臺灣臺北地方法院刑事判決 八十九年度自更(一)字第四九號
自 訴 人 甲○○ 女三十
乙○○ 住台北市○○街○○○巷○○號二樓庚○○ 女三十寅○○ 男三十己○○ 男三十卯○○ 女三十壬○○ 女四十癸○○ 女四十共 同代 理 人 陳國雄律師自 訴 人 辛○○ 男三十
子○○ 女四十丑○○ 女二十丙○○ 女四十戊○○ 男三十被 告 丁○○ 女五十選任辯護人 趙國生律師右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，自訴人不服本院八十八年度自字第八一四號中華民國八十九年五月十六日第一審判決，提起上訴，經台灣高等法院撤銷原判決發回，本院更為判決如左：
主 文丁○○無罪。
理 由
一、自訴意旨如自訴狀及自訴補充理由狀影本所示。
二、訊據被告，否認自訴人所指之犯行辯稱：㈠系爭房屋係被告公司委請專業合格之建築師設計監造，完全合乎相關建築法令，
自訴人指稱與自訴人簽訂之房屋公共設施（下稱公設）比例過高云云，似有誤會。本件房屋出售面積在契約書內，明確規範，不致使交易相對人產生誤認。自訴人甲○○、乙○○、林育貞、丑○○、癸○○五人之契約，「當層電梯間、樓梯間」係計入「公共設施面積」內，與其餘自訴人之「使用面積」係包含「電層電梯間，樓梯間」不同，相較之下，其等五人之公設比例自然較高，實則僅為定義不同，並無公設比例不相當之情形。合約中所載「使用面積」及「公共設施面積」合計與房屋出售總面積相符，且所謂公設面積均按各戶戶建物面積之持分比例計算，並經合法登記，並無詐欺行為，自訴人等所購，除一人權狀面積低於合約面積，但亦在合約預定容許誤差範圍內，其餘權狀面積均高於合約面積，甚至有二人逾越容許誤差，益證被告實無詐欺之意。
㈡至於三組發電機是在八十四年十二月五日向川大消防器材工程股份有限公司（下
稱川大公司購買之全新品，合約交貨地在系爭房屋處，故該三組發電機是專為裝設在「大湖青田」大樓特別訂購之機器，而系爭房屋之發電機尚且為三組發電機中，噸數最大（200KW)，價格最貴者（五十八萬元），依川大公司出具之出廠檢驗合格證書，發電機試驗記錄表，及川大柴油引擎發電機組保固書，保固期間自八十六年一月一日至八十六年十二月三十一日止，可知川大公司交付之發電機雖為八十三年底進口之庫存貨，惟在交付予啟慶公司前，未曾出廠，在系爭房屋興建完成後始安裝，乃為新機器，而非使用過之中古機器。安裝後並經消防單位檢測合格，取得使用執照，交屋時並當場逐一點交「大湖青田」管理委員會，當時該管理委員會亦無異議。
㈢系爭房屋夾層屋之施作，均由自訴人自行尋找建商並負擔施工費用，與被告或啟
慶房屋無涉，且系爭房屋夾層施作結果，均經自訴人自行向台北市政府工務局核准報備，亦未被拆除，故自訴人即無所謂因陷於錯誤，不能施作夾層屋之情形。被告或啟慶公司於相關建管單位檢驗合格發給使用執照後，絕未對系爭房屋施以二次施工，如有二次施工情形，應為自訴人自行所為。系爭房屋之廣告均委託專業廣告商處理，雖以挑高空間為宣傳重點，但由於啟慶房屋不代為施作夾層屋，亦未販售夾層面積，從未以夾層屋為宣傳重點，故無廣告不實。至於樣品屋雖有夾層施作，然此乃八十三年至八十六年間，推出挑高建築建商所共通採用之樣品屋式樣，單純提供購屋者參考之用，並無詐欺意圖。況當時啟慶公司對於有意承購者均已寫明出售房屋之面積，未加計夾層面積，亦聲明絕不為承購者施詐夾層，更無法提供建商協助施作夾層，而挑高部分又為合法室內裝潢部分，被告並未施用任何詐術詐欺自訴人等，房價又與當時之市價相當，被告亦無何不法所有之意圖。
㈣另夾層屋是否合法，在八十六年五、六月間夾層屋取締風波前，政府對於建築物
內之立體裝修，並無法規加以規範，之後，各相關管理或取締單位尚須開會研討或層層請示，法規及政策變更始需列管，而啟慶公司是在八十三年底取得系爭房屋之建造執照，八十六年一月取得使用執照，均早於夾層屋取締風波前；為被告始料所未及，則被告在房屋銷售時，何來蓄意詐欺之有。
㈤我國法令對於建築商之資格，未作限制，建築商無須熟知建築法令，被告僅為投
資人，關於興建系爭房屋等事宜及公司業務，均委由專業人員負責，被告實未參與相關建築圖之設計、廣告、樣品層之裝潢、契約簽訂，豈能以被告為建築商，即推測被告主觀上明知建築管理法令未准許夾層屋。如謂當時夾層屋為一般人所共知之違法建築，為法令所不許者，認被告應知之，同理購層之消費者亦應知之，其猶購買，亦無所謂陷於錯誤之可言。被告於銷售過程中盡力提高房屋之附加價值，乃市場常態，並無不法所有之意圖等語。
三、經查本件房屋土地預訂買賣契約書之內容，舉凡房屋標示、面積，面積誤差、土地標示及持分停車位標示、價款及付款方式、銀行貸款等均有約定，連同其他相關附屬契約，共達四十五頁，其中並無任何與夾層相關之約定。自訴人固提出當時取得之廣告物中，有張「裝潢參考圖」，是為夾層設計，惟該張參考圖既未訂入契約為附件，且其既曰「參考圖」，顯非契約之內容，而是讓購屋者了解該屋之高度，足夠為夾層之裝潢設計。至於銷售現場雖有夾層之樣品屋供參觀者參考，然而兩造之契約內均無對夾層屋有何約定，被告從未表示夾層屋為合法，在其他廣告物中亦無就夾層屋為何記載或宣傳，亦非契約之內容，被告並無違反契約之情形。再就該「裝潢參考圖」及樣品屋而言，是否足以誤導自訴人等購屋之意願，亦即是否為被告所施用之詐術，各自訴人是否因之陷於錯誤，自訴人等並無積極證據足以證明。各自訴人並未曾提出任何事證證明，其等之所以購買系爭房屋，是因自訴人等不知夾層屋為違章建築，被告當時以夾層屋為賣點，極力促銷，致自訴人等因之陷於錯誤而購買系爭房屋，此由八十六年間夾層屋之問題已在媒體大量報導並討論，此為眾所週知之事，自訴人自應知悉夾層屋為違章建築，其等如真有因之陷錯誤之事實，自可依法撤銷買賣契約，惟自訴人等迄今並未撤銷系爭買賣契約，為自訴人代理人所是認，可知自訴人等實未因樣品屋及「裝潢參考圖而陷於錯誤。至於公設比是否過高，價錢是否過高，均為自訴人等購屋前勢必自行斟酌之要點，並無一定之標準，時間、地點、週遭環境等一切客觀因素，均足以影響價錢，甚至因買方主觀上特殊之喜好，對物價認知之不同，亦可能以較他人為高之價錢購買，自不能因買方自認為買貴了，就認為賣方有不法所有之意圖而涉犯詐欺。至於自訴人所指被告虛灌公設，致與其等原先之認知不同，認為受騙部分，惟查依兩造契約第一條第二項之約定，系爭房屋之使用面積之坪數並載明係包括主建物與附屬建物面積，並就所謂附屬建物標明包括陽台、雨庇、平台、花台、露台及當層電梯間、樓梯間，亦即一般所謂「小公」部分，另就公共設施面積標明坪數並載明包含水電設備等公共設施之持分面積，亦即一般所謂「大公」部分。如此標示雖就消費者最在意之主建物之面積，未為標明，實際坪數為多少，致與消費者之期待有較大之落差，惟系爭房屋既無未按圖施工之情形，契約縱有約定不盡詳實，尚不能以此認為賣方施用詐術，如買方確有認知上之差異，如符合民法「錯誤」或「不完全給付」相關規定之情形，自可依民事訴訟解決紛爭，惟如無其他積極事證足以證明賣方有意隱瞞，否則實不能以此認為賣方有詐欺犯行。
四、再查自訴人所指被告以舊發電機代替新發電機欺騙自訴人等人部分，自訴人等雖提出系爭發電機之報關資料為證，惟依被告前揭所辯，並提出與川大公司簽訂之發電機買賣合約書、出廠檢驗合格證書、發電機試驗記錄表、川大柴油引擎發電機組保固書，以證明系爭發電機雖為川大公司八十三年底進口之庫存品，但在交付給啟慶公司前未曾出廠，啟慶公司交付給系爭房屋之管理委員會驗收時，該管理委員會並無異議，確為新機器等情，自訴人等對此未再為反駁，且如該發電機縱為舊品，亦屬被告被川大公司所騙，自不能認為被告有此部分之犯行。
五、綜上所述，依自訴人所提出之證據，不能認為被告有自訴人所指之犯行，本院又查無其他積極事證，足認被告有何犯行，按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。本件既不能證明被告犯罪，本院自應依上開法條規定，諭知被告無罪。
六、本件自訴人辛○○、子○○、丑○○、江素玲、戊○○經合法通知（公示送達），無正當理由不到庭，爰不待其陳述，逕為判決，併此敘明。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零六條、第三百零一條第一項判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 一 月 九 日
臺灣臺北地方法院刑事第一庭法 官 劉 亭 柏右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書 記 官 羅 欣 宜中 華 民 國 九十二 年 一 月 十五 日