臺灣臺北地方法院刑事判決 九十一年度自字第五九二號
自 訴 人 丙○○
乙○○丁○○右三人共同代 理 人 甲○○被 告 戊○○選任辯護人 郭惠吉律師
賴俊榮律師右列被告因詐欺案件，經自訴人提起自訴，本院判決如左：
主 文戊○○無罪。
理 由
一、自訴意旨略以：緣被告戊○○為三豐建設股份有限公司（下稱三豐公司）負責人，民國八十三年間，三豐公司於坐落台北市○○區○○段二小段四七五、五一○、五一一、五一二、五一三─五、五一三─六、五一三─一一等地號之土地上，興建地上七層、地下二層之「仁愛官邸」大樓。自訴人丙○○之夫劉清洲於八十七年八月二十日與三豐公司簽訂契約，購買台北市○○路○段○○○巷○○弄○號一樓房地，於八十九年八月一日經三豐公司同意將劉清洲之權利義務轉讓予自訴人丙○○；自訴人乙○○之夫陳傑民於八十七年十一月七日與三豐公司簽訂契約，購買台北市○○路○段○○○巷○○弄○號二樓房地，於八十八年六月十七日經三豐公司同意將陳傑民之權利義務轉讓予自訴人乙○○。而自訴人丁○○於八十八年六月一日與三豐公司簽訂契約，購買台北市○○路○段○○○巷○○弄○號五樓房地。被告明知三豐公司興建之「仁愛官邸」共編設八戶門牌號碼，八戶均應有廁所並分擔梯廳，且地下一層十一個增設停車位附屬於一樓Ａ戶（門牌號碼：台北市○○路○段○○○巷○○弄一之一號一樓）區分建物公共部分，亦即地下一層十一個停車位之所有權人即為台北市○○路○段○○○巷○○弄一之一號一樓Ａ戶之所有權人。被告於「仁愛官邸」預售期間，已確知地下一層獨立出入口之樓梯、廁所及機車位，應屬地下一層十一個停車位所有人專用，竟先於房屋土地預定買賣契約書第三條謊稱：「‧‧‧Ｃ、全案所有公共設施面積即一樓門廳、各層梯間（即電梯、樓梯、通道、機房等）、屋頂突出物、地下室機電設備室之總和」，再於房屋土地預定買賣契約書第五條約定：「地下一層屬⑴本約房屋地下一層及地下二層除共同使用部分（如機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間‧‧‧等公共設施）外‧‧‧，依持分共有分別登記：①地下二層車位附屬於其所購房屋之公共部分。②地下一層車位附屬於一樓Ａ戶區分建物之公共部分‧‧‧」云云作為幌子，使自訴人信以為真，誤認為不必負擔地下一層獨立出入口之樓梯、廁所及機車位面積，而分別於八十七年八月二十日、八十七年十一月七日、八十八年六月一日，與三豐公司簽訂房屋土地預定買賣契約書。至八十九年十月間，「仁愛官邸」興建完工，三豐公司於八十九年十一月二十七日、八十九年十月十八日、八十九年十月三日分別將案爭台北市○○路○段○○○巷○○弄○號一樓、二樓、五樓房地登記予自訴人丙○○、乙○○、丁○○，自訴人始發現被告未依列舉之公共設施分配公設，隨意增加公設項目，虛灌坪數如下：⑴將屬於Ａ戶專用之地下一層獨立出入口之梯廳、廁所面積五‧一三坪劃入大公，全數由自訴人所購地上七層住戶分擔，令Ａ戶所有人不必分擔地下一樓之梯間及廁所，蓄意訛詐自訴人之買賣價款；⑵於地下一、二層虛設不屬於自訴人負擔之機車停車位，面積二一‧七○坪，將之歸入大公，全由自訴人所購地上七戶住戶承購。合計於房屋土地預定買賣契約書虛灌二六‧八三坪之大公坪數。依自訴人房屋土地預定買賣契約書第三條計算房地公共持份面積之結果，被告訛詐自訴人丙○○房地面積一四‧二三㎡，訛詐自訴人乙○○丁○○之房地面積則各為一四‧六○㎡，以自訴人丙○○所承購一樓房地每坪八○萬七千四百二十八點三四元（00000000元÷九九‧○八坪＝八○七四二八‧三四元／坪，即每㎡價款二十四萬四千二百四十四點九八元），共計遭騙買賣價金三百四十七萬五千六百零六元；依自訴人乙○○所購二樓房地所坪五十三萬六千五百四十二點○七元（00000000元÷一○一‧三九坪＝五三六五四二‧○七元／坪，即每㎡價款十六萬二千三百零五點七零元），共計遭騙買賣價金二百三十六萬九千六百六十三元；另依自訴人丁○○所購五樓房地每坪五十三萬二千五百九十六點九零元（00000000÷一○一‧三九坪＝五三二五九六‧九○元／坪，即每㎡價款十六萬一千一百十二點二七元），合計遭騙買賣價金二百三十五萬二千二百三十九元。因認被告涉犯刑法第三百三十九條第一項詐欺取財罪嫌云云。
二、按犯罪之被害人，得依刑事訴訟法第三百十九條提起自訴者，僅限於犯罪當時之直接被害人，倘非犯罪當時之直接被害人，依法不得提起自訴，縱使嗣後因其他原因，致犯罪時所侵害之法益歸屬於其所有，亦不能追溯其當時之自訴為合法，固有最高法院五十六年台上字第二三六一號判例要旨參照。然查本件就案爭自訴人丙○○、乙○○名下上開房地部分，原與三豐公司簽訂房屋土地預定買賣契約之人，雖分為劉清洲、陳傑民，惟丙○○、劉清洲、乙○○、陳傑民二人已分別於八十九年八月一日及八十八年六月十七日，與三豐公司簽訂轉讓協議書，約定由自訴人丙○○、乙○○自該日起，就劉清洲、陳傑民未繳納之餘款及貸款（分別六千零二十五萬元、五千零三十萬元），負依約給付繳納之義務，此有轉讓協議書可稽。故就上開自訴人所指訴被告詐取房地價款一節，自訴人丙○○、乙○○自屬財產實際受損害之直接被害人無訛，尚不因其等均係繼受劉清洲、陳傑民之權利義務，而影響其提起自訴之權利，核先敘明。
三、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實。又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決。刑事訴訟法第一百五十四條、第三百零一條第一項分別定有明文。又事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎，最高法院四十年臺上字第八六號著有判例可資參照。此外，按刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以意圖為自己或第三人不法所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付為要件。所謂以詐術使人交付，必須被詐欺人因其詐術而陷於錯誤，若其所用方法，不能認為詐術，亦不致使人陷於錯誤，即不構成該罪，亦有最高法院四十六年臺上字第二六○號判例足參。是行為人主觀上，倘非出於意圖為自己或第三人不法所有之詐欺犯意，或客觀上所用之方法不能認為詐術，即不得以該罪相繩。
四、本件自訴人認被告涉有前揭詐欺犯行，除其等之指訴外，無非係提出轉讓協議書、房屋土地預定買賣契約書、汽車停車位預定買賣契約書、仁愛官邸大樓車位使用證明書、建物登記謄本、地下一層平面圖、地下二層平面圖、仁愛官邸管理委員會組織章程暨管理規約、一樓設計平面圖、地下一層設計平面圖、台北市政府工務局使用執照等件（以上均影本），為其主要論據。訊據被告固不否認自訴人於右揭時間向三豐公司購買上開門牌號碼之仁愛官邸大樓房地，並簽訂房屋土地預定買賣契約書之事實，惟堅決否認有何詐欺犯行，並由選任辯護人具狀辯稱：依案爭房屋土地預定買賣契約書（下稱不動產賣賣契約）第三條之約定，自訴人向三豐公司所承購之房地係由主建物面積、附屬建物面積及公共面積三者所組成，自訴人所指摘之廁所部分，業於契約第三條第一項約定「公共面積（當層樓電梯間、一樓門廳、樓電梯間、走道、配受電室、消防泵浦室、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、『廁所』、屋頂突出物、、、、等）」及第二項Ｃ款約定「全案所有公共設施面積即一樓門廳、各層梯間（即電梯、樓梯、通道、機房等）、屋底突出物、地下室機電設備室（即台電配電室、機械室、廁所、梯間、防空避難室、消防泵浦室、蓄水池等）之總和」等語可憑，自訴人指稱伊以約定為幌子，隨意增加公設項目，虛灌坪數，並非事實。又依案爭不動產賣賣契約第五條第一項約定「本約房屋地下一層及地下二層除共同使用部分（如機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間、、、、等公共設施）外，其規劃作為汽車停車場部分之產權由汽車停車位承購人依持分共同分別登記」，雙方顯已合意將建物地下一、二層面積區分為「共同使用部分」（即機房、受電室、樓梯間、水箱、管道間、、、、等公共設施）及「汽車停車位」（地下一層及地下二層合計二十五個）。在權利歸屬方面，除約明「地下二層車位附屬於（區分所有權人）其所購房屋之公共部分」、「地下一層車位附屬於一樓Ａ戶區分建物之公共部分」，其餘共同使用部分，則依第三條第二項Ｄ款「各戶持分公共設施面積等於Ａ（即各戶主建物面積）除以Ｂ（全案所有主建物面積總和）乘以Ｃ（全案所有公共設施面積之總和）」之約定。案爭地下一、二層之梯廳、廁所及地下一、二層之機車位面積部分，既然均不屬於汽車停車位部分，自當與機械房、受電室等部分共同歸屬於共同使用部分，並由自訴人依第三條第二項Ｄ款約定分擔，要無疑義。此外，地下一層之梯廳、廁所及機車位，並非地下一層十一個汽車停車位所有人所專用，全體區分所有權人均可使用，通往地下一層所需之電子感應卡及遙控器亦交予自訴人及大樓管理委員會報管使用，機車停車位更是依法令所設置，且交由大樓管理委員會管理，將之列為大公之公共設施而由全體區分所有權人分擔，於法並無不合等語。
五、上開自訴人與三豐公司間關於買賣「仁愛官邸」大樓一樓、二樓、五樓房地，及地下一、二層設有自訴人所指之梯廳、廁所、機車位之事實，為雙方所不爭執，且有卷附房屋土地預定買賣契約書、地下一層平面圖、地下二層平面圖可稽，堪信為真實。有疑義者，乃三豐公司售予自訴人之各該房地面積是否坪數面積不足？三豐公司在房地完工後，所交付登記予自訴人之房地面積，與雙方所簽訂房屋土地預定買賣契約書間，有無不一致之情形？約定內容倘有疑義，究屬雙方意思表示之爭執，抑或被告蓄意欺罔？經查：
（一）依自訴人與三豐公司所簽訂之房屋土地預定買賣契約書，關於房地面積之約定，於契約第三條第一項有明文約定，自訴人丙○○所買受之建物部分：⑴主建物面積（室內）七○‧八四坪，⑵附屬建物面積（陽台、雨遮）七‧六四坪，⑶公共面積（當層樓電梯間、一樓門廳、樓電梯間、走道、配受電室、消防泵浦室、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、廁所、屋頂突出物、、、、等）計二○‧六○坪；自訴人乙○○與丁○○所買受者則均為：⑴主建物面積（室內）六四‧七六坪，⑵附屬建物面積（陽台、雨遮）八‧四二坪，⑶公共面積（當層樓電梯間、一樓門廳、樓電梯間、走道、配受電室、消防泵浦室、機械房、發電機室、蓄水池、水箱、廁所、屋頂突出物、、、、等）計二八‧二一坪，此有自訴人所提出之各該房屋土地預定買賣契約書三件可稽。而事實上三豐公司移轉登記予各該自訴人之房屋面積，自訴人丙○○部分為：⑴主建物面積（室內）二三四‧一八㎡（即七○‧八三九四五坪≒七○‧八四坪），⑵附屬建物面積（陽台、雨遮）二五‧六七㎡（即七‧七六五一七五坪），⑶公共面積：二三‧二七五二六坪（即共同使用部分面積一五一八‧六七㎡×○‧○九四二＝一四三‧○五八㎡《即四三‧二七五二六坪》－地下二層停車位面積二○坪＝二三‧二七五二六坪）；自訴人乙○○、丁○○部分均為⑴主建物面積（室內）二一四‧一五㎡（即六四‧七八○三七坪），⑵附屬建物面積（陽台、雨遮）二七‧九○㎡（即八‧四三九七五○坪），⑶公共面積：三○‧八○九三八坪（即共同使用部分面積一五一八‧六七㎡×○‧一一○六＝一六七‧九六四九㎡《即五○‧八○九三八坪》－地下二層停車位面積二○坪＝三○‧八○九三八坪），亦有自訴人所屬之建物登記謄本及汽車停車位預定買賣契約書在卷可佐。較之該房屋土地預定買賣契約書與建物登記謄本關於房屋面積之約定與登記情形，足認三豐公司實際登記交予自訴人之房屋面積，並無短少之不完全給付情形。以自訴人丙○○部分而言，其名下登記之附屬建物面積比契約約定多出○‧一二一七五坪（七‧七六五一七五坪－七‧六四坪＝○‧一二五一七坪）、公共面積超出二‧六七二六坪（二三‧二七五二六坪－二○‧六○坪＝二‧六七五二六坪），合計多出二‧七九四三五坪。自訴人乙○○、丁○○部分之登記主建物面積均超出○‧○二○三七坪（六四‧七八○三坪－六四‧七六坪＝○‧○二○三坪）、附屬建物面積皆多出○‧○一九七五坪（八‧四三九七五坪－八‧四二坪＝○‧○一九七五坪）、公共面積更均多出二‧五九九三八坪（三○‧八○九三八坪－二八‧二一坪＝二‧五九九三八坪），合計各多出二‧六三九五坪。以自訴人所稱房價每坪各高達八十萬七千四百二十八點三四元、五十三萬六千五百四十二點零七元、五十三萬二千五百九十六點九○元而言，自訴人丙○○名下所登記之房屋總面積，受有超出契約二百二十五萬六千二百三十七點三八元（二‧七九四三五坪》×八○七四二八‧三四元／坪＝0000000‧三八元）之利益，自訴人乙○○、丁○○則各有超出一百四十一萬六千二百零二點七九元（二‧六三九五坪》×五三六五四二‧○七元／坪＝0000000‧七九元）及一百四十三萬五千三百四十八點六四元（二‧六三九五坪×五三二五九六‧九○元／坪＝0000000‧六四元）之利益。
（二）次查，關於上開仁愛官邸大樓地下一、二層之權利歸屬，雙方所簽訂之房屋土地預定買賣契約書第五條第一項約定：「本約房屋地下一層及地下二層除共同使用部分（如機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間‧‧‧‧等公共設施）外，其規劃作為汽車停車場部分之產權由汽車停車位承購人，依持分共同分別登記：①地下二層附屬於其所購房屋之公共部分。②地下一層車位附屬於一樓Ａ戶區分建物之公共部分，甲方願放棄Ａ戶區分建物使用權並無條件交由管理委員會管理使用」，此有房屋土地預定買賣契約書可稽。足見雙方就建物地下
一、二層之面積，合意區分為「共同使用部分」（即機械房、受電室、樓梯間、水箱、管道間‧‧‧‧等公共設施）及「汽車停車位」（地下一層十一個及地下二層十四個，合計二十五個）二大部分，並約定將地下二層之車位附屬於承購車位之區分所有權人所購房屋之公共部分，地下一層車位則附屬於一樓Ａ戶區分建物之公共部分。案爭位於地下一、二層之梯廳、廁所及機車位，既均不屬地下一、二層之「汽車停車位」，自屬所謂之「共同使用部分」，此乃至明之理。再依該契約第三條所約定「房屋面積計算式」之約定，係以「Ａ：各戶主建物面積。Ｂ：全案所有主建物面積總和。Ｃ：全案所有公共設施面積即一樓門廳、各層梯間（即電梯、樓梯、通道、機房等）、屋頂突出物、地下室機電設備室（即台電配電室、機械室、廁所、梯間、防空避難室、消防泵浦室、蓄水池等）之總和。Ｄ：各戶持分公共設施面積等於Ａ除以Ｂ乘以Ｃ」，足見自訴人亦同意依「Ａ÷Ｂ×Ｃ」之計算方式，共同分擔仁愛官邸大樓之全部公共設施面積，自訴人指其等因見地下一層有獨立之出入口，遂誤認不必負擔地下一層獨立出入口之樓梯、廁所及機車位面積，要與此等約定內容不合，乃契約閱讀是否仔細之問題，要不得因之推認被告有何施用詐術、欺罔之手段。
且此節應由全體住戶依各自主建物面積比例共同分擔所有公共設施一事，亦不因事實上該等梯廳、廁所、機車位是否專供地下一層車位買受人使用，或自訴人難有實際使用之機會，而異其解釋。
（三）姑不論對於公共設施面積如何分擔，始符合公平原則，充其量僅屬雙方對於將地下一層之梯廳、廁所及機車位應否劃入大公之民事糾葛。以一般買受房地之情形，買受人對公共設施所佔比例固然係買賣與否之考慮重點，然著重處仍在於可供獨立使用之主建物、附屬建物面積及公共設施所佔持分比例，有無短少之瑕疵。查本件自訴人所購入上開房地之實際主建物及附屬建物面積，既皆有前揭所述大於契約所約定面積而無給付不足之情事，已難認定自訴人簽訂買賣契約時對房屋面積之認知少於交付現狀之「陷於錯誤」情形，實際上三豐公司所交付登記之公共設施面積又有多於契約約定之情事，不僅難認有何不完全給付之瑕疵，且適足認定被告所辯三豐公司已依約給付一節，並非子虛。自訴人祇因事後發覺地下一層之廁所、梯廳與機車位等公共設施，有難以使用之瑕疵，此顯係不滿公共設施面積比例過高所致，遽指被告顯然自始明知出售之房地面積不足，而有詐欺犯意，未免失之臆測與擬制，尚無足採。
六、綜上所述，既有前揭足證自訴人所購入房屋之實際登記面積，未小於約定面積，而堪認被告所屬之三豐公司已依約履行之積極事證。契約所約定分擔公共面積之內容，對於自訴人是否合理，與被告是否出於詐欺犯意為之，要屬二事，自不得因自訴人事後對於契約所約定公共設施面積之計算方式有所不滿，遂認被告自始有詐欺之犯意，而遽對被告以詐欺刑責相繩。至自訴人認一樓Ａ戶所分擔公共設施比例過低，或地下一層之廁所、梯廳、機車位等公共設施應如何分擔，或一樓Ａ戶有無依平面圖設置廁所，係屬民事糾葛與其他建築法規上之行政問題，非本院所得置彙，應循其他途徑解決爭端。此外，復查無其他積極證據足認被告確有自訴人所指之前揭詐欺犯行，揆諸前揭規定、判例及說明，自應為被告無罪之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十一 日
臺灣臺北地方法院刑事第六庭
法 官 吳 秋 宏右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 林 碧 華中 華 民 國 九十一 年 十一 月 十一 日