臺灣臺北地方法院刑事判決 九十二年度易字第一八六號
公 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官被 告 壬○○
樓辛○○共 同選任辯護人 鍾周亮律師右列被告等因偽造文書案件，經檢察官聲請簡易判決處刑（九十年度偵字第一六０三四號），本院受理後（九十一年簡字第四三二八號），認為不宜以簡易判決處刑，改以通常程序審理，判決如左：
主 文壬○○、辛○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告壬○○為泰陵電腦股份有限公司（以下簡稱泰陵公司）之負責人，泰陵公司於民國八十八年八月起陸續向緯冠科技有限公司（以下簡稱緯冠公司）訂購電腦顯示器等產品，自八十八年三月起至八十九年五月間，泰陵公司尚欠緯冠公司貨款合計新台幣（下同）二百三十九萬元，就此積欠之貨款，並有以被告壬○○為付款人所簽發面額為三百萬元之本票乙紙作為擔保，惟被告壬○○因泰陵公司經營不善於八十八年六月十二日發函予各關聯廠商表示，因泰陵公司現金週轉不靈，以致跳票，因此請各相關廠商暫停將支票向銀行提示請求付款，顯見被告壬○○及泰陵公司已處於支付不能之狀況，惟被告壬○○明知其與被告辛○○並無買賣房屋之真意，卻於八十八年六月八日，基於共同之犯意聯絡及行為分擔，將其名下所持有之土地（臺北市○○區○○段一小段○五七四─二八號、○五七四─二九號）及建物（台北市○○路○段一二○之一號一至三樓），以買賣為由委由土地代書丙○○，向地政事務所辦理所有權移轉登記予被告辛○○，惟被告辛○○並未支付價金予被告壬○○，或實際承擔被告壬○○以該房地抵押貸款之事實，兩者間顯非基於買賣之原因而將房地之所有權辦理移轉登記，使該地政事務所不知情之承辦人員將此不實事項登載於業務上所掌管之土地及建築改良物登記簿上，足以生損害於地政機關對地籍管理之正確信及公信力，因認被告壬○○、辛○○涉有刑法第二百十四條共同使公務員登載不實之罪嫌。
二、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定犯罪事實，又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項分別定有明文。次按認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內；然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性懷疑之存在，無從為有罪之確信時，自應為被告無罪之判決，最高法院七十六年度台上字第四九八六號判例意旨亦可參照。再按根本無買賣並移轉不動產之真意，基於通謀虛偽之意思表示而成立不動產買賣契約，並以之向地政機關辦理所有權移轉登記，移轉原因為土記登記重要事項之一，具有公信性，此一移轉原因既非實在，且地政機關只需證件齊備，合於土地登記規則第三十四條、第五十三條規定，即可辦理登記，並將移轉原因等事項登載於土地、建物登記謄本等地政資料上，不需採取實體審查（卷附臺北市古亭地政事務所九十三年三月二十四日北市古地一字第０九三三０三五０三００號函參照），此一行為自足以生損害於地政機關對於地政資料管理之正確性及公信，而構成刑法第二百十四條之使公務員登載不實罪（最高法院八十年臺上字第五０八八號判決意旨參照）。然按買賣契約之成立，本有各種不同之目的或動機，關於買賣價金支付之方式亦不一而足，此為契約自由所必然之現象，且買賣價金現實上支付與否，亦非買賣契約成立之必要條件，凡契約雙方當事人間確有買賣並移轉不動產之真意，即與基於通謀虛偽意思表示所成立之買賣契約有間，於法究不能以關於買賣契約之目的、動機或價金之支付方式與一般習見之情形有所差異，在無其他積極證據之情形下，即遽謂此一買賣契約係基於通謀虛偽意思表示而來。
三、訊據被告壬○○、辛○○固不諱言有於八十九年六月八日，由被告壬○○將其名下所有、位在臺北市○○區○○段一小段五七四之二八、五七四之二九地號土地及其上臺北市○○區○○段一小段二七四四、二七四五、二七四八建號（門牌號碼為臺北市○○區○○路五段一二０之一號一至三樓）之房屋（以下簡稱上開房地），以買賣為土地、建物所有權移轉之登記原因，移轉登記於被告辛○○名下，並由臺北市古亭地政事務所之公務員將上開登記原因登載於其職務上所載之上開地號、建號臺北市土地登記謄本、建物登記謄本等情，惟均堅詞否認有何使公務員登載不實之罪嫌。被告壬○○辯稱：上開房地當初係經由李嘉興介紹，向甲○○購買，以供其母親居住，因甲○○欲節省契稅，故直接由甲○○前手高泰山將上開房地移轉於其名下，當初有約妥若無力支付上開房地貸款所生之利息，即可將上開房地交還甲○○，由其另行處理，後因無力支付貸款利息，遂將房地交還甲○○處理，其確有出賣移轉上開房地所有權之真意等語。被告辛○○則辯稱：其所經營之久喬國際有限公司（下稱久喬公司）因需要貸款，故經由李嘉興介紹，向甲○○以辛○○名義購買上開房地以增加公司資產及作為貸款之擔保，詎買受後發現該房地所能貸款金額不如預期，故依先前與甲○○之約定，將上開房地交還與甲○○處理，伊確有自被告壬○○處買受取得上開房地所有權之真意等語。
四、公訴意旨認被告壬○○、辛○○有上揭使公務員登載不實之罪嫌，無非係以：㈠被告壬○○及證人即被告壬○○之妻丁○○所辯出售上開房地之理由與證人即承辦本件房地買賣過戶事宜之代書丙○○所陳出售房地之理由不一致，且與常情不符；㈡證人李嘉興陳述受委託出售系爭房地之人與證人丙○○陳述者亦不一致；㈢證人即久喬公司經理庚○○證稱該公司以被告辛○○名義購買系爭房地之目的及評估購買系爭房地之過程顯不合理；㈣關於上開房地上既存之貸款利息支付情形，雙方所辯顯不一致；㈤被告壬○○既因無力支付貸款而決定將系爭房地出售他人，理應重視貸款是否由買方承受一節，然此情被告及各參與之證人均不重視，且所餘貸款於本件房地過戶時僅餘一千六百五十萬元，並非契約所載價款二千三百萬元，被告辛○○竟未查證所餘貸款，逕以承受貸款為由，約定買賣價金為二千三百萬元，顯與常情不符；㈥本件買賣之土地增值稅及代書費無人繳納，與常情不符；㈦關於被告辛○○所支付之四百萬元支票是否作為價金之一部份，若買賣未依約履行，是否充作違約金，被告及證人所言亦不一致等情，因認被告壬○○、辛○○所辯不可信，雙方係在未有任何協商或共識之情形下，訂立本件買賣契約，足見為通謀虛偽意思表示而為等，為其論據。經查：
㈠上開房地過戶之歷程：
上開房地原為案外人鄭學鍊、鄭敏光、陳鶴元、陳江秀玉、陳乙誠所共有，於八十八年間經本院強制執行拍賣，由案外人林清振以一千二百零二萬八千元得標買受，並於八十八年八月二十五日取得該不動產之所有權，於八十八年九月八日登記在案，嗣由案外人林清振於同年九月十七日出售與案外人高泰山，並於同年十月二十七日移轉登記在案，同年十一月二十五日，案外人高泰山再出售與被告壬○○，並於同年十二月八日移轉登記在案，八十九年五月三十日，被告壬○○又出售與被告辛○○，並於同年六月八日移轉登記在案，同年六月廿九日，被告辛○○又將上開房地出售與案外人己○○，並於同年七月廿一日移轉登記在案，同年九月二十五日，案外人己○○復將上開房地出售與案外人戊○○，嗣於九十二年九月十日，上開房地經強制執行拍賣，由李亞萍承買等情，有本院八十八年八月二十五日北院義八十七民執午一六七四三字第三二一六六號函、土地建物所有權狀、臺北市古亭地政事務所登記案卷、古亭地政跨所查詢異動索引報表等在卷可稽，此部分事實可堪認定。
㈡上開房地抵押權設定及清償塗銷之歷程：
被告壬○○於八十八年十二月十三日向世華聯合商業銀行（後更名為國泰世華商業銀行）中正分行貸款二千三百萬元，並由被告壬○○以其名下之上開房地為其中一千三百萬元貸款（中期擔保放款）之擔保，另由案外人即其前手高泰山以世華聯合商業銀行九百四十萬元之定期存款存單為其餘一千萬元貸款（短期擔保放款）之擔保，上開貸款之利息自八十八年十二月起至八十九年三月止，均由被告壬○○以轉帳方式繳納，八十九年四、五月之利息，則由現金方式繳納，八十九年五月十五日，高泰山以定期存款銷戶之方式清償其中六百五十萬元貸款，截至八十九年五月三十日，貸款本金分別為中期擔保放款一千三百萬元，短期擔保放款三百五十萬元（合計一千六百五十萬元）（0000-000＝1650），以上貸款則由己○○（即被告辛○○之後手）於八十九年八月四日繳款清償等情，有卷附世華聯合商業銀行中正分行八十九年十一月二日八九世華中正字第０八九０四九００五四號函、九十三年四月一日國世中正字第０九三０四九００三六號號函可按，此部分事實亦堪認定。
㈢八十八年十月間，證人李嘉興之姊甲○○（已歿）、丈母才岩萍向案外人高泰
山以一千八百萬元之代價購買上開房地，除支付一百餘萬元之價金外，其餘價款則承接高泰山原有之陽信商業銀行貸款，並旋即於同年十一月間轉賣與被告壬○○，為節省契稅之故，經徵得高泰山同意，直接將上開房地由高泰山過戶與被告壬○○，壬○○嗣後向世華聯合商業銀行貸款，並由高泰山協助擔保，所貸得之款項均由高泰山取去，充作甲○○、才岩萍及被告壬○○支付之買賣價金及高泰山協助擔保之對價，當初甲○○、才岩萍為求能將上開房地迅速脫手，同意先將上開房地過戶於被告壬○○名下，再由被告壬○○向銀行貸款以支付價金與高泰山，後因被告壬○○無力繼續繳納貸款，委託李嘉興再將房屋交還甲○○、才岩萍賣出，於尚未覓得買主期間，壬○○原應繳納之利息則由甲○○、才岩萍繳納，後經李嘉興覓得被告辛○○經營之久喬公司有意購買上開房地以增加該公司貸款額度（欲藉此貸款二千三百萬元，並獲得信用狀綜合額度二千三百萬元）並充作員工宿舍，經與久喬公司員工乙○○、庚○○協議後，由甲○○擔任出賣人，將上開房地出售並移轉予被告辛○○，辛○○並開立四百萬元之支票以資擔保，價金俟貸款成功後再行支付，雙方並同意若久喬公司未能獲得滿意之貸款額度，可無條件解除買賣契約，將上開房地移轉回甲○○指定之人名下，甲○○並退還前已收受之四百萬元支票，後因久喬公司確無法獲得滿意之貸款額度，故解除買賣契約歸還前開支票，經李嘉興另覓得己○○願購買上開房地，故將上開房地移轉於己○○名下，己○○並成功貸款清償被告壬○○原有貸款，己○○嗣又因無力承擔貸款，再歸還上開房地與甲○○、才岩萍，後終於覓得戊○○願意購買上開房地，然未久戊○○即倒閉，上開房地遭法院強制執行拍賣等情，業據證人李嘉興、乙○○（見本院九十三年七月一日審理筆錄）、丙○○（見本院九十三年五月十八日審理筆錄）、庚○○、丁○○（見本院九十三年八月五日審理筆錄）分別到庭證述屬實，核與被告壬○○、辛○○辯解內容相符；且查：將上開房地出售予被告壬○○而簽訂買賣契約書（即俗稱「私契」）者，並非其不動產移轉登記上之前手高泰山，而係案外人才岩萍；又將上開房地出售予被告辛○○、案外人己○○、戊○○，而任賣方與被告辛○○、案外人己○○、戊○○簽訂買賣契約者，並非被告壬○○、辛○○、案外人己○○，而係案外人甲○○，有不動產買賣契約書四紙在卷可稽；又上開契約書四紙後均有附註欄，約定：「一、本件不動產標的物移轉登記完成後，銀行貸款利息即由甲方（即買受人）負責繳納，且甲方需於移轉登記完成同日清償原銀行之貸款，始能正式交屋，否則視同違約，甲方需無條件同意乙方（即出賣人）自行將標的物移轉登記回乙方之名義，不得異議。二、若甲方所開立之支票有任何一張發生退票之情形時，甲方需無條件配合並同意乙方自行將標的物登記回乙方名義，不得異議。三、乙方同意於民國○年○月○日前辦妥貸款額度，惟若甲方不滿意上述額度時甲、乙雙方同意無條件解除合約，且甲方須無條件配合乙方將上述標的物移轉登記回乙方名義，不得異議。同時乙方應退還甲方新臺幣○○元正之支票正本○張。」等情；況上開房地自高泰山取得所有權起至九十二年九月十日遭法院強制執行拍賣止，其上始終均存有不動產抵押權，其中被告壬○○、案外人己○○分別順利向世華聯合商業銀行貸得款項後，旋即清償原分別為案外人高泰山、被告壬○○所本件歷次買賣過戶，均係以借新還舊（借得新貸款之後償還原有貸款）之方式支付買賣價金，才岩萍、甲○○根本未有出資，純粹圖以轉手他人之方式從中套取利潤，為順利覓得買主之故，容許被告壬○○、辛○○、案外人己○○、戊○○等人先將上開房地過戶，持向銀行擔保貸款，並願意承擔尚未覓得買主前高泰山既有陽信商業銀行貸款所生之利息，若銀行核貸金額高於當初向案外人高泰山購買之價款，則有利可圖，若買方於過戶後，出現財務吃緊甚或無力支付買賣價金之情，為免上開房地因而淪為其他債權人受償之標的，且法院強制執行拍賣之價格往往遠低於市價而血本無歸，則藉由與買主約定若未履行一定事項之情形下應返還上開房地及取得買受人所開本票之方式保障其權利，是被告壬○○因無力清償貸款，將上開房地交還才岩萍、甲○○處理後，再由甲○○、才岩萍轉售與被告辛○○，就被告壬○○、辛○○之關係而言，核仍屬買賣之性質，渠因而訂定土地建築改良物買賣所有權移轉契約書，並無何通謀虛偽意思表示可言。
㈣公訴意旨以：被告壬○○辯稱：係因無力負擔貸款，才將上開房地出售，然依
卷附買賣契約書及證人丙○○之證言，係由甲○○將上開房地出售與被告辛○○，顯係為甲○○之利益，與被告壬○○所辯顯不相符云云，然查：民法並無限制處分不動產之人必然需為不動產之所有權人，且以某人名義出售不動產，並不當然等同於即係為該人之利益而為，依前揭本院認定之事實觀之，被告壬○○既係以借新還舊之方式支付上開房地之價款，則被告壬○○實際上並無任何出資，所憑以出資者，實係基於上開房地設定抵押權所借得之款項爾，倘上開房地因無力支付利息，遽遭債權銀行聲請強制執行拍賣，實際受損害之人，自包括才岩萍、甲○○及被告壬○○，故被告壬○○辯稱因無力支付貸款，遂將房地交還才岩萍、甲○○另行出售，所辯並無與卷附買賣契約書及證人丙○○之證言有何矛盾之處，是才岩萍、甲○○、被告壬○○均有出售系爭房地之需求，證人李嘉興證稱：係受被告壬○○之配偶委託其出售上開房地，與證人丙○○證述係受案外人甲○○委託出售上開房地並無何矛盾之處；至公訴意旨另以：若被告壬○○未支付大多數之買賣價金，衡情甲○○當無同意移轉系爭房地之所有權，且任令被告壬○○以上開房地辦理抵押貸款之理，故被告壬○○、證人丙○○所言均與常情不符，然查：被告壬○○以上開房地貸款所得款項，全數交與案外人高泰山，被告壬○○實際上未就上開房地支付任何款項等情，業經本院認定如前，此即為案外人甲○○、才岩萍用以吸引買主之方式，雖此種買賣契約之價金支付方式與一般習見之情形有所差異，然於法究不能僅執此異於常理之動機即否認被告壬○○出售上開房地之事實；至被告辛○○購買上開房地之目的，係為其所經營之久喬公司向銀行爭取貸款額度，已如前述，此一貸款之數額若能高於被告壬○○原有貸款之數額，除能作為價金支付之方式外，更有可獲得相當之資金，縱然貸款數額未高於被告壬○○貸款之數額，因公司負責人名下增加數筆不動產，亦可美化公司帳面、提高財務槓桿之運用靈活度，有利於向銀行為其他之融資，故公訴意旨徒以：久喬公司有貸款之需求，當然等於有現金之需求，但久喬公司貸款後，所有貸得款項將全數清償被告壬○○舊有貸款，久喬公司無法獲得任何現金，謂被告辛○○所供購買上開房地之動機為不可採，自非有據；又公訴意旨以：八十九年五、六月份之貸款利息均非被告壬○○或辛○○所支付，此部分尚有疑義，執此作為被告犯罪事實之認定依據，然對於犯罪事實之細節有疑義者，實當予查明，而非以尚有所疑，作為認定被告犯罪之依據，況上開八十九年五、六月份之貸款利息，係由案外人甲○○、才岩萍所支付，業據證人李嘉興到庭證述明確（見本院九十三年七月一日審理筆錄），以本院認定此件房地買賣之型態觀之，甲○○、才岩萍支付上開房地貸款利息，並無合足生疑義之處，此部分之論證亦非有據；公訴意旨再以：被告辛○○並未於購買房地前積極與往來銀行探詢上揭房地之可能貸款額度，被告壬○○則未積極要求被告辛○○變更其債務人之名義，亦與常情不符，然被告辛○○在尚為實際支付任何買賣價金之情形下，即取得上開房地之所有權，而可向銀行辦理借貸，在甲○○、才岩萍給予如此優惠之情形下，事前未積極與往來銀行探詢上揭房地之可能貸款額度，尚難謂有何悖於常理之處，至被告壬○○未積極要求被告辛○○變更其債務人之名義，雖與一般買賣常情相違，然被告壬○○僅係以上開房地為抵押權之擔保，並未提出其他擔保，縱令未變更債務人名義，在上開房地如供強制執行仍足以清償所餘債務（一千六百五十萬元）之情形下，對其而言亦無何不利之處，況嗣後其借款所生之抵押權亦經被告辛○○之後手己○○塗銷在案，是其未積極要求被告辛○○變更其債務人之名義，亦無何悖於常理之處；又被告辛○○購買上開房地時，被告壬○○先前貸款所餘之本金僅有一千六百五十萬元，固如前述，然被告壬○○先前係向銀行貸款二千三百萬元，且其與才岩萍訂定之買賣契約中所約定之價金亦為二千三百萬元，是被告辛○○當然不可能僅支付剩餘貸款本金即可充分履行其債務，公訴意旨以被告辛○○無需支付價金與被告壬○○，逕認被告辛○○即無庸支付差價，亦非可採；再公訴意旨謂本件並無支付代書費及土地增值稅，謂本件係屬虛偽買賣云云，然本件代書費、契稅係由久喬公司開立ＢＥ0000000號、金額共九萬六千六百四十五元之支票交付與代書丙○○後，再由丙○○交李嘉興向澔軒有限公司調現等情，有支票影本、彰化商業銀行三重埔分行九十三年三月十二日彰重字第五三五號函、彰化銀行信義分行九十三年三月二十九日函在卷可稽，並經證人丙○○、李嘉興證述明確（見本院九十三年五月十八日、七月一日審理筆錄），雖證人庚○○於偵查中證稱：「（代書費及其他規費何人支出？）乙○○沒有向我要。」等語（見他卷第一五七頁），然其於本院訊問中則證稱：「（對丙○○說久喬公司就本件買賣有支付代書費、稅金、規費，有何意見？）我不清楚公司有付這筆錢。」等語（見本院九十三年八月五日審理筆錄），是證人庚○○因個人見聞拘限性所為之證述，尚不能執為本件並無支付代書費用之證據，又上開土地本件過戶與前次過戶時之公告地價並未調整，本無庸支付土地增值稅，業據證人李嘉興證述明確（見本院九十三年七月一日審判筆錄），並有卷附臺北市稅捐稽徵處土地增值稅免稅證明書（附於臺北市古亭地政事務所調卷夾內）可稽，公訴意旨徒以無人支付土地增值稅執為被告不利認定之依據，自非有當；末查，關於本件被告辛○○支付四百萬元支票是否充作買賣價金一節，依被告辛○○與案外人甲○○成立之契約內容以觀，需視被告辛○○有無行使契約所規定之解約權而有不同，若因無法貸得所需之額度，契約解除，被告辛○○先前支付之四百萬元支票當然需退還，而無由成為價金之一部，若可貸得所需之額度，倘金額即足以支付該契約約定之價款，自無再將該支票兌現充作買賣價金之一部分之必要，惟有貸得所需之額度，且金額又不足以支付該契約所約定之價款時，方有另兌現該四百萬元之支票充作價款一部份之必要，然依證人庚○○所述久喬公司所需之貸款額度（貸得二千三百萬元、並獲得二千三百萬元之綜合額度）觀之，此種情形殊無可能發生，故此四百萬元支票，實為甲○○、才岩萍用以防範被告辛○○不依約履行導致上開房地遭強制執行拍賣或無權處分所要求之擔保而已，執此以觀，被告辛○○供述與證人李嘉興之證言實無何矛盾之處，是公訴意旨以此一四百萬元支票之用途被告與證人所述不一，且實際分析結果，此四百萬元支票對於買賣價金之支付而言並無任何意義，而認係屬被告不利認定之依據，自非可信。至被告辛○○於偵查及本院訊問中，就有無購買上開房地、久喬公司有無支付上開房地貸款之利息等情，所述雖有先後不一致之處，然被告辛○○於偵查中辯稱未曾購買上開房地（見他卷第卅七頁反面）、及久喬公司曾支付上開房地貸款之利息（見他卷第一四七頁）云云，均與本院前揭認定不符，況本件實為久喬公司員工乙○○、庚○○為增加該公司貸款額度所主導之案件，被告辛○○對於細節不能為明確記憶及答覆，尚難憑為被告二人不利認定之依據。
五、綜上所述，本件土地買賣之中，舉凡價金支付方式、出賣人與所有權人不一致等情節，雖與一般習見之情形有別，然並無積極證據足認被告壬○○與被告辛○○間所為之上開房地之買賣契約，係基於通謀虛偽意思表示而來，並據而使不知情之地政機關公務員登載此一不實之移轉原因於其職務上所掌之土地、建物登記謄本等地政資料之公文書上，此外復查無其他積極證據足認被告壬○○、辛○○有公訴意旨所指犯行，不能證明被告犯罪，依前開說明，自應為被告二人無罪之諭知。
據上論斷，依刑事訴訟法第四百五十二條，第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官許祥珍到庭執行職務中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十九 日
臺灣臺北地方法院刑事第十二庭
審判長法 官 林銓正
法 官 沈君玲法 官 張永宏右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後十日內，向本院提出上訴狀。
書記官 楊灥嵓中 華 民 國 九十三 年 十 月 二十九 日