臺灣臺北地方法院刑事判決 95年度易字第1755號公 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官被 告 戊○○
己○○庚○○
號5樓共 同選任辯護人 杜英達律師
方文君律師黃啟倫律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（九十四年度偵字第六六九一號、九十四年度偵續字第四四六號、九十四年度偵續一字第五七號），本院判決如下：
主 文戊○○、己○○、庚○○均無罪。
理 由
一、公訴意旨略以：被告戊○○擁有旗下今第、正第、達立、展望、居大等多家建設股份有限公司，號稱新第來亨建築集團，負責土地開發、房屋規劃，被告己○○自民國八十四年一月起至九十二年六月三十日止擔任被告戊○○新第來亨集團內旗下正第建設股份有限公司行銷部總經理，負責集團內建案銷售，被告庚○○為專業房屋銷售人員，三人均從事房屋建築、銷售業已久，戊○○於八十年至八十五年間即開始首創規劃新第來亨系列，以「挑高」、「挑高四米二及六米」等夾層空間誘使消費者購買其興建之房屋，而衍生夾層、隔層之爭議，戊○○與旗下之今第、正第建設股份有限公司也因此遭消費者提出多起詐欺告訴，因彼時建築法規對此尚屬規範不明狀態，遲至八十六年十月十四日在建築業界會議共識下，內政部對此一營造規範以台（八六)內營字第八六八一一八五三號函：「建築物可在室內第二次施工『隔層』，與建築技術規則所定之『夾層』定義不同，裝修材料需與原來結構體不一，隔層之面積並不得超過樓板面積三分之一者，即可興建『隔層』」發佈，戊○○及旗下公司也據此函釋，提出作為主觀犯意欠缺之佐證，而在前開多起消費者提出詐欺告訴，均能獲得不起訴處分，是此挑高規範已為建築業者所遵循，被告戊○○、己○○及庚○○對此亦知之甚詳，但仍為牟取不法高額利益，利用建築規範之夾層、隔層定義對於消費者無法確切瞭解涵意、容易混淆之際，依舊在房屋規劃、推案與銷售上共同以「挑高三米六」、「夾層」等等空間變化想像廣告用語，隱瞞違法之夾層建築方式，誘使消費者購買房屋，消費者不僅在坪數單價上高出許多、購得夾層因不合法而有遭拆除危機，其行為如下：㈠被告戊○○所經營、被告己○○擔任行銷總經理之正第建設股份有限公司（下稱正第公司）於九十年間在臺北市○○○路○段○○○巷○號所推出之「新第來亨ＮＯ４９ＴＩＭＥ時代會館」（下稱「時代會館」）建案，其中二樓之五建築物夾層，並非合法隔層，係屬違章建築，業經臺北市政府工務局建築管理處（下稱臺北市建管處）於九十年八月六日以北市工建字第九○四○五七八六○○號函通知查報拆除在案，竟隱瞞上情，復以載有「挑高三米六」等文字且搭配夾層屋圖片之廣告，向購屋者即告訴人丁○○強調該屋內之夾層裝璜係屬合法，致告訴人丁○○陷於錯誤，而願以每坪較高價格，於九十年十月二十日，以新臺幣（下同）一百六十五萬元（房屋價格）、四十萬元（裝潢費用即夾層施工費用）、三百八十五萬元（土地價格），合計總價五百九十萬元與被告戊○○之正第公司簽約購買夾層施工完畢之二樓之五房屋，登記坪數為十三點二一坪，嗣於九十二年六月十六日，告訴人丁○○接獲建管處來函通知欲拆除該屋內之夾層違建後，始知受騙。㈡被告戊○○所經營、被告己○○擔任行銷總經理之正第公司於九十年底在臺北市○○區○○路二段九二巷推出「新第來亨ＮＯ．５０仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」預售屋（下稱「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」），以「令人嘆服的超級空間超越一般平面的設計、複合式的創意空間、讓生活更有魅力」等夾層圖片、廣告用語對外銷售，並因應地震後消費者之信心，並在廣告單內以「臺泥四○○○ＰＳＩ、全國唯一、不受九二一大地震波及毀損建築結構嚴謹、防震安全」等圖示、字樣，強調混凝土建料之高規格要求，由被告己○○擔任現場行銷總經理、被告庚○○擔任擔任現場預售屋解說銷售員，被告戊○○、己○○及庚○○明知夾層施作係屬一違法建築，仍基於意圖為自己不法所有之犯意聯絡，趁告訴人丙○○於九十一年二月二十二日參觀預售樣品屋之際，由被告己○○與庚○○在銷售廣告解說過程中，隱瞞違法夾層之事實，使告訴人丙○○對於可使用面積陷於錯誤，而於九十一年二月二十二日，在上開預售屋現場，與被告庚○○簽立該預售屋Ａ棟五樓一戶及車位一個訂購單，房屋面積約為十六點五二坪（使用二十五點七六坪）、隨後在同年月二十六日告訴人丙○○與被告戊○○經營之正第公司以房屋總價四百六十五萬元簽訂房屋買賣契約書，而被告戊○○為節省建料成本支出，僅使用臺泥三○○○ＰＳＩ混凝土，而非廣告銷售時所稱臺泥四○○○ＰＳＩ混凝土，影響購屋者對於房屋結構耐震度之信賴，嗣九十二年六月間，被告戊○○旗下公司因違法夾層遭報導，告訴人丙○○始知受騙，進而得知上情。㈢被告戊○○所經營之展望建設股份有限公司（下稱展望公司），在臺北市○○區○○段一小段第一八一號土地興建「金鑽新第新第來亨ＮＯ．５９日式精品小豪宅」（下稱「金鑽新第來亨日式小豪宅」），於九十一年以預售屋方式對外銷售，並以一加一等於二之不實夾層設計廣告及樣品屋為銷售手法，使辛○○誤信以為是合法建築，遂於民國九十一年九月間與被告戊○○之展望公司，就該建案Ｅ棟一樓房屋，以總價五百六十八萬元簽立房屋買賣契約書、與被告戊○○之妻即席中珍（另經臺灣臺北地方法院檢察署檢察官以九十四年度偵字第六六九一號為不起訴處分確定）就登記於席中珍名下之土地簽立土地買賣契約書，因告訴人辛○○事後得知夾層部分為違法建築，向售屋小姐甲○○反應後，甲○○以為同建案Ｇ棟五樓夾層有五米五高度，應屬合法夾層，而向告訴人辛○○遊說更換購買標的，辛○○遂於九十一年十二月二十四日再簽立房屋、土地買賣契約書，總價提高為六百二十八萬元，但夾層建築仍屬違法，始知受騙等語，因認被告戊○○、己○○、庚○○共同涉犯刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌。
二、按「犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實，又不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決」，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項定有明文。又「認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然而無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理之懷疑存在、無從為有罪之確信時，自應為無罪之判決」，有最高法院七十六年臺上字第四九八六號判例可資參照。而「被害人所述被害情形如無瑕疵可指，而就其他方面調查又與事實相符，其供述始足據為判決之基礎；且自訴人之指訴，係以使被告受刑事訴追為目的，是其陳述是否與事實相符，仍應調查其他證據以資審認」，有最高法院三十二年上字第六五七號、五十二年台上字第一三○○號判例可資參照。再按「刑法第三百三十九條第一項詐欺罪之成立，以行為人確有施用詐術，又被害人確因而陷入錯誤而為財物交付者始屬之，若所用之方法不能認為詐術，亦不致使人陷入錯誤，即不構成該罪」，有最高法院八十五年度台上字第三一一號判決足參。
三、公訴人認被告戊○○、己○○、庚○○共同刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪嫌，無非係以告訴人丁○○、丙○○、辛○○之指訴、證人乙○○於警詢中證詞、「時代會館」銷售宣傳廣告、告訴人丁○○所簽不動產買賣契約書（房屋）、告訴人丁○○所簽不動產買賣契約書（土地）、告訴人丁○○網路查○○○區○○街附近房價表、臺北市建管處九十三年八月二十日北市工建查字第○九三六六二九三七○○號函、臺北市政府工務局九十二年六月十六日北市工建字第○九二五二五二二六○○號函、行政院公平交易委員會九十一年二月二十六日公參字第○九一○○○一七四六號函、「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」銷售宣傳廣告、告訴人丙○○所簽訂購單、告訴人丙○○所簽房屋買賣契約書、臺北市政府工務局八八建字第二一八號建造執照存根及附表、臺北市政府工務局八九建字第○四五號建造執照存根及附表、臺北市政府工務局九○建字第二九三號建造執照存根及附表、預拌混凝土品質保證書、建築工程勘驗報告書、九十二年十一月十三日告訴人丙○○與被告庚○○對話譯文及本院九十二年度訴字第五一七四號民事判決為其主要論據。訊據被告戊○○、己○○、庚○○均堅詞否認有何詐欺取財犯行，辯稱：本案所涉及夾層」買賣糾紛，實係市場供需所衍生，蓋臺北市○○○段，土地價格昂貴，消費者購屋資金有限，卻想有較大使用空間，僅能利用二次施工擴大房屋使用面積，新第來亨集團為因應層出不窮之夾層屋銷售糾紛，特別於建案推出前對銷售人員舉辦銷售講習，教育銷售人員應於推銷房屋時能讓客戶充分瞭解購屋後進行二次裝修、夾層施工日後可能招致處罰暨拆除之危險，並特別於契約條文內註明夾層施工日後可能遭拆除，且施作夾層所增加使用面積亦不列入房屋銷售面積，消費者得自行評估風險，並釐清買賣雙方責任，以避免日後再發生銷售糾紛，準此，被告戊○○等三人應無意圖為自己不法所有之犯意。告訴人丁○○向正第公司購買之「時代會館」二樓之五房屋，係裝潢完成之實品屋，依據告訴人丁○○所簽定之不動產買賣契約書及購屋臨時證明單可知，告訴人丁○○所購買房屋僅十三點二一坪，該房屋之裝潢係告訴人丁○○額外以四十萬元承購，並不包含在房屋登記面積範圍內，縱正第公司銷售人員於銷售房屋當時疏未將臺北市建管處來函表示該房屋裝潢夾層係違建一事告知告訴人丁○○，惟告訴人丁○○係律師，為諳熟法律之專業人士，斷無可能誤認伊所承購房屋裝潢夾層係屬該建物之登記範圍，亦無可能僅憑被告庚○○片面之詞，即認定正第公司保證該房屋裝潢夾層係合法建物，而同意承購該房屋，是告訴人丁○○所為指述並不可採，正第公司已依約將告訴人丁○○承購房屋連同裝潢夾層交其使用，縱該房屋裝潢夾層日後有遭拆除處罰之危險，亦係告訴人丁○○於承購當時所自願承擔，被告戊○○等人自無任何施用詐術可言。告訴人丙○○所承購「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」Ａ棟五樓房屋，主建物登記面積為十六點五二坪，告訴人丙○○所簽定訂購單雖註明「使用二五點七六坪」等字樣，然此係表示告訴人丙○○如參考樣品屋進行夾層裝修可使用面積將可達二五點七六坪，然被告庚○○於銷售房屋當時已明白告知告訴人丙○○，施作夾層係屬裝潢，並不屬於房屋登記面積，且不動產買賣契約內明文規定，交屋後如依照建議施作夾層，將來有遭拆除、處罰之風險，足認告訴人係自願承擔風險而同意承購該房屋，並無遭到詐騙，至正第公司於「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」廣告宣傳單內雖有加註「台泥四○○○ＰＳＩ」等字樣，僅係表示該建案將採用臺泥等大廠所生產預拌混凝土進行施作，並未保證將全部採用臺泥公司所生產四○○○ＰＳＩ預拌混凝土，蓋房屋之安全，並非以水泥強度為唯一考量，尚須考慮整體建築設計樓層、隔間及使用鋼筋型號、數量，互為計算，始能達成設計目的及安全性，告訴人丙○○雖指稱伊係受被告戊○○等人詐騙，誤以為該建案將採用臺泥四○○○ＰＳＩ水泥，始同意承購云云，惟查，告訴人丙○○自承伊並不清楚「四○○○ＰＳＩ」於建築結構工程上所代表之意義，焉有可能以之為承購房屋考量？況告訴人丙○○如認定正第公司使用預拌混凝土之強度係影響其購屋意願之重要關鍵，何以未特別載明於不動產買賣契約內？是告訴人丙○○所指遭被告戊○○等三人詐騙而承購該房屋一節，顯非事實。告訴人辛○○所購買「金鑽新第來亨日式小豪宅」Ｇ棟五樓房屋登記面積係八點八坪，並不包括施作夾層增加使用空間在內，此係買賣雙方於不動產買賣契約書內所明定，告訴人雖指稱伊係因銷售人員甲○○表示五樓樓高五米五，可合法施作夾層，因而同意承購該五樓房屋云云，惟查，告訴人辛○○原係購買同建案Ｅ棟一樓房屋，因故更換至Ｇ棟五樓，依該不動產買賣契約第二十四條之規定，告訴人辛○○顯已知悉該棟房屋日後所施作隔層裝修日後將有將遭拆除、處罰之危險，仍同意更換購買五樓房屋，自應承擔其風險，斷不能以此認定告訴人辛○○係受被告戊○○等人詐騙而給付買賣價金，本件告訴人丁○○等三人於承購房屋當時均已知悉所購買房屋登記面積並不包括施作夾層裝潢所增加使用空間，渠等所親自簽訂賣買契約亦清楚載明自行施作夾層日後有遭處罰、拆除之危險，需由購屋者自行承擔，自不得僅以該房屋內施作夾層日後有遭建管單位拆除處罰之危險，而認係受被告戊○○等人詐騙而交付買賣價金。
四、關於告訴人丁○○向新第公司購買「時代會館」二樓之五房屋部分：
㈠告訴人丁○○於九十年十月二十日簽訂不動產買賣契約書，
以房地連同裝潢總價共計五百九十萬元向被告戊○○所經營、被告己○○擔任行銷總經理之正第公司購買臺北市○○區○○○路一段六五巷三號「時代會館」二樓之五，正第公司於告訴人丁○○給付全部價金五百九十萬元後，已將房屋連同土地持份移轉登記予告訴人丁○○，並將該房屋連同裝潢交付予告訴人丁○○使用收益等情，為告訴人丁○○及被告戊○○等人所不爭執，並有丁○○所簽訂不動產買賣契約書（土地）（見九十三年度偵續字第三○○號卷第十五至二十頁）、不動產買賣契約書（房屋）（見九十三年度偵續第三○○號卷第一五○至一五二頁）、九十年十月十七日購屋臨時證明單（見九十三年度偵續字第三○○號卷第一五五頁）及九十年十月二十日購屋臨時證明單（見九十三年度偵續字第一五六頁）等資料附卷足憑。
㈡告訴人丁○○雖於本院審理中指稱伊所購買「時代會館」二
樓之五房屋係裝潢完成之實品屋，屋內裝潢夾層係屬違建，臺北市建管處早已於九十年八月六日以北市工建字第九○四○五七八六○○號函查報拆除，被告戊○○竟隱瞞上情，刊登「挑高三米六，超效能三米六立體空間」等字樣搭配夾層裝潢照片之銷售廣告，並由現場銷售人員即被告庚○○向告訴人丁○○保證該夾層係合法裝潢，致使告訴人丁○○陷於錯誤，同意以顯然高於同路段房屋價格購買云云（見本院卷㈡第一二七一三○頁）。然查，告訴人丁○○於本院審理中明確證稱伊所支付四十萬元係購買該房屋內之裝潢（見本院卷㈡第一三三頁），而告訴人丁○○所簽訂不動產買賣契約書（土地）（見九十三年度偵續字第三○○號卷第十五至二十頁）、不動產買賣契約書（房屋）（見九十三年度偵續第三○○號卷第一五○至一五二頁）、九十年十月十七日購屋臨時證明單（見九十三年度偵續字第三○○號卷第一五五頁）及九十年十月二十日購屋臨時證明單（見九十三年度偵續字第一五六頁）等資料亦清楚載明該建物登記面積十三點二一坪、四十萬元係屬「裝潢」費用，堪認被告戊○○等人辯稱告訴人丁○○以一百六十五萬元、三百八十五萬元之價格購買門牌號碼「時代會館」二樓之五面積十三點二一房屋連同其坐落土地，額外支付四十萬元購買該房屋內部裝潢等情應堪採信。
㈢告訴人丁○○於本院審理中證稱所承購「時代會館」二樓之
五內部裝潢夾層約占全部房屋面積三分之二，除客廳部分保留挑高，其餘部分均規劃房間使用，該房屋登記坪數並不包括夾層在內屬實（見本院卷㈡第一三五、一三六頁），堪認告訴人丁○○於承購前即已清楚知悉伊所承購房屋登記面積僅十三點二一坪，房屋內部裝潢夾層面積並不屬於登記坪數。告訴人丁○○雖於本院指稱伊前往該處參觀實品屋時，現場銷售人員即被告庚○○曾向伊保證五樓之二夾層係合法裝潢，伊事後接獲臺北市政府工務局九十二年六月十六日北市工建字第○九二五二五二二六○○號函始發現，該房屋裝潢夾層早經臺北市建管處於九十年八月六日以北市工建字第九○四五七八六○○號函查報違建，並於九十二年七月八日勒令強制拆除云云，並有臺北市政府工務局九十二年六月十六日北市工建字第○九二五二五二二六○○號函（見九十三年度偵字第六一三○號卷第四五、四六頁）及臺北市建管處九十三年八月二十日北市工建字第○九三六六二九三七○○號函附違建查報資料（見九十三年度偵續第三○○號卷第一一四至一二三頁）在卷足憑，惟查，被告庚○○堅決否認曾向告訴人丁○○保證該房屋裝潢夾層之合法性，參以告訴人丁○○係執業律師，為諳熟法律之專業人士，對於夾層屋合法性之問題並非難以求證，而告訴人丁○○九十年十月十七日第一次前往看屋後，僅支付定金十萬元，並於購屋臨時證明單內註明保留解約權利（見九十三年度偵續字第三○○號卷第一五五頁），迄九十三年十月二十日始簽訂正式買賣契約，顯有充分時間進行查證，且告訴人丁○○於承購房屋前已就內部裝潢夾層之合法性有所質疑，理應進行查證，或要求於買賣契約內註明，以求保障自身權益，焉有可能僅憑現場銷售人員一面之詞即誤認該夾層係屬合法，且未於契約明文約定正第公司保證期合法性即同意承購？至該房屋銷售宣傳廣告雖有「挑高三米六，超效能三米六立體空間」等字樣，並搭配夾層裝潢照片（見九十三年度偵字第六一三○號卷第
四七、四八頁），然查，正第公司並未於該廣告內擔保夾層裝潢之合法性，是該廣告內容應僅係建商對於室內空間裝潢、多層利用之展示，且依一般交易觀念，廣告內容僅屬建議，並非買賣之標的，告訴人丁○○所簽訂買賣契約既已載明房屋登記坪數為十三點二一坪，該房屋夾層係屬裝潢，房屋登記坪數並不包括夾層面積，實難僅以該廣告之文字及空間設計展示即認定，正第公司業已就該夾層之合法性提出擔保，告訴人丁○○復無法提出任何證據證明正第公司銷售人員曾保證該房屋內部裝潢之合法性，自難僅憑告訴人丁○○單一指述即遽認告訴人丁○○係因被告庚○○保證內部夾層係合法裝潢，陷於錯誤而同意承購「時代會館」五樓之二房屋。
㈣告訴人所承購「時代會館」五樓之二房屋內裝潢夾層雖經臺
北市建管處於九十年八月六日以北市工建字第九○四五七八六○○號函查報違建，有臺北市建管處九十三年八月二十日北市工建字第○九三六六二九三七○○號函附違建查報資料附卷足憑（見九十三年度偵續第三○○號卷第一一四至一二三頁），惟查，告訴人丁○○所簽訂不動產買賣契約書載明該夾層係屬裝潢，且未將夾層面積計入房屋登記坪數，堪認告訴人王淑娟於承購當時時業已知悉該房屋內裝潢夾層應係事後增設，非屬該建物之原始設計，蓋該夾層如係屬合法建物，正第公司大可將之列入登記坪數，俾以提高售屋之總價，焉會改以裝潢費用名目向告訴人收取四十萬元？而建築物除經主管機關核准興建部分，其他建築或改建部分是否屬於應申請准許興建而未經申請之違建，為所有國民所應查知事項，況告訴人丁○○為執業律師，依其法律專業知識，並無任何查證困難，縱正第公司銷售人員於推銷該房屋時未主動將夾層裝潢業經臺北市建管處查報違建一事告知告訴人丁○○，然被告庚○○等人既未積極向告訴人丁○○保證該夾層之合法性，即難以渠等未為告知之消極行為遽認告訴人丁○○係受詐騙而同意承購，況告訴人丁○○於締約之初就該夾層是否合法已有質疑，猶未本於專業知識積極求證，即遽以訂約，顯然甘冒風險，難認有陷於錯誤之可言。綜上難認被告戊○○等人有何意圖為自己不法所有而施用詐術之不法行為，自難以刑法第三百三十九條第一項之詐欺取財罪相繩。
五、關於告訴人丙○○向新第公司購買「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」Ａ棟五樓停車位一個部分：
㈠告訴人丙○○於九十一年二月二十二日簽訂「屋買賣契約書
」及訂購單，以房地總價一千三百萬元、停車位二百五十萬元向正第公司購買「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」Ａ棟五樓一戶連同停車位一個，告訴人丙○○陸續付款共計三百四十四萬元，又嗣後於九十二年七月二十一日、同年八月十三日、同年八月十五日以中研院郵局第二六四號、第二七四號、第四一六號存證信函通知正第公司解除上揭房屋買賣契約，並請求返還價金三百四十四萬元，此為告訴人丙○○與被告戊○○等三人所不爭執，並有告訴人丙○○所簽訂九十一年二月二十二日訂購單（見九十三年度他字第一五九九號卷第六六頁）、房屋買賣契約書（見九十三年度他字第一五九九號卷第六八至八八頁）及中研院郵局第二六四號、第二七四號、第四一六號存證信函（見九十三年度他字第一五九九號卷第八九至九四頁）附卷足憑。
㈡告訴人丙○○於本院審理中雖指稱被告己○○、庚○○向依
保證「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」Ａ棟五樓係合法夾層屋，且正第公司該建案銷售廣告內強調將採用臺泥四○○○ＰＳＩ混凝土，伊始同意承購，詎事後發覺於該房屋內興建夾層係屬違建，有遭受拆除、處罰之危險，且正第公司偷工減料，僅使用臺泥三○○○ＰＳＩ混凝土，而認係受被告戊○○等人共同詐欺等語（見本院卷㈡第一三七至一四三頁）。惟查，被告庚○○、己○○均否認曾向告訴人丙○○保證該房屋興建夾層之合法性，且查，告訴人丙○○所簽訂房屋買賣契約第二條明確記載房屋面積共計九五點七七平方公尺（即十六點五二坪）（見九十三年度他字第一五九九號卷第六九頁），亦未將夾層繪入契約後附五樓平面圖（見九十三年度他字第七七頁），該契約第二十四條第二項復明白約定：「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工違法之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求」（見九十三年度他字第一五九九號卷第七六頁），是任何人依該契約之記載即可清楚知悉該建物於申請建築許可時並無規劃夾層設計，如欲達到訂購單所加註二十五坪使用空間，需事後自行興建夾層，然不計入房屋登記面積，堪認正第公司並未於該房屋契約書內隱瞞夾層係屬違法之訊息，告訴人丙○○如對此有所懷疑，且認興建夾層之合法性於買賣房屋交易上確實重要，理應會再行查證，或要求銷售人員於買賣契約內註明以求保障自身權益，焉有可能僅憑被告庚○○、己○○片面之詞即採信於該房屋內興建夾層保證合法，按賣賣契約乃雙方履約之最基本依據，告訴人丙○○所簽訂買賣契約既已清楚揭露夾層非屬建物原始設計，購屋者如欲擴大房屋使用空間，需自行增建夾層，正第公司並不擔保該夾層之合法性，即難僅憑告訴人所為上揭指述即遽採為不利被告戊○○等三人。
㈢至正第公司於「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」銷售宣傳廣告雖採用「令
人嘆服的超級空間超越一般平面的設計、複合式的創意空間、讓生活更有魅力」用語，並搭配夾層裝潢圖片（見九十三年度他字第一五九九號卷第四四至六五頁），然觀諸告訴人丙○○所簽訂房屋買賣契約書並未將夾層面積計入銷售房屋面積，且無正第公司應為告訴人丙○○施作夾層之約定，該契約所附五樓平面圖亦無夾層裝潢之標示，堪認正第公司於該房屋銷售宣傳廣告之文字及圖片，僅係說明挑空空間，可運用裝潢巧思，讓空間更有變化，告訴人丙○○應可明確知悉此室內裝潢之多層利用，並非買賣之標的，且在一般交易觀念上，此廣告內容純屬建議，而非買賣契約內容，尚難以此即認定正第公司向告訴人丙○○擔保興建夾層之合法性；且查，該房屋買賣契約書第二十四條第三項業已載明「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部份，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」（見九十三年度他字第一五九九號卷第七六頁），按消費者於購屋之前，本應詳閱買賣契約，以維自身權益，告訴人丙○○自陳任職中央研究院，以其學經歷自無不解契約內容之理；且其證稱於締約前曾邀同其母同至被告等公司與總工程師大久保洋三會談，足見其慎重，衡情應無忽視契約條款之理，其於審理中證稱未細看契約內容云云，顯悖常情，尚不足採；況縱其未細看契約內容，亦屬個人疏忽，應由其承擔，難執此謂被告等有施用詐術之情，是正第公司既已於契約中明確載明有關夾層二次施工違法之危險，並明文約定銷售廣告並非買賣合約內容之一部，自難僅以正第公司有於房屋銷售宣傳廣告中為夾層空間設計展示即遽認係施用詐術。
㈣正第公司雖於「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」銷售宣傳廣告上使用「全
國唯一，不受九二一大地震波及毀損建築結構嚴謹，防震安全」等字樣，並刊登「臺泥四○○○ＰＳＩ」等圖片，惟查，告訴人丙○○所簽訂買賣契約第七條第二項業已載明「有關主要建材、設備及其廠牌、規格或等級詳如建材設備表」（見九十三年度他字第一五九九號卷第七十頁），而建材與設備表清楚記載「本大樓結構，係由電腦程式精密計算，並專業技師審核，採用２８００ＫＧ／ＣＭ，４２００ＫＧ／ＣＭ高拉力鋼筋，和國內最大預拌混凝土廠臺泥、亞泥所生產高強度混凝土，無論其承重、抗壓、抗震、防火、防颱均符合內政部頒佈之建築技術規則及中國國家標準ＣＮＳ規定」（見九十三年度他字第一五九九號卷第八二頁），並未於買賣契約內載明保證採用臺泥四○○○ＰＳＩ混泥土，參以該房屋買賣契約書第二十四條第三項復已載明「本契約銷售工地現場所提供有關之宣傳、廣告文件、資料、樣品屋及其創意空間隔層之裝潢，買方完全認知了解，僅供買賣雙方於銷售時之參考，並非本買賣合約內容之一部份，其如有出入，一切均以買賣契約為準，買方絕不據此請求退戶或其他一切請求。」（見九十三年度他字第一五九九號卷第七六頁），實難僅以銷售宣傳廣告即認定被告戊○○等人保證該建案將全數採用臺泥四○○○ＰＳＩ混凝土，況告訴人丙○○如認該建物所使用預拌混凝土強度係其決定購買該房屋之重要因素，何以未要求於房屋買賣契約內明確記載「應使用臺泥四○○○ＰＳＩ混凝土」之字樣，是告訴人丙○○上揭指述，是否可採，饒有探求餘地。再查，告訴人丙○○於本院審理中坦承伊並不具備建築專業知識，就四○○○ＰＳＩ於建築結構工程上所代表意義並不清楚等情明確（見本院卷㈡第一四四頁），而房屋建築結構安全，並非以水泥強度為唯一考量，尚須考慮整體建築設計樓層、隔間及使用鋼筋型號、數量，互為計算，始能達成設計目的及安全性，業經證人即厚生工程顧問有限公司材料實驗室人員壬○○於本院證述明確（見本院卷㈡第二○○頁），且「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」於進造過程中經監造人現地實施勘驗檢查，該建物主要構造所使用材料、強度均符合建築技術規則，業經本院依職權向臺北市建管處查證屬實，有臺北市建管處九十五年十一月二日北市都建施字第○九五七一一九九五○○號函附相關工程勘驗檢查資料附卷足憑（見本院卷㈠第二一○至三二五頁），綜上，實難僅以告訴人丙○○上揭指訴及「仁愛Ｈｉ～Ｌｉ」銷售宣傳廣即認定被告戊○○等三人對告訴人丙○○有施用詐術之不法行為。
六、關於告訴人辛○○向展望公司購買「金鑽新第來亨日式小豪宅」Ｇ棟五樓部分：
㈠告訴人辛○○於九十一年十二月二十四日簽訂「房屋買賣契
約書」，以總價六百二十八萬元向被告戊○○所經營展望公司購買「金鑽新第來亨日式小豪宅」Ｇ棟五樓房屋，告訴人辛○○於陸續支付價金一百七十九萬元，通知展望公司撤銷該房屋買賣契約，並對該公司提起民事訴訟，請求返還全數價金一百七十九萬元，雙方嗣後達成民事和解等情，為告訴人辛○○及被告戊○○所不爭執，並有告訴人辛○○於九十一年十二月二十四日所簽訂房屋買賣契約書（見他字第六八八三號卷第三至三七頁）、土地買賣契約書（見九十三年度他字第六八八三號卷第二六至三八頁）、本院九十二年度訴字第五一七四號民事判決（見九十三年度他字第六八八三號卷第三九至七五頁）及告訴人辛○○九十四年一月十三日刑事陳報狀（見九十四年度偵字第六六九一號卷第八頁）在卷足證。
㈡告訴人辛○○於本院審理中雖指稱伊原係購買「金鑽新第來
亨日式小豪宅」Ｅ棟一樓房屋，室內設計師表示該建物係三米六夾層屋，並不合法，遂向向展望公司銷售人員甲○○要求換屋，因甲○○再三保證Ｇ棟五樓房屋樓高五米五，可興建合法夾層，遂同意以總價六百二十八萬元變更購買「金鑽新第來亨日式小豪宅」Ｇ棟五樓房屋，並陸續支付價金一百七十九萬元云云（見本院卷㈡第一五一至一五四頁）；惟查，證人即展望建設銷售人員甲○○於本院結證稱伊從未向告訴人辛○○保證Ｇ棟五樓房屋可興建合法夾層，告訴人辛○○於簽約承購同建案Ｅ棟棟一樓房屋時，展望公司已將買賣契約契約交付予告訴人辛○○，該買賣契約已載明展望公司並不保證房屋夾層之合法性，是告訴人辛○○於簽約承購Ｇ棟五樓房屋前，已清楚知悉於該建物興建夾層有遭拆除及處罰之危險等情（見本院卷㈡第一八六至一八九頁），且查，告訴人辛○○所簽訂房屋買賣契約第二條明確記載房屋面積共計二十九點零九平方公尺（即八點八坪）（見九十三年度他字第六八三三號卷第八頁），並未將夾層面積計入房屋登記面積，該房屋買賣契約第二十四條第二項復明白約定：「「買方認知了解賣方銷售人員於銷售工地告知或依買方詢問所提供有關二次施工（含格層裝修）違規使用之建議，書面資料，如買方交屋後依該建議實作，其將來均有被拆除、處罰之危險與可能，惟買方願自負其風險與責任，絕不因此向賣方請求退戶或為其他任何之請求，另買方了解如有格層裝修者，其格層增加之使用面積並不列入銷售面積」（見九十三年度他字第六八三三號卷第二三頁），是任何人依該契約之記載即可清楚知悉該建物於申請建築許可時並無規劃夾層設計，如欲興建夾層擴增使用空間，需事後自行興建夾層，然不計入房屋登記面積，堪認展望公司並未於該房屋契約書內隱瞞夾層係屬違法之訊息。又告訴人辛○○於本院審理中自承於承購Ｇ棟五樓房屋前，已簽約購買同建案Ｅ棟一樓房屋，並將該房屋買賣契約攜回保存，事後要求更換房屋（見本院卷㈡第一八九頁），而告訴人辛○○購買Ｅ棟一樓、Ｇ棟五樓所簽訂之房屋買賣契約均係定型化契約書，約定條款之內容完全一致，堪認告訴人辛○○應已清楚知悉上揭規定，況告訴人辛○○指稱室內設計師已告知夾層屋並非合法，是告訴人辛○○如認夾層之合法性確實重要，理應會再行查證，或要求銷售人員於買賣契約內註明以求保障自身權益，焉有可能僅憑銷售人員甲○○片面之詞即採信於該房屋內興建夾層保證合法，而告訴人辛○○於換屋前又豈有未再向其室內設計師徵詢夾層合法與否之理。按賣賣契約乃雙方履約之最基本依據，告訴人辛○○所簽訂房屋買賣契約既未將興建夾層面積計入房屋登記面積，且清楚揭露夾層非屬建物原始設計，購屋者如欲擴大房屋使用空間，需自行增建夾層，並承擔遭拆除、處罰之危險，展望公司並不擔保該夾層之合法性，應認展望公司已明確告知告訴人辛○○有關夾層二次施工違罰之危險，告訴人辛○○猶同意更換購買Ｇ棟五樓房屋，即應依約承擔日後自行興建夾層之風險，尚難僅憑該建物日後施作夾層有遭建管單位處罰、拆除之危險，即認定被告戊○○有對被告辛○○施用詐術之不法行為，綜上，實即難僅憑告訴人辛○○所為上揭指述即遽採為不利被告戊○○之認定。
七、綜上，公訴人所提證據，不足為被告戊○○、己○○、庚○○共同詐欺取財之積極證明，所指出證明之方法，亦無從說服本院形成被告戊○○等三人有罪之心證，此外查無其他積極事證足認被告戊○○等三人有共同詐欺取財之犯行，不能證明被告戊○○等三人犯罪，參以首開規定，自應諭知無罪之判決。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百零一條第一項，判決如主文。
本案經檢察官黃珮瑜到庭執行職務中 華 民 國 96 年 4 月 12 日
刑事第十四庭 審判長法 官 宋松璟
法 官 孫萍萍法 官 李家慧以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後10日內，向本院提出上訴狀。
書記官 楊文祥中 華 民 國 96 年 4 月 13 日