臺灣臺北地方法院刑事判決 95年度自字第55號自 訴 人 丁○○ 41歲自訴代理人 楊貴森律師被 告 乙○○ 53歲
甲○○ 38歲丙○○ 53歲選任辯護人 施竣中律師上列被告等因背信案件，經自訴人提起自訴，本院判決如下：
主 文甲○○、丙○○均無罪。
乙○○自訴不受理。
理 由
壹、本件自訴意旨略以：自訴人丁○○於民國九十三年十月二十二日，委由被告乙○○任負責人，位在臺北縣中和市○○路○○○號之興利不動產仲介經紀公司（下稱興利仲介公司）為自訴人所有門牌號碼臺北縣永和市○○路○○○巷○弄○號二樓，面積二十八‧六坪之房地（下稱系爭房地）進行銷售或出租，雙方並簽訂專任委託銷售契約書，自訴人於簽訂時，一再強調原則上以出租為主，如有買主，出售價額須較市場價額高，始願意出售，復於專任委託銷售契約書第七條第二款明訂：「受託人於簽約前，應據實提供該公司近三個月同路段、同性質不動產之成交行情供委託人訂定售價之參考。」，據以維護自訴人之權益。被告乙○○遂指派被告甲○○為經紀營業員，負責出租及銷售事宜。詎被告乙○○、甲○○、丙○○三人竟共同意圖為自己不法之利益，不顧自訴人之權益，非但未提供該公司近三個月內同路段、同性質不動產之成交行情予自訴人作為訂立賣價參考，反由被告甲○○向自訴人偽稱該地段房屋成交行情每坪市場價額為新臺幣（下同）九萬元至十二萬元之不實資訊予自訴人，並虛假善意告知自訴人出售價額底價可守在三百五十萬至三百七十萬元間，自訴人不察，受其誤導，將出售價額提高定在四百五十萬元，而暗自竊喜，認為已高於市場價額。嗣於九十三年十月二十九日，被告甲○○旋即告知自訴人，業以四百萬元覓得買主被告丙○○，且已收取訂金，並於是日下午要求自訴人簽立成交確認書。翌日（三十日）簽訂買賣契約書。
惟九十三年十月三十一日，自訴人覺得有異，何以成交如此快速，即要求被告甲○○始提出住商不動產永和社區成交物件彙整表，除其中二間成交價額偏低之外，其餘房屋成交價，每坪均在十四萬元至二十萬元之間，皆高於前揭被告給予自訴人每坪只有九萬元至十二萬元間之錯誤資訊，經自訴人再催促被告甲○○提出永和市○○路○路段之市場成交行情，被告甲○○遲至半個月後，復向自訴人偽稱該公司並無最近三個月之成交資料，然經自訴人四處探聽後，得知住商不動產公司確有成交資料，而被告甲○○卻虛偽不願提出，至此自訴人始知被告甲○○提供每坪九萬元至十二萬元之不實交易價額資訊，使自訴人誤以為成交四百萬元，已高於市場價額，未經考慮即予答應簽立買賣契約，以每坪應出售價額在十四萬元至二十萬元間之平均值為十七萬元計算，自訴人因受被告甲○○之誤導，受有八十六萬二千元之損失。自訴人嗣於被告乙○○對其所提出之請求給付服務費民事訴訟案件審理中，因系爭房地之買主被告丙○○到庭為證時，對於購買系爭房地之貸款金額、保證人、利息、獲利、裝潢費用等細節均一無所知，顯見被告丙○○係與被告乙○○、甲○○二人基於共同之犯意聯絡，故意提供不實之資訊誤導自訴人錯信以四百萬元出售系爭房地業已高於市價，而由被告丙○○提供人頭，之後再高價出售，賺取不當差價使自訴人平白損失高達八十六萬二千元之詎。因認被告三人均涉有刑法第三百四十二條第一項之背信罪嫌云云
貳、被告甲○○、丙○○部分：
一、按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得認定其犯罪事實；不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決，刑事訴訟法第一百五十四條第二項、第三百零一條第一項分別定有明文。又事實之認定應憑證據，如不能發現相當證據或證據不足以證明者，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判之基礎；而認定犯罪事實所憑之證據，雖不以直接證據為限，間接證據亦包括在內，然無論直接或間接證據，其為訴訟上之證明，須於通常一般之人均不致於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達到此一程度，而有合理性懷疑之存在時，即無從為有罪之認定，此有最高法院四十年台上字第八六號判例、七十六年台上字第四九八六號判例意旨可資參照。次按刑法第三百四十二條第一項之背信罪，除有致生損害於本人財產或其他利益之事實外，並以行為人具有圖利自己或第三人或損害本人利益之意思，而故意為違背其任務之行為為要件，此項犯意既屬於構成犯罪事實之一部，自應依證據認定，不能僅以客觀上發生損害本人利益之事實，遽推定其有前項犯意，且如僅因處理事務怠於注意，致其事務生不良之影響，則為處理事務之過失問題，既非故意為違背任務之行為，自不負若何罪責，此亦有最高法院二十二年上字第三五三七號、二十六年上字第一二四六號判例意旨可資參照。
二、自訴人丁○○認被告乙○○、甲○○、丙○○涉有刑法第三百四十二條之背信罪嫌，無非係以自訴人與被告乙○○、甲○○簽訂之專任委託銷售契約書、系爭房地不動產買賣契約書及剪報資料各一份附卷，為其主要論罪依據。訊據被告甲○○、丙○○均堅決否認涉有上開共同背信犯行，被告甲○○辯稱：其當時甫接觸房屋仲介行業，對於系爭房屋周邊行情不甚了解，係經由同任職於興利仲介公司之同事協助估算系爭房地之價格，並無刻意低估房價，提供不實訊息予自訴人等語；被告丙○○則辯稱：該時其係從事買賣中古屋投資，在系爭房地成交前，與房屋仲介人員被告甲○○間不相熟識，嗣亦為一般買方與房屋仲介人員之關係，其係在評估系爭房地每坪十四萬之單價為合理價格後，始以總價四百萬元之價格購入，並經裝潢再行轉售，無與被告乙○○、甲○○共同串謀謊騙自訴人，使自訴人以低價賣出系爭房地之情事等語。經查：
㈠自訴人確有以總價四百五十萬元之委託銷售價格，委託被
告乙○○所經營之興利仲介公司銷售系爭房地，雙方並先後於九十三年十月二十二日、同年月二十六日簽訂系爭房地之專任委託銷售契約書，並經被告乙○○指派受雇於興利仲介公司之被告甲○○為系爭房地之經紀營業員，負責系爭房地銷售事宜，嗣經被告甲○○覓得買主被告丙○○後，自訴人與被告丙○○遂於九十三年十月三十日簽訂不動產買賣契約，以總價四百萬元之價格成交之事實，業經自訴人具狀指陳在卷，並有專任委託銷售契約書二份在卷可稽，並經被告甲○○、丙○○於本院審理時分別供述在卷（本院卷第四０頁、第一二四頁），此部分之事實，洵堪認定。
㈡被告甲○○在接手負責系爭房地之委託銷售事宜後，迄於
系爭房地於九十三年十月三十日成交售予被告丙○○前，並未依系爭房地之專任委託銷售契約書第七條第二款：「受託人（亦即被告乙○○、甲○○一方）於簽約前，應據實提供該公司（或商號）近三個月同路段、同性質不動產之成交行情供委託人（亦即自訴人一方）訂定售價之參考，如有隱匿不實，應負賠償責任。」之規定，提供與系爭房地同路段、同性質不動產近三個月來之成交行情供自訴人作為訂定售價之參考，且曾告知自訴人系爭房地每坪市價約在九萬元至十二萬元之間等情，固據被告甲○○於本院審理時坦認不諱（本院卷第一二四頁）。然被告甲○○縱有未依約提供與系爭房地同路段、同性質不動產近三個月來之成交行情供自訴人參考，違反契約義務之事實，亦僅為民事上自訴人得依雙方所簽訂之上開專任委託銷售契約書第七條第二款約定，要求受託人亦即被告乙○○、甲○○依約履行，提出成交行情以供參考，甚或因此主張債務不履行之問題，尚難以此契約義務之違反，逕認被告甲○○主觀上有損害自訴人利益或意圖為自己不法利益之故意。至被告甲○○之所以告知自訴人系爭房地每坪市價約在九萬元至十二萬之間，則係被告甲○○在經同受雇於興利仲介公司擔任經紀營業員同事之協助下，依據系爭房屋本身之優缺點，例如系爭房屋係屬公寓結構，且未臨馬路，位處巷寬僅約三公尺至四公尺間之死巷中，消防車無法進入等現況所為之評估結果，並非憑空隨意核估一節，亦據被告甲○○於本院審理時供述在卷（本院卷第一二四頁背面），衡諸現階段各家房屋仲介公司關於房地市價之評估，並無統一之鑑價標準可循，同一委託銷售標的，經不同房屋仲介公司甚至同一房屋仲介公司內不同經紀營業員之估價，亦不盡相同，端賴各該營業員對於委託銷售標的所在地周邊行情之熟悉程度、經驗及主觀認定為斷，誠如自訴代理人質之被告甲○○：「那個房子在臺北縣是很少能夠找到的四樓公寓，面積很大，她是住在二樓，土地的持分有四分之一，你對這個有何評估」之點，系爭房地之房屋因係公寓結構，土地持分或較大樓型態之房屋大，然在建物外觀上亦有可能為老舊、欠缺設計感，且無如游泳池、健身房、閱讀室、兒童遊戲間或中庭花園等公共設施可供使用，亦無管理員可代為收發信件或門禁管理，此究屬系爭房地之優點或缺點，因人而異，無法一概而論，房屋面積二十八坪亦為一般坪數，尚未達所謂大坪數之列，在迄今尚極度開發之臺北縣板橋市、中和市、永和市內欲覓得房屋面積二十八坪之四樓公寓結構第二層，實非難事。是以，自訴人以此自認係屬系爭房地之優點，指稱被告甲○○故意謊騙自訴人爭房地市價約在九萬元至十二萬之間，建議自訴人得將系爭房屋售價守在三百五十萬元至三百七十萬元之間，致自訴人誤信以總價四百萬元出售系爭房地業已高於市價云云，洵屬無據。
㈢至自訴人指稱被告甲○○嗣在渠要求下始提出之住商不動
產永和社區成交物件彙整表上之房屋成交價格多高於系爭房地之成交總價一節，觀諸該份彙整表上，並無與系爭房地同座落在臺北縣永和市○○路○○路段，甚至臺北縣永和市○○路○○○巷上同巷之房屋可資比較，而係分別座落在臺北縣永和市○○路、博愛街、永和路、仁愛路等路段，得否與系爭房地相同相提並論，已非無疑，且自該彙整表上，亦無法得知表上所列物件有無鄰近學校、市場、捷運站、公車站、商圈？是否面臨馬路，路寬或巷寬若干？交通便利及繁榮程度如何？外牆及內部有無經過整修、換裝管線、重新裝潢，屋況如何？成交時間？在諸如此類對於房地價值有重要影響之前提事項，均未臻明確之狀況下，遽以該彙整表上所列物件之成交價格，推認系爭房地亦有此行情，嫌屬擅斷。再酌諸該彙整表上之委託銷售價格與實際之成交價格之間，少則相差四十萬元，多則達一百七十三萬元之距，是於自訴人所認之實際交易案例中，此四十萬元至一百七十三萬元不等之委託銷售價格與實際成交價格差異，應係可得容忍之合理價差，據此核諸系爭房屋之成交價格四百萬元，亦僅較自訴人簽訂系爭房地專任委託銷售契約書上之希望售價亦即契約第二條所定之委託銷售價格低五十萬元，並未背離上開價差之範疇，依被告甲○○基於其評估系爭房地每坪市價約在九萬元至十二萬間之主觀認知，遇有被告丙○○願以高於其估價結果，總價四百萬元，亦即以二十八坪計算，每坪約十四萬元之單價，購買系爭房地，認已高於市價，旋於收取被告丙○○之定金後通知自訴人，亦無何違背其任務之處。
㈣況被告丙○○在以總價四百萬元向自訴人購入系爭房地後
，隨即進行空間規劃，重新整修裝潢系爭房地牆壁、天花板、地板、隔間等工程，耗費一百一十六萬五千八百八十九元，亦據被告丙○○於本院審理時供述在卷（本院卷第三九頁背面、第四０頁），並經被告甲○○於本院審理時供述無訛（本院卷第一二七頁），並有系爭房屋重新裝潢後之照片九張、臺北縣中和地政事務所規費徵收行政罰鍰聯單三份、估價單十份、發票三份、冠軍磁磚送貨通知單四份、五大磁磚總匯出貨單三份、手寫收據三份、聖瑪莉諾精品磁磚出貨單、友薪企業股份有限公司送貨單、翔奕國際建材有限公司出貨單、美亞陶瓷有縣公司出貨單、集財門窗行估價單、臺灣電力公司收據、臺北自來水事業處用戶繳費收據各二份、費用明細表、服務費用證明、臺北縣政府稅捐稽徵處九十三年度契稅繳款書、結案稅費及簽署、富達優質木業有限公司送貨單、三盟石材有限公司出貨單、安格斯燈飾有限公司客戶對帳單暨訂購單、松鴻鎖行免用統一發票收據、米亞家具行訂貨單、連美五金行免用統一發票收據、特力和樂股份有限公司中和分公司電子計算機統一發票、瓦堤家具行估價單、天悅家具訂購單、收款憑證、欣欣天然氣股份有限公司收據、交屋稅費分算表、中國產物保險股份有限公司住宅火災保險單及地震基本保險單暨收據各一份、令安實業有限公司九十四年一月份請款單一份暨成品交運單四份在卷可稽，佐以上開單據中多有載明送貨地點係在系爭房地之座落地點（第五一頁至第五八頁、第六四頁至第七０頁、第七四頁、第七五頁、第七七頁、第七八頁、第八０頁至第八二頁、第八五頁、第八七頁至第八九頁、第九一頁、第九三頁至第九七頁、第九九頁至第一０六頁），以及系爭房屋重新裝潢後格局舒適、照明充足，家具、廚具及杯盤均一應俱全，煥然一新等情，足認被告丙○○辯稱其購入系爭房屋後確有重新裝潢、添購家具設備等語符實可採。至被告丙○○於興利仲介公司對自訴人提起請求給付服務費之民事案件審理中到庭為證時，無法明確說明裝潢、整修系爭房地所費數額、貸款金額、契稅及代書費等細節，固經本院調閱臺灣板橋地方法院九十四年度板簡字第一二六二號民事案件卷宗核閱無誤，惟鑑於被告丙○○該時係以證人身份出庭作證，在司法實務上，證人基於非己涉訟事不關己之心態，未積極回想或提出相關單據，對於證述內容，回以不清楚，忘記等語帶之，在所多見，是被告丙○○迄於本件自訴人對其提起涉犯背信罪嫌案件審理中，始積極提出相關單據以實其說，要與常情無違。職是，系爭房屋在經被告丙○○重新裝潢、整修後轉售時之屋況及因此所生之附加價值，自非自訴人出售系爭房屋予被告丙○○時，所得比擬，被告丙○○以五百六十八萬轉售系爭房地之價格，高於其向自訴人購入系爭房地之價格四百萬元，亦屬當然，自不得以被告丙○○轉售系爭房地之成交價格，作為自訴人委託被告甲○○銷售系爭房地時之市價。
㈤綜此，被告甲○○、丙○○上開辯解既屬可採，自不得僅
以自訴人事後比照同為臺北縣永和市北區其他房地之成交價格，以及被告丙○○嗣後轉售系爭房地之價格，高於自訴人出售系爭房地之成交價格之情事，逕認被告甲○○有與被告丙○○勾串，分由被告甲○○故意提供系爭房地市價為九萬元至十二萬元之不實資訊予自訴人，使自訴人誤信為真，再由被告丙○○出面以四百萬元之價格買受系爭房地轉售牟利之為自己或第三人不法利益，或損害本人利益之意圖，基此意圖進而為違背其任務之行為，被告甲○○之行為充其量僅為民事債務不履行之問題，要與被告丙○○無關，被告甲○○、丙○○所為更與刑法第三百四十二條第一項之背信罪構成要件有間。從而，本件應純屬民事糾葛，自不得遽將被告甲○○、丙○○以該背信罪相繩。此外，復查無其他積極證據足證被告甲○○、丙○○涉有自訴人所指之背信犯行，自屬不能證明被告甲○○、丙○○犯罪，揆諸前揭規定與判例意旨，依法均應就被告甲○○、丙○○人為無罪判決諭知。再者，自訴人於本案辯論終結後宣判期日前，具狀指稱被告丙○○另涉有以變造不實成交金額之買賣契約書持向銀行貸款之行使偽造文書犯行，與上開自訴意旨所指之背信罪嫌兼具有方法、結果之牽連關係，聲請本院再開辯論云云，茲因上開業經自訴人提起自訴認被告丙○○涉犯背信罪嫌部分之犯行，既經本院諭知無罪，與此部分行使偽造文書犯行間，自無何牽連犯之裁判上一罪可言，本院自無從予以審酌，亦無再開辯論之必要，附此敘明。
叁、被告乙○○部分：
一、按被告死亡者，應諭知不受理之判決，並得不經言詞辯論為之；自訴程序，除本章有特別規定外，準用第二百四十
六、第二百四十九條及前章第二節、第三節關於公訴之規定，刑事訴訟法第三百零三條第五款、第三百零七條、第三百四十三條分別定有明文。
二、經查：被告乙○○已於九十四年十月十二日死亡，有被告乙○○之個人基本資料查詢結果一份在卷可參（本院卷第一一一頁），並為自訴代理人於本院審理時所不爭執（本院卷第一二二頁背面），揆諸前揭規定，爰不經言詞辯論，逕就被告乙○○部分為不受理判決之諭知。
據上論斷，應依刑事訴訟法第三百四十三條、第三百零一條第一項、第三百零三條第五款、第三百零七條，判決如主文。
中 華 民 國 95 年 9 月 15 日
臺灣臺北地方法院刑事第十五庭
審判長法 官 周祖民
法 官 邱蓮華法 官 吳麗英上列正本證明與原本無異如不服本判決應於送達後10日內向本院提出上訴狀
書記官 田華仁中 華 民 國 95 年 9 月 15 日