臺灣臺北地方法院刑事裁定 95年度自字第82號
自 訴 人 戊○○
丁○○共 同自訴代理人 江東原律師
王麗萍律師蔡志揚律師被 告 甲○○
樓之9丙○○乙○○
樓之4共 同選任辯護人 吳光中律師上列被告等因偽造文書等案件，經自訴人提起自訴，本院裁定如下：
主 文自訴駁回。
理 由
一、自訴意旨略以：臺北市信義區晶宮大廈都市更新會（下稱晶宮都市更新會），係由原晶宮大廈住戶為進行更新事業之目的所組成，自訴人戊○○為其成員之一。環宇不動產鑑定股份有限公司（下簡稱環宇公司）受晶宮都市更新會之委託，為包括自訴人等之住戶處理事務進行勘估標的─土地：臺北市○○區○○段三小段二八五、二八九─一地號；建物為：
臺北市○○區○○路四段四四六號等（案名: 晶宮大廈），共五十二戶。然被告即環宇公司之負責人甲○○、審核人員乙○○、鑑定人丙○○三人竟意圖為他人之不法利益，圖利特定人士，違背其忠實鑑定任務，而為不實之鑑價：
（一）被告等未盡其依法應為之勘查義務：按不動產估價技術規則第十三條明定：「確認勘估標的狀態時，應至現場勘查下列事項：一、確認勘估標的之基本資料及權利狀態。二、調查勘估標的及比較標的之使用現況。三、確認影響價格之各項資料。四、做成紀錄及攝製必要之照片。」依此規定，被告受委任為本案不動產之鑑價，自應盡其忠實義務，親至現場實地勘估標的物，始符受委任之宗旨。然被告卻違背其忠誠勘估之任務，於民國九十四年十二月十五日臺北市都市更新審議委員會第六十一次會議，經審議委員發現：被告竟然對於其所出具之補充估價摘要書中，用以勘估本案標的之比較案例確切地址，完全不知。顯然，環宇公司之估價人員，絕對無法進行實際勘查，彼等卻為該評估文書上為「細部資料與係數之登載」，被告等人違背忠誠鑑定任務明顯。該等估價報告書比較案例係數之調整，純為貶低自訴人戊○○之不動產價值、圖利特定人士而拼湊出來，造成自訴人戊○○權益之損害。其雖辯稱係以地政處之房地產交易簡訊為鑑價基準，未實地勘察，可僅證得其草率、不公正、任意拼湊之背信行為。若僅憑幾筆任何人皆易於公家機關網站上取得之簡陋資料，即可拼湊出本案標的物之鑑價結論，晶宮都市更新會何須委託專業人士進行價鑑？何況該地政處之交易簡訊內容，並無交易標的之細部資料，被告之估價報告書竟載有比較細節資料，如路寬、屋齡等，足證其以拼湊捏造資料為估價報告記載。
（二）被告等所為估價基準不實：估價報告原本估定自訴人等地下一樓之價值，係地面樓層三分之一，然被告等就此等估價基準，並未有任何之案例加以佐證。其於九十四年十月五日臺北市都市更新審議委員會第六十次會議，在自訴人出具臺灣大華不動產估價師事務所之估價報告意見書，指出環宇公司之鑑價方式存有眾多不實與錯誤後，被告始依委員會之要求，於嗣後第六十一次會議中，提出地下一層之比較案例，在此之前，被告對於地下一層之房價為地面層三分之一，全然未交代其鑑定依據，如何從市場行情及地方習慣得出數據，亦全然未加以說明。環宇公司之估價乃先有結果，再補論證過程，只為了滿足其結論而拼湊其論證方式，明顯違背其應有之鑑價義務甚明。本件勘估標的物之地下一層用途為「店舖及辦公室」，根據建築法及臺北市土地使用分區管制規則之規定，可以登記為各種辦公室及店舖等一般零售業使用，地下一層依照竣工圖，亦有獨立的樓梯可達一樓，載重較二樓的容許載重為重，是地下一層之用途、載重皆較佳，售價自高於二樓。故原報告書評估二樓之均價為新臺幣（下同）三十六萬四千八百九十三元／建坪，地下一樓之合理市價應當高於此，原報告書評估地下一層價值為地面層基準價三分之一（即十七萬五千元／建坪），估價基準不實，違背忠實任務，損害自訴人李鴻容之權益。
（三）被告等製作之估價書內容，有明顯邏輯錯誤；估價書內「臨路寬度修正」調整係數前後矛盾，規避估價規則：按不動產估價技術規則第二十五條明定：「試算價格之調整運算過程中，區域因素調整、個別因素調整或區域因素及個別因素內之任一單獨項目之價格調整率大於百分之十五，或總調整率大於百分之三十，則判定該比較標的與勘估標的差異過大，應排除該比較標的之適用。但勘估標的性質特殊或區位特殊之市場交易，並於估價報告書中敘明者，不在此限。」被告等就本案地下一層部分之「表四-補充一、更新前地下室建坪價比較案例及因素調整表」中，在市調案例一「個別因素調整率」之項目下，「臨路寬度修正」部分為八米，而調整係數為百分之三，但在晶宮大廈四Ｃ樓層部分之「表七、更新後住宅建坪價比較案例及因素調整表」中，市調案例二「個別因素調整率」之項目下，「臨路寬度修正」亦為八米，但調整係數卻百分之十，明顯有所矛盾。被告如此估價係為迴避前揭不動產估價規定，因地下一層部分之臨路寬度修正項目，被告採取一致邏輯皆認調整係數為百分之十，加上其個別因素調整率將達百分之十五，依前揭規定該則案例依法應排除之。惟環宇公司卻意圖損害自訴人之權益，為前後矛盾調整，將市調案例一之調整係數恣意改為百分之三，背於其忠實鑑價職責。再者，「建物屋齡修正」調整係數前後矛盾，規避估價規則，該表市調案例一之「建物屋齡修正」亦出於同樣之考量，規避前揭估價規則，而為係數之不實調整，在「表四-補充一、更新前地下室建坪價比較案例及因素調整表」中，市調案例一「個別因素調整率」之項目下，「建物屋齡修正」部分為屋齡二十五年，其修正率載為百分之二；惟同表市調案例二及市調案例三，其「建物屋齡修正」部分分別為二十二年及二十三年之屋齡，修正率均百分之四。本案地下一層屋齡為十七年，較接近於比較案例二、比較案例三之屋齡，相對於比較案例一之屋齡差異性較大，須修正較多。是以比較案例一屋齡為二十五年之修正值，理應大於二十二年及二十三年者，被告竟於市調案例一之「建物屋齡修正」僅修正百分之二，小於比較案例二、三之百分之四，顯有矛盾、不實。被告用意無非在壓低差異率，避免該比較案例修正超出前揭估價技術規則第二十五條規定之排出基準，此已非所謂「判斷空間或自白心證」範圍，其違背忠實鑑價任務，損害自訴人戊○○權益至明。而自訴人亦曾委託永慶不動產估價師事務所陳銘福估價師查核鑑定，發現環宇公司製作之估價摘要書有許多明顯邏輯性不一致、錯誤，且非估價人員專業判斷空間，被告純為配合結論拼湊相關數據，已違背其忠實鑑價任務，損害自訴人李鴻容之權益。
（四）環宇公司負責人以不具估價資格人員進行估價：本案估價報告中存有眾多錯誤、疏漏、矛盾，甚至連單純計算上亦存不正確，係因環宇公司估價人員並非依法取得不動產估價師資格之估價師所致，被告等分別於九十四年十一月及十二月，依臺北市都市更新審議委員會指示，兩度修正本案估價報告書。然依不動產估價師法第四十四條過渡條款規定，該估價人員於該時點已不得繼續執行估價業務，惟被告等仍繼續就勘估標的與比較標的為比較法之係數調整估價業務，公司負責人竟未就此善盡其把關職責，容任不具專業估價師資格之人，繼續執行估價業務，可預見其鑑定不實之發生，此結果發生並不違背其本意，有背於其受委任進行鑑價之忠誠義務。
（五）被告等不實鑑價行為，致生自訴人戊○○權利受重大損害：臺北市政府所核定之權利變換計劃，係依據環宇公司於九十四年十二月十五日委員會第六十一次會議所提出之估價摘要書，該公司為不實之鑑定結果，已促使自訴人之權利價值變換，而遭重大損害。該公司之負責人甲○○、審核人員丙○○等人，意圖為他人之不法利益，圖利特定人士，而損害自訴人戊○○之利益，將其改建後應分得部分之價值低估，造成分得部分不足補償其改建前之價值而必須找補予該住戶。粗估系爭權利變換計劃中之估價報告書，漏計自訴人戊○○之權利價值至少有十八萬九千八百九十三元／建坪以上（364,893-175,000=189,893）。蓋地下一層之價值，至少應與二樓相同，即二樓之估價三十六萬四千八百九十三元/建坪，而非其所定一樓價值三分之一，即十七萬五千元／建坪，此相差十八萬九千八百九十三元／建坪。自訴人戊○○之更新前土地權利價值至少遭低估三千二百五十四萬六千四百四十五元以上【（94.51+109.53）x189,893x84%=32,546,
44 5；94.51與109.53為自訴人戊○○所有四四八號地下一樓與四五○號地下一樓之坪數】，換算成更新後權利價值粗估至少漏計一億多元。
（六）自訴人戊○○、丁○○所「負擔之建物成本」佔其「所得之權利價值比例」高出其他晶宮大廈住戶甚多，明顯造成分配不均：自訴人丁○○建物門牌四四六號地下二樓部分，須負擔建物成本為一千一百八十一萬三千九百二十五元，所獲得土地所有權人權利價值為二千二百零四萬五千八百七十一元，兩者得出比例為百分之五三點五八八，自訴人戊○○所有四四八號地下一樓與四五○號地下一樓必須負擔成本佔所獲得權利價值比例皆為：百分之三七點五四二，相較於其他住戶負擔之比例高出甚多，自訴人等確均因被告等人之不實、明顯重大疏誤之估價報告書，而蒙受鉅額之損害。為此對被告三人提起本件業務上登載不實及背信罪嫌之自訴等語。
二、按法院或受命法官於自訴案件第一次審判期日前訊問及調查結果，如認為案件有刑事訴訟法第二百五十二條至第二百五十四條之情形者，得以裁定駁回其自訴，同法第三百二十六條第三項定有明文。次按犯罪事實應依證據認定之，無證據不得推定其犯罪事實，刑事訴訟法第一百五十四條第二項亦定有明文。且按事實之認定，應憑證據，如未能發現相當證據，或證據不足以證明，自不能以推測或擬制之方法，以為裁判基礎（最高法院四十年臺上字第八六號判例意旨可資參照）；又無論直接證據或間接證據，其為訴訟上證明，須於通常一般人均不至於有所懷疑，而得確信其為真實之程度者，始得據之為有罪之認定，倘其證明尚未達此一程度，而有合理性懷疑之存在時，即無從為有罪之認定，若不能證明被告犯罪者，應諭知無罪之判決（最高法院七十六年臺上字第四九八六號亦著有判例可資參照）。且按刑法第二百十五條規定之業務登載不實罪，以從事業務之人，明知為不實之事項，而登載於其業務上作成之文書，並足以生損害於公眾或他人，為其構成要件，而所謂「明知」係指行為人對於構成犯罪之事實，確有預見並決意以其行為促使預見結果發生，始符合該犯罪之主觀構成要件，是以，業務登載不實罪係故意犯，易言之，行為人（即從事業務之人）須知悉其所登載於業務上所製作之文書之內容係屬不實，並足以生損害於公眾或他人，而仍然故意為之，始該當之；另以，背信罪之成立，以處理他人事務之人，有圖自己或第三人得不法利益，或圖加損害於本人之意思，而故為違背其任務之行為為要件，如僅因處理事務怠於注意，致其事務生不良之影響，則為處理事務之過失問題，既非故意為違背任務之行為，自不負若何罪責。
三、自訴人戊○○、丁○○提起本件自訴，認被告甲○○、丙○○、乙○○三人共同涉犯刑法第二百十六條、第二百十五條及同法第三百四十二條等罪嫌，無非係以：被告甲○○係環宇公司之負責人、被告乙○○係環宇公司之審核人員、被告丙○○係環宇公司之鑑定人，因環宇公司前獲晶宮都市更新會之委託，負責勘估前揭晶宮大廈土地、建物價值並製作、提出估價報告書。而環宇公司之估價報告書，並於九十二年七月七日由晶宮都市更新會第九次理事會會議通過為權利變換基準，而於九十四年十月五日經臺北市都市更新審議委員會議決：請環宇公司依委員、地政處意見配合修正估價報告書提出下次委員會報告；於同年十二月十五日復議決：環宇公司所需房地產交易價格簡訊，可由都市更新處函請地政處提供，並由環宇公司修正估價報告書。而環宇公司提出修正後之估價報告書後，臺北市政府已於九十五年一月九日公告晶宮大廈都市更新事業計畫權利變換計畫一案准予核定實施。惟自訴人等認為環宇公司修正前、後之估價報告書均有前述諸多錯誤、疏漏、矛盾之不正確情形，因晶宮大廈都市更新事業計畫權利變換計畫案業核採其估價報告書，致使門牌號碼四四八號地下一樓、四五○號地下一樓之所有權人即自訴人戊○○，於不動產換算成更新後權利價值粗估至少漏計一億多元，且使自訴人戊○○及丁○○（門牌號碼四四六號地下二樓之所有人）兩人所負擔之建物成本佔其所得之權利價值比例高出其他住戶甚多，明顯造成分配不均，認被告等人所為不實、明顯重大疏誤之估價報告書，將使自訴人等因而蒙受前述之巨額損害，推論被告等人顯係意圖為他人之不法利益，圖利特定人士，共同違背其忠實鑑定任務而出具前揭業務上登載不實之估價報告等語，並提出九十六年五月二十八日刑事自訴補充理由三狀，表明所訴九十四年十二月十五日及二十二日估價報告書不實部分之附表，為主要論據。
四、訊據被告三人均堅決否認有何行使業務登載不實文書或背信之犯行：
（一）被告乙○○辯稱：自訴人等之不動產係晶宮大廈五十四戶裡中之一戶，我們不是每戶核定價格，而用標準樓層第四層往上推及往下推，都市更新報告，都是用樓層價差方法，此係慣用方法，於不動產估價技術規則第九十八條規定，當時的價格決定在一樓，一樓我們採比較法和收益法，四樓也是如此，自訴人地下一樓部分之鑑價，再用樓層的方式來決定。本件鑑定之目的係更新估價，於不動產估價技術規則三種方法中，我們採最適用之方法，成本法則不適用於鑑定本件的標的。本件因為審議的過程中，自訴人和一樓住戶，從頭到尾都是對立的，一方說我們高估，另一方則說我們低估，自訴人等引用錯誤數據，說我們低估其等之不動產價值，還一再於刑事自訴狀中數度強調，我不知道自訴人等所提之數據從何而生，我於審議委員會已一再說明此係子虛烏有，我認為我們係晶宮大廈利害關係對立住戶間之犧牲品而已，事實上，四四六號一、二樓為同一戶，分別鑑定之單價係五十萬和二十五萬一千三百二十八元，自訴人等指訴所謂之「三十六萬」係一、二樓平均價格，並非自訴人等所稱二樓之鑑定價格。又本件比較案例確切門牌號碼之取得，係經過臺北市政府都市更新審議委員會主席裁定後，指派臺北市政府都市更新處，發函臺北市政府地政處，始取得資訊，當時臺北市政府地政處也係審議委員之一，當場聽到主席裁定、要求發函，並沒有直接給我前揭資訊，足見即使主席裁定，臺北市政府都市地政處還是不敢冒犯保密規定，仍需經公部門發函才給我資訊，故實務上案例明確之門牌之取得相當困難。鑑價報告中二百多個調整率，如何逐一補充說明，估價鑑定慣例上沒有這樣作法，時間上也不允許，不動產估價技術規則第十九條僅要求我們列四項修正，而比較法應用調整率有四大項，如果我們不負責任，大可將所有調整列在這四大門裡面，可是我們估價報告書卻足足列二十四項修正。再者，當無法確認案例時，修正只能用「無」代表，沒有詳細門牌，沒有辦法個別修正，譬如：買賣不動產行情市調，仲介不可能告知我們門牌，只會說屋齡、樓層別、大致上區域位置、環境等，不可能完全了解不動產座向、裝潢，又所謂之行情係經驗值，不是說一定得知道門牌，才可以進行估價，我們從交易價格簡訊，就可以知道鑑價需要之訊息，也可以判斷行情所在，我們依據地政處官方網站交易價格簡訊登載，而地政處係後來提供我們詳細門牌資訊，我們也依此補正等語。
（二）被告丙○○辯稱：我於九十四年八月從環宇公司離職，估價報告書於此之前，即已經完成了，調整表係在之後因應臺北市都市更新審議委員會之要求而補正，所以報告書仍有我的名字；我當初係兼採「買賣實例比較法」和「收益法」之鑑定方法，我們鑑定時，會依照樓層價差逐一處理，鑑定時係晶宮大廈整棟估價，一樓部分和樓上層再作比較調查，我們以四樓為基準層，作逐步修正，此係根據不動產估價技術規則第九十八條規定，所以，我們估地下一樓係以一樓單價之三分之一估價，並未再以市場比較調整，而係用樓層價差調整等語。
（三）被告甲○○辯稱：環宇公司最後鑑價之價格，係蒐集相當資料完成，我根本沒有偽造不實估價報告之動機，交易成交資料摘要無任何變更，況且僅有臺北市都市更新會才有取得交易成交標的正確門牌號碼之權限等語。
五、經查：
（一）自訴人等雖指：被告等未按不動產估價技術規則第十三條規定至現場勘查比較案例之使用現狀，竟仍於九十四年十二月十五日之估價報告書為各項係數調整之登載，純為貶低自訴人戊○○之不動產價值、圖利特定人士云云。惟依據臺北市政府以九十五年八月二十三日府都新字第○九五三○七○○五○○號函覆本院之旨暨該函檢送之附件（環宇公司函、房地產交易價格簡訊、臺北市都市更新處九十四年十二月二十日北市都新事字第○九四三○九四三四○○號函），足認環宇公司確係於九十四年十二月二十五日時，始因同月十五日臺北市都市更新審議會主席裁決，先函請臺北市政府都市更新處，再由臺北市政府都市更新處函向地政處請其提供房地產交易價格簡訊之詳細門牌資料，臺北市政府都市更新處嗣於九十四年十二月二十日，始將地政處提供之比較案例門牌全址及詳細之交易資料函送環宇公司之方式，獲悉詳細交易房地資訊等情為真實。亦即，被告等辯稱因個人資訊保護，僅得利用公開官方網站取得較為客觀之比較案例，但因比較案例取得明確之門牌甚為困難，故無法於估價之初，獲取足夠資訊，前往勘查各比較案例不動產之細節情形等語，尚非諉責之詞。
（二）被告等為本件晶宮大廈不動產進行鑑定之初，既因實際上無法取得比較案例之詳細門牌資訊，無法至比較案例處進行有關使用現況之勘查，改採便宜措施，利用臺北市政府地政處網站上公開之房地產交易價格簡訊（僅有座落街道名稱、概括範圍、構造種類、建築完成日期、總樓層及買賣移轉層次及面積、成交日期、總價、單價等項）為比較案例，僅至附近為概括性之勘查，雖屬權宜之策，惟卻未於報告書上註載上情，或有不妥之處。惟此既經代表環宇公司出席之被告乙○○於臺北市都市更新審議委員會上，坦誠前揭情事，並由臺北市都市更新審議委員會第六十次、第六十一會議決議要求配合修正本件鑑價報告、補充資料並調整誤植部分，有前揭會議紀錄存卷暨各會議紀錄錄音譯文可憑，堪認環宇公司已於製作本件估價報告書之過程中，逐步修正因權宜行事具爭議而遭指正之疏失，尚非有意利用杜撰不實之交易案例，以達到特定目標之鑑價結果至明；負責估價報告之被告乙○○、丙○○於主觀上，應無所謂違背自訴人等忠誠鑑價之委託，為蓄意低估自訴人等之標的，而偽造不實內容估價報告之故意。再者，被告等究否涉犯自訴人所指之犯罪，應以環宇公司補更後出具之完整估價報告（九十四年十二月二十二日版）內容為斷，否則，依自訴意旨，徒以環宇公司更補過程中，本即存有瑕疵、尚未完備之估價報告（九十四年十二月十五日版）逐一論駁其不足之缺失（包括前述市調案例事項暨修正率之登載等），即有偏頗之虞。是以，自訴人等指摘環宇公司更補前之原始估價報告（九十四年十二月十五日版）客觀上存有誤繕之處，忽略本件估價報告，業經被告等自行補充、修正之事實，遽認被告等有違背任務行使業務上登載不實文書之故意云云，或嫌速斷。本院認被告等所製作，九十四年十二月二十二日定版前之估價報告，縱有瑕疵，惟因屬本件鑑定報告製作完備之過程，實難執此疏失，推斷被告等於進行本件鑑價之初，即有何出於登載不實或背信之故意。
（三）自訴人等雖又指摘被告等任職之環宇公司所出具、修補後之九十四年十二月二十二日版估價報告，仍有諸多缺失云云。然按內政部基於八十九年十月四日公布之不動產估價師法第十九條第一項之授權，於九十年十月十七日頒訂之不動產估價技術規則，舉凡不動產估價方法略如下：１、比較法—指以比較標的價格為基礎，經比較、分析及調整等，以推算勘估標的價格之方法（不動產技術規則第十八條第一項參照）。２、收益法—指以勘估標的未來平均一年期間之客觀淨收益，應用價格日期當時適當之收益資本化率推算勘估標的價格之方法（不動產技術規則第二十八條第一項參照）。３、成本法—指勘估標的於價格日期當時重新取得或重新建造所需成本，扣減其累積折舊額或其他應扣除部分，以推算勘標的價格之方法（不動產技術規則第四十八條第一項參照）。４、土地開發分析法—指根據土地法定用途及使用強度進行開發及改良所導致土地效益之變化，估算開發或建築後總銷售金額，扣除開發期間之直接、間接成本、資本利息及利潤後，求得開發前或建築前土地價格之方法（不動產技術規則第七十條第一項參照）。被告等於進行本件晶宮大廈之估價報告時，採行之估價方法係性質與標的相符之比較法及收益法，並依同規則第九十八條規定修正，業據被告乙○○、丙○○於本院訊問時分別供明在卷，是以，被告等於鑑定本件標的價額時，採行之方式為法所明定，尚非悖於專業妄為認定，應可認定。
（四）自訴人戊○○雖以被告等製作之九十四年十二月二十二日版之估價報告中，關於「市調案例一」中「基地個別因素」之「臨路寬度修正」修正率百分之三、「建物屋齡修正」修正率為百分之二，均係為配合原來九十四年十二月十五日版之估價報告，故為登載不實之修正云云，惟自訴人戊○○僅指稱修正率不實，卻未指出何謂所認「正確之修正率」？空言所指，本難憑採。況被告等係於取得詳細之比較案例交易資訊後，本於專業再次逐步修正，而前、後鑑價之比較案例標的本屬同一，主要基礎條件實無二異，僅細部之資訊更為完整而已。是則，交易資訊補正後之鑑價結果，倘與補正前出具之估價報告書結果趨於一致時，亦非顯然無因。自訴人戊○○徒以修正後鑑價結果相當，違反常情，倒果為因，遽予推論被告等利用嗣後取得之詳細交易案例進行鑑價時所為之修正率，係經刻意計算，故為業務上不實之登載云云，尚難認有據。
（五）自訴人戊○○雖爭執被告等所為九十四年十二月二十二日版之估價報告中，「市調案例一、二、三」之「建物個別因素」之「其他因素修正」修正率均非百分之零云云，並未提出有何顯然失真之情事，本院尚難僅因自訴人戊○○主觀上認為此部分修正率非百分之零，即認被告等有何於專業上明知為不實，仍刻意予以登載之事實。何況所謂「其他因素修正」，顯然屬於修正之補充因素，鑑定人秉其專業，若認除表列具體特定之因素應修正外，已無其他重要因素應列載調整時，自毋庸再予修正，故被告等於鑑價時，認無列載以外之其他修正因素，逕登載為百分之零，尚非不實登載之行為。
（六）自訴人戊○○另以估價報告對其等所有之地下一樓房地價值登載之「評估建坪單價（元／坪）十七萬五千元」，因非十七萬五千元，而認被告等登載不實云云，顯係對估價報告書中，自訴人戊○○建物之估價結論有所爭執。然依據自訴人戊○○所執之理由，無非認為被告等製作之估價報告書，評估二樓均價為三十六萬四千八百九十三元／建坪，自訴人戊○○認為地下一層合理市價應當高於此，估價報告卻評估地下一層價值為地面層基準價三分之一，即十七萬五千元／建坪，故估價不實；又被告等於九十四年十二月二十二日版之估價報告，仍維持原九十四年十二月十五日版之鑑價結果，顯係配合原估價報告書，再為不實鑑價云云。然被告等評估地下一層之價格，主要係以地面層基準價之三分之一為估價方式，而以地面層價格之三分之一為地下一層之估價（樓層別效益比率），係依據市場定價慣例為之，除經被告等於前揭估價報告中記載：以比較法說明價格決定因素及理由，因搜尋案例有其條件差異比較性難以滿足，故仍依市場定價模式評估等語，並提出宏大不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告節錄一紙（內容略為：地面層價格以地下層價格三倍計算）存卷可表，復觀之卷附歐亞不動產估價報告書中，說明欄記載：一般商業使用地下一層之市場行情約為地面層之三分之一至二分之一不等，由於本案為單獨地下室故以三分之一計算等語（該估價報告書第四六頁）；另產經不動產鑑定顧問股份有限公司估價報告書內容亦載有：（地下一層）以一層基準戶價格三分之一評估等語（該估價報告書第六七頁後之附表備註欄），堪認地下一層價值可以地面層基準戶之三分之一估價，屬業界鑑價之習慣，為經驗值之一環，被告等前揭所辯，應非無稽。佐以被告乙○○於本院調查時亦陳明：因為上址四四六號一、二樓為同一戶，分別鑑定之單價係五十萬和二十五萬一千三百二十八元，自訴人等指訴之三十六萬四千八百九十三元／建坪係一、二樓平均價格，非二樓鑑定價格等語，雖可認被告等對二樓之鑑價結果，仍高於自訴人戊○○所有之地下一層。但自訴人戊○○徒以地下一層之用途、載重佳於二樓為由，竟認對地下一層之鑑價應高於一、二樓鑑定單價之平均數，即三十六萬四千八百九十三元／建坪，顯然更屬無據。況且，建物之鑑定價格主要仍取決於市場機制，非僅自訴人等所指之可得登記用途或載重量即可主導全部價格，舉凡不動產市場之現實需求、建物之格局、座向、座落處之層數、視野、採光照明、通風、視野景觀等，均可能影響建物價格高低，自訴人戊○○於未提出客觀證據之情形下，徒以主觀認定地下一層建物價格必高於二樓，忽略估價報告係以收益法、比較法，依地下層為地面層三分之一價格之實務上估價習慣進行鑑價，容有誤會。
（七）據上，被告等前後提出之估價報告，依歷次會議進程中討論、報告及逐次修正情形以觀，僅能認定被告等鑑定經驗及專業素養尚有不足，致所出具之估價報告產生前述疏失、瑕疵，惟尚難憑此即認定被告等係基於將明知不實事項登載、違背忠實鑑定，以損害自訴人等利益之主觀上故意，而製作進而出具估價報告至明。自訴人等雖仍認九十四年十二月二十二日定版之估價報告中登載之修正率、鑑定價格有前開爭議之處，惟因涉及被告等鑑定專業素質、裁量空間及業界鑑定習慣等因素，非有其他積極證據，亦難僅以其等竟未隨比較案例條件修正，為大幅度修正率改變，或更改、提高自訴人等所有建物之估價價格等情事，遽認被告等係出具明知登載不實之估價報告或鑑價結果背信。自訴人等既未能提出具體事證，以資證明被告等出具之估價報告，乃基於損害自訴人等利益之目的，故為不實鑑定事項之登載，進而低估自訴人等建物之價格或特意提高自訴人等所有之建物負擔成本佔所獲得權利價值比例等情，倒果為因，徒以被告等製作之估價報告上，與鑑價結果不生重大影響之疏忽，空泛主張被告等涉有刑事罪嫌云云，尚非可採。
六、綜上所述，被告等所辯，非無可採，本件既查無積極證據證明被告等有眛於專業衡量，意圖低估自訴人等建物價格，或故意加重所需負擔成本佔獲得權利價值比例，明知虛偽不實，卻違背所受公正鑑定委託義務，故為虛偽登載之情形，被告等於鑑定過程中便宜行事之行為，縱有疏失，或有專業評價上之瑕疵，仍與刑法第二百十六條、第二百十五條、第三百四十二條之構成要件有別，而難以該罪相繩。此外，復查無其他積極證據足資證明被告三人有何自訴人等所指違反鑑定義務，故意偏袒其他建物所有權人，唯獨低估自訴人等所屬建物、加重其等負擔之情事，揆諸首揭說明，既不能證明被告三人有何犯罪，其等犯罪嫌疑，均尚有不足，應駁回本件自訴。
據上論結，依刑事訴訟法第三百二十六條第三項、第二百五十二條第十款，裁定如主文。
中 華 民 國 96 年 12 月 28 日
刑事第十六庭審判長法 官 蔡守訓
法 官 吳俊龍法 官 徐千惠上正本證明與原本無異。
如不服本裁定，應於裁定送達後5日內向本院提出抗告狀。
書記官 李典育中 華 民 國 96 年 12 月 28 日