臺灣臺北地方法院刑事判決 101年度易字第1009號公 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官被 告 賴文卿選任辯護人 許永昌律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（101年度偵字第6072號），本院判決如下：
主 文賴文卿意圖為自己不法之所有，以詐術使人將本人之物交付，處有期徒刑陸月，如易科罰金，以新臺幣貳仟元折算壹日。
事 實
一、賴文卿於民國96年6月間，購入坐落於新北市○○區○○○路○段○○號3樓之房屋，而賴文卿明知曾在上開房屋內發生屋主燒炭自殺乙事，該屋於房屋交易市場上屬屋內發生非自然身故之凶宅，為求能將上開房屋順利銷售出去以賺取價差，竟意圖為自己不法所有，先於上開房屋所在之大樓外張貼銷售之廣告，要約引誘紀品如與其父親共同前往看屋，經紀品如查看屋況，決議購買上開房屋，嗣賴文卿與紀品如於10月22日在上開房屋之址簽訂書面契約，詎賴文卿竟意圖為自己不法之所有，故意隱瞞此重大情事，於代書吳秋榮就買賣合約附件之「買賣標的現況說明書」所登載之事項逐一口述徵詢賴文卿時，經與賴文卿確認上開房屋是否曾發生過凶殺或自殺之情形，賴文卿隱匿上開房屋為凶宅之事，而使吳秋榮於建物現況確認書上勾選上開房屋未曾發生凶殺或自殺之情事（建物現況確認書雖記載「本建物（專有部分）賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」等文字，惟吳秋榮口述詢問係明確針對上開房屋曾否發生凶殺或自殺致死之情事，非限於賴文卿持有期間），致紀品如於聽聞賴文卿之回答並閱覽上開房地之相關證明文件後，因而陷於錯誤，與賴文卿簽立不動產買賣契約書，將上開房屋及其坐落之土地，以新臺幣（下同）625萬元之價格購入，紀品如並依約交付買賣價金。嗣於100年10月中旬，紀品如委託中信房屋江翠加盟店銷售上開房屋時，經仲介經紀人告知上開房屋前屋主燒炭自殺之訊息j，紀品如始悉上情。
二、案經紀品如訴由新北市政府警察局板橋分局報告臺灣臺北地方法院檢察署偵查起訴。
理 由
壹、證據能力部分：又被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第159條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據。當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，同法第
159 條之5 第1 項、第2 項有明文規定。茲查本判決所引用關於供述之卷證資料，除原已符同法第159 條之1 至第159條之4 規定及法律另有規定等傳聞法則例外規定，而得作為證據外，及告訴人紀品如之警詢之供述，不符合同法第159條之1至第159條之4規定，並經辯護人爭執其證據能力，而不具證據能力外，其餘關於供述之卷證資料，業經檢察官、被告賴文卿、辯護人於審理中，表示對本判決所引本屬傳聞證據部分，均不爭執（見本院卷第152-157頁），本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，亦認為以之作為證據應屬適當；而本判決其餘所依憑判斷之非供述證據，本院亦查無有何違反法定程序取得之情形，且各該證據均經本院於審判期日依法進行證據之調查、辯論，被告於訴訟上之防禦權，已受保障，故該等證據資料均有證據能力。
貳、實體部分：
一、訊據被告固不否認於96年6月購入上開房地後，於同年10月22日將上開房地以625萬元之價格出售予告訴人紀品如，惟矢口否認有何詐欺取財犯行，辯稱：伊在賣房子給告訴人時，並不知道曾經有人在上開房屋內燒碳自殺，也不曾請人至該房屋內作法會，應係告訴人購得上開房屋後，屋內發生火災，才會藉故提出告訴，彌補自身損失云云。
二、經查：
（一）上開房地原係被告於96年6月間向廖好購得，並登記在被告名下，被告嗣於96年10月22日與告訴人簽訂不動產買賣契約，將上開房屋以625萬元之價格出售予告訴人；另於
94 年2月22日曾有住戶即案外人張纁方在上開房屋內燒碳自殺身故等情，為被告及渠之辯護人所不爭執，並經證人廖好於偵查中證述明確（見101年偵字第6072號卷第9頁）有告訴人與被告於96年10月22日簽訂之房屋不動產買賣契約書、不動產標的物現況說明書各1份（見101他196號卷第4-11、13-14頁）、土地、房屋謄本及異動索引各1份（見101他196號卷第16-20頁）、臺灣板橋地方法院94年度相字第257號相驗卷（見101偵6072號卷第31-43頁）等在卷可稽，堪信為真實。
（二）被告在出售上開房屋予告訴人前，知悉案外人張纁方在上開房屋內燒炭自殺身故，而於不動產買賣時，故意隱瞞此情，為不實之告知乙節，其理由如下：
1.證人紀品如於審理中證稱伊有跟賴文卿購得上開房地，伊大概是在96年10月22日簽約前一週去看上開房子，因為上開房屋離伊當時所住的地點相距約10分鐘的距離，是伊之母親先獲悉上開房屋欲出售之消息，當天晚上伊電聯賴文卿，跟賴文卿約當日晚間7點半看上開房屋，1隔天伊會同伊之父親再看一次房子，看了之後，伊之父親很喜歡，就決定要購買上開房屋，賴文卿說上開房屋是買來給兒子住的，但他兒子因工作或讀書之故，所以賴文卿要將房子出售，賴文卿並沒有特別介紹房屋本身，伊看了房屋現況本身，因為上開房屋是邊間房屋，伊之父親認為採光不錯，且離伊原來住處蠻近的，所以就決定要購買上開房屋。伊沒有問賴文卿前手屋主居住情況過，因伊在買上開房屋時，沒有想過凶宅問題，且當時看賴文卿外表頗為老實，所以就沒有想過要問是否為凶宅的問題，決定相信賴文卿。建物現況確認書係96年10月22日簽約當日簽立，內容是代書勾選，且代書是在當場詢問賴文卿，經賴文卿確認後才簽，當代書詢問到第6項時，賴文卿除了說「否」外，無其他任何表示。後來在100年10月住的時候覺得很不平安，就想說要換房子，所以就委託仲介賣房，仲介有去詢問鄰居屋況，結果鄰居告知仲介上開房屋為凶宅，後來仲介也有去查，證實上開房屋確實為凶宅。仲介當時是詢問哪個鄰居，伊沒有問。伊有詢問過里長，里長叫伊直接去問警局，伊也有去問警局，但警局表示這些資料不公開，所以伊就直接去詢問賴文卿，伊是於100年11月6日詢問賴文卿，而且有錄音，是伊詢問賴文卿時，賴文卿主動跟伊說是樓下的阿伯告知上開房屋內曾有人燒炭自殺。但在仲介告知伊上開房屋是凶宅之後，伊再去詢問上開房屋二樓鄰居，該二樓鄰居跟伊表示在上開房屋內燒炭自殺之人是跟他們住很久的鄰居，感情很好，發生燒炭自殺的那戶人家是上開房屋的原始所有權人。伊去詢問賴文卿是否知悉上開房屋為凶宅，賴文卿一開始是否認，後來伊詢問賴文卿是否曾經請人來做法會，賴文卿才承認有請人家來做法會，而且是樓下的鄰居介紹的，然後伊就問賴文卿應該知道上開房屋為凶宅，賴文卿才承認知道凶宅這件事，賴文卿還反問伊住的有什麼狀況嗎。伊在購買房屋時，若知道是凶宅，絕對不會購買，一般正常人若知道是凶宅都不會買。伊當初購買上開房屋時，賴文卿開價650萬元，伊跟賴文卿殺價，本來要殺到600萬元，但賴文卿說他購買上開房屋時為620萬元，只賺5萬元，大家有緣，就用市價賣伊，以當時之市價來計算，上開房屋大約就是625萬元。簽約當時代書有說上開房屋在前二手屋主持有中，經法院拍賣為法拍屋，代書並且問伊介不介意，伊並沒有想到法拍屋有什麼，且伊覺得賴文卿都買了，應該不會有什麼問題，所以伊就購買上開房屋，伊不知道代書何時知道上開房屋為法拍屋，賴文卿當場也沒有說。對於建物現況確認書項次六之問題，伊於簽約時，伊瞭解該問題所要詢問的意思為何，就燒炭自殺的事實是發生在94年2月22日，伊沒有意見，但就伊之認知，伊覺得不應該是這樣子，雖然發生燒炭自殺的時間賴文卿並非所有權人，但是既然在簽約當時賴文卿已經知道有這件事情就應該主動告知，如果伊知道曾經發生過燒炭自殺，伊就不願意購買。伊詢問賴文卿上開房屋屋況如何，賴文卿表示屋況很好，因為賴文卿本來是要買給兒子住的，賴文卿當時向伊表示上開房屋的採光、通風狀況都很好，且伊認為如果要買給自己的兒子住，不可能買有問題的房子，因為伊之父親當時非常在意採光，且伊當時憑著賴文卿向伊表示是要買來給自己兒子居住用的這一點，認定賴文卿應該不會去買有問題的房子，所以伊才認為房子應該沒有問題。所以伊雖然很在意上開房屋是否為凶宅，但是伊沒有主動詢問賴文卿，但伊認為賴文卿應主動告知。仲介只告知伊說上開房屋為凶宅，無法代為出售。伊後來問二樓鄰居說，樓上是否有人燒炭自殺，二樓鄰居表示「是」，二樓鄰居稱上開房屋的住戶跟他們是很久的鄰居，所以確定上開房屋確實曾經發生過燒炭自殺的情形。伊是在問了里長、警局都無著落後，才去問上開房屋的二樓鄰居，去找二樓鄰居詢問是否為凶宅時，二樓鄰居有告訴在伊等要搬進去上開房屋入住前，上開房屋有請人來做法事。在賴文卿交屋給伊之後，大約等半個月才搬進去上開房屋，至於簽約跟被告交屋這中間相距的時間伊印象中大約又相差了壹個月。二樓鄰居並沒有告訴伊上開房屋是何時請人來做法事的，只知道是在伊等搬進去之前。二樓鄰居有告訴伊聽到樓上有人在做法事，但伊沒有問二樓鄰居是否是賴文卿找人來做法事，因為伊知道上開房屋為凶宅時，伊就慌了，所以沒有想那麼多。上開房屋所在之大樓一共有5層樓，法會到底是不是賴文卿那一層樓在做法會也不確定，但賴文卿親口承認有請人來上開房屋做法會。上開房屋所在之大樓為1層2戶，伊購屋之後有裝潢，於100年時有發生小火災，後來伊有無將上開房屋出售，出售價格為680萬元，扣除仲介費用之後，實際取得的售價為640多萬元。契約書上載明不動產的交屋內為96年11月22日前，伊現在想不起來何時交屋，但伊記得貸款辦的很順利，並沒有延遲，交屋應該是在96年
11 月22日前，賴文卿交屋之後，沒有再進到上開房屋內。契約書上第7條第3項記載的內容，簽約當時都是經由伊與賴文卿同意，才簽名蓋章的。賴文卿看到契約書上第7條第3項之內容並沒有做任何的表示。不動產買賣契約書係由代書提供，代書是伊上網找的。簽約當日，代書針對建物現況確認書所載的每一個項目都有當場唸出來詢問確認，至於契約書之內容則交由伊及賴文卿各自閱讀，認無異議之後，就簽名蓋章，賴文卿花了多少時間閱讀契約書內容伊不清楚，伊自己大約花了15到20分鐘閱讀契約書。
伊去詢問賴文卿是否曾請人來做法會時，賴文卿有向伊表示在購入之時就已經知道上開房屋為凶宅，而且在伊詢問賴文卿是否知悉為凶宅的時候，賴文卿否認認識前一手屋主廖好，到了開偵查庭時，賴文卿卻承認廖好是伊之母親之友人，伊認為賴文卿是透過轉手過程來欺騙不知情的第三者。上開房屋伊後來透過仲介，以低於市價七成之價格賣給專門購買凶宅之人，賴文卿賣給伊上開房屋時，其價格是符合當時之市價，賴文卿將房屋出售給伊距伊自己將房屋出售相隔約4年半的時間等語（見本院卷第115頁背面-120頁）。
2.另證人吳秋榮於本院審理中證稱：伊為地政士，職業內容為土地登記等業務，上開房屋伊有經手，從簽約到結束都是伊經手，是紀品如委託伊，他字卷第37-44頁不動產買賣契約書是當時受紀品如委託處理的上開房屋買賣契約，當時在寫現況說明書時，賴文卿與紀品如雙方均在場，而且逐條說明，最後再由雙方簽名。現況說明書，雖記載係針對於賴文卿持有上開房屋期間是否曾經發生兇殺或自殺之情形，惟建物現況確認書的格式是代書公會所發給代書的固定格式，但是簽約當時伊是詢問賴文卿上開房屋究竟有無發生過兇殺或自殺的情形。伊當時就契約條款及現況確認書之內容，是逐條念給賴文卿聽，賴文卿並沒有特別去看確認書及契約內之文字，而是聽伊口述，伊當時確實很清楚的問賴文卿那個房子有沒有發生過自殺或兇殺的情形，並不是只限於賴文卿持有期間而已，至於現況確認書的文字記載，伊當時沒有特別留意。在業界的習慣都會詢問賣方房屋是不是所謂的凶宅，並不會只限於賣方持有期間，如果只限於賣方持有期間，若賣方知道在非他持有期間曾有人自殺或發生凶殺，卻故意不揭露，伊認為這樣行為是不應該的，所以伊在處理這個買賣案件時，確實是詢問賴文卿這個房屋到底有沒有發生過自殺或兇殺的情形。紀品如在上次開完庭之後有打電話給伊，向伊表示檢察官可能會傳喚伊，所以請伊到法庭據實陳述，當下伊才知道上開房屋曾經是凶宅。買賣房屋契約書的條款，伊就每一條契約條款，包含現況確認書都有向雙方解釋，就契約書第七條第三點之內容也有確實告知雙方，第七條是屬於房屋瑕疵的部分，這部分的解釋伊是在買賣雙方都在場的時候，告知這個房屋不可以存在有海砂屋、輻射屋、凶宅、滲漏水等瑕疵情事，賴文卿當時聽伊就第七條第三點解釋時，賴文卿並無明確表示說房屋沒有海砂屋、輻射屋、凶宅、滲漏水的情事，因為並沒有做任何表示，所以伊就再繼續解釋下一個契約條款。雖然賴文卿沒有做任何表示，但有一個現況說明書作為契約附件，就是要讓賣方自行勾選來擔負責任。針對本件契約的契約內容及現況說明書，包含履約的條件伊當時都有全部逐一說明，但是可能在短短的簽約時間內，伊說了很多東西，而買賣雙方均是第一次買賣房屋，有可能紀品如只記得伊有解釋現況確認書，不記得伊有解釋契約書，才會在審理中證稱伊只有解釋現況說明書。依伊作業的習慣，屋況確認書通常都是屋主自行勾選的，除非屋主可能手腳不俐落或者要求伊代為勾選，伊就會幫屋主勾選，但是前提是伊有向屋主解釋過確認書所載的內容，經屋主表示之後伊才會代為勾選。至於本件到底是屋主自行勾選或者伊代為勾選，因為時間很久，伊已經不記得了，但是伊確認確認書所記載之內容是經過屋主明確表示。現況說明書之表格是新北代書公會所製作的，但代書在解釋屋況確認書內容時，並不會問賣方在他持有期間屋子是不是有人自殺或發生凶殺，如果伊是問賣方在他持有期間有沒有這種情形，這好像是在賣弄文字，伊一定是問這個房子有沒有發生過自殺或凶殺的情形。依照伊的經驗，自然身故不算是凶宅，契約書第七條第三項也把自然身故列為房屋的瑕疵，是因有些買方可能基於自身的要求或宗教信仰，會希望買賣標的的房屋是不是有發生自然身故的情形也一併瞭解，所以契約條款就是這樣記載，這是固定格式。在買賣房屋案件上，除了契約書本身以外，一定會有現況確認書成為契約一部分，如果是屬於房屋仲介的案件，現況確認書就會依照仲介公司所提供之格式，如果是屬於一般的客戶案件，代書通常也不會去另外製作現況確認書，因為代書公會已經有提供格式，所以就用代書公會所製發的格式就可以了等語（見本院卷第137-139背面）。
3.再證人魏秋男先於偵查中證稱：伊在南雅西路已經住了20幾年，上開房屋所在之大樓為伊所建，賴文卿夫妻曾於4、5 年前來問伊82號3樓之房屋有無發生何事，伊告知賴文卿夫妻是凶宅，之前有人燒炭，伊不知道賴文卿之後有轉售，賴文卿就是來問伊是否有事情，伊就跟他說派出所有來處理，是在伊家門口問的，伊之前並不認識賴文卿，也不認識紀品如，伊不確定賴文卿當時買房子沒，但是的確係在4、5年前賴文卿來問的，前一星期賴文卿又跑來找伊說不知上開房屋是凶宅，但伊確定賴文卿知道等語（見101年度偵字第6072號）。嗣於審理中復證稱：伊居住於伊戶籍地住20多年了，該屋是伊所建，從建造完成時起就住在該處了。伊不認識賴文卿，但賴文卿有來伊家一次，伊站在騎樓下，賴文卿來問伊所買的那間房子有沒有問題，伊告訴賴文卿該屋有人自殺過，派出所有來處理，至於賴文卿當時買了上開房屋多久伊不清楚，賴文卿有告訴伊買了上開房屋。伊不知為何賴文卿會來找伊，賴文卿只有詢問上開房屋有沒有問題，伊告訴賴文卿上開房屋內有人自殺，賴文卿問伊該如何處理，伊說請道士來做法就沒事了，因為屋主自殺後，該屋被法院拍賣，封條貼了很久，住在附近的都知道上開房屋有人自殺過，而且上開房屋有很多仲介來看過，都知道有人在裡面自殺，否則房價不會只有300多萬元那麼便宜。伊有將道士的電話號碼給被告，道士來做法時伊沒有看到，但伊後來有在廟裡遇到該名道士，伊有問道士是否有來做法，道士回答說有。伊不知賴文卿又將上開房屋出售。賴文卿來問上開房屋是否有問題時，上開房屋沒有人居住在內，也沒有人來裝潢，伊不認識紀品如，只知道後來上開房屋有住人，後來上開房屋有發生火災之後伊才知道真正的屋主是紀品如。伊不記得道士來做法多久後，上開房屋才有人居住，但伊記得道士做法後沒多久上開房屋就有人居住。伊記得101年時有至地檢署作證，是5月的時候。伊當時有證稱於開庭前的一個禮拜，賴文卿有來找伊，賴文卿當時來找伊是向伊表示紀品如對伊提出告訴，賴文卿當時還有提伴手禮來，裡面是什麼伊不清楚，伊當時直接叫賴文卿拿回去，伊不知道賴文卿來找伊之目的為何，賴文卿不肯跟伊講，之後沒多久伊就接到地檢署叫伊去當證人的傳票。賴文卿講說上開房屋有發生火災，火災後紀品如對賴文卿提出告訴，紀品如要求賠償230萬元，其他還有講什麼伊忘記了。含今天是第三次看到賴文卿。伊也不曉得賴文卿為何會跑來問伊，伊當時就是站在騎樓下，賴文卿自己跑來問伊說上開房屋有無問題。伊將道士之電話給賴文卿的時間就是在賴文卿前來問伊上開房屋有什麼問題的同一天。賴文卿來問伊上開房屋有什麼問題時，伊白天都一直住在新北市○○區○○○路0段00號，伊沒有聽到上開房屋有道士作法之聲音，伊跟道士沒有很熟識，賴文卿之前就已經知道上開房屋的事情了，賴文卿去年來找伊時，伊還是跟賴文卿說上開房屋有人自殺。101年賴文卿來找伊時伊講了什麼伊並沒有記得很清楚，是賴文卿在101年來伊家找伊時同時跟伊講說上開房屋發生火災，紀品如因此要跟賴文卿要230萬元，伊並沒有跟任何人講過上開房屋發生火災的事情。
伊今天來開庭之前，紀品如或紀品如之父親並無來找伊。賴文卿第一次向伊詢問上開房屋有無發生問題時，賴文卿就已經買了上開房屋，但未表示買了多久。至於偵查中的筆錄為何記載「我不確定被告買房子了沒」這伊不清楚為什麼這麼記載等語（見本院卷第152頁背面-155頁）。
4.依證人魏秋男上開所述，可證被告曾2次主動前往證人魏秋男住處，並詢問證人魏秋男有關上開房屋之事，第1次係在數年前，第2次則在告訴人紀品如提出告訴後，證人魏秋男前往臺灣臺北地方法院檢察署作證前，即於被告第
1 次詢問證人魏秋男時，魏秋男即已告知上開房屋內曾發生有人自殺之情事，並提供認識之道士電話供被告洽詢，表示請道士前來做法事即可，事後證人魏秋男並經由該名道士得知被告確實有請該名道士，至上開房屋作法事之事實。而衡酌證人魏秋男與被告並無恩怨，實無虛構上開犯罪事實入被告於罪之理，且苟非證人魏秋男確實經歷被告曾2次前來詢問上開房屋之問題之過程，何以能前後為大致相符之證述，是證人魏秋男之證述應可採信。至被告及渠之辯護人辯稱證人魏秋男所為之證述與被告第2次前往詢問證人魏秋男時，所陳述之內容不符，並提供第2次前往證人魏秋男家中時所為錄音之光碟供本院參酌，惟該錄音內容係被告與證人魏秋男私下之對話內容，本較不嚴謹，且未經過具結程序，以擔保供述內容之真實，本不具證據能力，況細究被告與證人魏秋男之間之錄音內容觀之，關於上開房屋是否為凶宅、被告第1次是於何時前往證人魏秋男家中詢問證人魏秋男、證人魏秋男於第1次究係如何回答被告等重要事項之對話，多為被告自行陳述，而證人魏秋男就被告諸多問題並未實際正面答覆，有本院勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷71-84頁背面）。再被告既稱是證人魏秋男表示工地出事可找道士，然由勘驗筆錄內容可知，被告於第2次前往證人魏秋男家中時，證人魏秋男之配偶不斷在旁表示證人魏秋男所進行施工之工地，從未發生過任何事情，據此，證人魏秋男自不可能因上開房屋所在之工地施工期間，曾有發生工人受傷等情，而告知被告可請道士前來進行法事，反徵係因上開房屋曾發生屋主燒碳自殺，證人魏秋男始建議被告可循依一般民間習俗請道士至上開房屋進行法事，以祛除民間信仰所忌諱非自然身故之晦氣。且被告既已將上開房屋出售予證人紀品如，又何需於第二次拜訪證人魏秋男時，詢問證人魏秋男上開房屋是否曾發生凶宅之情，足見被告將上開房屋出售於告訴人前，即已得知上開房屋係屬凶宅，綜上各情，被告第二次前往拜訪證人魏秋男時所側錄之錄音內容，不足彈劾證人魏秋男於偵審時證述之可信性，是被告所辯顯不足採信。另互核證人紀品如、吳秋榮所為之證述，可知於簽約當時，證人吳秋榮業就建物現況確認書之內容一一與被告說明並確認，雖建物現況確認書第6項之內容記載為「本建物（專有部分）於賣方產權持有期間是否曾發生兇殺或自殺致死之情事」（見他字卷第18頁），惟證人吳秋榮於詢問當時係就上開房屋內是否曾發生兇殺或自殺致死之情事詢問被告，業據證人吳秋榮證述明確已如前述，參以不動產買賣契約書第7條（3）亦載明「買賣標的物在乙方持有產權期間，主建物及附屬建物內確無自然身故之情事發生。乙方亦未知知悉買賣標的曾有非自然身故及買賣標的物為輻射物或海砂屋之情事.....」（見他字卷第8頁）觀之，可知被告應就其所有之上開房屋是否曾發生兇殺或自殺乙事負有告知之作為義務，而非僅限於被告持有期間有發生非自然身故之情形，被告始有告知之必要，又如拘泥於文字，而認被告縱知悉上開房屋曾發生兇殺或自殺之情事，而因該等情事非發生於被告持有期間即無據實告知之義務，顯與一般交易不動產之常情有違，亦與不動產賣賣契約所載之意旨及當事人之真意相佐，再被告係第一次賣屋，應無設詞規避契約之能力，渠等真意無可能僅單就被告持有期間有發生非自然身故情形，始課予被告責任，況證人吳秋榮明確證述勾選現況確認書時，被告根本未查看文字記載，而係由證人吳秋榮口頭向被告確認上開房屋是否曾發生有自然身故之情形，故建物現況確認書第6項之文字記載顯屬錯誤，與當事人真意不符，而不得為有利被告之認定。是以被告於簽約當時知悉證人吳秋榮係就上開房屋內是否曾發生兇殺或自殺致死之情事詢問，且不動產買賣契約書內亦就被告是否知悉上開房屋曾發生兇殺或自殺之情事而為約定，被告既就此問題回答「否」，加以被告亦不否認上開文件於簽約當時均有閱覽，且契約書以及作為附件之現況確認書，均經被告簽名、用印，被告即應負擔上開房屋未曾有非自然身故之責任，負有告知之作為義務（見本院卷第139頁）。至關於建物現況確認書部分，是由證人吳秋榮詢問後代替被告勾選或由被告自行勾選，均無礙於被告知悉問題之內容後而為回答之認定，況簽約之日係在96年10月22日，距今已5年有餘，自不能以證人紀品如、吳秋榮所為之證述於細節處有些許出入，而認渠等之證言不足採信。
5.再者，依證人即告訴人紀品如所提出之錄音光碟內容，告訴人及其胞姐於100年11月9日前往詢問被告時，被告雖於告訴人及其胞姐詢問被告之初否認知悉上開房屋為凶宅，然於告訴人表示被告曾請人作法會後，被告即自行表明師公是上開房屋樓下的建商阿伯介紹的，找師公來祭一祭就沒事，並稱係經由建商得知上開房屋為凶宅，在買入上開房屋時並不知情，而係在樓下阿伯告知後知悉上開房屋為凶宅等語，有本院勘驗筆錄在卷可憑（見本院卷71-84背面），則益徵被告確實經由證人魏秋男得知上開房屋內曾有發生燒碳自殺之事，確為凶宅，其後被告洽證人魏秋男所介紹之師公，在上開房屋進行法會等情。雖被告辯稱：係因告訴人其及胞姐前來當時因工作繁忙，疲於應付證人紀品如及其胞姐，惟關於師公是經由證人魏秋男介紹乙情，及何時知悉上開房屋為凶宅等情，均係被告主動回答之內容，非告訴人紀品如及其胞姐事先得知而予以誘導被告，亦非單純為被告應和告訴人及其胞姐之敷衍應答，是依上開譯文內容，更足認證人魏秋男上開證述內容為真實，被告確實從證人魏秋男處得知上開房屋為凶宅，並經由證人魏秋男之介紹，覓得師公至上開房屋作法，應堪認定為真實。又被告於偵查中檢察官當庭播放上開錄音光碟後，表示是於與告訴人簽約後，然後遇到樓下阿伯，始得知上開房屋係屬凶宅等語（見偵卷第15頁），於審理中先改稱並非地主魏秋男有告知上開房屋為凶宅，而係賣房子交屋之後，樓下有早餐店，渠提到伊將房屋賣掉，才有人說以前有人發生燒炭自殺之事，交屋是指房子的鑰匙交給紀品如，日期哪天不確定等語（見本院卷第19頁、19頁背面），後復改稱直至告訴人來渠之店內，經告訴人告知後始之上開房屋為凶宅等語（見本院卷38頁背面），是被告就是否知悉上開房屋為凶宅及何時知悉，歷次辯解均非一致，顯有矛盾，況如被告所辯直至交屋即交付鑰匙予告訴人之日始得知上開房屋為凶宅，應無必要詢問證人魏秋男遇到屋內曾發生有人燒炭自殺之時，應如何處理，更無可能於交付鑰匙予告訴人後，再委請證人魏秋男所介紹之道士進入屋內進行法事，益徵被告所辯均係卸責狡飾之詞，不足採信。從而被告明知上開房屋為凶宅之情形下，而關於是否屬於凶宅為房屋買賣契約之重要事項，會影響不動產之售價，並列明為不動產賣買契約之條款及建物現況說明書應說明事項，竟刻意隱瞞此重要事項，於簽訂不動產買賣契約時，為虛偽之陳述，主觀上自有不法所有之意圖，客觀上亦有施用詐術之行為等情均堪認定。
（三）按有人「非自然身故」情事之房屋，即一般所稱之「凶宅」，至於凶宅之定義，依被告與告訴人所簽之不動產買賣契約，泛指「曾發生兇殺或自殺致死案件」之房屋。此一因素，雖或未對此類房屋造成直接「物理性」之損傷，惟就一般社會大眾而言，仍屬於心理層面之嫌惡狀況，對於居住於內之住戶而言，除對於居住品質會發生疑慮外，在心理層面上亦會造成相當程度之負面影響，因此在房地產交易市場及實務經驗中，有此種狀況之房屋，均會嚴重影響購買及居住意願，其個別條件自產生負面評價，造成經濟性之價值減損，進而影響其交易價格。是交易之房屋內有無「非自然身故」之情形，為一般人決定購買與否之重要判斷資訊，此資訊應列入不動產交易（仲介或拍賣）應揭露之事項，此觀之上開不動產買賣契約書及建物現況說明書均將是否屬凶宅乙情，均列入契約內容或必要說明事項自明。亦即一般購買者若知有上情，多心生畏怖而無購買意願，就供給與需求之角度觀察，足以影響上開房地之交易價值甚鉅，應認屬交易上之重大瑕疵。是綜前所述，被告與買方即告訴人簽訂買賣契約之過程中，未曾就其所知關於該屋在一般經驗內有因案外人在其內自殺身故之事而屬於「凶宅」之事進行告知等情，乃屬明確。而被告係以625萬元之價格將上開房屋出售予告訴人，該等價格並無低於市價一節，業據被告自陳及告訴人證述明確（見本院卷第18頁背面、第117頁），是被告未將上開房屋屬凶宅之重要因素告知，顯然係以相當於市價之價格將上開房地出售予告訴人。綜上所述，足認被告明知上開房屋曾發生非自然身故情事，於出售上開房屋時，確有故意隱瞞上開房屋為凶宅之詐術，致告訴人陷於錯誤而支付價金購買上開房屋，被告及渠辯護人前揭辯詞均不足採信。至告訴人另聲請傳喚上開房屋之後手劉遠琼部分，所欲證明之事項與被告是否涉有本件詐欺犯行，無關連性，無傳喚之必要，而檢察官聲請傳喚證人余鴻鴛之配偶楊玉美之部分，並未釋明傳喚之必要，且依證人余鴻鴛於本院審理中所為之證述（見本院卷第136-137頁），亦無從認定證人余鴻鴛之配偶楊玉美就上開房屋之買賣經過或被告涉有詐欺取財犯行之部分知情，亦無傳喚之必要，附此敘明。
（四）綜上所述，足認被告明知上開房屋曾發生非自然身故情事，於出售上開房屋交易完成前時，確有故意隱瞞上開房屋為凶宅之詐術，致告訴人陷於錯誤而支付價金購買上開房屋之事實。本案事證明確，被告有事實欄所載詐欺取財之犯行堪以認定，應依法論科。
三、按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而交付財物，亦可成立詐欺罪；消費者購買房屋暨土地時，均將停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停車位或獎勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價格認知自有不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明（最高法院87年度台非字第100號裁判要旨參照）。次按一個欺罔行為先取得金錢債權，嗣而交付現金者，應構成詐欺取財罪（最高法院25年非字第119號判例參照）。本件被告依契約對告訴人負有告知該屋內曾發生非自然身故之有人在屋內燒炭自殺身亡事件之義務，竟隱匿不告知，致使告訴人陷於錯誤，誤認上開房屋並非凶宅，而未行使解除買賣契約或減少價金之權利，進而依原訂買賣契約內容，如數交付按市價所約定之買賣價金，是核被告所為係犯刑法第339條第1項之詐欺取財罪。爰審酌被告未能以誠信之態度與他人進行交易，僅為求能順利託售俗稱「凶宅」之上開房屋，竟隱匿交易上足以影響購買意願或交易價值之重大事項，致告訴人因而陷於錯誤購入上開房屋，其犯罪之動機、目的、手段均無足可採，且未與告訴人達成民事和解，及告訴人業已將上開房屋出售等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之標準。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299條第1項前段，刑法第339條第1項、第41條第1項前段，刑法施行法第1條之1，判決如主文。
本案經檢察官翁偉玲到庭執行職務中 華 民 國 102 年 5 月 22 日
刑事第十三庭 審判長法 官 楊雅清
法 官 陳秋君法 官 王惟琪上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
書記官 吳俊龍中 華 民 國 102 年 5 月 22 日附錄本案論罪科刑法條全文：
中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 1 千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。