臺灣臺北地方法院刑事判決 101年度易字第205號公 訴 人 臺灣臺北地方法院檢察署檢察官被 告 王木蘭 女選任辯護人 陳振瑋律師
張澤平律師上列被告因詐欺案件，經檢察官提起公訴（100 年度偵續一字第69號），本院判決如下：
主 文王木蘭犯詐欺取財罪，處有期徒刑參月，如易科罰金，以新臺幣壹仟元折算壹日。
事 實
一、王木蘭明知其所有門牌號碼臺北市○○區○○路0 段000 巷00號7 樓及8 樓頂樓增建之房地（下稱本案房屋），該8 樓頂樓加蓋及7 樓通往8 樓之室內樓梯部分均屬違建，且於民國98年9 月16日業經本案房屋所在大樓之5 樓住戶孫國君，以寄發存證信函之方式要求王木蘭拆除全部違建、清空該頂樓平臺，又於98年10月13日，在本案房屋所在大樓之區分所有權人會議中，經住戶提議應將該頂樓加蓋部分全部拆除，該爭議尚未獲得解決。然王木蘭為圖早日脫手，於98年11月
12 日 ，委由永慶房屋仲介股份有限公司大安店（址設臺北市○○區○○路0 段000 號，下稱永慶房屋大安店）不知情之仲介人員吳竹武、陳俊伯代為仲介出售本案房地，並於陳俊伯向其確認「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」等屋況問題時，均隱瞞上情，致陳俊伯於「標的物現況說明書」之「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」欄勾選「否」。嗣王秋月因陳俊伯之仲介而有意購買本案房屋，遂與王木蘭相約看屋，王木蘭竟基於意圖為自己不法所有之犯意，於王秋月看屋過程中，仍隱瞞上情，且佯稱：該頂樓加蓋部分之使用沒有問題，其如何使用王秋月就可以如何使用云云，復於98年11月30日，在永慶房屋大安店內與王秋月簽約時，經吳竹武、王秋月再次向其確認「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執」等建物現況問題時，均隱匿本案房屋頂樓增建部分曾經其他區分所有權人主張權利，尚未獲得解決之買賣契約重要交易事項，使吳竹武將該不實之訊息登載於「建物現況確認表」上，致使王秋月不疑有他，誤以為該頂樓增建部分未據其他區分所有權人或住戶主張權利，而得取得該增建部分使用權利，因而陷於錯誤，與王木蘭簽立不動產買賣契約書，而願以新臺幣（下同）3,418萬元之價格購入該屋及頂樓增建部分（該頂樓加蓋部分斯時市值6,465,467元），王秋月並依約交付買賣價金。
嗣於99年1月21日交屋後，王秋月旋遭該棟住戶要求拆除上開頂樓加蓋部分，始知悉受騙。
三、案經王秋月訴由臺灣臺北地方法院檢察署檢察官偵查起訴。理 由
壹、證據能力部分：
一、茲就被告王木蘭及其選任辯護人表示爭執之證據，即證人王秋月（即告訴人）、陳登科（即本棟大樓住戶）於檢察事務官詢問及檢察官訊問時，證人黃聖峰、沈佩勳、白明勝（以上三人均為本棟大樓住戶）、陳俊伯、吳竹武（以上二人為永慶房屋大安店仲介人員）於檢察事務官詢問時所為之供述是否具有證據能力，論述如下：
㈠按被告以外之人於審判外之言詞或書面陳述，除法律有規定
者外，不得作為證據，刑事訴訟法第159 條第1 項定有明文。查證人王秋月、陳登科、黃聖峰、沈佩勳、白明勝、陳俊伯及吳竹武分別於99年12月8 日、99年12月29日、100 年1月12日、100 年4 月19日、100 年5 月3 日、100 年5 月12日、100 年6 月9 日、100 年6 月23日檢察事務官詢問時之陳述（偵續字1024號卷第21至22、45至50、100 至105 頁，偵續一字69號卷第44至46、52至56、63至67、101 至103 、
109 至111 頁參照），屬被告以外之人於審判外之言詞陳述，為傳聞證據，均不具證據能力。
㈡又證人王秋月及陳登科分別於99年8 月10日、99年9 月23日
檢察官偵訊時所為之證述（偵字15857 號卷第11至14、22至26頁參照），雖亦屬被告以外之人於審判外所為之陳述，惟渠等係於檢察官偵查中基於證人之身份而為陳述，且經合法具結，有證人結文在卷可稽（偵字15857 號卷第16、28頁參照），而偵查中檢察官向被告以外之人所取得之陳述，原則上均能遵守法律規定，不致違法取供，其可信性極高，並無顯有不可信之情況，依刑事訴訟法第159 條之1 第2 項之規定，上開證述應均具有證據能力。
二、次按被告以外之人於審判外向法官所為之陳述，得為證據，刑事訴訟法第159 條之1 第1 項定有明文。立法理由係認被告以外之人（含共同被告、共犯、被害人、證人等）於法官面前所為之陳述，因其陳述係在法官面前為之，故不問係其他刑事案件之準備程序、審判期日或民事事件或其他訴訟程序之陳述，均係在任意陳述之信用性已受確定保障之情況下所為，因此該等陳述應得作為證據。故證人陳俊伯、吳竹武、沈佩勳、孫國君、陳柏良及陳登科於另案（本院99年度重訴字第1158號民事事件）審理時所為之陳述，既屬本案審判外向法官所為之陳述，在渠等任意陳述之信用性無疑之情況下，自均有證據能力。
三、復按被告以外之人於審判外之陳述，雖不符刑事訴訟法第15
9 條之1 至第159 條之4 之規定，而經當事人於審判程序同意作為證據，法院審酌該言詞陳述或書面陳述作成時之情況，認為適當者，亦得為證據；當事人、代理人或辯護人於法院調查證據時，知有刑事訴訟法第159 條第1 項不得為證據之情形，而未於言詞辯論終結前聲明異議者，視為有前項之同意，刑事訴訟法第159 條之5 第1 項、第2 項定有明文。
經查，本判決下列所引用之被告以外之人於審判外之陳述，業經本院於審理中依法定程序調查，檢察官、被告及其選任辯護人於本院言詞辯論終結前均未聲明異議，本院審酌上開證據資料製作時之情況，尚無違法不當及證明力明顯過低之瑕疵，認為以之作為證據應屬適當，爰依刑事訴訟法第159條之5 規定，認前揭證據資料均有證據能力。
四、本院下列所引用卷內之文書證據、證物之證據能力部分，並無證據證明係公務員違背法定程序所取得，檢察官、被告及其選任辯護人於本院亦均未主張排除下列文書證據、證物之證據能力，且迄本院言詞辯論終結前均未表示異議，本院審酌前揭文書證據、證物並無顯不可信之情況與不得作為證據之情形，依刑事訴訟法第158 條之4 反面解釋及第159 條之
4 之規定，應認均有證據能力。
貳、實體方面：
一、訊據被告固坦承於98年11月12日，委託永慶房屋大安店之仲介人員銷售本案房地，並於98年11月30日，在永慶房屋大安店內，與告訴人簽立不動產買賣契約，以前揭價格出售本案房屋予告訴人等事實，惟矢口否認有何詐欺之犯行，並辯稱：㈠在簽署本案房屋不動產買賣契約前，被告已將本案房屋頂樓增建部分遭檢舉屬違建之事，及臺北市政府都市發展局（下稱都發局）之公文告知並交予仲介人員，且有將本案房屋所在大樓住戶主張屋頂神明廳下方水錶應遷移、通往8 樓屋頂鐵門不上鎖等事告知仲介人員，係因仲介人員為圖賺取
100 多萬元佣金而隱匿上情未告知告訴人，又永慶房屋標榜「產權七審保障」程序，仲介人員本需對包含本案房屋增建是否為列管之違建等事項詳為調查，且該等資訊在主管機關網站中可輕易查得，然陳俊伯及吳竹武竟稱於簽約當日因被告提供都發局之公文，始知悉違建等節，顯與永慶房屋之上開內部規定不符，不足採信，故被告並未刻意隱瞞本案房屋曾經其他住戶爭執增建建物使用權等事；㈡依98年10月13日區分所有權人大會會議記錄之內容，足見其他住戶並未要求淨空本案房屋頂樓全部增建部分，而係同意被告就頂樓增建部分加裝鐵窗後開放頂樓戶外空間，又該日會議對於頂樓神明廳應否拆除一事，亦決議依照主管機關之判定，被告主觀上認定上開爭議均已處理完畢，另本案房屋增建部分係蓋屋時由建商所為，被告購入後長達26年之時間本棟住戶均未爭執，應已有默示分管契約存在，被告主觀上亦基此而認定告訴人買受本案房屋後，可繼續使用上開既存違建，是被告並無詐欺之故意；㈢本案房屋業經被告移轉登記予告訴人，告訴人可正常使用該契約之標的物，告訴人並無財產上之損害；㈣不動產說明書內已載明「本案為頂樓建物，頂樓平臺為所有住戶共有，現況部分面積為賣方單獨使用；頂樓平臺是否有其專用權須依分管契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用…增建部分…無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」等內容，告訴人同意該等條款而簽署不動產買賣契約，足見告訴人已同意承受增建部分日後有遭他人主張權利之風險，況本案房屋所在大樓其他住戶係於98年10月13日區分所有權人大會會議後，始另行起意對告訴人起訴請求將本案房屋頂樓平臺之違建淨空及回復原狀，應為本案不動產契約訂立後之事，兩者並無因果關係云云。惟查：
㈠本案房屋頂樓加蓋及室內樓梯部分均屬違建，該房屋所在大
樓之5 樓住戶孫國君曾於98年9 月16日寄發存證信函予被告，要求被告拆除全部違建，清空該大樓頂樓，該大樓住戶並於98年10月13日召開區分所有權人會議，孫國君於會議前並提出書面議案，要求被告淨空頂樓平臺之意，而被告於98年11月12日委託永慶房屋之仲介人員陳俊伯、吳竹武銷售本案房屋，於同日在陳俊伯詢問確認「標的物現況說明書」中「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄之事項時，均表示否，使陳俊伯在該欄位勾選「否」，後因陳俊伯、吳竹武之居間媒和，被告與告訴人於98年11月30日，簽署不動產買賣契約書，雙方約定告訴人以3,
418 萬元之代價向被告買受本案房屋，同日吳竹武向被告確認「不動產現況確認表」有關「增建及占用部分是否曾經區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」欄等事項時，亦表示否，吳竹武始在該欄位勾選「否」，嗣經告訴人付訖價金後，被告於99年1 月21日交屋予告訴人。又於99年2 月5日，該大樓住戶委由孫國君寄發存證信函予告訴人，要求告訴人將本案房屋頂樓平臺之違建淨空、回復原狀，且向本院簡易庭對告訴人提起排除侵害之民事訴訟（本院99年度北簡字第14506 號），告訴人則向本院民事庭對被告提起返還買賣價金之民事訴訟（本院99年度重訴字第1158號）等情，為被告所不爭執，復經證人王秋月、陳登科、陳俊伯、吳竹武、沈佩勳、孫國君、陳柏良、陳武宗證述明確，並有臺北市政府都市發展局98年10月29日北市都建字第00000000000 號函暨所附資料、本案房屋頂樓平臺照片、98年10月13日區分所有權人大會會議記錄（電腦繕打及手寫部分）、會議書面提案、臺北安和郵局存證號碼01993 號、000228號存證信函、不動產買賣契約書暨所附資料、委託銷售契約書暨所附資料及不動產買賣意願書等在卷可資佐證（偵續字1024號卷第29至37、71至97頁，他字3587號卷第12至17、21-30 頁，偵續一字69號卷第115 至11 6、125 至137 頁參照），業據本院調閱前揭相關案卷核閱屬實，此部分事實，堪以認定。
㈡被告在出售本案房屋予告訴人前，已知悉本案房屋頂樓加蓋
增建部分曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執，其理由如下：
1.證人孫國君於檢察官訊問及本院民事庭審理時證述：伊於98年8 月1 日搬入本案房屋所在大樓之5 樓後，因在本案房屋頂樓平臺加裝加壓馬達一事與被告發生齟齬，伊認為被告將
7 樓通往本案房屋頂樓平臺鐵門上鎖將影響住戶安全，遂於
98 年9月16日寄發存證信函予被告，要求被告將前開鐵門打開並將頂樓平臺全部淨空，以回復公共空間原狀，但被告置之不理，伊就召集其餘住戶在98年10月13日開區分所有權人會議，並將伊之訴求形諸書面，在開會前即將書面資料發給各住戶，伊之丈夫沈佩勳於開會當日有將上開書面議案以口頭表示，該會議有作成部分決議，但對於本案房屋頂樓平臺違建全部拆除之議案並無達成決議等語（本院易字卷一第23
0 至241 頁【本院101 年7 月31日勘驗筆錄】，本院民事庭重訴字1158號卷，100 年3 月2 日言詞辯論筆錄參照），核與證人沈佩勳於本院民事庭審理時證稱：伊與孫國君搬入本案房屋所在大樓之5 樓後，因被告不同意渠等至本案房屋頂樓安裝加壓馬達，且伊覺得被告將通往頂樓樓梯上鎖將危及住戶安全，遂寄發存證信函要求被告應將本案房屋頂樓清空、拆除全部違建、通往頂樓之樓梯不可上鎖，復又召開區分所有權人會議，伊在會議前有將上開提議以書面方式提出，在會議中亦有堅持本案房屋頂樓違建部分應全部拆除之立場，但該會議並無就該議案做成決議，且該會議記錄將此重要議案之討論缺漏未記載等語（本院民事庭重訴字1158號卷，
100 年3 月2 日言詞辯論筆錄參照），證人陳登科於檢察官訊問、本院民事庭審理及102 年7 月31日審理時證稱：98年10月13日區分所有權人會議是所有住戶商議後召開，會議中有住戶要求通往頂樓之鐵門不要上鎖，也有要求將頂樓違建拆除、全部淨空，被告之子陳柏良代表被告參與會議，並當場承諾上開鐵門不再上鎖，但對於拆除違建之事，陳柏良則未具體說明何時拆除，該議案也沒有結論，至於該次會議記錄為何未記載該部分，因為會議記錄係陳柏良之妻所製作，故伊不知情等語（本院易字卷一第230 至241 頁【本院101年7 月31日勘驗筆錄】，本院民事庭重訴字1158號卷，100年4 月6 日言詞辯論筆錄，本院易字卷二第41至44頁參照）之情節均相符合。復佐以孫國君於98年9 月16日寄發予被告之存證信函、及98年10月13日召開區分所有權人會議前之書面資料，其分別載明：「…現址7 樓住戶王木蘭夫婦（下稱王宅）私將其通往頂樓之樓梯通道間設置鐵門予以區隔，亦將其上鎖不予任何人通過，實具消防安全等相關疑慮。臺端此舉顯將頂樓納為私用，多次與其溝通未果…王宅實為侵占公共空間亦損及全體區分所有權人等相關權益甚深；再者，王宅所購僅7 樓所有權，各樓層之樓梯通道間等相關處所，皆為全體區分所有權人得共用之公共空間，非臺端得占用之，如未具全體區分所有權人約定使用權責，即為共同公用公共空間。為此，特以此函告知臺端，於函到7 日內予以將違反消防安全設置於樓梯通道間之鐵門拆除，亦將頂樓私用等相關行為予以淨空，並將公共空間回復原狀…如逾期置之不理，本人將依法提起民、刑事等相關訴追…」、「提案人：孫國君，案由：本人秉於維護本棟大樓全體區分所有權人及住戶之共同利益，請頂樓（7 樓）住戶（王木蘭女士）淨空屋頂避難平臺，回復其原設置及使用之狀態…提議：1. 請頂樓（7 樓）住戶淨空屋頂避難平臺。2.請勿將樓梯間通往屋頂之鐵門上鎖。3.請將因加蓋而致衍生相關損害之水管及設施修復。」等內容，顯見證人孫國君、沈佩勳於98年8 月搬入本案房屋所在大樓後，因被告不准許渠等至本案房屋頂樓平臺裝設加壓馬達，且對通往該平臺之鐵門上鎖、在該平臺上私設違建等事不滿，即分別以寄發存證信函、提出召開區分所有權人會議提案及在區分所有權人開會時言詞主張等方式，明確訴求被告應將該平臺上之違建全部拆除並回復原狀之意，是被告對於本案有住戶孫國君等人訴求其需拆除本案房屋頂樓平臺並予以淨空之爭執事項，理應知之甚詳。
⒉另證人即被告之夫陳武宗、證人即被告之子陳柏良固於本院
審理時證述：98年10月13日召開區分所有權人會議時，並無住戶要求將本案房屋頂樓加蓋之違建部分全部淨空，僅有住戶提議將該頂樓平臺違建加裝鐵窗，通往平臺之鐵門不上鎖，爭執頂樓神明廳所在下方水錶應否移開，神明廳所在之既有違建是否應拆除等問題，且會中住戶決議為：頂樓違建部分門窗強化安全措施，通往頂樓之鐵門不上鎖，將上開水錶移至頂樓門邊，至於拆除違建即有關神明廳之部分等爭議較大之部分，則待主管機關判定結果，亦即既有違建部分不拆除，只拆除新增違建部分，該等內容亦經製作書面會議記錄，後因都發局有來函明確標示新、舊違建所在位置，被告亦有遵照上開函文拆除新增違建部分，是本案房屋所在大樓之住戶就頂樓違建部分應已無爭議云云（本院易字卷二第8至
12 、45至49參照），惟參之證人陳柏良於本院民事庭審理時已明確證稱：98年10月13日區分所有權人會議中，5樓住戶確有表示本案房屋頂樓所有建物均屬違建，所有違建均需拆除，而會議記錄中所記載「爭議較大」之部分係指頂樓水泥建物外面之鋁門窗云云（本院民事庭重訴字1158號卷，100年3月2日言詞辯論筆錄參照），其就與會者有無主張拆除全部違建及何為「爭議較大」等節，前後證述已有不一，且證人陳武宗、陳柏良於偵查中對於檢察官或檢察事務官詢以孫國良、沈佩勳於會議中曾訴求將頂樓違建全部拆除並予淨空一事，均未予爭執，僅證述關於舊違建拆除一事，會議最終結論為尊重主管機關之判定云云（偵字25857號卷第12 至13頁、偵續字1024號卷第20至21、102至105頁、偵續一字69號卷第121至124頁參照），是證人陳武宗、陳柏良對於上開會議當日是否有住戶主張拆除本案房屋頂樓平臺全部違建乙情，亦前後證述矛盾，渠等首開證言，是否為真，已非無疑。又觀諸98年10月13日區分所有權人會議之會議記錄（電腦繕打及手寫部分），該會議先由沈佩勳於會議初始，提案表示包含淨空頂樓避難平臺等3項訴求，後由本棟4樓住戶黃勝峰表示提議1即請頂樓（7樓）住戶淨空屋頂避難平臺之議案較有問題及爭議，而提案2、3之部分與住戶安全及飲水問題有直接關連，故建議該次會議直接討論提案2、3之部分，復由陳登科表示違建部分除法律容許者外應予拆除，而陳柏良則表示增建部分應暫時保留，有上開會議記錄在卷可稽，是該次會議中，參與會議之住戶對於頂樓（7樓）住戶淨空屋頂避難平臺之議案部分，屬各自表述，彼此意見南轅北轍，此益徵證人孫國君、沈佩勳證稱：會議當日係決議要求被告拆違建之議案暫先保留等語（本院民事庭重訴字1158號卷，100年3月2日言詞辯論筆錄參照），及陳登科證稱：會中有住戶不斷要求拆除違建，但沒有結論等語本院民事庭重訴字1158號卷，100年4月6日言詞辯論筆錄參照為真，足見該次與會者對於上開議案並未獲致共識，爭議仍然存在。又該次會議記錄中對於上開議案之結論係記載：「同意屬於各自權益空間、爭議較大暫先保留，並尊重建管處判定處理」等內容，其語意模糊不明，要難認與會住戶對此議案已有一致之想法而無爭議，況前開都發局之函文僅係由主管機關判定本案房屋頂樓既有違建與新增違建之位置，其內容既未經該次與會者確認後表示意見，豈能據此認定所有住戶已放棄要求被告拆除本案房屋頂樓所有違建之訴求。再依證人孫國君證稱：98年11月底，陳柏良曾找沈佩勳去陳登科家討論拆違建之事，當日陳柏良一直要求不要提起訴訟等語（本院民事庭重訴字1158號卷，100年3月2日言詞辯論筆錄參照），證人陳柏良亦證述：該日討論之違建並非本案房屋增建部分，而係頂樓增建部分鋁門窗隔板部分等語（本院民事庭重訴字1158號卷，100年3月2日言詞辯論筆錄參照），顯見98年11月間，本棟大樓住戶曾再次為本案房屋頂樓平臺違建之事互相討論，且斯時發展局業經認定本案房屋頂樓平臺僅金屬壓克力雨遮係屬新違建，其餘增建建物則屬既存違建，有該函文附卷可參，衡情，若98年10月13日會議時，與會者果已作成既存違建無須拆除之決議，陳柏良應無於98年11月間另對已經主管機關認定為既存違建部分之鋁門窗隔板拆除問題，再與住戶共同討論，且要求不要就拆除違建之問題對被告提起訴訟之必要，是以，在上開會議中，就要求被告淨空頂樓平臺之議案，與會者並未作成一致之決議，證人陳武宗、陳柏良前開所證，與事實不符，自非可採。
⒊綜上所述，被告在出售本案房屋予告訴人前，確知悉本案房
屋頂樓加蓋增建部分曾經其他區分所有權人或住戶主張權利，且該爭議事項迄至被告出售本案房屋時，尚未獲得其他區分所有權人或住戶之共識而尚有爭議等事實，至為灼然。
㈢被告在出售本案房屋予告訴人時，故意隱匿本案房屋頂樓加
蓋增建部分曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執等買賣契約重要事項，為不實之告知，其理由如下：
⒈本案房屋不動產買賣契約書所附建物現況確認表載明「本買
賣標的物現況有增建或佔用部分，…增建部分無所有權，可能因衛生下水道施作工程或其他原因而有被拆除之虞。若增建部分於交屋前（如有借屋裝修則為借屋裝修前）曾被拆除或曾被通知拆除或有公告拆除，或曾經其他區分所有權人或住戶主張權利時，不論賣方是否知悉，賣方均應負損害賠償責任或解約責任；若於交屋後（如有借屋裝修則為借屋裝修後）始公告或通知拆除時，或買方自行變更使用致被通知拆除時，買方同意自行承擔風險，其相關權利義務買方確已知悉」等語，亦即被告與告訴人特別針對增建部分之危險負擔於契約中明確約定。足認被告所售予告訴人之買賣標的，除
7 樓房、地外尚含頂樓增建之建物。則本案房屋頂樓增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議一情，為影響買受人是否願意購買之重要交易事項，核屬該買賣契約重要之點，被告對此應知之甚詳，是以被告自有就該增建物是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議等事實負誠實告知告訴人之義務，合先敘明。
⒉被告於98年11月間委託永慶房屋大安店銷售本案房屋時，對
現況說明書「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」等事項，表示「否」，告訴人於簽約前至本案房屋看屋時，被告完全未提及本案房屋頂樓加蓋曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議，甚且向告訴人表示：該頂樓加蓋部分之使用沒有問題，被告如何使用告訴人就可以如何使用等語，嗣於98年11月30日與告訴人簽署本案買賣契約時，又對現況確認表「增減部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」等事項，表示「否」等情，業據證人王秋月於本院審理時證述：伊在98年11月30日簽約前，曾由陳俊伯陪同看屋，被告在現場有帶伊至本案房屋頂樓平臺參觀，並介紹平臺各處，被告除向伊表示水錶在交屋時會遷至鐵門旁，以方便住戶抄水錶外，完全未提及本案房屋頂樓加蓋曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議之事，並向伊表示：該頂樓加蓋部分之使用沒有問題，被告如何使用伊就可以如何使用云云，嗣98年11月30日簽約時，永慶房屋大安店之仲介人員有就建物現況確認表逐項與買賣雙方確認，簽約當日被告有提出都發局之公文，表示本案房屋頂樓增建部分前方有塊雨遮，經主管機關要求拆除，被告當下表示所有拆除費用及程序均由被告負責，並在建物現況確認調查表中註記該事項，伊在簽約過程亦有再三向被告確認其他增建部分是否曾經其他住戶主張權利，被告均表示沒有問題，伊是因為被告表示頂樓平臺使用沒有問題才願意以不動產買賣契約之價格購買本案房屋等語（偵字15857 號卷第11至14頁，本院易字卷一第356 至360頁參照），證人陳俊伯於本院民事庭審理及102 年7 月31日審理時證稱：被告簽立委託書時，伊有照委託書所附標的物現況說明書之內容逐項詢問被告，再依被告之回答勾選該說明書欄位，被告對於伊詢問「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」一事，當下表示被告自己使用該房屋20多年，沒有出現什麼狀況，也沒有提到曾開過區分所有權人會議討論頂樓違建等問題，簽約前伊有陪同告訴人至本案房屋看屋，告訴人有向被告詢問頂樓增建部分之使用狀況，被告有向告訴人表示若成交後，告訴人可依照被告過去使用習慣繼續使用，又被告亦有向伊提及有住戶希望將水錶移至他處，但有表示會負擔遷移水錶之費用，伊亦有將此事轉達予告訴人，簽約當日，被告提前至永慶房屋大安店內，並將都發局之公文交予伊，向伊表示新違建部分將被拆除，被告會負擔拆除費用，伊在簽約當日即將該公文之內容註記在契約內，伊或吳竹武於簽約時亦有就不動產現況確認表之內容逐項詢問被告，被告有表示增建部分並無其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議等語（本院民事庭重訴字1158號卷，100 年1 月12日言詞辯論筆錄，本院易字卷二第3至78頁參照），證人吳竹武於本院民事庭審理及102年5月15日審理時證述：簽約前被告有向伊表示本案房屋頂樓增建之神明廳下方有水錶，因住戶抄水錶要進入神明廳很不方便，所以被告要將水錶遷移，簽約當日被告提前至永慶房屋大安店，並提出都發局函文，向伊表示新違建被報拆之事，伊有詢問報拆之範圍，被告表示僅係雨遮部分，但被告沒有特別說明檢舉之過程，伊當下有當場向被告確認其他違建部分有無問題，被告很肯定回答沒有問題，簽約時伊有就不動產現況確認表之內容逐項詢問被告，被告表示增建部分並無其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議，且被告亦未曾向伊表示有住戶寄發存證信函要求拆除頂樓違建或曾召開區分所有權人會議討論頂樓違建之事，告訴人當日也有向被告確認增建部分使用有無問題，被告也回以並無問題等語（本院民事庭重訴字1158號卷，100年1月12日言詞辯論筆錄，本院卷一第360至365頁參照）綦詳。承前所述，被告明知本案房屋頂樓加蓋增建部分曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭執等事，竟於告訴人前往看屋、填寫本案房屋現況說明書及現況確認表時故為虛偽陳述，致原告陷於錯誤而與其締結不動產買賣契約，其主觀上自有不法所有之意圖，客觀上亦有施用詐術之行為甚明。
㈣按具有告知義務，而事實上隱匿不告知，使對方陷於錯誤而
交付財物，亦可成立詐欺罪；消費者購買房屋暨土地時，均將停車位列為重要考慮因素，是故停車位究屬法定停車位或獎勵停車位，自亦成為買賣契約之重要事項，其價格認知自有不同，隱匿而不告知承購人，使有研判機會以決定購買與否，自屬施用詐術甚明（最高法院87年度臺非字第100 號判決參照），是凡足使該商品因一般人之心理因素產生「交易上貶值」之情形時，即應該當詐欺罪之施行詐術範圍。查違章建築係未經建築許可擅自建造之建物，若因其他權利人主張權利須承擔違章建築隨時有遭拆除之風險。因此，在不動產交易過程中，依市場交易習慣，賣方於出售有違建之房屋時，應於房屋現況說明書、現況確認表之「增建部分是否曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或曾發生爭議」項目，明確告知買方，以使買方充分知悉現況，再決定是否購買。此一事項就買方而言，涉及其所買入不動產之安全及價值，客觀上屬交易之重要事項，自不容許出賣人故意隱瞞或構詞欺騙。是以綜前所述，被告與告訴人簽訂不動產買賣契約之過程中，未曾就其所知關於上開事項進行告知等情，乃屬明確。而被告係以3,418 萬元之價格將含頂樓增建之本案房屋出售予告訴人，其中頂樓增建部分於兩造締約時之市場交易價值達6,465,467 元，有中華不動產估價師聯合事務所不動產估價報告書可參（偵續一字69號卷第159 至161 頁參照），是被告未將上開重要因素告知告訴人，並係以包含頂樓違建部分之價格將本案房屋出售予告訴人，致使告訴人陷於錯誤，以為該增建部分未遭權利人主張或未曾發生爭議，簽立對價失衡之契約，致生損害，是被告詐欺告訴人之犯行，已至為明確。
㈤至被告雖以前詞置辯。惟查：
⒈被告辯稱：被告於委託賣屋時，即將本案房屋頂樓遭他人檢
舉違建之事與都發局之公文交予仲介人員，僅係仲介人員為圖賺取佣金而對告訴人隱匿上情云云，惟經證人陳俊柏、吳竹武於證述時否認在案，已如前述（理由二之一之㈢之⒉參照），況證人吳竹武於簽約日有就建物現況確認表內之事項逐一詢問被告，告訴人於看屋及簽約時，亦有詢問被告本案房屋頂樓增建部分使用之情況，若證人陳俊伯、吳竹武有隱匿上情之舉，被告何以未於證人吳竹武及告訴人詢問時據實以告，足見被告上開所辯，顯屬飾卸之詞，要屬無據。
⒉被告又辯稱：本案告訴人之損失係因證人陳俊伯、吳竹武未
盡居間仲介之調查等義務所致，與被告有無施用詐術無涉云云。然證人陳俊伯、吳竹武是否有違反渠等與本案買賣雙方所簽訂之居間契約，屬告訴人或被告分別得以行使民事債務不履行相關請求權之問題，與被告是否構成刑法詐欺取財罪毫不相干，被告此部分所辯，顯屬無稽。
⒊被告雖辯稱：98年10月13日之區分所有權會議中，與會住戶
已同意本案房屋頂樓增建建物無須拆除，有關該頂平臺之糾紛業已解決，故未將孫國君主張權利之事告知告訴人，且被告購入本案房屋長達26年之時間其餘住戶均未爭執，應已有默示分管契約存在云云，惟上開區分所有權人會議就該頂樓平臺之違建拆除問題並無達成共識而仍有爭議，業如前述（理由二之一之㈡參照），而若本案房屋頂樓增建部分若果有默示分管契約存在，何以被告未於上開區分所有權人會議中主張，抑或於訂立契約時告知仲介人員或告訴人，足見被告前開辯詞，顯屬臨訟諉責之詞，不足採信。
⒋被告另辯稱：本案房屋移轉登記予告訴人，告訴人可正常使
用不動產契約之標的物，告訴人自無財產上之損害云云，然凡足使該商品因一般人之心理因素產生「交易上貶值」之情形時，即應該當詐欺罪之施行詐術範圍，亦如前述（理由二之一之㈣參照），本案被告未將違建曾遭人主張權利及發生爭議之重要因素告知告訴人，並係以包含頂樓違建部分之價格將本案出售予告訴人，致使告訴人陷於錯誤，簽立對價失衡之契約，當已生有損害，被告此部分所辯，顯非事實，要難採信⒌被告再辯稱：不動產說明書內已載明「本案為頂樓建物，頂
樓平臺為所有住戶共有，現況部分面積為賣方單獨使用；頂樓平臺是否有其專用權須依分管契約或住戶規約之規定辦理，不保證可永久使用…增建部分…無所有權，不保證過去沒有被通知拆除或未來不會被拆除及可永久使用，買方已知悉增建所在位置及其權利、義務」等內容，告訴人同意該等條款而簽署不動產買賣契約，顯然已同意承受增建部分日後有遭他人主張權利之風險云云，惟告訴人於購屋之初，係基於房屋仲介所提示之標的物現況說明書及賣方之言語告知，因而誤信該屋頂樓增建部分無他人主張權利或發生爭議，從而堅定其購買的意願，又該標的物現況說明書及賣方之言語告知，均係基於長期居住該處之被告所傳達，告訴人自然只有選擇相信一途，是此條款適用之前提應係賣方即被告已誠實履行其告知義務，始符合誠實信用原則，本案被告既隱匿上情未盡其告知義務，自無法憑此免除被告詐欺犯行，則被告上開所辯，亦不足採。
⒍被告辯稱：本棟大樓其他住戶係98年10月13日區分所有權人
大會會議後，另行起意對告訴人起訴請求將本案房屋頂樓平臺之違建淨空、回復原狀，兩者並無因果關係云云，然本案房屋所在大樓其他住戶對於告訴人所提違建淨空、回復原狀之民事訴訟，即係因上開區分所有權人會議就該頂樓平臺之違建拆除問題未無達成共識而生，兩者自有直接之關連性，是被告空言辯稱，自不可採。
㈥綜上所述，被告上揭所辯，顯係事後卸責之詞，不足採信。
本案事證已臻明確，被告確有為如上開事實一所載之詐欺取財犯行，洵堪認定，應依法論科。
㈦另按「當事人、代理人、辯護人或輔佐人聲請調查之證據，
法院認為不必要者，得以裁定駁回之。下列情形，應認為不必要：1.不能調查者。2.與待證事實無重要關係者。3.待證事實已臻明瞭無再調查之必要者。4.同一證據再行聲請者」，刑事訴訟法第163 條之2 定有明文。本案被告之選任辯護人雖聲請傳喚證人林怡君、林素娟、林淑美及顏易棋（本院易字卷一第152 頁背面，本院易字卷二第21、22、77頁參照），欲證明被告並無詐欺之情，惟林怡君、林素娟雖為本棟大樓之住戶，然渠等均未參與前開區分所有權人會議、本案房屋不動產買賣契約之簽約過程，自無從知悉被告詐欺之犯行，況上開證人於檢察官訊問時業已證人身分具結作證，自無調查之必要；又證人林淑美僅係永慶房屋內湖店之仲介人員，亦未參與上開簽約過程，而本案房屋不動產買賣契約之承辦仲介人員是否有違反永慶房屋之作業流程，至多僅屬告訴人或被告得對之行使民事債務不履行相關請求權之問題，與本案顯無重要關係；再本案被告以隱匿本案房屋樓頂增建部分曾經其他區分所有權人或住戶主張權利或發生爭議之方式詐欺告訴人，與被告自行拆除新增違建之事無涉，自無傳喚為被告拆除該新增違建之承辦人顏易棋為證人之必要，是被告選任辯護人聲請傳喚上開證人部分，均無調查之必要。
二、論罪科刑部分：核被告所為，係犯刑法第339 條第1 項之詐欺取財罪。爰審酌被告前無刑事犯罪前科紀錄，此有臺灣高等法院被告前案紀錄表在卷可參，素行尚稱良好，然其明知本案房屋頂樓加蓋部分已經其他區分所有權人主張權利，要求拆除而曾發生爭執，竟故意隱瞞該等事實，將本案房屋出售予告訴人，造成告訴人之損害非輕，並審酌其犯罪之動機、目的、智識程度、所得利益、迄未能與告訴人達成和解賠償損害，及犯後否認犯行之態度等一切情狀，量處如主文所示之刑，並諭知易科罰金之折算標準。
據上論斷，應依刑事訴訟法第299 條第1 項前段，刑法第339 條第1 項、第41條第1 項，刑法施行法第1 條之1 第1 項、第2 項前段，判決如主文。
本案經檢察官陳仁傑到庭執行職務中 華 民 國 102 年 10 月 16 日
刑事第九庭審判長 法 官 林惠霞
法 官 解怡蕙法 官 溫祖明上正本證明與原本無異。
如不服本判決應於收受送達後10日內向本院提出上訴書狀，並應敘述具體理由；其未敘述上訴理由者，應於上訴期間屆滿後20日內向本院補提理由書（均須按他造當事人之人數附繕本）「切勿逕送上級法院」。告訴人或被害人如對於本判決不服者，應具備理由請求檢察官上訴，其上訴期間之計算係以檢察官收受判決正本之日期為準。
書記官 李珮芳中 華 民 國 102 年 10 月 16 日附錄本案論罪法條：
中華民國刑法第339條（普通詐欺罪）意圖為自己或第三人不法之所有，以詐術使人將本人或第三人之物交付者，處 5 年以下有期徒刑、拘役或科或併科 1 千元以下罰金。
以前項方法得財產上不法之利益或使第三人得之者，亦同。
前二項之未遂犯罰之。