臺灣臺北地方法院民事判決 八十六年度簡上字第一四二號
上訴人即附帶被上訴人 大湖戲院有限公司設台北市○○路○段○○號四樓兼法定代理人甲○○訴訟代理人 劉昌崙律師
吳國輝律師複代理人 林聖彬律師被上訴人即附帶上訴人 乙○○訴訟代理人 熊文娟
魏千峰律師劉默容律師複代理人 周滄賢律師右當事人間請求給付租金事件，上訴人對於中華民國八十五年十二月二十三日第一審判決提起上訴，被上訴人並提起附帶上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人甲○○連帶給付新台幣貳佰萬元部分及該部分假執行之宣告暨訴訟費用之裁判均廢棄。
右開廢棄部分，被上訴人於第一審簡易之訴及假執行之聲請均駁回。
其餘上訴駁回。
附帶被上訴人大湖戲院有限公司就原判決第一項所命給付新台幣貳佰萬元，其中肆拾萬元部分尚另應給付附帶上訴人自民國八十五年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
本判決第四項於附帶上訴人以新台幣肆萬元為附帶被上訴人大湖戲院有限公司供擔保後得假執行，但附帶被上訴人大湖戲院有限公司如於假執行程序實施前，以新臺幣壹拾貳萬元為附帶上訴人預供擔保，得免為假執行。
附帶上訴人其餘假執行之聲請駁回。
第一、二審訴訟費用，除確定部分外，由上訴人即附帶被上訴人大湖戲院有限公司負擔七分之四，餘由被上訴人即附帶上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠原判決關於上訴人敗訴部分廢棄。㈡右開廢棄部分，駁回被上訴人在第一審簡易之訴及假執行之聲請。㈢駁回附帶上訴。㈣如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲予引用外，補稱：㈠上訴人並未有少付或遲付租金之情事：
⒈按，上訴人依法可請求減付租金：
⑴上訴人（大湖戲院）向被上訴人承租坐落於台北市○○區○○路四段五十
號四、五樓後棟，雙方租約載明作電影院使用，然上訴人申請營利事業許可證時，經建管單位審查，認定系爭房屋五樓（中間樓地板五百八十八平方公尺）為違建，不得作為電影院使用，使上訴人無法取得營業許可，且因屬違建而屢遭主管官署取締處罰。更者，建管單位並於八十四年五月中旬強制拆除五樓電影院部分，迫使上訴人將五樓電影院宣告歇業，無法繼續使用。
⑵依民法第四百二十三條、第四百三十五條分別明定：「出租人應以合於所
約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃關係中保持其合於約定使用、收益之狀態。」、「租賃關係存續中，因不可歸責於承租人之事由，致租賃物之一部滅失者，承租人得按滅失之部分，請求減少租金。」現今被上訴人所交付之房屋既未能合於約定電影院之使用、收益，且在租賃關係中，五樓部分更被強制拆除，無法繼續使用，故上訴人乃於八十四年七月間委請律師發函，要求減少一半租金及限期催告被上訴人出面解決，惟被上訴均置之不理。
⑶被上訴人既未能在租賃關係存續中，保持系爭房屋合於電影院使用，顯違
反前開出租人對租賃物應有的保持義務之條文規定，故上訴人自得請求被上訴人回復所約定應有之使用收益狀態，且在未回復補正前，上訴人可拒絕租金之給付（最高法院七十七年度第七次之民庭決議參照），顯見上訴人並未違反契約之規定。
⑷如前述，八十四年五月中旬建管單位以系爭房屋五樓部分為違建而強制拆
除，迫使上訴人將五樓電影院宣告歇業，無法繼續使用，是屬不可歸責於承租人之事由。依上開民法第四百三十五條第一項之規定，上訴人自可請求減少無法使用五樓部分之租金。上訴人承租之系爭房屋「含第四層（面積三九九．三九平方公尺）、五層（面積四四七．八五平方公尺）及一樓售票口（面積五．一八平方公尺）」總面積為八百五十二點四二平方公尺。五樓部分面積為四百四十七點八五平方公尺，佔總面積比例為百分之五十二點五四。就此，上訴人得依比例要求每月減少租金百分之五十二點五四。
⑸而本件被上訴人請求八十五年一月至四月之租金部分，依房屋租賃契約第
五條第一項之約定，為每月六十萬元，四個月共計二百四十萬元，上訴人無法使用五樓部分所佔之比例為百分之五十二點五四，自得請求減少租金一百二十六萬元零九百六十元（即二百四十萬元乘以百分之五十二點五四）。
⒉況：
⑴乙○○就系爭房屋，原係租與內湖戲院做為戲院放映之用，期間自八十一
年一月二十五日至八十六年一月二十四日止，計五年。然，內湖戲院因故不欲繼續承租下去，於是，於八十一年八月間，由內湖戲院、大湖戲院與乙○○三者協議，由大湖戲院接續內湖戲院之租期承租系爭房屋，但由大湖戲院與乙○○另按內湖戲院與乙○○所簽訂契約之相同條件之契約內容，簽訂新契約（即：大湖戲院雖實際上係自八十一年八月起開將始自莊宏圖承租，但契約之租期仍如同內湖戲院般，記載承租期間係自八十一年一月二十五日至八十六年一月二十四日止；簽約日期仍如同內湖戲院般，記載為八十一年一月六日）。故大湖戲院與乙○○雙方遂於八十一年八月間，按內湖戲院與乙○○所簽訂契約之相同條件之契約內容，簽訂新契約，按：
契約第二條規定：
租賃期間：
自民國八十一年一月二十五日至八十六年一月二十四日止，計五年。
契約第五條規定：
租金：
①租金第一年（81.1.25至82.1.24）每月四十萬元
第二年（82.1.25至83.1.24）四十五萬元第三年（83.1.25至84.1.24）五十萬元第四年（84.1.25至85.1.24）五十五萬元第五年（85.1.25至86.1.24）六十萬元②租金以每個月為一期，乙方（即大湖戲院）應於每年首期第一日，一次給付全年份之租金票據十二張予甲方（即乙○○）。
⑵依上開契約之規定，大湖戲院自八十三年一月二十五日至八十四年一月二
十四日，應繳納給乙○○之租金，為每月五十萬元，自八十四年一月二十五日至八十五年一月二十四日，應繳納給乙○○之租金，應調升五萬元，成為每月五十五萬元。然，因大湖戲院向乙○○承租系爭房屋之時，莊宏圖一再出示使用執照保證系爭房屋四、五樓均可單獨做為電影院使用，並無問題云云，大湖戲院方因此向乙○○承租系爭房屋。但，嗣後大湖戲院就五樓部分申請營利事業許可證時，經建管單位前來審查，竟認五樓（中間樓地板部分五百八十八平方公尺）屬違章建築，一再警告大湖戲院五樓部分不得違規做電影院使用，否則將斷水斷電，並將予以強制拆除。
⑶而此等情事，顯與乙○○於簽訂契約之前所為之保證（系爭房屋四、五樓
均可單獨做為電影院使用）情況不同，即乙○○實未能依雙方當初之約定，交付合於租賃契約所約定（五樓亦可）做為電影院使用之房屋，為此，大湖戲院遂於八十三年間，前後共兩次，指派經理陳萬春與契約見證人王良財，前往與乙○○洽談，並對其表明上開情事。乙○○因亦知悉其所交付於大湖戲院之系爭房屋有五樓部分屬違章建築之瑕疵給付之情事，自知理虧，方答應大湖戲院：
①八十三年一月二十五日至八十四年一月二十四日，應繳納給乙○○之租
金，本應為五十萬元，因乙○○所交付於大湖戲院之系爭房屋有五樓部分屬違章建築之瑕疵給付之情事，故租金減為四十五萬元，但因乙○○要求大湖戲院加付發票稅百分之五，為二萬五千元，故，大湖戲院交付乙○○八十三年度間之金錢，為租金（自原本應為五十萬元之額度減為）四十五萬元，加計發票稅百分之五為二萬五千元，故開立四十七萬五千元之支票予乙○○。
②八十四年一月二十五日至八十五年一月二十四日，應繳納給乙○○之租
金，本應依約由五十萬元加五萬元，成為五十五萬元，但因乙○○所交付於大湖戲院之系爭房屋有五樓部分屬違章建築之瑕疵給付之情事，故租金不僅未由五十萬元加五萬元成為五十五萬元，反再由五十萬元減五萬元，成為四十五萬元，但因乙○○要求大湖戲院加付發示稅百分之五，為二萬五千元，故，大湖戲院交付乙○○八十四年度間之金錢，為租金（自原本應為五十五萬元之額度減為）四十五萬元，加計發票稅百分之五為二萬五千元，故開立四十七萬五千元之支票予乙○○。
⒊綜上可知，上訴人並未有少付或遲付租金之情事。
㈡上訴人尚有三百萬元之押租金可供扣抵：
⒈按，本件大湖戲院所交付乙○○之押租金，為三百萬元，有：
⑴雙方皆不爭執之系爭租賃契約之書面可為證：
租賃契約第三條約定：
「 定金：
本約簽訂前乙方應付甲方定金伍拾萬元，於契約簽訂時可移作押租金之壹部分。」、第四條約定：
「押租金：
訂約時乙方（即上訴人）應即交付甲方（即被上訴人）押租金新台幣參佰萬元整，八十一年一月二十五日前若未給付押租金，則前條之定金予以沒收，乙方絕無異議。」⑵證人陳萬春於 鈞院八十八年七月八日之庭訊時，及證人即系爭租賃契約
之見證人王良財於 鈞院八十八年七月二十九日之庭訊時，皆證實大湖戲院所交付乙○○之押租金確為三百萬元。
⑶系爭房屋，原係乙○○租與內湖戲院，做為戲院放映之用，然，內湖戲院
因故不欲繼續租下去，於是內湖戲院遂與大湖戲院及乙○○三者協議，由大湖戲院接續內湖戲院之租期承租系爭房屋，但由大湖戲院與乙○○另按內湖戲院與乙○○所簽訂契約之相同條件之契約內容，簽訂新契約，已見前述。且，由大湖戲院承購內湖戲院之生財機具，同時，內湖戲院原繳付予乙○○押金三百萬元，由大湖戲院承受，亦即，由大湖戲院付三百萬元給內湖戲院，而由內湖戲院將該押金三百萬元之權利義務，透過大湖戲院與乙○○簽訂系爭租約之同時，移轉予大湖戲院。
⑷並有內湖戲院所製作之財務日報表可為證，該份日報表除載明大湖戲院承
購內湖戲院之生財機具所花之費用外，並記載有」存出保證金「三百萬元，即為內湖戲院原繳付予乙○○之押金三百萬元，由大湖戲院付三百萬元給內湖戲院，而由內湖戲院將該押金三百萬元之權利義務，透過大湖戲院與乙○○簽訂系爭租約之同時，移轉予大湖戲院之證明。
⑸被上訴人於八十五年五月四日寄予上訴人之四五一號存證信函亦載明：已
收受上訴人交付之押租金，足證上訴人已將三百萬元之押租金交付被上訴人，若被上訴人主張未依租約規定收受押租金或減收押租金，則應由被上訴人提反證證明之。
⑹雖被上訴人辯稱上訴人於原審答辯狀自承押租金貳佰萬元云云，然僅係上
訴人將押租金三百萬元誤載為貳佰萬元而已，被上訴人又否認上訴人就系爭契約有交付押租金三百萬之情事，然關於兩造間之房屋租賃契約，證人王良財係為上開租約用印作見證人，就系爭租約甚為明瞭，其已於鈞院庭訊時證實，就系爭租約關於押租金確為三百萬元。
⒉而：
⑴土地法第一百條第三款明定：出租人非有「承租人積欠租金額，除以擔保
金抵償外，達二個月以上時」之情形，不得收回房屋；又「租賃契約成立後因情事變更，租金額增加為若干倍者，土地法第一百條第三款抵償租金之擔保金係契約成立時支付者，亦應依同一比例增加之，業經司法院院解字第三四八九號解釋在案。至土地法第一百條第三款關於擔保金抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在定有期限之租賃，實具有同一之法律理由，自應類推適用。」最高法院四十四年台上字第五一六號判例意旨釋示甚明。
⑵是以核諸上開法律規定暨判例意旨，足明，倘承租人有欠租情事時，須承
租人繳付擔保之押租金先予抵償欠租金額，嗣抵償完畢後，尚欠租達二個月以上時，出租人始得終止租約收回房屋。
⑶本件上訴人交付被上訴人押租金高達三百萬元，縱上訴人有欠租情事，被
上訴人亦應由三百萬元之押租金先予扣抵，況被上訴人請求上訴人八十五年一月至四月之租金每月六十萬元，四個月合計二百四十萬元，以押租金三百萬元扣抵，尚餘有六十萬元之數額。從而被上訴人謂上訴人欠伊四個月之租金於八十五年五月四日終止雙方間之租約收回房屋云云，顯違上開法律規定暨判例意旨，不生效力。
㈢被上訴人尚未合法終止契約：
⒈按：
⑴民法第四百四十條規定：
「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，
如承租人於期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達兩期之租額，不得依前項之規定，終止契約。」⑵最高法院四十一年台上字第四九０號判例意旨揭示：
「民法第四百四十條第一項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其
效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定。．．．」，而非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時發生效力（民法第九十五條規定參照）。
⒉是以，被上訴人雖稱：伊曾以內湖郵局存證信函第三二三號催討未果，故依
民法第四百四十條終止租約，以內湖郵局存證信函第四百五十一號書面通知在案，並於八十五年三月一十一日向台灣士林地方法院聲請支付命令八十五年度促字第三四四七號，經上訴人提出異議，對於欠繳租金被上訴人已合法提出催告，期間亦以口頭電話催告云云，然：
⑴乙○○於九十年七月二日所提之附帶上訴書狀中主張其係於八十三年三月
十一日以內湖郵局存證信函第三二三號催討未果，故依民法第四百四十條終止租約，以內湖郵局存證信函第四百五十一號書面通知在案，然，八十三年三月間，大湖戲院並無欠租情事。縱大湖戲院有欠租情事（稚並無欠租情事），乙○○若由已收之三百萬元之押租金先予扣抵，亦足夠抵付，乙○○再為本案之請求，實無理由。
⑵而就被上訴人所稱之存證信函第三二三號函，上訴人已一再陳明，並未收
到上開存證信函。經鈞院函詢內湖郵局，內湖郵局以八十六年十一月三日，文號：0000000｜二函復鈞院證實：第七四五一七號掛號函因招領逾期而退回，由寄件人（宏道公司）之收發員領回。可見被上訴人之上開存證信函催告之意思表示，根本未到達上訴人，自不發生催告之效力，被上訴人尤無從依民法第四百四十條之規定終止雙方間之租賃契約，從而上訴人與被上訴人間租賃契約依然存續。
⑶詎被上訴人在未有合法催告之前提下，直接以八十五年五月四日之存證信
函第四五一號函略謂終止雙方租約云云，且即日起不讓上訴人使用系爭房屋，是被上訴人之終止租約，既未經合法催告，顯違上開法律規定，不生效力；又被上訴人自八十五年五月起不讓上訴人使用系爭房屋，是被上訴人違約，上訴人自無違反約定可言，就此，被上訴人於原審向上訴人請求違約金，實屬無據。
⑷至於被上訴人所稱之支付命令八十五年促字第三四四七號，上訴人係於八
十五年四月底奉接，即於八十五年四月三十日聲明異議，被上訴人旋於八十五年五月四日（僅隔四日）來函謂終止租約云云，是以被上訴人縱聲請上揭支付命令之核發，僅係單純催告上訴人支付租金，並無定當期限催告上訴人支付租金，況上訴人接支付命令隨即聲明異議，被上訴人僅隔四日即函稱終止租約，顯未定相當期限，實不得謂有合法催告。
⑸又被上訴人辯稱：曾口頭電話催告，有錄音帶云云，惟被上訴人既未提出
錄音帶，自不可採，從而本件被上訴人既未合法終止雙方間租約且自八十五年五月起不讓上訴人使用系爭房屋，是其違約，自無違約金之請求得言。
⑹況，系爭房屋五樓部分，因屬違建，不得作為電影院之用，被上訴人已違
民法第四百二十三條規定，未能交付合於租賃契約所約定使用之目的作為電影院之房屋，即屬違反出租人之義務，是被上訴人違約在先。甚且，上訴人於八十四年七月間委律師發函限期催告被上訴人出面解決五樓遭拆除無法使用事宜，惟被上訴人置之不理。被上訴人既未能提供合約定使用之房屋既已違約在先，自不得向上訴人請求所謂違約金。
⑺被上訴人雖稱系爭房屋之四樓與五樓之「隔層」係由上訴人於承租後所自
行施作完成，並非被上訴人，其並未有交付不合於契約約定使用之房屋知情事，惟：
① 鈞院傳訊證人王良財即當時內湖戲院之股東、及證人白銘木係當時內湖戲院之會計，渠等於鈞院之庭訊實證稱，大湖戲院係接續承接內湖戲院向甲○○承租系爭租賃物之租賃之法律關係與地位，而在內湖戲院初向乙○○承租時，系爭房屋之四樓與五樓之「隔層」地板於內湖戲院向被上訴人承租之前即由甲○○自行施作完成，並非上訴人。
②證人陳萬春曾任大湖戲院之經理，就系爭租賃房屋，其曾代上訴人公司
申請營利事業許可證，然經建管單位審查，卻遭建管處認定系爭房屋五樓為違建，不得作電影院使用，故被上訴人實有未能提供合於契約所定使用之房屋之違約情事在先。
㈣甲○○就本事件不需負連帶責任：
⒈被上訴人於八十八年四月二十一日所提答辯狀中主張「上訴人甲○○為上訴
人大湖戲院有限公司之董事長，依公司法第八條規定是公司負責人，又依公司法第二十三條之規定公司負責人對於業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。所謂公司業務之執行，指公司負責人處理有關公司之事務而言（最高法院六十五年台上字第三0三一號判例參照）。上訴人大湖戲院有限公司與被上訴人所訂之契約係由甲○○代表為之，不得為非屬業務之執行。就此業務之執行，上訴人違反法令致被上訴人受有損害，即應與公司連帶負賠償責任。上訴人甲○○既代表該公司與被上訴人訂定租約，即應依租約第七條規定按時繳交水電及電梯保養等相關費用，但其蓄意違約、拒繳房租，又故意不結清一切相關費用，而以拒繳費用致使被上訴人之房屋遭電力公司斷電，上訴人之不做為顯已不法侵害他人權利，且真正造成被上訴人無法正常使用該屋之使用權損害目的，為能收回房屋並恢復成能使用之狀態被上訴人只好代墊費用也徒增一項復電費用等種種損害，此與上訴人之不作為侵權行為具有相當因果關係，該侵權行為所生損害賠償亦應由上訴人負擔」等語。然：
⑴六十二年度台上字第二號判例認：
「公司法第二十三條所謂公司負責人，對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受損害，對他人應與公司連帶負賠償責任云云，仍以違反法令致他人私權受有損害，為責任發生要件」。
⑵七十七年度台上字第一九九五號裁判亦認：
「公司法第二十三條規定：公司負責人對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。係以該負責人執行公司業務違反法令及該他人因此受有損害為要件。被上訴人為利容公司負責人，為該公司執行承銷房屋之業務，縱有積欠上訴人代售房屋價款情事，亦屬單純之債務不履行，尚非違背法令之行為。」⒉故：
⑴上訴人甲○○「違反法令」致被上訴人受有損害之行為何在？⑵依被上訴人於原審係主張上訴人大湖戲院有限公司「未依雙方所簽訂之契
約」給付租金，試問，「未依雙方所簽訂之契約」給付租金之行為如何即為「違反法令」之行為？⑶依公司法第二十三條係規定公司負責人對於業務之執行，如有違反法令致
他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責，然，上訴人大湖戲院所營事業係「經營電影及戲劇院」，上訴人大湖戲院之公司章程亦明白載明所營事業係「經營電影及戲劇院」，則，依被上訴人所主張「給付租金」之事，並非上訴人大湖戲院所營之業務，則，被上訴人主張上訴人大湖戲院未依約給付租金為上訴人大湖戲院之業務而要求上訴人甲○○負連帶賠償之責，顯與法條之規定不相符合。
⑷況，被上訴人主張人上訴人執行業務有違反法令致被上訴人受有損害，其
損害究竟係指「未依租約給付之租金」或「未依租約第七條規定按時繳交水電及電梯保養等相關費用」？蓋二者之金額並不一致，且：
①「未依租約第七條規定按時繳交水電及電梯保養等相關費用」依前開實
務見解，，僅屬單純之債務不履行，尚非違背法令之行為。被上訴人主張人大湖戲院有限公司「未依租約第七條規定按時繳交水電及電梯保養等相關費用」之行為，如何為「違反法令」之行為？②被上訴人既主張上訴人「未依租約第七條規定按時繳交水電及電梯保養
等相關費用」致被上訴人受有損害，縱依其主張演繹，其損害額亦應為「水電費及電梯保養等費用」，然，被上訴人卻要求上訴人給付「租金」費用，顯有「主張甲項目之錢未繳，卻請求給付乙項目費用」之混淆之情是存在。
⑸上訴人甲○○雖為上訴人大湖戲院有限公司之董事長，為公司之負責人。
而公司法第二十三條亦規定公司負責人對於公司業務之執行如有違反法令致他人受有損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責。然查該公司法第二十三條所規定公司負責人應負連帶賠償責任之前提，係負責人執行業務之行為，須具備民法所規定一般侵權行為之要件，而於公司須負侵權行為損害賠償之責任者，公司負責人始依公司法第二十三條之規定，負連帶賠償之責，此有前開實務見解足憑。而本訴訟中，上訴人大湖戲院與被上訴人係因租賃契約而生是否應給付租金之爭議，顯屬債務有無不履行責任之問題，與公司法第二十三條所規定業務上的侵權行為責任並不相同，故上訴人甲○○並不須負連帶責任。且上訴人甲○○，是為大湖戲院有限公司的股東，依公司法第九十九條之規定，各股東對於公司之責任僅以其出資額為限。可見上訴人甲○○對於公司的債務只負對公司出資額的有限責任，並不負連帶責任。又在上訴人大湖戲院和被上訴人間所訂的房屋租賃契約中，並無上訴人甲○○須負連帶保證責任之約定。則上訴人甲○○就本事件所生爭議，並無連帶責任可言，原審判決不查，逕判上訴人甲○○應負連帶賠償責任，自有違誤。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：求為判決：㈠駁回對造之上訴。㈡原判決關於駁回附帶上訴人後開之訴部分廢棄。㈢附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新台幣一百五十萬元，及其中三十萬元自八十五年二月一日起，其中六十萬元自八十五年三月一日起，其中六十萬元自八十五年四月一日起，各至清償日止，按年息百分之五計算之利息㈣附帶上訴人願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：除與原判決記載相同，茲予引用外，補稱：㈠上訴人僅給付附帶上訴人貳佰萬元押租金：上訴人雖辯稱因已支付押租金參佰
萬元，扣除欠繳之租金尚有剩餘，故未積欠租金二期以上，附帶上訴人之催告不合法云云。但查：
⒈上訴人業於原審八十五年十月九日之答辯狀第二頁倒數第三行中自承「有關
租金未付部份，被告於簽約時有押租金兩佰萬元足供扣抵」，自屬民事訴訟法第二百七十九條第一項所謂之「當事人自認之事實，（最高法院八十五年度台上字第一一號裁判），故「有拘束當事人之效力，法院自得據為認定事實並以之為裁判之基礎。」（最高法院一八年度上字第二八三六號判例、二十年度上字第七二四號判例、八十八年度台上字第一七七號裁判）。附帶上訴人亦於內湖郵局存證信函第四六一號中告知上訴人「．．．所交付之押租金於抵償八十四年十二月三十一日以前欠繳租金後已無剩餘．．．」。此部分事實並經原審調查相關事証而肯定之，並記載於原判決理由中，不容上訴人置辯。
⒉上訴人聲請傳喚之証人王良財（被告公司股東）於 鈞院九十年六月四日審
理時既証稱未親自見聞內湖戲院給乙○○多少押租金，押租金三百萬元是會計作的等語﹔內湖戲院員工白銘木，於 鈞院九十年六月四日審理時亦証稱未經手內湖戲院當初簽約之押租金事宜（包括其數額），則証人王某與白某對於上訴人所稱已支付三百萬元押租金乙節應無証明力。則上訴人之附帶上訴答辯狀第三頁稱王、白二員證實大湖戲院所「交付」乙○○之押租金卻為三百萬元，即非事實。
⒊上訴人一再稱系爭租約係概括承受自內湖戲院，且係經上訴人、內湖戲院及
附帶上訴人三方協議後重新立約，則上訴人與內湖戲院間應有讓渡系爭租約之契約書，上訴人、內湖戲院與上訴人間亦應有同意是項讓渡行為之協議書才是。不能為求改變多年來雙方不爭之事實，而尋出第三者，以口頭陳述，即要求改變。實在是口說無憑，令人難以置信。」若上訴人所稱屬實，何以契約第三條會有「本約簽訂前乙方應付甲方定金伍拾萬元」之約定？請鈞院命上訴人提出讓渡契約書及三方協議書，否則自不能接受有利害關係證人之證詞。
⒋況且證人白銘木稱：「是我製作的，其上存出人保證金三百萬元是給乙○○
的押租金。」其既未證稱係經過附帶上訴人乙○○同意，由大湖戲院付三百萬元給內湖戲院即可，則上訴人如何推論：「即為內湖戲院原繳付予乙○○之押金三百萬元，由大湖戲院付三百萬元給內湖戲院，而由內湖戲院將該押金三百萬元之權利義務，透過大湖戲院與乙○○簽訂系爭租約之同時，移轉予大湖戲院之證明。」等語？證之於證人王良財於 鈞院九十年七月十九日審理時，證述：「是內湖戲院將經營權移轉給大湖戲院，經營權的事情並沒有跟乙○○接洽」等語，可知，縱使大湖戲院有與內湖戲院訂立經營權移轉契約，談妥承接機器、設備、租約之事，或者大湖戲院曾付三百萬元給內湖戲院（按均僅為假設語氣），附帶上訴人既非該移轉契約之當事人，均與附帶上訴人無涉，大湖戲院與內湖戲院間營業如何移轉，非附帶上訴人所能過問，附帶上訴人在乎的是，已訂立租約之上訴人能依約按月支付房租。⒌再者，押租金契約為要物契約，以金錢之交付為成立要件，為最高法院六十
五年台上字第一五六號判例明示。上訴人如稱被上訴人曾收受押租金三百萬元，則其應提出支付給被上訴人之三百萬元押租金支票影本及被上訴人簽收之收據，否則不可採信。
⒍至於上訴人所提出之內湖公司日計表，僅係公司之內部文件，並無公信力，
亦看不出其「存出保證金」之受款人是誰，遽謂其已支付被上訴人押租金新台幣參佰萬元，實不足採信。
㈡附帶上訴人已將合於電影院使用、收益之租賃物交付上訴人：
⒈上訴人八十八年七月八日之上訴準備書第三頁主張因系爭租賃物台北市○○
區○○路四段五十號五樓經建管位審查為違建，不得作為電影院使用，故上訴人可請求減少未能使用五樓之租金云云。但查，系爭房屋五樓之使用執照已明白記載四樓、五樓（五樓部分並有夾層面積記載）均得作為電影院使用，且系爭租賃物四樓之增建夾層為合法，無礙結構及消防安全，亦有專業技師及建築師之簽證，及台北市政府工務局八十六年十二月四日函為憑。是附帶上訴人已依法第四百二十三條規定交付上訴人合於租賃契約約定使用之租賃標的物至明（台灣台中地方法院八十九年度訴字第二五四四號民事判決參照）。
⒉上訴人九十年七月二日 鈞院審理時復主張系爭房屋結構與平面圖不符云云
，非但無証據可憑，且有違常理。蓋附帶上訴人於八十一年契約成立時已將合於電影院使用、收益之租賃物、使用執照、建築測量成果圖、及建築平面圖影本各壹份為證及其鑰匙交予上訴人，則上訴人對於系爭房屋之情況，是否符合建築平面圖，必知悉甚詳，豈有於承租多年後，突然主張爭房屋結構與平面圖不符之道理？且系爭房屋租金頗巨，上訴人如認為房屋不符建築平面圖或有違建，應會要求附帶上訴人拆除再交付房屋，或者根本不願締約，豈會悶不吭聲，反而訂立契約，進而繳納租金多年？可見上訴人之主張並無理由。
⒊依租賃契約之本旨，附帶上訴人只須將合於電影院使用，收益之租賃物交付
承租人使用，即屬完全履行民法第四百二十三條所定義務，至於承租人為營業需要，對租賃物進行適當之改裝，只要不影響租賃物之建築結構安全（參租賃契約第六條規定：「承租人就租賃物有改裝設施之必要時，可自行裝設，但不得損害原有建築結構安全」），係承租人之使用範圍，非出租人即附帶上訴人所能知悉、所得過問，更非附帶上訴人應負之責任。依八十二年八月三十日台北市工務局北市工建字第六五一二七號函可知，上訴人於交屋後逕自於裝潢中添加建築，將電影院映演場所一廳改為多廳，當時尚有公共安全避難逃生設施不合規定須申請改善，而且四、五樓間所增設樓地板應委請結構專業技術師鑑定簽證安全無虞，並經該局檢查合格始得恢復為映演場所使用。於八十二年九月二十日上訴人復經台北市工務局建管處勘查認定，四、五樓間所增設樓地板係「新完工」可證明，上訴人實係因自行將一廳使用為多廳，四、五樓增建部分不依法委請專業技術師鑑定而遭受處罰。且依民法第四百三十二條規定「承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物」，是系爭標的縱有違建（按此為假設語氣），亦與被上訴人無涉，上訴人於承租期間改裝租賃物，亦非被上訴人所能盡悉，此觀諸相關單位來函，皆以「大湖戲院」或其股東陳萬春為受文單位，而非被上訴人者自明。故上訴人嗣主張附帶上訴人於租賃關係存續中，未保持租賃物合於所約定之使用、收益之狀態，有違民法第四百二十三條之規定等語，並不可採。
⒋上訴人九十年七月二日審理時雖主張証人白銘木曾証稱內湖戲院曾在承租期
間內裝潢系爭房屋予以隔間，故系爭房屋五樓係違建云云。但查，系爭租賃物「四、五樓原來是斜坡連接在一起是一廳，上訴人隔開四、五樓裝潢成四廳，工務局拆除的是上訴人隔間的部分」，證之於證人王良財於 鈞院九十年七月十九日審理時答：「乙○○交給內湖戲院的是四、五樓，是空屋，四樓到五樓有二條水泥通道連接，完全沒有隔間，是由內湖戲院將它隔成四間，四樓隔二廳，五樓隔二廳。」可見附帶上訴人合於電影院使用、收益之租賃物現狀交付上訴人，上訴人無異議訂約至明。如今上訴人為拒付租金，又主張系爭房屋不得作為電影院使用，顯違反誠信原則、禁反言原則，不可採信。
⒌又自前揭八十二年八月三十日台北市工務局北市工建字第六五一二七號函可
知，主管機關係要求四、五樓間所增設樓地板應委請結構專業技術師鑑定簽證安全無虞，並經該局檢查合格始得恢復為映演場所使用。是該五樓之部份是否已達上訴人主張之無法正常使用為電影院之狀態均有疑問，附帶上訴人認為此乃上訴人推諉責任，欲積欠被上訴人租金不願償還之說辭，上訴人應證明其因果關係。
⒍何況上訴人所承租之期限自八十一年一月二十五日至八十六年一月二十四日
止共計五年，上訴人使用已近五年，豈有營業多年來均可營業，直至後期營業走下坡時，卻以違章使用為由，反向附帶上訴人主張五樓部份為違章建築之理？上訴人主張不付租金，甚不合理，更遑論其以民法第四百三十五條第一項之主張亦非適法。又上訴人於一審及二審審理中，對於系爭租賃物何種建物需被拆除？或何時被拆除？言詞反覆，語焉不詳，上訴人之主張均不可採。上訴人負有給付租金及違約金義務至明。
㈢附帶上訴人從未同意上訴人減付租金：
⒈上訴人八十九年八月三日陳報狀辯稱附帶上訴人因交付系爭違建租賃物致上
訴人無法使用，自知理虧，而欲補償，故於八十三年間與上訴人經理陳萬春、見証人王良財協議減租，有八十三年及八十四年面額肆拾柒萬伍仟元（含稅）之支票影本十七張為證等語云云。惟附帶上訴人自始即以合於電影院使用、收益之租賃物及其鑰匙交付上訴人，何理虧之有？又何須補償？上訴人所提出之上開支票影本，並不能證明附帶上訴人已同意減租，只說明了上訴人自八十三年起所支付之租金皆不足額。
⒉查証人王良財雖於 鈞院八十八年八月十九日審理時稱：「在八十四年一月
我交給被上訴人的會計郭雪如。」但查，附帶上訴人從未承諾上訴人得每月減付租金，此由雙方並未訂立字據或修訂系爭租約即明。王良財所言僅係證明上訴人確實短付租金。是「他（即上訴人）每月短付租金十萬元，及其部分之營業稅，我沒有同意折讓，八十三年時上訴人就每月短少租金五萬元，上訴人將租金交給我們出納小姐，出納小姐先收，並未表示同意折讓，有不斷的催繳差額。」⒊況且「我們（即附帶上訴人）有八十五年五月四日第四五一號存証信函有表
示上訴人押租金抵繳八十四年十二月三十一日以前的租金已無剩餘，表示我們並未折讓」。
⒋再據上訴人於八十四年七月二十五日寄自台北第九支局之第一三一四號存證
信函「本公司要求租金減半支付等建議，惟莊君均置之不理」，亦可證附帶上訴人未曾同意減租一事。足證對減少租金是上訴人片面之詞，不足採信。
⒌又鈞院於八十八年八月十九日審理時命當庭撥放台灣士林地方法院八十五年
度促字第三四四七號起訴狀所附錄音帶，証人陳萬春已證稱：「被上訴人曾經打電話給我，錄音帶的聲音是我的。」其中，附帶上訴人有說限下禮拜二來解決，故附帶上訴人已定期限催告上訴人給付遲延租金至明，上訴人附帶上訴答辯狀猶謂附帶上訴人並未定期催告，終止契約不合法等語，並無理由。
⒍陳萬春與王良財皆為上訴人股東，對上訴人公司債務有責任，陳萬春並為上訴人之受僱人，渠等証言矛盾不實在，不足採信。
㈣上訴人甲○○應與上訴人大湖戲院有限公司連帶給付租金及負損害賠償責任：
上訴人甲○○是大湖戲院有限公司之董事長，依據公司法第八條之規定，為公司之負責人，對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受損害時，對他人應與公司負連帶賠償之責（公司法第二十三條）。甲○○代表大湖戲院有限公司與被上訴人簽約，承租系爭租賃物作為電影院使用，係處理有關公司之事務，不得謂非公司業務之執行（最高法院六五台上字第三0三一號判例）。上訴人即應依租約第五條規定及民法第四百三十九條規定按時繳納租金，及第七條規定按時繳交水電費及電梯保養等相關費用，契約終止後，應依租約第六條第五款將系爭租賃物回復原狀返還被上訴人，但上訴人蓄意違約、拒繳房租，又故意不結清一切相關費用，致使被上訴人之房屋遭電力公司斷電，上訴人之不作為構成故意不法侵害被上訴人租金債權（最高法院十八年上字第二六三三號判例、七十七年十一月一日決議），並造成被上訴人無法正常使用該屋之使用權受損害，為收回房屋並恢復為可使用之狀態被上訴人只好代墊費用更徒增一項復電費用等種種損害，上訴人大湖戲院股份有限公司應依民法第二十八條、一八四條對被上訴人負賠償責任（最高法院六十四年台上字第二二三六號判例，參附帶上訴人答辯九狀證四），該侵權行為所生損害賠償亦應由上訴人甲○○依民法第一八四條、公司法第二十三條負責。又被上訴人主張本案上訴人不但有債務不履行之損害賠償責任，更已具備侵權行為之損害賠償責任，依民法第二百五十條規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」，本件租賃契約第十條已明定「甲乙雙方應依約履行，若有違反，應支付他方伍佰萬元整作為違約金」，茲因上訴人違約，附帶上訴人請求給付租金及違約金，於法有據。
㈤上訴人略謂附帶上訴人於八十五年五月間切斷系爭租賃物所在「宏泰巨星廣場
商業大樓」地下室變電室電源，並將變電室加鍊上鎖，致上訴人無電可用，無法放映電影，被迫撤出系爭建物等語云云，上訴人主張並非事實，亦不可採。
經查：
⒈關於斷電事：
⑴本幢商業大樓面積逾千坪，用電量龐大，設備亦極為複雜，使用及維護皆
相當專業，故附帶上訴人對於電氣，向來外包給電氣工程公司處理，自己既從未斷過電，亦不知如何斷電。
⑵附帶上訴人不知有斷電情事，電費在上訴人搬出後每月皆按時支付，包括上訴人拖欠之電費。
⑶附帶上訴人從不知有上訴人所指斷電情事，請問斷電之發生日、時為何？
上訴人應提出電力公司書面資料證明真有斷電情事。縱有斷電，係何人斷電？抑係電表自己跳電，上訴人即指摘有人斷電？請上訴人舉證！⒉關於地下室獨立變電室大門上鍊加鎖事：
⑴該變電室由本幢商業大樓單獨使用，與其他連幢大樓之變電室完全分開，
使用建物以來，一直都有上鎖加鍊，否則豈不人人可得而入？惟其上有貼紙留言「如需進入，請與某某連絡」，並非為防止上訴人使用，始加鍊上鎖；更非上訴人所稱斷電時才加鍊上鎖。
⑵又該變電室旁有玻璃窗作照明用，加有鐵窗，故亦加鍊上鎖，以加強保固玻璃窗及鐵窗用。
㈥有關附帶上訴部分：
⒈緣上訴人於民國八十一年一月六日與附帶上訴人立約，承租附帶上訴人座落
於台北市○○路○段○○號四樓及五樓，後棟約三００坪（電影院部份），租期五年，自八十一年一月二十五日起至八十六年一月二十四日止，每月租金分別為新台幣（下同）肆拾萬元（八十一年一月二十五日至八十二年一月二十四日）、肆拾伍萬元（八十二年一月二十五日至八十三年一月二十四日）、伍拾萬元（八十三年一月二十五日至八十四年一月二十四日）、伍拾伍萬元（八十四年一月二十五日至八十五年一月二十四日）及陸拾萬元（八十五年一月二十五日至八十六年一月二十四日），租金以每個月一期。上訴人應於每年首期第一日一次給付十二張每月一日兌現之票據給附帶上訴人。詎上訴人自八十三年起，即未依約給付租金，上訴人八十九年八月三日陳報狀第六頁已自承伊八十三年度下半年、八十四年度每月僅支付附帶上訴人肆拾伍萬元，上訴人自八十五年一月起更是分文不付。
至八十五年三月十一日止，上訴人所欠租金計三百三十萬元（即5萬×6個月＋10萬×12個月＋60萬×3個月）扣除附帶被上訴人給付之押租金二百萬元，仍欠附帶上訴人一百三十萬元，已達兩期租金總額，上訴人爰依租賃契約第十一條規定，以八十五年三月十一日內湖郵局第三二三號存証信函合法送達至上訴人位於台北市○○區○○路四段五十號四樓之營業所，依民法第九十五條第一項及最高法院五十四年台上字九五二號判例意旨，該存証信函已生催告之意表示效力至明。然上訴人竟拒絕受領該函，此觀諸台灣士林地方法院八十五年度促字第三四四七號支付命令亦向前揭上訴人營業所地址送達，而上訴人予以受領並對之提出異議即明。
⒉未料上訴人等對於附帶上訴人多次口頭及書面定期催告仍置之不理，附帶上
訴人只好依民法第四百四十條規定以八十八年五月四日內湖郵局第四五一號存証信函向上訴人為終止租約之意思表示。準此本件附帶上訴人終止租約，適法正當。從而，附帶上訴人得依民法第四百四十一條規定向上訴人請求遲延租金計一百九十萬元（即八十五年一月份至四月份所欠租金經扣除所餘五十萬元押租金）。原判決雖認定上訴人積欠附帶上訴人八十五年一月份至四月份計二百四十萬元租金，惟原判決忽略上訴人八十四年十二月三十一日前所欠租金已達一百五十萬元，故原判決不當扣除二百萬元整之押租金，僅准許附帶上訴人四十萬元租金請求之見解，應有違誤。上訴人應再給付附帶上訴人壹佰伍拾萬元租金。
理 由
一、本件被上訴人即附帶上訴人起訴主張上訴人即附帶被上訴人大湖戲院有限公司（下簡稱大湖戲院）於民國八十一年一月六日與上訴人即附帶被上訴人大湖戲院立約，承租門牌號碼於台北市○○路○段○○號四樓及五樓後棟約三００坪（電影院部份），租期五年，自八十一年一月二十五日起至八十六年一月二十四日止，每月租金分別為新台幣（下同）肆拾萬元（八十一年一月二十五日至八十二年一月二十四日）、肆拾伍萬元（八十二年一月二十五日至八十三年一月二十四日）、伍拾萬元（八十三年一月二十五日至八十四年一月二十四日）、伍拾伍萬元（八十四年一月二十五日至八十五年一月二十四日）及陸拾萬元（八十五年一月二十五日至八十六年一月二十四日），租金以每個月一期。上訴人即附帶被上訴人大湖戲院應於每年首期第一日一次給付十二張每月一日兌現之票據給被上訴人即附帶上訴人。詎上訴人即附帶被上訴人大湖戲院自八十三年起，於八十三年度下半年、八十四年度每月僅支付附帶上訴人肆拾伍萬元，上訴人自八十五年一月起更是分文不付。至八十五年三月十一日止，上訴人所欠租金計三百三十萬元（即
5 萬× 6 個月＋ 10 萬× 12 個月＋ 60 萬× 3 個月）扣除其已給付之押租金二百萬元，仍欠被上訴人即附帶上訴人一百三十萬元，已達兩期租金總額，被上訴人即附帶上訴人爰依租賃契約第十一條規定，以八十五年三月十一日內湖郵局第三二三號存証信函催告給付租金，然而其等對於該多次口頭及書面定期催告仍置之不理，被上訴人即附帶上訴人只好依民法第四百四十條規定以八十八年五月四日內湖郵局第四五一號存証信函向上訴人即附帶被上訴人為終止租約之意思表示。從而，附帶上訴人得依民法第四百四十一條規定向上訴人請求扣除押租金後之遲延給付部分租金計一百九十萬元（即八十五年一月份至四月份所欠租金經扣除所餘五十萬元押租金，參附表一）及法定利息。而依兩造間之契約第十條約定：「雙方應依約履行，若有違反應支付他方五百萬元作為違約金」，爰依兩造間租賃之法律關係向上訴人即附帶被上訴人為違約金之請求；（兩造間就原審駁回被上訴人即附帶上訴人於一審請求之有關超逾一百六十萬元之違約金部分，以及三百萬元之損害賠償、五百四十萬元相當於租金之損害部分，均未提起上訴或附帶上訴，故而此部分業已確定，又附帶上訴人提出之附帶上訴聲明，其中就法定遲延利息部分，為其於原審未提出之聲明，核其性質屬訴之追加，惟其請求之基礎事實同一，所為之追加尚屬合法，先予敘明）。又上訴人即附帶被上訴人甲○○為上訴人即附帶被上訴人大湖戲院之董事長，依據公司法第八條之規定，為公司之負責人，由於上訴人即附帶被上訴人大湖戲院蓄意違約、拒繳房租，又故意不結清一切相關費用，致使被上訴人之房屋遭電力公司斷電，上訴人之不作為構成故意不法侵害被上訴人租金債權，並造成被上訴人無法正常使用該屋之使用權受損害，為收回房屋並恢復為可使用之狀態被上訴人只好代墊費用更徒增一項復電費用等種種損害，上訴人即附帶被上訴人甲○○應依民法第二十八條、一八四條、以及公司法第二十三條之規定與上訴人即附帶被上訴人大湖戲院對被上訴人即附帶上訴人負賠償責任等語。
二、上訴人即附帶被上訴人則以：①被上訴人即附帶上訴人所交付之房屋未能合於約定電影院之使用、收益，且在租賃關係中，五樓部分更被強制拆除，無法繼續使用，被上訴人既未能在租賃關係存續中，保持系爭房屋合於電影院使用，顯違反前開出租人對租賃物應有的保持義務之條文規定，故上訴人即附帶被上訴人大湖戲院自得請求被上訴人回復所約定應有之使用收益狀態，且在未回復補正前，可拒絕租金之給付，又八十四年五月中旬建管單位以系爭房屋五樓部分為違建而強制拆除，迫使上訴人將五樓電影院宣告歇業，無法繼續使用，是屬不可歸責於承租人之事由。依上開民法第四百三十五條第一項之規定，上訴人即附帶被上訴人大湖戲院自可請求減少無法使用五樓部分之租金，得依比例要求每月減少租金百分之五十二點五四；②由於被上訴人即附帶上訴人一再出示使用執照保證系爭房屋四、五樓均可單獨做為電影院使用，上訴人即附帶被上訴人大湖戲院方因此向乙○○承租系爭房屋。但嗣後大湖戲院就五樓部分申請營利事業許可證時，經建管單位前來審查，竟認五樓（中間樓地板部分五百八十八平方公尺）屬違章建築，被上訴人即附帶上訴人自知理虧，方答應大湖戲院：Ａ、八十三年一月二十五日至八十四年一月二十四日，應繳納給乙○○之租金，本應為五十萬元，故租金減為四十五萬元。Ｂ、八十四年一月二十五日至八十五年一月二十四日，應繳納給乙○○之租金，本應依約由五十萬元加五萬元，成為五十五萬元，但因乙○○所交付於大湖戲院之系爭房屋有五樓部分屬違章建築之瑕疵給付之情事，故租金不僅未由五十萬元加五萬元成為五十五萬元，反再由五十萬元減五萬元，成為四十五萬元，是八十三年一月至八十四年十二月間，係因被上訴人即附帶上訴人同意減租，上訴人即附帶被上訴人大湖戲院並無短付租金；③又上訴人即附帶被上訴人大湖戲院尚有押租金三百萬元於被上訴人即附帶上訴人處，經扣抵結果，上訴人即附帶被上訴人大湖戲院並無積欠八十五年一月至四月份之租金；④上訴人即附帶被上訴人甲○○僅係上訴人即附帶被上訴人大湖戲院之負責人，大湖戲院縱有違約之情事，亦係公司債務不履行之問題，被上訴人即附帶上訴人要求上訴人即附帶被上訴人甲○○連帶負清償之責，顯無理由，等語置辯。
三、本件經本院受命法官與兩造協商整理兩造之爭點如下：⑴系爭租賃物於交付上訴人當時是否一部分未合於約定之效用？⑵被上訴人是否曾同意上訴人減付租金？⑶被上訴人已收之押租金為二百萬元或三百萬元？⑷上訴人甲○○是否應與上訴人大湖戲院有限公司負連帶責任？⑸迄八十五年四月止，上訴人尚積欠租金（扣除押租金）若干？⑹被上訴人有無合法終止租約？
①上訴人是否積欠租金（扣除押租金）已達二期？②被上訴人有無合法催告？該催告有無到達上訴人？茲就各爭點析述本院之見解如下：
四、查上訴人即附帶被上訴人抗辯因系爭租賃物台北市○○區○○路四段五十號五樓經建管位審查為違建，不得作為電影院使用，故上訴人可請求減少未能使用五樓之租金及行使同時履行抗辯云云。然而系爭房屋五樓之使用執照已明白記載四樓、五樓之空間均得作為電影院使用，應認被上訴人即附帶上訴人所交付之租賃物已符合兩造間租賃之使用目的，合於租賃物之使用收益狀態，至於上訴人即附帶被上訴人抗辯稱被上訴人即附帶上訴人當初係保證「四樓、五樓」均可單獨設置廳院云云，為被上訴人即附帶上訴人所否認，雖上訴人即附帶被上訴人以被上訴人即附帶上訴人於八十三、八十四年間有同意減租之間接事實為其推論之依據，然而當事人同意減少租金，其考慮理由不僅只有租賃物是否有瑕疵一端，亦有可能係因見他方經營情況不佳，為減輕他方租金負擔等各種原因所為考量，且衡諸被上訴人同意減少租金之數額以及上訴人即附帶被上訴人大湖戲院主張其無法使用區域之範圍，兩者亦不成比例，是上訴人即附帶被上訴人抗辯稱被上訴人即附帶上訴人當初係保證「四樓、五樓」均可單獨設置廳院，現該五樓部分業經拆除，無法獨立營業，請求減租及行使同時履行抗辯云云並無理由。
五、又被上訴人即附帶上訴人雖否認有同意上訴人即附帶被上訴人於八十三年、八十四年間減租之事實，然而該等事實，業據上訴人即附帶被上訴人提出被上訴人即附帶上訴人收受經減租後附加稅金之同額支票等件為證，核與證人王良財到庭證述稱：「：：：甲○○的叔叔請我陪陳萬春在環亞飯店的咖啡廳與被上訴人談五樓沒有辦法申請放映減少租金，乙○○同意租金減少為四十五萬元：：：」、「：：：有去跟乙○○講減租的事情後來有減租：：：」等語，以及證人陳萬春到庭證述稱：「：：：這支票在八十四年一月我交給被上訴人的會計郭雪如：：：因為五樓沒有辦法申請放映許可，所以被上訴人同意減少為四十五萬元加上百分之五營業稅，所以共四十七萬元」等語相符。再參諸兩造於租金爭議初期，被上訴人即附帶上訴人於八十五年三月十一日以內湖郵局第三二三號存證信函催繳租金、以及於八十五年四月六日以口頭向上訴人即附帶被上訴人大湖戲院之陳經理催繳租金時，均未提及八十五年一月以前有任何延欠租金未繳或短繳之事實，衡諸常理，果兩造間無任何減租之協議，該等租金係屬短付，被上訴人即附帶上訴人即不可能於口頭或書面催繳時就該部分絲毫未提。另被上訴人即附帶上訴人依據上訴人即附帶被上訴人於八十四年七月二十五日寄自台北第九支局之第一三一四號存證信函「本公司要求租金減半支付等建議，惟莊君均置之不理」之字句，推論兩造間顯未曾同意減租，然而該存證信函內係提及「租金減半支付」之請求，兩造並未達成合致，並不表示兩造就減少部分租金無合意可言。是上訴人即附帶被上訴人抗辯稱被上訴人即附帶上訴人有同意減少租金等語，應可採信。
六、再按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文；又押租金契約係屬要物契約，是如當事人主張以押租金契約承擔之方式代替押租金之交付，就該等契約承擔之事實應負舉證之責。查上訴人即附帶被上訴人雖主張系爭房屋原係乙○○租與內湖戲院，做為戲院放映之用，嗣內湖戲院因故不欲繼續租下去，於是內湖戲院遂與大湖戲院及乙○○三者協議，由大湖戲院接續內湖戲院之租期承租系爭房屋，但由大湖戲院與乙○○另按內湖戲院與乙○○所簽訂契約之相同條件之契約內容，簽訂新契約，且由大湖戲院承購內湖戲院之生財機具，同時，內湖戲院原繳付予乙○○押金三百萬元，由大湖戲院承受。亦即，由大湖戲院付三百萬元給內湖戲院，而由內湖戲院將該押金三百萬元之權利義務，透過大湖戲院與乙○○簽訂系爭租約之同時，移轉予大湖戲院云云。然而該等契約承擔之事實為被上訴人即附帶上訴人所否認，雖證人王良財到庭證稱：「：：：乙○○有收到三百萬元押租金」，惟就本院詳詢其是否親自見聞，以及乙○○就內湖戲院經營權（包括押租金契約地位）之移轉等情，均不肯定知悉，本院尚難以其證述之內容即認定又證人即前內湖戲院之會計白銘木之證詞以及內湖戲院內部之會計帳，亦僅能證明內湖戲院有交付三百萬元給被上訴人即附帶上訴人，並無法證明內湖戲院、大湖戲院以及乙○○三方均同意由大湖戲院承擔原內湖戲院之押租金契約。此外，除被上訴人即附帶上訴人不爭執已自上訴人即附帶被上訴人大湖戲院處收受二百萬元之押租金外，上訴人即附帶被上訴人復無法舉證證明確有交付三百萬元之事實，其抗辯稱已交付押租金三百萬元即不可採。應以被上訴人即附帶上訴人所稱僅交付二百萬元等情為可採。
七、復按公司法第二十三條所謂公司負責人，對於公司業務之執行，如有違反法令致他人受損害，對他人應與公司連帶負賠償責任云云，仍以違反法令致他人私權受有損害，為責任發生要件，如僅係單純之債務不履行，尚非屬違背法令之行為。（最高法院六十二年度台上字第二號判例以及七十七年度台上字第一九九五號裁判意旨參照）於本件訴訟爭議中，上訴人即附帶被上訴人大湖戲院與被上訴人即附帶上訴人係因租賃契約而生是否應給付租金之爭議，顯屬債務有無不履行責任之問題，與公司法第二十三條所規定業務上的侵權行為責任並不相同，故上訴人即甲○○並不須負連帶責任。且甲○○為大湖戲院有限公司的股東，依公司法第九十九條之規定，各股東對於公司之責任僅以其出資額為限。可見甲○○對於公司的債務只負對公司出資額的有限責任，並不負連帶責任。又在上訴人大湖戲院和被上訴人間所訂的房屋租賃契約中，並無上訴人甲○○須負連帶保證責任之約定。則甲○○就本事件所生爭議，並無應負連帶責任可言。是被上訴人即附帶上訴人主張上訴人即附帶被上訴人甲○○應連帶給付云云，並無理由。
八、末按依兩造不爭執真正之租賃契約書第十條載明：「雙方應依約履行，若有違反應支付他方五百萬元作為違約金」，查本件經本院認定被上訴人即附帶上訴人於
八十三、八十四年間雖有同意減付租金，惟上訴人即附帶上訴人大湖戲院自八十五年一月起即未付每月六十萬元租金，且無任何拒付租金之正當理由，扣除其已繳交之二百萬元押租金後，八十五年一月至四月仍有四十萬元未予支付，是其顯屬違約，應依該契約第十條給付違約金，惟本院審酌上訴人即附帶被上訴人大湖戲院違約之情況以及被上訴人即附帶上訴人因違約所受之損害等客觀情狀，認違約金五百萬元係屬過高，應予核減為一百六十萬元，始屬妥當。
九、從而被上訴人即附帶上訴人基於租賃契約，請求上訴人即附帶被上訴人大湖戲院給付新台幣二百萬元，及其中四十萬元租金部分自民國八十五年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求即無理由，應予駁回。原審就該部分判命上訴人即附帶被上訴人大湖戲院應如數給付為有理由，應予維持，上訴人即附帶被上訴人大湖戲院之上訴無理由，應予駁回。又原審判命上訴人即附帶被上訴人甲○○亦應連帶給付云云，惟依本院前揭說明，該等判命連帶給付並無理由，應由本院就該部分予以廢棄改判駁回被上訴人即附帶上訴人於一審簡易之訴及假執行之聲請。又被上訴人以原審未審酌該二百萬元押租金應先行扣抵上訴人即附帶被上訴人大湖戲院積欠被上訴人即附帶上訴人如附表一所示八十三及八十四年之租金云云，而提起附帶上訴（其中法定遲延利息部分係屬訴之追加）請求廢棄原判決云云，除原審所命給付其中四十萬元部分應另加計自八十五年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息為有理由（此部分屬二審訴之追加，無廢棄原判決之問題），應由本院另判決命上訴人即附帶被上訴人大湖戲院有限公司給付，並依當事人之聲請，分別酌定供擔保金額，併宣告假執行及免為假執行外，其餘附帶上訴及假執行之聲請為無理由，應予駁回。又本件之事實及法律關係已明確，兩造其餘之爭點及攻擊防禦方法對判決結果無影響，爰不加一一論述，併此敘明。
據上論結，本件上訴一部有理由，一部無理由，被上訴人附帶上訴一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第四百四十九條第一項、第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十七 日
民事第二庭審判長法官 丁蓓蓓
法官 劉素如法官 朱漢寶右為正本係照原本作成。
本件當事人須以本判決適用法律有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 九十二 年 六 月 十七 日
法院書記官 劉碧輝