臺灣臺北地方法院民事判決 八十六年度簡上字第八十四號
上 訴 人 甲○○訴訟代理人 鄭淑屏 律師
宣玉華 律師被上訴人 乙○○ 住台北市○○街○○○巷○弄○號訴訟代理人 陳長文 律師
蔣大中 律師郭明怡 律師吳至格 律師右當事人間請求給付租金等事件，上訴人對於中華民國八十五年七月二十四日本院台北簡易庭八十五年度北簡字第一六七一號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於駁回上訴人後開第二、三項之訴部分並訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分被上訴人應給付上訴人新台幣叁萬陸仟柒佰壹拾叁元及自民國八十五年一月三十日起至清償日止，按年息百分五計算之利息。
被上訴人應自民國八十四年三月廿四日起至民國八十七年四月十五日止，按月給付上訴人損害金肆萬柒仟捌佰捌拾柒元即總額新台幣壹佰柒拾陸萬零陸佰肆拾伍元。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔二分之一，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
一、原判決廢棄。
二、被上訴人應給付上訴人租金新台幣（下同）柒萬肆仟零陸拾肆元整及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
三、被上訴人應自民國（下同）八十四年三月廿四日起至八十七年四月十五日止，按月給付上訴人損害金玖萬玖仟捌佰貳拾伍元整。
四、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
一、本件坐落台北市○○區○○段二小段七六五之二地號（變更前為濱江段四小段七六五地號，以下簡稱系爭土地）土地並非耕地，並無耕地三七五減租條例第十六條第二項之適用，兩造之租約並非無效，被上訴人自應依約給付租金及依法終止租約後相當租金之損害金：查本件上訴人出租予被上訴人系爭土地內三○○坪之土地，於七十七年十一月卅日即為台北市徵收由台北市原始取得，土地所有權人為台北市，管理者為台北市政府工務局衛生下水道工程處，而系爭土地於七十七年徵收時因台北市政府尚未發放「地上物補償費」予上訴人之父陳紹基，故該土地一直由上訴人之父陳紹合法占有中，嗣後上訴人之父陳紹基將系爭土地無償借貸予上訴人，並由上訴人於八十年十月十七日出租予被上訴人，交付被上訴人使用收益。
㈠、按上訴人之父陳紹基自日據時代向原地主承租系爭土地數十年，嗣原有之北市中明民「大佳」字第二五號耕地租約於七十七年十一月三十日該土地因公告徵收，經台北市中山區公所依台北市耕地租約登記辦法第九條第三款及第十一、十二條規定逕為辦理租約註銷登記，故上開耕地租約業經註銷登記迄今並未回復，上訴人與被上訴人間基於「契約自由原則」於八十年十月十七日所訂定之系爭土地租賃契約自屬合法有效，並不受上開已註銷失其效力之租佃契約影響，且兩造間系爭土地租賃契約並非耕地租約，又被上訴人乙○○確已因該租賃契約而自上訴人甲○○處取得系爭土地之占有使用，自有依約給付租金及相當租金之損害金之義務。
㈡、依土地法第八十二條規定：「凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用。」系爭土地早於四十五年五月四日業經編定為公共設施保留地之污水處理場用地，且系爭土地位處都市之內，鄰近土地已有高度發展，且因附近工廠林立，致土地污染，早已廢耕，非作耕地使用，亦已無法從事耕地之用則本件系爭土地既非作耕地使用，且依兩造所訂之租賃契約亦非耕地租用甚明，又被上訴人租用上開土地後係於其上興建鐵皮屋出租他人或自己作為工廠使用，就上開土地亦未作耕地使用，是故，有關本件租賃契約並無耕地三七五減租條例之適用。
㈢、土地法第八十三條規定之意旨係為保障編為某種使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得「繼續為從來之使用」，而本件系爭土地已非耕地業經其他判決認定。
二、上訴人出租本件系爭土地予被上訴人確有合法正當權源，又被上訴人自認承租該土地後均持續使用中，被上訴使用承租土地之權利並未受何侵害，自無權利瑕疵可言，被上訴人自不得主張解除契約或依民法第三六八條拒絕支付租金：
㈠、被上訴人自認承租該土地後均持續使用中，被上訴人使用承租土地之權利並未受何侵害，自無權利瑕疵可言，被上訴人自不得主張解除契約或依民法第三六八條拒絕支付租金。
㈡、被上訴人乙○○確已因該租賃契約而自上訴人甲○○處取得系爭土地之占有使用，並無因第三人就租賃物主張權利而致被上訴人對於租賃物不能為約定使用收益之情事，自不得主張解除契約或拒付租金，況被上訴人對於系爭土地之權源原為基於佃農身分承租知之甚詳，是故縱認存在何權利瑕疵，亦為被上訴人所明知，何況本件並無任何權利瑕疵影響被上訴人對系爭土地使用收益，被上訴人自不得據以主張拒付租金。
三、被上訴人並未舉證證明對原地主或台北市政府有何補償，亦未舉證證明被上訴人向原地主或台北市政府承租土地，空言主張，顯不足採。
四、被上訴人應依本件系爭租賃契約給付租金，業經本院八十四年度簡上字第二四八號裁判確定，已確認本件系爭土地已非耕地，並無耕地三七五減租條例之適用，兩造租約乃為有效之租約，被上訴人應依約給付租金。
實而為請求，自應為相同裁判，而免裁判歧異影響人民對司法裁判之信譽。
五、被上訴人向上訴人承租系爭土地後，於該土地上搭建鐵皮屋並分隔成四間，除其中第二間由被上訴人作為倉庫使用外，其餘第一間被上訴出租吳嘉源經營鴻友汽車有限公司，每月租金陸萬元，押金三月壹拾捌萬元，第三間出租蘇俊榮經營三億自動變速專業公司，每月租金陸萬元，押金三月壹拾捌萬元，第四間出租唐仲信經營日萬汽車有限公司，每月租金約陸萬元，押金玖拾陸萬元。並均作營業使用，被上訴人竟主張權利瑕疵云云而拒付租金予上訴人，其主張顯無理由。
参、證據：援用原審之立證方法。
一、本院八十四年度簡上字第二四八號判決及相關裁定。
二、臺灣臺北地方法院檢察署八十五年度偵字第一○六二四號不起訴處分書。
三、台北市中山區公所函查於八十五年八月廿四日回函乙份
四、名片三份。
五、最高法院八十七年度台簡上字第十四號民事判決。
六、本院八十四北簡字第一七○八八號全案相關判決。
七、本院八十四年度北簡字第六六三四號全案相關判決及通知書。
八、土地登記謄本乙份。
九、台北市政府工務局衛生下水道工程處八十八年八月十一日北市工衛規字第八八六一五四三二○○號函。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：
一、駁回上訴。
二、第二審訴訟費用由上訴人負擔。
貳、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：上訴人租金請求部分：
一、訴外人陳紹基與系爭土地所有人間之耕地租賃關係應受耕地三七五減租條例之規範：按土地法第八十三條規定：「編為某件使用之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為後來之使用。」系爭土地於編定為污水處理場用地之前，即供耕地使用，故依前揭土地法之規定，該地在四十五年間編定為污水處理場用地之後，於其所定之使用期限前，仍得為繼續從來之使用。因此，地主與陳紹基或其父間原已存在之耕地租約並不因系爭土地被編定為污水處理場用地而有任何改變。另自系爭土地公告徵收程序中，陳紹基係本於「三七五租約承租人」之身份領取徵收補償金乙事，亦可佐證系爭土地於四十五年間編定為污水處理場用地，並不影響兩造間原定租約為耕地三七五租約之性質，而應受耕地三七五減租條例之規範。
二、訴外人陳紹基與系爭土地所有人之租賃契約（以下稱「原定租約」）及上訴人與被上訴人間之租賃契約（以下稱「轉租租約」）因違反耕地三七五減租條例等禁止規定俱屬無效，上訴人不得基於無效之租賃契約有所主張：
㈠、耕地三七五減租條例第十六條規定：「承租人應自任耕作，並不得將耕地之全部或一部轉租於他人。」所謂「不自任耕作」，兼指轉租及將耕地借與他人使用。可知耕地承租人轉租他人時，其原定租約與轉租契約均屬無效。訴外人陳紹基未自任耕作，於八十年間將耕地授權上訴人出租予被上訴人，該原始之耕地租約，及上訴人與被上訴人間之基地轉租租約均無效。此時，上訴人與被上訴人間之轉租租約，雖係供建築之用，亦無礙於無效之認定。
㈡、陳紹基及上訴人違反耕地三七五減租條例第十六條及第二十四條之違法轉租罪，經系爭土地所有人提起告訴後，雖經檢察官為不起訴處分，惟該不起訴處分書中已認定陳紹基及上訴人有違法轉租之行為，惟以該罪行之追訴權時效業已完成，而為不起訴處分。由此益徵兩造間之租賃關係確實因違反耕地三七五減租條例之規定而無效。
㈢、系爭土地之所有權已因撤銷徵收而回復至原地主。所有人於八十三年十月間即出而主張陳紹基及上訴人均無正當占有系爭土地之權源，據此通知被上訴人無權占用系爭土地之情事，被上訴人乃將系爭土地所有人對出租之標的主張權利乙事告知上訴人，並主張於權利糾紛未決之前，被上訴人暫不給付租金。
㈣、上訴人所無正當權源出租系爭土地：出租人應擔保第三人就租賃之標的物對於承租人不得主張任何權利，因而於租賃關係存續中，承租人因第三人就租賃物主張權利，致對於租賃物之全部不能為約定之使用收益者，得請求出租人為之除去第三人之主張，如不能時，承租人得依債務不履行之規定行使權利。今上訴人既非土地所有權人，原定租約又因違反耕地三七五減租條例而失其效力，上訴人自無占有、使用系爭土地之正當權源，致無法排除地主主張上訴人及被上訴人無權占有，被上訴人於此權利瑕疵未除去前，依民法第三六八條拒絕支付租金，並依民法第二六四條主張同時履行抗辯，
㈤、台北巿政府因系爭土地原地主及陳紹基等承租人於撤銷徵收後遲不繳回徵收費用，乃於八十七年九月間出而主張台北巿政府為所有權人，台北巿政府並已函知被上訴人之代理人楊慧如律師，台北巿政府將依據巿有財產管理規則函請相關占有人清除地上物返還土地，並依法追討五年無權占用使用補償金，上述事實益徵系爭土地確係存在權利瑕疵，被上訴人前已因此權利瑕疵合法解除轉租租約，上訴人自無再向被上訴人請求給付租金之餘地。
㈥、權利瑕疵擔保，不以標的物被追奪為要件，以第三人主張之可能為已足。今系爭土地業經原地主及台北巿政府先後主張權利，其存在權利瑕疵，。
再依按轉租租約第十條係約定：「甲方（即上訴人）係佃農，若土地被徵收或被地主收回時，地上物補償費應歸乙方所有。但終止租約或租期屆滿，乙方應無償自費拆除。」該條文僅得解釋為上訴人有出租系爭土地之權限，但如該權限因徵收或地主收回而終止時，關於地上物補償費由誰具領之問題，並無解釋為被上訴人明知系爭土地存在權利瑕疵之餘地。否則，被上訴人一方面有義務給付租金，他方面同時又遭地主追償無權占有之損害賠償，豈合乎事理之平？
三、鈞院八十四年度簡上字第二四八號判決乃錯誤之個案判決，並業經廢棄，鈞院不受其拘束。
損害賠償部分：
按上訴人占有系爭土地之權源係據其與訴外人陳紹基之借貸關係而來，惟陳紹基與系爭土地所有人間之租賃關係因陳紹基不自任耕作及違法轉租之行為而歸於無效，故上訴人就系爭土地乃屬無權占有，故上訴人自無所謂其權利受侵害而主張損害賠償之餘地。況系爭土地及被上訴人於其上所建蓋房屋之占有，已為上訴人及其兄陳景嵩所侵奪，並於八十七年五月一日及八十七年五月十五日，轉租他人，上訴人竟仍向被上訴人主張損害賠償，顯於法無據。
参、證據：援用原審之立證方法。補陳：
一、台北地檢署八十六年偵續字第二六號不起訴處分書影本乙份
二、最高法院八十五年度台簡抗字第三九號裁定影本乙份
三、台北巿政府地政處八十三年一月十七日北巿地四字第八九六號函影本。
四、行政院五十六年判字第三七七號判例影本乙份。
五、八十六年度台簡上字第五號判決影本乙份
六、八十五年再易字第一八號判決影本乙份
七、地主致被上訴人存證信函影本乙份
八、鄭玉波著，債篇各論（上），第一九二│一九三頁。
九、台北地方法院八十六年度字第六一七號判決影本乙份
十、系爭土地登記謄本乙份及台北市政府八十八年七月十二日公告影本乙份
十一、台北市政府八十八年六月十七日函影本乙份
十二、鈞院地檢署八十七年度偵字第一八六八一號及二五五三二號不起訴處分書影本乙份。
理 由
一、上訴人於原審時起訴主張：上訴人以坐落在台北市○○區○○段二小七六五地號（變更前為濱江段四小段七六五地號）土地內三百坪土地出租予被上訴人使用，租金與租賃期間均如附表所示，詎被上訴人自八十三年十一月一日起即積欠租金，上訴人催告後亦未給付，上訴人乃於八十四年三月二十二日以律師函通知終止租約，請求被上訴人拆屋返地，而被上訴人所積欠之八十三年十一月一日起八十四年二月二十八止之租金，業經上訴人另案起訴請求，被上訴人迄今仍無權占用，依民法第四百三十九條及第一百八十四條規定，請求被上訴人給付八十四年三月一日起至八十四年三月二十三日止之租金及自八十四年三月二十四日起至被上訴人返還土地日止，按月給付相當於租金之損害。復於本院準備程序及審理中補陳：本件系爭土地並非耕地，並無耕地三七五減租條例第十六條第二項之適用，兩造之租約並非無效，被上訴人自應依約給付租金及依法終止租約後相當租金之損害金，上訴人出租本件系爭土地予被上訴人確有合法正當權源，又被上訴人自認承租該土地後均持續使用中，被上訴使用承租土地之權利並未受何侵害，自無權利瑕疵可言，被上訴人自不得主張解除契約或依民法第三六八條拒絕支付租金。是被上訴人應依本件系爭租賃契約給付租金，業經裁判確定在案，上開二審判決即已確認本件系爭土地已非耕地，並無耕地三七五減租條例之適用，兩造租約乃為有效之租約，被上訴人應依約給付租金等語。
二、被上訴人於原審則以：系爭土地係上訴人之父陳紹基依耕地三七五租約而取得占有，八十年間陳紹基不自任耕作而將系爭土地無償交予上訴人出租，已違反耕地三七五減租條例第十六條規定，其原來三七五租約及轉租契約因違反前開禁止規定而無效，上訴人自不得依無效契約請求給付租金，又上訴人既非所有權人，其父陳紹基原有三七五租約既因不自任耕作及違法轉租而無效，其占有即無正當權源，應不得請求相當於租金之損害金等語。復於本院準備程序及審理中補陳：訴外人陳紹基與系爭土地所有人間之耕地租賃關係應受耕地三七五減租條例之規範，訴外人陳紹基與系爭土地所有人之租賃契約（以下稱「原定租約」）及上訴人與被上訴人間之租賃契約（以下稱「轉租租約」）因違反耕地三七五減租條例等禁止規定俱屬無效，上訴人不得基於無效之租賃契約有所主張，且上訴人非土地所有權人，原定租約又因違反耕地三七五減租條例而失其效力，上訴人自無占有、使用系爭土地之正當權源，致無法排除地主主張上訴人及被上訴人無權占有，被上訴人於此權利瑕疵未除去前，依民法第三六八條拒絕支付租金，並依民法第二六四條主張同時履行抗辯又轉租租約第十條約定：「甲方（即上訴人）係佃農，若土地被徵收或被地主收回時，地上物補償費應歸乙方所有。但終止租約或租期屆滿，乙方應無償自費拆除。」該條文僅得解釋為上訴人有出租系爭土地之權限，但如該權限因徵收或地主收回而終止時，關於地上物補償費由誰具領之問題，並無解釋為被上訴人明知系爭土地存在權利瑕疵。是上訴人自無所謂其權利受侵害而主張損害賠償等語。
三、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限︰㈠、被告同意者。㈡、請求之基礎事實同一者。㈢、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。㈣、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。㈤、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。㈥、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。㈦、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第二百五十五條定有明文。查原告於起訴時，求為判決之聲明第二項是求為「被上訴人應自八十四年三月二十四日起至土地騰空返還上訴人之日止，按月給付損害金玖萬玖仟捌佰貳拾伍元」嗣於八十九年二月二十九日審理時，將聲明減縮為「被上訴人應自八十四年三月廿四日起至八十七年四月十五日止，按月給付上訴人損害金玖萬玖仟捌佰貳拾伍元整。」，其係屬聲明之減縮，依前開規定，自應准許，先予敘明。
三、查，系爭土地為上訴人之父陳紹基自日據時代向原地主（變更前為台北市○○區○○段四小段七六五地號，變更後為台北市○○區○○段二小段七六五之二地號），嗣上訴人之父陳紹基將系爭土地無償借貸予上訴人，並由上訴人於八十年十月十七日出租予被上訴人之事實，為兩造所不爭執。又凡編為某種使用地之土地，不得供其他用途之使用，固為土地法第八十二條所明定，惟「凡編為某種使用地之土地，於其所定之使用期限前，仍得繼續為從來之使用」土地法第八十三條亦定有明文，是以土地法第八十二條所謂凡編為某種使用之土地，不得供其他用途之使用，並非排除於其所定之使用期限前，仍為繼續從來之使用，自不能因系爭土地經編為住宅區用地，即認為原耕地租賃關係當然終止，而無耕地三七五減租條例第十五條之適用，此業經最高法院六十四年台再字第八十號判例意旨明揭其意。故苟農地已由地主出租予他人耕作，雖該土地嗣改編為污水處理場之公共設施用地，然在政府完成徵收興建污水處理場前，承租人非不得繼續為原來之耕作使用，至於承租人實際上是否有為耕作，乃是另一問題，此時不能謂該耕地租約因農地單純改編為公共設施用地而認無耕地三七五減租條例之適用，本件系爭土地地目為田，原係上訴人之父陳紹基向地主依耕地租賃關係承租而來，雖該土地於四十五年編定為污水處理場之公共設施用地，並為台北市政府於七十七年十一月三日公告徵收，但旋又於七十八年十月二日因飛航限建等因素，由行政院核准撤銷徵收，依法土地所有權仍屬地主所有，此並有台北市政府工務局衛生下水道工程處八十四年五月十六日北市工衛規字第三一一五號函及台北市政府地政處八十四年五月十日北市地四字第八四０一三一七三號函文可依，故系爭土地顯未為政府徵收，且已確定不興建污水處理場，依首開六十四年台再字第八十號判例意旨，自仍得為耕作使用，仍屬耕地三七五減租條例所謂之耕地，而有該條例之適用。
四、惟系爭土地為再上訴人之父陳紹基向地主承租耕作，有台北市政府地政處七十九年四月二十八日七九北市四字第一六二六八號函可依，而該土地於八十年間由陳紹基無償借予上訴人全權使用，亦有八十四年四月二十日所之證明書一紙在卷可按，茲該土地既屬耕地三七五減租條例適用之耕地，則耕地承租人應自任耕作，不得將耕地之全部或一部轉租與他人，且所謂不自任耕作兼指轉租及將耕地借與他人使用，最高法院六十三年台上字第五九九號已著有判例，違反此項規定所訂立之轉租契約當然無效，其基於無效之轉租契約而占有租賃物，即非有正當權源，最高法院四十三年台上字第八六八號判例已揭明其意，系爭耕地之承租人陳紹基未自任耕作，而將耕地借與上訴人使用，依上開判例所示，即應認為違反禁止規定而無效，然亦僅出租人得以原訂租約因承租人違反耕地三七五減租條例第十六條規定而無效，並據此向承租人及次承租人主張權利，次承租人不得據為主張，蓋租賃非如清償借貸係移轉物之所有權於相對人之契約，不過使承租人就其物而為使用收益，故出租人對其物有所有權或其他權利與否，並非租賃之成立要件，至於耕地承領人於承領後將承領耕地出租，亦僅構成由政府收回耕地沒入地價之原因，並非使當事人間之租約當然無效，此有最高法院五十年台上字第二八四號判例可資參照。
五、次查，被上訴人以「上訴人非土地所有權人，原定租約又因違反耕地三七五減租條例而失其效力，上訴人自無占有、使用系爭土地之正當權源，致無法排除地主主張上訴人及被上訴人無權占有，被上訴人於此權利瑕疵未除去前，依民法第三六八條拒絕支付租金，並依民法第二六四條主張同時履行抗辯，自屬於法有據。」云云資為抗辯。惟查兩造於八十年十月十七日所訂立土地租賃契約書第十條約定「甲方係佃農，若土地被徵收或被地主收回時，地上補償費應歸乙方所有，但終止契約或租期屆滿乙方應無償自費拆除」，足徵被上訴人於締約之時，對於上訴人取得土地之占有係源於佃農身份知之甚詳，而「承租人應自任耕作，並不得將耕地之全部或一部轉租於他人。」，耕地三七五減租條例第十六條定有明文，此係法律規定，被上訴人自難諉為不知。則在租賃契約準用買賣契約瑕疵擔保之規定時，依民法第三百五十一條，承租人於租賃契約成立時，知有權利之瑕疵者，出租人自不負擔保之責，是被上訴人以權利瑕疵擔保主張免付租金之義務要非可採。
六、從而，本件被上訴人既不否認上訴人確有依約交付租賃之土地，而系爭租賃因被上訴人積欠八十三年十一月一日至八十四年二月二十八日之租金，經上訴人以訴請求被上訴人給付，有本院八十四年度簡上字第二四八號民事判決、八十四年度簡上字第二四八號民事裁定、最高法院八十五年度台簡抗字第三九號民事裁定、本院八十五年度再易字第十八號民事判決、本院八十六年度再易字第十八號民事判決在卷可徵，足見被上訴人確已有四個月以上之租金未曾支付，則上訴人曾於八十七年七月六日催告後，再於八十四年三月二十二日以律師函終止契約，並於翌日八十四年三月二十三日送達被上訴人，有泰萬法律事務八十三年七月六日泰法字第八三○七○六○七○號函及八十四年三月二十二日泰法字第八四○三二二○二六號函及掛號回證在卷可證，則兩造之租賃契約已於八十四年三月二十三日經上訴人終止，於契約終止前之八十四年三月一日至同年月二十三日之租金被上訴人自應負給付之責。又被上訴人自上訴人終止契約後仍繼續占有使用系爭土地，至八十七年六、七月間始由上訴人之兄將之轉租並搬離被上訴人之物，此有被上訴人對上訴人提出刑案告訴經檢察官不起訴處分之臺灣臺北地方法院八十七年度偵字第一八六八一、二五五三二號不起訴處分書在卷可參，並為被上訴人所不爭執。則被上訴人自八十四年三月二十四日起至上訴人聲明之八十七年四月十五日止占有系爭土地均屬無權占有，上訴人受有相當於租金之損害，被上訴人自獲有相當於租金之不當得利，上訴人依不當得利之法律關係請求此部分之損害賠償應准許。
七、再查依兩造於八十年十月十七日所訂立土地租賃契約書第十條約定「甲方係佃農，若土地被徵收或被地主收回時，地上補償費應歸乙方所有，但終止契約或租期屆滿乙方應無償自費拆除」，且系爭土地亦曾為被上訴人搭建鐵皮屋使用，業為兩造所不爭執，足見兩造租約之目的在於供建築之用，則系爭土地之地目雖仍為田，惟既非當耕地使用，其地租租額，自不受耕地三七五減租條例第二條第一項不得超過主要作物正產品全年收穫總量千分之三百七十五之限制，稽其目的既在於租用基地建築房屋，應適用土地法第一百零五條規定準用第九十七條第一項「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報價額年息百分之十為限」之規定，計算其租金標準，按系爭土地之申報地價為每平方公尺六二六四元，有台北市中山區地政事務所地價證明書附於本院八十五年再易字第一八號案卷可依，以每坪三．０五七九平方公尺計算，租賃物三百坪土地之申報地價為0000000元，每年租金即不得超過基地申報地價年息百分之十，即為五七四六四一元（元以下四捨五入），相當於每月租金四七八八七元（元以下四捨五入）此為法律所明定，本院亦認為適當，爰依此計算之。則上訴人請求自八十四年三月一日起至八十四年三月二十三日止，二十三日之租金應為三六七一三元。是上訴人請求金額聲明第一項逾三六七一三元部分，聲明第二項每月租金逾四七八八七元之部分，即因違反土地法第一百零五條準用第九十七條第一項之強制規定，其超過部分自無請求權，最高法院四十三台上字第三九一號判例參照。
八、綜上所述，上訴人請求於主文第二、三項所示之金額內及自起訴狀繕本送達翌日起之八十五年一月三十日起之遲延利息為有理由，逾此部分之請求即無理由，應予駁回。原審就上訴人之請求全部予駁回之敗訴判決，尚有未洽。上訴人執上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第
二、三項所示。又因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據對於勝負已不生影響，均毋庸再予一一審酌，附此敘明。
九、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第二項、第四百五十條、第七十九條前段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日
民事第四庭審判長法官 謝明珠
法官 劉又菁法官 洪于智右為正本係照原本作成本件當事人須以本判決適用法律顯有錯誤為上訴理由時，始得於本判決送達後二十日內向本院提起上訴狀，如已於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後十日內補具上訴理由（均按他造當事人之人數附繕本），並經本院許可後方得上訴最高法院。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日
法院書記官 林佳蘋