臺灣臺北地方法院民事判決 八十六度訴字第四二二一號
原 告 丙○○訴訟代理人 林東乾律師被 告 住商實業股份有限公司
設台北市○○○路○段○○○號三樓之二法定代理人 甲○○ 住被 告 親睦房屋仲介股份有限公司
設台北縣板橋市○○路○○○巷○○號一樓法定代理人 乙○○ 住共 同訴訟代理人 范宗𤋮律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應連帶給付原告新台幣伍拾萬元及自民國八十六年十二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告連帶負擔六分之五，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣壹拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，預以新台幣伍拾萬元為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六十萬元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。及以供擔保為條件之假執行宣告。
貳、陳述：
一、緣原告於八十六年元月二十四日經由被告公司板橋後埔店之仲介以總價二百七十五萬購買坐落於台北縣土城市○○路○○巷○號五樓之一房屋及其應有持分土地，並給付仲介服務費二萬七千五百元。被告公司銷售系爭房屋地時，於售屋資料及廣告中載明系爭房屋主建物登記坪數為二八點一五坪，公共設施坪數為九點二六坪，土地為四點三三坪，並有一平面編號三十號之車位，而於原告因信賴前開售屋資料與其洽商購屋細節時，復由其公司職員（經紀人）林建中及許文憲對系爭地為相同之介紹並帶原告至系爭房屋之地下室觀看車位，明確指出其坐落之地點，原告不疑有他，遂購買系爭房地，並付清買賣價金。俟原告遷入系爭房屋居住後，始知系爭房屋並無車位之使用權。經請調系爭房屋區分所有建物共同使用部分謄本及附表詳細核對，查知同棟建物有車位使用權者之共同使用部分持分為一萬分之二四二，而系爭房屋共同使用部分之持分僅一萬分一五五，以當地車位價值計算，原告即受有六十萬元之損害。
二、按「事業不得在商品或其廣告上，或以其他公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容、製造方法..... 等為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」、「除本法另有規定外，事業不得為其他足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平交易之行為。」、「事業違反本法之規定，致侵害他人權利者，應負損害賠償責任。」為公平交易法第二十一條第一項、第二十四條及第三十一條所明定，又「因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。」、「數人共同不法侵害他人之權利者連帶賠償責任，不能知其中孰為加害人者亦同。」民法第一百八十四條第一項及第一百八十五條第一項後定有明文。本件被告係以前揭不實廣告及欺罔、詐騙之方式，誘使原告締約購買系爭房地並因而受有六十萬元之損失，且前揭行為係由被告等共同為之，為此提起本件訴訟，請求被告連帶給付六十萬元。
三、按「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」、「企業經營者對於其提供之商品或服務，應重視消費者之健康安全..... 維護交易之公平，提供消費者充分與正確之資訊，及實施其他必要之消費保護措施」、「違反保護他人之法律，推定其有過失」。為消費者保護法第二十二條、第四條及民法第一百八十四條第二項所明定。本件被告為提供房屋買賣仲介服務之企業經營者，揆諸前揭消費者保護法之規定，本應告知原告系爭房屋並無車位使用權之資訊，乃竟捨此弗為，於廣告中載明系爭房屋有編號三十號之平面車位，致使原告陷於錯誤，而購買系爭房地，是被告顯已違反保護他人之法律（消費者保護法），縱令其非故意侵害原告之權利，依民法第一百八十四條第二項之規定，亦難脫因過失而侵害原告權利之責，從而自應賠償原告之損害。
四、被告用以作為廣告宣傳之「售屋資料表」，係以「住商不動產」之名義為之，其向原告收取服務費用亦以「住商不動產板橋後埔店」之名義行之，是其辯稱被告住商實業股份有限公司非本件之當事人云云，顯無理由。
五、原告與系爭房地出賣人訴外人林祺中僅於簽訂買賣合約時見面，系爭房地點交時林祺中並未在場，亦未告知原告系爭房屋有編號三十號之平面車位，是被告辯稱系爭房屋之原屋主曾親自到場點交地下室第三十號車位云云，純屬卸責之詞。
六、系爭房屋於建商興建完成出售時，其第一次買受人訴外人張柏榕即未買受車位，並立有協議書為憑。
參、證據：提出㈠系爭建物、土地謄本各一份、㈡服務費用證明一份、㈢買賣定金收款憑證一份、㈣售屋資料一影本份、㈤系爭建物共同使用部分謄本影本一份、㈥協議書影本一份為證，並聲請訊問證人李麗珠及囑託台灣不動產鑑定有限公司鑑定台北縣土城市○○路○○巷○號附近社區法定停車位八十六年一月份之價值。
乙、被告方面：被告住商實業股份有限公司（下稱住商公司）部分：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、查本件系爭房地產係由共同被告親睦房屋仲介股份有限公司（下稱親睦公司）所仲介，原告審閱銷售資料及洽商購屋細節均係至該公司辯理，乃為原告所自承，即原告所提出之買賣定金收款憑證及收受服務費之發票，亦係由親睦公司所開發具名蓋章，足以證明本件房地係由親睦公司所仲介為原告所明知，親睦公司具有獨立法人人格，其所發生之權義依法自由其獨立負擔，綜觀原告所提之證據，無一與被告公司有關連，是本件以被告公司為被告顯不適格，且請求與親房公司負連帶責任更屬無據。
二、被告與加盟公司之法律關係，是被告以「住商」之服務標章依商標法之規定授權與加盟使用，加盟公司為各自獨立之法人，權利義務概由各加盟公司自行負擔，系爭之不動產仲介事務，係由原告逕行與親睦公司進行洽辦，原告請求被告負連帶責任，依法無據。被告與親睦公司間訂有加盟店連鎖經營契約書，其中第四條關於彼此間之法律關係明確訂定，又親睦公司已遵前述規定，在本件與原告所簽之買賣定金收款憑證，即係以獨立之法人與之簽訂，此亦有該憑證可憑。
三、被告親睦公司所製作之銷售資料表所列內容，均依係系爭房屋之實際狀況切實呈現，無一不實，茲分述於後：
㈠銷售資料所列建物面積二八點一五坪，與所有權狀所登記者完全相符，此有
原告所提出之建物謄本及土地及買賣雙方所簽訂之不動產買賣契約書所記載之內容可資覆按。
㈡原告所爭執之車位部分：查系爭房屋確有三十號車位在買賣成立及交屋時，
均由原主林祺中會同親睦公司之經辦人林建中當面點交與原告，原告亦經使用，又查該部分係登記在共同使用部分擁有地下層停車場之產權，此有板橋地政事務所建物測量成果圖可證。又查系爭房屋為一大樓共有，住戶六十八戶各有分別共有所有權，系爭房屋為一大樓共有，住戶六十八戶各有分別共有所有權，系爭房屋應有部分為一萬分之一百五十五，其中較應有部分一百五十五多者僅十一戶，與一百五十五相同者五戶，其餘五十二戶其應有部分均低於一百五十五，此有土城市○○段埤塘小段四二二建號登記謄本可稽，足證系爭房屋分別共有之應有部分並無不符，原告所稱無車位使用權云云，毫無依據。
參、證據：提出㈠內政部契約範本節錄影本一份、㈡加盟契約影本一份、㈢收款憑證影本一份為證。
被告親睦公司部分：
壹、聲明；
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告親睦公司已解散核准在案。
二、系爭房屋地下室第三十號車位出售與原告時，曾由原屋主林祺中親自到場點交，此有林祺中自國外親筆傳真可證明。
三、系爭房屋買賣時，係由被告之經紀人許文憲仲介，仁生代書務所張寶琦代書辦理簽訂買賣契約手續，渠等二人對於當時點交系爭車位之事均知之甚詳。
參、證據：提出㈠傳真函影本一份、㈡台灣板橋地方法院八十七年八月二十一日板院文民司字第二三號函影本一份為證，並聲請訊問證人許文憲、張寶琦。
理 由
一、原告起訴主張原告於八十六年元月二十四日經由被告公司板橋後埔店即被告親睦公司之仲介，以總價二百七十五萬購買坐落於台北縣土城市○○路○○巷○號五樓之一房屋及其應有持分土地，並給付仲介服務費二萬七千五百元。被告公司板橋後埔店銷售系爭房屋地時，於售屋資料及廣告中載明系爭房屋主建物登記坪數為二八點一五坪，公共設施坪數為九點二六坪，土地為四點三三坪，並有一平面編號三十號之車位，致原告信以為真，未料原告以上開總價款二百七十五萬元與系爭房屋之前所有人即訴外人林棋中成立買賣契約，並取得所有權後，始知系爭該編號三十之車位並不屬於原所有人所有，被告明知系爭房屋並包含系爭編號三十號之車位，竟於售屋資料中為不實之記載，違反消費者保護法之規定，顯有過失不法侵害他人權利之行為存在，因當地車位價值為每位六十萬元，為此訴請被告應賠償原告六十萬元之損失。
被告住商公司則以系爭房屋仲介契約之當事人為被告親睦公司與原告二人，被告住商公司並非契約當事人，亦未曾參與該次仲介事件，原告以住商公司為被告，當事人顯不適格；縱有如原告所述之侵權行為事實存在，亦與被告住商公司無涉，原告訴請被告連帶給付六十萬元，依法無據等語置辯。
被告親睦公司則以系爭房屋地下室第三十號車位出售與原告時，曾由原屋主林祺中親自到場點交；再被告親睦公司已解散核准在案等語置辯。
二、按當事人適格者，乃指當事人就特定訴訟，得以自己之名為原告或被告之資格，因而得受本案判決者而言，在給付之訴，被告只須為原告主張有給付義務者，即有被告之適格；故本件原告主張被告住商公司應負侵權行為損害賠償責任，對之請求損害賠償，其即為適格之被告，至原告果否有此權利存在，係訴有無理由之問題，被告住商公司辯稱其並非契約當事人，原告以住商公司為被告，當事人顯不適格，尚不足採，合先敘明。
三、本件原告主張原告於八十六年元月二十四日經由被告公司板橋後埔店即被告親睦公司之仲介，以總價二百七十五萬購買坐落於台北縣土城市○○路○○巷○號五樓之一房屋及其應有持分土地，並給付仲介服務費二萬七千五百元。被告公司板橋後埔店銷售系爭房屋地時，於售屋資料及廣告中載明系爭房屋主建物登記坪數為二八點一五坪，公共設施坪數為九點二六坪，土地為四點三三坪，並有一平面編號三十號之車位等事實，有原告提出之土地及建物謄本、買賣定金收款憑證、售屋資料在卷為證，且為被告所不爭執，自堪信為真實。
四、原告主張系爭房屋並無三十號車位使用權，因而提起本件訴訟；被告住商公司辯稱其並非系房屋仲介契約之當事人，亦未參與該次仲介事件，原告請求其與被告親睦公司連帶賠償，於法無據等語；被告親睦公司辯稱系爭房屋出售時，原屋主林祺中曾親自到場點交三十號停車位等語；是本件應審酌者為，㈠系爭房屋究有無三十號車位使用權；㈡被告親睦公司如係使用被告住商公司之服務標章，被告住商公司對原告應負何責任。
五、原告主張其購系爭房屋後，使用系爭三十號停車位，即遭鄰居制止，並稱車位不是林祺中所有，且系爭房屋於建商興建完成出售時，其第一次買受人張柏榕即未買受車位等語，並提出協議書影本一份，被告辯稱系爭房屋確得使用系爭三十號停車位，且當時亦經點交等語，按主張積極事實者，應負舉證責任，是以應由被告就原屋主即有系爭三十號車位之使用權，負舉證責任，經查：
㈠被告親睦公司固辯稱確有三十號停車位，且亦點交予原告，並舉出證人即辦理
買賣之代書張寶琦及仲介經紀人許文憲證明確有點交三十號停車位；然三十號停車位之存在，係一客觀之事實，車位之存在不能以認定原屋主即對三十號停車位有使用權；再系爭三十號停車位縱曾點交予原告，如原屋主對三十號車位並無使用權，亦不因點交而使其後手得取得使用權，故尚不能因證人張寶琦、許文憲之證詞而認原屋主對系爭三十號車位有使用權。
㈡系爭台北縣土城市○○路○○巷○號五樓之一建物，其共同使用部分之權範圍
為應有部分一萬分之一百五十五，此有兩造均不爭執之建物登記謄本可憑，被告雖辯稱該共同使用部分，由六十八住戶分別共有，系爭房屋之應有部分為一萬分之一百五十五，其中較應有部分一百五十五多者，僅十一戶，與一百五十五相同者為五戶，其餘五十二戶之應有部分均低於一百五十五，足證系爭房屋確有車位使用權等語，然房屋共同使用部分應有部分之比例，應與其區分所有建物之大小有關，縱系爭房屋擁有共同使用部分應有部分之比例較高，亦不足認定原屋主林祺中即有三十號車位之使用權。
㈢況證人李麗珠即系爭大樓管理委員會主任委員結證稱系爭三十號車位不知是何
人在停，好像是停放機車之用，林祺中沒有買車位，印象中亦不住在該處，其之前有無一直在三十號停車位停車，伊不知情等語（本院八十七年八月二十一言詞辯論筆錄），即林祺中是否確有系爭三十號停車位之使用權顯有疑義；雖被告親睦公司提出林祺中傳真影本，證明其確得使用三十號停車位；然姑不論該傳真是否確為林祺中所為，按法院採用證言，應命證人到場以言詞陳述所知之事實，或並須以訊問前，命其具結，始能就所為證言斟酌其能否採用，若證人僅提出書面並未經法院訊問者，自不得採為合法之憑證；是亦不能斟酌此傳真而認原屋主有系爭三十號車位之使用權；此外，被告復未能舉證證明原屋主有三十號車位使用權，自難認其仲介賣出之系爭房屋得使用三十號車位。
六、系爭房屋既無車位使用權，則房屋仲介公司於售屋廣告上記載為有車位，致原告因信賴售屋廣告而買受系爭房屋，房屋仲介公司對原告應負何責任﹖為保護信賴商業廣告而與企業經營者從事交易行為之消費者之利益，消費者保護法第二十二條規定「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容」，而房屋仲介業者係以提供房地產買賣仲介之服務為營業，以廣告方式達成仲介買賣之目的，消費者往往亦因信賴仲介業者之專業，依其廣告提供之資訊，為是否為交易行為之重要考量；是仲介業者固以出售房屋之委託人所提供房屋之資訊為仲介廣告之內容，然對委託所提供之資訊是否確實，仍須加以查證，以確保其仲介廣告內容之真實；今系爭房屋並無三十號車位之使用權，被告仲介公司未予查證，即於售屋廣告為有三十號停車位之記載，致原告因信賴而與林祺中達成交易，被告仲介公司對原告提供錯誤之資訊，違反消費者保護法關於廣告保證責任之規定，依民法第一百八十四條第二項，應推定因過失而侵害原告之權利。
七、再被告住商公司固辯稱系爭房產係由被告親睦公司仲介，買賣定金收款憑證及收受服務費之發票，亦係由親睦公司所開發具名蓋章，被告住商公司係以「住商」之服務標章依商標法之規定授權親睦公司使用，原告請求須連帶負責實屬無據等語，並提出加盟契約書影本一份為證；而查被告住商公司係授權被告親睦公司使用其「住商」之服務標章及「住商不動產北區板橋後埔加盟店」之名稱，並約定以被告親睦公司名義與客戶簽約，自行負簽約之法律責任，此有兩造均不爭執之加盟店連鎖經營契約書影本在卷可憑，然該契約第四條第一項亦約定「乙方（即被告親睦公司）應以「住商不動產北區板橋後埔加盟店」與各自公司名義，從事上述授權經營之仲介業務」，故於系爭房屋之售屋廣告上，亦有「住商不動產」之名稱，則被告住商公司既容許其加盟店於售屋廣告上使用其服務標章，表彰其即為提供房地產買賣仲介服務之營業者，外觀上該售屋廣告即「住商不動產」之售屋廣告，被告住商公司自亦應確保其廣告內容之真實性，與加盟店被告親睦公司共同負責。
八、按因故意或過失不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任。故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者，亦同。違反保護他人之法律者，推定其有過失；又數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任。不能知其中孰為加害人者，亦同，民法第一百八十四條、第一百八十五條分別定有明文；被告住商公司及親睦公司共同違反消費者保護法中提供消費者充分與正確之資訊，以保護消費者權益之規定，應認其因共同過失而侵害原告之權利，對原告因售屋廣告締約購買系爭房地所受之損害，應負連帶賠償責任；雖被告親睦公司業經台灣板橋地方法院民事庭准予清算完結備查，然法人須經解散與清算二階段，法人人格始歸於消滅，法人辦理清算時，清算人須了結現務，收取債權、清償債務，則被告親睦公司既尚有本件原告請求損害賠償事件審理中，其尚有未完成之事務未了結，清算尚未終結，其法人格仍未消滅；末查系爭房屋附近之法定停車位，於八十六年間之價值為五十萬元，有台灣不動產鑑定有限公司八十九年七月二十一日八十九年台估字第三九九七號函所附鑑定報告在卷可憑，自堪信原告因被告不實之銷售廣告，多購買車位而受之損害為五十萬元，從而，原告依侵權行為之法律關係，請求被告連帶給付五十萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即八十六年十二月十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
九、兩造陳明願供擔保，請求宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核並無不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之，至原告敗訴部分，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回。
十、結論：本件原告之訴為一部分有理由，一部分無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五第二項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 九 月 二十七 日
民事第二庭法 官 吳青蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十 月 二 日
法院書記官 吳芳玉