臺灣臺北地方法院民事判決 八十七年度訴字第一四一六號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳銘堂律師被 告 宏璟建設股份有限公司 設台北市○○路○段○○○號十樓法定代理人 乙○○ 住訴訟代理人 薛銘鴻律師
胡鳳嬌律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應給付原告新台幣（下同）二百零七萬五千元及自民國八十六年一月二十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
㈡願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠原告於八十年九月七日與被告訂立房屋預定買賣契約書（包含附件平面圖）及土
地預定買賣契約書，向被告訂購坐落台北縣○○鎮○○段社后頂小段三二０、三二一地號土地上之日月光中心住宅大樓Ａ型貳號六樓房屋一戶及基地土地應有部分與上開房屋地下室編號七六號停車位一位。被告於訂約時並交予「香港太古城台北再版」圖一份、「日月光中心建材說明」圖一份、日月光中心平面圖冊三冊，並表示上開房屋將興建七幢二二層觀景大樓，將如上開廣告圖所示蓋有花圃綠地。而上開廣告係以名設計師伍振民博士之設計建造為賣點，承購戶為此付高於市價甚多之價金購屋，顯同意以伍博士設計為契約之內容，民法第一百五十三條之規定，當事人互相表示意思一致者，雙方之買賣契約即為成立，被告自應受上開廣告刊載內容之約束。惟原告依照契約之約定先後交付房地價款一百九十四萬元、稅金及代書費十五萬五千元、瓦斯管線三萬元共二百零七萬五千元後，被告並未按照雙方訂約當時之約定興建房屋；被告所興建之房屋，在規格、品質等方面，與原告訂約當時約定事項及所交付之平面圖、廣告圖，有甚多不符，諸如：
１被告擅將系爭建物由二十二層變更為二十五層：
⑴銷售小姐於訂約時所提示之所有圖冊及價目表，皆為七幢二十二層住宅大樓
，直到八十六年七月領出建物測量成果圖時才發現為二十五層樓。按訂約時建造執照為二十二層，且戶數是五二０戶，被告即應以此為標準，如當時已提出變更申請，被告亦應明白詳細告知，承購者有權知悉事情真相，而為正確之判斷決定買或不買，否則有被矇騙之感覺。
⑵如以增加三層計算Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｆ、Ｈ五棟，每棟每層增加六戶，應共增加
九０戶，Ｄ、Ｅ大坪數每層增加四戶，三層共增加二四戶，總數不過增加一一四戶，何以能增加達二六六戶之多？而訂時申請戶數為五二０戶，完工時戶數卻是七八六戶，增加達二分之一以上，相信承購人絕無法忍受在有限面積範圍內，有如此高比率之人口在此流動，況此七幢住宅大樓所依賴之進出口道路如此窄小，真不知當初建築執照是如何申請出來？，其建築線是在那裏？事實上，此七幢二五層住宅大廈所面臨之道路是康寧街七五一巷，且賴以為進出口之巷道，路寬約八米左右，而非康寧街。
⑶依契約所訂此住宅大樓基地應為三二０、三二一地號，為何被告要增加一二
二之五五、一二二之六一二筆土地，是否與增加樓層數有因果關係？或涉及建蔽率或容積率有關？⑷既然於七十九年申請建造執照，而於八十年九月七日訂約時已核准知建造執
照即有一二二之五五、一二二之六一地號之土地為其基地，為何訂約時未列此二筆土地，是否有欺騙消費者之嫌或故意隱瞞事實，陷承購戶於不知而擬圖利於他人或涉利益輸送之嫌，係原告及一般承購戶所無法了解與預期，也絕無法忍受之事實，難道被告不是故意隱瞞瑕疵？未違反誠信原則？２系爭建物之樑柱有重大瑕疵：
⑴依契約內之附圖，樑柱是扁平型社計，不侵入房間及客廳，而使房間呈正方
形，客廳呈長方形，此乃當初訂約為何不選同一幢、同隔局、同坪數，視野較佳，私密性也較佳之Ａ５而選內側Ａ２的原因之一，因Ａ５的樑柱看起來侵入室內較Ａ２，實景之樑柱侵入室內的比例之大，情況之嚴重，已達無法在適當地方安置一張舒適的床給相依為命老母居住。
⑵客廳樑柱侵入亦與契約附圖不合，樑柱侵入室內比例高於契約附圖所示，使客廳無法呈長方形格局，影響居住品質，無法達到契約預期之效果。
⑶實景樑柱與契約附圖不符，是否是此建築因增加地上三層，地下二層共五層
致改變原建築結構，而使樑柱因而增大增粗所致，或未按契約圖面施工，而將原為扁平設計的樑柱改為方型樑柱，或原設計為方型樑柱，且侵入室內，卻故意以幾近扁平樑柱且幾近於方型格局房間及幾近長方型格局之客廳圖面詐欺原告而與被告訂定契約？⑷據八十七年七月二十八日履勘現場所述：
客廳柱子伸入室內長88公分，寬60.5公分伸入所佔比例約12%，臥室柱子伸入室內長88公分，寬60公分，27.5%，客廳柱子伸入長737公分，寬319公分，19%，臥室柱子侵入室內長320公分寬263公分，22.8%。柱子伸入佔客廳長12%將近1/10，寬近1/5，尤有甚者，即臥室本已狹小的臥室，柱子伸入室內長超過1/4將近1/3，而寬也近1/4，面對高齡近八十歲的母親不知要將床安置何處。
３系爭建物之浴室具有重大瑕疵：
⑴銷售小姐曾言明此高級住宅大樓之施工品質如五星級觀光旅館，原告再三審
視契約附圖，比較出Ａ２Ａ５浴室的確有別於同幢其他房屋浴室隔局，原告所住過大部分觀光飯店之浴室隔局吻合，尤其是大洗臉台及大面明鏡。但被告擬交屋前，原告發現浴室陳設位置有異，曾於八十五年十月五日上午前往被告公司找姚副理筱薇交涉，但姚副理當場表示這些瑕疵無法依約改善，原告由於八十五年十月有日再寄第五二三四號存證信函限期改善，亦不獲理會，如今大面鏡、大洗臉台不見，取而代之的是一般家庭用之照面鏡與洗臉槽，而且所有之設備如浴缸、抽水馬桶、洗臉槽、洗面鏡全部均改變位置，無視本契約存在，其違反契約至明。
⑵八十年時，汐止地區預售屋價格約十二萬、十三萬左右，而原告卻以每坪二
十萬元之高價購買此高級住宅大樓，無非是相信銷售小姐所言及廣告傳媒所示。一般而言，五星級飯店之建材及品質皆佳，且大公司應較有誠信，旦事實卻不然，原告花五星極房價之價錢，所得卻只有一般大樓之住宅品質，原告的確有受騙感覺。而被告公司所擬交之屋的確未達契約預期效用，又無改善誠意，亦是不爭之事實。
４系爭建物之管線有重大瑕疵：
⑴訂約時原告並未被告知此住宅大樓管線是外露，且被告所提供的各種資料皆
未表明或圖示管線是外露的，每一棟大廈外觀都漂漂亮亮，從未見過包括熱水管、排水管、排糞管、污水管、瓦斯管等外露排列於陽台邊、主臥室及廚房外，這麼多陽台之房子，所欣賞的是一大堆令人觸目驚心的管線，蓋原告之所以會買這麼多陽台之房子，無非是希望空氣流通裝線充足及視野良好，一旦需要在陽台上加以阻隔以見不到管嫌的設備，則必然得不到原購買之目的，如不加以阻隔，則成排的管線像粗重的柱子，壓得喘不過氣來的感覺，況且一旦這些管線鬆脫，加上當地風大，將滲露的污水、糞便、熱水吹向室內或瓦斯外洩：：那恐怖景象不敢往下想，成排的管線在陽台邊萬一有人順著管線往上爬呢：
⑵原告實無法理解為什麼這麼有名的世界級大師所設計的高級住宅大樓，卻有
如此敗筆的醜陋的管線設計在外？況且廚房陽台外，仍有一整牆的凹處可將管險設計於該處，原告以整齊美觀之觀點提出疑問，問當時工地的監管者，所得的答案是，如置於建築物主體內則公設比率太高，無法通過審核，因此才造成如此不得已之產物，很明顯的被告公司違反房屋預定買賣契約第八條第㈢項的關定，顯然被告公司對於此項瑕疵應告知原告而未告知，自應受民法第三百六十六條及第三百六十條之拘束。
５系爭建物之陽台有重大瑕疵：
按當時訂約時售屋小姐交給原告香港太古城台北再版的圖面，向原告解說預售的外觀及所交付的平面圖冊及日月光圖冊，所見客廳外陽台皆為鋼筋混凝土結構，且鋪以磁磚，上有花台的圍欄，且依房屋預定買賣契約書內關於建材說明，在說明書內牆部分第六條亦有明文規定，陽台內側貼高級磁磚，但被告公司卻未依照契約施工，而以鋼架及便宜的塑膠板圍在陽台的周圍而已，被告違約之情況，至為明顯。
６系爭建物之地下室應為防空避難室停車位，應屬全體住戶及承購車位者共有，被告或以自己名義或以他人宏錦光公司名義經營商場，均屬重大瑕疵：
⑴依據契約所載，系爭建物之地下室應為防空避難室及停車位，惟被告未得承
購戶之同意，竟由自己或以他人宏錦光公司名義闢為商場使用，佔為己有，影響原告權益及住戶安全，殊屬重大違法。
⑵系爭建物之地下室，原告有第七六號停車位所有權，惟被告竟稱現由宏錦光
公司使用，可知宏錦光公司係被告之關係企業，或由被告同意使用，至為明顯。
７未依約定於八十四年十二月三十一日完工，逾越上開完工日期甚多。
８蓋成之房屋卻變稱被告最近推出「香港半山文化」廣告圖冊所載，與原設計圖二者建築設計迥異。
９本件房屋建成後，原告向地政事務所領出之建築物成果圖發現走道係附屬在使用面包積內，使原告之室內面積大幅縮小。
㈡被告將二十二層變更為二十五層，對原告應有土地比率減少，所受損失至鉅：
１所購Ａ棟，電梯及各項公共設施的使用率增加15%：
Ａ棟每層增加6戶計增加3層，共增加18戶。
原戶數每層6戶X22層扣掉樓中樓2層即6X(22-2)=120戶。
18戶/120戶＝15%（增加使用率）２Ａ棟增加3層樓，原為22層，3/22=13.64%損失率（增加持分土地比率，相對的使原承購戶損失土地持分面積比率）。
原告支付購地價金共291萬X3/22=39.6818萬元即原告損失土地之價值。
被告答辯㈣狀所附之圖為廣告平面圖，與實際建物平面圖不同，例如Ａ棟面積即不一樣，Ｂ棟除單層樓面積加大外，戶數亦減少，與被告一再辯解的，由大坪數規畫為小坪數，完全背道而馳，應以地政事務所之平面圖方為正確。
以Ｂ棟為例Ｂ棟地上單層面積至少增加10.4坪（原廣告為192.8坪，後廣告為
214.4坪，214.4坪-192.8坪=10.4坪），22層總共增加10.4X22=228.8坪，另增3層 (214.4X3=643.2)故整棟Ｂ棟面積總增加無643.2+228.8=872坪。依上列計算得知Ｂ棟總增加建物坪數為872坪。然Ａ棟面積卻相對減少原單層樓面面積為二一五點四坪，但目前卻只有二０四點二坪，單層面積減少一一點二坪。
３八十年十一月二日獲准變更增加一二二之五五、一二二之六一二筆土地，該二
筆土地的併入與增高層樓有無因果關係，影響甚大。為何訂約只有三二０、三二一地號，而實際確增加數地號土地。如單以三二０、三二一地號土地寨烏，可否蓋到二十五層，對於不是訂約之地號的併入對於樓高有否影響？又被告申請建照時用一二二、一二二之三二、一二二之六二、一二三之一、一二三之二
一、一二四、一二四之七、一二四之八、一二四之九、一二四之五０、一二四之五五、三二０、三二一等地號土地申請，訂約時卻只以三二０、三二一地號與原告訂約，事否有隱瞞事實，或以詐術使原告信以為只有三二０、三二一地號而與其訂約，並認為法令應會朝令夕改，且告聲稱年底開工，在八十年九月七日到八十年年底短短三月多時間，應不致法令有大變化，豈知被告耍詐在訂約前已送申請變更建造執照，且增加土地面積，卻不明白告訴原告，而使原告在不知情下與其訂約，有違民法第二百十九條之誠信原則，此契約應為無效。該二筆土地合計為二九四平方公尺，可蓋第八幢二十五層樓大廈，卻未行建，既不加蓋第八幢樓，為何又併入該二筆土地？有違常理。
４關於法定空地，原應屬所有住戶權益，被告卻以宏錦光公司登記所有權，並規
畫為地下購物商場圖利，蓋宏錦光公司乃宏璟公司之關係企業，其中涉及利益輸送。
㈢原告於八十五年十月九日以台北郵局存證信函第五二三四號函，將被告違反約定
興建房屋之重大瑕疵詳予列舉指明，並請被告限期予以改善，逾期不為改善交屋，雙方所訂之上開房地契約解除，惟被告收到上開函件後，並未於期限內改善交屋，因此，雙方之上開房第契約業已解除，原告乃委託陳銘堂律師於八十六年一月十六日以台北郵局存證信函第二一三號函告被告，本件契約已因被告違約解除在案，且因違反消費者保護法而無效，故請求被告將所收取之上開全部款項二百零七萬五千元及印章、印鑑證明交還原告，惟被告亦不予交還，屢經催討，均無效果，為此，訴請判決如聲明所示之請求。
㈣對被告抗辯之陳述：
１被告於簽訂契約之同時交付「香港太古城台北再版」圖一份、「日月光中心建
材說明」圖一份、「日月光中心平面圖冊」三冊，並表示上開房屋將興建七幢二十二層觀景大樓，並將如上開廣告圖所示蓋有花圃律地，此有原告載明上開意旨之存證信函及被告承認上開事實之覆函可以為證，復有原告於鈞院審理時所提出之書狀及上開主張，被告並無異議可資佐證。由此可知上開廣告告文件及說明書所示二十二層樓及總戶數五二０戶顯係買賣契約約定之內容；被告辯稱上開廣告文件及說明書，乃係要約之引誘，而非契約之內容，顯屬無據。
２按行使債權，履行債務，應依誠實信用方法，此乃民法第二百十九條所明定之
「誠信原則」。又企業經營者在定型化契約中所用之條款，應本平互惠原則；定型化契約中之條款違反誠信原則（違反平等互惠原則等是），對消費者顯失公平者，無效；定型化契約中之一般條款，對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效；企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，消費者保護法第十一條、第十二條、第十六條、第二十二條及消費者保護法施行細則第十四條定有明文。本件被告所興建之上開房屋具有重大瑕疵，尤將二十二層改為二十五層，顯於雙方訂約時之約定及被告所交之廣告圖重大不合，嚴重影響原告之權益、居住安全及生活品質，實有違消費者保護法第一條之立法精神。被告於訂約時，即心存詐欺眾多消費者，因而上開房屋具有甚多重大瑕疵，尤其上開房屋預定買賣契約書第八條第四項所載：「甲方（即原告）同意乙方（即被告）得在法令許可下變更本大樓樓層數，但甲方所承購房屋之樓層高度及總價款均不因本大樓樓層數增建而變更」之條款，更可看出被告於訂約時即存心詐騙原告，欲使原告因二十二層方屋原應有之面積，因被告擅自變更為二十五層而相對減少。被告之上開行為，顯有背上開民法及消費者保護法等規定，因而雙方簽訂之本件房地買賣契約，依法應為無效，被告應負有回復原狀將向被告所收到之款項交還原告之義務。又依據訂約當時日月光中心Ａ棟價目表所示，只列二十層及頂樓樓中樓，原告當時認定與廣告內容之二十二層樓相符，實無法想像被告會再地下加蓋二層、地上加蓋三層以致挖地下室時曾發生崩塌延誤工程進度，且被告在推銷時，隱瞞變更設計，實有詐欺消費者之嫌。再依據平面圖冊所示，住戶為五二０戶，而現今被告所興建之住宅大廈共有七八六戶，增加戶數二六六戶，使原告土地應有部分面積減少約達三分之一，顯屬重大瑕疵。上開重大瑕疵，顯非原告所能預期。
３依據被告於訂約時所交付之建材說明圖所示，系爭層樓走道、電梯、樓梯間應
屬公共面積，由各住戶按持有坪數面積比例分擔，被告辯稱系爭走道應計入原告持有面積內，顯與法重大不合。
４依契約約定及平面圖所示，房間柱子應在房間外面，房屋內部應為正方形。而
本件柱子侵入房間內部甚多，使房屋內部不能成為正方形，影響美觀格局、室內坪數及住宅安全，有現場勘驗時所攝之照片可證，上開房屋顯有重大瑕疵，何況由於被告變更設計增加樓層，使樑柱變粗，致房間格局與契約內容不符，被告實應負重大瑕疵責任。再依約定及一般大廈建築，建築管線（水管、排糞管、污水排水管、瓦斯管等）應以暗管設置，不應以明管設置在外，而本件房屋之建築管線竟以明管設置在外，影響安全及美觀至鉅。另依約定浴室設計及施工，應按訂約時之設計圖為之，而本件浴室隔間、廁所抽水馬桶位置、洗臉台，顯與當時之設計圖不符。被告出售房屋時，言明是五星級飯店之住宅大廈，賣的價錢相當高，但房子完工後之格局、設備，卻比一般房子更差，浴室格局完全更改，大面鏡子不見，抽水馬桶更改位置，浴盆位置亦不一樣，原告花五星級之價錢買到只有三星級品質房子，被告顯惡意詐騙承購戶，至為明顯。５被告所舉之二個案例，與本件並不相同，不能依據所舉之判決書作為本件被告
有利之依據，且上開二個案件，一者一審判決被告敗訴（鈞院八十六年度訴字第二八七八號民事判決），一者一審判決被告勝訴（鈞院八十七年度訴字第七０三號判決），何者為正確，亦難以認定，何況被告所引用 之上開之判決尚未確定，依法亦不足參考，更無任何法律效力可言。
６兩造訂立買賣契約時，甚至於房屋預定買賣契約書第七條第一項所訂預定於八
十一年元月前開工時，被告只擁有三二０地號土地全部八一一二平方公尺所有權及三二一地號二分之一持分面積為七三０一點五平方公尺之所有權，合計面積共為一五四一三點五平方公尺所友權，是目前面積之百分之六一點二，未及三分之二，而現金土地總面積是二五一八五平方公尺，總數增加九七七一點五平方公尺。
⑴即使被告依土地預定買賣契約書第五條第三項而取得三二一地號全部土地所
有權，總面積仍增加二四七０平方公尺，非如被告答辯㈤狀第一條第三項所述僅二九四平方公尺，被告主張樓層增高非因土地面積增大所致自不足採。
⑵土地面積增加及加入之土地位置與建築物高度及樓層之增高有絕對因果關係
，其關鍵乃於加入的一二二地號，蓋該地號於八十三年十二月三十一日有十筆土地併入，總面積雖只有一七六０平方公尺，但地理位置卻緊臨康寧路路段最寬且二條道路的連接處俗稱「三角窗」位置，此乃申請變更建照及變更樓層的依據。因七幢大樓記築基地沒有任何一個建築物是在一二二地號上。
⑶被告答辯㈤狀第一條第一項內所恕：「：細譯其文意乃三二０、三二一地號
及其鄰近土地地號均為系爭建物之基地」但位置更適中，緊臨三二０地號之一二四之一及三二０一０卻為何不是本建築物之基地之。
７本建築基地除三二０地號全部及三二一地號之二分之一所有權，在八十年底是
屬於被告所有，其於皆於八十一年六月十二日才取得所有權，何以能 在八十年十一月二日獲准變更？８康寧街地籍圖所示是東南朝西北方向走的，整條康寧街只有在三二０地號及一二二地號特別寬，達到平常的一倍以上，是整條康寧街最寬的部分：
⑴若如被告答辯㈤狀第一條第二項所述最小道路寬度為三九公尺，或平均道路
寬度為四六點五公尺時，此條道路不能僅用「街」稱呼，而應以康寧路甚或康寧大到命名方是。
⑵況且，在一二二地號上並無任何七幢建築物中的任何一幢二十二層或二十五
層大樓在該基地上，反而所有其幢大樓全部擠在頂多兩輛車並行的康寧街七五一巷內，所有不論車子及住戶人口及地下商場顧客進出皆需靠近百公尺的康寧街七五一巷進出，而康寧街七五一巷絕非答辯㈤狀第一條第二項所述的「：最小寬度三九公尺或平均道路寬度四六點五六翁尺」。以增加七分之一住戶，及訂約時售屋小姐說規畫單純給住戶方便購買日常用品及果蔬的超市變為增加數倍，且對外營業的購物商場及展示中心，而增加的數倍外來流動人，不但影響居家生活品質，一旦有火災或震災發生，此種安全考量，不知主管官署當時是在何種情況下核准增加樓層？⑶被告居然保留三二０地號及增加之一二二地號較平坦，進出較方便，地理位
置緊臨康寧街的基地不建，反而擠在坡度大、巷道窄的山坡上，罔顧購屋者的生命、財產安全，而竟另巧立宏璟光公司，以買賣、交換、合摒等方式侵佔原告及購屋者之權益達十萬分之二七０八五。加上增加二二分之三的住戶參與分配土地面積，故土地面積損失進近十分之四，不可謂不大，以當時土地買賣價金二百九十一萬換算之損失高達一百十六萬元左右。
三、證據：提出
1 房屋預定買賣契約書及土地預定買賣契約書各乙份。
2 八十五年十月九日台北郵局存證信函第五二三四號函乙份。
3 八十六年一月十六日台北郵局存證信函第二一三號函乙份。
4 現場圖一份十紙。
5 八十五年十月二十四日勤德法律師務所函乙份。
6 八十七年二月二十日名揚法律事務所台北所函乙份。
7 現場照片八份共十九張。
8 土地登記謄本四張。
9 土地登記謄本四張。10土地登記謄本二十六張。
11土地登記謄本一張。
12土地登記謄本一張。
13地籍圖一張。
14建物測量成果圖及附圖二紙。（以上均為影本）15聲請訊問宏錦光公司負責人。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠原告之訴駁回。
㈡如受不利判決，願供擔保請准免予假執行。
二、陳述：㈠系爭房屋已取得使用執照，足見被告係依契約及台北縣政府工務局核發之建築圖
說建造及施工。又按依兩造所簽定之房屋預定買賣契約書，並未約定建築管線應以暗管設置，而一般公寓大廈建築，早已無將瓦斯管以暗管設置，蓋瓦斯管老舊而設置於ＲＣ牆中，將有無法更換之危險性，就此實非業者或消費者所能承擔，是業界建築大廈時，皆係以明管設置。於排糞管、污水排水管之設置，亦係以明管設置為大多數，審認其以明管設置之理，無非以此廢物排出管容易造成堵塞，倘若無法迅速清理及定期維護，住戶之生活品質將無法健全。退步以言，於兩造簽定之房屋買賣預定書第八條第一項即約定：「甲方︵即買受人︶不得對本房屋之結構、外觀及公共設施等要求變更．．．」職是，此為原告於簽定時即明知之事，其再主張此為瑕疵，顯無理由。
㈡原告主張樑柱侵入房屋內部甚多乙節，按本件係屬住宅大廈，倘若樑柱與ＲＣ牆
同厚度，則整體住戶之安全將置於何處？且依前揭契約第八條第一項約定，此樑柱係屬房屋之重要結構，又豈容渠之要求或自行變更。
㈢本件衛浴設備，主浴室係採和成牌阿爾卑斯系列MARKⅡ全套衛浴設備，副浴室係
採和成牌阿爾卑斯系列MARKⅠ全套衛浴設備，與當初簽訂房屋預定買賣契約書之內容並無不同，且均按最佳經濟使用方位及最利排泄及排水之方位設置，被告並無違約或違法，是原告之主張，實屬無據。退步以言，廣告平面圖說僅係要約引誘，並非契約之內容，實不容原告推諉不知。
㈣依兩造房屋預定買賣契約第七條約定，本件大樓建築工程，預定於八十一年元月
開工，自開工日起算計壹仟貳佰個工作天完成︵不含公共設施︶，而所謂完工，係以工務機關核發使用執照日為準，所謂工作天，係以中央氣象局所統計公佈之工作天為準，職是，計算工作天尚須扣除非工作天之下雨天、例假日、國定假日、民俗假期、雙方同意變更房屋設計因而延誤之日數始得精確計算︵最高法院七十年度台上字第三四七五號判決及司法院第一廳研究意見亦採此旨︶，即工作天之認定，除當事人有約定，應依其約定辦理外，應斟酌工作內容、當地社會觀念、工人實際上得工作情形等計算之。是原告謂已逾完工期限云云，恐係對合約所訂完工期限之計算方式有所誤解，且被告已於八十五年七月八日取得使用執照，實無逾期完工可言。
㈤「日月光中心住宅大樓」之花園綠地並未為多棟六、七層之辦公大樓所取代，蓋
花園綠地係位於中庭花園，而中庭花園位於地下層之正上方，而地下層係延斜坡興建，由下往上看未能看到中庭花園，致使原告有所誤會，且該中庭花園均已植裁花苗綠樹，被告並無違約可言。
㈥有關原告指稱被告擅自增○○○鎮○○段社后頂小段一二二｜五五及一二二｜六基地，加高樓層變更為廿五層樓房，致戶數由五百二十戶增為七八六戶乙節：
１本件兩造訂約時於房屋預定買賣契約書上第一條係約定：本預定買賣房屋坐落
台北縣○○鎮○○段社后頂小段三二０、三二一﹁等﹂地號土地上．．．。上開條文乃舉系爭建物所座落基地諸地號中面積較大者︵即三二０、三二一地號︶為代表定於條文中，細譯其文意乃三二０、三二一地號及其鄰近土地號上均為系爭建物之基地，並非只限於三二０、三二一地號地號始得為系爭建物之基地，此觀乎變更前之建照即載有基地為同前小段一二二、一二二｜三二、一二二｜六二、一二三｜一、一二三｜二一、一二四、一二四｜七、三０四｜四八、三０四｜四九、三０四｜五０、三二０、三二一等地號土地，自可明白，原告謂系爭建物之基地僅限於三二０、三二一地號，實有誤會，合先敘明。
２本件建照於八十年十一月二日獲准變更，增加同前小段一二二｜五五及一二二
｜六一地號二筆土地為基地，實與系爭建物樓層數之增高無因果關係。事實上，本件系爭建物之樓層數得以增加，實因依建築技術規則施工編第十四條規定﹁未實施容積管制地區建築物高度不得超過基地面前道路寬度之一．五倍加六公尺﹂，而系爭建物之面前道路︵康寧街︶係不規則道路，所以建築物高度之計算，究係以最小道路寬度︵卅九公尺︶或以平均道路寬度︵四十六．五六公尺︶為計算基礎，與工務機關有異議，是被告先以最小道路寬度計算建物高度︵約為六四．五公尺︶申請建照，嗣後證實得以平均道路寬度計算建物高度︵約為七五．八四公尺︶，立即申請變更建照，此有建築設計圖所載建築物高度檢討可稽。又被告申請變更建照之日期尚未與原告簽約，但當時之廣告物已來不及變更仍是刊載﹁七棟廿二層﹂，是特於訂約時於契約之第八條第四項約定原告同意被告得在法令許可下變更系爭建物樓層數。
３系爭建物高度之增加，確非增加社后段社后頂小段一二二｜五五及一二二｜六
一等二筆基地所致，蓋該兩筆土地合計僅二九四平方公尺，此有建築圖說可稽，依規定得建築之面積僅為五八．八平方公尺︵約一七．七九坪︶，是絕非因增此二筆基地，而使樓層得增高至廿五層。
４又被告從未與原告約定系爭建物之樓層數為廿二層，僅於廣告中稱﹁七棟廿二
層﹂，惟廣告乃廣告人為了推銷其商品或服務，對不特定之多數人，所為之一種要約引誘︵參學者鄭玉波著民法問題研究二，台大法學叢書編委員會編輯，七十頁︶，原告復未舉證證明系爭房地買賣就廣告內容列為契約之一部分而為合意一致，則銷售廣告亦僅為具要約引誘之性質，依民法第一五四條第一項前段規定，被告自不受拘束。況查被告銷售系爭建物時，業已申請變更建照，是並未與且不可能與承購戶約定總戶數為五二○戶，且被告亦未將原建照出示與原告。況查，系爭大樓之戶數，依被告於推案銷售時所使用之廣告平面圖冊明白標示被告建造之七棟大樓中：Ａ、Ｂ、Ｃ、Ｆ、Ｈ型大樓每層均規劃有六號︵即六戶︶住戶，而Ｄ、Ｅ型大樓則每層規劃有四號︵即四戶︶住戶，是銷售時被告提供予原告之廣告平面圖冊七棟每層共計規劃有卅八號︵即卅八戶︶住戶，若以七棟﹁廿二層﹂計，應有八三六戶，若扣除部份住戶是樓中樓設計︵即兩層為一戶︶，亦應有七百餘戶，是原告於訂立買賣之時已明知系爭建物之戶數非五二○戶而係七百餘戶，且公共設施係由七百餘戶共有、共享甚明，其上述主張，實不足採。
５按系爭建物由原建照核准之五二○戶增為七八六戶，係因將大坪數房屋改為小
坪數，被告從未與原告約定系爭建物之數戶為五二○戶，蓋系爭建物於銷售當時已經以申請變更為小坪數之房屋格局出售，是於廣告平面圖冊上之房屋格局皆是小坪數，且廣告平面圖冊所示總房屋數已是七百餘戶，所以不可能與原告約定︵或告知原告︶總數戶為五二○戶，被告既未告知原告或與原告約定總戶數五二○戶，且於廣告平面圖冊上已可知總戶數及每戶格局，且系爭建物施工後格局亦與廣告平面圖相同，是原告所稱被告擅自增加戶數，恐有誤會。６原告所主張：「電梯及各項公共設施的使用率增加１５％」，「土地持分
１３．６４％損失率」云云，皆為原告所推測，被告否認之。況其推測之根據乃被告樓層數增加三層，惟原告既已事先同意被在法令許可下變更樓層數，自不容原告事後翻悔，再以增加樓層數有何損失為由，主張解除契約。
７被告答辯︵四︶狀所附廣告平面圖︶與原告所提呈兩造房屋預定買賣契約書所
附之房屋平面圖及原告所提呈之廣告平面圖均相符合，而系爭房屋完工後之平面圖亦與前述平面圖相符合，原告指稱被告所提出之廣告平面圖與系爭建物之平面圖有不同，系信口雌黃，不足採信。而其所稱Ｂ棟地上單層面積至少增加
１０．４坪，總面積增加８７２坪及Ａ棟單層面積減少１１．２坪，全係原告之推測，並無舉證，不足採信。
㈦原告主張廣告上「使用面積」即「室內面積」，而系爭層樓走道、電梯、樓梯間
，應屬公共面積，不應計入承購戶個人使用面積乙節，乃原告誤解「使用面積」為「室內面積」、「承購戶個人使用面積」所致：
１依兩造契約並未約定室內面積之坪數，僅就本房屋面積（包括室內、陽台、平
台、花台、走道、門廳、樓梯間、電梯間、變電室、機械房、防工避難室、屋頂突出物、第下室及屋頂蓄水池、供工設施等共同使用部分）約定為二七點六坪，被告已可依約交付契約所定之坪數，並無面積減少之瑕疵。
２原告所主張廣告上「使用面積」一詞即為「室內面積」，實屬誤會，蓋：
⑴按一般買賣預售屋交易市場中，因頻繁之交易行為而儼然以形成之交易慣例
，來維持市場之交易秩序及機能，且以該等交易習慣來協調解決買賣雙方間之爭議，職是該慣例業已成為民法第一條之習慣，無可訾議，合先陳明。又按預售屋廣告說明物上所載「使用面積」、「私有面積」、「公共面積」等名詞，乃市場上行之有年交易上慣用之名詞，且「私有面積」或「使用面積」之意義即是指「主建物面積」與「附屬建物面積」與「小公面積」︵尤指當層樓之樓、電梯間、走道、屋頂突出物等︶之總和，而﹁公共面積﹂之意義僅係專指「大公面積」，以避免將來登記實務上之不確定性所引發之爭議，建商在廣告說明物上所使用之名詞乃係以多年慣行之事實及普通人之確信將其具體而形成交易習慣。本件兩造於簽立房屋預定買賣契約之時︵八十年九月七日︶，房屋買賣之交易習慣﹁使用面積﹂係包括當層樓、電梯間、走道、屋頂突出物等應分擔之面積︵俗稱小公︶，此有中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會、內政部營建署、地政司、行政院公平交易委員會、消費者保護委員會、消費者文教基金會建築委員會、台北市房屋仲介商業同業公會、台北市建築業投資商業同業公會之見解可佐證：
①首查，因區分所有建物︵公寓大廈︶內之共同使用部分究應如何辦理登記
，於訂約時之土地登記規則未作統一及明確之規定，致生紛爭，蓋修正前土地登記規則第六十九條第一項後段有：「建物屬區分所有者，其共同使用部分於勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。」之原則規定，於同規則第七十二條又有：「區分所有建物之共同使用部分未能依第六十九條第一項規定辦理，得另建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。．．．」之例外規定，是以區分所有建物之共同使用部分於辦理建物所有權第一次登記時有可能分別併入各區分所有人之區分所有主建物範圍內，而成為「專有共同」之情形︵如：當層之電樓梯間、通道、走廊及一樓之騎樓即屬此種情形︶；亦有可能單獨編立建號，登記為各相關區分所有權人共有，成為「共有共用」之情形︵指由全體住戶共同分擔之大公設面積，如：配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室等即屬此種情形︶，由此可知在交易習慣上，建商所慣用之交易名詞，如「私有面積」或「使用面積」之意義即係指「主建物面積」與「附屬建物面積」與「小公面積」︵尤指當層樓之電樓梯間、屋頂突出物等︶之總和，而「公共面積」之意義僅係專指「大公面積」，以避免將來登記實務上之不確定性所引發之爭議，足徵建商在廣告說明物上所使用之名詞，乃係業界以多年慣行之事實及普通一般人之確信將其具體化而形成之交易上慣用之名詞，於交易習慣上「使用面積」之意義並不等於「室內面積」，此可參中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十三年七月十四日 (83)建投全聯字第一三五九號函。
②中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會 (84)建投全聯字第一三八二
號函。「使用面積」與「公共面積」二者併列於預售屋廣告或契約時，則一般所謂使用面積，除住戶之專有部分外，復包括當樓層其他住戶共有持分之共同使用面積︵例如當樓層住戶共有而共同使用之當層樓之電梯間及樓梯間、走廊、通道等面積，俗稱「小公」部分︶，而公共面積則係全棟各層戶共有而共同使用之面積︵例如配電室、台電受電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室、清水池等面積，俗稱「大公」部分︶。該函並指出此一見解係產官學之共識。且該函亦指出「使用面積」大抵係指「專有部分」與「共同使用部分」面積，故並不等於「室內面積」或「室內可實際使用面積」。
③中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會 (84)建投全聯第一五一八號
函司法院之文中，係經該會邀請內政部營署、地政司與行政院公平交易委員會、消費者保護委員會等政府主管機關及相關事業團體研商解決建物面積爭議所舉辦之座談會，研商所作成結論：「不動產買賣契約日在八十一年二月四日公平交易法實施前，廣告平面圖所記載之使用面積或私有面積，依交易習慣應包含當層電樓梯間及走道︵俗稱小公︶﹂，足見被告所稱依交易習慣稱使用面積包含當層樓電梯間及走道面積之主張，當屬可採。
④中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會 (84)建投全聯字第一八七九
號函，即明示按「當層樓電梯間」係屬區分所有建物之共同使用部分，依土地登記規則第六十九、第七十二條 等規定，建物屬區分所有者，其共同使用部分於申請建物第一次測量時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內。但應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所權人所共有。部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外。亦即，區分所有建物之「當層樓電梯間」在申辦建物所有權第一次登記時，其登記方式原則上可合併測繪於各區分所有之主建物內，亦得另編建號單獨登記為共同使用，似應皆屬適法。故依上開登記法令，預售屋房地產買賣市場之交易慣例，確有將當層樓電梯間之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內，而計入面積私有出售予各戶。
⑤台灣台北地方法院士林分院︵現改制為台灣士林地方法院︶八十三年度自
字第七九號刑事判決引用台北市建築業投資商業同業公會函及最高法院八十六年度台上字第三○八六號民事判決引用台北市房屋仲介商業同業公會八十三年七月十二日函即明示廣告物所稱使用面積與公共面積二者併列之情形，則一般所謂使用面積多係指各住戶︵區分所有權人︶單獨所有面積︵例如當樓層戶共有而共同使用之當層樓梯間、走道等面積︶，而公共面積則係全棟各層戶共有而共同使用之面積。職是渠等亦與前揭中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會函之意旨相吻合，即所謂之「使用面積」包括「小公面積」在內。
⑥中華民國消費者文教基金會建築委員會於兩造簽約前之七十七年所編著，
消費者報導雜誌社出版之「購屋指南」︵七十五年九月十五日初版、七十七年七月一日五版︶有載：「．．．有些建設公司只列私有面積及公共設施面積，而所謂私有面積包括室內、陽台及當層電梯間、樓梯間及走廊等分擔面積在內，至於公共設施面積只包括地下室及屋頂突出物之公共面積的分擔．．．」等語，足見消費者保護團體亦認交易習慣上「私有面積」或「使用面積」包括當層之小公面積，而於著作中告知消費者。
⑵再按司法實務見解亦認同房屋買賣之交易習慣，「使用面積」或「私有面積」
不等於「室內面積」，應包括當層樓電梯間、走道應分擔面積︵俗稱小公面積︶，茲分別臚列司法實務界之見解於后：
①鈞院八十五年度訴字第三三一四號民事判決：「依平面圖之記載，原告所購
買之Ｂ２、Ｂ３有關面積部分分為﹁使用面積」、「公共面積」、「露台面積」三者，而依平面圖所示，在上開記載面積文字之上，固有系爭不動產之各別格局之圖樣，惟在此等文字之旁，亦有十二樓全部之格局，其中包括電梯間、樓梯間、走道等空間，故依此平面圖，不得認有關「使用面積」之記載即指原告購買不動產之室內面積，故依此平面圖，不得認有關﹃使用面積﹄之記載即指原告購買不動產之室內面積．．．。」，其已認為廣告平面圖已有該樓層全部之格局，其中包括小公面積，則使用面積不等於室內面積，本件被告所使用之廣告圖示，亦復如此，是尚難謂廣告圖示記載之使用面積即為室內面積。
②最高法院八十五年台上字第九五三號民事判決、台灣高等法院八十四年度上
字第八一三號民事判決︶皆認為：「依交易習慣，可證系爭廣告平圖圖上所載之私有面積，除室內面積外，尚包括小公共設施持分之面積．．．。﹂③台灣高等法院八十六年度上字第五四三號民事判決，「．．．綜上所述，當
層樓電梯間分擔之面積應計入私有面積內，上訴人主張私有面積係指室內得供私人使用之面積不足採信．．．。」。
④最高法院八十六年度台上字第一六四二號判決「．．．兩造既訂有房屋及土
地預定買賣契約書，則其權利義務，理應以契約及其附件為準。其房屋預定買賣契約書第一條，除約定房屋面積之總坪數外，且表明包括﹃室內、陽台、梯間、走道及其他公共設施等之分攤在內﹄，其既將﹃室內、陽台、梯間、走道﹄與﹃公共設施﹄作明確之區隔劃分，則廣告平面圖上所謂﹃私有面積﹄乃將屬於室內、陽台、樓梯間、走道上之當層主建物 、附屬建物、樓電梯間、電梯間合併計算，其餘方屬公共設施．．．．」。
⑤台灣高等法院院八十四年上更︵一︶字第三二四號判決，認為「中華民國建
築投資商業同業公會全國聯合會所指陳之商業習慣，有拘束當事人之效力，且與公序良俗尚無違背。」⑥最高法院八十六年度台上字第三○八六號民事判決亦認為：「．．上開平面
圖除繪有房屋之位置、格局、室內陳設外，並將當層電梯間、 走道等部分一併標示，且該項由上訴人與其他一、二戶共同之電梯、走道等設施，對上訴人區分所有房屋之利用，有絕對之必要性及經常性。是被上訴人指其平面圖已標明走道、樓梯間等，該平面圖所稱之私有面積係包括該等設施在內，非無所憑。參以台北市房屋仲介商業同業公會八十三年七月十二日函、中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十三年十一月十四日函，亦均認在房屋交易上，所稱之私有面積係包括小公在內。」，本件被告之平面圖亦是除繪有房屋之位置、格局、室內陳設外，並將被上訴人與其他各戶共同使用之當層之電梯間、走道等部份一併標示，依上開判決意旨，廣告圖示上之使用面積應包括當層電梯間走道。
⑦台灣高等法院八十三年上字第一八○一號判決意旨亦指出：「本件有爭執之
﹃使用面積﹄，並非法定用語，原無既有定義，其意義即應依訂約當時當事人之真意為斷。上訴人於購買系爭建物時，應知其所買受之建物中，除其私有之室內使用部分外，另有同樓層共用之電梯、樓梯、走廊、茶水間、廁所等小公，及同大樓共用之變電室、控制室、機械房、蓄水池等大公；況茶水間、廁所、樓梯、電梯、走廊等小公，為將系爭大廈作為辦公大樓使用之必要設施，否則將無法正常使用系爭建物中各該私有室內部分，故其建物面積自應由必須使用之各戶依比例分擔。是被上訴人主張將此部分納入各戶﹃使用面積﹄範圍內，係兩造訂當時之真意一節，尚非無據。﹂⑶綜右所陳，依中華民國建築投資商業同業公會、內政部營建署、地政司、行政
院公平交易委員會、消費者保護委員會及台北市房屋仲介商業同業公會之共同見解，均認為房屋買賣之交易習慣﹁使用面積﹂係包括當層樓、電梯間、走道等應分擔之面積。而且於前揭臚列之司法實務界見解，亦採「使用面積」或「私有面積」不等於「室內面積」，應包括當層之當層樓、電梯間、走道應分擔之面積。且被告另有與本件相同同為承購戶就﹁使用面積﹂是否應包括當層樓電梯間、走道等應分擔之小公面積有所爭執提起訴訟，該案業經台灣高等法院審理後以八十六年度上字第一七八四號判決該承購戶敗訴在案，判決中認定，按修正前土地登記規則第六十九條、第七十二條等規定，以區分所有建物之共同使用部分︵如當層之電樓梯間、通道、走廊︶於辦理建物所有權第一次登記時有可能分別併入各區分所有人之區分所有主建物範圍內，而﹁當層樓電梯間﹂係屬區分所有建物之共同使用部分，在七十八年至八十三年間預售屋房地買賣之交易慣例，確有將當層樓電梯間之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內，而計入使用面積，是被告將當層樓電梯間登記為主建物面積之一部分，尚屬有據，且依當時預售屋房地產買賣之交易慣例，主建物面積即為使用面積，被告並無施用詐術可言。況被告廣告平面圖並未表示「使用面積」即為「室內面積」，且兩造契約第二條第一款已明定：「本房屋面積包括室內、陽台、平台、走道、門梯、樓梯間、電梯間、變電室、機械房、防空避難室、房頂突出物、地下室蓄水池、公共設施等共同使用部分．．．」已將一般人均認為是室內面積之陽台平台另獨立於室內之外而規定，如謂平面圖上之「使用面積」即指契約中之「室內面積」，則契約中「陽台平台」又何必獨立於室內之外另為規定，故廣告平面上之「使用面積」尚難與「室內面積」等視。而被告於契約中已將房屋面積明定包括室內、陽台、平台、走道、門廳、樓梯間、電梯間及其他公共設施等共同使用部分，已不致使原告誤認廣告平面圖上「使用面積」即為「室內面積」，且當層樓、電梯間及走道應分擔之面積︵俗稱小公︶既測繪於主建物，且登記於房屋權狀面積，復為原告進出房屋，使用樓、電梯所必須，故為其「使用面積」無誤。職是，本件並無使用面積短少之瑕疵，原告主張，實無理由。
㈧有關原告所引「香港太古城台北再版」圖說為其主張之依據，而罔雙方契約之約
定，實有本末倒置之嫌。按兩造所簽訂者係預售屋買賣，雙方並未約定所建房屋應與香港太古城相同，被告所交付者既符合契約所附平面圖，亦符合廣告圖冊之平面圖說，即無違約可言。
㈨有關原告主張系爭住宅大樓內之樑柱侵入室內甚多，影響住戶室內坪數及房間格
局，且污水管、排水管、瓦斯管、排水管均設置在外，顯有重大瑕疵乙節，該判決亦同時指出：「有關原告主張本件建物之瑕疵，有非屬實，有已修補，縱或現仍存在，然此類之瑕疵尚屬可修繕者，縱或無法修補，亦僅是減少其價值之瑕疵，難謂重大瑕疵而足以解除契約．．．．」。
㈩被告另有與本件事實相同，且該案被告所主張之事實及瑕疵均與本案相同，業經
鈞院以八十七年訴字第七０三號判決在案，茲就該判決與本件有關之事實及理由陳述於后：
１有關原告主張被告以有擅自變更樓層、增加戶數之情，具有減少價值及契約預定效用之重大瑕疵，而據以解約乙節，該判決所作之認定如下：
⑴「觀乎本件契約有關系爭房屋係以其座落位置、坪數、使用建材、設備及買
賣價金等為主要內容，至買賣前之出售廣告及說明書所載之﹃七棟廿層觀景大樓﹄，或標明設計師之大作，僅為要約之引誘，乃在引誘他人向其為要約之意思表示，如後未將之列為契約之一部，則其本身並不發生法律之效果，亦即系爭房屋樓層及戶數並非本件契約之內容。」⑵「本件房屋預定買賣契約書上第八條第四項﹃甲方︵即承買人︶同意乙方︵
即被告︶得在法令許可下變更本大樓樓層數，但甲方所承購之房屋之樓層、高度及總價款均不因本件大樓樓層數增建而變更﹄約定，既被告已先經原告同意在法令許可下變更大樓樓層，當不容原告再以此責難」。
⑶就原告所購買之日月光中心住宅大樓Ｅ棟系增加之戶數，總計為五十三戶，
且系爭大樓係被告於修正面前道路寬度之數值後，在法令許可之範圍內，申請增建大樓樓層後而得以增建者，與該大樓之建造執照是否併入其他地號土地無關；再細量該特約之內容是以法定許可範圍內為基準，故所述之樓層變更、導致戶數增減應屬有限；又兩造契約已約定開工期限，亦不致因未限制基地範圍而致總戶數有不可限量之情境，該特約應有其法律效力」。
⑷「再者，大樓戶數增加固然多少會影響公共設施之使用使用頻率及整體居住
環境，具有減少其價值之瑕疵，但原告在購買當時已可預期，又未於契約再為預定效用，則難以再指稱系爭房屋即具有減少價值及契約預定效用之重大瑕疵，而據此解除契約。」２有關當層樓、電梯間及走道應分攤之面積測繪入各區分所有建物之內，而計入使用面積，及使用面積是否即指室內面積乙節，認：
⑴按當層樓電梯間及走道應分攤之面積，係在申請建物所有權，地政機關第一
次勘測建物時始測繪，以當地政機關測繪之時並無使用執照僅有建造執照，地政機關係依照建造執照而測繪製成果圖，職是，應適用修正前或修正後之土地登記規則及地籍測量實施規則，應以「建造執照」之時間為準，經查，本件建照執照核准係在七十九年，故應適用修正前之土地登記規則及地籍測量實施規則，即以區分所有建物之共同使用部分︵包括當層樓電梯間、通道、走廊︶於辦理建物所有權第一次登記時有可能分別併入個區分所有人之區分所有主建物範圍內；且在七十八年至八十三年間預售屋房地買賣之交易慣例，亦確有將當層樓電梯間之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內，而計入使用面積，是被告將當層樓電梯間登記為主建物面積之一部分，尚屬有據。
⑵按依當時預售屋房地產買賣之交易慣例，主建物面積即為使用面積，被告並
無施用詐術可言，且被告廣告平面圖並未表示「使用面積」即為「室內面積，且兩造契約第二條第一款已將一般人均認為是室內面積之陽台平台另獨立於室內之外而規定，則廣告上之「使用面積」尚難與「室內面積」等視。而被告於契約中以將房屋面積明定包括室內、陽台平台、走道、門廳、樓梯間、電梯間及其他公共設施等，應不致有誤認情形，且兩造契約並未約定室內面積之評數，則被告所交付之建物面積及公共面積總計既與契約相符，即無面積減少之瑕疵可言。足見上開判決亦 審認本件系爭「使用面積」，並非專指「室內面積」而言甚明。
３有關本件原告所主張系爭建物有樑柱侵入房屋內部甚多至室內使用面積減少、
排水管線全部外露於建物外部安全堪慮等瑕疵並提出照片多幀為證乙節，按該判決亦指出：「本院於八十七七月七日履勘系爭建物時，發現上揭瑕疵有非屬實，有已修補．．．．但此類之瑕疵尚屬可修繕，縱或無法修補，亦僅是減少其價值之瑕疵，難謂重大瑕疵而以足解除契約，有勘驗筆錄乙件附卷可參。」況本件系爭建物經 鈞院八十七年七月廿八日至現場勘驗亦未指出系爭建物並無原告所指之瑕疵，足見原告所指建物瑕疵之情並非全然屬實，且依上開判決本件原告所指之瑕疵亦難謂為重大瑕疵而足堪解除契約，原告就此主張解約乙節，實不足採。又按本件係屬住宅大廈，倘若樑柱與ＲＣ牆同厚度，則整體住戶之安全將置於何處？依前揭契約第八條第一項之約定，此樑柱係屬房屋之重要結構，又豈容渠之要求或自行變更，被告不能以順原告之心，而罔大多數住戶之安全於不顧是，況被告係依約興建，並無違約可言。
４另有關本件原告質疑系爭建物之地下二層至地下七層變更為商場乙節，該判決
亦認定如下：「據被告所辯該商場處並非原告及住戶之公共設施部份，係另有獨立產權，現為訴外人宏錦光公司所有，該公司利用其產權之行為，被告無能干預，並提出宏錦光公司所有地下室權狀為證，勘可採信。」是本件原告以上揭情事為由請求返還價金，實無可採。
原告所主張被告違約變更樓層、增加戶數，不外乎係依據廣告物，惟廣告仍係
要約之引誘，非契約之內容，於與本件事實相同之鈞院八十七年重訴字第四七九號及八十六年訴字第四四八八號判決中認定：
１「．．．本件原告彭玉祥與被告係於其前之八十年八月廿三日即簽訂契約，
自無消費者保護法之適用，尚難謂廣告為被告應負之義務內容。又兩造﹃房屋預訂買賣契約書﹄第十八條︵一︶明載：﹃本約之附件為本約之一部分，與本約具同等效力﹄，本件契約後附之附件︵一︶至︵五︶並未記載﹃七棟廿二層觀景大樓，五百二十戶﹄，而廣告係招徠、吸引顧客之注意，於法律上僅具有要約引誘之性質，本件原告彭玉祥既未舉證證明廣告內容即為兩造約定之契約內容，故兩造間仍應以書面契約及言詞約定為規範基準」。
２另兩造契約第八條第四項之約定係有拘束雙方之效力，且原告已同意被告增
加樓層數，自不得再依據被告增建樓層指稱系爭建物有減少價值之重大瑕疵，前揭二判決亦認定：「惟查﹃房屋預定買賣契約書﹄第八條︵三︶業已約定：﹃甲方︵按指買受人︶同意乙方得在法令許可下變更本大樓樓層數，但甲方所承購房屋之樓層、高度及總價款均因本大樓樓層數增建而變更﹄等語，可知原告彭玉祥業已事先同意被告在法令許可下變更樓層數，自不容原告彭玉祥事後翻悔；被告既係經主管機關台北縣政府工務局核准變更增加樓層數，而樓層數之增加確會增加公共設施使用之頻率，同步減少每一住戶對於公共設施使用之機會，及影響整體居住環境及品質，惟此既於原告彭玉祥簽訂買賣契約時所同意，其應可得而知系爭建物有增加樓層數之變動情況，自不得再指稱被告此舉為減少價值之重大瑕疵」。
３另原告主張系爭房屋之建築物成果圖發現走道係附屬在使用面積內，使原告
之室內面積大幅縮小云云，惟查，原告主張係對「使用面積」之誤解。又前揭二判決亦認為廣告僅具要約引誘之性質，是廣告上所載之「使用面積」非契約之內容，且「使用面積」不等於「室內面積」，前揭二判決更進一步指出：「另按當層樓、電梯間及走道應分攤之面積，係在申請建物所有權，地政機關於第一次勘測建物時所測繪，於地政機關測繪時並無使用執照，而僅有建造執照作為依憑製成果圖，是故究應適用修正前抑修正後之土地登記規則及地籍測量實施規則，自應以﹃建造執照﹄核准之時間為準。經查本件建造執照核准之時間係七十九年五月八日，此有原告提出之台北縣政府工務局柒玖漁建字第伍捌陸號建造執照一份附卷可參，參酌前開說明，應適用修正前之土地登記規則及地籍測量實施規則，依修正前土地登記規則第六十九條、第七十二條等規定，區分所有建物之共同使用部分︵如當層樓之電梯間或樓梯間、通道、走廊︶於辦理建物所有權第一次登記時，有可能分別併入各區分所有人之區分所有主建物範圍內，而非單獨另編建號登記。故原告所指上開當層樓之共同使用部分︵即俗稱小公︶亦屬﹃公共面積﹄，不應計入使用面積云云，尚非可採。」４又原告主張系爭房屋之管線以明管設置在外，有瑕疵給付云云，惟於前揭八
十六年度訴字第四四八五號判決認定：「就系爭大樓內之電梯間部分管線外露之問題：緣於兩造就電梯間之設施並未約定，則縱有管線外露之情事，是否即得謂被告違反約定，尚乏實據；且管線外露是否即有致系爭房屋有﹃滅失減少價值﹄及﹃滅失或減少通常效用﹄之瑕疵，原告彭王祥亦未舉證以明，亦難採信」。
５原告主張被告將地下室變更為購物商場分租分售圖利，使得上開土地地坪變
更被告所有云云，顯係原告誤會，前揭二判決已認定：「至原告指摘被告將系爭建物之地下二層至七層變更為商場云云，惟查地下二層至七層建物另有獨立之所有權，為訴外人宏錦光公司所有，非屬原告及其他住戶之公共設施之情，此有宏錦光公司之建物所有權狀多紙在卷足憑，該公司就該建物作商業用途，尚非被告所得干預。故原告彭玉祥指此為房屋之瑕疵之一，洵非正當。」綜上，本件原告所主張之瑕疵尚非具有減少價值及契約預定效用之重大瑕疵，而
足致得解約，是原告以本件起訴狀繕本送達為解除契約之意思表示，依法請求回復原狀返還價金及遲延利息，即有未合，實無理由。
三、證據：提出
1 台灣高等法院八十六年上字第一七八四號民事判決。
2 宏錦光公司所有地下室權狀。
3 本院八十七年訴字第七０三號民事判決。
4 本院八十七年重訴字第四七九號民事判決。
5 本院八十六年訴字第四四八八號民事判決。
6 中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十三年七月十四日 (83)建投全聯字第1359號函。
7 同右聯合會 (84)建投全聯字第一三八二號函。
8 同右聯合會(84)建投全聯字第一五一八號函。
9 同右聯合會(84)建投全聯字第一八七九號函。10士林地方法院八十三年自字第七九號刑事判決。
11最高法院八十六年度台上字第三○八六號民事判決。
12鈞院八十五年度訴字第三三一四號民事判決。
13最高法院八十五年台上字第九五三號民事判決。
14台灣高等法院八十四年度上字第八一三號民事判決。
15台灣高等法院八十六年度上字第五四三號民事判決。
16最高法院八十六年度台上字第一六四二號民事判決。
17台灣高等法院八十四年度上更(一)字第三二四號民事判決。
18台灣高等法院八十六年度上字第一七八四號判決。
19鈞院八十七年度訴字第二六九號民事判決影本。
20平面圖影本。（已上各乙份，均為影本）
理 由
一、原告起訴主張其於八十年九月七日與被告公司簽定買賣契約，約定購買被告公司所推出坐落於台北縣汐止市○○段社后頂小段三二０、三二一等地號「日月光中心」住宅大樓Ａ型貳號六樓及編號第七六號停車位，並依約繳納價金一百九十四萬元、稅金及代書費十五萬五千元、瓦斯管線三萬元共二百零七萬五千元。詎被告公司未依兩造契約約定興建房屋，在規格、品質等方面，與訂約時之約定事項、所交付之平面圖、廣告圖諸多不符，其建築管線竟以明管設置在外，影響安全及美觀；柱子侵入屋內甚，多影響美觀格局、室內坪數及住宅品質；浴室隔局、廁所抽水馬桶位置、洗臉台顯與平面圖不符；未依約定於八十四年十二月三十一日完工；已完成房屋變稱被告最近推出「香港半山文化」廣告圖冊所載，與原設計圖之建築設計迴異；增建多棟辦公大樓，花園綠地已被辦公大樓取代；妻幢二五層大樓嚴重影響地層穩固及房屋結構，有廣告詐欺之嫌；走道竟附屬在使用面積內，使院告之室內面積大幅縮小；花園地地建成辦公大樓及地下購物商場分租圖地，使上開土地地坪變成被告所有等瑕疵，為此，依民法第三百五十九條規定及消費者保護法規定，請求被告給付原告二百零七萬五千元，及自八十六年一月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告則以伊原先規劃之「日月光中心」大樓固為七棟二十二層之觀景大樓，原聲請之建造執照亦載明為地上二十二層七棟五百二十戶，嗣發現「日月光中心」大樓得以建造之樓層數為二十五層，為迎合市場需求，遂聲請變更登記，再以變更後之小坪數格局房屋推出案銷售，並在與原告簽訂之系爭房屋預定買賣契約書八條第四項中約明「甲方︵即原告︶同意乙方︵被告︶得在法令許可下變更本大樓樓層數，但甲方所承購之房屋之樓層、高度及總價款均不因本大樓樓層數增建而變更」，則被告在法令許可之範圍內，申請增建大樓層數後得以增建，對原告之權益不生影響。再者，兩造係於八十年八月二十三日即簽訂系爭房地及停車位之預定買賣契約書，在公平交易法及消費者保護法施行前，被告就該「日月光中心」大樓所提供之廣告僅係要約之引誘，而非房地預定買賣契約內容一部分，房屋預定買賣契約書第八條（四）項約定亦難依消費者保護法規定解為違反平等互惠原則而無效；又觀諸被告所提供之廣告圖冊，僅記載系爭房屋之「使用面積」為二十七點六坪，並未約明或強調「使用面積」即為「室內面積」，且伊於系爭房屋預定買賣契約書中已將系爭房屋之面積明定包括室內、陽台平台、走道、門廳、樓梯間、電梯間及其他公共設施等共同使用部分，且與交易習慣不悖，斷無使原告誤認廣告平面圖上「使用面積」即為「室內面積」之虞，而所謂使用面積亦包括小公面積在內，並無面積不足之情況；至於系爭房屋之大樑屬於屋內之重要結構，依系爭房屋預定買賣契約書第八條第一項之約定「甲方︵原告︶不得對本房屋之結構，外觀及公共設施要求變更‧‧‧。」且系爭房屋均係依建築法規整體安全結構所設計建築，亦與平面圖、廣告平面圖相符，況該公共設施並非本件契約之要素，原告實無以此為本件爭點之理由；系爭房屋大樓地下二層至七層為宏錦光公司所有，並非原告所購房屋之公共設施，宏錦光公司將之設置為日月光國際傢飾展示營業場所，被告並無將系爭房屋公共設施變更為賣場之情事；衛浴設備部分，與當初簽訂房屋預定買賣契約書之內容並無不同；施工期部分，依系爭房屋預定買賣契約第七條約定，本件大樓建築工程，預定於八十一年元月開工，自開工日起算計壹仟貳佰個工作天完成︵不含公共設施︶，而所謂完工，係以工務機關核發使用執照日為準，所謂工作天，係以中央氣象局所統計公佈之工作天為準，職是，計算工作天尚須扣除非工作天之下雨天、例假日、國定假日、民俗假期、雙方同意變更房屋設計因而延誤之日數始得精確計算，被告既已於八十五年七月八日取得使用執照，實無逾期完工可言。從而，原告所主張之瑕疵尚非具有減少價值及契約預定效用之重大瑕疵，而足致得解約，是原告自無理由解除契約請求返還價金等語，資為抗辯。
三、按物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定應負擔保之責者，買受人得請求減少價金；買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物交付後六個月間，不行使而消滅，民法第三百五十四條、第三百五十九條及第三百六十五條定有明文。又同法第二百五十九條有契約解除時當事人雙方回復原狀之之義務之規定。
本件原告主張其於八十年九月七日向被告購買系爭房地及停車位，並繳付二百零七萬五千元（價金為一百九十四萬元）等情，業經其提出土地預定買賣契約書及房屋預定買賣契約書等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實，是原告本於解除契約回復原狀而請求返還已付之價金，則本件首應審酌者係系爭房屋是否確實具有減少價值及契約預定效用之重大瑕疵，且無補正之可能而得解除契約。
四、茲將原告主張之瑕疵分述如下：㈠被告擅將系爭建物大樓由二十二層變更為二十五層：
１系爭買賣契約之標的物，係坐落於台北縣○○鎮○○段社后頂小段三二○、三
二一等地號「日月光中心」住宅大樓Ａ型二號六樓及第七六號停車位及其土地應有部分，而房屋面積二十七點六坪︵包括室內、陽台、平台及公共設施︶，及停車位乙位，編號為七六號，是觀乎本件契約有關系爭房屋係以其坐落位置、坪數、使用建材、設備及買賣價金等為主要內容，契約本文內並無約定系爭大樓之樓層數。契約附件（一）至（五）亦無「七棟二十二層觀景大樓五百二十戶之記載」。縱如原告所稱被告於廣告上記載「七棟二十二層觀景大樓」。惟查消費者保護法係在八十三年一月十一日公布，而兩造早於在八十年九月七日即簽訂系爭房屋及土地預定買賣契約書，依消費者保護法施行細則第四十二條規定：「本法對本法施行前已流通進入市場之商品或以提供服務不適用之。」，是消費者保護法並無溯及既往之效力，則系爭買賣契約於簽訂當時消費者保護法尚未施行，則本件自無適用消費者保護法之餘地，原告自不得引消費者保護法第二十二條規定，謂該廣告當然屬系爭房地買賣契約之一部。是買賣前之出售廣告及說明書，標明設計師之大作，僅為要約之引誘，乃在引誘他人向其為要約之意思表示，如後未將之列為契約之一部，則認為該等廣告圖冊之內容僅有供作參考之價值，自未發生發生法律上之效果。原告既未能舉證證明該等廣告圖說業經兩造約定為本件契約之內容，則兩造間權利義務仍應以房地預定買賣契約書為準。
２依「房屋預定買賣契約書」第六條約定：「本大樓施工標準係按臺北縣政府工
務局核准之設計圖說及本約附件（五）建材設備說明書之內容，由乙方（即被告）全權負責建造：：：」，可知依契約約定被告應按經臺北縣政府工務局核准之設計圖說予以建造。兩造於八十年九月七日簽訂契約，當時被告獲臺北縣政府工務局核准之建造執照係記載：建築地點為臺北縣○○鎮○○段社后頂小段一二二、一二二─三二、一二二─六二、一二三─一、一二三─二一、一二
四、一二四─七、一二四─八、一二四─九、一二四─五０、一二四─五五、三二０、三二一等地號，地上二十二層七座伍佰貳拾戶、地下十一層，為兩造所不爭，則依兩造契約第六條約定，被告本應依簽定契約當時臺北縣政府工務局所核准之建造執照圖說施工建造。惟兩造復於房屋預定買賣契約書」第八條
（四）約定：「甲方（即買受人）同意乙方得在法令許可下變更本大樓樓層數，但甲方所承購房屋之樓層、高度及總價款均不因本大樓樓層數增建而變更」，則原告已於買賣契約第八條（三）約定，同意被告在法令許可下變更樓層數。被告其後向臺北縣政府工務局申請變更建造執照，於八十年十一月二日獲准變更增加基地同小段一二二─五五、一二二─六一二筆地號，建物層數增加為地下十三層、地上二十五層，建物高度增加為七五‧八０公尺，戶數增加為七八六戶，則被告既係經主管機關臺北縣政府工務局核准變更增加樓層數，原告於簽定系爭買賣契約時已經同意被告可於法令許可之範圍內變更系爭大樓之樓層數，則被告自得於主管機關臺北縣政府工務局核准變更法令許可之範圍內變更建築樓層數及戶數。至大樓戶數增加固然多少會影響公共設施之使用頻率及整體居住環境，具有減少其價值之瑕疵，但原告在購買當時已可預期，已如前述，又未於契約再為預定效用，則難以再指稱系爭房屋即具有減少價值及契約預定效用之重大瑕疵，而據此解除契約。
３原告雖稱兩造契約第八條（三）項違反定型化契約平等互惠原則之規定應為無
效等語。惟如前述，原告無由於簽訂系爭買賣契約後，復援引公布施行在後之消費者保護法第十二條第一款規定主張房屋預定買賣契約書第八條第（三）項規定違反平等互惠原則主張該條款無效，應認兩造契約條款第八條（三）項仍然有效，有拘束兩造當事人之效力。原告再稱上開條款違反誠實信用原則，按誠實信用原則，係斟酌各該事件的特別情形，較量雙方當事人彼此之利益，務使在法律關係上公平妥當的一種法律原則，誠信原則的適用即為正義觀念的具體化。兩造預定買賣契約書第八條（三）（四）項約定，原告同意被告在法令許可範圍內為變更設計及變更大樓樓層數。是被告如欲變更設計或變更樓層數必須在法令變更範圍內，方得為變更。系爭大樓因增加樓層及戶數，已經主管機關臺北縣政府工務局同意變更設計，應認就本件而言兩造契約第八條第（三）（四）項約定，尚與誠實信用原則無違。
４原告所主張：「電梯及各項公共設施的使用率增加15%」，「土地持分13.64%
損失率」，乃據系爭大樓層數增加三層而為推測，復未舉證以實其說，況且原告既已如前所述之事先同意被在法令許可下變更樓層數，自不容原告事後翻悔，再以增加樓層數有何損失為由，主張解除契約。
㈡系爭建物樑柱侵入室內太多高於契約附圖所示；浴室建材與契約不符，陳設位置
有異；管線外露影響美觀及、安全，陽台所貼磁磚與契約不符，均未達契約預定效用：
１原告主張系爭建物有室內樑柱過於巨大、管線外露一節，提出照片為證，復經
本院於八十七年七月二十八日至現場堪驗：「水管、污水處理、瓦斯管都是明白設置於廚房、陽台對出之牆壁外部，如原告所提告照片，客廳柱子侵入室內，長八八，寬六０，房間長三二０、寬二六三（公分）：：主臥室陽台外的牆壁有水管、污水管，陽台沒有花台：」，並製有履勘筆錄附卷可按，是原告此部分事實之主張堪信為真。惟查，原告不得對系爭建物之結構、外觀及公共設施等要求變更，此觀之房屋預定買賣契約書第八條第一項約定即明，是被告就樑柱、管線之設置不得要求變更。又前揭契約書並未約定建築管線應以暗管設置，被告採用明管方式尚無違反契約約定情事。另原告主張樑柱侵入室內未能安置床鋪及管線外露影響安全等事實亦均未舉證以明其說，此部分未達契約預定效用之主張不足為採。
２本件衛浴設備，主浴室係採和成牌阿爾卑斯系列MARKⅡ全套衛浴設備，副浴室
係採和成牌阿爾卑斯系列MARKⅠ全套衛浴設備，為原告所不爭執，與房屋預定買賣契約書之內容並無不同。
３浴室內設備之位置雖未與契約附圖所示一致，陽台所貼磁磚固與契約約定建材
不同，然被告迄未證明此部分瑕疵何以未能達到本件買賣契約所預定之效用。又縱認有減少契約預定之效用，但其就購買系爭建物居住之契約目的與效用而言，應無關重要，原告此項主張亦屬無據。
㈢按當層樓、電梯間及走道應分攤之面積，係在申請建物所有權，地政機關第一次
勘測建物時始測繪，當地政機關測繪之時並無使用執照，僅有建造執照，地政機關係依照建造執照而測量繪製成果圖，職是，應適用修正前或修正後之土地登記規則及地籍測量實施規則，應以「建造執照」之時間為準。經查，本件契約係訂立於八十年九月七日，按修正前土地登記規則規第六十九條、第七十二條規定「建物屬區分所有者，其共同使用部分，於申請建物所有權第一次勘測時，除有特殊情形者外，應測繪於各區分所有建物之內」「區分所有建物之共同使用部分未能依第六十九條第一項規定辦理，得另建號，單獨登記，並依左列規定辦理：一、同一建物所屬各種共同使用部分，應視各區分所有權人實際使用情形，分別合併，另編建號，單獨登記為各相關區分所有權人共有，但部分區分所有權人不需使用該共同使用部分者，得予除外」。是以區分所有建物之共同使用部分於辦理建物所有權第一次登記時有可能分別併入各區分所有人之區分所有主建物範圍內，如：當層之電樓梯間、通道、走廊；亦有可能單獨編立建號，登記為各相關區分所有權人共有，成為共有之情形，如：配電室、機械房、蓄水池、水箱、空調室等。而「走道」係屬區分所有建物之共同使用部分，在七十八年至八十三年間預售屋房地產買賣之交易慣例，確有將走道之分擔面積一併計入測繪於各區分所有建物之內，而計入使用面積，此亦有被告提出之中華民國建築投資商業同業公會全國聯合會八十三年七月十四日 (83)建投全聯字第一三五九號及八十三年十二月一日 (83)建投全聯字第一三八二號函、八十四年七月十日 (84)建投全聯字第一八七九號函可稽。因此被告將走道登記為主建物面積之一部分，尚屬有據，而依當時預售屋房地產買賣之交易慣例，主建物面積即為使用面積。
㈣被告廣告平面並未表示「使用面積」即為「室內面積」，有平面圖一份在卷可稽
，而兩造契約第二條第一款已明定：「本房屋面積包括室內、陽台平台、走道、門廳、樓梯間、電梯間、變電室、機械房、防空避難室、屋頂突出物、地下室蓄水池、公共設施等共同使用部分，其正確面積以地政機關複丈並登記完竣之面積為準，如有誤差於不超過百分之壹範圍內雙方同意不增減買賣價金，但超過百分之壹時，雙方同意按售價之平均單價相互補貼價款」。已將一般人均認為是室內面積之陽台平台另獨立於室內之外而規定，如謂平面圖上之「使用面積」即指契約中之「室內面積」，則契約中「陽台平台」又何必獨立於室內之外另為規定，故廣告平面圖上之「使用面積」尚難與「室內面積」等視。而被告於契約中已將房屋面積明定包括室內、陽台平台、走道、門廳、樓梯間、電梯間及其他公共設施等共同使用部分，已不致使原告誤認廣告平面圖上「使用面積」即為「室內面積」，尚應包括其他原告所購房屋所在該棟建物共同使用部分之面積至明。故原告主張「走道」竟列入使用面積，使其室內面積大幅縮小云云亦不所據而不足採。
㈤另原告質疑系爭建物之地下二層至地下七層變更為商場乙節，據被告所辯該商場
處並非原告及住戶之公共設施部份，係另有獨立產權，現為訴外人宏錦光公司所有，該公司利用其產權之行為，被告無能干預，並提出宏錦光公司所有地下室權狀為證，堪可採信。原告以上揭情事為由請求返還價金，亦無可採。
㈥本件契約有關系爭房屋係以其坐落位置、坪數、使用建材、設備及買賣價金等為
主要內容，已如前述，是關於依契約約定期限完工一節應屬於給付遲延與否，尚難以延期完工遽認構成瑕疵給付，原告主張被告未於八十四年十二月三十一日完工屬瑕疵云云，容有誤會。另查，被告於八十五年七月八日取得使用執照，為兩造所不爭，依兩造房屋預定買賣契約第七條雖約定，自開工日起算計一千二百個工作天完成（不含公共設施），但所謂完工，係以工務機關核發使用執照日為準，所謂工作天，係以中央氣象局所統計公佈之工作天為準，職是，計算工作天尚須扣除非工作天之下雨天、例假日、國定假日、民俗假期、雙方同意變更房屋設計因而延誤之日數始得精確計算︵最高法院七十年度台上字第三四七五號判決及司法院第一廳研究意見亦採此旨︶，即工作天之認定，除當事人有約定，應依其約定辦理外，應斟酌工作內容、當地社會觀念、工人實際上得工作情形等計算之。本件依房屋預定買賣契約第七條約定乃預定於八十一年元月開工，迄八十五年七月八日取得使用執照，為一六四九個日曆天，扣除星期日二八七天，為一三六二天，如再扣除其他國定價日及雨天，應無逾上開所約定之一千二百個工作天，是原告謂已逾完工期限云云，亦無法採。
㈦「日月光中心住宅大樓」之花園綠地並未為多棟六、七層之辦公大樓所取代，蓋
花園綠地係位於中庭花園，而中庭花園位於地下層之正上方，而地下層係延斜坡興建，由下往上看未能看到中庭花園，致使原告有所誤會，且該中庭花園均已植裁花苗綠樹，被告並無違約可言。
㈧有關原告所引「香港太古城台北再版」圖說為其主張之依據，而罔雙方契約之約
定，實有本末倒置之嫌。按兩造所簽訂者係預售屋買賣，雙方並未約定所建房屋應與香港太古城相同，被告所交付者既符合契約所附平面圖，亦符合廣告圖冊之平面圖說，即無違約可言。
五、綜上所述，原告主張系爭房屋有樓層戶數增加等瑕疵，具有減少其價值之瑕疵、減少通常效用及契約預定效用之瑕疵，為不可採。系爭房屋亦無與兩造契約不符之處。而兩造簽定系爭預定房地買賣契約當時，消費者保護法尚未施行。從而，原告依民法第三百五十九條請求解除契約，及依民法第二百五十有條及消費者保護法主張系爭契約無效，請求被告給付二百零七萬五千元及自八十六年一月二十八日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告既受敗訴判決，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
六、因本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所為之舉證，於本件判決結果不生影響，自無庸再予一一審酌，附此敘明。
七、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條之規定，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十一 日
民事第一庭法 官 許純芳右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 十一 日
法院書記官 劉碧輝