臺灣臺北地方法院民事判決 八十七年度訴字第三五六八號
原 告 甲○○訴訟代理人 賴重堯律師 住台北市○○○路○段○○○號十五樓之三被 告 乙○○ 住台北縣新店市○○路○段○○號訴訟代理人 許士宦律師
許啟龍律師複代理人 周良貞律師右當事人間請求返還無權佔有土地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：被告應將坐落台北縣新店市○○段○○○○號上如附圖著色所示磚造一、二樓建物乙幢（門牌號碼：台北縣新店市○○路○段○○號）全部拆除，並將土地三三．○六平方公尺返還原告及其他共有人；並自本訴狀繕本送達對造之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告及其他共有人以新台幣（以下同）八千四百一十一元計算之損害賠償金。並請准予提供擔保，宣告假執行。
二、陳述：
(一)、查系爭之六○五地號土地，係原告及訴外人汪瑜所共有，權利範圍各二分之一
，此有前呈土地登記謄本乙件（見原證：一）在卷可按。詎被告乙○○毫無任何正當權源，竟無權占有上述地號內土地面積三三．○六平方公尺，搭蓋磚造
一、二樓建物乙幢。所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。又無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念；業經最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例（見前呈原證：三）。被告無正當權源，竟佔用原告共有之土地，妨害其行使所有權，迭經催索，均置諸不理，拒不拆除返還土地，妨害原告權益至鉅，原告自得本於所有權及共有權之作用，請求其除去妨害，返還土地並賠償損害。爰基於所有人之物上請求權（民法第七百六十七條）及共有人請求權之行使（民法第八百二十一條）、不當得利（民法第一百七十九條）之法律關係，訴請被告拆屋還地並賠償損害。
(二)、本件損害金之計算，詳列於后：数申報地價總價額（見前呈原證：二）：一、○○九、四二○元(計算式如下：
30,533元×33.06 = 1,009,420元)。每年可得請求相當於租金之損害金：
一○○、九四二元 (計算式如下：1,009,420元×10/100 = 100,942元（元以下不計）仸每月可得請求相當於租金之損害金：八、四一一元 (計算式如下：
100,942 元 × 1/12 = 8,411 元（元以下不計）。
(三)、對被告答辯之陳述：
１、系爭之六○五地號土地，原告及共有人汪瑜係向訴外人李芳美所購，均已登記完畢；此有土地登記謄本、土地所有權狀、土地增值稅繳款書暨免稅證明書及買賣所有權移轉契約書各乙件（見前呈原證：四）附卷可稽。按土地法第四十三條明定：「依本法所為之登記，有絕對效力。」系爭之六０五地號土地，原告及共有人汪瑜係向訴外人李芳美所購，並非逕自祭祀公業劉秉盛移轉而來，依前揭法條之規定，原告及共有人汪瑜業已取得所有權，依物權之對世效力，自得排除第三人之侵害。足證被告主張原告買受系爭土地為無效云云，尚非可採。
２、祭祀公業法律上之性質為公同共有，迭經最高法院十八年上字第一四七三號、十九年上字第一八八五號、三十一年上字第一四九號、四十年台上字第九九八號著有判例。（原證：十二）又民法第八百二十八條第二項明定：公同共有物之處分，應得公同共有人全體之同意。又最高法院三十九年台上字第三六四號判例認為，台灣關於祭祀公業之制度僅係某死者後裔公同共有祀產之總稱，無權利能力；而不承認其為法人，據此判例意旨，祭祀公業土地之權利主體應為全體公同共有人，即全體派下，土地登記依理自亦應以全體派下為所有權人；（見：原證二十）祭祀公業管理人依法並無處分權。又最高法院六十年度台抗字第六三號民事裁定要旨揭櫫：「民法第八百二十八條規定公同共有物之處分及其他之權利行使應得公同共有人全體之同意，立法意旨，在保護公同共有人全體之利益，所謂其他權利之行使，當指使用收益或設定負擔等而言：：：」（原證：十三；刊載：司法院公報第十三卷第十期第一八頁）又最高法院六十二年度第二次民事庭會議決議揭櫫：「公同共有物之處分及其他權利之行使，依法應得公同共有人全體之同意，：：：」（原證十四；刊載：最高法院法律叢書編輯委員會印行中華民國六十一年至六十八年最高法院民、刑事庭會議決議錄類編第四六頁）又依祭祀公業土地清理要點第十九點規定：「祭祀公業土地之處分或設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理，但規約另有規定者，不在此限。」祭祀公業之不動產，應認為屬於全體派下員公同共有。是以祭祀公業土地，除已依法成立財團法人者，得依民法有關公同共有之規定，公同共有人之權利及於公同共有物之全部（民法八二七條二項），故公同共有物之處分，及其他權利之行使，得公同共有人全體之同意（民法八二八條二項）。所謂處分，係包括事實上之處分（如毀棄、變更）及法律上之處分（出讓與設定其他物權）。所謂其他權利之行使，係指處分權以外之其他權利而言，例如就公同共有物之管理、使用及收益是。」（見前呈原證：二十三）公同共有物之出租行為，係權利之行使行為，揆諸前揭最高法院民事裁定要旨及民事庭決議涛所示，闡述綦詳；其出租行為應得公同共有人全體之同意，否則無效；被告既無從證明業經祭祀公業劉秉盛派下員全體之同意，而前揭所謂之「地基稅受取簿」，並未載明：出租人為「祭祀公業劉秉盛」名義，徒憑派下員之一劉宗開具名、內容不實之字據乙紙（見：被證二），資為其承租系爭土地租賃關係之證明，自不足採信。
３、依被告庭呈之所謂：「祭祀公業劉秉盛管理規約」第二十二條第六款之規定：公業不動產之出租、分割、合併、地目變更等事項，應經以委員、監事共同組織之聯席會之通過。（見：被證八）微論民國四十八年間，該祭祀公業尚未成立（後詳），兩造自無從訂立租賃契約；退一步言之，本件縱認派下員之一劉宗開曾立有前開之字據，惟查：上述規約所載，其出租行為未經委員、監事共同組織之聯席會之通過，依民法第八百二十八條第二項之規定，應屬無效。
４、次查系爭土地係原告及共有人汪瑜向訴外人李芳美所購，訴外人李芳美則經法院判決確定移轉登記完畢，始再轉售予原告及共有人汪瑜，均經登記完畢在案；原告及共有人汪瑜均係善意之第三人，信賴登記之公信力，始向訴外人李芳美購買，並經登記完畢；依土地法第四十三條之規定，具有絕對效力。被告主張：原告及共有人汪瑜購買系爭土地行為無效云云，殊屬無稽。画又最高法院五十年台上字第九六號判例揭櫫：「依土地法所為之登記有絕對真實之信力，縱使債務人之處分有無效之原因，在債權人未提起塗銷登記之訴，並得有勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力。債權人殊難以該不動產之登記在實施查封以後為無效，認定第三人尚未取得所有權，並無足以排除強制執行之權利，而主張第三人執行異議之訴為無理由。」（原證：十五）系爭土地確係原告及共有人汪瑜所有，在提起塗銷登記之訴，並獲得有勝訴之確定判決以前，其登記仍不失其效力。被告抗辯：本件登記無效，原告無權訴請拆屋還地等語，尚非可採。
５、祭祀公業劉秉盛確於六十九年三月三十召開全體派下員大會，訂立規約，選任劉兆豐為管理人。七十四年二月十七日選任劉新國為管理人。八十四年十一月間選任劉義烈為管理人。此有台北縣新店鎮（市）公所六十九年五月八日六九北縣店民字第一四二五五號（見前呈原證：七）、同市七十四年七四北縣店民字第六九九三號（見前呈原證：八）及同市八十四年十一月二十三日八十四北縣店民字第六一四四六號（見前呈原證：九）函稿各乙件在卷可資佐證；民國四十八年間，祭祀公業劉秉盛既未依法成立，如何處分財產，將土地出租予其父劉永耶？且並無證據證明劉宗開為祭祀公業劉秉盛之管理人。
６、八十五年十一月九日祭祀公業劉秉盛第三屆管理委員會第六次聯席會議決議四、「民權段六○五、六四五地號被乙○○等人佔用，授權管理人依法處理。」亦有該會議紀錄（見前呈原證：十）附卷可按。該公業業於八十四年九月一日以新店郵局存證信函第一三七二號依法催告佔用人之一乙○○等返還無權占有土地在案。（見前呈原證：十一）
７、兩造確無不動產「租賃」關係或「不定期租賃」關係存在，均詳如前述。如本院審理結果，如猶認被告主張：兩造尚存不定期租賃關係存在，不無理由時，原告爰依民法第四百五十條第二項之規定，終止上述不定期租賃契約，並以「起訴狀」繕本送達對造時，為終止契約之意思表示，並以本件言詞辯論狀繕本送達對造時，再次為終止契約之意思表示。兩造確無不動產「租賃」關係或「不定期租賃」關係存在。被告乙○○確係無權占有系爭土地；其所執抗辯：已向前業主祭祀公業劉秉盛合法承租，依法享有優先承購權云云，均不足探信。
乙、被告方面：
一、聲明：
(一)、原告之訴駁回。
(二)、如為不利被告之判決，被告願供擔保，請准免為假執行。
二、陳述：
(一)、系爭土地之出租人係祭祀公業劉秉盛，與被告間確有土地租賃關係存在：
１、查本件系爭土地原屬祭祀公業劉秉盛所有，四十八年間即由被告之父劉永 向該公業承租建蓋房屋以供居住，租金繳至七十年四月間。被告之父於六十二年過世，被告繼承該租賃關係。依民法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。本件未訂立書面契約，屬於不定期限之租賃。
２、依臺北縣新店鎮公所中華民國六十八年六月十四日六八北縣店民字第九六二三-一號公告（見被證二十二號），其中祭祀公業劉秉盛（不動產）清冊部分，就系爭土地管理使用欄位中明白載明出租與高林金等九人（含被告之父劉永 ），可知，本件被告之父劉永 與祭祀公業劉秉盛間確有租賃關係存在。且依當時該公業所提出之不動產清冊（該公業大部分土地已出租他人）徵求異議，亦無派下員對於該公業將系爭土地出租他人提出異議，足見該公業確有權將土地出租與他人，此亦可由另案八十七年度訴字第二九二一號可稽。（見被證十三）原告所認本件該公業之管理人未得其他派下員之同意，而將土地出租與他人，係屬無權處分行為，惟依前述說明，原告對此顯有誤認。另原告援引該公業重新召開派下員大會後所訂之規約，認本件該公業出租行為不符程序，應認無效，原告援引六十九年重新訂定之規約，作為該公業於四十五年間出租與系爭土地與劉永 之規範，實有誤導本院之嫌。而依「地基稅收取簿（實係地租收據）（見被證二號）所載，四十八年至五十年間房屋建地（即本件大坪林段二十張小段二十三地號）之租金乃是由劉宗開來收取，而屋後之園地之租金，於五十三年時該公業當時之會計劉德立收取園租捌拾元整，而五十四年至七十年之園租由六十九年該公會重新召開派下員大會選出之財務委員劉金土收取園租壹仟參佰陸拾元整，此有地基收取簿可稽（見被證二號）可見雙方早已有合意成立土地租約之意思，否則該公業之財務委員怎會代表該公業來收取租金？而原告先否認劉宗開此人之存在，但見被告所提之事證皆證明確有劉宗開此人，且劉宗開亦當過該公業之管理人，甚至於六十九年重新召開大會時，劉宗開亦為大會之主席，而改口認劉宗開無權出租祭祀公業之土地，且原告從未提出如該公業未與被告之父存有租賃關係為何於六十九年重新召開派下員大會後，該公業仍派當時財務委員劉金土來收取租金？而被告因繼承其父劉永 對於祭祀公業劉秉盛之租賃關係，而與祭祀公業劉秉盛就本件地號仍有租賃關係，至為明顯。
(二)、祭祀公業劉秉盛至遲在民國（下同）三十五年時即已成立，原告主張祭祀公業
劉秉盛於民國六十九年始成立乙事，與事實不符。原告雖主張「１．祭祀公業劉秉盛確於六十九年三月三十日召開全體派下員大會，訂立規約，選任劉兆豐為管理人、２．七十四年二月十七日選任劉新園為管理人，３．八十四年十一月間選任劉義烈為管理人，是以，民國四十八年間，祭祀公業劉秉盛既未依法成立，又，如何處分財產．．．」云云，惟：
１、 依台灣省台北縣土地登記簿（見被證一號）及台北縣共有人名簿（被證十二號
）所載，祭祀公業劉秉盛（以下簡稱該公業）最遲於三十五年即已成立，其管理人為劉盛槍、劉宗水、劉軟綢、劉宗欽、劉子儀、劉火木、劉永雁、劉隆修等八人，且於三十六年七月一日完成登記（見被證十二），是以，上揭文書資料可證該公業至遲於三十五年時即已成立。
２、 另案中（八十七年度訴字第二九二一號調整租金事件，原告為劉秉盛祭祀公業
，管理人為劉義烈；被告為邵席珍、丁林佩聲、黃世華等）劉秉盛祭祀公業管理人劉義烈於起訴狀表明「一、-後四附表所參示之土地為祭祀公業劉秉盛（下稱本公業）所有（原證一）於民國四十八年五月間出租與訴外人丁治磐、何性聰及闕揚如等人，租賃期間即自民國四十七年九月起自六十二年九月止．．．」（見被證十三），且於另案所提之租約（見被證十四）亦明白記載：「立租賃合同，甲方為自力合作農場關係人何性聰、周兆英等；乙方為劉秉盛祭祀公業管理人劉子儀。一、乙方所有大坪林七張第五０一-二、五０一-九、五０八-
二、八二九、八四０、八四二、八四七等號土地．．．原係祭祀公產，於日據時代昭和十年一月十五日由祀產管理人劉宗欽．．．與祀產管理人劉軟綢．．．。三、甲方所承頂之土地承租權於民國四十四年（即昭和卅六年）九月屆滿，俟乙方重新申報變更管理人手續完成後於四十七年九月重訂此約．．．。
」。是以，依另案劉秉盛祭祀公業所表明之事實及提出之租約記載可知，劉秉盛祭祀公業應係於日據時代就已成立，惟因年代久遠，確切成立之資料找尋困難，但就前揭租約曾提之劉秉盛祭祀公業管理人劉宗欽、劉軟綢、劉子儀等皆與前述被證一台北縣土地登記簿、被證十二台北縣共有人名簿所載管理人中相符，準此，劉秉盛祭祀公業最早應可追溯至日據時代即已成立，而至遲至民國三十六年即有正式官方文書之管理人記載，而土地總登記依土地法第四十八條之規定須調查地籍，公布登記區及登記期限、接受文件、審查並公告、登記發給書狀並造冊，及同法第四十九條至第七十一條等規定觀之，辦理登記之機關，須為實質之審查，並非形式之審查，且上開土地登記謄本，係屬公務員職務上所載之公文書，依民事訴訟法第三百一十五條之規定，自應推定為真正，故可知劉秉盛祭祀公業應已於日據時代前即以已成立，原告主張劉秉盛祭祀公業於六十九年始成立乙事，實與事實不符。
３、 又依台北縣稅捐稽徵處地價稅繳款書（見被證十五）、台北縣稅捐稽徵處囑託
鄉鎮市公所代收移送法院滯納案件稅款收據（見被證十六）、台北縣稅捐稽徵處移送執行歷年各項欠稅提供票據分期繳納收據（見被證十七）、台北縣稅捐稽徵處田賦代金繳納通知單（見被證十八）、台北縣稅損稽徵處地價稅繳款書（見被證十九）、台北縣稅捐稽徵處地價稅繳款通知書（見被證二十）、台北市稅捐稽徵處田賦實物繳納通知書（見被證二十一）等資料記載，繳納義務人皆為劉秉盛祭祀公業，其管理人記載為劉宗水等八人，或劉盛槍等八人，或劉軟綢、或劉盛槍或劉宗開等，亦可見劉秉盛祭祀公業於六十九年前即已成立，否則怎會成為繳納名項稅款、田賦之主體？
４、 證人劉傳盛於本院訊問：祭祀公業在六十九年以前土地出租是否由劉宗開負責
，其證稱「是，六十九年以後是劉兆豐在負責」（詳八十八年四月二十八日言詞辯論筆錄），且可由台北縣稅捐稽徵處地價稅繳款書（見被證十五）、台北縣稅捐稽徵處囑託鄉鎮市公所代收移送法院滯納案件稅款收據（見被證十六）、台北縣稅捐稽徵處田賦代金繳納通知單（見被證十八）該公業之管理人皆記載為劉宗開，及以劉宗開為祭祀公業劉毅齋、劉肇蓮、劉世棠、劉同記、劉秉盛之代表人申請異議之公告（見被證二十二）及劉宗開為該公業六十九年召開派下員大會之主席，可見該公業確切於六十九年之前即已正式成立，但因該公業管理人死亡出缺未補，至宗親代表劉宗開被相選為該公業之代表，處理該公業事宜。
(三)、原告係惡意得系爭土地所有權：原告雖主張其係自訴外人李芳美處以買賣方式取得本件系爭土地所有權，並提出不動產買賣契約書及土地登記謄本為憑，然該不動產買賣契約書做成於八十七年八月十五日，即與李芳美取得系爭土地所有權之登記日期相同，又依原告另案所呈本件系爭土地之變更登記觀之，八十七年八月十五日李芳美以判決移轉變更登記為系爭土地權利人後，竟不到二週之時間（即八十七年八月二十六日），又以買賣為名變更登記權利人為原告，反於常情，其與李芳美間如有土地買賣關係，原告自應提出其買賣價金之支付流程以實其說。
(四)、本件仍有﹁買賣不破租賃﹂原則之適用：民法四百二十五條雖修正增列第二項，對於﹁買賣不破租賃﹂之原則加以限制，然該修正條文於民國︵下同︶八十九年五月五日方始生效，且依法律不溯及既往之適用原則，本件土地租賃既發生於民國四十多年間，自應適用現行民法規定，新修正之民法第四百二十五條第二項並無適用餘地，從而縱使原告係因買賣取得系爭土地所有權，然依「買賣不破租賃」之原則，被告仍係合法承租人，並非無權占有。且依土地法第一百零三條之規定，出租人不得隨意終止租約。
(五)、本件系爭土地之處分為無權處分：
１、 本件系爭土地既屬劉秉盛祭祀公業所有，故關於祭祀公業所有之土地，依民法
第八百二十八條第二項之規定，自應經全體派下員同意始得為有效之處分。而依劉秉盛祭祀公業八十年十一月二十四日第二屆第二次派下員大會修改之管理規約第三十一條規定，規約之修改，不動產之出賣，合建所得建物之讓與等事項，遵照派下員大會之決議辦法辦理 (見被證二十三)，而該祭祀公業在出賣及處分本件系爭土地之時根本未曾召開派下員大會並經決議處分之，故關於本件系爭土地之處分顯屬無權處分無疑。
２、 退步言之，縱依祭祀公業土地清點要點第十九條規定，祭祀公業土地之處分或
設定負擔，得依土地法第三十四條之一第五項規定辦理，而依土地法第三十四條之一第五項準用同條第一項之結果，本件系爭土地之處分至少亦應有共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意或應有部分合計超過三分之二者之同意方得行之。原告既未能舉證證明系爭土地之取得事先經劉秉盛祭祀公業派下員依前開人數或應有部分之比例同意為之，且被告亦否認有此事實，從而本件土地仍如前述，係屬無權處分，效力未定，原告之主張顯無理由。
理 由
一、原告起訴主張坐落台北縣新店市○○段○○○○號土地，係原告及第三人汪瑜於八十七年八月間向第三人李芳美所共同購買，並非逕自祭祀公業劉秉盛移轉而來，而系爭土地上如附圖著色部分面積三三．０六平方公尺為被告所無權占有，是原告及共有人汪瑜均係善意之第三人，信賴登記之公信力，始向第三人李芳美購買，並經登記完畢，依土地法第四十三條之規定，具有絕對效力，爰依民法第七百六十七條及同法第八百二十一條之規定，請求被告將占用如附圖著色部分土地止之建築物拆除，將土地返還原告及第三人汪瑜，並依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告給付自本訴狀繕本送達對造之翌日起至返還土地之日止，按月給付原告及其他共有人以八千四百十一元計算之損害賠償金等語。
二、被告則以系爭土地，重測前為台北市縣○○市○○段二十張小段二三─二號，而依台灣省台北縣土地登記簿所載原屬祭祀公業劉秉盛所有，於四十八年間即由第三人即被告之父劉永 向該祭祀公業承租系爭土地建築房屋，並繳交地租至七十年四月間，又依中華日報六十八年七月十六日星期一所刊登台北縣新店鎮公所公告（中華民國六十八年六月十四日六八北縣店民字第九六二三─一號）「主旨：為公告祭祀公業劉毅齋、劉肇蓮、劉世棠、劉同記、劉秉盛等五個公業派下系統圖、派下員名冊、不動產清冊等，徵求異議。依據：一、祭祀公業劉毅齋、劉肇蓮、劉世棠、劉同記、劉乘盛等派下員代表人劉宗開申請。二、台灣省政府令及台北縣政府函。公告事項：主旨所開列祭祀公業，除置產額不同外，其餘所屬派下員及慣例均相同，茲將該祭祀公業派下員系統圖、派下員名冊及各該祭祀公業不動產清冊：；」，其中就不動產清冊部分，就系爭土地管理使用欄位明白載明出租與高林金等九人，可知就系爭土地，祭祀公業劉秉盛與第三人劉永 確有租賃關係，而依民法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。劉永 與祭祀公業劉秉盛間之系爭土地租賃契約既未訂立書面契約，則依前開民法規定，自應屬不定期限之租賃無疑，被告繼承劉永 與祭祀公業劉秉盛間之租賃關係，再基於「買賣不破租賃」，被告對原告並非無權占有等語抗辯。
三、經查原告起訴主張系爭土地，係於八十七年八月間向第三人李芳美所共同購買，而系爭土地上如附圖著色部分面積三三．０六五平方公尺為被告所占有使用中之事實，業據原告提出與其陳述相符系爭土地登記謄本為證，並經本院履勘囑託台北縣新店市地政事務所測量屬實，亦製有勘驗筆錄及台北縣新店地政事務所八十七年十二月七日八七北縣店地二字第一四三七五號函附測量成果圖在卷可稽，且為被告所不爭執，是認原告該部分之主張堪信為真實。而系爭坐落台北縣新店市○○段○○○○號土地，重測前為新店市○○○段二十張小段二三─二地號，該地號係於五十三年間分割自同小段二十三地號，而該二十張小段二十三地號已於八十五年間辦理地籍圖重測時合併於同小段二十二地號內，此有台北縣新店地政事務所八十八年五月五日八八北縣店地一字第０五二四五號函新店市○○○段二十張小段二十三地號日據時期土地登記簿謄本，二十三、二十三─二地號光復後土地登記簿及實施電子處理作業前土地登記簿謄本，民權段六０五地號（重測前為大坪林段二十張小段二十三─二地號）實施電子作業後土地登記謄本及登記申請書暨附件等影本，附於與本件案情相似之本院八十七年度訴字第三七０三號卷可證，並為該案判決所認定，有被告提出之該案判決書在卷可稽。兩造爭執點在於被告是否有合法權源占有如附圖著色所示部分土地。
四、查系爭台北縣新店市○○段○○○○號土地，重測前為大坪段二十張小段二三─二號，依被告提出為原告所不爭執之台灣省台北縣土地登記簿所載原屬祭祀公業劉秉盛所有。被告主張其父劉永 於四十八年間，向該祭祀公業承租系爭土地建築房屋，嗣被告之父死亡，被告繼承，地租自四十八繳至七十年四月間，業據其提出祭祀公業劉秉盛派下員系統表及地基稅受取簿為證。原告雖否認該地基稅收取簿之真正，惟該收取簿上收取人即當時為祭祀公業劉秉盛管理人劉宗開之印文，與被告提出，為原告所不爭執之新店市公所七十五年十二月二十三日台北縣店民字第四三一四七號函 (被證七)上劉宗開之印文，大小及印跡互核相同。參以依被告提出為原告所不爭執之依中華日報六十八年七月十六日星期一所刊登台北縣新店鎮公所公告（中華民國六十八年六月十四日六八北縣店民字第九六二三─一號）「主旨：為公告祭祀公業劉毅齋、劉肇蓮、劉世棠、劉同記、劉秉盛等五個公業派下系統圖、派下員名冊、不動產清冊等，徵求異議。依據：一、祭祀公業劉毅齋、劉肇蓮、劉世棠、劉同記、劉乘盛等派下員代表人劉宗開申請。二、台灣省政府令及台北縣政府函。公告事項：主旨所開列祭祀公業，除置產額不同外，其餘所屬派下員及慣例均相同，茲將該祭祀公業派下員系統圖、派下員名冊及各該祭祀公業不動產清冊：；」，其中就不動產清冊部分，就系爭土地管理使用欄位明白載明出租與高林金等九人，系爭土地確有出租情事。系爭地基稅收取簿之形式及內容，應可認為真正。被告所為其父向祭祀公業劉秉盛承租系爭土地建屋之抗辯，應可信為真實。
五、次查依被告所提出，為原告所不爭執之台灣省台北縣土地登記簿（座落於大坪林段二十張小段貳陸地號）、台北縣共有人名簿所載，祭祀公業劉秉盛之管理人為劉盛槍、劉宗水、劉軟綢、劉宗欽、劉子儀、劉火木、劉永雁、劉隆修等八人，且於三十六年七月一日完成登記，又另案中（本院八十七年度訴字第二九二一號調整租金事件，原告為劉秉盛祭祀公業，管理人為劉義烈，被告為邵席珍、丁林佩聲、黃世華等），劉秉盛祭祀公業管理人劉義烈於起訴狀表明：「一、後四附表所參示之土地為祭祀公業劉秉盛（下稱本公業）所有於民國四十八年五月間出租與訴外人丁治磐、何性聰及闕揚如等人，租賃期間即自民國四十七年九月起自六十二年九月止；」，且於該案所提之租約亦明白記載：「立租賃合同，甲方為自力合作農場關係人何性聰、周兆英等；乙方為劉秉盛祭祀公業管理人劉子儀。
一、乙方所有大坪林七張第五０一─二、五０一─九、五０八─二、八二九、八四０、八四二、八四七等號土地…原係祭祀公產，於日據時代昭和十年一月十五日由祀產管理人劉宗欽…與祀產管理人劉軟綢等…三、甲方所承頂之土地承租權於民國四十四年（即昭和卅六年）九月屆滿，俟乙方重新申報變更管理人手續完，後於四十七年九月重訂此約…」，此有被告提出，亦為原告所不爭執之民事起訴狀及租約為證。是依此祭祀公業劉秉盛在該案起訴所表明之事實及提出之租約上記載，並前述台北縣土地登記簿、台北縣共有人名簿上所載 (前揭租約曾提之祭祀公業劉秉盛管理人劉宗欽、劉軟綢、劉子儀等皆與此台北縣土地登記簿、台北縣共有人名簿所載管理人中相符) ，祭祀公業劉秉盛最早應可追溯至日據時代即已成立，而至遲至三十六年即有正式官方文書之管理人記載。再依被告提出為原告所不爭執之台北縣稅捐稽徵處地價稅繳款書、台北縣稅捐稽徵處囑託鄉鎮市公所代收移送法院滯納案件稅款收據、台北縣稅捐稽徵處移送執行歷年各項欠稅提供票據分期繳納收據、台北縣稅捐稽徵處田賦代金繳納通知單、台北縣稅損稽徵處地價稅繳款書、台北縣稅捐稽徵處地價稅繳款通知書、台北市稅捐稽徵處田賦實物繳納通知書等資料記載，繳納義務人皆為劉秉盛祭祀公業，其管理人記載為劉宗水等八人，或劉盛槍等八人，或劉軟綢、或劉盛槍或劉宗開等，亦可見劉秉盛祭祀公業於六十九年前即已成立，否則怎會成為繳納名項稅款、田賦之主體？綜上所述，足認被告所辯祭祀公業劉乘盛至遲在三十五年時即已成立乙節，洵堪採信。而原告主張祭祀公業劉秉盛於六十九年始成立，不可採信。
六、再原告又主張並無證據證明劉宗開是祭祀公業劉秉盛之管理人。惟證人劉傳盛證述祭祀公業在六十九年以前土地出租是由劉宗開負責，六十九年以後是劉兆豐在負責（詳八十八年四月二十八日言詞辯論筆錄）。再參以前述台北縣稅捐稽徵處地價稅繳款書、台北縣稅捐稽徵處囑託鄉鎮市公所代收移送法院滯納案件稅款收據、台北縣稅捐稽徵處田賦代金繳納通知單該公業之管理人皆記載為劉宗開，及以劉宗開為祭祀公業劉毅齋、劉肇蓮、劉世棠、劉同記、劉秉盛之代表人申請異議之公告等情，劉宗開為祭祀公業劉秉盛之管理人，應屬無疑。另對於祭祀公業管理人是否有代表祭祀公業出租土地之權限，原告有所爭執。關於此問題，本院認為祭祀公業管理人依習慣就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限 (最高法院八十八年台上字第七五六號判決參照)。準此，祭祀公業劉秉盛管理人劉宗開有權限代表該祭祀公業出租系爭土地。原告以劉宗開未經全體公同共有人同意，及六十九年以後始訂立之祭祀公業劉秉盛管理規約限定管理人出租公業不動產出租之權限，否認管理人劉宗開出租系爭土地之效力，並不可採。
七、末按第民法四百二十五條雖修正增列第二項，對於「買賣不破租賃」之原則加以限制，然該修正條文於000年0月0日生效，惟依法律不溯及既往之適用原則，本件土地租賃發生於民國000年間，自應適用修正前民法規定，新修正之民法第四百二十五條第二項並無適用餘地。修正前民法第四百二十五條所稱之「第三人」，解釋上應包括更行受讓所有權之「第三人」在內，始能貫徹該規定保護承租人之目的。因此祭祀公業劉秉盛雖將系爭土地出賣予第三人李芳美，再由第三人李芳美出賣予原告及第三人汪瑜，租賃關係仍存在於被告與原告及第三人汪瑜之間。再依民法第四百二十二條規定，不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。被告與祭祀公業劉秉盛間之系爭土地租賃契約並未訂立書面契約，則依前開民法規定，自應屬不定期限之租賃無疑。而不定期限之基地租賃契約，應受土地法第一百零三條之限制，非有該條各款所列之事由之一，出租人不得隨意終止租約。原告未主張及舉證本件有任何符合土地法第一百條零三條所列各款事由，並無權終止租約，其表示終止租約，不生終止租約之效果。
八、綜上所述，被告抗辯兩造間對於系爭土地有租賃關係存在，其依據租賃關係占有系爭土地，並非無權占有等語，應可採信。從而原告主張被告無權占有系爭土地，本於物上請求權及不當得利之法律關係請求判決如訴之聲明所示，即無理由，應予駁回。又原告之訴既無理由，從而其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
九、因本案事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所用證據，與本件判斷之結果無關，不另論究，併此敘明。
十、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 十七 日
民事第一庭法 官 吳東都右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 十七 日
法院書記官 郭錦賢