臺灣臺北地方法院民事判決 八十七年度重訴字第一三六二號
原 告 國產實業建設股份有限公司法定代理人 己○○訴訟代理人 沈明達律師被 告 丁○○ 住台北市○○街○○○巷○○○號
甲○○ 住台北縣永和市○○街○○○巷○弄○○號丙○○ 住戊○○ 住乙○○ 住共 同訴訟代理人 王勝彥律師複代 理人 高麗華律師右當事人間請求拆屋還地事件，本院判決如左：
主 文被告應將坐落台北市○○區○○段二小段第四六地號土地上，如附圖所示乙部分面積
五．一四平方公尺及丙部分面積六十五．七三平方公尺之地上建物拆除，並將上開面積之土地返還原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁拾柒萬肆仟元或同面額之台北銀行可轉讓定期存單供擔保後得假執行；但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰壹拾壹萬玖仟柒佰元供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告等應將台北市○○區○○段二小段四八之五地號、四六地號之土地內如台北市大安地政事務所測量圖所示，四八之五地號面積六一．六九平方公尺、四六地號面積七○．八七平方公尺之地上建物即台北市○○街○○○巷○○○號之房屋拆除，並將上開土地返還原告。
（二）願提供擔保現金或相當之台北銀行可轉讓定期存單，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查台北市○○區○○段二小段四八之五地號、四六地號土地為原告所有，有土地登記簿謄本為證。被告等共有之台北市○○街○○○巷○○○號房屋占用原告所有上開土地，業經 鈞院囑託台北市大安地政事務所派員會同測量，有勘驗筆錄及土地複丈成果圖可稽。爰依民法第七百六十七條規定，訴請被告等返還。
（二）對被告抗辯之陳述：
１．被告提出之土地租賃合同、及租金收據影本，原告否認其真實，不能證明有權占有系爭土地，最高法院七十年度台上字第一○一八號、七十四年度台上字第二○二八號裁判要旨，及鈞院八十七年度訴字第第三七五九號判決，亦為相同之認定。
２．被告提出之基地租賃合同並未記載出租系爭土地，周罩亦無權代表祭祀公業周元榮出租系爭土地，被告既未能提出派下員合法授權周罩出租土地之證明，該基地租賃契約對原告不生效力。被告請調閱之 鈞院乙股八十七年度重訴字第一一五一號判決，已為相同之認定。退一步言之，該土地租賃合同第四條約定租賃期間自民國四十二年十月一日起拾個年，雙方洽議可以伸長再約。租期於民國五十二年九月三十日早已期滿，雙方未重新洽議租金、租期等租賃條件，再訂續約，不能適用民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約（參照最高法院三十七年上字第九四一八號判例），鈞院八十七年度訴字第三六○四號判決亦為相同之認定。被告亦應將系爭土地交還原告。
３．最高法院七十八年台上字第六八一號裁判要旨，係就印鑑證明申請人申請印鑑證明，經戶政事務所主辦人員核對身分資料，認定相符，將該申請書批示作為公文書使用，而成為公文書，並非所有私文書經主管機關收受，編入檔卷，即為公文書。故台北市政府工務局之資料內，周罩所立土地使用權證明書，並非公文書，且周罩於四十二年二日死亡，周松等於四十三年間申請建築執照所提出之該土地使用權證明書，年度明顯塗改，又未附周罩之印鑑證明，原告否認其真正，則被告提出該土地使用權證明書之私文書，亦不能證明有權占有系爭土地。
４．證據能力與證據力不同，依內政部解釋及 鈞院七十二年度訴字第一二六一號判決、八十七年度訴字第一一五一號判決，被告提出之土地使用權證明書亦不能為被告有利之證據。
５．建物所有權第一次登記，係在確定合法建築物之產權，使具有法律上之公信力，就基地使用權並無實質確定之效力。是系爭建物於八十一年十二月二十一日為建物所有權第一次登記，有建物登記簿謄本在卷可稽，其間經登記機關公告，雖無人異議，亦難僅以此推認祭祀公業周元榮派下員確授權管理人周罩出租系爭土地予周春池、被告之繼承人周松。
６．被告提出之被證九號刑事判決只能證明未竊占本祭祀公業之土地，未能證明有權占有系爭土地。
７．被告雖辯稱由 鈞院八十一年度重訴字第七四八號、最高法院八十四年台上字第一七○四號判決可知祭祀公業周元榮於派下員大會選任管理人時，會議記錄即已授權管理人有處分公業祀產之權限，勿庸另行授權云云。惟查， 鈞院八十一年度重訴字第七四八號、最高法院八十四年台上字第一七○四號民事判決，就有關祭祀公業周元榮管理人周光明被訴辦理土地所有權移轉登記等事件，係認定周光明經派下員大會之選任，且經派下員大會合法授權為處分土地行為，此有 鈞院八十一年度重訴字第七四八號、最高法院八十四年台上字第一七○四號判決可參，自難據為祭祀公業周元榮之管理人當然有代表公業出租土地權限之認定，是被告上開辯解，不足採信（參 鈞院八十七年度重訴字第一一五一號判決理由四、（三）２）。
８．被告等主張其被繼承人向原祭祀公業周元榮之管理人承租系爭土地出具土地使用權證明書，建築永久式房屋，永久占用系爭土地非無權占有系爭土地。又主張該管理人有權出租系爭土地供被告等之被繼承人建築房屋，無土地法第三十四條之一之適用。但查土地法第三十四條第一項所稱處分，包括事實上之處分與法律上之處分。該公業管理人出租系爭土地供被告等之被繼承人建築房屋係事實上之處分行為，仍有土地法第三十四條之一之適用（參行政法院七十八年度判字第一七九六號裁判要旨）。
９．退一步言之，該公業管理人出租公同共有物，亦有民法第八百二十八條第二項之適用（參號最高法院八十五年度台上字第一○七○號裁判要旨）。
１０．被告雖辯稱由 鈞院八十一年度重訴字第七四八號、最高法院八十四年台上字第一七○四號判決可知祭祀公業周元榮於派下員大會選任管理人時，會議紀錄即已授權管理人有處分公業祀產之權限，勿庸另行授權云云。惟查， 鈞院八十一年度重訴字第七四八號、最高法院八十四年台上第一七○四號民事判決，就有關祭祀公業周元榮管理人周光明被訴辦理土地所有權移轉登記等事件，係認定周光明經派下員大會之選任，且經派下員大會合法授權為處分土地行為，此有 鈞院八十一年度重訴字第七四八號、最高法院八十四年台上字第一七○四號判決可參，自難據為祭祀公業周元榮之管理人當然有代表公業出租土地權限之認定，是被告上開辯解，不足採信。該管理人所為無權處分行為，雖派下員八百多人因不知情未提出異議，亦難推認派下員確授權管理人出租系爭土地與被告等之被繼承人（參鈞院乙股八十七年度重訴字第一一五一號判決理由）。
三、證據：提出土地及建物登記簿謄本、內政部六十六年一月十三日臺內民字第七一九三○○、六十九年九月二十四日臺內營字第四二五○六號函、臺北市政府函（６９）府法三字第四二一一○號函（以上均影本）各一份為證，並聲請履勘現場及命台北市大安地政事務所人員會同測量。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
二、事實：
（一）系爭土地由原所有權人出租與周松、周春池自行建築房屋而使用，故系爭土地上乃有建物即三五一七號，門牌號碼為台北市○○街○○巷○○號之系爭房屋。
（二）系爭房屋使用執照字號為四三使四九五號，係於八十一年十二月二十一日第一次登記。故解釋土地租賃合同第四條「租賃期間為合同日起拾個年為乙限期滿雙方洽議」，依契約目的探求當事人之真意，應繼續租至系爭房屋不堪使用時為止。此即系爭房屋於八十一年間為建物第一次登記並無異議理由所在。
（三）查被告等係被繼承人周松之繼承人，於八十六年一月二十六日概括承受被繼承人權利、義務。故被告係基於租賃之法律關係，有權占有系爭土地。
（四）按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文（即「買賣不破租賃」）。系爭土地於八十七年一月二十日由原所有權人出賣予第三人杜春宗，在不到三周內又移轉登記予原告。姑不論在極短時間內原告買受系爭土地明知被告有權占有，卻又予買受。而依土地法第一百零四條第一項、第二項原所有權人未通知被告優先承購，其買賣契應屬無效。原告為建設公司，茲刻意迴避買賣契約之無效，經過「前手」後，迅再予過戶，違背誠信原則（民法第一百四十八條第二項）。抑且，受讓人杜春宗更將租賃之土地所有權讓與第三人。學者認係屬「法律漏淍」，應類推適用民法第四百二十五條，使被告租賃之法律關係，對取得系爭土地所有權之原告繼續存在。申言之，民法第四百二十五條為保護承租人之租賃關係，受讓人包括更行受讓所有權之第三人在內。因有租賃關係，故於四十三年間系爭房屋即取得使用執照。查承租土地系四○七之一（即現在新地號四八∣五，由四八號分割而來），四○四之五（即現在新地號四六），故台北市大安地政事務所土地複丈成果圖（８８．１．５．北市大地二字第八八六○○○五七○○號），另有七四．二六平方公尺之面積，亦在本件租賃範圍。蓋，土地租賃合同出租人將四○七之一、四○四之五之土地坪數共七十坪（二三一平方公尺）出租予被告之被繼承人周松。職是，系爭門牌二七號房屋乃在承租土地上。原告於八十七年一月二十三日以買賣登記原因，移轉系爭土地所有權登記，當然繼受出租人行使或負擔由租賃契約所生之權利或義務（參照最高法院四十四年台上字第三○號判例）。再對照「土地租賃合同」第五條約定「該租約地要讓渡他人時，甲方應無條件辦理轉租之義務」，證原租賃關係繼續存在於受讓人，殆無疑義。
（五）被告曾檢送土地租賃合同彩色影本乙份及土地使用權證明書，將被證物四、被證物五核對，其上周罩及印章及「祭祀公業周元榮同周元榮公業管理人代表」印，目視對均吻合，原告空言否認私文書之真正，並無足取。鈉院從上開證物之時間四十二年十月一日及四十二年十一月十日及嗣後之租金收據。可以得出心證，即被告係本於租賃之法律關係，有權建屋使用系爭土地，依契約目的探求當事人立約時之真意，應繼續租至系爭房屋不堪使用時為止。既然系爭土地上建物於八十一年十二月二十一日為第一次登記，而依「土地租賃合同」第五條約定：「該租約地要讓渡他人時，甲方應無條件辦理轉租之義務」，故祭祀公業於八十七年一月二十日將系爭土地賣予訴外人杜春宗，杜春再於八十七年二月七日賣予原告，本件依民法第四百五十一條規定，視為不定期限繼續契約（參照最高法院八十五年台上字第二一○八號判決要旨），本件租賃期限應至房屋不堪使用時始消滅。
（六）依土地登記規則第七十三條第一項規定「申請建物所有權第一次登記，應提出使用執照及建物測量成果圖」「前項建物與基地非屬同一人所有者，並另附使用基地之證明文件」，而本系爭土地上之房屋於八十一年十二月二十一日為建物所有權第一次登記，被告並提出建物測量成果圖，證實舊地號四○七之一與四○四之五係緊鄰關係。依土地登記規則第七十七條規定「建物所有權第一次登記，除本款規定者外，準用土地總登記程序」，而依土地登記規則第二節第一款土地總登記第六十四、六十五條規定，經登記機關審查檢附文，審查無誤後，應公告十五日。而土地登記規則第六十六條就公告事項，六十七條更正公告、第六十八條公告處所，以及六十九條「土地權利關係人於公告期間內提出異議，而生權利爭執事件者，登記機關應於公告期滿後，依土地法第五十九條第二項規定調處」。本件祭祀公業之各派下員及管理人因有租賃法律關係於公告期間均無異議，故系爭房屋得順利於八十一年十二月間為建物所有權第一次登記。
（七）被告所提出之土地使用權證明書，業已編已入機關檔卷，而成為公文書，而該土地使用權證明書其上大、小章與「土地租賃合同」之大、小章吻合無訛，證實「土地租賃合同」亦為真正。因為土地租賃合同於四十二年十月一日訂立，故土地使用權證明書於四十二年十一月十日出具，被告使用基地之證明文件，其權源乃根於土地租賃合同之租賃法律關係。而系爭建物於五十四年間增建、改建，故另土地使用權證明書，乃系爭建物實際面積為一三二．五六平方公尺。準此，系爭建物於八十一年十二月二十一日為建物所有權第一次登記前，依土地登記規則第七十七條、六十四條、六十五條經登記機關審查檢附文件無誤後，應公告十五日，本件祭祀公業之各派下員及管理人於公告期間均無人異議（因為有租賃權法律關係），其來有自。而系爭建物原即座落於金華段二小段四六及四八之五地號土地上，此有建物登記謄本在卷可考。
（八）按出租人得隨時收回房屋之特約，現行法上尚無禁止規定，固不得謂有民法第七十一條所舉無效原因。惟本件既應適用土地第一百條辦理，參照司法院字第二四七九號解釋，出租人自不得本於此項特約收回房屋，最高法院著有四十二年台上字第一○二五號判例可參照。原告既未催告，依土地法第一百條、第一百零三條之特別規定，系爭之特約仍存在。
（九）依據台灣民事習慣調查報告關於祭祀公業管理人之權限無明確之習慣存在。判例亦僅謂祭祀公業管理人之權限與未定權限之代理人之權限同。所謂權限未規定時之代理人之權限，應準用日本民法第一百零三條之規定。析言之：除非有特別之情事，公業管理人有租賃公業財產或收取租谷之權利（參台灣民事習慣調查報告第七百三十三頁）。之後公業管理人因紛爭，行政命解解釋乃從嚴，內政部六十六年一月十三日臺內民字第七一九三○○號函認為：「關於祭祀公業管理人之權限乙節經查並無法令暨明確之習慣規定」，一般言之，除該祭祀公業派下員大會有特別授權者外，僅限於公同共有祭產收取租谷，繳納稅捐及辦理祭祀等通常之管理事務云云。此乃六十六年間行政命令解釋，而本件乃四十二年間之事由，依法令不溯既往原則，原告援用上開內政部六十六年函令，已有未洽。據台灣高等法院檢察署八十八年九月三日檢英總字第○二三五六三號函，謂該署四十二年間向祭祀公周元榮承○○○區○○○○段四八之五地號土地及租地建屋相關資料原本一宗，已於八十八年五月十九日以檢英總字第○一一九五四號函送鈞院參辦。查鈞院曾當庭提示高檢署與祭祀公業所訂之租約其上印章（祭祀公業大章及管理人小章）與被告附收據，目視下吻合，該土地租賃合同應為真正。
（十）共有物之出租，實乃共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有規定外，應由共有人共同為之，當無土地法第三十四條之一第一項規定之適用（七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議參照）。又祭祀公業管理人依習就公業財產得為保存、利用及改良行為，出租屬於利用行為，管理人應有此權限（最高法院八十八年台上字第七五六號判決參照）。依上開見解，原告前手祭祀公業周元榮之管理人周罩不須經派下員合法授權，即有代表祭祀公業周元榮出租系爭土地之權限。參以系爭租賃契約訂立後，祭祀公業之派下員均未為反對之意思表示，系爭建物建造於系爭土地上，該建物於八十一年十二月二十一日為建物所有權第一次登記，有建物登記簿謄本在卷可稽，其間經登記機關公告，無人異議，自建造完成後祭祀公業派下員亦未曾為反對之意思表示等情，原告辯稱管理人周罩並無代表祭祀公業周元榮出租系爭土地之權限云云，不能採信。
（十一）民法第四百五十一條規定：「租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約。」按定期租賃契約期滿後之得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代之收取，其條件仍為不成就，此有最高法院四十要年台上字第一八二○號判例可資參照。本件原告之前手即祭祀公業周元榮與周春池、被告之被繼承人周松於四十二年十月一日訂立系爭租約，約定租期為十年，租期屆滿後，承租人仍占用系爭土地，被上訴人並無主張或舉證其前手曾於系爭租約屆滿時即為反對之意思表示，依此判例意旨，應認系爭土地租賃契約於租期屆滿後已變為不定期租賃。
又按出租人於租賃物交付後，縱將所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。系爭土地由第三人杜春宗向祭祀公業周元榮購得，原告又自杜春宗處承購之，當然與被告發生租賃關係，無須另立租賃契約（最高法院二十三年上字第三○九二號判例參照）。次按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金，除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋。
惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最高法院四十二年台上字一一八六號著有判例。惟本件原告之前手根本未向被告催告給付租金，原因乃在被告除了繳納租金外，被告之被繼承人周松為派下（派下全員名冊編號八九八號），繼承人丁○○與公業約定承租人兼公業祭祀禮拜事宜之勞務負擔，以為使用系爭土地之對價，被告基於不定期之租賃法律關係有權占有使用系爭土地。
三、證據：提出土地租賃合同、建物登記謄本、舊台北市○○區○○○段四○四之五地號、四○七之一地號、金華段二小段四八之五土地登記簿謄本各一份、土地使用證明書影本、台北市大安地政事務所建築改良物平面圖謄本、台北二十六支郵局第七五三號存證信函、內政部六十六年一月十三日臺內民字第七一九三○○號函、台灣高等法院檢察處建築物平面圖、基地租賃契約各一份、戶籍謄本六份、租金收據十份為證，並聲請調閱台灣高等法院八十八年度上易字二七號刑事卷宗、本院八十七年度易字第九三八號刑事卷宗、本院八十一年度重字七四八號民事卷宗，及向台北市政府工務局建築管理處函查該局４３．營字第六六號（即４３．使四九五）建造執照資料。
理 由
一、原告起訴主張，坐落台北市○○區○○段二小段第四八之五地號、第四六地號之土地為原告所有，被告所分別共有之台北市○○街○○○巷○○○號之房屋無權占用原告所有上開土地，自應將該房屋拆除並將房屋之基地交還原告等情；被告則以，系爭土地為原所有人即祭祀公業周元榮出租予被告之被繼承人周松，目的係以承租人自行建築系爭房屋而使用，而被告為被繼承人周松之繼承人，概括承受被繼承人權利義務，故被告係基於租賃之法律關係，有權占有系爭土地，又祭祀公業周元榮出售系爭土地時，未依土地法第一百零四條第一項、第二項規定通知優先購買權人之被告，其與杜春宗之買賣契約應屬無效，且原告明知地上已有建物，再向杜春宗惡意買受，原告即無信賴登記原則之適用，原告未有土地法第一百零三條之法定原因，不能終止租約等語，資為抗辯。
二、原告主張台北市○○區○○段二小段第四八之五地號、第四六地號之土地為其所有，而被告所分別共有之台北市○○街○○○巷○○○號房屋占用第四八之五地號土地面積六一．六九平方公尺、第四六地號土地面積七○．八七平方公尺之事實，業據其提出土地及建物登記簿謄本為證，並經本院履勘現場，囑託台北市大安地政事務所派員會同測量，製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，復為被告所不爭執，堪信為真實。
三、按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文。又以無權占有為原因，請求返還所有物者之訴，被告以非無權占有為抗辯者，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之。經查，系爭台北市○○區○○段二小段四八之五地號、第四六地號之土地原為祭祀公業周元榮所有，第四八之五地號屬重測前之台北市○○區○○○段四○七之一地號之一部分，而該十二甲段四○七之一地號土地，係重測後之台北市○○區○○段二小段四八地號，嗣分割增加四八之一至四八之五地號，另四六地號屬重測前之台北市○○區○○○段四○四之七八地號，被告繼承周松所有之前開台北市七十五巷二十七號房屋，有土地及建物登記簿謄本及被告提出之戶籍謄本附卷可稽。次查被告抗辯，系爭土地由原所有權人祭祀公業周元榮出租予周松，係以承租人自行建築系爭房屋而使用為目的一節，業據其提出基基地租賃契約、租金收據為證。原告雖否認該基地租賃契約租金收據為真正，然系爭基地租賃約訂立日期為四十二年十月，迄今已迄逾四十六年，顯係陳年舊物，另行舉證實有困難，本院非不得依經驗法則，並斟酌全辯論意旨，判斷其真偽（最高法院八十三年台上字第二二四七號及八十五年台上字第一八三七號判決參照）。查上開土地租賃合同明載訂約日期係四十二年十月一日，出租人係祭祀公業周元榮管理人周罩，承租人為周松、周春池，出租土地係台北市大安十二甲四○七之
一、四○四之五地號內之土地，該四○七之一號土地即土地重測後之系爭四八之五號土地乙節，已如前述。系爭土地即台北市○○區○○○段四０七之一地號土地之舊謄本及同段四０四之五地號土地之舊謄本，皆登載祭祀公業周元榮管理人「周罩」於四十二年十二月二日死亡，有上開土地謄本二份附卷可稽，故被告辯稱周罩於該租約訂立當時是祭祀公業周元榮管理人，應屬可採。
四、復查，系爭房屋之使用執照四三使字第四九五號（建造執照四三營字第六六號）案卷所附之四十二年十一月十日「土地使用權證明書」，其上祭祀公業周元榮管理人「周罩」之印文與上開土地租賃合同之「周罩」之印文經核相符乙節，業經本院調閱台北市政府工務局建築管理處四三營字第六六號建照執照相關資料無訛，並有土地使用權證明書附卷可稽。而該「土地使用權證明書」既經建築管理機審查後准予申領建造執照，系爭房屋附憑該土地使用權證明書而建造完成並經主管機關核發建照執照及使用執照上，參以祭祀公業周元榮之派下員自該土地出租時起歷經數十年未曾為反對之表示，自系爭房屋建造時及建照完成後歷經數年亦未為反對之表示，原告復無法提出積極證據足證該土地使用權證明書係屬偽造等情，應認該土地使用權證明書應認為真正。因此，被告提出之系爭土地租賃合同上之「周罩」印文既與上開土地使用權證明書之「周罩」印文經核相符，被告辯稱該土地租賃合同為真正等語，可信為真實。故被告辯稱，系爭四八之五地號土地由原所有權人祭祀公業周元榮出租與被告之被繼承人周松，承租人依該租約建築房屋而使用等語，應可採信。
五、原告固主張，縱認有就系爭四八之五地號土地有租賃關係，惟祭祀公業管理人出租公業土地，依土地法第三十四條之一或民法第八百二十八條規定，應得派下員之同意，被告未能舉證派下員同意之事實，是該租約對原告不生效力云云。按共有物之出租，實乃共有物之管理行為，依民法第八百二十條第一項規定，除契約另有訂定外，應由共有人共同為之，當無土地法第三十四條之一第一項規定之適用（七十九年五月二十九日七十九年度第二次民事庭會議參照）。惟祭祀公業管理人之管理權依習慣包括對公業財產得為保存、利用及改良行為，出租係屬利用行為，管理人應有此權限（最高法院八十八年度台上字第七五六號判決參照），且此管理人出租公業財產權限係管理人本於民事習慣而來之權限，縱認管理人與祭祀公業間有類似民法委任關係之存在，亦毋須依民法第五百三十四條之規定須經派下員之特別授權，始得代表祭祀公業出租土地。另審酌系爭租賃契約訂立後，祭祀公業之派下員均未為反對之意思表示，系爭建物建造於系爭四八之五地號土地上，該建物於八十一年十二月二十一日為建物所有權第一次登記，有建物登記簿謄本在卷可稽，其間經登記機關公告，無人異議，自建造完成後祭祀公業派下員亦未曾為反對之意思表示等情，原告主張管理人周罩並無代表祭祀公業周元榮出租系爭四八之五地號土地之權限，應不足採。是足認被告所提出之基地租賃契約形式與內容均屬真正，系爭土地之租約有效成立。被告嗣因繼承而概括承受周松與祭祀公業周元榮間就系爭四八之五地號土地之租賃關係。
六、按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。為保護承租人，貫徹民法第四百二十五條之立法目的，該條所稱「第三人」，應包括更行受讓所有權之「第三人」在內。本件第三人杜春宗於八十七年一月二十日自祭祀公業周元受讓系爭四八之五土地，原告而於八十七年二月七日自杜春宗受讓系爭土地，此有卷附之土地登記簿謄本可稽，並為原告所不爭執，可信為真實。則原告自杜春宗受讓系爭四八之五土地所有權時，就該地號土地當然與被告發生租賃關係，無須另立租賃契約。至本件另一台北市○○區○○段二小段四六地號土地屬重測前之台北市○○區○○○段四○四之七八地號土地，已如前所述，此部份並不在上開土地租賃合同之租賃標的範圍，被告雖抗辯，上開租賃合同其上四○四之五地號土地，立約時之真意即為新地號四六地號，係地號之誤寫一節，並不能舉證以實其說，而彼等就系爭四六地號有何占有權源，迄未舉證證明之，則前開房屋占有系爭四六地號土地即屬無權占有。至被告抗辯祭祀公業周元榮出售系爭土地時，未依土地法第一百零四條第一項、第二項規定通知優先購買權人之被告，其與杜春宗之買賣契約應屬無效，且原告明知地上已有建物，再向杜春宗惡意買受，原告即無信賴登記原則之適用云云，惟被告就系爭四六地號土地既不能證明有租賃關係存在，彼等自非優先購買權人，其此項抗辯即不可採。
七、原告另主張，按司法院三十二年院字第二四七九號解釋，以房屋存在為租賃期限，自該房屋存在逾二十年者，依民法第四百四十九條第一項、第四百五十條第一項之規定，其租賃關係於二十年屆滿時消滅。如二十年屆滿後，已依民法第四百五十一條視為以不定期限繼續契約者，出租人亦得隨時終契約。縱被告提出之土地租賃合同為真正，依該租賃契約第三條之約定，如乙方（被告之被繼承人）拖欠六個月以上租金，甲方（原告之前手）即有終止租約權，不以土地法第一百條及民法第四百四十條規定始得終止之，查被告等拖欠租金達四十四年，原告已為終止租約之表示，兩造間就系爭四八之五地號土地已無租賃關係之存在云云。但查，租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有明文。又按定期租賃契約期滿後得變為不定期租賃者，在出租人方面係以有無即表示反對之意思為條件，而非以有無收取使用收益之代價為條件，故苟無即表示反對之意思而未為使用收益代價之收取，其條件仍為成就，苟已即為反對之意思而為使用收益代價之收取，其條件仍為不成就，最高法院著有四十七年台上字第一八二○號判例可資參照。本件原告之前手即祭祀公業周元榮與周春池、被告之被繼承人周松於四十二年十月一日訂立系爭租約，約定租期為十年，租期屆滿後，承租人仍占用系爭四八之五地號土地，原告並未舉證其前手曾於系爭租約租期屆滿時即為反對之意思表示，依上開判例意旨，應認系爭土地租賃契約於租期屆滿後已變為不定期租賃。
八、另按不定期之房屋租賃，承租人積欠租金，除擔保金抵償外達二個月以上時，依土地法第一百條第三款之規定，出租人固得收回房屋，惟該條款所謂因承租人積欠租金之事由收回房屋，應仍依民法第四百四十條第一項規定，對於支付租金遲延之承租人，定相當期限催告其支付，承租人於其期限內不為支付者，始得終止租賃契約。在租賃契約得為終止前，尚難謂出租人有收回房屋請求權存在，最高法院著有四十二年台上字第一一八六號判例參照。本件原告雖主張被告已積欠租金四十餘年，故主張租約已經終止，惟其並未主張或證明其於為終止租約之意思表示前曾定相當期限催告被告給付所欠之租金，徵諸上開判例之見解，系爭租約尚未經合法終止，故原告主張伊已合法終止系爭租約，被告無權占有系爭四八之五地號土地云云，亦無可採。
九、綜上，原告本於民法第七百六十七條規定請求被告將坐落台北市○○區○○段二小段第四六地號土地上，如附圖所示乙部分面積五．一四平方公尺及丙部分面積
六十五．七三平方公尺之地上建物拆除，並將上開面積之土地返還原告，為有理由，應予准許。至其請求被告將坐落台北市○○區○○段二小段第四八之五地號土地上，如附圖所示面積六一．六九平方公尺之地上建物拆除，並將上開土地返還原告，洵屬無據，應予駁回。
十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
十一、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項前段、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 八十九 年 五 月 九 日
民事第三庭法 官 詹文馨右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 十二 日
法院書記官 唐步英