臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度小上字第一○○號
上 訴 人 乙○○訴訟代理人 潘志騰被 上訴人 甲○○右當事人間請求返還租金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十八日本院台北簡易庭八十八年度北小字第二四一五號第一審小額程序判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決關於命上訴人給付部分，及該部分假執行之宣告，暨除確定部分外訴訟費用之裁判均廢棄。
右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴及假執行之聲請均駁回。
第一審（除確定部分外）、及第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文第一、二項所示。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）原審判決理由第二項：「若果須原告（即被上訴人）表示解除，兩造何須於訂約後，契約解除前（即民國八十八年二月十日）由原告聲請臺北市松山區調解委員會調解，並由被告表示整修房屋及減收八十八年四月份租金」，以此推論兩造就坐落台北市○○○路○○巷○○號三樓之租賃契約（以下簡稱系爭租約）係上訴人表示解除，惟自調解書內容可知被上訴人請求之標的乃在降低房租，或拿回已付之訂金，而非請求上訴人履行出租之義務，如上訴人不願出租與被上訴人時，上訴人何需在被上訴人提出修繕、粉刷、降價等要求時，願意退讓且優待租金一萬三千四百元，以換取被上訴人續租之承諾？且被上訴人又怎可能在上訴人不願出租之情況下，進一步提出修繕、減租等條件來要求上訴人？原審以有利上訴人之理由卻為不利上訴人之推論，顯背論理法則。
（二）原審判決理由中第二項：「就兩造租賃契約末端所載甲方（指被告）於八十八年二月十一日契約解除，被告退還押租金七萬元。足認系爭租賃契約係由被告表示解除之事實，堪以認定。」，該末端文字之記載乃被上訴人私自在自己持有之契約書上填寫，原審據此推論系爭租賃契約係由上訴人表示解除，亦背經驗法則。
（三）如係上訴人解約，被上訴人為何不於調解委員會調解時或於拿回七萬元押金時一併請求退回定金，卻數月後始具狀請求退還，亦背經驗法則。
（四）當時是被上訴人要解除租約，且說只要把押租金還他就可，不需返還租金，所以上訴人同意解除，如係上訴人欲解約，被上訴人當時手中既有房屋鑰匙、又有契約書，大可立刻搬入，不必要求調解、修繕、粉刷、再降租始願搬進。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：上訴人持有之系爭租賃契約書。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：
（一）租賃契約成立後，依民法第四百二十三條規定，出租人固負有交付租賃物於承租人之義務，惟此僅為出租人與承租人間債之關係，出租人違反此項義務而將租賃物租與他人，並經交付時，則其交付租賃物之義務即已不能履行，承租人對於出租人只能依民法第二百二十六條第一項請求損害賠償，不能再行請求交付租賃物，本件租賃契約成立後，上訴人應依調解內容執行並搬遷，以便被上訴人遷入，然上訴人並未遷出，又提出解約且再行張貼招租單招租，嗣鈞院強制執行時亦有他人承租居住，乃可歸責於上訴人給付不能之事由，上訴人應負損害賠償之責。
（二）行使權利履行義務，應依誠實信用方法，上訴人明知該房屋僅有三五點四坪，卻故意告知為四三坪，又上訴人於八十八年九月一日親至被上訴人所屬公司，表明依原審判決返還各項金額，竟又於八十八年九月二日提起訴訟。
（三）要解約是上訴人提出的，當時我有同意，就兩造租賃契約末端所載：甲方（指上訴人）於八十八年二月十一日契約解除，上訴人退還押租金七萬元。乃上訴人授意被上訴人在該租賃契約書記載者，上訴人始先返還上開金額，並非被上訴人私自記載，若被上訴人未依其授意寫下該文字，上訴人豈願先返還七萬元，被上訴人請求返還預付之租金，於法有據。
三、證據：除援用原審之立證方法外，補提：戶籍謄本、招租單及本院囑託查封登記書為證。
理 由
甲、程序方面：
一、「對於小額程序之第一審裁判，得上訴或抗告於管轄之地方法院，其審判以合議行之；對於前項第一審裁判之上訴或抗告，非以其違背法令為理由，不得為之。」民事訴訟法第四百三十六條之二十四定有明文。又法院依調查證據之結果，雖得以自由心證判斷事實之真偽，但其所為之判斷如與經驗法則不符，或違背論理法則，其確定之事實自不得謂非違法，最高法院二十八年上字第二二五○及六十九年台上字第七七一號分別著有判例，本件上訴人以上述之理由對於小額程序之第一審判決提起上訴，經查依兩造於八十八年二月十日台北市松山區調解委員會調解書內容所載：上訴人願將系爭房屋牆面重新粉刷、放置冷氣機之位置用玻璃補實、浴廁天花板、排水系統修繕並將衛浴設備修繕至可使用之程度、浴廁之通氣孔打通、門窗歪斜部分予以修補扶正、損壞部分重新更換、清除放置物及八十八年四月份之房租，上訴人同意僅收九千六百元等情，上訴人繼續出租系爭房屋與被上訴人之意甚明，自難據此認定上訴人有解除系爭租約之意，又被上訴人持有之租賃契約書末端所載：「甲方（指上訴人）於八十八年二月十一日契約解除，上訴人退還押租金七萬元，收款人甲○○」字樣，係由被上訴人所填寫，亦據被上訴人自認在卷（見本院八十八年十二月一日準備程序筆錄），亦難僅憑該字樣即認系爭租約係由上訴人解除者，是原審判決依上開證據所認定之事實，顯背於經驗法則及論理法則，依上開說明，自屬判決當然違背法令。
二、依同法第四百三十六條之二十九第一項規定：「小額程序之第二審判決，有下列情形之一者，得不經言詞辯論為之︰一、經兩造同意者。」，本件兩造已於本院八十九年六月二十六日行準備程序期日同意不經言詞辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、本件被上訴人起訴主張其於八十八年二月八日向上訴人承租系爭房屋，約定租金為每月二萬三千元，租期自八十八年三月一日起至八十九年四月三十日止，被上訴人於訂約時交付三月份之租金二萬三千元及押租金七萬元予上訴人。詎上訴人竟於八十八年二月十一日表示解除契約，將房屋出租他人，而上訴人僅返還押租金七萬元予被上訴人，至於被上訴人預繳之三月份租金二萬三千元則未返還，為此依民法第二百五十九條第二款規定請求上訴人返還二萬三千元之判決（另被上訴人依租賃契約書第十八條第二款規定賠償相當一個月租金金額部分，經原審駁回被上訴人此部分之訴，未據被上訴人聲明不服而確定），上訴人則以系爭租約係被上訴人自己不租，原審判決認定之事實，顯背於經驗法則及論理法則等語，資為抗辯。
二、經查：被上訴人於八十八年二月八日向上訴人承租系爭房屋，約定租金為每月二萬三千元，租期自八十八年三月一日起至八十九年四月三十日止，被上訴人於訂約時交付三月份之租金二萬三千元及押租金七萬元與上訴人，兩造並於同年月十日因承租該房屋事宜，於台北市松山區調解委員會調解成立：「上訴人願將系爭房屋牆面重新粉刷、放置冷氣機之位置用玻璃補實、浴廁天花板、排水系統修繕並將衛浴設備修繕至可使用之程度、浴廁之通氣孔打通、門窗歪斜部分予以修補扶正、損壞部分重新更換、清除放置物以及八十八年四月份之房租，上訴人同意僅收九千六百元」，嗣被上訴人已退還押租金七萬元與上訴人等情，有兩造之租賃契約書、台北市松山區調解委員會調解書各一份在卷可憑，且為兩造所不爭執，堪信此部分之事實為真正。茲兩造爭執之重點在於：被上訴人得否依民法第二百五十九條第二款規定請求上訴人返還其所繳之三月份租金二萬三千元？爰分別論述如后：
（一）契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異。前者為契約行為，即以第二次契約解除第一次契約，其契約已全部或一部履行者，除有特別約定外，並不當然適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定。後者為單獨行為，其發生效力與否，端視有無法定解除原因之存在，既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對而成為合意解除，最高法院六十三年度台上字第一九八九號著有判例，準此，法定解除權之行使以具有解除權為必要，而契約之合意解除，有否解除權則在所不問，二者性質不同，有關前者之規定於後者自不能適用。
（二）本件兩造就系爭租約有否合意解除？依上訴人之主張：「當時是被上訴人要解除租約，且說只要把押租金還他就可，不需返還租金，所以同意解除。」，而被上訴人則辯稱：「要解約是上訴人提出的，當時我有同意」等語（見本院八十九年一月十日準備程序筆錄），又參諸被上訴人於系爭租約上所自行記載：
「甲方（指上訴人）於八十八年二月十一日契約解除，上訴人退還押租金七萬元，收款人甲○○」之字樣，顯見系爭租約之解除不論係由何人所提出，兩造均已就租賃契約之解除及退還押租金達成合意甚明，兩造旣已合意解除系爭租約，依上說明，契約之合意解除與法定解除權之行使性質不同，效果亦異，被上訴人能否請求返還其所繳之三月份租金二萬三千元，應依兩造之合意內容決定是否應予返還，而非適用民法第二百五十九條關於回復原狀之規定，另法定解除權之行使以具有解除權為必要，本件兩造就系爭租約依渠等之前揭主張均無解除之權，不符法定解除權之行使要件，被上訴人以民法第二百五十九條規定為請求權基礎，對上訴人起訴請求前揭之金額，依法自有未合。
三、依民事訴訟法第四百三十六條之二十七第一項規定：「當事人於第二審程序不得為訴之變更、追加或提起反訴。」，被上訴人於本院審理中另主張：本件租賃契約成立後，上訴人應依調解內容執行並搬遷，以便上訴人遷入，然被上訴人並未遷出，又提出解約且再行張貼招租單招租，嗣鈞院強制執行時亦有他人承租居住，乃可歸責於上訴人給付不能之事由，上訴人應依民法第二百二十六條第一項規定負損害賠償之責等語，被上訴人於第一審程序中並未提出，係屬於第二審程序中被上訴人始為之訴之追加，揆諸上開法條規定，本院自不得就被上訴人之上開追加再加以斟酌。
四、綜上所述，被上訴人本於民法第二百五十九條第二款之規定，請求上訴人給付二萬三千元，為無理由，應予駁回，其就該部分所為假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。原審就此部分判命上訴人給付，並為假執行之宣告，自有未洽。上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由。爰由本院將原判決此部分，予以廢棄改判如主文第二項所示。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，均與本件判決結果不生影響，爰毋庸再予審酌，附此敘明。
丙、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之二十九第一款、第四百三十六條之三十二第二項、第四百五十條、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十一 日
民事第三庭審判長法 官 陳邦豪
法 官 賴錦華法 官 張明輝右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十一 日
法院書記官 高秋芬