臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度小上字九○號
上 訴 人 乙○○被 上訴人 甲○○右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月五日臺灣臺北地方法院臺北簡易庭八十八年度北小字第一五一九號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用新台幣柒佰玖拾元由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：求為判決：
（一）原判決不利上訴人部分廢棄。
（二）右廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人係因個人私事造成經營不善，並非因承租系爭房屋生意清淡所致。上訴人從未與被上訴人合意終止兩造間租賃契約。僅有於被上訴人遲延給付租金後，乃催請被上訴人於民國（下同）八十七年九月二十五日前給付，至被上訴人是否繼續在所承租之房屋內經營事業，則由被上訴人自決，雙方並無合意。然被上訴人自行於屆期前遷離，且未將上開房屋之鑰匙返還，已有違誠實信用及商業習慣，復未依約交付二個月之管理費及水電費，故被上訴人雖已遷出系爭房屋，但仍未完全交還房屋，上訴人自有權留置押租金。
（二）又雖兩造均合意租金係二個月收一次，惟上訴人從未表示由被上訴人將租金置於店內抽屜後，再由上訴人於晚間自行前往店內自取，而係約定由上訴人親自前往收取。
（三）上訴人並無另持有系爭房屋之鑰匙，因被上訴人拒不返還鑰匙，致上訴人增加因換製新鑰匙所發生之費用支出，又被上訴人於租賃期限屆至前即遷出系爭房屋，並拒繳租金，顯未依約履行租賃義務至八十八年四月二十四日，致上訴人損失可得預期之利益，均應由被上訴人負損害賠償責任。
（四）上訴人係依兩造間租賃契約第十二條約定，沒收被上訴人所交付之押租金。原判決竟以上訴人係依租約第七條約定為之，而逕認定上訴人沒收押租金之行為洵屬無據，適用法規顯有錯誤。
（五）上訴人另依上開租約第六條約定，亦得請求被上訴人給付違約金新台幣（下同）四萬元。故縱認被上訴人得請求返還押租金，上訴人亦得以違約金主張抵銷之。是被上訴人請求退還押租金，顯屬無據。
三、證據：除援用原審之立證方法外，並聲請調閱電話通聯紀錄。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：求為判決：上訴駁回。
二、陳述：除與原判決記載相同部分，予以引用外，並補稱：
（一）被上訴人有繳交八十七年七月份及八月份之管理費。
（二）上訴人確有與被上訴人合意終止租賃契約，並約定被上訴人於八十七年九月二十四日搬遷。
三、證據：援用原審之立證方法。理 由
一、按對於小額訴訟之第一審裁判提出上訴或抗告者，非以其違背法令為理由，不得為之（民事訴訟法第四百三十六條之二十四規定參照）。又所謂判決違背法令，係指判決不適用法規或適用不當者，及民事訴訟法第四百九十六條第一款至第五款所規定之情形，惟並不包括判決不備理由或理由矛盾者（民事訴訟法第四百三十六條之三十二準用同法第四百六十八條及第四百六十九條規定參照）。
二、經查本件上訴人主張伊在原審係依系爭租約第十二條約定主張沒收押租金（見原審卷第五六頁），乃原判決逕依系爭租約第七條約定認定伊沒收押租金依法無據（見原審卷第六一頁），適用法規顯有錯誤等語。經核與上開規定尚屬相符，自應准許其提起上訴。合先敘明。
三、本件被上訴人主張：伊於八十七年五月十五日承租上訴人所有門牌號碼為台北市○○街○巷二十之三八號之店面房屋，雙方約定租賃存續期間自八十七年四月二十五日起至八十八年四月二十四日止，每月租金三千元，被上訴人並交付押租金三萬元予上訴人，嗣雙方因故於期前（即八十七年九月二十五日）合意終止上開租賃契約，詎上訴人卻不依約返還押租金三萬元予被上訴人等情，求為命上訴人給付三萬元及自八十七年九月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計付利息之判決（原審判命上訴人給付一萬九千一百九十四元，及自支付命令送達上訴人之翌日即八十八年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，駁回被上訴人其餘之訴，上訴人就其敗訴部分，提起上訴聲明不服；被上訴人則就其敗訴部分，未據聲明而告確定）。
上訴人則以：伊不曾與被上訴人合意終止系爭租約。係被上訴人自行遷出系爭房屋。又被上訴人尚積欠管理費及水電費，復未於遷出時返還該屋鑰匙，其遷出顯屬未完全返還房屋，已有失誠信及違反商業習慣，並致伊受有支出鑰匙重製費用之損失。依系爭租賃契約第十二條約定，伊自可沒收被上訴人之押租金三萬元，並請求被上訴人賠付上訴人所支出之費用，及被上訴人於租約屆至前拒不履行租賃義務，使伊受有預期租金利益之損失，並依系爭租賃契約第六條約定負給付違約金責任云云，資為抗辯。
四、經查：
（一）被上訴人主張兩造有合意終止系爭租賃契約之事實，雖為上訴人所否認。惟查上訴人自承被上訴人曾向其表示欲提前於八十七年九月二十五日終止系爭租約，且亦知悉被上訴人業於八十七年九月二十四日搬遷之事實，復不爭執其有於被上訴人搬遷後即與被上訴人同赴系爭房屋所屬之管理中心結算管理費，及另於同年十月十五日與第三人就系爭房屋訂定租賃契約等情。而衡諸常情，果若上訴人並未同意被上訴人之提前終止租約，自應於被上訴人搬遷時即表示異議，並訴請被上訴人履約，豈有反偕同被上訴人辦理結算管理費，及另與他人訂定租賃契約之理？故堪認被上訴人所為兩造已合意期前終止租約之主張為可取。
（二）又被上訴人主張上訴人應返還押租金，亦為上訴人所否認，並抗辯被上訴人於搬離時未返還鑰匙，故屬未完全交還房屋，伊得拒絕返還押租金云云。然查系爭租約第五條係約定：「乙方（指被上訴人）應於訂約時交於甲方（指上訴人）新台幣參萬陸仟元作為押租保證金，乙方如不續承租，甲方應於乙方遷空、交還房（店）屋後無息退還押租保證金。」（見原審卷第十七頁及第十八頁）並無被上訴人應於何時返還返還鑰匙之約定，而上訴人在本院亦自認雙方已合意應先返還押租金再返還鑰匙（見本院卷第十八頁第三行）。據此，上訴人顯有先給付押租金之義務，故其再以被上訴人未交還鑰匙，係未完全交還房屋，並有違誠實信用方法及商業習慣，而拒絕返還押租金，自屬無據。
（三）上訴人另抗辯因被上訴人未返還鑰匙致伊受有支出重製鑰匙費用共七千一百五十元之損失，應由被上訴人賠償，故伊得就押租金主張抵銷云云。惟為被上訴人所否認。經查被上訴人並無於上訴人返還押租金前交還系爭房屋鑰匙之義務，已如前述。茲上訴人既迄不返還押租金予被上訴人，則上訴人於八十七年十月三十一日、八十八年五月十四日及八十八年五月二十四日重製系爭房屋鑰匙所支出之費用，乃可歸責於上訴人之事由所致，不得請求被上訴人賠付，故上訴人自不得再主張以上開重製費用七千一百五十元與押租金抵銷。
（四）又上訴人另云依系爭租賃契約第十二條約定，伊得沒收被上訴人所交付之押租金。惟查系爭租賃契約第十二條係約定：「乙方（指被上訴人）若有違約情事，致損害甲方（指上訴人）之權益時願聽從甲方損害賠償，．．．」等語（見原審卷第十八頁）。然上訴人始終不能舉證證明被上訴人有無何違約情事，則其所為依系爭租賃契約第十二條約定沒收押租金之抗辯，即不足取。
（五）至上訴人抗辯被上訴人有違約，應依系爭租賃契約第六條約定，賠償違約金，並得以違約金與押租金相互抵銷云云。因查系爭租賃契約第六條之約定，係針對租期屆滿後，被上訴人未將房屋遷讓交還時，應賠付違約金之約定（見原審卷第十八頁）。而被上訴人確已於八十七年九月二十五日將前所承租之房屋遷空返還上訴人，並無逾期遷空返還系爭房屋之情事，均為兩造所不爭執，顯與上開約定之情形不符。從而上訴人執此抗辯得以違約金抵銷押租金云云，亦不足取。
四、綜上所述，被上訴人主張兩造間租賃契約已合意終止，請求上訴人返還押租金一萬九千一百九十四元，及自八十八年一月二十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬有據，應予准許。從而，原審就此部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由。
五、本件第二審訴訟費用合計為七百九十元，計算如後附計算書所載，應由上訴人負擔。
六、至兩造其餘之攻擊、防禦方法及未經援用之證據資料，經本院斟酌後，認均不影響本判決之結果，爰不一一論述，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之三十二第一項、第二項、第四百三十六條之二十五、第四百三十六條第二十八、第四百四十九條第一項、第四百三十六條之十九第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十二 年 二 月 二十六 日
臺灣臺北地方法院民事第三庭
審判長法 官 謝碧莉
法 官 陳芃宇法 官 林振芳右正本證明與原本無異本判決不得上訴中 華 民 國 九十二 年 三 月 三 日
法院書記官 葛映嵐計 算 書項 目 金 額（新台幣） 備 註第二審裁判費 四五０ 元第二審送達郵費 三四０ 元合 計 七九０ 元