臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡字第六十一號
原 告 青田華廈管理委員會法定代理人 乙○○ 設台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓訴訟代理人 周俊智律師
許俊仁律師被 告 甲○○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓訴訟代理人 王朝陽律師右當事人間給付管理費等事件，本院判決如左：
主 文被告應將其所有坐落原告區分所有權人共有之台北市○○區○○段二小段二０九地號土地上之違章建築，即門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓房屋屋側加蓋之違章建築（如附圖紅色部分所示），面積三二．二二平方公尺拆除騰空。
訴訟費用（除撤回部分外）由被告負擔。
本判決於原告以新台幣伍萬陸仟元或同面額之彰化商業銀行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹拾陸萬柒仟柒佰零柒元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二、陳述：
（一）緣原告係由青田華廈區分所有權人依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議所設立之組織，並經台北市政府同意備查在案，應有當事人能力，核先呈明。
（二）被告所有十號一樓房屋坐落原告區分所有權人共有之二０九、二一０、二
一一、二一二、二一四之二等五筆地號土地上，其房屋建物本體屬專有部分，惟房屋前後空地本僅限於以庭院方式供被告分管，然被告買受並登記為所有後，卻違約違法在後面原屬空地之庭院上一部分面積加蓋違章建築三二．
二二平方公尺，坐落位置及面積如附圖紅色部分所示，致宵小之徒曾從彼處攀爬入公寓內行竊，且增加滅火困難之公共危險程度，除違反建築法規外，並致生危害於公寓住戶，依公寓大廈管理條例第九條規定：「各區分所有權人按其共有之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。但另有約定從其約定。（第一項）住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約定。（第二項）前二項但書所約定事項，不得違反本條例、區域計劃法、都市計劃法及建築法令之規定。（第三項）住戶違反第二項規定者，．．．管理委員會．．．得訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償（第四項）」。而依建築法第十一條規定：「．．．建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。．．．（第一項）應留設之法定空地．．．不得重複使用．．．（第三項）」，及依建築法第二十五條第一項規定：「建築物非經申請直轄市．．
．主管機關之審查許可並發給執照，不得擅自建造．．．。」因被告違約違法，未經申請核發建造執照，即違法在留設之法定空地屋後庭院重複使用建造違章建築，原告自得起訴請求如訴之聲明。
（三）且依被告所提出之七十九年簽訂之協議書內容所示『地面餘留之空地歸底層房屋所有權人於法令限制範圍內無償使用之』（第一條），且轉讓房地所有權『該受讓人亦應遵守協議書所列之共同協議，不得異議』（第三條）。今被告既自前手繼受持有該協議書，且提出作為主張權利之依據，應認被告就一樓空地須依法令規定合法分管使用，已有約定，被告即應依約履行。今被告違反『於法令範圍內使用一樓空地之分管協議』，違法加蓋違章建築，依約、依法均應拆除之。
（四）違章建築依法本須拆除，有報載新聞二則可資為證，故基於法律一體性之考量，本件訴訟被告並無得不予拆除之法律依據。
三、證據：提出台北市大安地政事務所地籍圖謄本一份、台北市政府八十六年十二月一日府工建字第八六０九０六一九００號函一份、青田華廈全體住戶規約一份、被告建物登記簿謄本一份、原告存證信函一份、共有土地登記簿謄本一份、新聞剪報二則（均影本）為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回，及如受不利之判決願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按青田華廈之全體起造人乙○○、張雅貞、張秀成、杜總輝、許晃、郭文瑞、林錫淮等七人於七十九年間曾簽訂協議書，就渠等所出資購地興建七層樓房乙幢（即青田華廈），約定將來房屋建築完成后，房屋坐落旁之空地（建蔽率所餘之地面空地）及屋頂之使用，全體起造人達成以下協議，即㈠房屋建築完成后，地面所餘之空地，除共同通行之必要道路外，餘留之空地歸底層（指壹樓）房屋之所有人於法令範圍內無償使用之。㈡略。㈢嗣后各層房屋所有人無論如何轉讓房地所有權或設定物權，該受讓人或權利人亦應遵守本協議書所列之共同協議，不得異議。故被告於八十一年八月二十八日向前手張秀成（起造人之一）購買現台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓及地下貳層時，出賣人張秀成即於不動產買賣契約書上追批載明：「該房屋之前面及後面之空地使用權，乙方（出賣人）同意以無條件讓渡與甲方（買受人）使用之」。以上事實，有協議書及不動產買賣契約書等影本可稽。
按被告所增建之部分，該空地既歸被告分管，且又不妨礙其他住戶之權益，原告並非土地共有人，其請求拆除，顯屬無理由。
（二）次按被告所購一樓房屋前之空地，既約定由被告分管，被告自得合理使用，此為一般購屋之慣例，故一樓之房價在市場交易恆高於其他樓層之原因。
（三）查原告係依據公寓大廈管理條例第九條第三項，作為請求拆除之法律根據。然如前述，既約定由被告分管使用該空地，自應適用該約定。至於原告所指被告此違建部分，有違建築法第十一條及第二十五條等語，惟查被告所建之部分，業經第三人檢舉，惟主管機關台北市政府工務局建管課允予列為暫緩拆除之列，並函覆檢舉人此違建因屬八十三年十二月底以前面積九坪以下之小違建，已被列入暫免拆除。故原告所指被告有違建築法令之情事，核與主管機關所認定者未符。被告所違建情節，顯然輕微，亦無妨礙公共安全之虞，市府主管機關始允為暫免拆除。原告所稱增加滅火困難，致生危害於公寓住戶，顯言過其實，並不實在。請求向市府建管課函查被告所提被列為暫免拆除一節是否屬實，作為參考。
（四）再，公寓大廈管理條例第九條固規定，住戶對於共同部分之使用，應依其設置目的及通常使用方法為之。但另有約定者從其約之。住戶違反此項規定者，管理委員應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，然該條例第九條所稱「住戶對於共用部分」，依同條例第三條第四款共用部分之定義，指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者而言。詳言之，該條例之適用範圍，僅限於公寓大廈之建築物之共同部分，尚不及於基地之共有部分。故被告在基地之共有土地上，依其管有目的，縱有違建之情事，亦無該條例第九條有關規定之適用。
三、證據：提出起造人協議書、被告與前手張秀成間不動產買賣契約書影本各一份、照片二張為證。
丙、本院依聲請履勘現場並會同台北市大安地政事務所人員製成複丈成果圖。並依職權再履勘現場。
理 由
甲、程序方面：
一、原告起訴，原請求判決：（一）被告應給付原告新台幣二十六萬一千三百元及法定遲延利息。（二）被告應將其所有坐落原告區分所有權人共有之台北市○○區○○段二小段二０九地號土地上之違章建築，即門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓房屋屋側加蓋之違章建築，面積約二十平方公尺拆除騰空。該案件雖原非屬民事訴訟法第四百二十七條第一項、第二項規定之範圍，惟原告嗣於訴訟繫屬中撤回上開聲明第一項之請求，致其訴訟標的之價額僅餘新台幣壹拾陸萬柒仟柒佰零柒元，應適用簡易訴訟程序事件，經改分為簡易訴訟程序事件；並於經履勘現場並複丈後變更為請求判決：被告應將其所有坐落原告區分所有權人共有之台北市○○區○○段二小段二０九地號土地上之違章建築，即門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓房屋屋側加蓋之違章建築，面積三二．二二平方公尺拆除騰空。核係屬擴張應受判決事項之聲明，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款規定，不受變更原訴規定之限制，均合先敘明。
二、依公寓大廈管理條例第三條第八款規定，管理委員會係指住戶為執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。查原告係由青田華廈區分所有權人依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議所設立之組織，並經台北市政府同意備查在案，業據提出台北市政府八十六年十二月一日府工建字第八六０九０六一九００號函為證，依上開規定，原告自有當事人能力，而得執行區分所有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，亦併敘明。又公寓大廈建築物之本身及所占之地面與其建築基地以外之法定空地，均為構成該公寓大廈之一部分，有構成住戶整體生活之功能，為不可分割者，故而被告抗辯原告之權限僅限於公寓大廈之建築物之共同部分，而不及於基地之共有部分，被告在基地之共有土地上，依其管有目的，縱有違建之情事，亦無該條例第九條有關規定之適用等語，尚有誤會。
乙、得心證之理由：
一、原告主張：原告係由青田華廈區分所有權人依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議所設立之組織，並經台北市政府同意備查在案，應有當事人能力。被告所有門牌號碼為台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓房屋屋（下稱系爭房屋）坐落於原告區分所有權人共有之二０九、二一０、二一一、二一二、二一四之二等五筆地號土地上，其房屋建物本體屬專有部分，惟房屋前後空地本僅限於以庭院方式供被告分管，然被告買受並登記為所有後，卻違約違法在後面原屬空地之庭院上一部分面積加蓋違章建築三二．二二平方公尺，致宵小之徒曾從彼處攀爬入公寓內行竊，且增加滅火困難之公共危險程度，除違反建築法規外，並致生危害於公寓住戶，依公寓大廈管理條例第九條規定管理委員會得訴請法院為必要之處置，爰訴請被告應將其系爭房屋屋側加蓋之違章建築拆除騰空等語。被告則以：被告所增建之部分，該空地既歸被告分管，且又不妨礙其他住戶之權益，原告並非土地共有人，其請求拆除，為無理由等語，資為抗辯。
二、原告主張原告係由青田華廈區分所有權人依公寓大廈管理條例召開區分所有權人會議所設立之組織，並經台北市政府同意備查在案，被告於買受系爭房屋並登記為所有後，在系爭房屋後面屬青田華廈區分所有權人共有之空地而供被告分管之部分加蓋違章建築面積三二．二二平方公尺之事實，已據其提出台北市政府函、青田華廈全體住戶規約、建物登記謄本為證，並有鑑定報告一份在卷可稽，復經本院履勘現場並會同台北市大安地政事務所人員製成複丈成果圖在卷可參，且為被告所不爭執，應認原告主張為真實。惟被告就其餘事實則以前開情詞置辯。是本件首應審究者為被告就系爭房屋一樓前後空地所訂之分管契約是否包括得加蓋建物。
三、按所有人於法令限制之範圍內，得自由使用、收益、處分其所有物，並排除他人之干涉。又數人區分一建築物而各有其一部者，該建築物及其附屬物之共同部分，推定為各所有人之共有。其修繕費及其他負擔，由各所有人按其所有部分之價值分擔之。民法第七百六十五條、第七百九十九條固分別定有明文。惟分管契約顧名思義，係指共有人間約定各自分別占有共有物之特定部分而為管理之契約，各共有人依分管契約占有共有物之特定部分，不以按應有部分計算者為限，較應有部分換算為多或為少者，固無不可；惟分管契約本質上是共有人間就共有物管理之約定，非以發生共有關係上物權之變動為內容，亦非共有物上之物權負擔，應不屬物權契約，而係債權契約之一種，故分管契約於共有人間之效力言，分管後，共有人仍維持共有之關係，惟得依分管內容，就共有物之分管部分，為使用、收益、管理，即取得管理權而已，故分管後，除經授予分管人有處分共有物之權外，自不得自由處分其分管部分之共有物（最高法院十七年上字第一一七九號判例參照），而仍應依民法第八百十九條第二項之規定為之。又除分管契約有特別限制外，共有人就分管部分之共有物，既有依分管契約，使用收益及管理之權，故凡屬契約範圍內之管理行為，該分管之共有人固均得自由為之，即不僅得為改良行為，亦得為利用行為。再者，區分所有建築物基地之法定空地，原則上應是該區分所有建築物之各區分所有人所共有，各共有人間固亦得就該建築物及其附屬物之共同部分（例如法定空地）成立分管契約，惟仍應受分管契約內容之限制。並不得違反公寓大廈管理條例第七條所規定公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得約定為專用部分之限制。
四、經查，系爭房屋各區分所有人於七十九年間曾訂立協議書載明，同立協議書人（按即青田華廈之全體起造人）乙○○、張雅貞、張秀成、杜總輝、許晃、郭文瑞、林錫淮因吾等分別出資購買土地坐落台北市○○區○○段二小段二０九、二一
０、二一一、二一二、二一四之二地號面積六三七．八九平方公尺，茲為將來房屋建築完成后，房屋坐落旁之空地（建蔽率所餘之地面空地）及屋頂之使用，全體起造人達成以下協議以茲遵守，一、房屋建築完成后，地面所餘之空地，除共同通行之必要道路外，餘留之空地歸底層房屋之所有人於法令範圍內無償使用之。二、（略）。三、嗣后各層房屋所有人無論如何轉讓房地所有權或設定物權，該受讓人或權利人亦應遵守本協議書所列之共同協議，不得異議。而被告係於八十一年八月二十八日向前手張秀成（即起造人之一）購買現台北市○○○路○段○○○巷○○弄○號一樓及地下貳層之所有權，雙方並於不動產買賣契約書上追批載明：「⑤該房屋之前面及後面之空地使用權，乙方（出賣人）同意以無條件讓渡與甲方（買受人）使用之」。此有協議書及不動產買賣契約書在卷可稽，並為兩造所不爭，是以該青田華廈之區分所有建築物基地之法定空地，雖屬該區分所有建築物之各區分所有人所共有，惟各共有人間已就該建築物及其附屬物之共同部分之法定空地成立分管契約，約定由底層即一樓房屋之所有人於法令範圍內無償使用之，並得隨同建物予以轉讓或設定物權，各層房屋所有人均不得異議。惟各該受讓人或權利人亦應遵守上開分管協議書所列之共同協議，不得異議。固堪認定。惟被告於買受系爭房屋時，房屋前後空地本以庭院方式供被告之前手張秀成分管，此為被告所不否認，被告於買受並登記為所有後，未經申請建築主管機關許可，即在後面原屬空地之庭院上一部分面積加蓋違章建築三二．二二平方公尺，供做廚房之用途使用，此亦為被告所是認，並經本院勘驗屬實，製成複丈成果圖在卷可稽，足見前開協議書所約定之分管契約，係指以「地面所餘之空地，除共同通行之必要道路外，餘留之空地歸底層房屋之所有人於法令範圍內無償使用之。」亦即該分管契約內容已有約定就地面所餘之空地，扣除共同通行之必要道路外，餘留之空地「歸底層所有人於法令範圍內使用之」之限制，而此亦為被告於購買系爭房屋時所知悉者，從而被告仍應受該分管契約內容就其使用方法所為之限制，亦即應保持原來以庭院方式供分管使用之限制，足堪認定，其竟在系爭房屋後面空地庭院上一部分加蓋違章建築，顯有違反法定空地之設置目的及通常使用方法為之之情形，亦足認定。
五、從而，原告以被告有違反建築法規，依公寓大廈管理條例第九條第四項規定：「住戶違反第二項規定者，．．．管理委員會．．．得訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償。」等規定提起本訴，請求判決如主文所示，即無不合，應予准許。
六、被告雖另抗辯被告所建之建物，曾經第三人檢舉，惟主管機關台北市政府工務局建管課允予列為暫緩拆除之列，並函覆檢舉人此違建因屬八十三年十二月底以前面積九坪以下之小違建，已被列入暫免拆除，原告所指被告有違建築法令之情事，核與主管機關所認定者未符，被告所違建情節，顯然輕微，亦無妨礙公共安全之虞，市府主管機關始允為暫免拆除等語。然此係行政機關考量人力、物力等因素而為之便宜措施，究不能使該加蓋部分成為合法之建物，且被告於整體建築之外，未經申請建築執照即隨意加蓋，並以鐵絲網圍繞其上，亦確有影響整棟建築之景觀，而有減損建物之價值之虞，被告以此抗辯即無足採。
七、至原告另稱被告加蓋該違建有致宵小侵入、增加滅火困難，致生危害於公寓住戶，並違法在留設之法定空地屋後庭院重複使用建造違章建築，原告自得起訴請求如訴之聲明等語，惟為被告所否認，原告亦未能舉證以實其說，且所謂之不得重覆使用法定空地者，應係指不得重覆供其他建築使用為法定空地，以落實實施建蔽率之立法原意而言，並非謂重覆使用為供自己建築之用，原告以此理由認被告有違反建築法規外，並致生危害於公寓住戶，而依建築法第十一條規定：「．．．建築基地為供建築物本身所占之地面及其所應留設之法定空地。．．．（第一項）應留設之法定空地．．．不得重複使用．．．（第三項）」，即違法在留設之法定空地屋後庭院重複使用建造違章建築，原告自得起訴請求如訴之聲明等語，為無可採，附此敘明。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
丙、假執行之宣告：兩造陳明願供擔保請為宣告假執行或免為假執行，經核均與規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以宣告。
丁、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 七 日
民事第三庭法 官 張明輝右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 十 日
書 記 官 王苑琛