臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第五二號
上 訴 人 林全記股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 黃啟倫 律師
黃虹霞 律師被上訴人 綠野香坡大廈管理委員會 設台北市○○街○○號七樓法定代理人 甲○○ 住台北市○○街○○○巷○號一樓訴訟代理人 徐鈴茱 律師複代理人 黃淑華 律師
林雯澤 律師右當事人間請求給付管理費事件，上訴人對於中華民國八十七年十一月二日本院台北簡易庭八十七年度北簡字第七六九六號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
壹、聲明：
一、原判決廢棄。
二、右廢棄部分，被上訴人於原審之訴駁回。
三、第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、按所謂公寓大廈之管理費者，乃為該公寓大廈各區分所有權人全體之共同利益所支出之費用，故此一費用自應由各區分所有權人按其所受利益之比例分擔之，而各區分所有權人所受利益之比例通常可認為與其建物所有權總面積（專有部分加上共用部分）之比例大致相當，故一般公寓大廈率以各區分所有權人建物所有權總面積每坪若干元計算其應繳之管理費，例如系爭綠野香坡大廈附近之「藝術宮殿」（台北市○○路○段○○○巷）、「力霸地景」（台北市○○路○段○○巷）、「棕櫚泉綠茵山莊」（萬芳路一０三號）等公寓大廈率皆採取上揭方式，另因一般公寓大廈之共用部分，各區分所有權人應有部分之比例與各區分所有權人專有部分之比例恰好相同，亦與各區分所有權人所有建物之總面積（專有部分加上共用部分）比例殆無二致，故或偶有公寓大廈管理規約逕規定其管理費由各區分所有權人按其共用部分之應有部分比例分擔之，其文字固有出入，然其精神實無不同，合先陳明。
二、惟於系爭綠野香坡大廈，上訴人所有門牌號碼為台北市○○街○號地下一樓之建物其專有部分（主建物與附屬建物）面積四０四點六五平方公尺，約為本大廈各區分所有權人專有部分總和百分之二十，而其公用部分之應有部分則約為公用之百分之五十三點五五，即使再扣除尚未售出之七個停車位（每個停車位應有部分為萬分之四一０），其應有部分仍高達百分之二十五左右，洵與一般共用部分之應有部分比例恰與專有部分之比例相等之情形有所不同，倘各區分所有權人應分擔之管理費逕按其共用部分之應有部分比例以定之時，勢將發生諸多不公平且不合理之現象，例如前揭門牌號碼為台北市○○街○號地下一樓與同巷十三號七樓相較，專有面積前者約為後者之五倍，所有權總面積前者約為後者之八點七倍，而前者應負擔之管理費竟約為後者之二十九倍，又如專有部分相同之二區分所有權人，如其中一人另尚購買停車位時，因其共用部分之應有部分較未購買停車位者多出萬分之四一０，其管理費亦將較之多出三倍甚至四倍以上，例如十一號七樓每月須繳管理費新台幣（下同）二千六百七十三元，十三號七樓僅須繳八百二十八元，在在可徵系爭綠野香坡大廈管理規約有關管理費之約定顯有違誠實信用原則，縱其係經系爭大廈住戶表決通過，亦有權利濫用之情事，當不生效力，被上訴人自不得主張逕依該規約之規定，請求上訴人給付應繳納之管理費暨其遲延利息。
三、且按民法所定「誠實信用」原則之功能，乃在衡量並評價當事人間的法律行為，提高法律行為的倫理價值，追求實質正義，使形式合法而造成對方過於嚴酷的法律行為，得以緩和或合理化，在當事人間或利害關係人間產生調和功能，表現「法、理、情」的崇高精神，實現每一件法律行為的具體妥當性，而所謂「權利濫用」者，係外在上為權利行使的行使，實質上卻違反權利的社會性，因而不能認為正當行使權利的行為，準此，原判決略稱「本件大廈區分所有權人依法召開大會，通過與該規定相符之管理費用計算方式，並無權利濫用可言，又前開管理規約及區分所有權會議之計算方式，既公寓大廈管理條例第十條第二、三項所定標準相符，亦難謂該計算方式有違誠信原則」徒以本件管理費用之收取標準於形式上與法律之規定尚無不合，而就此標的於具體事件中，例如本事件，是否符合實質之正義，與權利的社會性均恝置不論，遽為不利於上訴人之判決，顯有判決不備理由之違法情事。
四、況公寓大廈管理條例第十條第二項固規定：「共用部分、約定共用部之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按共有之應有部分比例分擔之。」惟：
㈠被上訴人所請求之管理者，核其項目並非全為修繕、管理、維護共用部分
之費用，例如所謂公共電費中之抽水、污水、消防、泡沫、採水幫浦、客用電梯等之電費，均係使用該等公共設所生之電費，通常區分所有權人其所有建物之坪數越大，使用之人數亦越多，故一般均以各區分所有權人所有建物之總面積（專有部分與共用部分之總和）為收取管理費之標準。㈡公用部分指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，
而依共同使用者，又細言之所稱共用部分，殆指建築物坐落之地面、基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板、屋頂、走廊、大廳、樓梯間、電梯間、共同出入口、庭院、中央空調系統與其他既成之共同使用部分及其他為使用財產之必要或便利或維護安全所必要之設施，觀諸公寓大廈管理條例第三條第四款規定及該條款規定之立法資料自明。
㈢本件大樓之共用部分中，停車位即占相當大之比例，換言之，有購買停車
位之區分所有權人，其共用部分之應有部分比例，將遠高於未購買停車位者，上開管理費中，用於停車位之費用，實屬少數，自不宜令購買停車位之區分所有權人按其停車位之應有部分比例，負擔與停車位無關之各項費用，同理，該公共電費中車用電梯與車用電梯保養，亦無令未購置停車位之區分所有權人負擔之理，此參酌公寓大廈管理條例第十條第二項但書規定：「但修繕費系因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」之意旨即明，可徵本件大廈管理費逕以各區分所有權人所有共用部分之面積比例為其收取之標準，非但悖於相關法令之旨趣，且更有失公允。
五、系爭公寓大廈規約範本第十條第二項本文規定，管理費分擔之決定方式，其原則為應由區分所有權人會議決議，至於依共有之應有部分比例分擔，不過為區分所有權人會議應決議而未及決議之補充臨時性不得已方式，上訴人既已提案要求被上訴人決議管理費之分擔方式，被上訴人亦同意而決議要求上訴人提出具體方案討論，但被上訴人故意不予置理，不予提案討論，顯係故意以不正當之方式阻卻條件（由管理委員會合理決議管理費之分擔方式即按各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例分擔管理費）成就，依民法第一百零一條規定，應視為條件已成就，即應認被上訴人僅得按各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例收取管理費，且依公寓大廈管理條例第九條第一項、第十條第二項暨系爭公寓大廈規約範本第十條第二項所稱「共有之應有部分比例」係指各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例而言，而且不包括由各區分所有權人另行各自購得停車場車位面積，故所稱「共有之應有部分比例」不等於系爭建物登記簿本所載公共設施之應有部分比例，而應按所持有車位數位比例，每一車位扣除萬分之四一０持分，扣除後之「共有之應有部分比例」，本件上訴人系按上開「專有部分區分所有權比例」繳納管理費，自顯已依公寓大廈規約第十條第二項規定辦理，被上訴人誤認公寓大廈管理條例第十條第二項所稱「共有之應有部分比例」為「公共設施應有部分比例」而要求被上訴人超額給付，被上訴人在原審之訴並無理由。
六、尤上訴人所有之房屋雖係空屋，殆無使用本大樓之公共設施，然上訴人除於之前已一再表示系爭大廈管理規約有關管理費之規定有違情理外，並已參照前開一般公寓大廈所定之管理收取方式，略依每坪五十元計算，繳交管理費十九萬九千八百七十元與被上訴人，此為被上訴人所不爭執，足證上訴人絕無避不繳交管理費之情事，謹祈能按一合理之收費標準履行。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提綠野香坡大廈管理委員會（八六）綠管字第八六００一號函影本乙份、不動產買賣契約書影本貳份為證。
乙、被上訴人方面：
壹、聲明：如主文所示。
貳、陳述：除與原判決記載相同者，茲引用之外，補稱：
一、系爭大樓管理費用係按經區分所有權人會議決議通過之規約標準收取，故該管理費用收取標準，乃屬合法有據：
㈠公寓大廈管理條例第十條第二項對於管理費用之分擔方式，是以「按共有
之應有部分比例」收取為原則，例外情形，如區分所有權人會議另有決議或規約另有規定，則從其規定：按管理費用應如何收取，公寓大廈管理條例並無明文強制規定，而實務上各社區之運作，管理費用有的按「戶」收取，即每一「戶」固定收取一定金額；有的按坪數（即權狀上之面積）收取，總坪數愈大繳交之管理費用愈高；亦有按「共有之應有部分比例分擔」，依登記為共有之公共設施持分，持分愈高者，分擔愈多。而各社區欲以何種方式收取，全憑其自由決定，法律並無強制。此觀諸公寓大廈管理條例第十條第二項：「共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、同條第三項：「前項共用部分，約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」是以，依法文意旨以觀，其收取標準，是以共有之應有部分比例分擔為原則，例外情形，如「區分所有權人會議」另有決議或「規約」規定按照「戶」或「坪數」來收取，則從其規定。揆諸內政部營建署出版之「居家建築保健手冊--建築物使用管理問與答」第二十四頁，就管理費、公共基金之收取標準，其謂：「按公共基金與管理費用之收取，係按區分所有權人會議決議繳納，法律並未明文定其負擔標準，原則上按共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約規定按『戶』或其他比例計收取亦可。」，亦同此理。
㈡系爭大樓管理費用之收取標準，既係規約所規定，且在程序上該規約復經
區分所有權人會議決議通過，並向台北市政府完成報備，故該規約所定之管理費收取標準，乃合法有據：
１按「規約」者，係指「公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良
好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。」，公寓大廈管理條例第三條第十二款定有明文，而規約之制定與通過，須經區分所有權人會議之「區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三比上之同意行之（公寓大廈管理條例第三十一條參照）。
２而綠野香坡大廈之管理規約第十條第二項規定：「管理費用由各區分所
有權人依照區分所有權人依照區分所有權會議之決議分擔之。但第一次區分所有權會議召開前或區分所有權會議為決議時，買賣契約或分管契約有約定者從其約定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」，該規約於八十六年四月十二日第一次區分所有權人會議通過，並於同年六月二十六日取得台北市政府報備核准，是該規約乃符合公寓大廈管理條例之規定而制定通過，合先敘明。
二、該規約係參酌內政部頒佈之「公寓大廈規約範本」而制定，上訴人亦參與區分所有權人會議而同意該規約之內容，今復抗辯該「規約」所訂收費標準有違誠實信用，所辯顯不足採：按「綠野香坡大廈管理規約」如前所述，係經區分所有權人會議表決合法通過，此為上訴人所不爭執，觀上訴人於原審自認「其係經系爭大廈住戶表決通過」即明。惟上訴人抗辯者，係該規約有關管理費之約定顯有違『誠信原則』，有權力濫用之情事云云，惟：
㈠民國（下同）八十六年四月十二日召開第一次區分所有權人會議時，上訴人
亦有與會，且參與表決同意通過該規約，此有當日之會議紀錄（被上證三）可按，今復指稱其自行參與表決通過之『規約』有違誠信原則，有權利濫用之情事，豈非自摑耳光？㈡再者，管理費用之收取，法律本無強制規定，而公寓大廈管理條例之精神，
即是鼓勵「住戶自治」，故住戶可按其社區之需求，於不違反該條例之精神下自行訂立遊戲規則（即規約），公寓大廈管理條例第十條第二、三項亦規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人負擔。前項共用部分、約定共用部分之管理，維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」、復同法第三條第四、六款規定：「共用部份：指公寓大廈專有部份以外之其他部份及不屬專有部份之附屬建築物，而供共同使用者。」、「約定共用部份：公寓大廈專有部份經約定供共同使用者。」揆諸前揭法規，公用部份、約定共用部份之修繕、管理、維護費用，除區分所有權人會議或規約有規定，從其約定外，均由管理負責人或管理委員會負擔，本件綠野香坡大廈管理委員會均係按前項管理條例之規定使用管理費用，於法並無不當。況公寓大廈之主管機關內政部，為使住戶有所依據，乃在八十五年五月二十七日以（八五）內營字第八五七二七００號函訂定公寓大廈規約範本，俾供各社區參考，其中該範本第十條第二項，即規定「各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，綠野香坡大廈管理規約即是參酌內政部頒布之規約範本而制定，既是「範本」，如何可能有「違反誠信原則、權利濫用」之情事？上訴人所言，誠不知所據何來？㈢而實務上各社區之運作，管理費用有的按戶收取，即每戶固定收取一定金額
；有的按坪數收取，總坪數愈大，繳交之管理費用愈高，亦有「按共有之應有部分比例分擔」，如本件被上訴人社區即是，另內政部營建署出版之「居家建築保健手冊--建築物使用管理問與答」第二十四頁，就管理費、公共基金之收取標準，其謂：「按公共基金與管理費用之收取，係按區分所有權人會議決議繳納，法律並未明文定其負擔之標準，原則上按共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約規定按『戶』或其他比例計收亦可。」是以，益發可證上訴人之主張，顯乏所據。
三、上訴人主張「共有之應有部分比例」等於「各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例」（即專有部分區分所有權比例），其主張顯乏依據：查上訴人略謂「：：而公寓大廈管理條例第九條所稱『共有之應有部分比例』究何所指？公寓大廈管理條例雖乏明文，惟由其立法資料可知：係指各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例而言。」，另謂「：：『共有之應有部分比例』係指各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例而言：：故所稱『共有之應有部分比例』不等於系爭建物登記簿謄本上所載公共設施比例，而應按所標有車位數比例，每一車位扣除萬分之四一０持分，扣除後之『共有部分比例』，意即，上訴人認公寓大廈管理條例第十條第二項所謂之「共有之應有部分比例」即等同於「專有部分之區分所有權比例」，惟查：
㈠「共有」與「專有」係不同之概念：
查，所謂「專有部分」，依公寓大廈管理條例第三條第三款係指「公寓大廈之全部或一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有之標的者」。其範圍係指依公寓大廈管理條例第四十四條第三項測繪之面積，及按地籍測量實施規則第一三一之一條之規定，即係指主建物及附屬建物（包括陽台、平台、花台、退縮露台），共同部分則不包括之。而所謂「專有部分之區分所有權比例」，依公寓大廈管理條例施行細則第三條「本條例所定區分所有權比例，指區分所有權人之專有部分，依本條例第四十四條第三項測繪之面積與公寓大廈專有部分全部面積總和之比。」，至於「共有」，依民法第八百十七條「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，為共有人」，是以「共有」是指一所有權而有多數權利主體之義也。故可知「專有部分」與「共有部分」係二個不同之法律概念，故「共有之應有部分比例」如何可能等於「專有部分區分所有權比例」？如上訴人之解釋成立，則公寓大廈管理條例何須區分為「共有之應有部分比例」、「區分所有權比例」？足見二者係不同之法律概念，上訴人所述，顯屬無稽。
㈡「共有」與「共用」亦係二個不同之概念：
１共用部分：依公寓大廈管理條例第三條第四款，係指公寓大廈專有部分以
外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，著重在「使用」狀態。
２共有：依民法第八百十七條「數人按其應有部分，對於一物有所有權者，
為共有人」，係指一所有權而有多數權利主體之義。是以「共用」與「共有」二者並非相同概念，「共用部分所有權」可分為「全體共有」（大公）及「一部共有」（小公），「全體共有」（大公）例如屋頂突出物、變電室等，由全體區分所有權人共有；「一部共有」（小公）如當層樓電梯走道、由當層住戶所共有。
㈢是可知，「共有部分」與「共用部分」係不同之法律概念，二者不可混為一
談，至於「共有之應有部分比例」係何所指？從民法第八百十七條、八百十八條、八百十九條，即係指「持分」；依「土地」而言，查閱登記簿或所有權狀之「持分比例」即知；以「建物」而言，查閱登記簿建物附表記載之比例，以該共用部分總面積乘以持分比例，即為持分面積。是以，所謂「共有之應有部分比例」，不論在土地或建物，即是所謂之「持分比例」，要無庸疑。上訴人分不清「專有」與「共有」之區別；「共有」與「共用」之差異，指稱「共有之應有部分比例」等於「各區分所有權人專有部分之樓地板面積比例」（即「專有部分區分所有權比例」），其曲解法令，所辯實屬荒誕不經，要無足採。
㈣至於上訴人所提之立法院秘書處之立法資料，引潘禮門署長所謂「關於比例
分配，乃依樓地板面積而定」，從而指述「共有之應有部分比例」係指「專有部分之樓地板面積比例」，惟一則該立法資料僅係立法院委員會內部之審查，潘禮門係應邀列席，其說詞是否可信，已有疑義；再者，潘署長之說詞係指「依樓地板面積而定」，並未指稱「專有部分之樓地板面積」，上訴人之主張，亦有擴張解釋之嫌，故前引附件三之立法資料，亦不足取。
四、上訴人主張「按共有之應有部分比例收取，則停車位之買受人較未購買停車位者多付出幾倍之管理費，對買停車位者不公平，無異『懲罰』購買車位者，且是今日車輛亂停之主因」云云：
㈠如上訴人之說法可以成立，則政府對擁有土地者課徵地價稅、擁有房屋者課
徵房屋稅、對有車者課徵使用牌照稅、燃料稅，都是在「懲罰」有土地者、有房屋者、有車者；故人們應該去佔用別人的土地、房子、開別人的車，以對抗政府的「懲罰」？所以其行為皆符合正義？如此一來，政府亦不應對路邊停車收費，因其害有車者不敢停、不願停，而致亂停？㈡系爭大樓之停車位產權原本即屬「公共設施」（共有），購買停車位者其公
設持分（即共有之應有部分比例）增加，故其管理費用較未購買停車位者高，原即公平合理：按系爭大樓之地下室停車位，並無獨立之產權，每一車位分擔公共設施持分萬分之四一０，此為上訴人所不爭，是停車位購買者，係購買公共設施之持分；而停車位之產權既屬於公共設施，在登記上係以「共有部分」來登記（只是使用上由車位購買人使用），而管理費用既是用於公共設施之修繕、管理、維護上，購買停車位者其公共設施之持分（即共有之應有部分比例）自然較未購買車位者高，其分擔之管理費用自然較高，何況停車位位於地下室，地下室又屬公共設施，其為便利車輛進出而須使用照明、通風、清潔所需之費用原即自管理費用支出，而未購買車位者，本即鮮少利用地下室，是購買停車位者較未購買車位者擔負較高之管理費用，本即是「使用者付費」原則之當然結果，其屬公平合理；上訴人主張一律按坪數收取管理費，對未購買停車位者而言，其未駕駛車輛進出並利用地下室，卻需與購買停車位者負擔相同之費用，何者較公平合理，顯不辯自明！上訴人一再主張「使用者付費」，卻又表示買車位者較未購買停車位者付出較高之管理費並不公平，如此豈不互為鑿柄、自相矛盾？㈢管理費用用以支付「公共用電」，則住一、二樓之人不使用或少使用電梯，
卻需繳相同之管理費，公平嗎？如要討論「使用者付費」，則其相對解釋，「不使用即不付費」，而大樓電梯一部動輒上百萬，每年花費於電梯之保養、維修及電費常是管理費用支出之大項，如此一來，住一樓者謂其從不用電梯，住二樓謂其「走樓梯」，而其卻須繳交相同之管理費，對其公平乎？㈣「空屋」也要繳管理費，公平嗎？管理費之繳納，是區分所有權人之義務，
對於擁有所有權而未進住者（例如坐享增值之投資客，或是以該屋為渡假中心每週進住一、二天者），亦須繳納管理費，如按「使用者付費原則」，其根本未使用任何設施，為何其亦須繳管理費，公平乎？㈤如依上訴人主張之按權狀面積收取，則坪數愈大者繳交愈多；但亦有可能大
坪數只住二人，小坪數三代同堂，則依「使用者付費原則」，小坪數使用公共設施者較多，反而其繳納之管理費用較少，如此對大坪數者公平乎？㈥管理費用按「共有之應有部分比例」收取，係「比較公平」之標準：按管理
費用既是用於維護修繕共用部分及約定共用部分（即公共設施），故公共設施持分比例愈高者，其擔負較高之管理費用，本即屬當然，此亦係何以公寓大廈管理條例第十條第二項規定以「共有之應有部分比例分擔」為原則之立法理由，否則，如認按坪數（即權狀面積）收取比較公平，則該條例第十條第二項應規定為「：：其費用由公共基金支付或由區分所有權人按權狀面積比例分擔之：；」，足認以「共有之應有部分比例」收取，是所有方式中較為公平合理之一種。即令如此，其亦可能存在前述㈢、㈣之不公平情形，誠然「法律乃善良與公平之藝術，善良與公平乃法律之法律」，唯何謂「公平」，每因人之價值觀而異，故「公平」僅是一般社會通念之最大公約數，如執意追求「絕對公平」，則「公平」之標準因人而異，而執意應以自己所認之公平方式繳納（如上訴人之情形）或甚至不繳納（例如空屋），如此豈不紛爭迭生？永無寧日？上訴人身為綠野香坡大廈之起造人（建商），亦參與本件之區分所有權人會議，其亦於會中同意規約之內容（此向為其所是認），其所提議以「權狀坪數」（即主建物加附屬建物）收取管理費用既未達成決議，則依規約第十條第二項之精神，本即按「共有之應有部分比例」收取，乃其竟一意曲解法令，混淆鈞院視聽，並阻撓社區事務之運作，與其當初銷售房屋時之諸多保證顯然相悖，實令承購戶心寒！
五、綜上所述，本案既未由區分所有權人會議達成決議或規約規定以何方式收取管理費，則應依公寓大廈管理條例第十條第二項及規約第十條第二項之規定，以「共有之應有部分比例」收取，而「共有之應有部分比例」即是登記為共有之「公共設施」持分，故按公共設施持分收取管理費用，合乎法律及規約規定，何來爭議？上訴人所辯要無可採。
參、證據：除援用第一審所提證據外，補提「居家建築保建手冊」─建築物使用管理間與答第二十四頁、綠野香坡大廈規約乙份、綠野香坡大廈第一屆區分所有權人會議記錄、台北市政府八十六年六月二十六日府工建字第八七０四七０一０００號報備核准函（以上均為影本）為證。
理 由
壹、本件被上訴人起訴主張：上訴人為坐落台北市○○區○○段一小段第００一九土地「綠野香坡大廈」之起造者，並為門牌號碼台北市○○街○號Ｂ一及同街十彳一樓、三樓、八樓與十三號一樓、三樓、八樓、十五號一樓之區分所有權人（其中十一號三樓、八樓及十三號三樓、八樓分別於八十六年五月二十八日、八十七年二月十日、八十六年一月三十日及八十六年七月一日移轉登記予他人），惟依綠野香坡大廈管理規約（以下簡稱管理規約）第十條第二項及綠野香坡大廈八十六年八月二十日第二次區分所有權人會議決議，應自八十六年一月一日起，以二個月為一期，於每期第一個月五日前，繳納以每月四萬五千元為基準，按其共有之應有部分比例計算之管理費用，又依同規約第十條第五項規定，區分所有權人如未於規定日期前繳納管理費用，尚應給付以未繳納按年息百分之十計算之遲延利息，是被告自八十六年一月一日起至八十七年四月三十日止，累計應繳納管理費四十八萬七千三百零三元，扣除其於八十七年四月八日給付之管理費本金，迄今尚餘二十八萬七千四百二十五元及如附表二所示之利息未為給付，爰依公寓大廈管理條例第二十一條之規定提起本件訴訟（原判決駁回被上訴人超過遲延利息二萬九千五百四十二元之請求部分，未據被上訴人聲明不服）。
貳、本件上訴人則以：一般公寓大廈各區分所有權人所受利益之比例通常與其建物所有權總面積之比例相當，故多以其建物所有權總面積每坪若干元計算應繳之管理費，如本件綠野香坡大廈附近之「藝術宮殿」、「南方庭園」、「小坡庭園」、「力霸地景」及「棕櫚泉綠茵山莊」等建物皆然，惟上訴人所有門牌號碼為台北市○○街○號地下室一樓之建物專有部分面積約百分之二十，公用部分則占全部公有部分百分之五十四，縱使扣除尚未出售之七個停車位（每個應有部分為萬分之四一０），公用之應有部分比例仍高百分之二十五，與一般專有及共有部分比例大致相當者不同，倘逕按共有部分之應有部分比例計算管理費用，顯失公平合理，又專有部分相同之區分所有權人，如另行購買車位時，亦因共有之應有部分比例較高而需繳納數倍之管理費，是該管理規約就管理費用之規定，顯然有違誠信原則，縱經區分所有權表決通過，亦有權利濫用情形，應不生效力，又上訴人已參照一般公寓大廈所定之管理費收費方式，略依每坪五十元計算，繳納管理費十九萬九千八百七十八元，足徵上訴人並無拒絕繳納之意等語，資以抗辯。
參、本件被上訴人主張上訴人共有之應有部分比例如附表三所示之事實，業據其提出與陳述相符之建物登記簿謄本等件為證，且為上訴人所不爭執，此部分事實堪信為真實，故兩造有爭議者，為被上訴人得否按上訴人共有之應有部分比例收取管理費？分述如下：
一、按「規約」者係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，而規約之制定與通過，須經區分所有權人會議之區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，公寓大廈管理條例第三條第十二款及同法第三十一條定有明文。
二、經查綠野香坡大廈區分所有權人先於八十六年四月十二日，依公寓大廈管理條例規定召開第一次區分所有權人會議，經區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，並以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上同意通過管理規約，並報請主管機關核備之事實，業據被上訴人提出第一次會議記錄及台北市政府八十六年六月二十六日府工建字第八六０四七０一０００號函在卷可稽，且為上訴人於原審中所不爭執該規定之制定程序，足徵被上訴人所抗辯該規約係經合法決議通過乙節，堪以採信。
三、次按公寓大廈管理條例第十條第二項：「共用部分，約定共用部分之修繕、管理、維護由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」、同條第三項：「前項共用部分，約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。」是以，依法文意旨以觀，其收取標準，是以共有之應有部分比例分擔為原則，例外情形，如「區分所有權人會議」另有決議或「規約」規定按照「戶」或「坪數」來收取，則從其規定，再參以內政部營建署出版之「居家建築保健手冊--建築物使用管理問與答」第二十四頁，就管理費、公共基金之收取標準：「按公共基金與管理費用之收取，係按區分所有權人會議決議繳納，法律並未明文定其負擔標準，原則上按共有之應有部分比例分擔，但區分所有權人會議或規約規定按『戶』或其他比例計收取亦可。」之範圍，足徵被上訴人所辯管理費用應如何收取，公寓大廈管理條例並無明文強制規定，而實務上各社區之運作，管理費用有的按「戶」收取，即每一「戶」固定收取一定金額；有的按坪數（即權狀上之面積）收取，總坪數愈大繳交之管理費用愈高；亦有按「共有之應有部分比例分擔」，依登記為共有之公共設施持分，持分愈高者，分擔愈多。而各社區欲以何種方式收取，全憑其自由決定，法律並無強制乙節，洵堪採信。
四、第查依該規約第十條第二款規定：「管理費用由各區分所有權人依照區分所有權人會議之決議分擔之，但第一次區分所有權人會議召開前或區分所有權人會議決議時，買賣契約或分管契約有規定者從其規定，未規定者，各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之。」；又於同年八月二十日所召開之第二次區分所有權人會議決議：「請區分所有權人林全記公司儘快提出管理費繳納之具體方案提由下次區分所有權人會議議決，在新辦法決定之前，請各住戶仍依原收費方法儘快繳納管理費用：：並確定管理費之繳納，由民國八十六年一月一日起算，每二個月為一期，於每期之上個月五日前為繳費期限，本大樓每個月之管理費總額為四萬五千元，依本大廈規約第十條第二款規定分擔，是被上訴人主張依前開決議計算上訴人應繳納之管理費用如附表三所示，尚無不合。
五、再按系爭大樓之地下室停車位，並無獨立之產權，每一車位分擔公共設施持分萬分之四一０，此為上訴人所不爭，是停車位購買者，係購買公共設施之持分；而停車位之產權既屬於公共設施，在登記上係以「共有部分」來登記（只是使用上由車位購買人使用），而管理費用既是用於公共設施之修繕、管理、維護上，購買停車位者其公共設施之持分（即共有之應有部分比例）自然較未購買車位者高，其分擔之管理費用自然較高，何況停車位位於地下室，地下室又屬公共設施，其為便利車輛進出而須使用照明、通風、清潔所需之費用原即自管理費用支出，而未購買車位者，本即鮮少利用地下室，是購買停車位者較未購買車位者擔負較高之管理費用，本即是「使用者付費」原則之當然結果，益證上訴人主張將停車位面積計算於共有之應有部分內按比例分擔管理費，顯違公平乙節，尚有未洽。
六、末按「共用部分、約定共同部分之修繕、管理、維護：：其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之：：」、「前項共用部分、約定共同部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定」為公寓大廈管理條例第十條第二、三項所明定，本件大廈區分所有權人依法召開大會，通過與該規定相符之管理費費用計算方式，況且公寓大廈之主管機關內政部，為使住戶有所依據，乃在八十五年五月二十七日以（八五）內營字第八五七二七００號函訂定公寓大廈規約範本，俾供各社區參考，其中該範本第十條第二項，即規定「各區分所有權人應按其共有之應有部分比例分擔之」，本件綠野香坡大廈管理規約既是依法定程序通過決議，且與主管機關所訂定之規約範本亦無違誤，尚難僅以上訴人主張以其他建物係按專有部分坪數收取管理費之情形，遽謂該規約有違反「誠信原則、權利濫用」之情事。
肆、綜上所述，被上訴人主張上訴人應按共有部分比例給付管理費用如附表三所示，扣除其於八十七年四月八日清償部分，尚應給付二十八萬七千四百二十五元及自八十七年六月二日（即原審起訴狀繕本送達翌日）起，按約定年息百分之十計算之利息之部分，自屬有據，應予准許，至於附表二所列起訴前之遲延利息部分，因上訴人於八十七年四月八日給付管理費本金十九萬九千八百七十八元，故被上訴人主張之管理費遲延利息部分，於如附表一所示之範圍內為有理由，應予准許，從而原審就上開部分所為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨猶執前詞指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴，另提起上訴應對於原審所受不利於已之判決為之，本件上訴人對於原審駁回被上訴人有關遲延利息超逾二萬九千五百四十二元部分，亦提起上訴，是對於不得上訴之判決而上訴者，亦應駁回該部分之上訴。
伍、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及證據經審酌，核與判決結果不生影響，不再逐一論述，併此敘明。
陸、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十九 日
民事第四庭審判長法官 謝明珠
法官 蔡政哲法官 陳博文右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 八十九 年 八 月 二十九 日
書記官 蘇彥宇