臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第五六三號
上 訴 人 美豐毛紡織染廠股份有限公司法定代理人 乙○○被 上訴人 丙○○
丁○○訴訟代理人 甲○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十八年七月二十一日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第七二七四號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決廢棄。
右廢棄部分被上訴人在第一審簡易之訴駁回。
第一審、第二審訴訟費用由被上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：如主文所示。
二、陳述：
（一）系爭房屋登記之共同使用部分面積不足零點三一坪，係位於系爭房屋頂樓底板上之露台面積未能登記所致，該露台確實存在，且已交付被上訴人及其他房屋所有人。
（二）系爭房屋頂樓底板上之露台係屬因退縮建築形成之露台，非屋頂露台，系爭房屋建造核發日期在八十三年二月十五日，依內政部八十五年六月四日台（８５）內地字第八五七五二一０號函修正之「建物所有權第一次登記法令補充規定」，得為共同使用部分之露台登記。
（三）系爭露台面積於民國八十五年十二月十二日辦理第一次登記時，未能將露台面積列入共同使用部分辦理登記，係因登記機關台北縣中和地政事務所對於露台性質誤認為屋頂露台，而未核准登記，非可歸責於上訴人。因系爭房屋及同棟房屋業已辦理所有權移轉登記予房屋承購戶，而房屋共同使用部分為全部房屋所有人公同共有，依民法第八百二十八條第二項規定，應由全部房屋所有人提出分配協議書申請辦理登記，至今仍未辦理登記，亦非可歸責於上訴人。
（四）露台面積能否登記，須視辦理登記時之地政相關法令定之，為避免買賣契約成立時依法得為登記，嗣後因地政相關法令之變更，致辦理登記時不能登記，造成兩造間權義關係不明確，而生糾紛，故於系爭買賣契約第三條約定「：：：
（露台面積依地政機關規定辦理，若不能登記時，不計入誤差範圍內）：：：
」，以確定兩造間權義關係。上開約定，屬上訴人瑕疵擔保責任之免除或限制條款，被上訴人主張上訴人應負超過該約定之瑕疵擔保責任，於法無據。被上訴人明知露台面積可能因地政相關法令之變更而無法登記之事實，且上訴人從未保證露台面積一定能辦理登記，被上訴人仍與上訴人簽訂系爭買賣契約，依民法第三百五十五條第一項規定，被上訴人無主張瑕疵擔保責任之餘地。
（五）被上訴人於系爭房屋交屋時，已知露台面積不能辦理登記，惟被上訴人並未主張此為瑕疵，依民法第三百五十六條規定，被上訴人亦不得主張瑕疵擔保請求權。如認系爭房屋登記之共同使用部分不足，為不能即知之瑕疵，依被上訴人提出之建物登記謄本所示，被上訴人係於八十七年五月二十六日及同月二十七日申請，至遲被上訴人於申請謄本時，已知系爭房屋登記之共同使用部分面積不足，惟被上訴人未通知上訴人，依上開規定，視為承認其所受領之物，喪失瑕疵擔保請求權。
（六）依民法第三百六十五條第一項規定，被上訴人之減少價金請求權，亦因超過六個月除斥期間而消滅。
（七）系爭買賣契約第三條之約定，未違反消費者保護法第十一條及第十二條規定平等互惠原則及誠信原則，並無對消費者顯失公平情事。
（八）系爭露台面積雖未能辦理登記，但上訴人依約應給付之土地面積並未減少，且兩造所簽訂之契約系分別就土地及房屋部分約定價款，如認上訴人應負找補之責，應按房屋總價款計算，非以房地總價計算，且依約僅就超過百分之一部分補貼價款。
三、證據：提出交屋協議書、建築改良物平面圖、內政部八十一年五月三十日台內地字第八一八一一一九號函訂定發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」、八十五年六月四日台八五內地字第八五七五二一０號函修正之「建物所有權第一次登記法令補充規定」、台北縣政府八十八年十月三十日八八北府工使字第四一四一０三號函、台灣高等法院八十七年度重上字第三四一號民事判決、平面圖各一份、台北縣中和地政事務所建物測量成果圖三份（均影本）為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：駁回上訴。
二、陳述：除與原宣示判決筆錄所載相同者茲予引用外，補稱：
（一）系爭房屋共同使用部分登記面積短少零點三一坪，惟短少部分並非露台之面積。
（二）系爭買賣契約第三條約定所謂「不能登記時，不計入誤差範圍內」，並非如同條後段有不為找補而拋棄請求之意，乃指雙方因法令變更致露台面積無法辦理登記時，不計入百分之一誤差範圍內，以避免雙方對謄本登記內容產生爭執，雙方仍應依實際登記坪數找補。上訴人明知露台不能登記，竟欲事先將不能登記之風險轉嫁於消費者，依消費者保護法第十一條第二項之規定，就有疑義之條款應作有利於消費者之解釋。是上開第三條之文義應解為：露台面積無法辦理登記時，不計入百分之一誤差範圍內，應依實際登記坪數按房地總價找補。
三、證據：援用原審之立證方法，補提本院八十六年度重訴字第五二七號民事判決影本一份為證。
理 由
一、被上訴人起訴主張其於八十四年三月十八日與上訴人簽訂系爭買賣契約，被上訴人丙○○以新台幣（下同）四百五十萬元買受坐落台北縣永和市○○段三九九、
六八四、六八五、六九四地號上之「基泰新邨」Ｄ棟三樓，被上訴人丁○○則以四百四十七萬元買受同棟十一樓，門牌分別為台北縣永和市○○路○段○○號十一樓之十四及同號三樓之十四。系爭買賣契約約定共同使用部分面積均為一點九九坪，且於第三條約定如有誤差在百分之一範圍內，雙方同意不增減買賣價格，超出百分之一時，應就不足部分補貼價款。惟實際交屋之共同使用部分面積為五點五八平方公尺（即一點六八坪），較契約約定之坪數短少零點三一坪，依房地總價換算之每坪單價計算，上訴人應給付被上訴人丙○○、丁○○分別為六萬五千零五元、六萬四千五百七十一元。因依上開買賣契約第三條約定、瑕疵擔保請求權及給付不完全之規定，求為命上訴人給付上開金額，並加計法定遲延利息之判決等語。
上訴人則以短少登記之共同使用部分之面積為系爭房屋大樓頂樓底板因房屋退縮建築形成之露台面積，依系爭買賣契約第三條約定，不在計算誤差範圍內，其所交付之土地面積並無短少，且已將露台交付於該棟大樓之全體住戶使用，露台面積不能登記係因地政機關誤認露台性質，嗣後住戶未協同辦理登記，不可歸責於上訴人。上開契約第三條約定，露台部分不計入找補範圍內，並無顯失公平之處，被上訴人明知並同意簽約，應受拘束。而被上訴人於交屋後或申請建物謄本時，已知露台面積未登記之事實，均未通知上訴人，依民法第三百五十五條、第三百五十六條規定，喪失瑕疵擔保請求權。抑且被上訴人於交屋後六個月內均未向上訴人主張瑕疵擔保責任，依同法第三百六十五條規定，亦喪失瑕疵擔保請求權等語置辯。
二、查被上訴人於八十四年三月十八日與上訴人簽訂房屋及土地買賣契約書，由被上訴人丙○○買受坐落台北縣永和市○○段三九九、六八四、六八五、六九四地號上之「基泰新邨」Ｄ棟三樓，被上訴人丁○○買受同棟十一樓，門牌分別為台北縣永和市○○路○段○○號十一樓之十四及同號三樓之十四。上開契約第一條約定共同使用部分面積均為一點九九坪，惟上訴人實際交屋之共同使用部分登記面積為五點五八平方公尺（即一點六八坪），較契約約定之坪數短少零點三一坪之事實，有附於原審卷之房屋及土地買賣契約書、建物登記謄本在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
三、本件短少登記之面積為系爭房屋頂樓底板上因退建築形成之露台面積，此觀上訴人提出之與使用執照竣工圖相同之平面圖上確有面積一六二點六九平方公尺之露台存在，而台北縣中和地政事務所建物測量成果圖所示登記之系爭房屋公共設施共同使用部分，並未包含系爭房屋頂樓底板上之露台面積甚明。參以，系爭房屋所在之同棟即Ｄ棟及他棟大樓（Ａ、Ｃ棟）之其他房屋承購戶，另案對上訴人提起之減少價金事件中，主張短少之登記共同使用部分面積不足係因位於頂數底板上之露台面積未能辦理登記所致，有卷附之本院八十六年度重訴字第五二七號、台灣高等法院八十七年度重上字第三四一號民事判決在卷足憑。則本件被上訴人之系爭房屋既位於Ｄ棟大樓，短少面積亦為共同使用部分，情形自無不同。是被上訴人主張上訴人短少登記面積為共同使用部分，並非露台面積部分等語，尚非可採。
四、系爭露台並非「屋頂露台」，係因退縮建築形成之露台，有台北縣政府八十八年十月三十日八八北府工使字第四一四一０三號函在卷可稽。查系爭契約簽訂時之內政部八十一年五月三十日台內地字第八一八一一一九號函訂定發布「建物所有權第一次登記法令補充規定」第十二點規定，只有屋預露台不能登記，退縮建築形成之露台得以附屬建物申辦登記。嗣地政法令變更，依八十五年六月四日台八五內地字第八五七五二一０號函修正之「建物所有權第一次登記法令補充規定」規定，上開二種露台均不得登記為共同使用部分，惟依建物所有權第一次登記法令補充第三十點規定，建造執照係於修正前取得者，則適用修正前之規定，有卷附上開建物所有權第一次登記法令補充規定修正前及修正後規定在卷可憑。本件露台屬退縮建築形成之露台，且系爭房屋之建造執照（八三永建字第二七六號）係於八十三年二月十五日核發，依法可登記。系爭露台面積於八十五年十二月十二日辦理第一次登記時，未能將露台面積列入共同使用部分辦理登記，係因登記機關台北縣中和地政事務所對於露台性質誤認為屋頂露台，而未核准登記。因系爭房屋及同棟房屋業已辦理所有權移轉登記予房屋承購戶，而房屋共同使用部分為全部房屋所有人公同共有，依民法第八百二十八條第二項規定，應由全部房屋所有人提出分配協議書申請辦理登記。則上訴人既已依系爭買賣契約將露台交付予被上訴人及其他共有人使用，因地政機關誤認露台性質，致未能登記，尚非可歸責於上訴人，上訴人不負給付不完全之責。
五、依系爭買賣契約第三條約定「前第一條房屋總面積及第二條之車位面積，其正確坪數俟工程完竣後，經地政機關登記完竣之房屋及車位面積為準（露台面積依地政機關規定辦理，若不能登記時，不計入誤差範圍內），如有誤差在百分之壹範圍內，雙方同意不增減買賣價格，超出百分之壹時，應就不足部分補貼價款：：：」，縱然系爭露台不能以附屬建物申辦登記，惟依上開約定，因此所造成之共同使用部分登記面積不足情形，上訴人並不負誤差找補之責。被上訴人雖以上開約定違反消費者保護法第十一條、第十二條平等互惠原則，應作有利於消費者即被上訴人之解釋。亦即露台面積不能登記時，不計入誤差之範圍內，被上訴人並未拋棄補貼權利，上訴人仍應按實際不足坪數補足價款等語。惟查，因露台面積能否登記，視辦理登記時之地政相關法令定之，為避免買賣契約成立時，依法得為登記，因地政相關法令之變更，致使辦理登記時不能登記，造成兩造間權義關係不明確，致生糾紛，兩造方為上開約定。兩造簽約時，系爭房屋所屬露台部分依法確實得為登記，被上訴人且交付露台供被上訴人使用。依簽約當時之情形論之，上開約定，對於被上訴人並無不利，如露台面積較約定面積增加，則依上開約定，不計入誤差範圍，免除露台面積找補之問題，由上訴人承擔損失，尚無違反消費者保護法第十一條、第十二條規定之平等互惠原則及誠信原則，對於消費者無顯失公平情事。上開約定，文義甚明，即如係露台部分不能登記，則不計入誤差範圍內，而無找補規定之適用。被上訴人主張第三條約定，違反平等互惠原則及誠信原則，顯失公平，應作有利於被上訴人之解釋，應認露台面積不能登記時，上訴人應按短少面積補足等語，亦非可採。
六、按物之出賣人，對於買受人，應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，民法第三百五十四條第一項前段定有明文。又所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值而不具備者，即為物有瑕疵，且不以物質上應具備者為限，若出賣之特定物所含數量缺少，足使物之價值有欠缺者，亦屬之，最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨可資參照。所謂價值之瑕疵，指物之交換價值有滅失或減少者而言，故買賣之標的物有滅失或減少其交換價值者，應認為具有瑕疵。本件露台為兩造買賣契約標的物之一部，系爭買賣房屋之交換價值，包括露台面積之交換價值，而被告交付系爭房屋之露台面積不能登記，復不能計入誤差範圍內適用兩造有關找補之約定，原告將來出賣其買受之系爭房屋時，該房屋之交換價值自有減少，應認系爭房屋具有瑕疵。被上訴人主張其買受之系爭房屋有前指瑕疵，堪以採信。惟按「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為承認其所受領之物。」、「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間，不行使而消滅。前項規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之。」，民法第三百五十六條、第三百六十五條定有明文。查系爭房屋於八十六年一月二十六日交屋，被上訴人就交付房屋面積是否有短少，並未保留，有交屋協議書在卷可稽。依被上訴人於原審提出之建物登記謄本所示，其於八十七年五月二十六日、同月二十七日申請，則被上訴人至遲於當時即得知系爭房屋短少登記共同使用面積零點三一坪，未通知上訴人，主張瑕疵擔保請求權，而至八十八年五月二十六日方提起本訴，主張滅少價金，依上開規定，被上訴人減少價金請求權亦因除斥期間經過而消滅。至於被上訴人主張其曾於八十七年四月二十三日發函予上訴人或曾口頭對於上訴人主張瑕疵擔保請求權，惟未據被上訴人提出證據以實其說，所辯尚難採信。
七、綜上所述，被上訴人主張系爭房屋登記之共同使用面積短少零點三一坪之事實固屬可信，惟上訴人抗辯短少登記面積係露台部分，因地政法令變更及地政機關誤認露台之性質致未能登記，非可歸責於上訴人。又露台面積之誤差不在系爭買賣契約第三條找補約定範圍內，被上訴人不得依該條約定，請求上訴人補足。被上訴人行使瑕疵擔保請求權已逾六個月之除斥期間，其瑕疵擔保請求權已消滅亦為可採。從而，被上訴人依系爭買賣契約第三條約定、給付不完全、瑕疵擔保請求權等規定，請求上訴人就短少登記之露台面積減少價金即無理由，應不予准許。原審判命上訴人給付被上訴人丙○○六萬五千零五元、被上訴人丁○○六萬四千五百七十一元，及均自八十八年六月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息即有未洽。上訴意旨指摘原判決不當，求為廢棄改判，為有理由。應由本院廢棄原判決，並改判如主文第二項所示。
八、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經核均與判決之結果無礙，爰不逐一論述，附此敘明。
九、結論：本件上訴為有理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百五十條、第七十八條、第八十五條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 九 月 十二 日
民事第五庭審判長法官 王碧芳
法官 高偉文法官 林麗玲右為正本係照原本作成本判決不得上訴中 華 民 國 九十 年 九 月 十二 日~B法院書記官 王宜玲