臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第六六二號
上訴人即附 丙○○帶被上訴人訴訟代理人 丁○○ 住同
乙○○○ 住同被上訴人即 社團法人臺北市恩加貧困家庭協會附帶上訴人 設臺法定代理人 甲○○ 住同訴訟代理人 羅瑩雪 律師右當事人間請求返還押租金事件，上訴人對於中華民國八十八年八月三十日本院臺北簡易庭八十八年度北簡字第七八七七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文上訴駁回。
原判決關於駁回附帶上訴人後開第二項之訴部分，及命其負擔訴訟費用之裁判廢棄。
附帶被上訴人應再給付附帶上訴人新臺幣壹萬肆仟伍佰玖拾叁元，及其中新臺幣壹萬壹仟叁佰零壹元自民國八十八年四月一日起至清償日止，其中新臺幣叁仟貳佰玖拾貳元自民國八十八年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
其餘附帶上訴駁回。
第一審訴訟費用關於命附帶上訴人負擔部分，及第二審訴訟費用關於附帶上訴部分，由附帶被上訴人負擔十分之九，餘由附帶上訴人負擔。第二審訴訟費用關於上訴部分，由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人即附帶被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴聲明：
１原判決不利於上訴人部分廢棄。
２右廢棄部分駁回被上訴人在第一審之訴。
㈡答辯聲明：附帶上訴駁回。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠上訴部分：
１原審法院以被上訴人社團法人台北市恩加貧困家庭協會既已如期搬遷，
並未繼續占用系爭建物，則上訴人丙○○請求被上訴人必須賠償一個月租金之損失新臺幣（下同）柒萬壹仟元即無理由，駁回上訴人主張自押租金之返還金額中扣抵。然查，被上訴人於民國八十八年三月卅日租約屆滿時，並未按原狀將系爭房屋返還上訴人，此一事實，有被上訴人於八十八年四月十七日致函上訴人表明願於八十八年四月十八日派員改善回復原狀，換言之，被上訴人於遷離現場時，並未依債之本旨回復原狀，導致上訴人必須請被上訴人依約回復原狀，造成前後一個月，上訴人無法出租系爭建物，依修正前民法第二百二十七條之規定，被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任，故上訴人主張應賠償相當一個月租金之損失，於法實屬有據，而原審法院卻誤認上訴人係請求租金，實屬誤判。
２原審法院以出租人並無權利要求承租人於遷離時，必須將全部牆面重新
粉刷，從而上訴人主張應扣除重新粉刷費用無理，惟查系爭租約第七條明定「乙方（即被上訴人）於租賃期限內應保持房屋內各項裝修及器具之清絜，如有污損或遺失，應負還原及賠償之責任義務」，而由於被上訴人承租期間，幼童在牆上四處塗鴉，污損牆面，依上開約定，被上訴人應負責還原，被上訴人亦自知理虧，於八十八年四月十八日派義工重新粉刷，由於渠等並非專業之油漆工人，且前後僅工作不到三小時，而三間房屋牆面面積多達數百坪之多，故渠等並未確實粉刷，且粉刷之牆面色氣及比例不勻，較未粉刷前更難看，被上訴又不願重作，故必須請專業之工人重作，上開所需費用，依契約第七條之約定，自應由被上訴人負擔，而原審法院卻誤認上訴人要求被上訴人還原之牆面係自然耗損，實屬誤會。
３原審法院以遙控器係消耗品，除非上訴人能證明遙控器是因被上訴人故
意為不當使用造成損壞，否則無權要求被上訴人賠償。然遙控器並非消耗品，因此原審認定其為消耗品，顯違事理，再者，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，如有違反，應負賠償責任，民法第四百三十二條著有明文，按遙控器如正常使用，應不致損壞，今遙控器損壞，顯係被上訴人未正常使用所造成，上訴人自得依法請求被上訴人賠償，如被上訴人主張係在正常使用下損壞，理應由被上訴人證明係出於所謂「自然耗損」，而原審法院卻謂上訴人必須證明係被上訴人出於故意損害，始得求償，於法實屬有誤。
４系爭契約第九條約定「租賃房屋有改裝設備之必要，乙方須取得甲方之
同意後，始得自行裝設，但不得損害原有建築及裝潢，乙方於交還房屋時並應負責回復原狀」，而被上訴人承租期間，為裝設分離式冷氣等設施，在系爭建物穿孔鑿樑，於返還時並未回復原狀，雖被上訴人辯稱係原有的，但伊並未提任何證據以實其說，顯見其所言，純係事後卸責之詞，並無足採。又上訴人雖經多次請被上訴人回復原狀，但被上訴人均置之不理，因此上訴人自得依民法第二百十三條第三項及第二百十四條，請求以回復原狀所需費用代替回復原狀，而本件回復原狀所需全部費用為壹拾叁萬陸仟元，扣除上訴人已請求之油漆陸萬元，尚有柒萬陸仟元尚未請求抵銷，故上訴人亦主張以之與被上訴人之押租金抵銷。
５按系爭契約第四條約定「甲方待乙方將其所應負之一切稅費理清後，並
將承租房屋遷空回復原狀點交無誤，應無息退保證金」，換言之，上訴人返還押租金之日期為被上訴人理清一切稅費及回復原狀並點交房屋後，始負返還之責，今雙方就相關稅費仍有爭議，尚未理清，且被上訴人亦尚未回復原狀，故上訴人依約尚無返還押租金之義務。從而原審認定上訴人於合約到期即應返還之責而未返還，故應負遲延責任，於法實屬有誤。
㈡答辯部分：
１附帶上訴人於原審請求門鎖、馬達及開關、日光燈燈座及分攤大樓換門
鎖、鐵門修理費合計貳仟伍佰伍拾壹元，而附帶上訴時則追加為叁仟貳佰玖拾貳元，超過原審請求之部分，附帶被上訴人不同意附帶上訴人之追加請求。
２有關房屋稅增加部分：系爭契約書第十六條約定增加之房屋稅由附帶上
訴人負擔，因此附帶上訴人主張兩造並無是項約，實屬無稽之詞。又本件房屋如未出租，依法得按住用房屋稅率繳納，而今供附帶上訴人使用，必須以較高之非住非營之稅率繳納，其因此所增加之稅額，依約理應由附帶上訴人負擔。附帶上訴人以系爭房屋其中部分，原係按營業稅率繳稅，而出租與附帶上訴人後改按非住非營稅率繳納，其租金只有減少並未增加，然前承租人退租後，附帶被上訴人依法得申請改按住宅房屋稅率繳納，惟由於附帶上訴人承租，必須按非住非營稅率繳納而有所增加，因此原審判決並無違誤之處。
３有關承租期間所支出之換鎖費、日光燈燈座修理費、鐵門修理費等及其並無義務代為油漆之工錢及材料費等共壹萬伍仟陸佰陸拾貳元部分：
⑴查油漆部分，係附帶上訴人依約應回復原狀之義務，且其油漆事實上
亦無達到一般正常要求，不僅未能回復原，更使現況變醜，對附帶被上訴人毫無實益，因此自無權要求附帶被上訴人給付上開油漆及材料費用，再上開回復原狀係附帶上訴人自行來函要求辦理，經附帶被上訴人同意，自無理由要求附帶被上訴人負擔。
⑵附帶上訴人所提之相關單據或係不實，或已支付，此觀附帶上訴人於
原審僅請求貳仟伍佰伍拾壹元，而附帶上訴時，卻增叁仟貳佰玖拾貳元乙節即明。尤有進者，附帶上訴人承租系爭房屋前後兩年，若果有上開應由附帶被上訴人負擔之費用，附帶上訴人理應於承租期間即向附帶被上訴人請求，或直接自應付之租金內扣除，然而附帶上訴人從未如此要求，顯見當初附帶上訴人業已認諾自行負擔，亦無於事後要求附帶被上訴人負擔之理。
三、證據：援用原審之立證方法外，並提出相片廿七張、第０一八八九、五０三
三、０一八七四、０一八九二、０一九０五、０二二八０號存證信函、房屋租賃契約書、稅金單、估價單七張、通知書、收據及統一發票六張為證。
乙、被上訴人即附帶上訴人方面：
一、聲明：㈠答辯聲明：駁回上訴。
㈡附帶上訴聲明：
１原判決不利附帶上訴人部分除肆仟玖佰玖拾貳元外廢棄。
２右廢棄部分附帶被上訴人應再給付附帶上訴人貳萬玖仟陸佰捌拾玖元，
其中壹萬玖仟零壹拾玖元自八十八年四月一日起，其餘壹萬零陸佰柒拾元自附帶上訴狀送達翌日起，至返還日止，按年息百分之五計算之利息。
二、陳述：除與原審判決書所載者相同茲予引用外，補稱：㈠答辯部分：
１兩造合約第九條載明「乙方於交還房屋時並應負責回復原狀。」並未有
如上訴人所稱該條之回復原狀應重新油漆粉刷之記載。一般所謂回復原狀，為回復出租人將租賃標的物交付承租人使用時之情況，如何方屬當之，依各個租賃標的物之狀況而有不同，原判決即認「清潔與否事屬主觀認定，依據常情，出租人並無權利要求承租人於搬離時必須將全部牆面重新粉刷」，且依舉證責任之規定，上訴人主張其交付之房屋之原狀為清潔乾淨之房屋，則被上訴人之回復原狀亦應清潔、粉刷，自應先就其交付系爭租賃物與被上訴人使用當時，房屋之狀態是剛粉刷過及具備如何程度之清潔等，負舉證責任，上訴人迄未能舉證，僅空言指摘被上訴人未回復原狀，殊有未合。何況，即使上訴人將系爭房屋交與被上訴人時剛粉刷過，只要被上訴人無超過正常使用之污損，亦無於返還房屋時再粉刷之義務。至於上訴人與第三人之租賃契約，與系爭租約無關，且上訴人提出之資料，既不能證明該屋承租人返還房屋之狀態，又不能證明系爭房屋時之原狀，毫無參考價值。
２被上訴人於契約終止前，已會同義工十多人幫忙搬遷及清理，依將承租
之房屋騰空回復原狀。上訴人一再避不見面，拒絕返還押租金，反於八十八年四月六日寄發內附高達壹拾叁萬陸仟元估價單之存證信函給被上訴人，聲稱為房屋回復原狀之修繕必須支出費用，雙方於四月十一日協商，被上訴人雖無法認同上訴人將俗稱「壁癌」問題導致粉刷剝落硬指為被上訴人之使用不當，惟為求順利取回押租金，四月十七日函知上訴人將於四月十八日至現場依其要求粉刷，當日義工及專業油漆師傅抵達時，上訴人仍故意避不見面，因被上訴人早已將鑰匙交回，故由其媳婦開門，被上訴人等始得進入，將三間房屋中之二間牆壁粉刷一新，僅將原貼壁紙之一間保留原狀。被上訴人已依約履行，且已超出應盡義，上訴人一再單方面要求被上訴人盡無義務之事，無視被上訴人已依履行完畢之事實，迄今仍不返還押租，真正違約者，實為上訴人。
３系爭房屋原有油漆退色，係因時間而生之自然變化，即使無人使用之新
屋亦同，更何況系爭房屋牆壁油漆之剝落，顯然係「壁癌」現象，原審認此現象，非可歸責於被上訴人，自屬有理。被上訴人重新油漆之牆面，原無色差現象，而係上訴人收回系爭房屋後，加大塊鵝黃色油漆，以誣賴被上訴人。
４上訴人未能證明系爭房屋之原狀為何，如何能證明現狀與原狀不符？房
屋結構改變，為明顯可見，極易證明之事，上訴人於原審法官赴現履勘時，卻無法指出何處有結構改變之情形，足證上訴人所述不實。上訴人指鑿牆、打孔及地面破裂磁磚等等，實係被上訴人承租前已存在之現象，因上訴人將系爭房屋由前承租人收回後，未加整理即交與被上訴人，被上訴人多次要求處理，上訴人均置之不理，被上訴人自行招請義工清洗打掃始遷入，此由前承租人蔡銘山留下之「仲雍實業有限公司」招牌，要求上訴人拆除，上訴人亦不同意，至今留在原處，可資證明。另上訴人前聲稱其與日勝汽車間之訴訟已獲勝訴，實則上訴人於該事件中請求日勝汽車公司給付壹佰伍拾玖萬零捌佰元，僅獲判決給付壹萬玖仟肆佰伍拾元，不及請求金額之八十分之一，上訴人不提此實際判決內容，意圖誤導。
５上訴人提出系爭房屋出租前請人打掃之收據，亦不可憑，更與本案無關
，蓋空氣中落塵，無時不有，不可能清掃一次即永保乾淨，上訴人提出之收據，均為八十八年七月十日簽發，距被上訴人同年三月底清掃後交還鑰匙搬遷，超過三個月，自然會有新生灰塵，若因此達到需再度僱人清掃之程度，亦不應由被上訴人負擔費用。且無論房屋是否骯髒，屋主願僱人清掃，絕不會遭人拒絕，而且越是清潔，越受歡迎，清潔費收據不足證明房屋確有清掃之必要。
㈡附帶上訴部分：
１原審判決認定附帶被上訴人應返還附帶上訴人押租金固然無誤，惟其認
定應由押租金中扣除之款項，除水電費柒佰肆拾壹元及電梯維修費用肆仟玖佰玖拾貳元，合計伍仟柒佰叁拾叁元部分外，其餘均有未洽，茲詳述如后：
⑴房屋稅增加壹萬叁仟貳佰捌拾陸元部分：首先雙方並未約定由附帶上
訴人負擔增加之房屋稅。雙方之租賃契約第十六條之約定，然雙方真正約定並無是項規定，由八十六年三月卅一日起，歷經二個繳稅年度，附帶被上訴人從未要求附帶上訴人負擔稅款，足資證明。縱假設附帶上訴人應負擔增加之房屋稅，原審計算之金額高達壹萬叁仟貳佰捌拾陸元，亦顯有錯誤，茲分析下：
①臺北市○○路○○○巷○號一樓，部分，附帶被上訴人並未主張房
屋稅增加，要求附帶上訴人負擔。附帶被上訴人所提稅單，該址八十五年至八十七年均係依「營業」類課稅，與附帶上訴人之「非住非營」類不同，亦無請求附帶上訴人負擔稅金之理。
②臺北市○○路○○○號二樓，依附帶被上訴人所提稅單，八十五年
至八十七年度之房屋稅，均係以「住家」類計徵，八十八年度方改為「非住非營」，稅額調漲為捌仟柒佰叁拾陸元，僅增加貳仟陸佰肆拾柒元，且八十八年度房屋稅涵蓋期間為八十七年七月卅一日至八十八年六月卅日止，超過原告租期屆滿之八十八年三月卅日三個月，依比例原告應負擔稅期所占之四分之三，即壹仟玖佰捌拾伍元元，附帶被上訴人不顧實際上八十七年度稅金並未高及八十八年度稅金涵蓋期間，逕將八十八年度增加之稅金乘上二年，據以請求，顯非有理。
③臺北市○○路○○○號二樓，如附帶被上訴人所稱，附帶上訴人為
公益社團法人，依法應以「非住非營」計徵房屋稅，惟依附帶被上訴人所提之八十六年度房屋稅繳款書所載，此屋自八十五年七月一日起才開始以「營業用」計稅，至八十六年七月卅一日改由附帶上訴人承租後，仍未變更，顯然係前承租人於八十六年三月底承租該屋後，將仲雍實業有限公司登記於該址，開始以「營業用」計稅，該租賃契約終止後，附帶被上訴人未向稅捐機關辦理變更之故，既然該稅額係依「營業用」計徵，與附帶上訴人應屬之類別「非住非營」不同，自與附帶上訴人無關，且此屋於附帶上訴人承租前即依「營業用」計稅，事後改為「非住非營」，稅額只會減少，並無「增加之稅金」可言。
⑵附帶上訴人代墊費用壹萬陸仟肆佰零叁元：附帶上訴人前後代墊付款
項，包括更換門鎖、馬達及開關、日光燈燈座及分攤大樓換門鎖、鐵門修理費合計叁仟貳佰玖拾貳元，加上附帶上訴人無義務代為油漆支出之材料及工資共壹萬叁仟壹佰壹拾壹元，合計壹萬陸仟肆佰零叁元元，附帶被上訴人應返還附帶上訴人。原審認此等款項皆係雙方協議後，附帶上訴人同意施作，然兩造就此等費用從未進行協商，更未達成任何協議。更換門鎖、馬達及開關、日光燈燈座、大樓門鎖、修理鐵門等，均係附帶被上訴人一再推拖，附帶上訴人為正常使用，不得不代墊費用修理，從未表示願意自行負擔，至於遷出時重新油漆，更係附帶被上訴人所要求，附帶上訴人為促使附帶被上訴人立刻返還押租金，同意施作，當時並未約定費用由誰支付，附帶被上訴人為所有權人，自應負責。若事後附帶被上訴人迅即返還押租金，附帶上訴人或許會拋棄油漆費用之返還請求權，事實既非如此，附帶上訴人自無負擔油漆費用之理。
⑶以上二部分，合計貳萬玖仟陸佰捌拾玖元，連同原審判決附帶被上訴
人應給付之壹拾叁萬壹仟伍佰元，共計壹拾陸萬壹仟壹佰捌拾玖元，其中壹拾伍萬零伍佰壹拾玖元部分，屬原押租金，應自租期屆滿之次日八十八年四月一日起計付法定利息，原審就此押租金部分，已判令附帶被上訴人給付壹拾叁萬壹仟伍佰元及利息，故僅就不足部分壹萬玖仟零壹拾玖元請求自八十八年四月一日起，其餘壹萬零陸佰柒拾元元代墊費用，則自本訴起訴狀送達之翌日起，至返還日止，按法定利率計息。
⑷至水電費柒佰肆拾壹元部分，附帶上訴人自始承認應負擔此筆費用，
因而自動由前述代墊費用中扣除，並未請求附帶被上訴人給付，如再由押租金扣除，即屬重複。
２八十八年三月卅日兩造租賃契約期滿之日，附帶上訴人即騰空遷出並立
即找尋附帶被上訴人交還鑰匙，為附帶被上訴人之代理人於庭訊時表明，並為原審所是認，附帶被上訴人稱雙方合約尚未解除，似指兩造間仍有租賃契約關係存在，顯有誤會。附帶上訴人招牌於遷離後仍懸掛，係因附帶上訴人將房屋回復原狀時疏於注意而未取下，但如附帶被上訴人當時到場，雙方當面檢查細節，必定會注意到，但附帶被上訴人一再避不見面，拒絕點交，而附帶上訴人將鑰匙交還附帶被上訴人後，又無法再自行到場檢查，以致留在二樓門外之招牌，稍後才拆除，惟此一小招牌，於兩造租約之終止及附帶被上訴人之另行出租，毫無影響，附帶被上訴人借題發揮，拒還押租金，自屬無理。
３附帶上訴人於八十八年三月卅日租約期滿前已召集義工十餘人，幫忙搬
遷及清理房屋，期滿當日即騰空遷離，並多次尋覓無著，終於在卅一日於樓下遇見附帶被上訴人之妻，交還鑰匙，甚至為順利取回押租金，尚於四月十八日代附帶被上訴人將系爭租屋之二間牆壁粉刷一新，足證附帶上訴人擔心租約無法順利終止，猶有未及，豈有故意拖延回復原狀之理。附帶被上訴人事前明知附帶上訴人不擬續租，決定如期返還房屋，理應於租約期滿時主動與樓下之附帶上訴人聯繫點交房屋，然附帶被上訴人卻反其道而行，故意避不露面，附帶上訴人之人員打電話無人接，按對講機無人應，上樓去找又被樓梯間之鐵門攔阻，其有意妨礙附帶上訴人如期返還房屋，昭然若揭。附帶上訴人既已將系爭房屋打掃乾淨返還附帶被上訴人，甚至代其重新粉刷，附帶被上訴人是否順利出租，即與附帶上訴人無關，其所以無法再行出租，一則可能與景氣有關，更可能係附帶被上訴人之作風，使人退避三舍，無論如何，皆不應歸責於附帶上訴人。
４附帶上訴人八十八年四月十七日所發存證信函，無隻字片語自承未回復
原狀，該函係為順利取回押金，發函表達再給彼此一次機會之意願，附帶被上訴人將此解為附帶上訴人未履行約定，要求入內回復原狀，洵屬非是。附帶上訴人四月十八聘請明全油漆工程行之師傅唐添財至系爭房屋粉刷，當日粉刷其中二間，非附帶被上訴人所稱粉刷三間共一百多坪，且附帶被上訴人三間房屋合計亦未達一百坪。
５附帶被上訴人稱附帶上訴人代墊費用叁仟貳佰玖拾貳元，於原審並未提
出，系爭租屋所在大樓並未收取管理費，該等費用應由釙戶承租戶以二年分攤，每戶每年分攤貳佰柒拾肆元，六戶承租戶平日即支付與附帶上訴人助理楊小姐，且其中明細僅大門鎖一項為附帶上訴人先代為支出，後由六戶分攤，其餘均為附帶被上訴人支出，再由附帶上訴人分擔，附帶上訴並央求附帶被上訴人將收據交付，以做假帳向社會局請款云云，極盡誹謗誣衊附帶上訴人之能事，實無可取。蓋附帶上訴人早於原審起訴時，即提出代墊費用之單據與附帶被上訴人結算，前述費用，皆係附帶被上訴人依法應修繕部分，惟附被上訴人一昧推託，連附帶被上訴人於八十六年九月十九日通知修理之大門及購買公共區域省電燈泡，亦皆先由附帶上訴人墊付費用，遑論附帶上訴人請人修繕之部分，此所以收據抬頭皆為附帶上訴人名義。附帶上訴人墊付前述各項費用後，請附帶被上訴人返還，其或不承認，或強要六戶分攤，如今附帶上訴人與其繕算應返還金額，自得要求附帶被上訴人將此等墊付費用一併計入。又附帶上訴係計入自己為附帶被上訴人墊付部分，其他承租戶是否願為附帶被上訴人分攤，與附帶上訴人無關，例如八十七年十一月十四日之大門門鎖壹仟元，附帶上訴人為其墊付貳佰伍拾元，同年十一月十八日修理大門鐵門，附帶上訴人墊付叁佰叁拾叁元，附帶被上訴人竟稱前述費用應再除以六，附帶上訴人僅支出貳佰柒拾肆元，亦屬無理。
６附帶被上訴人稱附帶上訴人只油漆，卻虛偽立據壹萬陸仟肆佰零叁元，
比原審唐添財之油漆費用陸仟零陸元為多云云。查附帶上訴人提出之壹萬陸仟肆佰零叁元，係指前述附帶上訴人前後代其墊付之包括更換門鎖、馬達及開關、日光燈燈座及分攤大樓換門鎖、鐵門修理費合計叁仟貳佰玖拾貳元，加上附帶上訴人無義務代為油漆支出之材料費及工資共壹萬叁仟壹佰壹拾壹元合計所得，附帶上訴人自始於原審提出之油漆費用單據，係包括二張向大同油漆工程行購買油據漆之陸仟零陸元、唐添財油漆工資伍仟元、廖明堂工資貳仟元，並無唐添財油漆費用陸仟零陸元，附帶被上訴人張冠李戴，謬誤極明。
三、證據：援用原審之立證方法外，提出系爭房屋各年度房屋課稅情形表、八十八年度北簡字第二四０六號判決書影本為證。
理 由
一、附帶上訴人於原審請求門鎖、馬達及開關、日光燈燈座等代墊費用部分共計為叁仟貳佰玖拾貳元，此觀其於原審之起訴狀及原審判決載述甚明，其於本院審理中提起附帶上訴，請求上開費用，並無訴之追加之情形，附帶被上訴人認附帶上訴人於原審請求貳仟伍佰伍拾壹元，而附帶上訴時則追加為叁仟貳佰玖拾貳元，為訴之追加，且不同意附帶上訴人之追加請求，洵屬誤認。
二、被上訴人即附帶上訴人（以下簡稱被上訴人）於原審起訴主張：被上訴人向上訴人承租臺北市○○路○○○號二樓、一七二號二樓及西藏路一五六號一樓房屋，租賃期限自八十七年三月卅一日起至八十八年三月卅日止，被上訴人於簽訂契的時共交付上訴人房屋押租金壹拾伍萬捌仟元，依雙方約定，上訴人應於被上訴人將承租遷空回復原狀時，無息退還押租金。惟八十八年三月卅日租期屆滿，被上訴人不擬續租，乃於八十八年三月卅日、卅一日出動義工十多人，幫忙搬遷及清理房屋，將房屋騰空返還上訴人。詎上訴人卻藉詞被上訴人未將房屋清理乾淨為由，拒絕返還押租金，且於八十八年四月六日以存證信函促被上訴人出面解決，雙方於同年四月十一日協商，上訴人對出租房屋因年久造成之壁癌指稱係被上訴人使用不當造成，要求被上訴人必須將房屋重新油漆以符合其所指「回復原狀」標準。被上訴人為求順利取回押租金，不得已同意八十八年四月十八日再回現場依被告要求重作改善，不料雖經被上訴人僱工油漆，上訴人仍認為不滿意，迄今仍拒不退還押租金，且聲稱其另行僱工處理的費用須由被上訴人負擔，並自押租金扣還，且認被上訴人未即時回復原狀，須再支付房租，因此僅剩柒仟肆佰捌拾壹元，直接匯入被上訴人帳戶內。又上訴人既以經濟上之強者欺負承租人，被上訴人認有必要將承租期間出錢換門鎖、修理大門、馬達及開關、日光燈燈座共叁仟貳佰玖拾貳元及被上訴人並無義務為上訴人油漆所支出之工錢及材料壹萬叁仟壹佰壹拾壹元，合計壹萬陸仟肆佰零叁元，應由被上訴人負責返還等語。
三、上訴人即附帶被上訴人（以下簡稱上訴人）則以：被上訴人於八十八年三月卅日租約屆滿時，並未按原狀將系爭房屋返還上訴人，造成前後一個月，上訴人無法出租系爭建物，依修正前民法第二百二十七條之規定，被上訴人應負不完全給付之損害賠償責任，故上訴人主張應賠償相當一個月租金之損失。次查，依兩造租約第七條約定，被上訴人應負還原及賠償之責任，由於被上訴人承租期間，幼童在牆上四處塗鴉，污損牆面，被上訴人亦自知理虧，於八十八年四月十八日派義工重新粉刷，由於渠等並非專業之油漆工人，前後工作不到三小時，而三間房屋牆面面積多達數百坪之多，故渠等並未確實粉刷，且粉刷之牆面色氣及比例不勻，較未粉刷前更難看，被上訴又不願重作，故必須請專業之工人重作，所需費用，自應由被上訴人負擔。再查，遙控器並非消耗品，承租人應以善良管理人之注意，保管租賃物，如有違反，應負賠償責任，而遙控器如正常使用，應不致損壞，今遙控器損壞，顯係被上訴人未正常使用所致，上訴人自得依法請求被上訴人賠償，如被上訴人主張係在正常使用下損壞，理應由被上訴人證明之。又查，依兩造租約第九條約定，被上訴人有回復原狀之義務，被上訴人承租期間，為裝設分離式冷氣等設施，穿孔鑿樑，於返還時並未回復原狀，雖經上訴人多次請被上訴人回復原狀，但被上訴人均置之不理，因此上訴人自得依民法第二百十三條第三項及第二百十四條，請求以回復原狀所需費用代替回復原狀，而本件回復原狀所需全部費用為壹拾叁萬陸仟元，扣除上訴人已請求之油漆陸萬元，尚有柒萬陸仟元尚未請求抵銷，故上訴人亦主張以之與被上訴人之押租金抵銷。第查，依兩造租約第四條之約定，上訴人返還押租金之日期，為被上訴人理清一切稅費及回復原狀並點交房屋後，今雙方就相關稅費仍有爭議，尚未理清，且被上訴人亦尚未回復原狀，故上訴人依約尚無返還押租金之義務。復查，依兩造租約第十六條約定，增加之房屋稅由被上訴人負擔，本件系爭房屋如未出租，依法得按住用房屋稅率繳納，今供被上訴人使用，必須以較高之非住非營之稅率繳納，其因此所增加之稅額，理應由被上訴人負擔。另查，油漆費用部分，係被上訴人依約應回復原狀之義務，而其油漆事實上亦無達到一般正常要求，不僅未能回復原，更使現況變醜，對上訴人毫無實益，因此自無權要求上訴人給付油漆及材料費用，再上開回復原狀係被上訴人自行來函要求辦理，經上訴人同意，自無理由要求上訴人負擔。末查，被上訴人所提之相關單據或係不實，或已支付，此觀被上訴人於原審僅請求貳仟伍佰伍拾壹元，而附帶上訴時，卻增叁仟貳佰玖拾貳元乙節即明，尤有進者，被上訴人承租系爭房屋前後兩年，若果有上開應由上訴人負擔之費用，被上訴人理應於承租期間即向上訴人請求，或直接自應付之租金內扣除，然而被上訴人從未如此要求，顯見當初被上訴人業已認諾自行負擔，亦無於事後要求上訴人負擔之理等語置辯。
四、經查，被上訴人主張向上訴人承租臺北市○○路○○○號二樓、一七二號二樓及西藏路一五六號一樓房屋，租賃期間自八十七年三月卅一日起至八十八年三月卅日止，於簽訂契的時共交付上訴人房屋押租金壹拾伍萬捌仟元，嗣於租期屆滿後，被上訴人不再續租之事實，業據其提出租賃契約書為證，並為被上訴人所不爭執，應堪信為真實。次查，被上訴人主張於租賃契約期滿時，已將房屋騰空遷出，並交還鑰匙與上訴人，亦經上訴人之代理人於原審自認在卷，被上訴人乃因此請求上訴人應返還上開押租金及租賃期間所代墊之費用暨嗣後之油漆費用，上訴人則以前開情詞置辯，從而，兩造爭執之處，當在被上訴人應負回復狀義務之程度，增加之稅捐應由何人負擔，及被上訴人所指之代墊費用，究否應由上訴人負擔，茲分述如下：
㈠被上訴人應負回復原狀之程度，亦即上訴人主張被上訴人應將系爭房屋清理乾淨、油漆、修補磁磚、冷氣架拆除、冷氣孔封閉等部分：
１按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，但法律別有規定
，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。又依兩造所簽訂租賃契約第十五條約定：「租賃期滿遷出時，乙方（即被上訴人）所有任何傢俱雜物等，除經甲方（即上訴人）同意留置外均應搬清，並將室內清潔乾淨交還甲方，否則甲方得自保證金中酌量扣除搬遷費及清潔費」，為兩造回復原狀之規定，而一般所謂回復原狀，為回復出租人將租賃標的物交付承租人使用時之情況，如何方屬當之及回復原狀之程度，則依各個租賃契約約定而有所不同，本件雙方簽訂系爭租賃契約時，並未約明回復原狀之程度，為上訴人於本院審理中所自承（見八十九年七月二十日言詞辯論筆錄），而上訴人所指之回復原狀之程度為清理乾淨、油漆、修補磁磚、冷氣架拆除、冷氣孔封好，並主張被上訴人未清理乾淨、污損牆面、損壞磁磚、未拆除冷氣架及未封閉冷氣孔，則為被上訴人所否認，按之上揭舉證責任之規定，自應由上訴人負舉證之責。
２就油漆部分，依兩造所提出照片及原審至現場勘驗結果，牆面污髒或有壁癌
情形，均應為一般正常使用及臺灣天氣潮溼或房屋建材含氯成份多寡或房屋年久所造成，尚難指被上訴人有違反兩造租賃契約第七條之約定，況按諸現今社會通常情節，出租人並無權利要求承租人於搬離時，必須將全部牆面重新粉刷，因此上訴人主張被上訴人須負僱工重新粉刷費用之賠償責任，尚屬無據。至於被上訴人同意重新粉刷乙節，應係被上訴人為求順利取回押租金所為之讓步行為，並不得以此即認被上訴人負有重新粉刷之義務。
３次就上訴人所指被上訴人所指被上訴人未清理乾淨、污損牆面、損壞磁磚、
未拆除冷氣架及未封閉冷氣孔部分，上訴人於原審所舉之八十八年四月三日、十五、十六日照片，與被上訴人於原審所舉之八十八年四月十八日照片兩相比較，被上訴人實已將之清理乾淨無疑，而上訴人所提之八十八年七月十日之估價單三紙，距被上訴人返還房屋之八十八年三月卅一日已三月餘，並不能證明被上訴人未為清理。
４再就磁磚損壞、冷氣架未拆除及冷氣孔未封閉一節，被上訴人否認為其所為
，則按諸舉證責任原則，上訴人應先就出租前之狀況加以證明，始得令被上訴人負該部分之回復原狀義務，今上訴人既未能證明出租前之狀況，或證明該磁磚之損壞或冷氣架為被上訴人所設，冷氣孔為被上訴人所鑿，自難令被上訴人負此部分之回復原狀責任，又此部分上訴人雖曾提出估價單三紙以資證明，然該三紙估價單並不能證明出租前之狀況，更何況其上並無日期及作成名義人之記載，並不能為如何之證明。
５再查，遙控器為電子產品，在正常之情況下，恆因使用之頻率及時間而有所
耗損，係屬消耗品，上訴人主張遙控器為非消耗品，並無為如何之說明，尚不足採。本件被上訴人進出大門必須使用遙控器，使用頻繁，當可能自然耗損，上訴人徒以遙控器為非消耗品，並未證明被上訴人故意損壞或為不當使用造成損壞，其主張被上訴人應負該項損害賠償責任，實不足採。
㈡就增加之房屋稅部分：
１按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九
十八條著有明文，又解釋契約固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解（最高法院十七年度上字第一一一八號判例意旨參照）。
２兩造有關房屋稅之負擔，於系爭租賃契約第十六條約定「本租金憑單扣繳，
由乙方（即被上訴人）負責向稅捐稽徵機關負責繳納：租屋之房屋稅、綜合所得稅等，若較出租前之稅額增加時，其增加部分應由乙方負責，決無異議。」，由此可知兩造就出租後增加之房屋稅，係由被上訴人負擔至為明確，被上訴人雖辯稱由八十六年度三月卅一日起歷經二個繳稅年度，上訴人從未要求被上訴人負擔，足證兩造間並無上開約定云云。惟查，上訴人於租賃期間未要求被上訴人負擔稅捐，或上訴人忘記，或上訴人暫不請求，或有其他情事，並不足以證明兩造間無房屋稅由何人負擔之約定。又依上開約定觀之，係就出租前之稅額有所增加時，始應被上訴人負擔，因此，應就被上訴人承租前之實際狀況為準，並非以上訴人所得為最有利之計徵稅類為據，蓋出租人實際利用為何，並不可得而知，其如欲變更計徵類別，亦應自行向稅捐稽關申請變更，殊難令承租人負擔增加稅捐上之不利益，是以上訴人主張其未出租被上訴人得以「住家」類計徵云云，亦非可採。
３上訴人於原審主張被上訴人應負擔房屋稅之房屋，一為臺北市○○路○○○
號二樓，一為臺北市○○路○○○號二樓。就臺北市○○路○○○號二樓之部分，八十五年至八十七年度之房屋稅，均係以「住家」類計徵，八十八年度方改為「非住非營」類別計稅，稅額由原先之陸仟零捌拾玖元，調漲為捌仟柒佰叁拾陸元，增加貳仟陸佰肆拾柒元，有該號之房屋稅繳款書附於原審案卷可憑，而八十八年度房屋稅涵蓋期間為八十七年七月卅一日至八十八年六月卅日止，超過被上訴人租期屆滿之八十八年三月卅日三個月，依比例被上訴人應負擔稅期所占之四分之三，即壹仟玖佰捌拾伍元（小數點以下四捨五入），上訴人請求扣抵二年增加之房屋稅伍仟貳佰玖拾肆元，顯非有理，被上訴人就此部分，提起附帶上訴，為有理由。次就臺北市○○路○○○號二樓部分，該屋於被上訴人承租前之計徵類別為「營業用」，亦有該屋之房屋稅繳款書在卷可按，而被上訴人為公益社團法人，依法應以「非住非營」類別計徵房屋稅，又「非住非營」之房屋稅，較「營業用」之房屋稅為低，為兩造所俱不爭執，因此被上訴人承租系爭房屋後，並無使系爭房屋之房屋稅增加之情形，按諸兩造租賃契約之約定，上訴人主張該屋之房屋稅應由被上訴人負擔，即非可採，被上訴人就此之附帶上訴，亦屬有據，應予准許。
㈢就被上訴人主張之代墊費用部分：
１按出租人應以合約所約定使用、收益之租賃物，交付承租人，並應於租賃
關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態；租賃物之修繕，除約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔；租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人得終止租約或自行修繕而請求出租人償還其費用，或於租金中扣除之，民法第四百二十三條、第四百二十九條第一項、第百四三十條分別定有明文。又民法第四百三十條僅規定，出租人不履行租賃物修繕義務，經承租人限期催告而仍不履行時，承租人得終止租約或自行修繕，而請求償還其費用，或於租金中扣除之，並未規定承租人不限期催告，出租人即可免除同法第四百二十三條所定保持租賃物合於約定狀態之義務，故出租人不履行修繕義務，致承租人不能為租賃物之使用收益時，縱使未限期催告，承租人仍得按比例請求減少租金，即租賃關係消滅後按原租金計算之損害金，亦應減少（最高法院七十四年度台上字第一四四七號判決意旨參照）。
２被上訴人主張於租賃期間，前後代墊付款項，包括更換門鎖、馬達及開關
、日光燈燈座及分攤大樓換門鎖、鐵門修理費合計叁仟貳佰玖拾貳元部分，有收據及統一發票共七張在卷可證，核諸上開費用，均為必要之修繕費用，兩造之租賃契約就此並未為約定，按諸前揭規定，本應由上訴人負擔，雖被上訴人未能證明於租賃期間曾催告上訴人為修繕行為，然按諸前揭說明，仍無礙於租賃關係消滅後，向上訴人請求返還代墊之修理費。上訴人雖辯稱被上訴人於原審僅請求貳仟伍佰伍拾壹元，而附帶上訴時，卻增叁仟貳佰玖拾貳元，且上開費用果真應由上訴人負擔，被上訴人理應於承租期間即向上訴人請求，或直接自應付之租金內扣除，然而被上訴人從未如此要求，顯見當初被上訴人業已認諾自行負擔，亦無於事後要求上訴人負擔之理云云。然查，被上訴人於原審此部分之請求即為叁仟貳佰玖拾貳元，已如前述，且被上訴人於租賃關係存續期間未要求上訴人負擔，其原因多端，尚不足以證明被上訴人同意負擔，上訴人此項所辯云云，亦不足採。
３就油漆材料費及工資壹萬叁仟壹佰壹拾壹元部分，被上訴人答應於八十八
年四月十八日粉刷系爭房屋，係因被上訴人認上訴人污損牆壁，未為回復原狀，而拒絕返還押租金，為兩造所不爭執，且觀被上訴人於八十八年四月十七日所發之存證信函亦明，雖該存證信函並未明示被上訴人願意負擔上開費用，然當時被上訴人之目的，既係取回押租金，而同意粉刷，其有自行負擔油漆費用之意，應甚明確，從而，此部分被上訴人尚不得請求上訴人返還。
㈣綜上所述，被上訴人既於租約期滿日，騰空租賃房屋遷出並交還鑰匙，上訴
人即應返還押租金壹拾伍萬捌仟元，惟扣除兩造俱不爭執之水電費柒佰肆拾壹元、電梯維修費肆仟玖佰玖拾貳元，及上訴人已退還柒仟肆佰捌拾壹元外，另房屋稅增加部分壹仟玖佰捌拾伍元亦應由被上訴人負擔，而應予扣除，因此，被上訴人尚得請求上訴人返還壹拾肆萬貳仟捌佰捌拾壹元，又被上訴人主張代墊更換門鎖等修繕費用叁仟貳佰玖拾貳元部分，被上訴人亦得請求上訴人支付，至於油漆費用部分，被上訴人已同意施作，該等費用應由其負擔，自不得請求返還。
五、原審基於上述之理由，扣除水電費柒佰肆拾壹元、電梯維修費肆仟玖佰玖拾貳元元、房屋稅中之壹仟玖佰捌拾伍元、已退還之柒仟肆佰捌拾壹元，判命上訴人應返還壹拾叁萬壹仟伍佰元，及自八十八年四月一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息部分，認事用法並無不當，上訴意旨指摘此部分判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。又原審就增加房屋稅部分，多予扣除壹萬壹仟叁佰零壹元及駁回代墊款部分叁仟貳佰玖拾貳元及自起訴狀繕本之翌日即八十八年六月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息請求部分，確有不當之處，被上訴人提起附帶上訴，指摘及此，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第三項所示，至於附帶上訴人指原審判決扣除增加房屋稅壹仟玖佰捌拾伍元及駁回油漆費用壹萬叁仟壹佰壹拾壹部分，原審判決認事用法，並無不當之處，附帶上訴人此部分之附帶上訴，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，均認與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，附予敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，附帶上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日
民事第六庭審判長法 官 鄭純惠
法 官 林鴻達法 官 劉坤典右為正本係照原本作成本判決不得上訴。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 三十一 日
法院書記官 王朝枝