臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度簡上字第八一五號
上 訴 人 台北市政府財政局法定代理人 甲○○訴訟代理人 張世興 律師複 代理人 陳在源 律師
陳建瑜 律師被上訴人 丙○○ 住台北市○○街○○○號訴訟代理人 林文淵 律師複 代理人 乙○○ 住台北市○○街○○○號九樓右當事人間請求返還不當得利事件，上訴人對於中華民國八十八年十月十八日本院台北簡易庭八十八年度北簡字第五五四七號第一審判決提起上訴，本院判決如左：
主 文原判決除減縮部分外，關於駁回上訴人後開第二項之訴，及訴訟費用之裁判均廢棄。
被上訴人應給付上訴人新台幣貳拾捌萬參仟零壹拾玖元，及自民國八十八年三月十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並自民國八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月給付上訴人就坐落台北市○○區○○段二小段二八六地號面積五平方公尺及同小段二八七地號土地面積四十六平方公尺，各按該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
其餘上訴駁回。
第一、二審訴訟費用（除減縮部分外）由被上訴人負擔五分之四，餘由上訴人負擔。
事 實
甲、上訴人方面：
一、聲明：㈠原判決關於後開第二項部分廢棄。
㈡被上訴人應給付上訴人新台幣（下同）三十三萬零六百七十二元及自民國（下
同）八十八年一月一日起按年息百分之五計算之利息；並自八十八年一月一日起至返還土地之日止按月給付上訴人就坐落台北市○○區○○段二小段二八六地號面積五平方公尺及同小段二八七地號土地面積四十六平方公尺按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金。
㈢第一、二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：㈠被上訴人對系爭土地應未曾有租賃關係存在：
原審認定系爭房屋對系爭土地自原所有權人陳壽健生前即有租賃關係存在，無非以：⑴被上訴人提出建物附表及戶籍登記簿謄本在卷可稽，又因系爭房屋與其前手王四民之先人王火木所有房屋（即崇德街一三九號）同時間興建，經現場勘驗發現崇德街一三五號至一四三號房屋相毗鄰部分均保留台灣早期拱門式通道，崇德街一三五號占用系爭土地部分之建物雖有部分整修仍保留數十年前老舊建材，顯見系爭房屋在系爭土地興建年代有數十年之久，乃以此認定系爭房屋非無權占用土地。⑵被上訴人所出具自民國四十二年至民國五十五年，由訴外人陳壽健之繼承人陳炘，以「地主陳維炘—外五名」之名義，向王火木簽收之租金收取簿，而認定王火木於陳壽健生前即與之訂立租賃關係，且此租賃關係因繼承、買賣取得租賃物之法律關係，嗣後由被上訴人所取得。惟查：
⑴戶籍登記、房捐繳納等資料尚不足證明被上訴人係有權使用系爭土地：
被上訴人等於原審出具被證六、九、十五、十六、十八、十九號之戶籍謄本、房捐查定通知書等資料，以為其被上訴人係有權使用系爭土地之證明，然向來因地政、戶政與稅捐機關各自獨立運作之結果，縱然是無權占用土地之違章建築，雖無建築執照及建物所有權登記，亦有可能取得戶籍資料，並有繳納房捐之事實，此由土地登記規則第七十三條第二項及第三項規定，建物與基地非屬同一人時，欲申請建物所有權第一次登記，除須出具曾於該建物設籍之戶籍謄本或繳納房屋稅憑證外，尚須另附使用基地之證明文件，足明此理。故前述證據至多僅能證明系爭房屋係被上所有，尚不足以證明被上訴人係有權使用系爭土地。況被上訴人等至今無法出示系爭房屋之建物登記謄本以證明其所有權，即系爭房屋至今無法辦理依土地登記規則辦理建物所有權第一次登記，亦未曾請求就系爭土地設定地上權，按「依土地法第一百零二條規定，祇須當事人雙方訂有租地建屋之租賃契約，承租人即有隨時請求出租人就租用土地為地上權設定之權利。」最高法院六十七年台上字第一０一四號著有判例。被上訴人既未能辦理建物所有權第一次登記，又未能對系爭土地請求設定地上權，顯見被上訴人所主張之租賃契約並不存在。
⑵被上訴人提出之租金收取簿縱具形式上之證據力，並不當然具備實質上之證據力：
「當事人提出之私文書，必先證其真正，始有形式上之證據力，更須其內容與待證事實有關，且屬可信者，始有實質上之證據力。」最高法院二十二年第二五三六號著有判例。被上訴人等提出之收據其上雖貼有印花稅票，且外觀陳舊，不似臨訟偽造，然此至多能證明該租金收取簿確有形式真正之證據力而已，即陳維炘，確曾以陳壽健全體繼承人之名義（上訴人主張陳維炘並非以陳壽健全體繼承人之名義訂立租約及收取租金，請參見下述第５點說明），出具已收取被上訴人之前手所繳納租金之證明，尚不足以證明陳壽健確有與被上訴人之前手訂立租賃契約之事實，亦不陳維炘確有代理陳壽健或其繼承人全體收取地租之權，仍應審酌其他情事始得判斷其實質真正，先予敘明。
⑶租賃契約若真存在，應有書面文件為憑：
本件系爭土地原為訴外人陳壽健所有。被上訴人主張系爭房屋前手王世民之先人王火木，自原土地所有人陳壽健生前即訂有租賃契約，然我國以農立國，人民傳統以來最重視土地法律關係之確定，若王火木與陳壽健之間確訂有租賃契約，則該租賃契約之內容中與本案有關者，例如簽訂時間為何？租金計算方式？租金繳納期限？租賃關係終止之期限？其他終止契約事宜？上述皆屬租賃契約重要事項，以我國人民重視土地關係之程度，必然訂有書面契約，否則陳壽健何以保障自己及其子孫之收租權益？然被上訴人至今無法出示由王火木與陳壽健簽署之系爭契約書面文件，王火木與陳壽健之任何簽名、印章或指印亦無法出示，則原審僅憑一本租金收取簿，即斷言租賃關係確自陳壽健生前即已存在，其推論過程實嫌過速。
⑷被上訴人所傳證人皆未曾親見陳壽健收取地租：
被上訴人自本案開始堅持本案租賃關係始自陳壽健在世時即存在，卻無法提出任何由陳壽健親筆簽名之書證，而租賃契約內容如何、從何時開始承租、是否定有期限、有無其他附加條件或終止租約之規定，亦不得而知。其所傳證人王胡琴、劉金明、程文來等人，於陳壽健生前亦皆未曾親眼見過租賃契約內容，且均與被上訴人有相同利害關係，均與上訴人訴訟中（註：程文來部分自承已向上訴人給付不當得利且另簽租約），是其證詞顯有偏頗，而不足採。況前述證人年事已高，記憶容有模糊，證詞彼此亦有矛盾。例如在本八十八年度訴字第一六五五號朱穗良等四人案件中八十八年六月二十九日言詞辯論筆錄中，證人劉金明陳述：「我在家曾看過一次陳壽健來收租金……大概民國五十幾年曾見過陳壽健收租。」按陳壽健於民國三十八年即已死亡，焉有可能再到劉金明家收租？劉金明於本案 鈞院八十九年三月二十七日筆錄中陳述：「租金是陳維炘來收的……我懂事的時候看到收租金的是陳維炘。」，是其證詞顯然彼此矛盾。另證人王胡琴於上述另案中證稱：「我認識朱金發，他也是向陳壽健承租……」，然實際上朱新發係於民國三十九年十月二十八日始向陳金鳳購買︻參見上述該案件朱穗良等八十八年五月三十一日民事答辯狀第一點︼，則朱新發如何於民國三十八年陳壽健死亡前向其承租？是其記憶顯有錯誤。程文來於同次筆錄中陳述：「房子都是我大哥在處理，租金收支簿是我大哥留下來的。」，被上訴人丙○○於同次筆錄之陳述為：「我是五十三年八月買的，……姓陳的來收租金時，王四民跟姓陳的講我的房子坐落有十幾坪，叫我付租金一起交給王四民，王四民再一起付給姓陳的。」足見前述證人及被上訴人均自承未親自接洽承租或收租事宜，對於陳壽健生前是否與其前手之先人訂有租賃契約一事亦未曾目睹，故其證言僅係傳聞證據，不足採信。
⑸陳壽健自民國二十二年至死亡前未曾收取過分文地租，足見租賃契約並不存在：
原審認為被上訴人與其附近鄰居相同，皆於陳壽健生前即與之訂立租賃契約，嗣後方由陳壽健之數名被繼承人繼受租賃契約，然被上訴人等所提兩件證物，分別為附近住戶程文來執有之先人收據影本及劉金明執有之先人收據影本，其收取期間為民國二十二年至四十年，收取人之簽名為陳維炘代陳壽健之名義收取，足證陳壽健生前自民國二十二年至三十八年十月二十四日死亡期間，未曾收取過分文地租。前揭收據一次收取十九年地租，亦顯違常情。又前揭收據之收取日期為民國四十年九月十二日，其時陳壽健業已死亡，陳維炘又焉能代其名義簽收地租？顯見相關收據皆炘假冒陳壽健之名簽收，陳壽健生前並未訂有租賃契約。陳壽健生前既未曾與王火木及其鄰居等人訂立過租賃契約，則前述租金收取簿之內容，顯係陳壽健之繼承人陳維炘，於陳壽健死亡後，發現王火木等人及附近土地上其他住戶有未得允許自行蓋屋之無權占有行為，為圖無權處分以取得地租利益，並排除其他繼承人之繼承權益，而與王火木及附近數筆土地上其他住戶通謀虛偽，冒名製作上述收據，以表彰並不存在之租賃契約，並於此後連年未經其他公同共有人之同意，收取系爭土地之租金。
⑹陳維炘向同排住戶出具之租金字據，證明該住戶於陳壽健生前未曾繳納租金：
陳維炘向同排住戶程清松、劉得意出具之租金字據中，記載十九年之租金共二百二十三元七角及二百五十三元四角，足見係一次繳納，而依劉得意之租金收取簿記載，隔年即民國四十一年全年度之租金共一百六十七元四角，往後每年之租金分別為一百三十一元六角、一百一十一元六角、一百三十元二角，以此數額計算，則二百五十三元四角最多不過折合二年之租金而已，相當於民國三十八年陳壽健死亡後，至民國四十年陳維炘出具字據為止兩年期間之租金。即該證明書之內容縱為真實，至多僅能證明劉得意在陳壽健死亡後曾繳交租金，換言之正好證明於陳壽健生前未租金。陳壽健既於生前長達十九年未曾收取租金，足證同排住戶劉得意在陳壽健生前與其必無租賃關係存在。
⑺被上訴人所傳證人之證言皆係傳聞證據，且內容與其他事實相矛盾：
按所謂證人，係指陳述自己關於某項事實之經歷之人，若證人並非親自目睹，而係間接聽自他人口中，則為傳聞證據，雖我國民事訴訟法對證據能力未設明文規定，惟查最高法院八十八年度台上第二八一八號判決明白揭示：「……均屬傳聞證據，亦無證據能力」、同法院八十五年台上字第二一三九號判決：「……其證言或屬傳聞證據，均不足採為證據」、同法院八十六年台上字第三五九六號判決：「……自不得以此傳聞證據，而資被上訴人之論斷。」等語，均明確排除傳聞證據之證據能力。被上訴人所傳證人王胡琴、程文來、劉金明等人，雖係為系爭房屋同排房屋之但於陳壽健生前皆未曾親眼見過租賃契約內容，亦未曾見過陳壽健與王火木之間有關租賃契約之任何行為，其證詞亦有與事實及另案中之證詞甚多矛盾之處。例如證人王胡琴於本案八十八年六月二十九日庭訊中證稱：「我們是向陳壽健租的，我從小的時候就向他租，因他常來我家收租金。」又稱：「陳壽健常來收租金。」、「我沒有看見簽契約」、「不知其收多少租金。」又證稱係於二十幾歲時見到陳壽健來收取，一方面自承陳壽健從小就去他家收租，又稱二十幾歲時才見到陳壽健，然王胡琴係民國00年生，二十幾歲時至少為民國三十五年以後，距陳壽健死亡之時不遠，其時陳壽健是否已因病重無意思能力猶未可知，又豈有可能「常來收租」？故此證詞自相矛盾，顯不可採。縱王胡琴曾見陳壽健來訪，但既未見過簽約過程，亦不知租金多少，足見陳壽健當時至其家中未必是收取租金，而是因其他原因拜訪，否則王胡琴與其夫結為夫妻多年，豈有不知其夫繳納多少租金，連約略數字都無法提出之理？若謂家中財務係由其夫掌理故不知情，則又如何得知陳壽健登門拜訪係為收租之事？證人劉金明於上述另案庭訊中證稱：「我常聽我父親說房子後段土地是陳健壽的，我在家曾看過一次陳壽健來收租金，……大概民國五十幾年曾見過陳壽健收租金。」，按陳壽健於民國三十八年早已死亡，焉能於民國五十幾年前往收租？證人程文來於本案庭訊中證稱：「我是聽我父親說的土地是向人租的。」，顯見此二人亦未曾親見陳壽健之締約及收租行為，其證詞均屬傳聞證據。由上述證詞與事實間之嚴重矛盾，即可知同排住戶之先人是否與陳壽健訂有租賃契約，猶未可知，而縱使前述證人之先人確與陳壽健有訂約，未必表示王火木與陳壽健間亦必有訂約，法院焉能僅以前揭證人之陳述，而認定王火木與陳壽健間訂有租賃契約？⑻系爭土地前手其他公同共有人皆不知有此地及租賃關係之存在，故相關收據顯係陳維炘一人冒作：
系爭土地前手之一陳幸麗曾於另案具結供證，不知有此地及租賃契約存在之事，縱然認為陳維炘身為伯父，對祖傳土地有處理權限，就相關處理事宜毋須告知陳幸麗，斷不致連土地之存在也不使公同共有人知道之餘地，否則繼承遺產之分配如何計算？故相關字據顯係陳維炘為獨佔陳壽健之遺產而冒作。
⑼租賃契約之締結未得全體公同共有人同意：
若謂陳維炘與朱新發間之收取及繳納租金行為，其真意係自民國四十一年開始締結租賃契約，然共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同意，民法八百十九條第二項定有明文。又，「共有財產非經共有人全體之同意，不得由共有人之一人或數人自由處分，若無共有人之同意而與他人締結買賣財產之契約者，則該契約自不得認為有效。」最高法院十八年上字第六七六號亦著有判例。系爭土地之前手原為陳玉梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人所共有，此有卷附土地登記簿謄本可稽，並為被上訴人所是認，然系爭數筆土地前手之一陳幸麗，維炘共有系爭土地，卻於另案即臺灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件中八十九年三月十五日準備程序具結供證：「我沒有看過（租金簿），我們都不知道出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知道有這塊地。」云云可證。被上訴人出示之租金收取簿封面，僅標明「地主—陳維炘—外五名」，此字句所示之「外五名」究指何人，其意不詳，且收取簿內歷年收據亦僅有陳維炘之簽名，故前述租金收取簿不足以認定陳維炘係以全體共有人之名義收取地租。按被上訴人之前手之先人王火木未經全體共有人之同意而承租系爭土地，自不得謂就系爭土地成立合法有效之租賃關係，而由被上訴人所取得。
⑽據上論結，被上訴人等所主張之租賃契約，應不存在，被上訴人等係自始無權占有系爭土地。
㈡若系爭土地上果真存有租賃契約，亦已因國家之照價收買行為而消滅：
原審以系爭土地有租賃關係存在，而該租賃關係所以於照價收買後仍存續，無非略以：⑴土地徵收係屬原始取得，照價收買之性質則稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，有內政部七十、八、十九台內地字第三四六九四號函可稽。
⑵依台北市實施照價收買土地作業程序之規定，照價收買對於土地上非屬同一所有權人之建築改良物不予補償，建築改良物所有權人既非照價收買之對象，又未受補償，其權利自不因此受有任何影響，其所據以建築之土地租約，自仍繼續存在等語。惟查：
⑴若無其他法律規定，租賃關係並不當然移轉於租賃物所有權受讓人：
基於債權相對性原則，唯有經由租賃物所有權受讓人之同意（例如：債權移轉、債務承擔、債之主體變更）或法律規定（民法第四二五條買賣不破租賃、土地法第七九條之一預告登記），租賃契約之效力始可能及於第三人，此乃債權（債之關係）相對性原則當然之理。按民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，使租賃物買收人承擔租賃物上可能存在未經公示之租賃契約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係將債權予以物權化之一種特別例外規定，在大陸法系國家並非理所當然之一般法理，例如日本民法即無此規定，故民法第四百二十五條之規定不應任意擴，更不應逕適用於公法領域。被上訴人對系爭土地原先縱有租賃關係，因上訴人既未同意承受租賃關係，若無其他法律規定，則其效力當不可能及於上訴人，合先敘明。
⑵「買賣不破租賃」乃民法上罕見特例，並非可作為行政法法源之一般法律原
理原則，並不當然適用於公法上行政處分，在未經登記公示之租賃契約尤為如此：
民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，使租賃物買收人承擔租賃物上可能存在未經公示之租賃契約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係將債權予以物權化之規定，乃是民法體制上極為罕見的例外規定，在大陸法系國家中絕非得當然適用於公法領域之法律一般原理原則，例如影響我國繼受西方法甚深之鄰國日本，其民法即無此規定。故民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用，更不應逕適用於公法領域。查目前有關照價收買之爭議均係經行政爭訟程序而為之（例如行政法院五十二年判字第二二九號判例、五十四年判字第八一號判例），足見照價收買上行為，並非當然適用民法上規定，若無其他公法上法律規定，則其效力當不可能及於原告。
⑶照價收買縱非原始取得，其效力亦與民法上之讓與及移轉取得有所不同，故民法第四百二十五條並無適用餘地：
①照價收買有消滅土地上原有權利之效力：依平均地權條例第二十八條規定
，土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基上所述，土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，既因照價收買程序而遭宣告無效及權利終止，即照價收買與一般民法上之移轉取得效力不同，得消滅土地上原有之權利，故民法第四百二十五條並非可當然適用。
②出租耕地經照價收買後，亦應辦理租約註銷登記：按「依本條例規定照價
收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受租賃關係。
③照價收買所得土地雖得另行出售，但亦可作公用，並非無公益利用性質：
照價收買之相關規定中雖有得出售所得土地之規定，但法律條文皆用「得」而非「應」字，即政府並無出售之義務，且未出售者依目前各級政府實際運作上亦往往作為公用，故知照價收買雖有懲罰低報土地價值之土地所有人之目的存在，但亦有高度之公益目的存在。
④內政部台內地字第三四六九號函之見解縱使無誤，其適用範圍亦應僅限於出租耕地：
內政部台內地字第三四六九號函之由來，係台北市政府關於照價收買之
土地為租耕地時，應否由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人一事，詢問內政部而作之函示。
蓋民國六十六年二月二日修正前之平均地權條例，其第十一條對於補償承租人之規定僅限於依法徵收出租耕地之態樣，不及於照價收買（現行法已將照價收買之態樣納入），而該條規定對佃農甚為優惠，明定政府除應補償承租人為改良土地所支付之費用，及尚未收穫之農作改良物外，尚需由土地所有權人，以所得之補償地價，扣除土地增值稅後餘額之三分之一，補償耕地承租人，即佃農亦得分享土地所有權三分之一之補償費。為貫徹政府保護佃農政策，使佃農於照價收買時，其權益亦能與依法徵收時類同，內政部乃作此函示。其作此函示時僅曾經就出租耕地之態樣作考慮，不能逕類比於其他出租型態。何況上述函示僅是行政機關之意見，未經行政法院或普通法院作成司法解釋，無法律地位，不能拘束司法機關之見解，司法機關得依有效存在之法律，獨立審判認事用法，自不待言。
按出租耕地對佃農之意義，遠較其他出租型態中租賃權人之意義為大，其不僅只是對土地的利用關係，甚且是全家養家活口之經濟唯一來源。
故政府為貫徹保護佃農之政策，於土地相關法規往往有許多專就補償自耕農而作之規定，例如現行土地法第三十三、三十四、一百零六至一百
二十四、第二百四十二條，平均地權條例第十一條、三十三、四十五、
六十三、七十七條等。司法院大法官會議釋字第二０八號解釋謂：「為貫撤扶植自耕農與自行使用土地人及保障農民生活，以謀國計民生均足之基本國策，平均地權條例第十一條規定，依法徵用及撥用之土地為出租耕地時，應就扣除土地增值稅後，補償地價餘款之三分之一補償耕地承租人，其所稱之耕地承租人指承租耕地實際自任耕作之自然人及合作農場而言。」足見相關規定係為保護自耕農所作之特別優惠，且其適用對象並非形式上之承租人，而是實際上有自任耕作行為之人，對其他出租型態自然不能適用。
況依民國四十年六月七日公布之三七五減租條例第六條第一項規定：「
本條例施行後，耕地租約應一律以書面為之，租約之訂立、變更、終止或換訂，應由出租人會同承租人申請登記。」即出租耕地與一般租賃契約不同，具備登記之公示要件，對交易第三人之保護業已充足，政府如欲註銷租約亦需踐行一定程序（平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項參照）。反之，其他租賃契約既未經公示，相關證據僅存於出租人與租賃人間，第三人無從得知此關係之存在，本已常造成一般人民不動產買賣交易之困擾，若許租賃關係於政府照價收買後當然存續，則倘政府收買後，已於土地上興建法院、市政府、捷運站等重大工程數十年後，突然再有人出面主張與原土地所有權人訂有定期租賃契約，要求政府拆除該建築返還土地，豈非浪費龐大人民納稅錢，對人民財產權又有何保障？故上述內政部函示，其效力範圍應僅限於經登記公示之出租耕地，不能適用於未經公示之其他租賃關係。
「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項
土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項定有明文。參諸上開規定意旨，出租耕地經照價收買後，既應辦理租約註銷登記，亦足證照價收買並不繼受前租賃關係，內政部之見解顯然有誤。依舉重以明輕之論理法則，經登記公示之耕地租約亦於照價收買後註銷，何況未經登記公示之一般租賃契約？⑸爭土地之所有權外其他權利，均業因照價收買程序而消滅：
依平均地權條例第二十八條規定照價收買土地之程序如下：①直轄市或縣（市）政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。②受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者，宣告其書狀、證件無效。③直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費，逾期不領取者，依法提存。且依同法第三十條規定：「照價收買之土地，其所有權人應於竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送法院裁定後強制執行。」，是土地所有權人或他項權利人，對於其土地之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止（參照土地法第二百三十五條）。基上所述，土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，既因照價收買程序而遭宣告無效及權利終止，即與土地徵收等公權力行使之情形相同，是無民法第四百二十五條規定之適用。故被上訴人等人縱就系爭土地原有租賃關係，亦已因照價收買程序之完成而失其效力。何況，民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，乃保護承租人利益而使債權物權化之特殊規定，其物權化之性質，當以同樣對於土地之使用收益權為內容之「地上權」為其範型。地上權因具備登記公示要件，對善意第三人保護較為周到，故對於未登記公示租賃關係之承租人保護，不應超過對地上權人之保護程度。而依平均地權條例第二十八條第二、三款及施行細則第四十六條，足顯示照價收買具有塗銷地上權之效力，因此基於舉重以明輕之論理法則，照價收買自亦具有不繼受土地原有租賃關係之效力。
⑹被上訴人所引之相關條文於本案照價收買行為時既未存在，應不得適用：
被上訴人引用平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在地上建築改良物與被照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續。惟查民國五十七年二月十二日總統令修正公布全文七十三條之「實施都市平均地權條例」並無上述條文，且台北市實施照價收買作業程序係於民國六十八年一月八日始訂定發布、高雄市實施照價收買作業程序於民國七十年四月四日始訂定發布，即上訴人依照價收買取得系爭土地前，尚無前述規定之存在，自不得引上述條文作為建築改良物之使用權源仍存續之依據。按租賃關係未經公示，本即易造成土地關係趨於複雜，且原土地所有權人若不服依法徵收、照價收買等行政處分，與他人簽訂虛偽之租賃契約時，若承認該契約於照價收買後仍存續，將使依法徵收、照價收買等制度之目的難以實現。況且土地與其上之建築改良物若屬同一人所有，即無租賃契約存續與否之問題，故可予一併收買；若非屬同一人所有，因租賃關係難以查證，自不應併予收買，此亦為後來制定前揭規定之意旨。被上訴人引用之前揭規定，實不足作為租賃關係存續之依據。
⑺依法徵收之土地，對承租權亦不予補償：
原審採納被上訴人之主張，以為系爭租賃權未經補償，故租賃關係並不消滅。但行政法院七十一年度判字第七六一號著有如下判決：「『被徵收之土地所有權未經登記完畢者，土地他項權利人，應於公告期滿後三十日內，向該管市縣地政機關聲請將其權利備案，土地所有權已經登記完畢者，其他項權利以公告期滿之日土地登記簿所載者為準。』土地法第二百二十八條定有明文。……被徵收土地之承租權，則法無補償明文，而台北市政府六十一、五、三十府工三字第二五七二六號令規定舉辦公共工程拆除建築物，對建築物之依法設定地上權或合法租賃公私土地之租賃權補助，係以拆除合法房屋為限，且該項補償辦法業經明令刪除，從而原告請求發給補助費，自非有理……」亦即在依法徵收之情形，對未經登記之租賃權亦不予補償，以使土地關係早日明確。照價收買與依法徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地之行政處分，對於未經登記之租賃權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因未經補償而使原有租賃關係，於照價收買後仍繼續存在。
⑻系爭租賃關係消滅雖未經補償，僅屬行政救濟問題：
按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上效果之單方行政行為。行政處分如對受處分人之權益有所影響，則必須有法律依據，亦即必須依法行政，此為民法法治國家行政法之基本原則。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，乃被上訴人及原審所是認，有關他項權利人及承租人因照價收買所影響之權益，應予補償之問題，有平均地權條例施行細則第
四十六、四十七、四十八條等規定足稽。至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，洵屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，而不得逕將民法之債權債務關係逕「移轉」至政府與人民之間，而謂租賃關係存在於直轄市、縣市與人民之間，亦不得將行政補償之相關規定，謂係他項權利人或出租人之權利繼續存在，否則，即將公、私法之法律體系混為一談，混淆不清，如此認事用法，當屬違誤。況且系爭建物至今尚未辦理建物所有權第一次登記，即該建物之所有權歸屬，既未經行政機關予以認定，亦未經司法機關以判決確認，則是否屬於被上訴人所有猶待證明，行政機關又如何能予以照價收買、如何能予以補償？⑼照價收買之土地與其上建物非屬同一人時，建物所有人是否應受補償，僅為行政救濟問題，與租賃關係是否消滅並無關係：
①系爭建物雖未依法一併收買，惟被上訴人所引之相關條文於本案照價收買
行為時既未存在，應不得適用：被上訴人引用平均地權條例第三十四條之規定，主張系爭房屋未經補償，故租賃關係並未消滅。惟查民國五十七年二月十二日總統令修正公布全文七十三條之「實施都市平均地權條例」並無上述條文，且台北市實施照價收買作業程序係於民國六十八年一月八日始訂定發布、高雄市實施照價收買作業程序於民國七十年四月四日始訂定發布，即上訴人依照價收買取得系爭土地前，尚無前述規定之存在，自不得引上述條文作為建築改良物之使用權源仍存續之依據。按未經公示之租賃關係，本即易造成土地關係趨於複雜，且原土地所有權人若不服依法徵收、照價收買等行政處分，與他人簽訂虛偽之租賃契約時，若承認該契約於照價收買後仍存續，將使依法徵收、照價收買等制度之目的難以實現。
況且土地與其上之建築改良物若屬同一人所有，即無租賃契約存續與否之問題，故可予一併收買；若非屬同一人所有，因租賃關係難以查證，自不應併予收買，此亦為後來制定前揭規定之意旨。
②平均地權條例施行細則第四十八條之規定，僅為指示相關機關處理方式之
原則性規定，與租賃關係是否存續無關：平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定，台北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土地承租人或房屋所有權人，此條文乃係規定系爭土地可得處理之方式，非指原有之地上權關係、租賃關係、使用借貸關係或原無權占有關係等等，繼續存在於台北市政府與原房屋所有人之間，而為台北市政府讓售照價收買土地之對象。是故被告以平均地權條例第三十四條第一項但書規定，主張地上建築改良物不屬土地所有權人所有者，不得一併收買，即主張原租貸關係繼續存在於原告與被告之間，洵不足採。
③依法徵收之土地，對未經登記之承租權亦不予補償：行政法院七十一年度
判字第七六一號曾著有如下判決：「『被徵收之土地所有權未經登記完畢者，土地他項權利人，應於公告期滿後三十日內，向該管市縣地政機關聲請將其權利備案，土地所有權已經登記完畢者，其他項權利以公告期滿之日土地登記簿所載者為準。』土地法第二百二十八條定有明文。……被徵收土地之承租權，則法無補償明文，而台北市政府六十一、五、三十府工三字第二五七二六號令規定舉辦公共工程拆除建築物，對建築物之依法設定地上權或合法租賃公私土地之租賃權損失補助，係以拆除合法房屋為限，且該項補償辦法業經明令刪除，從而原給補助費，自非有理……」亦即在依法徵收之情形，對未經登記之租賃權亦不予補償，以使土地關係早日明確。照價收買與依法徵收相同，均為政府行使公權力取得人民土地之行政處分，對於未經登記之租賃權，亦應作相同解釋，不予補償，更不因未經補償而使原有租賃關係，於照價收買後仍繼續存在。
④系爭房屋倘未受補償，僅為行政救濟問題，與租賃關係是否存續不可混為
一談：按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上效果之單方行政行為。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，歷次行政法院早有判決（例如行政法院五十二年判字第二二九號判例、五十四年判字第八一號判例），而有關他項權利人及承租人因照價收買所影響之權益，應予補償之問題，已有平均地權條例施行細則第四六、四七、四八條等規定足稽，至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，洵屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，而不得逕將民法之債權債務關係逕「移轉」至政府與人民之間，而謂租賃關係存在於直轄市、縣市與人民之間，亦不得以欠缺行政補償之相關規定，而謂他項權利人或出租人之權利繼續存在，否則，即將公、私法之法律體系混為一談，混淆不清。
⑤綜上所述，系爭房屋是否曾受補償，乃行政救濟制度問題，與民法第四百二十五條是否適用於照價收買之情形並無關係。
⑽被上訴人另舉民國五十三年六月二十九日公布之實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條而為主張，並不足採：
①被上訴人舉民國五十三年六月二十九日公布之實施都市平均地權條例台灣
省施行細則第一百零七條，主張地役權、地上權依當時規定得隨同移轉，足見他項權利並非因照價收買而消滅云云。然而系爭土地係位於台北市，自不應適用台灣省之施行細則。況且對照民國五十三年二月六日公布之都市平均地權條例第十八條明定：「……應行照價收買之土地，其照價收買之程序如左：……二、前款受通知人應於通知送達之次日起，六十日內呈繳土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件。逾期不呈繳者，宣告其書狀、證件無效。……」，依「明示其一者，排除其他」之法理，足見前揭實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條之意思，在於除地役權、地上權之外，其他一切他項權利皆因照價收買而消滅，否則何必特別標明地上權、地役權得隨同移轉？故前揭條文非但無法證明租賃權得於照價收買後隨同移轉，反而足以證明照價收買並不適用民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，其效力除地上權、地役權外，得消滅其他如抵押權、永佃權、典權、租賃權等之權利。倘若不採前述之解釋，則因母法之法律效力優於子法，施行細則之規定不應牴觸法律規定，被上訴人所引之施行細則規定亦屬無效，從而依當時法規，照價收買有消滅租賃契約之效力，實無可置疑。
②被上訴人另引用前揭都市平均地權條例台灣省施行細則第一百一十六條之
規定，主張租賃關係仍然存在。然而該條之文字為：「本細則未修正公佈前『原』屬於縣（市）政府所有之照價收買土地，依左列規定處理：……
一、已出租者……」足見其下文所指之租賃關係，係屬照價收買後而於該施行細則修正前出租之租賃關係，而且僅限於民國五十三年六月二十九日公布之前發生之照價收買行為，至於此後之照價收買行為則不適用第一百一十六條之規定。而系爭照價收買行為發生於民國000年，自不適用該條之規定。
⑪照價收買不繼受土地原有租賃關係之法律見解，業經台灣高等法院八十八年
度上更（一）字第三六七號及八十九年度上易字第二八一號判決在案，足資參照：有關系爭房屋同排住戶劉佳偟等人與上訴人間是否尚有租賃關係存在之問題，臺灣高等法院八十九年度上易字第二八一號判決明確採取否定說的立場，該判決中雖然對於上訴人認為陳壽健生前並無租賃契約，並質疑相關書證乃其子陳維炘於其死後偽其名義所作，且相關人證之證言有虛偽不實或年久記憶失真等種種主張，並無隻字說明為何不採之理由，而逕認系爭土地於陳壽健生前即存在租賃契約，係顯有誤會，然而對於照價收買乃原始取得，不繼受土地原有租賃關係之法律見解，則明確採取肯定的立場，其要旨如下：
①判斷照價收買是否繼受土地上原有租賃關係，應以照價收買行為發生時之
有效法令為斷，不得以事後公布之法令中有關買受地上物及補償等規定來判斷其法律效力。
②土地上原有權利是否曾經補償，乃行政補償制度是否完備妥適之問題，與該權利是否因照價收買而消滅並無關係。
③照價收買與民法上之一般私法讓與行為不同，屬公法上之處分行為，故若無特別規定，並無民法第二十五條「買賣不破租賃」之適用。
④經登記公示之耕地租賃契約，尚且因照價收買而消滅，則依舉重以明輕之論理法則，未經登記公示之普通租賃契約，自更應照價收買而消滅。
⑤法令規定照價收買程序完成後，有消滅土地上原有相關權利之效力。至於土地上原有之地上物得否要求查估補償，要屬行政救濟問題。
⑥台灣高等法院八十八年度上更（一）字第三六七號判決亦認為照價收買係原始取得，不繼受前手之租賃關係。
據上論結，系爭土地係於民國五十四年二月十七日經依平均地權條例規定完成照價收買程序，而於五十七年二月十六日完成登記，屬於台北市政府所有。至於被上訴人與原地主間縱有租賃關係存在，亦未自動移轉而存在於台北市政府與被上訴人之間。被上訴人等人繼續使用系爭土地，自應給付上訴人相當於租金之利得，上訴人為本件請求，實有理由。
㈢系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年：
土地法第二十五條規定「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。
」，即省市縣政府就其所管公有土地，未經法定程序，不得訂立超過十年之租賃契約，更不得訂立不定期租賃契約。又民國六十一年九月八日發布之台北市市有財產管理規則第五十二條第三項規定：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重行辦理訂約租用。」又建築基地及其他土地，其出租期限為十年以下，同規則第五十四條第一項第二款定有明文。故系爭租賃關係縱使存在，且於照價收買台北市市有財產管理規則發布後存續，亦早已因十年租約期限過後而消滅。
㈣按使用他人土地，應給付代價，乃係法律上理所當然之原則，亦符合公平正義
法則。本件被上訴人出示之租金收據，僅繳納至民國五十七年，此後至現今未曾繳納分文地租，已坐享不當得利數十年。而有關使用他人土地之代價，土地法第一百零五條及第九十七條規定業已予以保障，以不超過土地申請總價年息百分之十為限，是無論就土地有無租賃關係，依法規暨實務見解均有適用，而本件上訴人僅請求五年內土地價額年息百分之五之使用代價，此請求洵屬合理正當。
㈤本件被上訴人無權占有之相當於租金之損害金（不當得利）及法定遲延利息，
以申報地價年息百分之五為標準，計算如后（註：依平均地權條例施行細則第二十一條規定：「公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價」）：
⑴八十二年四月一日至八十三年六月三十日止：
19,500元×5㎡(286地號)×5％÷12×15月＝6,094元19,500元×46㎡(287地號)×5％÷12×15月＝56,063元⑵八十三年七月一日至八十六年六月三十日止：
22,900元×5㎡(286地號)×5％×3年＝17,175元22,900元×46㎡(287地號)×5％×3年＝158,010元⑶八十六年七月一日至八十七年十二月三十一日止：
24,400元×5㎡(286地號)×5％×1.5年＝9,150元24,400元×46㎡(297地號)×5％×1.5年＝84,180元⑷以上6,094元＋56,063元＋17,175元＋158,010元＋9,150元＋84,180元＝
330,672元，即合計為三十三萬零六百七十二元，並自民國八十八年一月一日起按年息百分之五計算之法定遲延利息。另自八十八年一月一日起，就系爭二筆土地各自所占用面積，按當年度申報地價年息百分之五為計算標準，給付損害金（不當得利）。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提八十九年三月十五日準備程序筆錄、福田法律事務所函乙份、台北市松山地政事務所函乙份、台北市政府財政局函乙份、陳文來執明之收據乙份、劉金明執明之收據乙份、王火木執明之租金收取簿乙份、劉得意之租金收取簿乙份、台灣高等法院八十八年度上易字第二七七號八十八年六月二十九日準備程序筆錄、八十九年度上易字第二八一號民事判決書乙份、八十八年度上更㈠字第三六七號判決全文、本院八十八年度訴字第一六八一號八十八年六月三十日筆錄、五十三年二月六日公布實施之都市平均地權條例全文（以上均為影本）為證。
乙、被上訴人方面：
一、聲明：㈠上訴駁回。
㈡訴訟費用由上訴人負擔。
㈢若為不利判決，請准提供擔保免為假執行。
二、陳述：除與原審判決書所載相同者茲予引用外，補稱：㈠被上訴人與上訴人之前手就系爭土地有租賃關係存在：
⑴茲台北市○○區○○段二小段二八六、二八七、二九一、二九二地號土地（
以下簡稱系爭土地）於重劃前為台北市○○○段五一之九、五一之八、五一之七、五一之六地號土地，本屬陳壽健所有，於三十八年十月二十四日陳壽健死亡，由陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人繼承取得，出賣予台北市政府，由台北市政府於五十七年三月十三日以買賣為由登記為所有權人，詳系爭土地日據時期及重測前後土地登記謄本。
⑵再系爭土地陳壽健於民國二十二年間業已出租予王胡琴、王蘇財、王蘇發、
王蘇順、王美華之被繼承人王四民之被繼承人王火木建屋，當時由陳壽健收取租金，陳壽健死亡後由其繼承人陳維炘等六人收取租金，有地主陳維炘等六人收取土地租金之土地租金簿可資為憑。並附近之人士亦向陳壽健及其繼承人承租附近之土地建屋，且陳壽健死亡後由其繼承人陳維炘等六人收取租金時亦均於相類似之收租金簿上，由陳維炘兼代理另五名簽收於其簿上，可以知情。
⑶而被上訴人係於五十三年間向王四民買受建築於系爭二八六、二八七地號土
地及王四民所有之同地段二八八地號土地上之建物 (即台北市○○街○○○號房屋) 連同其坐落基地同地段二八八地號土地，詳建物附表及房屋稅單，並同地段二八八地號土地日據時期及重測前、後之土地登記謄本（同原審被証四），而有關該建物所坐落之系爭二八六、二八七地號土地部分，則於五十三年間被上訴人向王四民買受該建物時，已向陳維炘說明由被上訴人自行承租，有王四民（已去逝）之妻王胡琴知情。是以該建物嗣經繼承由王四民取得，並由王四民於五十三年間出售予被上訴人，則租賃權亦隨建物之移轉，由被上訴人取得，故被上訴人本於租賃關係使用系爭土地，並非無權占用系爭土地。
㈡上訴人主張被上訴人等對系爭土地未曾有租賃關係存在，顯無理由：
⑴原審判決認定被上訴人對系爭土地有租賃關係存在是以被上訴人係於五十三
年間向王四民購買崇德街一三五號房屋及坐落台北市○○區○○段二小段二八八地號土地，有被上訴人提出建物附表及登記簿謄本在卷可稽，而系爭房屋與王火木所有房屋 (即崇德街一三九號)係屬同時間興建，經原審前往現場勘驗，發現崇德街一三五號至一四三號房屋相鄰部分均保留台灣早期拱門式通道，崇德街一三五號占用系爭土地部分之建物雖有部分整修仍保留數十年前老舊建材，顯見系爭房屋在系爭土地興建年代有數十年之久，而陳壽健與王火木間就系爭土地確有租賃關係存在，亦據被上訴人提出租金收取簿為證，該租金收取簿紙張老舊，所貼印花面值為新台幣「分」或「角」顯非臨訟製作，是被上訴人所辯王火木就系爭土地有租賃權，而該建物嗣經繼承由王四民取得，並由王四民於五十三年間出售予被上訴人，則租賃權亦隨建物之移轉，由被上訴人取得，從而認定被上訴人有權使用之情存在。
⑵再由同一排房屋程文來（同地一四一號房屋）、劉金明（同地一四三號房屋
）、朱穗良（同地一四七號房屋）等人所執有原地主陳壽健及其繼承人陳維炘等人收取租金簿及收據以供比對參辦；且証人王胡琴於本院八十八年度訴字第一六五五號被告朱穗良等人相類似案件為証之言詞筆錄，証人王胡琴証稱：「房子原先是我爸爸王火木的，土地是陳壽健的，我們是向陳壽健租的．．．他常來我家收租金．．．陳壽健收取租金並沒出具收據，之後陳維炘收租金時才有出具收據」等証詞，可知証人王胡琴曾親見陳壽健前來收取租金之情，上訴人指摘証人無一人曾目賭陳壽健生前與先人所有租賃契約之情，誠與証人之証詞不合。再上訴人以收取租金簿上並無記載承租何筆土地，然由同上收據均有記載地號及該等租金簿上載明繳交租金人均為現住戶之祖父輩或配偶或兄長等情，且其均為居於該等整排之房屋等情，可以知悉租金收取簿確指系爭整排房屋之收取租金情形；並上訴人指稱租金收取簿僅有陳維炘一人之記載誠與實情有背，蓋該等租金收取簿均載明地主陳維炘外五名，即陳壽健之繼承人陳維炘等六人；且系爭土地自始即向陳壽健承租，陳壽健死亡後由陳維炘兼代表另五名收取租金，詳收據之內容可以知情，另由被上訴人及鄰居均於陳壽健在世時即住於系爭土地上，有王胡琴一家人自三十五年即設籍於系爭土地、房屋上之戶籍資料為証、朱穗良之房捐單據，即其一家人之戶籍謄本、劉佳偟、劉金明房屋稅單及其三十五年設籍之戶籍謄本為証，可知被上訴人係本於租賃關係使用系爭土地。
⑶再者字據係陳維炘於民國四十年九月十二日代陳壽健出具之乙份証明書，由
字據首偈即寫明「証」之字義可以明之；再被上訴人及同排房屋之人士對系爭土地若非與陳壽健有租賃關係存在，則陳維炘豈會於民國四十年九月十二日出具記載地基租金確已收訖、地號、坪數等足以証明系爭土地與陳壽健有租賃情形之字據，並於首偈寫明「証」字。上訴人指摘該字據為陳維炘所書具且二十二年至四十年共十九年之租金為陳維炘一次收取，並稱該紙字據不足以証明與陳壽健間存在之租賃關係，進而猜測該等字據係陳維炘圖獨占地租利益，冒陳壽健之名製作等情，誠屬可議，並與事實不符。
⑷續陳幸麗雖於台灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件
八十九年三月十五日準備程序具結供稱：﹁我沒有看過（租金簿），我們都不知道出租、出賣之事，我們很少跟我伯伯陳維炘見面，也不知道有這塊地。﹂等語，惟詳如陳壽健繼承系統表（及其戶籍謄本資料），可知陳壽健之繼承人陳光輝早於陳壽健死亡，故於陳壽健死亡時由陳光輝之長女陳幸麗、次女陳瑞麗代位繼承，因系爭土地對繼承人陳幸麗、陳瑞麗而言為其祖父陳壽健之遺產、屬祖產，為此系爭土地一向由家族叔伯輩作主處理，故陳幸麗於台灣高等法院八十八年度上字第一三二七號返還不當得利事件非只供証對系爭土地之出租事不知，且供稱對系爭土地出賣給上訴人事亦不知情，並供稱不知道有這塊地；再陳幸麗是否有拿到其應分得之租金，亦不影響本案業已存在之租賃關係，蓋本案之租賃關係始於陳壽健；且若陳幸麗之叔伯輩無作主處理權，則上訴人取得系爭土地之合法性亦有問題。顯見上訴人以陳幸麗之証詞指摘陳維炘獨占地租之利益，與住戶通謀虛偽，冒陳壽健之名製作上開証據，以表彰並不存在之租賃契約等情，誠與事實不符。
⑸又系爭土地租賃關係始於出租人陳壽健，陳維炘等六人繼承取得系爭土地應
繼承系爭土地原存在之租賃關係，上訴人指摘本件租賃關係非以全體公同共有人名義為之未合法成立有效之租賃關係，誠有曲解。
㈢訴人向陳壽健之繼承人買受系爭土地依民法第四二五條之規定應繼受原有之租
賃關係：按土地法第四十三條登記有絕對效力之規定，核上訴人之所以取得系爭土地，其取得之原因為買賣，詳系爭土地之不動產謄本上上訴人取得原因登記為「收買」、「買賣」可得而知，故依民法第四百二十五條之規定。上訴人應繼受其前手與被上訴人間之租賃關係，上訴人主張其取得系爭土地之原因為照價收買，則按民事訴訟法第二七七條之規定，上訴人負舉証責任。
㈣退萬步言，若上訴人係以照價收買之方式取得系爭土地，亦應繼受原有之租賃關係：
⑴按照價收買者，為政府為實行土地政策基於公權力強制依申報地價收買私有
土地所為之所有權移轉登記；徵收者為國家因公共事業或經濟政策依法強制取得私有土地所為之所有權移轉登記及他項權利之塗銷登記；「登記原因標準用語」第五十三、六十條定有明文。次接「查照價收買與土地徵收在性質上有別，土地徵收係屬原始取得，為達徵收之目的，被徵收之土地應有之負擔，應由該管市縣地政機關於補償地價時為清算結束之，土地法第二百二十一條所明定．．．然﹃照價收買之性質稍有不同，其原因有租賃關係（得）隨同轉移﹄．．．政府實施照價收買之土地如非自行建築使用，﹃未依規定終止租約，其租賃關係當繼續存在﹄．．．」，為行政院秘書處、法務部、台北市地政處、高雄市地政處之見解，有內政部七十年八月十九日台內字第三四六九四號函可稽。是照價收買與徵收二者，雖同屬國家公權力之行使，惟二者究有不同，徵收土地之對象為土地之對象為土地及其改良物，其目的在於興辦土地法第二百零八條所載各款事業，此觀諸土地法第二百十五條第一項規定：﹁徵收土地時，其改良物應一併徵收。」；而平均地權條例第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條之「照價收買」其處分之對象為土地所有權人，其目的在處罰低報地價以逃避稅負，及怠於利用土地之人，故其照價收買之範圍僅對土地所有權人為之，從而台北市實施照價收買土地作業程序第三條（照價收買土地計價基準）第二款明文規定：「同屬土地所有權人所有地上建築改良物應一併收買，其價額由台北市政府按查估當時改良物現存價值估計後，提交地價評議委員會評定之。」，其收買範圍僅限與照價收買土地同屬所有權人之建築改良物，且對於土地上非同屬一所有權人建築改良物則不予補償，如后所述，因該建築改良物所有權人並非照價收買對象，既未補償，則其權利自不得因此受有任何之影響，其所依據之租地建屋之土地租約，自仍繼續存在，此乃照價收買本質，至為明確。
⑵次按得予照價收買土地上建有房塾，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所
有權人是否願意承購必見，台北市實施照價收買土地作業程序第五條第三款第二目、高雄市實施照價收買土地作業程序第五條第三款（實地調查）第二目明文規定。次按於查估改良物價額時，其建築改良物未登記者，一併查其所有人，前揭作業程序第五條（照價收買程序）第四款第一目後段明定。再按照價收買應「通知」土地及建築改良物所有權人、移轉權利人及他項權利人，同作業程序第六條第二款第四目亦有明定。復按照價收買之土地及建築物，於接管後之出售對象地上權人、土地承租人或建築改良物所有權人，其不願承購或長期內不表示意見時，得予標售。土地併同建築改良物一併收買者，應予標售，同作業程序第六條第三款第一、四目及高雄市實施照價收買土地作業程序第六條第一項第一目明文規定。」，如前項所述，照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係﹃得﹄隨同移轉，從而前揭相關單位均於上開法規中規定照價收買時並未對非屬該土地所有權人之建築改良物為補償查估。再者，於照價收買後，出售對象原則上為地上權人、土地承租人、建築改良物所有權人，為上揭規定所明定，再參諸上揭規定未若土地法第二百十八條之規定，以﹃原﹄土地所有權人或他項權利人為優先承受權人與前揭建築改良物之所有權人，足見土地租賃、非土地所有權人之建築改良物所有權、地上權等之權利，不因照價收買而消滅，前揭內政部函亦同此見解。
⑶另按出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於
受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條亦有明文。本件系爭基地之出租人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘雖因台北市政府照價收買而致所有權轉予台北市政府，惟系爭被上訴人就系爭基地之租賃權，因照價收買不加以補償，不因台北市政府之照價收買而消滅，如前所述，依該條規定之法理，被上訴人與陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘間之租賃契約對於受讓人台北市政府仍繼續存在。
⑷綜上所述，因土地承租人、非土地所有權人所有建築改良物所有權人、地上
權人其並非照價收買之對象，且未對之為補償，基於人民財產權受憲法保障，非依法不得剝奪及限制之，是該等人之財產權，自不因原土地所有權人受照價收買之處分喪失。本件被上訴人向陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘承租之其所有前揭建築改良物基地之租賃權，自不因該土地為台北市政府照價收買而消滅，依民法第四百二十五條之法理，前揭租賃契約對台北市政府仍繼續存在。
⑸雖上訴人辯稱照價收買是否繼受前手與地上物權人之租賃關係，政府機關因
無前例可循，不知如何辦理，惟核內政部七十年十二月二十三日之所以作出該文釋，顯見政府機關非無前例可循；再上訴人辯稱被上訴人若先依上訴人所稱返還不當得利，則可取得日後與上訴人簽訂租賃契約之權利，惟查上訴人所稱之處理方式，係針對自始即無權占用政府機關之土地者，與被上訴人之情形不同。
㈤上訴人主張系爭土地存有租賃契約，已因國家之照價收買行為而消滅，顯無理由：
⑴並有民國四十五年一月十九日台灣省政府公布同日施行、民國五十三年六月
二十九日修正公布同日施行實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百零七條地役權、地上權隨同移轉可參，他項權利並非因照價收買而消滅，上訴人主張系爭土地係位於台北市，自不應適用台灣省之施行細則，惟台北市係自五十六年七月一日起才改制直轄市，改制之前為台灣省管轄，台灣省施行細則當然適用於台北市，上訴人為政府機關胡亂編造台灣省施行細則不適用台北市，殊無理由。又觀民國五十三年實施都市平均地權條例第一百一十六條照價收買土地之處理方法一、已出租者，應即通知承租人按出售當期公告土地現值限期繳價承購，如承租人表示不願承購或逾期不承購者，應於租期屆滿時，依法收回土地，另行標售，顯見本件照價收買發生於民國000年適用民國五十三年上開條例施行細則之規定，則上訴人依照價收買方式取得系爭土地時，原有租賃關係應仍存在。
⑵台灣高等法院八十九年度上易字第二八一號判決以被上訴人所引平均地權條
例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在土地上之建築改良物與被照價收買土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續云云。五十七年二月十二日修正公布之「實施都市平均地權條例」並無前開條文（七十二年二月二十三日始修正公布第三十四條條文），且台北市實施照價收買作業程序係於六十年一月八日訂定發布，高雄市實施照價收買作業程序則於七十年四月四日始訂定發布，而認定上訴人依照價收買取得系爭土地所有權之前尚無前開法規存在，該等被上訴人以之為系爭土地照價收買時建築改良物之使用權源仍應存續之依據，即不足採，誠有疏漏，由上開民國四十五年一月十九日台灣省政府公布同日施行，及民國五十三年六月二十九日台灣省政府修正公布同日施行之實施都市平均地權條例法條之規定，可以知悉。再於該判決中所引台灣高等法院八十八年度上更㈠字第三六七號判決，詳該判決之理由無非認定台北市政府照價收買前並無租賃關係存在，且該判決雖認定照價收買不繼受原有租賃關係，惟該判決並無敘明理由且民事訴訟採當事人進行主義，於該判決中並未見兩造提出理由。
⑶又上訴人指摘原審判決以內政部七十．八０．十九台內他字第三四六九四號
函認定土地徵收係屬原始取得，照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉等情為不當，誠有可議。蓋內政部七十．八０．十九台內他字第三四六九四號函係針對出租耕地業經依法編為建築用地之土地，政府依平均地權條例第七十六條第二項之規定照價收買，對於未依規定終止租約之承租人，因照價收買性質與土地徵收不同，則其租賃關係當繼續存在所為之函釋，上訴人以該函釋係針對出租耕地，並以佃農、三七五減租條例等情為理由，指摘該函釋之不當，誠無理由；蓋政府得以照價收買之規定有平均地權條例第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條、第七十六條等情，而無論上開何種原因之照價收買有關其程序、補償等均適用相同之規定，詳平均地權條例第二十八條等規定，法律上並無以照價收買之原因為何而作有不同之規定，則雖內政部七十年八月二十日台內地字第三四六九四號函係針對出租耕地已變更為建地之土地而解釋照價收買應繼受原有租賃關係，則誠不應將繼受原有租賃關係之照價收買僅解釋為只有平均地權條例第七十六條出租耕地之該種情形。
⑷上訴人主張系爭租賃關係縱存在且於照價收買後存續，其存續期間亦不得超過十年：
①土地法第二十五條規定「省市縣政府對於其所管公有土地，非經該管區內
民意機關同意，並經行政院核准，不得處分或設定負擔或為超過十年期間之租賃。」，應係指新成立之租約，不含業已存在之租賃關係，否則，國家機關立於私人地位受讓之土地，對該等土地原存在之租賃關係，亦須依土地法第二十五條之規定始得成立租約，則將背於民法第四二五條之規定，故土地法第二十五條規定當指新成立租約之情，不含業已存在之租賃關係。
②再民國六十一年九月八日發布之台北市市有財產管理規則第五十二條第三
項規定：「本規則修正發布前，已形成不定期租賃關係者，應依本規則規定重新辦理訂約租用。」及同規則第五十四條第一項第二款「非公用財產之不動產出租，其出租期限規定如左：二、建築基地及其他土地十年以下」等規定，應係指於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，重新辦理訂約租用土地之出租期限為十年以下。惟該規則並無規定於該規則修正發布前已形成不定期租賃關係者，未重新辦理訂約者，亦可直接將其不定期租賃關係逕行變更為租期十年且租期起算日即該規則發布日，故上訴人爰用該規則逕行將系爭租賃關係視為十年租期並稱十年租期起自於該規則發布日，誠與法未合。
⑸被上訴人一直向上訴人表示願意繳交租金，惟上訴人均表示不可能讓被上訴
人繳交租金，而是令被上訴人繳交無權占用不當得利金，故上訴人所為之催繳誠非催告繳交租金所可比擬，上訴人主張被上訴人經催告繳交租金後拒不繳交租金，租約已遭其終止，並無理由。
三、證據：除援用第一審所提證據外，補提內政部七十年八月十九日台內地字第三四六九四號函乙份、台北市有財產管理規則第七條、收據乙份、陳壽健繼承系統表及其戶籍謄本各乙份、會議記錄乙份、聲請函乙份（以上均為影本）為證，並聲請傳訊證人王胡琴、劉金明、劉佳偟、程文來。
理 由
甲、程序方面：
一、按坐落台北市○○區○○段二小段二八六及二八七地號土地，台北市政府於五十七年三月十三日照價收買後即取得所有權，並登記上訴人為管理機關，有土地登記謄本可稽，依最高法院五十一年台上字第二六八０號判例意旨：「國有財產撥給各地國家機關使用者，名義上雖仍為國有，實際上即為使用機關行使所有人之權利，故本院對於是類財產，向准由管領機關起訴，代國家主張所有權人之權利。」本件上訴人自有當事人能力，合先敘明。
二、次按訴之變更或追加，非經他造同意，不得為之，但有第二百五十五條第一項第二款至第六款情形，不在此限，經查本件上訴人起訴時係基於主張不當得利之法律關係，請求被上訴人給付三十三萬三千一百五十三元及其法定利息，嗣於上訴後變更為請求減縮為給付上訴人三十三萬零六百七十二元及自八十八年一月一日起按年息百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至返還土地之日止按月給付上訴人就坐落台北市○○區○○段二小段二八六地號面積五平方公尺及同小段二八七地號土地面積四十六平方公尺按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金，而按上訴人請求之訴有變更或追加者，在經被上訴人同意者或請求之基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者不在此限，然查本件上訴人起訴主張之訴訟標的均為不當得利之請求權，且其請求之基礎事實同一，是揆諸前開說明，而減縮其餘部分之請求，即撤回其餘部分之起訴，依民法訴訟法第四百六十三條、第二百六十二條第三項規定，上訴人撤回部分之起訴（即訴之減縮），自應准許，併此敘明。
乙、實體方面：
一、本件上訴人起訴主張：坐落台北市○○區○○段二小段二八六及二八七地號之土地，乃台北市政府於五十七年三月十三日因照價收買而取得系爭土地之所有權，因為照價收買係公法行為，自屬於原始取得，上訴人為管理機關，被上訴人未經上訴人同意，且無正當權源，占用坐落台北市○○區○○段二小段二八六及二八七地號土地各五、四十六平方公尺，受有相當於租金之不當得利，上訴人參酌系爭土地歷年公告地價，以地價總額年息百分之五，自八十二年四月一日起算至八十七年十二月三十一日止，計算被上訴人所占用土地之不當得利之數額，爰訴請被上訴人給付如訴之聲明所示之金額及利息等語。
二、被上訴人則以：坐落台北市○○區○○段二小段二九七及二九八地號之土地本屬陳壽健所有，陳壽健於三十八年十月二十四日死亡，上開土地由陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人共同繼承取得，嗣由上訴人所買受，而該土地係被上訴人之被繼承人林筆早於日據時期即向陳壽健及其繼承人陳維炘等六人承租，故被上訴人本於租賃關係使用系爭土地，並非無權占有；又系爭土地雖為上訴人所買受，惟依民法第四百二十五條之規定，被上訴人自應繼受該租賃關係；另土地法第二十五條之規定，應限於新成立之租約，不含業已存在之租賃關係，是上訴人為系爭租賃關係之存續期間不得超過十年之主張並無理由等語，資為抗辯。
三、查本件上訴人主張系爭土地現為台北市政府所有，上訴人為管理機關，被上訴人所有之房屋坐落系爭土地之上，且系爭土地原為訴外人陳壽健所有，訴外人陳壽健於三十八年十月二十四日死亡，由繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘等六人共同繼承取得，嗣上訴人於五十四年間取得系爭土地，而於五十七年三月十三日登記為系爭土地之所有權人，此有土地登記謄本、戶籍謄本在卷可稽，復為兩造所不爭執；又被上訴人現居住使用之房屋，其中部分坐落於系爭二八六、二八七地號土地上，其占用面積，分別為五、四十六平方公尺，共計五十一平方公尺乙節，此經原審勘驗屬實，並囑託台北市松山地政事務所測量明確，有勘驗筆錄及複丈成果圖在卷可按，是以此等事實，堪信為真實，茲本件所應予審究者，厥為上訴人是否以照價收買之方式取得系爭土地？上訴人照價收買系爭土地後，若系爭土地上之存有租賃關係是否仍然存續？上訴人能否請求被上訴人給付不當得利？分述如下：
㈠上訴人係以照價收買之方式取得系爭土地：
本件被上訴人辯稱：依土地登記謄本所載，上訴人係以買賣之方式向陳壽健之繼承人買受系爭土地，即上訴人並非以照價收買之方式取得系爭土地云云，惟按土地法第四十三條規定登記有絕對效力之規定，上訴人之取得系爭土地，其取得之原因，依土地登記謄本所載係「收買」，原因發生日期為「五十四年三月十七日」，有土地登記謄本在卷可查，雖被上訴人所提於八十八年四月三十日列印之新式土地登記謄本，其上記載登記原因為「買賣」，惟依被上訴人所提出之系爭土地原始土地登記謄本，謄本上蓋有「都市土地」，所有權部欄記載「收買」，且同一批原為陳壽健所有即坐落台北市○○區○○段二小段二九七、二九八、二九一、二九二、二九六、二九四等地號之土地亦均是以照價收買之方式，由上訴人取得上開土地之所有權，足見系爭土地係上訴人經照價收買而取得，非被上訴人所稱係買賣取得灼明。
㈡本件照價收買發生在相關法令修正前：
至被上訴人爰引平均地權條例第三十四條第一項、台北市實施照價收買作業程序、高雄市實施照價收買作業程序等規定，主張在土地上之建築改良物與被照價收買之土地不屬同一人時，因該建築改良物未被一併收買，故其使用土地之租賃權於照價收買後仍存續云云。惟五十七年二月十二日修正公布之「實施都市平均地權條例」並無前開條文（七十二年二月二十三日始修正公布第三十四條條文），且台北市實施照價收買作業程序係於六十八年一月八日訂定發布，高雄市實施照價收買作業程序則於七十年四月四日始訂定發布，是以上訴人依照價收買取得系爭土地所有權之前，尚無前開法規存在，被上訴人以之為系爭土地照價收買時建築改良物之使用權源仍應存續之依據，即不足採。又平均地權條例施行細則第四十八條第一項第一款規定，台北市政府得讓售照價收買之土地與其上房屋之地上權人、土地承租人或房屋所有權人，係規定台北市政府於照價收買取得土地後可得處理該土地之方式，並非指原土地上之地上權關係、租賃關係或其他非無權占有之所有一切關係均繼續存在。次按行政處分，係指中央或地方機關基於職權，就特定之具體事件所為發生公法上效果之單方行政行為。行政處分如對受處分人之權益有所影響，則必須有法律依據，亦即必須依法行政，此為民主法治國家行政法之基本原則。倘若行政處分影響第三人權益，若係有所受益，則係公法上所稱之反射利益，若係有所受損，則係公法上之行政補償問題，此均為行政法上之基本概念。照價收買係屬行政處分，有關土地上之他項權利人或承租人因照價收買所受影響之權益，應予補償之問題，平均地權條例施行細則第四十
六、四十七、四十八條等規定甚明。至於行政補償之相關規定是否完備與妥適，則屬另一問題，應尋行政救濟途徑為之，不得以欠缺行政補償之相關規定，而謂他項權利人或承租人之權利應繼續存在於照價收買後之政府與他項權利人或承租人之間。否則，即有混淆公、私法律體系之虞。
㈢修法前，照價收買屬公法上之行政處分行為，無特別規定，自無買賣不破租賃之適用：
內政部七十年八月二十日台內地字第三四六九四號函意旨，係針對台北市政府有關照價收買之土地為出租耕地時，應否由土地所有權人以所得之補償地價扣除土地增值稅後按餘額之三分之一補償耕地承租人，所表示之見解，有該函在卷可考。按耕地出租之意義，對承租之佃農而言，遠較其他型態之土地出租對承租人之意義為大，耕地承租，不僅是佃農對土地之利用關係，且係養家活口之經濟來源，是以為貫徹保護佃農政策，使佃農於地主之土地被政府照價收買時，其權益亦能與地主之土地被政府依法徵收時同受保障，內政部之此一函示，乃僅就「出租耕地」照價收買時佃農應如何補償之層面予以闡釋。況依平均地權條例施行細則第四十七條第一項、第二項規定：「依本條例規定照價收買之土地，其權屬為直轄市、縣（市）有。前項土地，直轄市或縣（市）政府應於補償費發給完竣或依法提存後十日內囑託該管地政機關辦理登記，其為出租耕地者，並應辦理租約註銷登記。」出租耕地經照價收買後，即應辦理租約註銷登記，政府照價收買耕地，並不繼受前手之租賃關係。則依舉重以明輕之論理法則，政府對於極盡保護之佃農，耕地被照價收買後，其與地主所立需經登記之耕地租約尚且應予註銷，何況其他一般型態之土地承租人與地主間所立無需登記之普通租賃契約，豈有不使之消滅之理？民法「買賣不破租賃」之規定，係債權相對性原則之例外，照價收買既不同於一般私法買賣，而屬公法上之處分行為，即非當然得以適用民法第四百二十五條之規定，職故，照價收買並不繼受前手之租賃關係。
㈣修法前照價收買程序終了，相關權利即行消滅：
又依平均地權條例第二十八條（照價收買時即五十四年間為平均地權條例第二十條）規定照價收買土地之程序如下：⑴直轄市或縣（市）政府應將報准照價收買之土地先行公告，並以書面通知土地所有權人及土地移轉之權利人或他項權利人。⑵受通知人應於通知送達之次日起五十日內，繳交土地所有權狀、土地他項權利證明書及有關證件，逾期不繳交者，宣告其書狀、證件無效。⑶直轄市或縣（市）政府對繳交之書狀、證件審核無訛，或依前款規定宣告其書狀、證件無效後，應於三十日內給付地價及他項權利補償費，逾期不領取者，依法提存。且依同法第三十條（照價收買時即五十四年間為平均地權條例二十三條）規定：「照價收買之土地，其所有權人應於受領地價完竣或其地價依法提存之次日起六十日內，將其土地交付該管直轄市或縣（市）政府，逾期不交者，必要時主管機關得移送法院裁定後強制執行。」是以土地所有權人或他項權利人，對於土地照價收買之權利義務，於應受之補償發給完竣時終止。土地所有權人、他項權利人之書狀、證件及權利，即因照價收買程序而遭宣告無效及終止，土地承租人就政府照價收買之土地縱有租賃關係存在，亦因照價收買程序之完成而失其效力。是以被上訴人以嗣後修正之平均地權條例第三十四條第一項但書規定，主張其等所有地上建築改良物不屬土地所有權人所有，不得一併收買，原租賃關係繼續存在於上訴人與被上訴人間，亦不足採。是以揆諸前開規定，縱認照價收買非屬原始取得，被上訴人於系爭土地上所繼承之租賃權，亦因上訴人依法完成系爭土地之照價收買手續而終止。
㈤基於債權相對性，民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用範圍：
按債權係債權人對債務人之「當為要求」，即債權人得向債務人請求給付並保有債務人所為給付之權利。此種僅特定債權人得向特定債務人請求給付之法律關係，學說上稱為「債權」（或債之關係）相對性，與物權所具有得對抗一般不特定人之絕對性不同。又債權相對性之最大突破在於債權之物權化，即依法律之規定使債權亦具有對抗一般人之效力，其主要情形有二，一為租賃權之物權化（民法第四百二十五條），一為預告登記（土地法第七十九條之一）。本件即涉及於照價收買之情形，是否有民法第四百二十五條租賃物權化之適用問題。按租賃關係係債之關係，僅具相對性，原存在於承租人與出租人之間，今依民法第四百二十五條「出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在」之規定（八十八年四月二十一日修正公佈、八十九年五月五日施行前之法律），租賃權（債權）對於第三人亦生效力，整個租賃關係依法律規定，移轉於受讓租賃物所有權之第三人。此項「買賣不破租賃」之原則，乃為保護承租人而創設。然債權相對性係民法之基本原則，故其物權化，須有法律之依據。且因民法第四百二十五條「買賣不破租賃」之規定，使租賃物買受人承擔租賃物上可能存在未經公示之租賃契約之風險，對「動的交易安全」保障不足，係將債權予以物權化之一種特別例外規定，故民法第四百二十五條之規定不應任意擴張適用，更不應逕適用於公法領域，此從八十八年四月二十一日修正公佈、八十九年五月五日施行之民法債編第四百二十五條：「出租人於租賃物交付後，『承租人占有中』，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」之規定，已將「買賣不破租賃」之原則限縮適用範圍即明。
㈥至被上訴人另稱：依五十三年實施都市平均地權條例台灣省施行細則第一百
一十六條規定照價收買土地之處理方法，對已出租者，應即通知承租人按出售當期公告土地現值限期繳價承購，如承租人表示不願承購或逾期不承購者，應於租期屆滿時，依法收回土地，另行標售，顯見依照價收買方式取得系爭土地時，原有租賃關係應仍存在等語，惟上開條文僅適用於五十三年六月二十九日該細則未修正公佈前「原」屬於縣（市）政府所有之照價收買土地，此觀該條文之用語即明，亦即僅限於五十三年六月二十九日修正公布前所發生之照價收買行為，至於此後之照價收買行為則不適用之。而系爭照價系爭照價收買行為發生於000年間，自不適用該條之規定。況依上開細則第一百零七條之規定可知，雖地役權、地上權得隨同移轉，但其他具登記公示效果之物權如抵押權、永佃權、典權皆因照價收買而消滅，則不經登記公示之租賃契約自亦應照價收買而消滅。
㈦揆諸前開說明，系爭坐落台北市○○區○○段二小段二八六及二八七地號土
地，既經台北市政府照價收買而取得所有權，且照價收買為公法行為，本件照照價收買程序終了，相關權利即行消滅，至於被上訴人若能證明與前手間存有租賃關係為真正，則僅能否請求台北市政府就其所有之地上物予以查估補償，要屬另一問題，非本院所得審究。
四、末按無法律上原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條前段定有明文。又於城市地方租用房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限，而前開規定於租用基地建築房屋之情形準用之，土地法第九十七條第一項、第一百零五條亦分別定有明文。另土地法第九十七條第一項規定所謂之土地價額，依同法施行細則第二十五條之規定，係指法定地價而言，而土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，故土地法第九十七條所謂之土地申報價額，即指該土地之申報地價。至於公有土地以公告地價為申報地價，免予申報，平均地權條例施行細則第二十一條亦有明定。經查，系爭土地上既因台北市政府照價收買程序終了，相關權利即行消滅，則台北市政府於五十七年三月十三日因照價收買而取得系爭土地之所有權後，被上訴人所有門牌號碼台北市○○街○○○號房屋坐落於系爭土地之上，即屬無權占有，依一般社會之通常觀念，被上訴人可獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六九五號判例參照）。又本件被上訴人所有房屋占用上訴人所有系爭二八六、二八七地礦土地之面積分別為
五、四十六平方公尺，有前開台北市松山地政事務所之土地複丈成果圖在卷可按，被上訴人自五十七年三月十三日起，迄未向上訴人給付任何使用系爭土地之代價，復為兩造所不爭執，則上訴人依不當得利之法則，請求被上訴人給付最近五年之相當於租金之損害金，即自上訴人向原審聲請核發支付命令送達日（即八十八年三月十七日送達被上訴人）起往前回溯五年，即自八十三年三月十六日起至八十七年十二月三十一日止（上訴人僅請求算至八十七年十二月三十一日）及自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月給付上訴人系爭土地，其坐落系爭土地二八六地號面積五平方公尺及同小段二八七地號土地面積四十六平方公尺，按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金，即屬有據，而上訴人請求八十二年四月一日至八十三年六月三十日相當租金之損害金部分，因支付命令送達日八十八年三月十七日（即催告時）起往前回溯五年，係自八十三年三月十六日起算，上訴人誤算自八十二年四月一日起至八十三年三月十五日止，已逾其請求回溯五年之期間，此部分之請求，自不應准許，應予駁回，又系爭土地位於台北市○○○路○段、基隆路及崇德街之間，附近有公車及捷運站，且鄰近市場（參見原審勘驗筆錄自明），是以本院審酌系爭土地坐落之地段、交通情形、經濟繁榮程度，認被上訴人每月所受相當於租金之損失，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條之規定，按系爭土地公告地價總額（依平均地權條例施行細則第二十一條規定，公有土地及依本條例第十六條照價收買之土地，以各宗土地之公告地價為申報地價，免予申報），年息百分之五計算不當得利為適當。查系爭土地八十年七月之公告地價，二八六地號每平方公尺為一萬九千五百元、二八七地號每平方公尺為一萬九千五百元，八十三年七月之公告地價，二八六地號每平方公尺為二萬二千九百元、二八七地號每平方公尺為二萬二千九百元，八十六年七月之公告地價，二八六地號每平方公尺為二萬四千四百元、二八七地號每平方公尺為二萬四千四百元，有地價證明書附卷可憑。是依此標準計算，上訴人可請求相當租金之利益計算如下：
㈠上訴人可請求被上訴人給付自支付命令送達日（八十八年三月十七日）起往
前回溯五年（即自八十三年三月十六日起至八十八年三月十六日）之相當之租金之損害金（起訴前可請求部分），現上訴人請求算至八十七年十二月三十一日及自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月給付上訴人就系爭土地占用面積，二八六地號面積五平方公尺、二八七地號土地面積四十六平方公尺，按各該土地當年度申報地價年息百分之五計算之損害金，是系爭土地上訴人可請求之相當租金利益如下：
⑴八十三年三月十六日至八十三年六月三十日止：
19,500元×5㎡(286地號)×5％÷12×三月又十五日＝1，421元19,500元×46㎡(287地號)×5％÷12×三月又十五日＝13，083元⑵八十三年七月一日至八十六年六月三十日止：
22,900元×5㎡(286地號)×5％×3年＝17,175元22,900元×46㎡(287地號)×5％×3年＝158,010元⑶八十六年七月一日至八十七年十二月三十一日止：
24,400元×5㎡(286地號)×5％×1.5年＝9,150元24,400元×46㎡(297地號)×5％×1.5年＝84,180元㈡綜上，以上自八十三年三月十六日起算至八十七年十二月三十一日止，為前
述⑴加⑵加⑶合計二十八萬三千零一十九元及自八十八年一月一日起按年息百分之五計算之法定遲延利息。另自八十八年一月一日起至返還土地之日止，按月給付上訴人就系爭土地占用面積，二八六地號面積五平方公尺、二八七地號面積四十六平方公尺，按各該土地當年度申報地價年息百分之五為計算之損害金。
五、綜上所述，上訴人本於不當得利之法律關係，請求被上訴人給付二十八萬三千零十九元，及自支付命令送達翌日即八十三年三月十六日起至八十七年十二月三十一日止，相當租金之不當得利，並自八十八年三月十八日起（依民法第二百二十九條第二項之規定，自催告時起負遲延責任，本件上訴人催告被上訴人給付時，即自支付命令送達之翌日八十八年三月十八日起算）至清償日止，按週年利率百分之五計算之法定遲延利息，暨自八十八年一月一日起至遷讓返還如附圖所示甲、乙部分之土地之日止，按月給付上訴人以上開房屋占用系爭土地之面積，按各該土地當年度申報地價百分之五計算之損害金，即無不合，應予准許。至逾此所為之請求，則屬無據，不應准許。原審就上開應准許部分，為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，尚有未洽，上訴意旨求予廢棄改判，為有理由，爰由本院予以廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分，原判決為上訴人敗訴之判決，並駁回其假執行之聲請，經核於法並無不合，上訴意旨求予廢棄改判，為無理由，應駁回其上訴。
六、因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明
丙、據上論結，本件上訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第四百三十六
條之一第三項、第四百四十九條第一項、第四百五十條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十六 日
民事第四庭審判長法官 謝明珠
法官 蔡政哲法官 陳博文右為正本係照原本作成本件不得上訴中 華 民 國 九十 年 一 月 十七 日
書記官 蘇彥宇