臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第一二九八號
原 告即反訴被告 丙○○訴訟代理人 林財生律師被 告即反訴原告 丁○○ 住台北市○○○路○段○○○巷○○號四樓訴訟代理人 丘文聰律師被 告 永慶房屋仲介股份有限公司 設台北市○○路○段○○○號法定代理人 乙○○ 住台北市○○路○段○○○號訴訟代理人 甲○○ 住台北市○○路○段○○○號右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文被告丁○○應給付原告新台幣肆佰零柒萬零玖佰玖拾伍元，及其中新台幣貳佰壹拾萬元自民國八十七年八月十三日起、新台幣壹佰肆拾捌萬貳仟貳佰叁拾玖元自民國八十七年十二月十五日起、新台幣肆拾捌萬捌仟柒佰伍拾陸元自民國八十八年四月三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告永慶房屋仲介股份有限公司應給付原告新台幣肆萬玖仟元及自民國八十八年三月三十一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丁○○負擔十分之八；被告永慶房屋仲介股份有限公司負擔十分之一；餘由原告負擔。
本判決第一、二項於原告各以新台幣壹佰叁拾伍萬柒仟元、新台幣壹萬陸仟元為被告丁○○、永慶房屋仲介股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告丁○○如於假執行程序實施前，以新台幣肆佰零柒萬零玖佰玖拾伍元為原告預供擔保，得就本判決第一項免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
反訴原告之訴及假執行之聲請均駁回。
反訴訴訟費用由反訴原告負擔。
事 實
甲、本訴部分：
壹、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丁○○應給付原告新台幣（下同）四百八十三萬五千九百一十五元，及其中二百一十二萬五千元自民國（下同）八十七年八月十三日起、一萬九千六百五十元自八十七年八月廿七日起、一百四十九萬一千二百六十五元自八十七年十二月十五日起、一百二十萬元自起訴狀繕本送達翌日即八十八年四月三日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告永慶房屋仲介股份有限公司應給付原告四萬九千元及自八十七年八月十二日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件兩造合意由 鈞院管轄，合先敘明。
（二）緣民國八十七年八月九日，原告經由被告永慶房屋仲介股份有限公司（下簡稱「永慶房屋公司」）之居間仲介，向被告丁○○購買門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號四樓房地，總價款七百萬元。
（三）原告付款情形如左：
１、簽約當日，給付被告丁○○七十萬元（內含二十萬元定金），並支付被告永慶房屋公司居間報酬四萬九千元。
２、八十七年八月十二日，原告再依約給付被告丁○○一百四十萬元，並支付被告永慶房屋公司代書費用二萬五千元。
３、八十七年八月廿六日，原告繳付契稅款一萬九千六百五十元。
４、八十七年十二月八日，原告代被告繳交地價稅九千零二十六元。
５、八十七年十二月十四日，原告依兩造所訂契約約定，代償被告丁○○以系爭房屋為抵押之銀行貸款一百四十八萬二千二百三十九元。
（四）詎交屋前夕，原告發覺系爭房屋有滲漏水現象，懷疑乃係海砂屋而不願接受，嗣居間人被告永慶房屋公司出示乙紙台灣省土木技師公會出具之檢測報告，說明系爭房屋混凝土中氯離子含量未逾標準值，非屬海砂屋，是原告迺與被告丁○○協商由渠負責天花板壁紙拆除及修補滲漏並由原告自行負責系爭房屋室內各牆面壁紙拆除及粉刷。
（五）八十八年一月三日，原告依前揭約定拆除系爭房屋壁紙時，發現該房屋混凝土剝落鋼筋嚴重鏽蝕等屬海砂屋之現象，乃懷疑被告永慶房屋公司前所出示檢驗報告之正確性，故再委託台北市土木技師公會就系爭房屋混凝土之抗壓強度及氯離子含量為檢驗，檢驗結果發現系爭房屋壓強度不足，氯離子含量過高為海砂屋。
（六）由於前揭二份檢驗結果大相逕庭，是兩造對該房屋是否海砂屋僵持不下，迺於八十八年一月十七日再度協商為免交易停滯，就該屋前揭滲漏修補問題，雙方同意於一月廿五日或廿六日再行商議，關於系爭房屋之屋況，即是否海砂屋須再確認。原告依前揭協議，於八十八年二月廿二日再度委請台灣省土木技師公會檢驗以確認該屋是否確屬海砂屋，而依該公會報告，系爭房屋氯離子含量達0.359kg/m3）為海砂屋。原告確認系爭房屋為海砂屋，即於八十八年三月三日以台北杭南郵局第七二六號存證信函向被告為解除契約之意思表示，爰再以本件起訴狀繕本之送達，再次為解除契約之意思表示。
（七）按「物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條規定危險移轉於買受人時，無滅失或滅少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕庛，出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保証品質之瑕疵」，「買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金」，民法第三百五十四條、第三百五十九條分別定有明文。又查兩造所定契約第五條第五款約定「乙方（即被告）保証本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如傾斜，龜裂等影響結構安全或滲漏水‧‧‧等瑕疵），如有上述情事除契約另有約定外乙方應負責之，再依該合約第八條約定「甲、乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除契約」。查本件買賣標的物既屬海砂屋而存有嚴重瑕疵，原告依法自得解除契約。
（八）再按原告因該買賣契約共計支付被告三百五十八萬二千二百三十九元（含代償其銀行借款），並支付一萬九千六百五十元之契稅、九千零二十六元之地價稅及二萬五千元之代書費，是契約解除後，被告應依民法第二百五十九條第二款、雙方所定契約第八條第三款、第一款規定返還上揭原告所交價金並負擔稅費。
（九）又依兩造所簽契約第八條第三款約定「如乙方毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方除得解除本契約外，乙方應於甲方通知解約日起三日內立即將所收款項如數返還甲方，並於解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償」，查本件原告因系爭買賣契約共支付被告丁○○三百五十八萬餘元，依諸上揭約定，被告應賠償原告等額之金錢作為違約賠償，是原告僅請求渠賠償一百廿萬元應屬適當。
（十）又被告永慶房屋公司因仲介原告買受系爭房屋而收受報酬，然該買賣契約既經解除，則依民法第五百六十八條規定解釋，被告永慶房屋公司應不得對原告收取任何報酬，是對被告永慶房屋公司部分，爰依民法第一百七十九條規定請求返還原告所給付報酬四萬九千元。
三、對於被告抗辯之陳述：
（一）系爭房屋所使用混凝土「氯」含量過高，且有混凝土剝落鋼筋裸露及樑柱爆裂現象。被告辯稱系爭房屋一切正常云云，要與事實不符。
（二）系爭房屋混凝土「氯離子」含量高達3.9468kg/m3 ，應即為俗稱之「海砂屋」：
１、關於系爭房屋混凝土氯離子含量若干，業經 鈞院指定「桂田實驗室」鑑定在案，查該鑑定共取四處樣本，其中原告指定取樣處有二，即主臥室及臥室天花板部分，經鑑定該二處混凝土氯離子含量高達3.9kg/m3為國家標準之十倍，被告所指定取樣之客廳柱及書房樑部分，氯離子含量高達0.9kg/m3，為國家標準之三倍。
２、被告辯稱國家標準所設定之氯離子含量值為新拌之液化混凝土，非指固化之混凝土云云，要屬卸責之辭，蓋國家標準僅針對混凝土中氯離子含量若干為規定，並未分別液化或固化而設定不同之數值，且查國家標準就混凝土中氯離子含量設有一定限制之原因，在於氯離子將腐蝕鋼筋，使之氧化銹蝕而傷害建築物之拉力及抗壓強度，而形成危險建築，是惟有用於建造建物之混凝土始有規定其氯離子含量之必要，是本件系爭房屋混凝土氯離子含量高達3.9kg/m3，超出一般標準甚多應即為俗稱之海砂屋。
（三）系爭房屋抗壓強度不足原設計強度之百分之八十五，依建築技術規則第三百五十二條規定係屬抗壓強度不合格：
１、建築技術規則第三百五十二條就混凝土之抗壓強度設有規定，即須達原設計強度之百分之八十五，以防止構造載重能力之可能危險。
２、查本件系爭房屋原設計混凝土抗壓強度為210kg/m2，而依桂田實驗室所為六處取樣鑑定結果，該等混凝土抗壓強度分別為78、83、74、93、148、154kg/m2 ，均未達原設計強度之百分之八十五，甚而僅及原設計強度之百分之卅五，足証系爭房屋載重能力嚴重不足而有危險性。
（四）本件為「瑕疵擔保」責任，依民法規定，該等責任非以出賣人有可歸責原因為要件，是被告辯稱其不知該屋氯離子含量過高及抗壓強度不足等，不足作為免除擔保責任之據。
四、證據：提出不動產買賣契約書一份、服務費確認單及統一發票各一紙、支票四紙、預收費用單一紙、地價稅繳款書一紙、台灣省土木技師公會硬化混凝土含氯量試驗報告一紙、協議書一紙、相片四幀、台北市土木技師公會鑽心試體抗壓強度試驗及氯離子含量試驗各一紙、協議書一紙、台灣省土木技師公會混凝土粒料含氯量試驗報告一紙、存證信函一件、系爭房屋設計抗壓強度一紙為證，並聲請本院履勘現場及囑託桂田技術顧問有限公司鑑定系爭房屋混凝土之氯離子含量及抗壓強度。
貳、被告方面：
一、被告丁○○方面：
（一）聲明：
１、駁回原告之訴及假執行之聲請。
２、如受不利之判決，願供擔保請准免為假執行。
（二）陳述：
１、緣被告前於八十七年八月九日經由共同被告永慶房屋公司之居間仲介，與原告簽訂不動產買賣契約，將被告所有坐落台北市○○區○○段○○段，地號：一八之四，地目：建，面積：一二九三平方公尺，持分：一萬分之二八八之土地及其上門牌號碼：台北市○○區○○○路○段○○○巷○○號四樓之房屋，以七百萬元之價格出售予原告，並由原告指定不動產所有權移轉之登記名義人為王麗芬。
２、嗣被告依約於八十七年九月五將系爭不動產之所有權移轉登記予原告指定之登記名義人王麗芬，依買賣契約中關於給付價款之約定，原告應於交屋日即八十七年十二月十五日前給付被告尾款四百九十萬元整。不料原告於交屋前竟先以天花板漏水，造成壁紙破損、牆壁混凝土、油漆剝落等為由，拒絕點收不動產及給付尾款。經檢查後確定係因樓上住戶之水管破裂漏水所致，被告為求兩全與原告達成協議，除要求五樓住戶配合條漏外，並依原告要求將其餘瑕疵部分修復完善。詎原告竟再以系爭房屋係海砂屋為由，拒絕依約點收並給付尾款。雖經居間仲介之永慶房屋公司出示由其委託臺灣省土木技師公會所為之檢測報告，表示系爭房屋並非海砂屋，原告仍執意另行檢測，乃委由台北市土木技師公會再為檢測，其鑑定報告亦未表示系爭房屋係海砂屋；則本件買賣標的物並無瑕疵已臻明確，原告竟無視兩專業機構之報告，悍然以存證信函片面解約，甚且起訴請求返還價金云云，實為惡人先告狀之行為，毫無誠信可言。
３、按民法第三百五十四條固規定物之出賣人對於買受人應負物之瑕疵擔保責任、第三百五十九條規定買受人得因物之瑕疵而解除契約；本件不動產買賣契約第五條第五款及第八條亦有關於物之瑕疵及解除權行使之規定。惟原告得否依前揭法條規定及契約約定而有行使契約解除權之權利，仍應視買賣標的物於依民法第三百七十三條之規定危險移轉於原告時有否瑕疵存在，該瑕疵又是否為契約所訂之瑕疵；至於瑕疵之有無，更應由主張權利之買受人舉證之。被告前經永慶房屋公司居間仲介就系爭房、地與原告達成買賣之合意，簽訂不動產買賣契約書，原告於簽約前即已至標的物所在地為詳細之檢視，對永慶房屋所提供之產調資料亦均一一過目瞭若指掌，其未表示異議而與被告簽訂買賣契約，系爭房屋並無原告所指之瑕疵殆無疑義。
４、嗣八十七年十二月十五日交屋及給付尾款日屆至時，由於系爭房屋樓上住戶埋設於地皮之水管破裂漏水，影響所及致樓下即系爭房屋之天花板、牆壁滲水，以致部分壁紙受潮、水泥塗漆剝落，經兩造多次協商並雇工檢查後，確認係樓上（即五樓）住戶之水管破裂漏水所致，被告遂通知五樓住戶進行修繕並同意修復原有受損部分俱已完竣，而原告因欲重新裝潢亦同意自行更換壁紙及粉刷，兩造並簽訂協議書為憑。可徵系爭房屋有滲漏水現象係因樓上住戶之水管破裂漏水所致，非如原告所指係因海砂屋所致，原告亦知之甚明。
５、不料原告嗣又以混凝土剝落鋼筋鏽蝕為由，指稱系爭房屋係海砂屋而拒絕付款，又懷疑永慶房屋公司所委託之專業機構臺灣省土木技師公會所為之報告，遂自行取樣送由台北市土木技師另為檢測，並自言自語謂該報告顯示系爭房屋抗壓強度不足、混凝土氯離子含量過高為海砂屋云云。惟查該報告除針對原告自行取樣之固態混凝土氯離子含量經檢測平均值為0.36kg/m3外，別無「抗壓強度不足、氯離子含量過高為海砂屋」之記載。該專業報告既未表示系爭房屋係海砂屋，原告卻自行認定係海砂屋，自令人不敢苟同。
６、事實上由於興建房屋所需用之混凝土，須由各採砂廠採集、拌合並運送至工地，再由工地將各處運來之混凝土拌合後施作於建築物；因各採砂廠之位置不同，其砂石混凝土之氯離子含量亦因之產生差異，經施工於建築物之不同部分後，各部分之氯離子含量自不可一致。再加上混凝土固化後產生之化學變化，更使已施作於建築物上之硬化混凝土含氯離子量無一定客觀之標準，因此現行由行政院經濟部中央標準局所公布之混凝土氯離子含量之標準，亦限定於「預拌混凝土」，其適用範圍僅及於「‧‧‧產製及運送至工地卸交購方之新拌預拌混凝土。‧‧‧卸交工地以後，其澆置、搗實、養護及保護等工作，均不在本標準值範圍內。」因此原告率以系爭房屋之硬化混凝土氯離子含量檢測值高於針對預拌混凝土氯離子含量所設之國家標準值，即指稱系爭房屋為海砂屋，顯有意圖誤導鈞長視聽之嫌。事實上系爭房屋前後經永慶房屋公司及原告三次取樣送檢，分別由臺灣省土木技師公及台北市土木技師公會二專業機構所作成之三報告均未明指系爭房屋為海砂屋，則系爭房屋並無原告所指之海砂屋瑕疵足堪認定。
７、再查本件買賣標的物之房屋，係由三棟五層樓房圍成凹字型、凹處為中庭花園之小型社區型公寓建築，該公寓自興建完成至今已逾十年，且各樓層均住有其他住戶。這十多年來被告從未曾聽聞其他樓層之住戶有指訴該公寓為海砂屋之情事，而且該建築物於起造時既合於相關規定，落成至今十餘年亦從未被政府相關主管部門認定為海砂屋危樓，有致生命危險之虞應予拆除，從而該公寓建築非為海砂屋亦無其他安全上之瑕疵至為明確。而本件系爭房屋既然為該三棟共十五層樓房公寓建築中之其中一層，其非為海砂屋亦係至明之理；否則若謂該棟樓房建築非海砂屋而僅其中一層係海砂屋，亦與經驗法則有違，殊無足採。
８、綜右所述，本件系爭買賣標的物既無原告所指之瑕疵存在，原告即無權行使契約之解除權，更應繼續履行契約之義務；而原告解除契約之意思表示既不適法自不生契約解除之效力，其起訴主張回復原狀請求被告返還價金並負擔稅負等即無法律及契約上之依據，依法應予駁回；另被告所給付之買賣標的物既非給付不能又無瑕疵更別無其他違約情事已如前述，則原告引契約第八條第三款規定主張被告之給付有瑕疵違反契約規定應給付賠償金之請求自屬無理，應一併駁回之。
９、查硬固混凝土氯離子含量及抗壓強度，迄今並無任何之國家標準值，此有經濟部標準檢驗局：標檢（八八）一字第○○二六二七八號函在卷可查。若預拌混凝土之氯離子含量及抗壓強度值可適用於硬固混凝土的話，標準檢驗局大可設定相同之國家標準以杜爭議。因之證人王文中所指：「所以即使是從硬固混凝土採樣仍應有國家標準值（指預拌混凝土）之使用云云，純屬個人意見應無任何拘束力。」
、硬固性混凝土就氯離子及抗壓強度值並無現行之國家標準業如前述。就算預拌混凝土之國家標準值也是在八十三年之後，於八十七年六月又再次修訂。因此絕不能以八十七年之國家標準否定八十三年之國家標準，更不能將第一次八十三年之標準全盤否定之前所蓋之房屋，這是想當然之問題，亦足見該標準值並無任何強制性，祇是用作一般之參考數據。原告竟擅以最新之八十七年之標準評定十三年前至今並無國家標準值（硬固混凝土）之中古屋，其主張顯然有違事理法則，絕對違反交易之安定與安全，毫不足採。
（三）證據：提出不動產買賣契約書一份、協議書一紙、台北市土木技師公會氯離子含量試驗一紙、行政院經濟部中央標準局預拌混凝土國家標準一紙為證。
二、被告永慶房屋方面：未於最後言詞辯論期日到場，惟據其以前到場所為聲明及陳述如左：
（一）聲明：駁回原告之訴。
（二）陳述：本件買賣雙方業已成交，原告仍應支付居間報酬。
叁、本院依職權訊問鑑定證人王文中。
乙、反訴部分：
壹、反訴原告方面：
一、聲明：
（一）反訴被告應給付反訴原告三百四十二萬元及自八十七年十二月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；並應自八十七年十二月十五日起至清償上開款項之日止，按日給付三千五百元之違約金。
（二）反訴原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查「被告於言詞辯論終結，前得在本訴繫屬之法院，提起反訴。」此民事訴訟法第二百五十九條訂有明文。本件反訴被告前向 鈞院起訴請求反訴原告應返還買價金並給付違約金，經 鈞院以八十八年度訴字第一二九八號審理在案有卷可稽。再查本件反訴被告係以買賣標的物有瑕疵為由，依民法第三百五十九條及買賣契約第八條之規定解除契約，請求反訴原告依民法第二百五十九條第二款及買賣契約第八條第三款、第一款之規定負回復原狀之義務，返還其已支付之價金、稅費並給付違約金；反訴原告於本訴中已舉證買賣標的物並無反訴被告所指之瑕疵，則反訴被告主張解除契約即無據，反訴原告依買賣契約自得請求其給付價金並給付違約金。反訴之標的既無民事訴訟法第二百六十條所訂情形，反訴原告依第二百五十九條之規定提起反訴，合先敘明。
（二）緣反訴原告前於八十七年八月九日經由永慶房屋公司仲介與反訴被告簽訂不動產買賣契約，約定反訴原告將所有系爭房地以七百萬元之價格出售予反訴被告，伊並指定訴外人王麗芬為系爭房地之登記名義人。
（三）反訴原告依約於八十七年九月五日將系爭不動產之移轉登記予反訴被告指定之王麗芬，不料反訴被告竟先以天花板漏水，造成壁紙破損、牆壁混凝土、油漆剝落等為由拒絕給付。經查後確定係因樓上住戶水管破裂所致，反訴原告為求兩全乃請五樓住戶配合修漏，並依反訴被告要求將其餘瑕疵部分修復完善。詎反訴被告竟再以系爭房屋係海砂屋為由拒絕給付，經多次協調並委請專業機構進行鑑定後，分別由台灣省土木技師公會與台北市土木技師公會所作成報告，混凝土氯離子含量分別為0.204kg/m3及0.36kg/m3 ，均符合系爭不動產建築時之含量標準；況系爭房屋係一公寓住有其他住戶，自建成至今未曾聽聞其他樓層住戶有海砂屋之情事，亦未聞政府將其列為海砂屋危樓禁止居住或將予以拆除重建，亦可徵系爭房屋並非海砂屋。反訴原告屢次發函，催告反訴被告依約給付尾款，反訴被告均置之不理。
（四）查「買受人對出賣人，有交付約定價金及受領標的物之義務。」此民法第三百六十七條訂有明文；民法第三百六十九條規定：「買賣標的物與其價金之交付，除法律另有規定，或另有習慣外，應同時為之。」今兩造既已就價金支付之方法及時間以契約規定定之，且反訴原告亦已依約履行交付標的物移轉所有權之義務，反訴被告自應履行其給付價金之義務。次查「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」此民法第二百二十九條第一項訂有明文；又「遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息。」此亦經民法第二百三十三條第一項明文規定。反訴被告依買賣契約既應於八十七年十二月十五日給付價金而未給付，反訴原告亦得請求自八十七年十二月十五日起按法定利率即週年利率百分之五計算之利息；再查本不動產買賣契約書約定條款第八條第二項亦約定：「甲方（即反訴被告）若有遲延給付之情形，如遲延交付證件、給付購屋款、及繳納稅費等，應賠償乙方（即反訴原告）自應給付之日起，按買賣總價款每日千分之零點五計算違約金至甲方完全給付時為止。」則反訴被告既有遲延給付購屋款之情事，反訴原告依約亦得請求每日按買賣總價款千分之零點五計算（七百萬元乘以千分之零點五）之違約金即三千五百元，自反訴被告應為給付之八十七年十二月十五日起至清償日止。
三、證據：提出不動產買賣契約書一份、台灣省土木技師公會硬化混凝土含量試驗報告及台北市土木技師公會氯離子含量試驗各一紙、台北榮星郵局第六四○號存證信函一件為證。
貳、反訴被告方面：
一、聲明：駁回反訴原告之訴。
二、陳述：系爭房屋存在氯離子含量過高及抗壓強度不足等瑕疵，兩造間買賣契約業經反訴被告解除在案，反訴原告請求給付買賣價金及違約金，即無理由。
理 由
甲、本訴部分：
一、原告起訴主張：原告經由被告永慶房屋公司之居間仲介，於八十七年八月九日與被告丁○○訂立不動產買賣契約，向被告丁○○購買系爭門牌號碼台北市○○○路○段○○○巷○○號四樓房屋及坐落基地應有部分，約定總價為七百萬元，原告已付被告丁○○三百五十八萬二千二百三十九元，繳付契稅一萬九千六百五十元及地價稅九千零二十六元，及支付被告永慶房屋公司居間報酬四萬九千元、代書費二萬五千元，惟查系爭房屋氯離子含量過高且抗壓強度不足，為海砂屋而有瑕疵，原告已於八十八年三月三日發函並再以起訴狀繕本之送達對被告丁○○表示解除系爭買賣契約，為此本於民法第二百五十九條第二款、買賣契約第八條第三款、第一款之規定，請求被告丁○○返還已付價金三百五十八萬二千二百三十九元及契約一萬九千六百五十元、地價稅九千零二十六元、代書費二萬五千元，並賠償一百二十萬元，另本於民法第一百七十九條規定，請求被告永慶房屋公司返還居間報酬四萬九千元。
被告丁○○以：系爭房屋並非海砂屋，原告已於訂約前至系爭房屋所在地詳細檢視房屋，又未表示異議而與被告簽訂買賣契約，其主張瑕疵解約，進而請求返還價金及給付賠償金，於法無據等語置辯。被告永慶房屋公司則以：本件買賣契約業已成交，原告仍應支付居間報酬等語，資為抗辯。
二、查原告經由被告永慶房屋公司居間仲介，於八十七年八月九日與被告丁○○訂立不動產買賣契約，由原告以七百萬元總價向被告丁○○買受系爭房地，原告已依約給付被告丁○○價金三百五十八萬二千二百三十九元（含代償銀行貸款一百四十八萬二千二百三十九元），並為辦理房地所有權之移轉登記，繳付契稅一萬九千六百五十元、地價稅九千零二十六元，及支付代書費用二萬五千元，又給付被告永慶房屋公司居間報酬四萬九千元，被告丁○○則依雙方買賣契約之約定，將系爭房地所有權移轉登記於原告指定之訴外人王麗芬等事實，有卷附不動產買賣契約書、服務費確認單及統一發票、支票、預收費用單、地價稅繳款書等件為證，復為兩造所不爭，堪信為真實。本件應予審究者，厥為原告主張系爭房屋因氯離子含量過高及抗壓強度不足，為有瑕疵乙節，是否屬實？
三、按所謂物之瑕疵，係指存在於物之缺點而言，凡依通常交易觀念，或依當事人之約定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵（最高法院七十三年台上字第一一七三號判例意旨參照）。物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵，為民法第三百五十四條第一項前段所明定。又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第三百五十四條至第三百五十八條規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第三百五十九條前段定有明文。經查：
㈠、系爭房屋有混凝土剝落之現象，業據原告提出相片三幀在卷足按，而此一混凝土剝落現象是否肇因於混凝土中氯離子含量過高，尚有待於採樣檢測鑑定。原告及被告永慶房屋公司曾於本件起訴前，分別委請台灣省土木技師公會、台北市土木技師公會就系爭房屋混凝土採樣鑑定，觀諸原告提出之各該公會試驗報告，其測得氯離子含量雖有0.204kg/m3（永慶房屋公司於八十七年十二月十八日委託台灣省土木技師公會鑑定）、
0.36kg/m3 （原告於八十八年一月四日委託台北市土木技師公會鑑定）、0.359kg/m3（原告於八十八年二月二十二日委託台灣省土木技師公會鑑定）等不同之數值，以致兩造就系爭房屋是否因氯離子含量過高，而屬俗稱之「海砂屋」乙事，有所爭議。惟上開檢測值是否足以確實反應系爭房屋混凝土中氯離子之含量，應與採樣位置及樣品數目多寡有關。
而經原告聲請本院另囑託桂田技術顧問有限公司就系爭房屋混凝土採樣四處鑑定結果，其氯離子含量各為3.9468kg/m3、3.7996kg/m3、0.9085kg/m3、0.9223kg/m3，有該公司所屬桂田實驗室出具氯離子含量測試報告四紙在卷足按。綜合上開各該檢測報告，其採樣總數多達九處（其中台北市土木技師公會之檢測值為三處採樣檢測之平均值），應足以得悉系爭房屋混凝土之氯離子含量。
㈡、前經濟部中央標準局（現改制為「經濟部標準檢驗局」）就「預拌混凝土」自八十三年起頒布中國國家標準（ＣＮＳ），嗣並於八十七年六月予以修訂。依修訂後之國家標準，針對「鋼筋混凝土」之型式，其新拌混凝土中最大水溶性氯離子含量為0.3kg/m3，此有卷附預拌混凝土之中國國家標準一份可稽。依此，前述針對系爭房屋混凝土中氯離子含量所得之檢測值，除台灣省土木技師公會於八十七年十二月十八日採樣鑑定所得之0.204kg/m3低於標準值外，其餘各檢測值均高於國家標準所定數值。固然，上開國家標準乃針對「預拌混凝土」或「新拌混凝土」、並非針對「硬固混凝土」所制定，且經本院函詢經濟部標準檢驗局結果，現行之國家標準並無直接規定硬固混凝土氯離子含量，亦經該局於八十八年十二月一日以標檢（八八）一字第○○二六二七八號函覆在案，有該函一件附卷可憑。惟依「預拌混凝土」中國國家標準（總號三○九○、類號Ａ二○四二）第十九條備考明載：「未受外來氯離子污染之硬固混凝土，因水泥之水和作用及物理吸附，其水溶性氯離子含量會隨時間增加較新拌時降低」等語，可知硬固混凝土之水溶性氯離子含量會隨時間增加而較新拌時遞減，故若就硬固混凝土採樣檢測所得氯離子含量尚較「預拌」或「新拌」混凝土國家標準所定氯離子含量為高者，足以推知該混凝土於「預拌」或「新拌」之時其氯離子含量顯然更高，而不合於國家標準。承前所述，就系爭房屋混凝土採樣九處檢測結果，其中八處檢出氯離子含量均高於「預拌混凝土」國家標準所定最大數值0.3kg/m3，則系爭房屋混凝土中水溶性氯離子含量過高，洵堪認定。又上開國家標準雖係制定於八十三年間，惟就建築完成於八十三年前之房屋，若於八十三年之後成為買賣契約標的物者，並非不得依該標準作為認定混凝土中氯離子含量是否過高之依據，蓋法律重在保護「動的交易秩序」，而非過去已發生之「靜的交易秩序」，氯離子含量過高之混凝土建造而成之房屋即俗稱之「海砂屋」，其混凝土將隨時間逐漸剝落，進而鏽蝕鋼筋，此乃公眾週知之事項，雖於八十三年之前，未就混凝土中氯離子含量制定國家標準，此或因當時尚不具備此方面之知識使然，房屋所有權人於社會大眾具備此一知識、進而制定國家標準後，再以該房屋作為交易商品流通於市面，即應受現今國家標準之規範。是則，被告陳榮邦抗辯系爭房屋建築完成於八十三年之前，且本件係就硬固混凝土採樣檢測，不受前述「預拌混凝土」國家標準之規範云云，殊無可取。至於被告抗辯未曾聽聞系爭房屋所在之其他樓層為海砂屋，故系爭房屋不可能為海砂屋云者，則純屬憑空臆測之詞，亦難憑採。
㈢、依建築技術規則第三百五十二條第二項之規定，混凝土鑽心體試驗，其三個試體之試驗壓力強度之平均值，如不小於規定壓力強度之百分之八十五，且無單一試體之試驗壓力強度小於規定壓力強度百分之七十五者，可認為合格。查系爭房屋原設計之混凝土抗壓強度為210kgf/cm2，有原告提出系爭房屋原設計抗壓強度表一紙在卷為證。而經原告委請台北市土木技師公會採樣三處鑑定結果，其混凝土抗壓強度各為 92kgf/cm2、169kgf/cm2、174kgf/cm2，此有原告提出該公會鑽心試體抗壓強度試驗報告一份為證；復經本院囑託桂田技術顧問有限公司採樣六處鑑定結果，其混凝土抗壓強度各為78kgf/cm2、83kgf/cm2、74kgf/cm2、93kgf/cm2、148kgf/cm2、154kgf/cm2，則有該公司所屬桂田實驗室出具鑽心試體抗壓強度測試報告一份附卷足稽，則依前揭規定，系爭房屋混凝土抗壓強度明顯不足，難認合格，此並經鑑定證人王文中到庭證述明確。
㈣、承前所述，系爭房屋混凝土之氯離子含量過高，其混凝土將隨時間經過逐漸剝落，致鋼筋失其保護，進而鏽蝕，又因混凝土抗壓強度不足，致該房屋之安全性堪虞，則依通常交易觀念，系爭房屋並未具備應具備之價值、效用及品質，而有瑕疵。原告雖於買賣契約訂立之前曾至現場檢視系爭房屋，惟混凝土剝落其可能原因不止一端，是否因氯離子含量過高或抗壓強度不足所致，非經檢測無從得知，殊難僅因原告曾於締約前看屋，即認其於買賣契約成立時知有瑕疵，故出賣人即被告丁○○仍應就系爭房屋之上述瑕疵負擔保責任。是則，原告本於民法第三百五十九條規定，解除系爭買賣契約，於法即無不合。
四、次查，原告與被告丁○○所訂不動產買賣契約書約定條款第五條第五項約定：「乙方（即被告丁○○）保證本買賣標的物於交屋前無存在物之瑕疵（例如：傾斜、龜裂等影響結構安全或漏滲水‧‧‧等瑕疵），如有上述情事，除契約另有約定外，乙方應負責之。」上開條文所定「傾斜」、「龜裂」、「漏滲水」等僅屬例示，混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足既足以影響房屋結構之安全，應在該條文約定規範之列，而由被告丁○○負責。又，約定條款第八條第一項約定：「甲方雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。‧‧‧」系爭房屋混凝土氯離子含量過高及抗壓強度不足等瑕疵既屬無從補正，自應允許原告不經催告逕行解除系爭買賣契約，是故，原告本於約定條款第八條第一項約定解除系爭買賣契約，亦屬有據。
五、復按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第二款所明定。又依系爭約定條款第八條第一項規定：「甲乙雙方其中之一方如未按本契約條款規定履行，即為違約，經他方催告通知後仍不履行時，他方得逕行解除本契約。解除契約後，‧‧‧應由違約之一方負擔所有稅費。」本件，原告依民法第三百五十九條規定及約定條款第八條第一項約定解除買賣契約，既屬於法有據，則原告自得請求被告丁○○返還已付價金並附加自受領時起之利息，並得請求被告丁○○負擔已繳納之契稅、地價稅及代書費，惟就稅費部分，因不屬買賣契約之對價，無民法第二百五十九條規定之適用，故僅得依民法第二百三十三條規定請求遲延利息。準此，原告得請求被告返還已付價金及賠償已繳稅費之數額如下：㈠價金三百五十八萬二千二百三十九元，得分別自被告受領時起請求按法定利率計算之利息，即其中二百一十萬元自八十七年八月十三日起（八十七年八月九日給付七十萬元、同年月十二日給付一百四十萬元，惟原告均自八十七年八月十三日起請求，自應依其所請）、一百四十八萬二千二百三十九元自八十七年十二月十五日起（原告於八十七年十二月十四日給付，惟其自八十七年十二月十五日起請求，應依其所請）按法定利率年息百分之五計算之利息。㈡已繳稅費計五萬三千六百七十六元（含契稅一萬九千六百五十元、地價稅九千零二十六元、代書費二萬五千元），未經原告先行催告請求返還，應自起訴狀繕本送達翌日即八十八年四月三日起算法定遲延利息，原告請求自八十七年八月十三日（代書費部分）、八十七年八月廿七日（契稅部分）、八十七年十二月十五日（地價稅部分）起按年息百分之五計算利息，就八十八年四月三日以前之利息請求，難認有據。
六、再查，依系爭約定條款第八條第三項後段約定：「‧‧‧如乙方（即被告丁○○）毀約不賣或給付不能或不為給付或有其他違約情事時，甲方（即原告）除得解除本契約外，‧‧‧並於解約日起十日內另交付原所收款項之一倍金額予甲方，以為違約損害賠償。」此有系爭不動產買賣契約書約定條款可稽。本件被告丁○○既有如前所述之違約情事，並經原告解除契約，原告自得依上開約定請求違約金，惟上開違約金之約定為損害賠償性質，本院審酌一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，認為本件違約金之數額應以就原告繳付金錢按現今銀行一般貸款利率年息百分之十計算為相當，上開約定超過相當數額之部分，法院得依民法第二百五十二條之規定，依職權減至相當數額。準此，本件原告所得請求之違約金，應為四十三萬五千零八十元【⑴(700,000+1,400,000+25,000+19,650)元×年息10%×(1+4/12)年=285,953元。⑵(9,026+1,482,239)元×年息10%×1年=149,127元。⑴+⑵ =285,953+149,127 =435,080元】，原告請求一百二十萬元，就超過四十三萬五千零八十元之部分，洵有未合，不應准許。又原告請求自起訴狀繕本送達翌日即八十八年四月三日起給付違約金之遲延利息，並無不合，應予准許。
七、末按居間人，以契約因其報告或媒介而成立者為限，得請求報酬，民法第五百六十八條第一項定有明文。契約因居間人媒介而成立時，若因「事後發生」之原因致契約因故解除者，居間人固仍得請求報酬，惟若因「契約成立」時存在之原因，致當事人之一方依法解除契約者，應認居間人不得請求居間報酬，方屬公允。經查，被告永慶房屋公司為專業仲介公司，就建築完成於七十餘年間之系爭房屋居間仲介，本負有注意「是否為海砂屋」之義務，惟其疏未注意及此，致原告因此取得瑕疵擔保及約定之解除權，進而解除契約，揆諸前揭說明，被告永慶房屋公司對於原告即無居間報酬請求權存在，原告本於居間契約，已付被告永慶房屋公司居間報酬四萬九千元，對於被告永慶房屋公司而言，構成不當得利，原告自得請求被告如數返還，並自起訴狀繕本送達翌日即八十八年三月三十一日起算之法定遲延利息。原告請求自八十七年八月十二日起給付法定遲延利息，就八十八年三月三十一日以前之部分，洵有未合，不應准許。
八、綜上，系爭房屋具有瑕疵，原告依民法瑕疵擔保規定及買賣契約之約定，得解除系爭買賣契約，並得請求被告丁○○給付違約金。從而，原告本於民法第二百五十九條規定及約定條款第八條第一、三項約定，請求被告丁○○給付四百八十三萬五千九百一十五元，及其中二百一十二萬五千元自八十七年八月十三日起、一萬九千六百五十元自八十七年八月廿七日起、一百四十九萬一千二百六十五元自八十七年十二月十五日起、一百二十萬元自起訴狀繕本送達翌日即八十八年四月三日起按年息百分之五計算之利息；及本於民法第一百七十九條規定，請求被告永慶房屋公司給付原告四萬九千元及自八十七年八月十二日起按年息百分之五計算之利息，於如主文第一、二項所示之範圍，為有理由，應予准許。其餘逾此範圍之請求，即難謂合，應予駁回。
九、原告及被告丁○○陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
乙、反訴部分：
一、反訴原告起訴主張：反訴原告與反訴被告於八十七年八月九日簽訂不動產買賣契約，約定反訴被告以七百萬元總價向反訴原告購買系爭房地，反訴原告已依反訴被告之指定，將系爭房地移轉登記予訴外人王麗芬，反訴被告本應於八十七年十二月十五日給付尾款，惟迄尚積欠三百四十二萬元尾款未付，構成給付遲延，為此本於買賣契約之約定，請求反訴被告給付買賣價金三百四十二萬元，並依約定條款第八條第二項之約定，請求自八十七年十二月十五日起按日給付三千五百元之違約金。
反訴被告則以：系爭房屋存在氯離子含量過高及抗壓強度不足等瑕疵，兩造間買賣契約業經反訴被告解除在案，反訴原告請求給付買賣價金及違約金，並無理由等語，資為抗辯。
二、查反訴原告主張其與反訴被告訂立不動產買賣契約，約定反訴被告以總價七百萬元向反訴原告購買系爭房地，反訴原告已依約定將系爭房地移轉登記予反訴被告指定之訴外人王麗芬，反訴被告依約應於八十七年十二月十五日給付尾款，惟迄今尚欠三百四十二萬元未付等事實，業據提出不動產買賣契約一份為證，亦為反訴被告所不爭，固堪信為真實。惟反訴原告本於買賣契約請求反訴被告給付上開尾款，應以系爭買賣契約合法生效為前提。本件系爭房屋因混凝土中氯離子含量過高及抗壓強度不足，為有瑕疵，而經反訴被告合法解除系爭買賣契約在案，已如前述，則反訴原告對於反訴被告之買賣價金請求權，即失其存在，反訴原告請求反訴被告給付尾款三百四十二萬元，殊乏所據，不應准許。
三、又按出賣人既有給付無瑕疵物之義務，買受人亦有拒絕受領瑕疵物之權利，買賣標的物移轉於買受人後，倘有無法補正之瑕疵存在，應認買受人得行使同時履行抗辯權，而拒絕給付價金，俾免往後之法律關係趨於複雜，損及買受人之權益。系爭買賣標的物之房屋既有前述混凝土中氯離子含量過高及抗壓強度不足之瑕疵，而無從補正，則依前揭說明，縱在反訴被告尚未解除契約之前，其仍得行使同時履行抗辯權，拒絕給付買賣價金。至於買賣契約合法解除後，反訴被告更無給付價金之義務。是則，反訴原告以遲延給付為由，請求反訴被告給付約定之違約金，即有未合，亦非所許。
四、綜上，系爭房屋因有瑕疵，在買賣契約依法解除之前，反訴被告本得行使同時履行抗辯權，拒付尾款，嗣買賣契約經反訴被告依法解除溯及失效，則反訴原告亦無權請求反訴被告給付尾款及違約金。從而，反訴原告本於買賣契約之約定，請求反訴被告給付買賣價金三百四十二萬元及自八十七年十二月十五日起算之法定遲延利息，並自八十七年十二月十五日起按日給付三千五百元之違約金，為無理由，應予駁回。反訴原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所依附，應併予駁回。
丙、本件本訴及反訴之事證均臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及提出之證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
丁、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，反訴原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項但書、第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十五 日
民事第二庭法 官 梁玉芬右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十五 日
法院書記官 柯月英