臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第一四八號
原 告 乙○○訴訟代理人 徐揆智律師訴訟代理人 李淑妃律師被 告 戊○○被 告 己○○ 住台北縣永和市○○路○段○○○號十二樓訴訟代理人 丙○○被 告 丁○○ 住台北市○○街○段○○號訴訟代理人 庚○○ 住台北縣永和市○○路○段○○○號十二樓右當事人間請求遷讓房屋事件，本院判決如左：
主 文被告戊○○應給付原告自民國八十六年七月十六日起至八十七年四月廿一日止，按月以新台幣貳仟玖佰零肆元計算之損害金。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣玖仟元供擔保後得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實原告方面：
一、聲明：被告戊○○、己○○、丁○○等應自台北市○○街○段○○○號房屋遷出；被告戊○○應自八十六年七月十六日起至遷讓房屋之日止，按月給付新台幣（下同）二萬元，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠被告戊○○為台北地院八十四年民執字第一二五０七號拍賣抵押物強制執行事件
之得標人，明知自己只買受土地兩筆，即三一四－一地號及三地號土兩筆而已，並無購買地上房屋，此事實為被告所明知。被告戊○○對系爭土地上之建物，並無任何權利，且拍賣之土地上，有未保存登記之建物，門牌台北市○○街○段○○○號及漢口街二段卅四巷十六號，而五十九號房屋（下稱系爭房屋）則是陳國世向余王秀美承租使用的，此為房屋當時之使用情形，與被告戊○○毫無關係，此事實請求向台北地院調取八十四年民執甲字第一二五０七號拍賣抵押物強制執行一案卷宗，即可明白。
㈡至於余王秀美為系爭房屋之所有人，於拍賣土地後之八十六年七月十二日將系爭
房屋出賣給原告乙○○，訂有買賣契約可以為證，承租人陳國世還當買賣契約之立會人，在買賣契約書上表明願意無條件於八十六年七月十三日遷讓點交給買方原告乙○○，此事除原告提出買賣契約附卷可以為證之外，尚有承租人陳國世也於在台北地檢署八十六年偵字第一六七一五號戊○○等竊佔一案中到庭結證在案，足以證明被告戊○○是無關之第三人。
㈢承租人陳國世依約於八十六年七月十三日點交房屋給買受人即原告乙○○，立有點交切結書可稽，亦足以證明陳國世依約完成點交給原告無訛。
㈣陳國世是於八十六年七月十三日將房屋謄空點交給原告的。詎被告戊○○意圖為
自己不法之所有，乘人不備，於八十六年七月十四日晚上先行前來暗中破壞鐵門，經原告發現報警，被告戊○○即逃離現場。八十六年七月十五日隨帶四、五個壯男來偷開鐵門，經報警，又跑掉了，八十六年七月十六日凌晨，乘原告不在，又偷開鐵門，將一些西裝等物擅自搬入現場。
㈤原告於八十六年七月廿三日經連兆宗律師見證下，將該批西裝裝箱放置原地，並
寄存證信函，要被告戊○○於文到三日內將衣服自行移走，被告盧文竟將房屋出租給被告己○○開店使用，現場有房客丁○○亦住在系爭房屋內，均屬無權佔有，被告戊○○、己○○、丁○○均應自系爭房屋遷出。
㈥出賣人余王秀美、承租人陳國世二人均於台北地檢署八六年偵字第一六七一五號
戊○○竊佔案中，於八十六年十月十三日到庭屬實在卷。余王秀美供稱：「我後來房子於七月十二日賣於乙○○之太太，並且有點交的。地我婆婆的，房子為我的，稅籍亦是我的」。陳國世供稱：「是我與余王秀美承租系爭房屋，去年五月將房子租給甲○○做女裝店，我房子只租到八十六年七月七日後，將房子還余王秀美」。
由以上余王秀美、陳國世之供詞，足證系爭房屋確屬余王秀美賣給原告，原承租人陳國世於原告買受系爭房屋時，確已終止租付，遷讓房屋。陳國世且於八十六年七月十三日將系爭房屋點交給原告，立有點交切結書附卷為證。
㈦戊○○無權占有系爭房屋，原告本於不當得利之法律關係，請求相當於租金之損害，即每個月二萬元，其計算方式如下：
依土地法第九十七條第一項規定，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。房屋之買賣價金為新台幣二百四十萬元，此有買賣契約書第六條之規定為證，即房屋現值為二百四十萬元。月租金：二百四十萬元乘百分之十乘（按應為除）十二即二萬元。
㈧系爭房屋是原告向前手余王秀美買受而來，並於八十六年七月十三日完成點交，
該房屋雖未保存登記，但原告已取得占有，因而原告對該房屋業已取得占有權使用、收益權、處分權及實質上之管理權，原告本於項權能自得對於無權占有該房屋之戊○○、己○○、丁○○等人自該房屋遷出。
三、證據：提出買賣契約、建物買賣所有權移轉契約書、點交切結書、檢察官起訴書、偵查筆錄均影本為證，並聲請訊問證人陳國世、郭徐亨。
被告方面：
甲、被告戊○○方面：被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
乙、被告己○○、丁○○方面：
一、聲明：請求駁回原告之訴。
二、陳述略以：㈠原告主張之訴訟標的為所有物返還請求權及占有物之返還請求權。
㈡原告就系爭建物並無所有權
然系爭房屋係未經辦理所有權登記之違章建築，原告主張其係購買而來，並非原始取得。姑不論被告否認原告主張之買賣事實，且縱買賣事實，原告未完成登記，核諸民法第七百五十八條之規定，亦無所有權可言，自無從行使所有物返還請求權。
㈢原告就系爭建物從未取得占有
⒈所謂占有者，依民法第九百四十條之規定，係指對物有事實上管領之力。綜觀
全卷資料，系爭建物原為陳國世出租予廖淑英，由廖淑英與甲○○經營女裝店面。嗣因盧文標下土地後，向廖淑英及甲○○收租，該二人因太多人向其主張為房屋所有人，不願繼續承租，於陳國世同意下，由戊○○立下切結書後，於八十六年八月一日點交予戊○○，故原告從未取得系爭建物之占有。
⒉證人郭徐亨亦於鈞院證稱其於八十六年七月十四日向原告購買系爭房屋，七月
二十三日點交時，因房屋有人占有而無法點交，益發可證原告從未占有系爭房屋，自無從主張占有物返還請求權。
㈣原告緃曾占有系爭建物，但被取得占有時，原告之占有業已消滅，無從向被告主
張占有物返還請求權。占有，因占有人喪失其對於物之事實上管領力而消滅，及民法第九百六十四條所明定。原告自承系爭建物於八十六年七月十六日為戊○○占有迄今，故自八十六年七月十六日起，原告之占有消滅，已非占有人，被告係於八十七年四月間自戊○○處取得占有，對被告而言，當時之占有人為戊○○，原告既非占有人，對被告無占有物返還請求權可言。
㈤原告縱有占有物返還請求權，亦罹於時效消滅占有物之物上請求權自侵奪或妨害
占有或危險發生後一年不行使而消滅，民法第九百六十三條訂有明文。原告自承八十六年七月十六日系爭房屋即遭戊○○占有，其八十七年十二月二十九日始為起訴，時效已逾一年，原告雖主張已先對戊○○提起附帶民事訴訟，但該附帶民事訴訟於八十七年七月二十八日提起，亦已逾一年，且內容亦僅主張民法第七百六十七條之所有物返還請求權，未曾言及物上請求權。
㈥綜上所述⒈原告非所有權人，無從主張所有物請求權。⒉原告亦不能主張占有返還請求權。蓋：
⒈原告從未取得系爭建物之占有。
⒉原告自承八十六年七月十六日即喪失占有，被告於八十七年四月間取得占有時，原告即非占有人，無從主張占有之物上請求權。
⒊原告之占有既於八十六年七月十六日即已喪失，其於八十七年十二月二十九日始提起本訴，時效亦已完成。
三、證據：提出建物買賣所有權移轉契約書、房屋稅單、契稅繳款書等件為證。本院依職權調取本院八十八年訴字第三０四九號民事卷宗。
理 由
一、被告戊○○未於言詞辯論期日到場，查無事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告主張系爭房屋之原所有人余王秀美於八十六年七月十二日將該房屋出售與原告，並於同月十三日將房屋點交與原告，詎被告戊○○明知其向台北地院僅標得系爭房屋坐落之基地，而未買受地上建物，竟於同月十六日乘原告不在，將西裝等物搬入現場而不法占有該房屋，其後又將該房屋出租予被告己○○開店使用，現場有房客丁○○亦住於該屋內，為此有依所有物返還請求權（已另行裁定駁回）及占有物返還請求權訴請被告等遷讓房屋；另被告戊○○無權占有系爭房屋，應按每月二萬元給付相當租金之損害金等語；被告戊○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。被告己○○、丁○○則以系爭房屋為違章建物，並非原告原始取得，縱原告係買賣而取得，依民法第七百五十八條規定亦無所有權，無從行使所有物返還請求權，又原告從未取得系爭建物之占有，亦無從主張占有物返還請求權；原告縱曾占有，惟其自承系爭建物於八十六年七月十六日為戊○○占有，自該日起原告之占有消滅，被告係於八十七年四月二十一日自戊○○處取得占有，當時之占有人為盧某，並非原告，對被告無占有物返還請求權可言，縱原告有占有物返還請求權，但原告於八十七年十二月廿九日始為起訴，已逾一年時效，原告雖主張已先對戊○○提起附帶民事訴訟，但係於八十七年七月廿八日提起亦已逾一年，且內容僅主張民法第七百六十七條之所有物返還請求權，未曾言及物上請求權，其占有物返還請求權，亦罹於時效消滅等語為辯。
三、本件原告請求被告等遷讓房屋，其主張之訴訟標的為所有物返還請求權及占有物返還請求權，有本院八十八年三月十日言詞筆錄之記載可稽。而關於所有物返還請求權部分，前經原告於八十七年七月廿八日對被告戊○○提起刑事附帶民事訴訟，業經本院調取本院八十七年度附民字第四三九號卷宗查明，是該部分本件原告之起訴有違一事不再理之規定，本院另以裁定駁回，核先敍明。
四、經查系爭房屋係未辦保存登記及所有權登記之違章建築，為兩造所不爭執，而系爭房屋係由訴外人余陳壁月所建，原告則於八十六年七月十二日向余王秀美買受，業經本院調取本院八十四年民執字第一二五０七號拍賣抵押物強制執行事件核明及原告提出買賣契約書、建築改良物買賣所有權移轉契約書附卷可稽，是原告僅取得該房屋之事實上處分權，其所有權仍屬原始取得該屋之余陳壁月所有。按「不動產物權依法律行為而取得者，非經登記不生效力，為民法第七百五十八條所明定，此項規定，並不因不動產為違章建築而有例外」，業經最高法院著有六十二年台上字第二四一四號判例可參，本件原告依買賣而取得系爭違章建築，其既未登記，自無從主張有所有權，則其本於民法第七百五十七條規定對被告己○○、丁○○主張所有物返還請求權，自屬無可准許，應予駁回。
五、次就原告主張之占有物返還請求權部分，原告主張其於八十六年七月十二日向余王秀美買受系爭房屋後，於翌日由承租人陳國世將該屋點交予原告，業據提出點交切結書一紙，並據證人陳國世證述屬實，又被告戊○○於占用系爭房屋後，原告即報警處理，業經本院調取本院八十七年度易字第三六０一號刑事卷宗查明，被告己○○、丁○○所辯原告未取得該房屋之占有一節，自無可採。次按「請求回復占有物之訴，應以現在占有該物之人為被告，如非現在占有該物之人，縱使占有人之占有係因其人之行為而喪失，占有人亦僅就此項行為具備侵權行為之要件時，得向其人請求賠償損害，要不得本於回復占有物請求權，對之請求回復其物」，亦經最高法院著有四十四年度台上字第一六五號判例可參，而係系爭房屋現由己○○、丁○○占有使用中，業經本院履勘查明，並為該被告等所不爭執，己○○復提出經萬華區公所監證之建築改良物買賣移轉契約書為證，足證己○○、丁○○並非為戊○○占有該屋，原告雖稱被告戊○○將該房屋出租予被告己○○，惟既經被告爭執，而原告復未舉證證明該房屋出租之事實，則原告所稱被告戊○○將系爭房屋出租予己○○一節，即無可採。從而被告戊○○既非現在占有該物之人，則原告就該房屋之占有縱係因戊○○之行為而喪失，揆諸首開判例說明，原告亦不得本於占有物請求權，對戊○○請求遷讓其房屋，原告此部分之訴為無理由，應予駁回。
六、次查系爭原告占有之房屋於八十六年七月十六日為被告戊○○侵奪其占有後，戊○○於八十七年三月廿六日以黃乃宣名義將該屋出售予被告己○○，並於同年四月廿一日點交予己○○，己○○旋基於間接占有人之地位將系爭房屋交予丁○○開設麵食店之事實，業據被告等陳明在卷，並提出前開契約書為證，原告雖基於占有物返還請求權請求被告己○○、丁○○遷讓房屋，惟被告等則抗辯原告係於八十七年十二月廿九日始為起訴，其請求權因已逾一年而罹於時效消滅，原告雖主張先已對戊○○提起刑事附帶民事訴訟，但其起訴時為八十七年七月廿八日亦已逾一年而主張時效抗辯。原告雖主張其係於八十七年七月九日提起刑事附帶民事訴訟，惟經查該起訴狀本院收狀日期為八十七年七月廿八日下午十五時十五分，有本院收文戳記蓋於其刑事附帶民事起訴狀上可稽，原告主張其起訴日期為八十七年七月九日，自無可採。另按「占有之繼承人或受讓人，得就自己之占有，或將自己之占有與其前占有人之占有合併而為主張」，民法第九百四十七條第一項定有明文，姑不論該附帶民事訴訟係基於民法第七百六十七條所有物返還請求權請求，被告己○○、丁○○暨以原告對被告戊○○提起附帶民事訴訟請求時已逾占有物返還請求權之時效期間，而主張時效抗辯，則原告之請求亦為無理由，無可准許。七、
七、末查，關於原告請求被告戊○○給付相當於租金額每二萬元之損害金部分，原告依所有權主張部分，固因有違於一事不再理，而一併駁回在案。惟其基於占有而主張該損害金部分，被告戊○○因侵奪原告之占有，而經檢察官提起公訴在案，另被告戊○○於本院八十八年訴字第三四０九號返還不當得利事件內，亦自認系爭房屋非其所有，請求余王秀美給付無權使用土地之損害金，則原告主張被告戊○○侵占其占有之房屋期間，應給付相當於租金之損害金為有理由。至其占有之期間，業據被告己○○供明戊○○係自八十七年四月廿一日起點交與伊使用，原告對該時間復無爭執，則原告請求自八十六年七月十六日起計算至八十七年四月廿一日止部分為有理由，應予准許。至損害金之計算，原告雖主張依其向余王秀美買受之價格二百四十萬元，按土地法九十七條依年息百分之十計算，為每月二萬元云云，惟查原告向余王秀美買受之房屋除系爭房屋一間外，另有其後方之二間房屋（門牌台北市○○街○段卅四巷十六號），為原告所自承，並有買賣契約足參，則原告以三間房屋之總價為計算基準，自有未合。次查「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限。」土地法第九十七條第一項定有明文。又「土地法第九十七條所謂．．．建築物之總所額．．．建築物價額依該管市、縣地政機關估定之價額。」同法施行細則第二十五條訂有明文。而系爭違章建築房屋面積為三十六平方公尺，有本院前述八十八年訴字第三四０九號案囑託台北市建成地政事務所測量平面圖附卷可參，並經原告同意援用，經本院囑託匯豐不動繼定股份有限公司鑑定系爭房屋價額為三十四萬八千四百八十元，應為可採。查該房屋位於台北市西門町鬧區，原告主張按年息百分之十計算租金則為可採，從而原告請求被告戊○○按月給付二千九百零四元（348,480×10％÷12 ）部分為有理由，至其超過部分為無理由，應併予駁回。
八、原告陳明願供擔保請准宣告假執行，就其勝訴部分核無不合，爰酌定相當擔保金額，予以准許之；至其敗訴部分，其假執行之聲請因而失所依附，應併予駁回。據上論結，原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項、第七十九條但書判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 九 日
民事第三庭 法 官 黃清光右正本證明與原本無異。
如不服本判決，應於判決送達後廿日之不變期間內，向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 十四 日
法院書記官 陳素卿