臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第一六八一號
原 告 台北市政府財政局法定代理人 甲○○訴訟代理人 張世興律師被 告 丁○○ 住台北市○○街○○○號
庚○○戊○○丙○○己○○右五人共同訴訟代理人 林文淵律師右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告丁○○應給付原告新臺幣（下同）玖萬零貳佰肆拾捌元，及自民國（下同）八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付原告壹仟肆佰伍拾壹元。
（二）被告庚○○應給付原告貳拾柒萬貳仟肆佰零陸元，及自八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付原告肆仟參佰捌拾貳元。
（三）被告戊○○應給付原告玖萬零貳佰肆拾捌元，及自八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付原告壹仟肆佰伍拾壹元。
（四）被告丙○○應給付原告玖萬零貳佰肆拾捌元，及自八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付原告壹仟肆佰伍拾壹元。
（五）被告丁○○、戊○○、己○○應連帶給付原告貳拾柒萬貳仟肆佰零陸元，及自八十八年一月一日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，並自八十八年一月一日起至清償日止，按月給付原告肆仟參佰捌拾貳元。
（六）願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號之土地（下稱系爭土地），係台北市所有，原告為管理機關，被告丁○○、庚○○、戊○○、丙○○，及訴外人乙○○無正當權源，占用系爭土地，在系爭土地上共有即門牌號碼台北市○○街一百四十三號之房屋，其中被告庚○○應有部分三分之一，丁○○、戊○○、丙○○應有部分各九分之一，訴外人乙○○應有部分三分之一。然訴外人乙○○已於八十七年四月二十八日死亡，被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○為訴外人乙○○之繼承人。爰依民法第一百七十九條之規定，請求被告丁○○、庚○○、戊○○、丙○○、己○○分別給付如原告聲明第一項至第五項之金額、利息、損害金。
（二）對被告抗辯所為之陳述：
１、按國家因公權力而取得不動產物權時，均不待登記，即生變動之效力，公用徵收僅係一例，其他如政府機關因代表國家接收敵偽或日本人之不動產；國家行使刑罰權，沒收刑事被告之不動產者；國家依平均地權條例照價收買之不動產。因此，照價收買係國家因公權力而取得不動產物權，為原始取得，自無民法第四百二十五條買賣不破租賃規定之適用。查被告所占用之系爭土地，均係國家依平均地權條例照價收買之不動產，此有土地登記簿謄本足稽，揆諸前開說明，本件並無民法第四百二十五條規定之適用，是故，被告主張基於租賃關係有權占用系爭土地，依上說明，顯不足採。至於被告提出之內政部七十年八月十九日台內地字第三四六九四號函，該函文業已不再適用，是被告引用該函文而為主張，並不足採。
２、另證人高慶文、王明琴、程文來，均與被告有相同利害關係，且均與原告訴訟中，其證詞顯有偏頗，而不足採。況且，王胡琴、程文來均未親自接洽承租或收租事宜。又被告所提出之租金簿，毫無記載承租何筆土地，且被告自承係向原地主陳壽健承租，而陳壽健於三十八年十月二十四日，即已死亡，陳壽健有繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘，惟被告提出之租金簿，卻僅有陳維炘一人之記載，根本與陳壽健無關，又依民法第八百二十八條第二項規定，公同共有物之處分及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意，陳維炘一人未經其他公同共有人之同意，即出租系爭土地收取租金，依法不生效力。
三、證據：提出清冊、土地登記謄本一份、市有房地積欠不當得利計算表五份為證，並聲請勘驗、測量系爭土地。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴及假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）本件系爭土地於重劃前，為台北市○○○段五一之四地號，原為訴外人陳壽健所有，而訴外人陳壽健已於三十八年十月二十四日死亡，系爭土地即由訴外人陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人繼承取得，再移轉予台北市，且於五十七年三月十三日，台北市以照價收買為由，登記為所有權人，此有系爭土地之日據時期和重測前、後之土地登記謄本在卷可證。然系爭土地乃訴外人陳壽健，於二十二年間，出租予被告等人之被繼承人劉坤河，而劉坤河為被告庚○○之父親，亦為被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○之被繼承人劉得意之父親，當時由訴外人陳壽健收取租金，直至訴外人陳壽健死亡後，由訴外人陳壽健之繼承人陳維炘等六人收取租金，此亦有訴外人陳維炘代替訴外人陳壽健，出具之二十二年至四十年間租金收訖之書證為憑，以及訴外人陳維炘等六人收取土地租金之土地租金簿在卷足憑。且系爭土地附近之人士，均向訴外人陳壽健及其繼承人承租土地建屋，至訴外人陳壽健死亡後，由其繼承人陳維炘等六人收取租金時，亦均於相類似之收租金簿上，由訴外人陳維炘兼代理另五名繼承人簽收於租金簿上可知，故被告丁○○、庚○○、戊○○、丙○○、己○○，依繼承之法律關係，對於系爭土地自有租賃關係存在。
（二）雖原告主張於五十七年間，因照價收買取得系爭土地，更進而主張照價收買係政府機關基於公權力之行使，依平均地權條例之規定，對土地所有權人取消其所有權，而原始取得所有權，屬於行政處分，與私法上之讓與行為有別，並無民法第四百二十五條規定之適用。然照價收買與土地徵收在性質上有別，土地徵收屬原始取得，為達到徵收目的，被徵收之土地上，應有之負擔應由該管市縣地政機關於補償地價為清算結束之，為土地法第二百二十一條所明定。而照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，政府實施照價收買之土地，如非自行建築使用，未依規定終止租約，其租賃關係當繼續存在，此有內政部七十年八月十九日台內地字第三四六九四號函可證。再原告於買受系爭土地時，系爭土地業有地上建物存在，原告無視其前手與被告之被繼承人等間業已存在之租賃關係，卻未行通知被告是否行使優先購買權，即逕行收買之，誠有違土地法第一０四條第一項「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買」之規定。故按土地法第一０四條第二項之規定，原告與其前手間之買賣契約，不得對抗被告之被繼承人及因繼承關係取得該等權利之被告等人。
（三）另被告之鄰居，即同住一排房屋之訴外人王胡琴、程文來、朱穗良等人所執有，訴外人陳維炘等人收取租金簿及收據以供參辦；又原告以收取租金簿上並無記載承租何筆土地而否認其真正，然由被告所陳之收取租金收據及收據其上均有系爭土地之地號即五十一番號，且該等租金簿上載明繳交租金者，均為現住戶之祖父輩或配偶或兄長，並其均居於該等整排之房屋，可以知悉租金收取簿及收據確指系爭整排房屋之收取租金情形；並原告指稱租金收取簿僅有陳維炘一人之記載，誠與實情有背，蓋該等租金收取簿均載明地主陳維炘外五名，即訴外人陳壽健之繼承人陳維炘等六人；且系爭土地自始即向訴外人陳壽健承租，訴外人陳壽健死亡後，由訴外人陳維炘兼代表另五名繼承人收取租金，由被告執有之收據及收據之內容可知。另由被告及鄰居均於訴外人陳壽健在世時即住於系爭土地上，有訴外人王胡琴一家人，於三十五年即設籍於此之戶籍謄本影本，訴外人朱穗良房捐單據及其戶籍謄本，及被告一家人於民國三十五年即設籍於此之戶籍謄本，及四十一年之房捐單據為証。故原告主張租金收取簿非真正，及公同共有物向一人承租無效等情，誠無理由。
（四）茲原告以七十五年六月二十九日公布之平均地權條例第二十八條之規定，主張照價收買與土地徵收等公權力行使之情形相同，無民法第四二五條規定之適用，誠有錯誤：
１、按照價收買者，為政府為實行平均地權，基於公權力，強制依申報地價收買私有土地所為之所有權移轉登記；而徵收者，為國家因公共事業或經濟政策，依法強制取得私有土地所為之所有權移轉登記及他項權利之塗銷登記。登記原因標準用語第五十三、六十條分別定有明文。顯見照價收買與土地徵收在性質上有別，土地徵收係屬原始取得，為達徵收之目的，被徵收之土地應有之負擔，應由該管市縣地政機關於補償地價時為清算結束之，土地法第二百二十一條所明定。「然照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係隨同轉移，政府實施照價收買之土地如非自行建築使用，未依規定終止租約，其租賃關係當繼續存在」，此為行政院秘書處、法務部、台北市地政處、高雄市地政處之見解，亦有內政部七十年八月十九日台內字第三四六九四號函可稽。是照價收買與徵收二者，雖同屬國家公權力之行使，惟二者究有不同，徵收之對象，為土地及其改良物，其目的在於興辦土地第二百零八條所載各款事業，此觀諸土地法第二百十五條第一項規定：「徵收土地時，其改良物應一併徵收。」；而平均地權條例第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條之照價收買，其處分之對象為土地所有權人，其目的在處罰低報地價以逃避稅負，及怠於利用土地之人，故照價收買之範圍，僅對土地所有權人為之，從而台北市實施照價收買土地作業程序第三條第二款明文規定：「同屬土地所有權人所有地上建築改良物應一併收買，其價額由台北市政府按查估當時改良物現存價值估計後，提交地價評議委員會評定之。」其收買範圍僅限與照價收買土地同屬所有權人之建築改良物，且對於土地上非同屬一所有權人建築改良物則不予補償，如后所述，因該建築改良物所有權人並非照價收買對象，既未補償，則其權利自不得因此受有任何之影響，其所依據之租地建屋之土地租約，自仍繼續存在，此乃照價收買本質，至為明確。
２、次按，得予照價收買之土地上建有房屋者，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有權人是否願意承購，台北市實施照價收買土地作業程序第五條第三款第二目、高雄市實施照價收買土地作業程序第五條第三款（實地調查）第二目明文規定。再按，於查估改良物價額時，其建築改良物未登記者，一併查其所有人，前揭作業程序第五條（照價收買程序）第四款第一目後段明定。又按，照價收買應通知土地及建築改良物所有權人、移轉權利人及他項權利人，同作業程序第六條第二款第四目亦有明定。復按，照價收買之土地及建築物，於接管後之出售對象地上權人、土地承租人或建築改良物所有權人，其不願承購或長期內不表示意見時，得予標售。土地併同建築改良物一併收買者，應予標售，同作業程序第六條第三款第一、四目及高雄市實施照價收買土地作業程序第六條第一項第一目明文規定。如前項所述，照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，從而，前揭相關單位均於上開法規中規定，照價收買時並未對非屬該土地所有權人之建築改良物為補償查估。再者，於照價收買後，出售對象原則上為地上權人、土地承租人、建築改良物所有權人，為上揭規定所明定，再參諸上揭規定未若土地法第二百十八條之規定，以原土地所有權人或他項權利人為優先承受權人與前揭建築改良物之所有權人，足見土地租賃、非土地所有權人之建築改良物所有權、地上權等之權利，不因照價收買而消滅，前揭內政部函亦同此見解。
３、又雖五十三年二月六日公布之第二十條，和五十七年二月十二日公布之第二十六條，以及六十六年二月二日修正之平均地權條例第二十八條，均與七十五年六月二十九日修正公布之平均地權條例第二十八條作相同之規定，然按前開理由之闡述，及歷次修法雖均將照價收買程序加以規定，惟內政部於七十年時，仍將照價收買解釋為非原始取得，應繼受原有租賃關係，顯然上開法律之規定非照價收買可做為原始取得解釋之規定。
４、被告除爰用已陳之理由及證據外，另按，出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在，民法第四百二十五條定有明文。本件系爭土地之出租人即訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘，雖因台北市政府照價收買而致所有權移轉予台北市，惟被告就系爭土地之租賃權，因照價收買不加以補償，不因台北市政府之照價收買而消滅，如前所述，依該條規定之法理，被告與訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘間之租賃契約，對於受讓人台北市仍繼續存在。再者，土地承租人、地上權人等並非照價收買之對象，且未對之為補償，基於人民財產權受憲法保障，非依法不得剝奪及限制之，是該等人之財產權，自不因原土地所有權人受照價收買之處分而喪失。本件被告向陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘承租之其所有前揭建築改良物基地之租賃權，自不因該土地為台北市政府照價收買而消滅。
三、證據：土地登記謄本、訴外人陳維炘出據予訴外人劉得意之基地租金收據和土地租金簿、台北市政府八十七年六月二日北市財五字第八七二一四七五七００號函、內政部七十年八月十九日台內地字第三四六九四號函、訴外人王胡琴執有之收取租金簿影本、訴外人程文來執有之收取租金簿及收據影本、訴外人朱穗良執有之收取租金簿影本、王胡琴一家人之戶籍謄本影本、朱穗良之房捐單據影本、朱穗良一家人之戶籍謄本影本、丁○○一家人之戶籍謄本影本、丁○○、劉金明房捐單據影本各一份為政，並聲請訊問證人高慶文、王胡琴、程文來。
丙、本院依職權函查內政部，調閱內政部七十年八月十九日台內地字第三四六九四號函。
理 由
一、本件原告起訴主張坐落台北市○○區○○段二小段二九四地號之土地（下稱系爭土地），乃台北市於五十七年三月十三日，因照價收買而取得系爭土地之所有權，屬於原始取得，原告為管理機關，被告丁○○、庚○○、戊○○、丙○○，及訴外人乙○○無正當權源，占用系爭土地，在系爭土地上共有即門牌號碼台北市○○街一百四十三號之房屋，其中被告庚○○應有部分三分之一，丁○○、戊○○、丙○○應有部分各九分之一，訴外人乙○○應有部分三分之一。然訴外人乙○○已於八十七年四月二十日死亡，被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○為訴外人乙○○之繼承人。爰依民法第一百七十九條之規定，請求被告丁○○、庚○○、戊○○、丙○○、己○○分別給付如原告聲明第一項至第五項之金額、利息、損害金等語。被告丁○○、庚○○、戊○○、丙○○、己○○則均以系爭土地原為訴外人劉坤河向系爭土地之原所有權人陳壽健承租，而訴外人劉坤河為被告庚○○之父親，亦為被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○之被繼承人劉得意之父親，然原告因照價收買而取得系爭土地，應屬於繼受取得，是被告與原告間仍有租賃關係存在，原告依民法第一百七十九條之規定請求，應無理由云云，資為抗辯。
二、本件原告主張系爭土地現為台北市所有，原告為管理機關，被告共有之房屋占用系爭土地，及被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○之被繼承人乙○○，已於八十七年四月二十八日死亡，有系爭土地之土地登記謄本、乙○○之戶籍謄本在卷足憑，亦經本院履勘現場，並為被告所不爭執，則原告此部分主張之事實，自堪信為真實。又系爭土地，原為訴外人陳壽健所有，訴外人陳壽健死亡後，由訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人繼承，台北市再於五十七年三月十三日，以照價收買為原因，取得系爭土地之所有權，此有系爭土地之日據時期和重測前、後之土地登記謄本在卷可證，復為兩造所不爭執，此部分之事實，亦堪信為真實。至原告主張係以照價收買，原始取得系爭土地，被告等共有之房屋，無權占有系爭土地，惟被告均否認之，並抗辯稱照價收買屬於繼受取得，被告等與系爭土地之原所有權人即訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘間，仍有租賃關係存在，依民法第四百二十五條買賣不破租賃之規定，該租賃關係仍繼續存在被告等與原告之間。
三、經查，系爭土地目前之地號為台北市○○區○○段二小段二九四地號，而重測前之地號為台北市○○區○○○段五一之四地號，系爭地號於三十六年至五十九年間之地號為台北市○○區○○○段○○○號，且系爭土地原為訴外人陳壽健所有，訴外人陳壽健於三十八年十月二十四日死亡後，由訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人，繼承取得系爭土地之所有權，並於四十七年一月十六日為繼承登記，此有被告等提出之土地登記謄本在卷可稽。而依被告等提出之租金收據影本記載，於四十年九月十二日，訴外人陳壽健之繼承人陳維炘向被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○之被繼承人劉得寬，收取「六張犁五一番」土地之租金，其上並貼有中華民國票值五分之印花稅票，被告等並提出土地租金簿一份，亦記載四十二年七月五日起至五十六年十月二十一日止，陳維炘向劉得意收取租金。另門牌號碼台北市○○街○○○號之房屋，確係坐落於系爭土地上，此經本院勘驗現場，囑託地政機關測量屬實，製有勘驗筆錄、土地複丈成果圖在卷可稽，是依被告提出台北市○○街○○○號戶籍謄本之記載，被告丁○○、戊○○、丙○○、己○○之被繼承人劉得意，確係自三十五年十月一日起，即設籍於台北市○○街○○○號之戶籍內。參以，同為居住於台北市○○街○○○號、一三九號、一四一號之證人高慶文、王明琴、程文來，均到庭證稱其等房屋坐落之土地，亦為向訴外人陳壽健承租，是被告等抗辯稱係因被繼承人劉坤河向訴外人陳壽健承租系爭土地，應堪採信。是訴外人陳壽健與劉坤河間，就系爭土地之租賃契約，自應由各該繼承人，亦即訴外人陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘六人，訴外人劉坤河之繼承人即被告庚○○、丁○○、戊○○、丙○○、己○○，分別繼承該租賃關係。又本件前述租賃關係之原出租人應為訴外人陳壽健，則訴外人陳維炘既非單獨將公同共有之系爭土地出租予訴外人劉坤河，原告主張租賃契約對於其他共有人不生效力，難認可採。
四、按徵收者，為國家因公共事業或經濟政策，依法強制取得私有土地所為之所有權移轉登記及他項權利之塗銷登記；照價收買者，為政府為實行土地政策基於公權力強制依申報地價收買私有土地所為之所有權移轉登記；登記原因標準用語第五
十三、六十條定有明文。是照價收買與徵收在性質上有別，徵收係屬原始取得，為達徵收之目的，被徵收土地上之負擔，應由該管市縣地政機關於補償地價時，為清算結束之，為土地法第二百二十一條所明定。然照價收買之性質稍有不同，其原有租賃關係得隨同移轉，是照價收買與徵收二者，雖同屬國家公權力之行使，惟二者究有不同。且徵收之對象為土地及其改良物，目的在於興辦土地第二百零八條所載各款事業，此觀土地法第二百十五第一項條規定自明。而平均地權條例第十六條、第二十六條、第二十六條之一、第四十七條之一、第七十二條、第七十六條所規定之照價收買，處分之對象為土地所有權人，目的在處罰低報地價以逃避稅負，及怠於利用土地之人，故照價收買之範圍，僅得對土地所有權人為之，此參酌臺北市實施照價收買土地作業程序第三條第二款規定：「同屬土地所有權人所有地上建築改良物應一併收買，其價額由臺北市政府按查估當時改良物現存價值估計後，提交地價評議委員會評定之。」是收買之範圍，僅限與照價收買土地同屬一所有權人之建築改良物，且對於土地上非同屬一所有權人之建築改良物則不予補償，因該建築改良物所有權人並非照價收買之對象，既未補償，則其權利自不得因此受有任何之影響，其所依據之租地建屋之土地租約，自仍繼續存在，此乃照價收買之本質，至為明確。再按，得予照價收買土地上建有房屋時，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有權人是否願意承購之意見，臺北市實施照價收買土地作業程序第五條第三款第二目定有明文。而於查估改良物價額時，其建築改良物未登記者，一併查其所有人，前揭作業程序第五條第四款第一目後段亦定有明文。且照價收買時，應通知土地及建築改良物所有權人、移轉權利人及他項權利人，同作業程序第六條第二款第四目亦有明定。又照價收買之土地及建築物，於接管後之出售對象地上權人、土地承租人或建築改良物所有權人，其不願承購或長期內不表示意見時，得予標售。土地併同建築改良物一併收買者，應予標售，同作業程序第六條第三款第一、四目亦明文規定。則照價收買土地時，應徵詢地上權人、土地承租人或房屋所有權人是否願意承購，且在查估時並未對非屬該土地所有權人之建築改良物為補償查估。再者，於照價收買後，出售對象原則上為地上權人、土地承租人、建築改良物所有權人，為上揭規定所明定，再參諸上揭規定未若土地法第二百十八條之規定，以原土地所有權人或他項權利人為優先承受權人與前揭建築改良物之所有權人，足見土地租賃、非土地所有權人之建築改良物所有權、地上權等之權利，不因照價收買而消滅。
五、綜上所述，本件訴外人陳壽健和訴外人劉坤河間，就系爭土地之租賃關係，既由訴外人陳壽健之繼承人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘，以及訴外人劉坤河之繼承人即被告庚○○、丁○○、戊○○、丙○○、己○○分別繼承，台北市於五十七年三月十三日，照價收買訴外人陳王梅、陳維鎧、陳星發、陳幸麗、陳瑞麗、陳維炘之系爭土地，則前述租賃關係，尚未因照價收買而消滅，自仍應由台北市所繼受。從而，原告為系爭土地所有權人即台北市之管理機關，自亦應受台北市與被告等間租賃關係之拘束，則原告依不當得利之規定，請求被告庚○○、丁○○、戊○○、丙○○、己○○分別給付如原告聲明第一項至第五項之金額、利息、損害金，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請，亦失所附麗，應併予駁回。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 四 月 十三 日
民事第六庭法 官 姜悌文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 十四 日
法院書記官 黃幸珍