臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第一八一八號
原 告 乙○○訴訟代理人 謝玉璇律師
送達代收人 丙○○ 住台北市○○路○段三四被 告 甲○○ 住台北縣○○鎮○○路○○○巷○弄○○號訴訟代理人 謝碧鳳律師複 代理人 曹麗文律師右當事人間減少價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾萬元及自民國八十八年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告以新台幣肆拾萬元為被告供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，預以新台幣壹佰貳拾萬元或同面額台灣銀行無記名可轉讓定期存單為原告供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一百二十萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告應給付原告八十四萬四千五百五十四元暨自擴張聲明狀送達被告翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
三、願供擔保，請准予宣告假執行。
四、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、緣原告於民國（下同）八十七年九月間經由信義房屋仲介股份有限公司（下稱信義仲介公司）之仲介向被告購買位於台北市○○區○○段四小段二八○地號土地（應有部分萬分之七十五）及坐落其上建物門牌為台北市○○區○○街○○○巷○號二樓之房屋，兩造並於同年九月二十一日簽妥買賣契約。查原告於買受系爭房屋前曾至現場察看，當時即注意到系爭房屋天花板表面有略微浮起之現象，乃詢問信義仲介公司人員及被告，詎被告竟隱匿事實真相，佯稱僅是水泥未塗平，並保証系爭房屋非海砂屋，原告方決定買受系爭房屋。交屋後，原告僱人擬重新裝潢，裝潢人員見天花板表面浮起，稍拿竿子敲一下，詎竟隨即掉落一塊塊夾雜生鏽鋼筋之混凝土塊，經原告委請台北市土木技師公會就系爭房屋之混凝土氯離子含量為檢測，証實其氯離子含量明顯超過規範值且系爭建物結構體混凝土抗壓強度僅達設計強度百分之四十五點五，整體建物結構安全堪慮，具有極高之危險性。
二、查被告明知系爭房屋為海砂屋，卻故意隱瞞，並保証系爭房屋非海砂屋，惟事實上經台北市土木技師公會查驗，確認系爭房屋有氯離子含量過高及建築結構危害安全之重大瑕疪，依民法第三百五十四條、第三百五十九條、第三百六十條及第二百二十七條之規定，惟原告屢次催請被告解決，被告均置之不理，原告爰依瑕疪擔保、不完全給付債務不履行損害賠償之規定，訴請被告給付系爭房屋經濟價值及交易價值減損之價金一百二十萬元並賠償修繕費用六十七萬四千五百五十四元及自八十七年十一月交屋後迄今十一個月，原告須在外租屋之損害十七萬元（自八十七年十一月三日交屋後至八十九年四月四日止，每月租金一萬元），為此提起本件訴訟。
三、系爭建物天花板氯離子含量遠超中國國家標準ＣＮＳ三○九○所規定之每立方公尺○點三公斤且結構混凝土抗壓強度僅達設計強度百分之四十五點五，實嚴重影響建物結構及安全，而有欠缺價值、通常效用與品質之瑕疪存在：
㈠查本件系爭房屋之客廳天花板於原告擬裝潢請人至現場初勘時，即發生掉落
一塊塊夾雜生鏽鋼筋之混凝土塊之情況，嗣經原告於八十七年十一月間委請台灣省土木技師公會就「客廳天花板」之氯離子含量為檢測，經鑑定該處每立方公尺之氯離子含量高達四點零七七公斤，高出中國國家標準ＣＮＳ三○九○所規定不得高於每立方公尺零點三公斤之標準規範值甚多。嗣原告於八十七年十二月間再度委請台灣省土木技師公會就系爭房屋之「套房天花板」、「臥室天花板」所含氯離子含量為檢測，檢測結果套房天花板氯離子含量高達每立方公尺零點七三四公斤、臥室天花板氯離子含量亦高達每立方公尺一點零一九公斤，均明顯高於前揭標準規範值。甚者，被告於八十七年十二月十四日自行委請經濟部商品檢驗局再就系爭房屋未曾鑑定過之「餐廳天花板」部分之氯離子含量為檢測，結果該部分之氯離子含量亦高達每立方公尺零點四二三公斤，亦高於標準規範值。前述三次鑑定均係委請專業、公正鑑定單位所為，此等專業鑑定報告明白載明系爭房屋之客廳天花板、套房天花板、臥室天花板及餐廳天花板之氯離子含量均明顯高於規範值，是系爭房屋確有重大瑕疪至為明確。
㈡再者，原告為求審慎再於八十八年三月十七日另行委請台北市土木技師公會
就系爭房屋為詳細鑑定，經鑑定結果確認系爭房屋有氯離子含量過高及結構體混凝土抗壓強度不足之重大瑕疪，此自鑑定報告書第九項鑑定結果詳載：
「㈠依內政部頒布之建築技術規則建築構造篇第三五二條鑽心試體試驗規定，試體壓力強度之平均值不得小於規定壓力強度之八十五％，且無單一試體之試驗壓力強度小於規定壓力強度之七十五％，本標的物結構體混凝土抗壓強度僅達設計強度四十五、五％氯離子含量檢測共測試三組，結果如下：
..... ＮＯ三、３．４７３ｋｇ／ｍ（一立公尺氯離子含量）、客廳頂版（位置），依據中國國家標準ＣＮ三○九○表十之規定，鋼筋混凝土中最大水溶性氯離子含量為０．３ｋｇ／ｍ，本標的物結構樑氯離子含量符合規定，而客廳頂版不符合規定。」等語即明。
㈢據上所陳，系爭房屋客廳天花板經三次檢測氯離子含量每立方公尺高達四點
零六七公斤、三點四七三公斤套房天花板、臥室天花板、餐廳天花板氯離子含量每立方公尺亦分別高達零點七三四公斤、一點零一九公斤及零點四三二公斤，均遠超過中國國家標準ＣＮＳ三○九○每立方公尺零點三公斤之最低標準甚多，尤其客廳天花板最為嚴重，不僅混凝土一塊塊剝落、其內鋼筋更鏽蝕嚴重，若任其繼續腐蝕膨脹剝落，恐有造成天花板崩塌之危險，且系爭房屋結構體混凝土抗壓強度亦僅達設計強度之百分之四十五點五，如此於建築結構、安全性均嚴重欠缺之房屋，實明顯有減少一般建築物所應具有通常效用之瑕疪存在，被告昧於事實一再辯稱，系爭房屋建築結構、安全並無欠缺通常效用之瑕疪存在，實乃卸責狡辯，諉無足取。
四、被告應依民法物之瑕疪擔保規定，給付系爭房屋本身經濟價值、交易價值減損之價額予原告：
㈠系爭房屋氯離子含量過高所造成之價值減損：
⒈根據國立台灣科技大學營建工程技術系營建材料組所公布之最新資料顯示
，鈄對既有結構物鹽害腐蝕，最根本的防治方法為阻止鋼筋表面腐蝕反應，傳統的表面修補非但無法達到防蝕之效果，更可能因為修補造成了鋼筋表面混凝土品質之差質，而加速修補週邊範圍鋼筋鏽蝕，使剝落範圍擴大。又系爭房屋氯離子含量偏高之瑕疪經中國不動產鑑定中心鑑定認應採陰極防蝕法為修復，始得有效控制，而據該中心進一步評估施工所需費用計為六十七萬四千五百五十四元，就此必要之修繕費用可認為乃系爭房屋本身減少之價值，有最高法院七十七年第九次民事庭會議決議可參。
⒉從而，此修繕施工費用之價額即可做為計算系爭房屋本身物之價值減損之標準，而可認系爭房屋本身價值之減損額為六十七萬四千五百五十四元。
除此之外，系爭房屋縱經修補，其結構安全已令欲買賣該房地者心理造成房屋係次級品、劣質品之印象，仍會造成交易價格減損之損害，此部分雖中國不動產鑑定中心鑑定報告未提及，惟實必然產生此交易價值減損，併請鈞院務必審酌及之。
⒊除心理因素外，建物縱經修補，其本身在室內裝潢、維持管理狀況、設計
、施工、構造、材料及使用效率等各方面仍會較正常建物遜色許多，亦有交易價格減損之問題，而就此部分之交易價值減損，亦業經中國不動產鑑定中心鑑定交易價值減損幅度為百分之十點五。惟其據此減損幅度計算系爭房屋之市場交易價格減損時，並未依系爭房屋當初成交買賣之價格七百二十萬元來算定，竟係依自行評估系爭房屋於正常情況下之價值七百零六萬八千四百二十元來計算，此實有重大疏誤。蓋依學者一般通說見解減價金額之算定方式應係以「約定價金」乘以減損幅度來算出，於系爭房屋之情況應為：約定價金七百二十萬元乘以減價幅度１０．５％，計為七十五萬六千元，始為正確。
㈡系爭房屋結構體混凝土抗壓強僅達設計強度百分之四十五所造成之價值減損：
關於系爭建物結構體混凝土抗壓強度僅達設計強度百分之四十五之重大瑕疪，由於台北市土木技師公會於測試混凝土抗壓強度時僅就局部之大樑為採樣，其他之大樑、小樑、柱、版則未採樣，無法推知其他未採樣部分之抗壓強度是否亦僅達設計強度之百分之四十五，以致中國不動產鑑定中心因資料不足而無法就系爭建物混凝土抗壓強度不足之瑕疪，提出修復方法及其交易價值減損價額。然而系爭建物確有大樑抗壓強度嚴重不足、僅達設計強度百分之四十五之瑕疪，此為無庸置疑者，是而系爭建物必因而有交易價值之減損及修復所需費用之物本身價值之減損，就此部分之減損懇請鈞院於判決時務賜一併審酌，以保障原告基本權益。
五、中國不動產鑑定中心就系爭房屋所為價值減損鑑定，並無高估不合理之處：㈠被告主張「中國不動產鑑定中心報告第十二頁所載案例分析共三案例，資料
來源：透明房訊一○三期，然遍查透明房訊第一○三期並無相關之案例及案例之資料，顯見本鑑定報告採證不實」云云。而經原告查證結該案例、案例係記載於透明房訊第一○一期，是中國不動產鑑定中心顯然於繕打報告時寫錯期別，然此實不影響及其鑑定之正確性。
㈡另被告又援引工業技術研究院工業材料研究所於八十三年十月二十日舉行記
者會發布之研究成果主張：「鋼筋混凝土陰極防蝕技術施工每坪只要五千元至一萬元，換算每平方公尺費用為一千五百十二元至三千零二十五元左右，遽鑑定報告估價高達四千五百元，約為工業材料所估價最高額之一點四九倍，明顯高估不實」；又謂稅捐管理費金額七萬二千九百七十八元佔全部費用百分之十五，顯有重複高估之嫌云云，惟其所陳，實不足採，蓋：
⒈被告所引工業技術研究院研究成果換算施工金額每平方公尺固最高為三千
零五十二元，然該估價時空乃在「八十三年十月」，距今（八十九年）已有五年餘，隨著歷年物價上漲及勞動、建築材料成本提高，施工費用自然會有所上漲，是鑑定報告所評估每平方公尺防蝕處理費用實至為合理，並無高估。
⒉再者，鑑定報告第十五頁編號四所載稅捐管理費七萬二千九百七十八元，
約占總費用之百分之十五，乃依經台北市政府工務局審定之台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所列稅捐管理費百分之十五核估計算，亦無被告所指高估情形。
⒊依國立台灣科技大學營建工程技術系營建材料組所公布之最新資料，以陰
極防蝕法抑制鋼筋腐蝕，是藉陽極外加電流，在陰極不斷輸出電子使鋼筋週圍呈現陰極反應，鋼筋上的鐵離子沒機會釋出，因而得到保護。因此採此法須持續不斷供電，始得抑制鋼筋腐蝕，中國不動產鑑定中心據此而依系爭房屋尚可使用年數四十七年估算持續供電所需電費，並無何不妥高估之處。至於被告抗辯扣除中間利息部分，因鑑定報告所採計費標準係以現行電費費率計算，未將將來電費調漲漲幅評估加入，是而評估之費用實遠低於實際可能電費，故所謂中間利息亦應相抵不予評估。
六、被告確於買賣時保證系爭房屋非氯離子含量過高之海砂屋：查原告尚未買受系爭房屋時即注意及系爭房屋之天花板略微浮起，並多次透過仲介人陳志暉、李柏燁詢問被告，而原告自仲介人處所得到的回應均為肯定回覆「系爭房屋非海砂屋」、「天花板浮起是樓上小孩造成的」、「已在該屋住了十年多都沒事、不會有問題」，在被告如此保證之下，原告始放心購買系爭房屋，而致遭受莫大之損失，至今仍在外租屋流浪，有屋卻歸不得。且證人李柏燁、陳志暉之證言，均可證明被告確透過仲介人員保證系爭房屋非海砂屋。而買賣之物缺少出賣人所保證之品質或出賣人故意不告知瑕疪者，買受人除解除契約或請求減少價金外，尚得請求不履行之損害賠償，據此，被告既保證系爭房屋非海砂屋，就系爭房屋氯離子過高之瑕疪，原告除得請求前述物本身價值減損之價額（修復費用）、交易價值減損之價額外，尚得請求因被告債務不履行致原告須另行租屋之損害十七萬元。
參、證據：提出㈠不動產買賣合約書影本一份、㈡台北市土木技師公會鑑定報告書一份、㈢代繳水電及瓦斯費收據影本一份、㈣房屋租賃證明書影本一份、㈤台北市土木技師公會八十七年十一月鑑定報告書影本一份、㈥台北市土木技師公會八十七年十二月鑑定報告影本一份、㈦被告自行委請經濟部商品檢驗局檢測之報告書影本一份、㈧台灣台北地方法院八十六年訴字第三八四五號判決影本一份、㈨交屋稅費計算書及被告提供之水電、瓦斯費收據影本一份、㈩原告與信義仲介中員陳志暉談話錄音帶及譯文一份、系爭房屋現況照片八幀、信義仲介公司氯離子檢測同意書影本一份、「陰極防蝕之技術原理」全文影本一份、透明房訊第一○一期第一三六頁影本一份、台北市政府建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊節本影本一份為證，並聲請訊問證人陳志暉、李柏燁，及勘驗系爭房屋，囑託中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定系爭房屋修復費用及交易價格減損為若干。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、如受不利判決，願供現金或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為擔保，請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、被告就系爭房屋之品質未作特別保證，且否認有任何隱匿情事存在：被告於八十七年七月起委託信義仲介公司松德店居間仲介銷售系爭房屋，因被告並未取住是處，乃將房屋鑰匙一把交付信義仲介公司人員保管使用，以供其陪同買方參觀、檢視，期間約有五、六十組買方前往參觀，皆無人懷疑為海沙屋，且簽約前原告亦曾多次前往該屋檢視，亦未表示懷疑為海沙屋。被告自七十六年五月間向訴外人金登建設股份有限公司購買系爭房屋取得第一手所有權迄今約十二年，並未聽○○○區○○街附近有任何海沙屋出現，信義仲介公司亦未向被告提及任何海沙屋檢驗，且被告出售系爭房屋是以最原始面貌出售，不曾裝修或粉刷油漆，絕無企圖隱藏任何事實之必要，被告曾一次在系爭房屋遇到原告，原告關切客廳吊燈處天花板水泥微浮現象，被告稱可能是水泥未塗平，原告更前往三樓檢看，經檢視無瑕疵後，仍出價七百二十萬元。系爭房屋並非被告親自建造，無從知悉房屋結構，並無隱藏任何事實之必要，直覺認為廳天花板水泥銜接吊燈座難免塗抹不平，此推測亦符常情，更無保證系爭房屋非海沙屋情事存在。再證人李柏樺之證言，亦足認被告就系爭房屋是否為海沙屋未作任何明確而清楚之特別保證，且未有任何粉刷隱匿瑕疵情事存在，原告主張有利於己之事實，應負舉證責任。
二、系爭房屋並無欠缺通常價值、效用與品質之瑕疵存在：㈠查建商金登建設公司於七十六年建造系爭房屋，其建造工程係經主管機關勘
驗合格，取得施工證月及使用執照完成第一次所有權登記，其混凝土抗壓強度設計理應符合規定強度；次查系爭房屋自建造完成交屋迄今十二年，乃屬中古屋，就中古屋市場買賣實務而言，除非出賣人對品質有任何特別保證或有隱匿瑕疵情事存在，均按現屋況買賣，不負其他瑕疵擔保責任，乃眾所週知之事實。
㈡系爭房屋已存在約十二年，被告未曾裝修或油漆，其中經歷無數次地震，甚
而九二一大地震時，亦未被列入危險建築物之列，顯見結構安全，並無任何危險，依中古屋通交易觀念而言，並無欠缺通常價值、效用與品質之瑕疵存在。
㈢台北市土木技師公會鑑定人員取樣時，並未通知被告到場，取樣是否客觀，
不無疑慮；就原告對於海沙屋之定義，乃謂學理上及實務上而言，是混凝土之構成成分中滲用海沙，導致鋼筋混凝土材料之腐蝕，以致影響居住或使用品質，甚至造成結構安全疑慮之建築物。原告所呈鑑定報告（被告否認此鑑定報告之正確性），氯離子含量檢測試三組，其中僅客廳頂板氯離子含量超過標準質，客廳大樑氯離子含量為每立方公尺零點一三八公斤，臥室大樑氯離子含量每立方公尺零點一一五公斤，皆於標準值（每立方公尺點三公斤）以下，符合安全標準，然查客廳頂板非主要結構，乃局部結構而已，因保護不夠，燈座處容易銹蝕、漲裂，亦為通常現象，惟皆不影響居住或使用品質，更無構成結構安全疑慮，實非海沙屋，其所呈鑑定報告更無「整體建物結構安全堪慮，具有極高之險性」字句，原告妄加結論，實不足採。縱有氯離子過高情形，只要加強防銹處理，即能改善，此與鈞院八十六年度訴字第三八四五號判決所載情形不同。
三、中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定結果，認為修復費用為六十七萬四千五百五十四元，市場交易價格減損為七十四萬二千一百八十四元，總計一百四十一萬六千七百三十八元，有失公允，不足採信：
㈠按買受人請求減少之價金數額，自應依同品質物品之市場價值與系爭瑕疵物
之買賣價金並其減少後之實際價格相比較，以為計算之基準，此為最高法院八十六年度台上字第一六一五號判決所示。
㈡查鑑定報告第十二頁所載案例分析共有三案例，資料來源為透明房訊一○三
期，然而遍查透明房訊第一○三期，並無相關之案例二及案例三之資料，顯見本鑑定案告採證料不實。再案例二所載「虎林街四十六巷××號二樓，屋齡十二年，面積三三坪，成交總價七二○萬元，建坪價二一點八萬」，其所描述之建物，與系爭房屋極相似，顯係十二年前金登建設公司同一批建築之房屋，應與系爭建物為同一批混凝土澆築而成，是故，案例二建物亦有可能為海沙屋，其成交總價七二○萬元，顯有高估不實，爰此，鑑定報告以之為資料，實非可採。
㈢根據工業技術研究所工業材料研究所八十三年十月二十日行記者會發布之研
究成困指出利用「鋼筋混凝土陰極防蝕技術」，可有效控制海沙屋的惡化....，其施工前揭工業技術研究所工業材料研究所的研究也指出，大約半個月就可以完成補救措施，每坪共要五千元至一萬元，效果約可維持兩年左右，即可收到抑制海沙屋惡化之效果，是故，依據工業技術研究所工業材料研究所之估價，每坪費用只要五千元至一萬元，換言之，每平方公尺費用為一千五百十二元至三千零二十五元左右，詎本鑑定第十五頁修復費用之計算編號一工程項目陰極防蝕處理估價每平方公尺單價高達四千五百元，約為工業技術研究所工業材料研究所所估價每平方公尺最高額之一．四九倍，明顯高估不實；又其複價金額四十六萬八千元已包含材料及施工在內，短短半個月施工，其編號四稅捐管理費金額七萬二千九百七十八元，佔全部費用百分之十五，顯有重複高估之嫌，不足採信。甚者，縱使採用陰極防蝕法，按工業技術研究所工業材料研究所報告，效果約可維持兩年左右，則本件房屋在耐用年限內尚需再負擔四七年電費十一萬五千零五十六元，其二年一次供電費用為五萬七千五百二十八元，原告請求一次給付時，亦應扣除中息。
㈣本鑑定報告第十七頁認為修復建物後影響室內裝潢、設計、面積、使用效率
等幅度達百分之十點五，仍有高估之嫌，因系爭房屋既已修復，頂板平整，無影響室內裝修之處。
四、原告請求賠償修繕費用三十萬元及租金費用六萬元，於法不合，不應准許：㈠按瑕疵係契約成送後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除
負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，此為最高法院七十七年第七次民事庭會議決議所明示。
㈡系爭房屋非被告所建造，且於七十六年業已建造完成，縱有瑕疵，亦自始存
在，非於兩造契約成立後始發生，且係不可歸責於被告，被告當不負不完全給付之債務不履行之責，且被告並無保證品質，故原告並無損害賠償請求權存在，其請求賠償修繕費用三十萬元及租金費用六萬元，於法不合，不應准許。
㈢另查買賣因物有瑕疵，買受人僅後解除契約、請求減少價金或請求另行交付
無瑕疵之物，不得請求修繕費用，原告請求修繕費用三十萬元，失所依據，又其所提原證四租金證明書，被告否認其真正，不足採信。甚者，原告因裝潢系爭房屋之故，另行外賃屋住，強加索賠，有失誠信。
參、證據：提出㈠建築技術規則影本一份、㈡最高法院八十六年度台上字第一六一五號判決影本一份、㈢台北市政府國宅處公告平值造價影本一份、㈣交屋稅費分算表影本一份、㈤金登建設公司公司登記資料一份為證。
理 由
一、本件原告起訴主張其於八十七年九月間經由信義仲介公司之仲介向被告購買位於台北市○○區○○段四小段二八○地號土地（應有部分萬分之七十五）及坐落其上建物門牌為台北市○○區○○街○○○巷○號二樓之房屋，詎被告所交付之房屋，有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之瑕疵，而被告隱匿真相，並保證系爭房屋非海砂屋，應依物之瑕疵擔保、不完全給付之規定，請求被告賠償修繕費用六十七萬四千五百五十四元，及經濟價值及交易價值減損之價金一百二十萬元，暨原告在外租屋之損害十七萬元，為此提起本件訴訟。
二、被告則以系爭買賣之現況交屋，不負瑕疵擔保責任，依中古屋通常交易觀念，無欠通常效用價值之瑕疵，台北市土水技師公會人員取樣時，未通知被告到場，取樣是否客觀，不無疑慮；另中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定結果，有失公允，原告請求賠償修繕費用及租金，於法不合等語置辯。
三、原告原起訴時關於訴之聲明第二項請求被告給付三十六萬元及遲延利息，嗣於起訴狀繕本送達後，擴張該聲明為請求被告給付八十四萬四千五百五十四元及遲延利息，依民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款之規定，核屬擴張應受判決事項之聲明，為法之所許，合先效明。
四、查原告於八十七年九月二十一日購買原被告所有台北市○○區○○段四小段二八○地號土地（應有部分萬分之七十五）及坐落其上建物門牌為台北市○○區○○街○○○巷○號二樓之房屋，並已交屋完畢之事實，為兩造所不爭執，並有不動產買賣合約書影本一份在卷可憑，自堪信為真實。原告主張系爭房屋有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之瑕疵，因而請求減少之價金及損害賠償；被告則否認有前述瑕疵之存在，是本件首應審酌者，為系爭房屋是否有氯離子含量過高及混凝土抗壓強度不足之瑕疵。
五、經查，台灣省土木技師公會於八十七年十一月二十六日因受原告之委託，而鑑定系爭房屋氯離子含量，其鑑定結果，客廳天花板燈旁掉落塊氯離子含量為每立方公尺四點零七七公斤、臥室窗上樑深零點二公尺處之離子含量為每立方公尺零點一二二公斤、正門左側柱高一點二公尺處之氯離子含量為每立方公尺零點一八八公斤；嗣台灣省土木技師公會八十七年十二月四日再次受原告之委託，鑑定系爭房屋氯離子含量，鑑定結果，套房天花板氯離子含量為每方公尺零點七三四公斤，臥室天花板氯離子含量為每立方公尺一點零一九公斤；再台北市土木技師公會八十八年三月十七日受原告之委託鑑定，其鑑定結果為客廳頂板氯離子含量為每立方公尺三點四七三公斤、客廳大樑為每立公尺零點一三八公斤，臥室大樑為每立方公尺零點一一五公斤，此有台灣省土木技師公會八十七年十一月鑑定報告書節本影本一份、八十七年十二月鑑定報告節本影本一份、台北市土木技師公會八十八年四月七日鑑定報告書一份在卷可憑，依據中國國立家標準ＣＮＳ三○九○表十之規定，鋼筋混凝土之混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方公尺○點三公斤，依此標準，台灣省土木技師公會於八十七年十一月二十六日之鑑定結果，客廳天花板燈旁掉落塊氯離子含量為每立方公尺四點零七七公斤，台灣省土木技師公會八十七年十二月四日之鑑定結果，套房天花板氯離子含量為每立方公尺零點七三四公斤，臥室天花板氯離子含量為每立方公尺一點零一九公斤；再台北市土木技師公會之鑑定結果，客廳頂板氯離子含量為每立方公尺三點四七三公斤，均超過混凝土中最大水溶性氯離子含量為每立方公尺○點三公斤之國家標準，堪信原告主張系爭房屋有氯離子含量過高之主張為真實；雖被告辯稱台北市土木技師公會鑑定人員取樣是否客觀，不無疑慮等語，然台灣省土木技師公會所為二次鑑定、台北市土木技師公會之鑑定，雖均係原告委託，然三次鑑定均有部分試體之氯離子含量超過國家標準，且經本院勘驗系爭房屋，系爭房屋客廳頂板座燈附近亦確有剝落之現象，此有本院八十八年八月五日勘驗筆錄在卷可按；如系爭房屋之混凝土含量未超過標準，何以三次鑑定均有氯離子含量超過國家標準之鑑定結果；被告質疑取樣結果，然未舉證證明取樣有何瑕疵之處，其抗辯系爭房屋氯離子含量未過高等語，不足採信。
六、次查，台北市土木技師公會八十八年三月十七日鑑定系爭房屋時，經鑑定結果客廳大樑處混凝土鑽心試體抗壓強度為82KGF/CM，臥室大樑處抗壓強度為109KGF/CM，依內政部頒布之建築技術規則建築構造篇第三百五十二條鑽心試體試驗，試體壓力強度之平均值不得小於規定壓力強度之百分之八十五，且無單一體壓力強度小於規定壓力強度之百分之七十五之規定，系爭房屋結構體混凝土抗壓強度僅達設計強度百分之四十五點五，此有台北市土木技師公會鑑定報告可按，是原告主張系爭房屋混凝土抗壓強度不足一節，亦堪信為真實。
七、綜上，系爭房屋確有混凝土氯離子含量超過標準值及抗壓強度不足之情形，而查鋼筋混凝土中之鋼筋受到混凝土鹼性之保護而成鈍化層，一般在正常情形下是非耐久的，通常可超過五十年，然一旦有氯離子存在，鋼筋表面的鈍化層會被破壞而形成嚴重的腐蝕，此有中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定報告書第四頁資料可按，系爭房屋客廳天花板氯離子含量每立方公尺高達四點零六七公斤、三點四七三公斤，遠超過中國國家標準ＣＮＳ三○九○每立方公尺零點三公斤之最低標準甚多，縱客廳天花板非主要結構，然若任其繼續腐蝕膨脹剝落，顯欠缺一般建築屋所應具有之通常效用，且系爭房屋結構體混凝土抗壓強度亦僅達設計強度之百分之四十五點五，其建築結構、安全性亦有疑慮，亦有減少一般建築物所應具有通常效用之瑕疪存在，均堪認定，被告辯稱僅客廳頂板之氯離子含量超過標準值，惟客廳頂板非主要結構，不影響居住或使用品質，更無結構安全之虞等語，不足採信。
八、按物之出賣人對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵；買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，民法第三百五十四條第一項、第三百五十九條前段定有明文，原告自得依物之瑕疵擔保，請求減少價金；雖被告辯稱系爭房屋非其建造，且就中古屋買賣實務，現況買賣，不負其他瑕疵擔保責任等語；然瑕疵擔保責任係就買賣標的物之瑕疵，應負之責任，屬一種無過失責任，只要買賣標的之物有瑕疵，即須負責，出賣人有無過失，在所不問，被告既為系爭房屋之出賣人，就系爭房屋之瑕疵，即須負瑕疵擔保責任，與其是否非建造者無涉；再原告既非於契約成立時即知有瑕疵存在，縱為中古屋現況交屋，亦不能解免被告應負之瑕疵擔保責任，被告此部分之抗辯，尚不足採；以下茲就原告請求之經濟價值及交易價值減損之價金一百二十萬元及修繕費用六十七萬四千五百五十四元，租屋之損害十七萬元，逐一論述之。
九、原告主張應減少價金一百二十萬元部分：㈠原告主張系爭房屋氯離子含量過高之問題，經中國不動產鑑定中心鑑定修復之
費用為六十七萬四千五百五十四元，而建物經修繕後，以約定價金七百二十萬元乘減價幅度百分之十點五計算，交易價值減損七十五萬六千元，非鑑定之七十四萬二千一百八十四元，另混凝土抗壓強度不足之瑕疵，因資料不足，以致中國不動產鑑定中心未能鑑定修復方法及交易價值減損，然系爭房屋亦因此有交易價值減損，爰共請求減少價金一百二十萬元。
㈡經函請中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定鑑定結果，系爭房屋氯離子含量
超過標準值之瑕疵，該鑑定建議採用陰極防蝕法修復，其原理為藉外加電流或犧牲陽極使混凝土中之鋼筋形成陰極，在陽極不斷的輸出電子使鋼筋持續保持陰極反應鋼筋上Fe即無機會釋出，鋼筋自然不會腐蝕，其修復之工程名稱包含陰極防蝕處理、平頂油漆一底二度、零星整修及廢料清理、稅捐管理費，共計五十五萬九千四百九十八元，另採用此法需持續供電，一年電費用為二千四百四十八元，而系爭房屋耐用年限為六十年，已使用十三年，未來四十七年所需之電費為一十一萬五千零五十六元，此有中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定報告書在卷可按，查原告如請求一次給付電費，應扣除中間利息，依年別單利複式霍夫曼係數計算，四十七年之電費現價為五萬八千三百四十一元（2.448×23.832255＝58.341），總復修費用為六十一萬七千八百三十九元，此修復費用可作為原告所得請求減少價金之最低數額；雖被告辯稱依工業技術研究所工業材料研究所八十三年十月二十日行記者會發布之研究成果指出利用「鋼筋混凝土陰極防蝕技術」，可有效控制海沙屋的惡化，每坪只要五千元至一萬元，即每平方公尺費用為一千五百十二元至三千零二十五元左右，而本鑑定第十五頁修復費用之計算編號一工程項目陰極防蝕處理估價每平方公尺單價高達四千五百元，明顯高估不實，且稅捐管理費金額七萬二千九百七十八元，顯有高估之嫌，不足採信。然查中國不動產鑑定中心股份有限公司所為之鑑定報告，係本院因原告之聲請，而囑託該公司就系爭房屋氯離子含量過標準值之修復所為之鑑定，而工業技術研究所工業材料研究之記者會縱曾發布控制海沙屋之陰極防蝕處理，每坪五千元至一萬元，然中國不動產鑑定中心股份有限公司係專就系爭房屋之實際情形所為之鑑定，其鑑定之費用自較工業技術研究所工業材料研究記者會未就特定案例所發布之新聞為可採信；再稅捐管理費七萬二千九百七十八元，約占總費用之百分之十五，依台北市政府工務局審定之台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊所列，稅捐及管理費亦以百分之十五核估計算，此有台北市建築物工程施工損害鄰房鑑定手冊節本影本可按，並無可高估之處；又被告指摘鑑定報告第十二頁所載案例分析共有三案例，資料來源之透明房訊一○三期，無相關之案例二及案例三之資料，顯見本鑑定案原告採證資料不實。再案例二所載「虎林街四十六巷××號二樓，屋齡十二年，面積三三坪，成交總價七二○萬元，建坪價二一點八萬」，其所描述之建物，與系爭房屋極相似，顯係十二年前金登建設公司同一批建築之房屋，應與系爭建物為同一批混凝土澆築而成，故案例二建物亦有可能為海沙屋，其成交總價七二○萬元，顯有高估不實，爰此，鑑定報告以之為資料，實非可採。然原告主張經查證結果，鑑定報告之案例係摘自於透明房訊第一○一期，並提出透明房訊第一○一期第三十六頁節本影本為證，自堪信中國不動產中心係繕本報告時繕打錯誤；至被告指案例二之房屋可能為海沙屋，則未舉證以實其說，所辯均不足採。㈢再原告主張建物經修補後，仍會產生經濟價值之減損，而查房屋修復後，其建
物本身使用，自較之正常建物使用狀況為差，而導致減損其經濟價值，中國不動產鑑定中心股份有限公司亦鑑定系爭房屋建物本身，其室內裝潢、維持管理狀況及面積、構造、材料與使用效率，均不若正常建物狀況，影響幅度為百分之十點五；計算此減少之價金應以系爭房屋無瑕疵時應有之價格比例計算，系爭房屋在正常狀況下之價值，經中國不動產鑑定中心股份有限公司鑑定應為七百零六萬八千四百二十元，以之乘以減損幅度百分之十點五，價格減損為七十四萬二千一百八十四元，原告主張應以約定價格七百二十萬元計算，尚不足採。
㈣系爭房屋修復費用六十一萬七千八百三十九元，再加上修復後價格減損七十四
萬二千一百八十四元，共計一百三十六萬零二十三元，得以之作為減少價金計算之依據，另系爭房屋尚有混凝土抗壓強度不足之瑕疵，其修復方法未能鑑定，故原告請求減少價金一百二十萬元，為有理由。
十、原告主張賠償修繕費用六十七萬四千五百五十四元及自八十七年十一月交屋後迄今十一個月，原告須在外租屋之損害十七萬元部分：
㈠原告主張被告曾保證系爭房屋非海沙屋，爰依民法第三百六十條，及債務不履
行之規定，請求被告賠償修繕費用六十七萬四千五百五十四元及租金損害十七萬元，共計八十四萬四千五百五十四元。
㈡按買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價
金，而請求不履行之損害賠償，出賣人故意不告知物之瑕疵者，亦同，民法第三百六十條定有明文。原告固提出原告及其配偶訴外人李承宜、與訴外人信義仲介公司陳志暉之談話錄音帶及其譯文，證明被告確有保證系爭房屋非海沙屋；然查證人信義仲介公司賣方經紀人李柏燁證稱屋主並無確切說系爭房屋不是海沙屋，屋主就房屋狀況的回答在那裏住了十多年，不會有問題等語，證人信義仲介公司買方經紀人陳志暉證稱原告看過房屋後表示天花板略為浮起，伊問李柏燁，李柏燁詢問屋主後轉述，可能樓上小孩玩耍造成的等語（本院八十八年十月十九日言詞辯論筆錄），故由證人陳志暉、李柏燁之證詞，均不能證明被告曾就系爭房屋之品質為保證，尚難僅以該錄音帶即認被告有保證系爭房屋品質之情，原告主張依民法第三百六十條請求損害賠償，尚乏依據。
㈢再按瑕疵係契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，出賣人除
負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任；查系爭房屋非被告所建造，且於七十六年業已建造完成，混凝土氯離子含量過標準值及抗壓強度不足之瑕疵，應係自始存在，並非於兩造契約成立後始發生，且係不可歸責於被告，被告不負不完全給付之債務不履行之責，故原告請求賠償修繕費用六十七萬四千五百五十四元及租金十七萬元，於法不合，不應准許。
十一、綜上，系爭房屋有氯離子含量超過標準值，及混凝土抗壓強度不足之瑕疵，原告依民法第三百五十九條求減少價金之規定，請求被告給付一百二十萬元及起訴狀繕本送達翌日即八十八年五月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，則為無理由，應予駁回。
十二、兩造陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，一併准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所附麗，應併予駁回。
十三、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 五 月 十九 日
民事第二庭法 官 吳青蓉右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 五 月 二十二 日
法院書記官 吳芳玉