臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第三○二四號
原 告 乙○○訴訟代理人 陳生全律師被 告 佳懿建設股份有限公司 設台北市○○○路○段○○○號二十一樓法定代理人 甲○○ 住台北縣○○鎮○○○路○段○○號二十四樓訴訟代理人 郭宏義律師右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣貳佰陸拾肆萬捌仟元，及其中新台幣壹佰參拾肆萬元自民國八十二年一月十五日起至清償日止，其中另新台幣壹佰參拾萬捌仟元自民國八十六年十二月十八日起至清償日止，各按週年利率百分之五計算之利息。
被告應將發票人為原告，票面金額新台幣陸佰壹拾玖萬元，發票日中華民國八十六年十月九日，票號０００三六五之本票乙紙交還原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣捌拾捌萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣貳佰陸拾肆萬捌仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行擔保金額及免為假執行部分外，如主文所示。
貳、陳述：
一、原告前與被告訂立房地預訂買賣合約書（原證一號：房地預定買賣合約書影本）及車位預定買賣合約書（原證二號：車位預定買賣合約書影本），向被告買受摩天東帝市Ｅ５四十一樓房屋一戶及其地下室停車位編號Ａ０二六，依原證一號第十四條第四款之規定頂層之平台由頂樓住戶管理使用；依原證一號附件之房屋建材及設備說明書有關公共設施之約定：本大樓陸樓露天平台闢為公共設施、設水塔等（依原證一號第二十二條之規定，房屋建材及設備說明書為原證一號之一部份，與原證一號具有同等之效力）。於被告通知交屋後，原告前往現場察看時，竟發現被告於頂層平台設有水塔違反房屋建材及設備說明書之約定，致使原告不能就頂層平台為管理使用，且該水塔之馬達抽水運作時（抽水運作係全天不定時），聲音吵雜，玻璃牆壁甚至會震動，該房屋顯已不合於居住（有重大瑕疵）。原告前以台北古亭郵局第五四四號存證信函催告被告將水塔遷移以並依債務之本旨而為交付房屋（原證三號：存證信函影本），惟被告相應不理。
二、原告因受被告之詐欺而訂立本件買賣契約，得依民法第九十二條之規定撤銷意思表示，而為本件之請求。
（一）被告於其製作之買賣契約中表示水塔之公共設施將設於六樓，頂層之平台供頂樓住戶管理使用，致使原告陷於錯誤，而以較高之價格購買本棟大樓之頂樓，被告顯以詐術使原告陷於錯誤而訂立本件買賣契約。
（二）依民法第九十二條之規定，原告得撤銷本件買賣契約，爰以本書狀向被告為撤銷本件買賣契約之意思表示。
（三）本件買賣契約既經撤銷，原告：⑴得依民法第一百一十三條、一百一十四條之規定，得請求回復原狀或損害賠償。
⑵得依民法第一百七十九條之規定而為不當得利之請求。
故原告得為訴之聲明之請求。
三、被告以詐欺而使原告訂立本件買賣契約，原告得依得侵權行為之規定請求損害賠償，而為本件訴之聲明之請求。
四、原告得以被告給付遲延，而解除本件買賣契約：
（一）本件買賣於交屋時，被告未提出合於債務本旨之房屋而為給付已陷於給付遲延，經原告催告履行（見原證三號），歷經四個多月（以起訴時為計算），仍未履行，原告依民法第二百五十四條之規定得解除本件買賣契約，爰以起訴狀向被告為解除契約之意思表示。
（二）本件契約既經解除，依民法二百五十九條之規定，原告得為本件之請求。
（三）原告亦得因本件買賣契約經解除，而依不當得利之規定而為本件之請求。
五、本件原告共交付價款新台幣（以下同）二百六十四萬八千元（原證四號：房屋繳款通知書影本及匯出匯款回條影本），其中於民國八十二年一月十四日（含）前共交付一百三十四萬元（原證五號：發票影本六紙），其餘之一百三十萬八千元於八十六年十二月十七日（含）前交付，故訴之聲明所載之利息分別自八十二年一月十五日及八十六年十二月十八日起算。
六、又，被告要求原告交付之本票面額六百二十九萬元以擔保本件買賣尾款之支付（原證六號：收據影本），現本件買賣契約既解除，原告亦得請求被告交還上開本票，爰請求如訴之聲明第二項所示。
七、依原證一號第二十一條之約定， 鈞院對本件有管轄權併予敘明。
參、證據：提出下列證物為證。及提出被告公司業務部人員八十八年七月五日函文影本為證。
原證一號：房地預定買賣合約書影本。
原證二號：車位預定買賣合約書影本。
原證三號：存證信函影本。
原證四號：房屋繳款通知書影本及匯出匯款回條影本。
原證五號：發票影本六紙。
原證六號：收據影本。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴及其假執行之聲請，如受不利之判決，願供擔保請求免為假執行。
貳、陳述：
一、按系爭大樓乃一地下五層地上四十一層之建物，由於被告將六樓平台約一千坪規劃為住戶休閒區，為系爭建物之重要設施，是故被告乃特別於契約之附件（三）「房屋建材及設備說明書」中標示六樓平台之全部公共設施項目，使消費者得以明瞭，此觀其文字：「本大樓陸樓露天平台闢為公共設施：近1000坪花園廣場設露天景觀游泳池、流泉、水瀑、迴力球練習場、迷你高爾夫球場、兒童遊戲場、庭園造景、觀景台、花台、四季花卉、庭園燈飾、休閒散步道、及水塔等公共設施。」係純就六樓平台之設備項目為記載，僅因有部分水塔係規劃置於六樓平台，故乃於契約上開附件中予以標明而已，並非排除其他地點即不得設置水塔，此觀契約第十四條第二項：「公共管理……（二）公共設施之位置，使用方式及權屬之分配依整體規劃之需要，由乙方（即被告）統籌處理，甲方絕無異議。」即明，原告就契約之解釋，實有誤會。
二、系爭大樓之六樓平台確設有水塔十只，有六樓平面圖及照片乙紙可稽（被證一號），並非如原告所稱被告係將原應設置於六樓平台之水塔移至頂樓，而設置於頂樓之水塔係屬冷氣空調設備（俗稱冷卻水塔），原告所購買之房屋以及部分住戶（非全部）之中央空調系統，均仰賴該頂樓之冷卻水塔供應冷氣及調節空氣，是故該水塔亦屬原告使用之設施，而被告係依兩造契約第十四條第二項之約定有權將系爭水塔設置於頂樓平台。
三、系爭建物為便於社區之管理，防止閒雜人出入造成安全上顧慮，故於定型化契約中第十四條第四項載明：「（四）本大廈各樓之平台（露台）除頂層之平台由頂樓住戶管理使用外，其餘平台（露台）由緊臨之住戶管理使用。但為公共設施清理維護之必要，均應提供通行使用，並應維持緊急避難逃生所需動線之暢通，供避難之利用。」，而原告所購買之第四十一層房屋剛好位於頂樓，故取得就近管理及使用頂樓平台之權利，被告於出賣頂樓房屋時並無因其可以使用平台而使消費者須多支付金錢，亦無將頂樓平台登記面積，計入坪數價金，此觀系爭房屋坪數廿二．七四坪，總價為柒佰伍拾柒萬元，即每坪單價參拾參點參萬元。而被告出賣第四十層之房屋每坪單價為參拾伍點貳萬元，反而高於原告購買之單價，此有被告與訴外人純勁企業有限公司所訂房屋土地買賣契約書可稽（總價726萬÷
20.61坪=35.2萬／坪，被證二號），是故原告主張其花用較貴之金錢購買可使用頂樓平台之房屋，因目前有水塔致妨害其使用受有損害云云，即非可取。
四、系爭房屋頂樓平台雖置有冷氣空調設備（俗稱冷卻水塔），唯從現場勘查，並無原告所指「聲音吵雜、玻璃牆壁會震動、房屋顯已不合於居住」之情形，況該設於頂樓之冷氣空調設備亦屬原告所購房屋所必須使用之設施，被告依兩造預定買賣合約書第十四條第二款之約定將該水塔設於頂樓平台並無違背契約之約定。
五、被告於建物完工後即通知原告辦理付款交屋（目前房、地均已完成移轉登記於原告名下），而原告在系爭房屋並無任何瑕疵或有影響通常效用之情形下，單方片面誤解契約內容作為拒絕付款之理由，顯已違約，被告既已依債之本旨提出給付，並無原告所指有詐欺或給付遲延之情事，原告依此主張撤銷契約或解除契約，自非合法。
參、證據：提出下列證物為證。被證一 系爭大樓之六樓平面圖及水塔照片影本被證二 被告與訴外人純勁企業有限公司所訂房屋土地買賣契約書影本理 由
一、原告起訴主張：原告向被告買受摩天東帝市Ｅ５四十一樓房屋一戶及其地下室停車位編號Ａ０二六，依所訂房地預定買賣合約書第十四條第四款之規定，頂層之平台由頂樓住戶管理使用；依該合約書附件之房屋建材及設備說明書有關公共設施之約定：本大樓陸樓露天平台闢為公共設施、設水塔等。於被告通知交屋後，原告前往現場察看時，竟發現被告於頂層平台設有水塔違反房屋建材及設備說明書之約定，致使原告不能就頂層平台為管理使用，且該水塔之馬達抽水運作時（抽水運作係全天不定時），聲音吵雜，玻璃牆壁甚至會震動，該房屋顯已不合於居住（有重大瑕疪）。原告前以台北古亭郵局第五四四號存證信函催告被告將水塔遷移以並依債務之本旨而為交付房屋，惟被告相應不理。原告因受被告之詐欺而訂立本件買賣契約，得依民法第九十二條之規定撤銷意思表示，而為本件之請求。又本件買賣於交屋時，被告未提出合於債務本旨之房屋而為給付已陷於給付遲延，經原告催告履行，歷經四個多月，仍未履行，原告依民法第二百五十四條之規定得解除本件買賣契約，爰以起訴狀向被告為解除契約之意思表示，契約既經解除，依民法二百五十九條之規定，原告得為本件之請求；原告亦得因本件買賣契約經解除，而依不當得利之規定而為本件之請求。原告共交付價款二百六十四萬八千元，其中於八十二年一月十四日（含）前共交付一百三十四萬元，其餘之一百三十萬八千元於八十六年十二月十七日（含）前交付，故所請求之利息分別自八十二年一月十五日及八十六年十二月十八日起算。另被告要求原告交付之本票面額六百二十九萬元以擔保本件買賣尾款之支付，現本件買賣契約既解除，原告亦得請求被告交還上開本票。
二、被告則辯稱：按系爭大樓乃一地下五層地上四十一層之建物，由於被告將六樓平台約一千坪規劃為住戶休閒區，為系爭建物之重要設施，是故被告乃特別於契約之附件（三）「房屋建材及設備說明書」中標示六樓平台之全部公共設施項目，使消費者得以明瞭，此觀其文字：「本大樓陸樓露天平台闢為公共設施：近1000坪花園廣場設露天景觀游泳池、流泉、水瀑、迴力球練習場、迷你高爾夫球場、兒童遊戲場、庭園造景、觀景台、花台、四季花卉、庭園燈飾、休閒散步道、及水塔等公共設施。」係純就六樓平台之設備項目為記載，僅因有部分水塔係規劃置於六樓平台，故乃於契約上開附件中予以標明而已，並非排除其他地點即不得設置水塔，此觀契約第十四條第二項：「公共管理．．．（二）公共設施之位置，使用方式及權屬之分配依整體規劃之需要，由乙方（即被告）統籌處理，甲方絕無異議。」即明，原告就契約之解釋，實有誤會。系爭大樓之六樓平台確設有水塔十只，並非如原告所稱被告係將原應設置於六樓平台之水塔移至頂樓，而設置於頂樓之水塔係屬冷氣空調設備（俗稱冷卻水塔），原告所購買之房屋以及部分住戶（非全部）之中央空調系統，均仰賴該頂樓之冷卻水塔供應冷氣及調節空氣，是故該水塔亦屬原告使用之設施，而被告係依兩造契約第十四條第二項之約定有權將系爭水塔設置於頂樓平台。系爭房屋頂樓平台雖置有冷氣空調設備（俗稱冷卻水塔），唯從現場勘查，並無原告所指「聲音吵雜、玻璃牆壁會震動、房屋顯已不合於居住」之情形，況該設於頂樓之冷氣空調設備亦屬原告所購房屋所必須使用之設施，被告依兩造預定買賣合約書第十四條第二款之約定將該水塔設於頂樓平台並無違背契約之約定。被告於建物完工後即通知原告辦理付款交屋（目前房、地均已完成移轉登記於原告名下），而原告在系爭房屋並無任何瑕疵或有影響通常效用之情形下，單方片面誤解契約內容作為拒絕付款之理由，顯已違約，被告既已依債之本旨提出給付，並無原告所指有詐欺或給付遲延之情事，原告依此主張撤銷契約或解除契約，自非合法。
三、關於原告主張之：原告向被告買受摩天東帝市Ｅ５四十一樓房屋一戶及其地下室停車位編號Ａ０二六，依所訂房地預定買賣合約書第十四條第四款之規定，頂層之平台由頂樓住戶管理使用；依該合約書附件之房屋建材及設備說明書有關公共設施之約定：本大樓陸樓露天平台闢為公共設施、設水塔等。於被告通知交屋時，被告於頂層平台設有水塔。原告前以台北古亭郵局第五四四號存證信函催告被告將水塔遷移以並依債務之本旨而為交付房屋，被告迄未處理。原告共交付價款二百六十四萬八千元，其中於八十二年一月十四日（含）前共交付一百三十四萬元，其餘之一百三十萬八千元於八十六年十二月十七日（含）前交付。另被告要求原告交付面額六百二十九萬元之本票以擔保本件買賣尾款之支付等事實，為兩造所不爭執，並有原告提出之房地預定買賣合約書、車位預定買賣合約書、存證信函、房屋繳款通知書、匯出匯款回條、發票、收據及被告公司業務部人員八十八年七月五日函文為證，核屬相符，與被告提出之系爭房屋所處大樓之六樓平面圖及水塔照片亦無不合，故堪認真正。
四、按本件所涉房地預定買賣合約書第十四條第二項規定：「公共管理：（二）公共設施之位置，使用方式及權屬之分配依整體規劃之需要，由乙方（按即被告）統籌處理，甲方（按即原告）絕無異議。」系爭水塔既為公共設施，則依此約定，被告就其設置之「位置」，與該大樓其他公共設施同，本有「統籌處理」之權限，原告不得異議。惟該合約書附件（三）「房屋建材及設備說明書」中之「公共設施」部分，載為「本大樓陸樓露天平台闢為公共設施：近1000坪花園廣場設露天景觀游泳池、流泉、水瀑、迴力球練習場、迷你高爾夫球場、兒童遊戲場、庭園造景、觀景台、花台、四季花卉、庭園燈飾、休閒散步道、及水塔等公共設施。」則該處所具體標明之「近1000坪花園廣場設露天景觀游泳池、流泉、水瀑、迴力球練習場、迷你高爾夫球場、兒童遊戲場、庭園造景、觀景台、花台、四季花卉、庭園燈飾、休閒散步道、及水塔」各公共設施，顯經約定：應加設置之，且其設置之位置限定在「本大樓陸樓露天平台」至明。自非可再將該大樓各種公共設施中之「近1000坪花園廣場設露天景觀游泳池、流泉、水瀑、迴力球練習場、迷你高爾夫球場、兒童遊戲場、庭園造景、觀景台、花台、四季花卉、庭園燈飾、休閒散步道、及水塔」部分，解為與其他公共設施同，認皆仍屬上開合約書第十四條第二項規定中，其「位置，使用方式及權屬之分配依整體規劃之需要，由被告統籌處理，原告絕無異議」之範圍。否則，如謂被告可無視該合約書附件
（三）「房屋建材及設備說明書」中之「公共設施」部分所載之兩造上開約定，依一已意思任意將「近1000坪花園廣場設露天景觀游泳池、流泉、水瀑、迴力球練習場、迷你高爾夫球場、兒童遊戲場、庭園造景、觀景台、花台、四季花卉、庭園燈飾、休閒散步道」設置於該大樓之頂樓而非六樓露天平台，任意將「水塔」設置於該大樓之頂樓而非六樓露天平台，均顯與該約定所示客觀意思不合，亦為一般人所難理解。是原告認依兩造約定，系爭水塔不應設置於該大樓之頂樓，為有理由，被告認依約定可設於頂樓，為不可採。
五、則原告前以存證信函催告被告將水塔遷移並依債務之本旨而為交付房屋，被告迄未遷移，堪認被告未提出合於債務本旨之給付且已給付遲延，原告依民法第二百五十四條之規定解除本件買賣契約，並以起訴狀之送達為向被告解除契約之意思表示，而依民法二百五十九條之規定，分別加計法定利息，請求被告返還原告前所交付之價款如主文第一項所示，為有理由；基於同一事由，原告請求被告返還
主文第二項所示之本票，亦應准許。
六、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘聲明及攻擊防禦方法，均經斟酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、假執行之宣告：就原告如主文第一項所示之請求部分，兩造均陳明願供擔保，分別請求宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰各酌定相當之擔保金額，併准許之。
八、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十八 日
民事第五庭法 官 陳惠生右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十八 日
法院書記官 魏淑娟