臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第三五六四號
原 告 甲○○訴訟代理人 顏文正律師被 告 乙○○ 住台北市○○路○○號訴訟代理人 林永勝律師右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（以下同）四百十三萬二千元，及自民國八十八年八月六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告與訴外人林金海（為原告之祖父）於八十八年四月七日，就二人與他人所共有，坐落台北市○○區○○段二小段一九七、三○八─一、三○八─七、一九三─一五、一九三─一六、二三九─六、二三九─一二地號之七筆土地中該二人之各該應有部分（下稱系爭土地），與被告簽訂買賣契約（詳證物一，下稱系爭土地買賣契約）。而被告為貼補原告，兩造復於同日另行簽訂協議書（下稱八十八年四月七日協議書），被告同意另給付原告一千零一十三萬二千元，付款條件比照系爭土地買賣契約書之付款比率，即第一、二次款各支付三百萬元，第三次款（尾款）待貸款核撥點交土地完成後支付四百十三萬二千元（詳證物二）。系爭土地已於八十八年七月九日完成移轉登記予被告，有土地登記謄本可稽（詳證物四），並點交被告管業，且被告已申請鑑界完竣，而依八十八年四月七日協議書，土地點交完成後，被告即有支付尾款之義務，是第三次款之給付條件已成就，被告即有依約給付四百十三萬二千元之義務，詎屢經催討，被告均不置理，嗣雖再委請律師發函催告被告於文到三日內給付（詳證物三），催告函於八十八年八月二日送達被告（詳證物五），但被告未於三日內給付，爰訴請給付該第三次款四百十三萬二千元及自八十八年八月六日起請求遲延利息。
二、被告抗辯系爭土地尚未點交，故不符支付尾款之約定條件云云。按系爭土地買賣契約第四條第二款約定「第三次款新台幣壹仟萬元整，於土地過戶完成，由甲方（按即被告）自行向銀行辦理融資，並於融資核撥後三日點交土地完成，支付於乙方（按即原告與林金海）。」（參見原證一）依該約定必將土地點交後才支付尾款一千萬元，查該筆尾款業已支付，為兩造所不爭，足見土地已完成點交。次按系爭土地買賣契約第七條約定之點交方式為由出賣人即原告及林金海「申請地政機關鑑界」，然事後因有林金海異議之事（見後述），乃改約定由買受人即被告申請為之；且依該約定只需鑑界，即屬完成點交，查系爭土地確已經鑑界完成點交，因鑑界資料均存於地政機關，如加調閱，即得明瞭。故被告指尚未點交云云，顯無足採。
三、八十八年四月七日協議書固有約定「惟如乙方（按即原告）或其爺爺林金海和其繼承人違約，乙方應依違約罰則加參倍返還甲方（按即被告），並負損害賠償．．．」然系爭土地買賣契約第十條第二項即違約罰則約定：「乙方（按為原告及林金海）如有違約不賣或不履行契約義務，致甲方（按為被告）不能取得完整不動產時，即視為乙方違約，甲方得限期催告履行契約或表示解除同時，乙方應將所收價款加三倍返還做為違約罰金。」是以，依違約罰則之契約文義觀之，必須原告有違約不賣或不履行契約義務，致被告不能取得完整不動產時，始視為原告違約。惟系爭土地已於八十八年七月九日移轉登記予被告，並無使被告不能取得完整土地之情事，原告自無構成違約。
四、系爭土地買賣契約最後之「特約事項」第一項約定：「為保雙方權益，待增值稅單核發後，雙方同意由見證人之一陳清福先生負責撤銷所有對一九七、二○○、三二二等地號刑民事告訴．．．」。查訴外人陳清福（為被告之父親）於八十七年間，對原告及林金海向台灣士林地方法院提起背信、損害債權、偽造文書之自訴（詳證物六），是在八十八年四月七日簽訂系爭土地買賣契約時，乃約定陳清福必須撤回所有之民、刑事訴訟；次查，系爭土地因買賣所生之土地增值稅單於八十八年四月中旬核下，此由被告為支付第二次款之二紙支票（見被證一中所附支票），票期分別為八十八年四月十六日、十九日可知，是被告應撤回自訴（按損害債權罪為告訴乃論之罪），然被告均未為之，已先行違約，林金海因見被告未依約履行、仍舊送件辦理移轉登記，乃向地政機關聲明異議，以抗議被告未依誠信履約，因此，被告指原告有違約，顯與事實不符。又原告知悉上情後，除去函向被告說明外，乃一再向林金海說明被告會依約履行，且因背信、偽造文書二罪為非告訴乃論之罪，雖無法撤回，但被告將不再爭執等情，林金海嗣即不再異議，而使系爭土地得以順利移轉登記予被告。換言之，原告絕無避不見面情事，而係積極居中協調，以消除雙方之歧見，因此，原告並無任何違約之情。
五、林金海之異議書中固指其印鑑遭盜蓋云云。惟查，異議書並非林金海之真意，此由系爭買賣契約書之立契約人欄中出賣人林金海部分，已由其本人按捺指印為憑（詳證物一），即知林金海確有出售土地之事，則嗣後之移轉所有權登記相關程序，伊均知悉，豈會有印鑑遭盜蓋之事，此祇是其異議之方法而已；況事後林金海復與被告達成和解撤回該異議（詳被證六之林金海與被告於八十八年七月七日所訂協議書，下稱八十八年七月七日協議書），倘真有被盜蓋印章之事，林金海豈有不追究之理。又依八十八年七月七日協議書，被告仍應依系爭土地買賣契約關於付款條件中之第三次付款（尾款）之約定，即於系爭土地過戶完成後，由被告給付尾款一千萬元予林金海（詳被證六），依該協議書觀之，縱使有違約之事，被告亦已拋棄其主張違約權利，則被告豈可於現時再作主張。
參、證據：提出下列證物為證：
證物一 系爭土地買賣契約書影本一份。
證物二 八十八年四月七日協議書影本一份。
證物三 存證信函影本一份。
證物四 土地登記謄本五份。
證物五 存證信函之掛號回執影本一份。
證物六 台灣士林地方法院八十七年度自字第一一二號刑事判決影本一份。
並聲請向台北市中山地政事務所調閱八十八年四月至九月間系爭土地之鑑界資料。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、緣被告於八十八年四月七日與原告及林金海簽訂系爭土地買賣契約（詳被證一），由被告買受系爭土地；另為補貼原告，兩造另行簽訂八十八年四月七日協議書，約定由被告再給付原告共一千零十三萬二千元（詳被證二），給付之方式亦比照系爭土地買賣契約。嗣後被告均依約支付，詎被告於支付上揭契約、協議書各該第一、二期之金額共三千一百七十九萬四千五百元後，於同年四月二十七日送件辦理土地移轉過戶事宜時，竟遭賣方之一即林金海提出異議，無法完成土地過戶手續（詳被證三），經被告多次與原告聯絡，要求渠出面解決，原告均置之不理，被告因土地無法過戶，迫於無奈，透過多方關係始找到林金海，經協商後，始於同年七月九日完成土地移轉過戶事宜（詳被證四）。其中拖延近三個月，被告已蒙受重大財產之損失，合先敘明。
二、由八十八年四月七日協議書之約定：「．．．甲方（即被告）同意給付乙方（即原告）新台幣壹仟零壹拾參萬貳仟元整，付款方式條件亦比照土地買賣合約比率處理，即第一次款支付新台幣參佰萬元整，第二次款支付新台幣參佰萬元整，第三次款（尾款）待貸款核撥點交土地完成後支付新台幣肆佰壹拾參萬貳仟元整，惟如乙方或其爺爺林金海和其繼承人違約，乙方應依違約罰則加參倍返還甲方並負擔損害賠償，．．．」（詳被證二）觀之，首先支付尾款之條件須於「點交土地完成後」。惟現今系爭土地雖已過戶，但尚未點交，而由林金海租予他人種植使用（見被證七），是原告尚未能請求尾款。原告確實未點交予被告，否則被告必會用圍籬將系爭土地圍起來。另原告否認鑑界之義務於訂約後有改由原告負擔。
三、另該協議書已載明「乙方（即原告）或其爺爺林金海和其繼承人違約」時，即須負違約責任，對照系爭土地買賣契約第十條之規定，並不以「致乙方（即被告）不能取得完整不動產時」為條件，故林金海既已違約，原告自須加三倍賠償被告。被告自得以此賠償金額於本件主張抵銷。
四、退萬步言，依系爭土地買賣契約第九條之約定：「乙方（即原告及林金海）應保證本買賣產權完整無任何瑕疵，如有出租、設定他項權利或來歷不明發生糾紛等情事，除本約另有約定外應由乙方負責理清，與甲方（即被告）無涉。」故如有發生任何糾紛等事，理應由原告理清。查被告於八十八年四月二十七日甫向台北市中山地政事務所送件辦理系爭土地移轉所有權登記，隔日即由林金海提出異議書，致土地登記案件遭駁回（詳被證三）。被告得知後多次與原告聯絡，甚至於同年四月三十日即委託律師寄發存證信函（詳被證五），要求渠及林金海出面解決，原告均置之不理，未予處理，致被告無法取得完整之不動產產權。斯時原告之行為即已符合系爭土地買賣契約之上揭約定，被告已可向原告請求三倍之損害賠償（原告雖辯稱並無避不見面，且積極居中協調，消除雙方之歧見云云，被告否認之，請原告負舉證之責）。嗣後被告透過多方關係始找到林金海，經協商始於同年七月七日至台灣台北地方法院公證處簽訂協議書（詳被證六）並辦理認證，於同年七月九日始完成土地移轉過戶事宜（詳被證四）。
五、至原告稱係被告違反系爭土地買賣契約之約定，未依約先辦理撤銷民、刑事訴訟，故林金海始對於土地移轉登記提出異議乙節，亦非實在。此亦經鈞院調閱林金海於八十八年四月二十八日向台北市中山地政事務所之異議書（北市中地一字第八八六０六六七六號），可明林金海係以其印章遭盜用為理由，提出異議，與原告所指理由，全然無關。原告所言不實，可見一斑。
六、依八十八年四月七日協議書之約定，原告既已違約，即應將被告已交付之補償土地費用共六百萬元加三倍即一千八百萬元賠償予被告。是被告違約賠償之金額已高過原告得請求被告支付之金額，被告除可就上開金額主張抵銷外，尚可對就剩餘之金額請求賠償，被告並無拋棄對原告之賠償請求權，不料被告尚未請求原告賠償損失，原告反而先訴請被告給付尾款。至於林金海是否追究原告盜用印章之責任，與本件請求給付買賣價金之訴訟並無關聯，被告亦無權過問。
七、綜上所述，就系爭土地買賣契約及八十八年四月七日協議書，被告均如實履行，並無違約。反而原告身為出賣人及協議之一方，卻未能依約履行；且發生事端即逃匿無蹤，未積極出面解決，迄被告靠己力解決，取得土地所有權後，原告竟又訴請被告支付費用尾款，實無理由。
參、證據：提出下列證據為證：
被證一 系爭土地買賣合約書及付款支票影本一份。
被證二 八十八年四月七日協議書影本一份。
被證三 中山地政事務所土地登記案件駁回通知書影本一份。
被證四 土地登記謄本影本五份。
被證五 台北郵局第５０１５號存證信函影本一份。
被證六 八十八年七月七日協議書影本一份。
被證七 現場照片六張。
並聲請調閱林金海於八十八年四月二十八日向台北市中山地政事務所提出之異議書（北市中地一字第八八六０六六七六號）。
理 由
一、原告起訴主張：原告與訴外人林金海於八十八年四月七日，就二人與他人所共有，坐落台北市○○區○○段二小段一九七、三○八─一、三○八─七、一九三─
一五、一九三─一六、二三九─六、二三九─一二地號之七筆土地中該二人之各該應有部分即系爭土地，與被告簽訂系爭土地買賣契約。被告為貼補原告個人，兩造復另行簽訂八十八年四月七日協議書，被告同意另給付原告共一千零十三萬二千元，付款條件比照系爭土地買賣契約書之付款比率，即第一、二次款各支付三百萬元，第三次款（尾款）待貸款核撥點交土地完成後支付四百十三萬二千元。系爭土地已於八十八年七月九日完成移轉登記予被告，並已點交，且被告已申請鑑界完竣，亦即第三次款之給付條件已成就，被告即有依約給付四百十三萬二千元之義務，詎屢經催討，被告均不置理，原告乃再委請律師發函催告被告於文到三日內給付義務，於八十八年八月二日送達於被告，但被告未於三日內給付，爰加計自八十八年八月六日起至清償日止之法定遲延利息，依八十八年四月七日協議書之約定，訴請被告給付尾款四百十三萬元等語。
二、被告則以：由八十八年四月七日協議書之約定：「．．．甲方（即被告）同意給付乙方（即原告）新台幣壹仟零壹拾參萬貳仟元整，付款方式條件亦比照土地買賣合約比率處理，即第一次款支付新台幣參佰萬元整，第二次款支付新台幣參佰萬元整，第三次款（尾款）待貸款核撥點交土地完成後支付新台幣肆佰壹拾參萬貳仟元整，惟如乙方或其爺爺林金海和其繼承人違約，乙方應依違約罰則加參倍返還甲方並負擔損害賠償，．．．」觀之，首先支付尾款之條件須於「點交土地完成後」，惟現今系爭土地雖已過戶，但尚未點交，而由林金海租予他人種植使用，是原告尚未能請求尾款。原告確未點交予被告，否則被告必已用圍籬將系爭土地圍起來。又原告否認鑑界之義務於系爭土地買賣契約簽訂後有改由原告負擔。另原告有違約情事，依八十八年四月七日協議書之約定，原告即應將被告已交付之六百萬元加三倍即一千八百萬元賠償予被告。此已高過原告請求被告給付之四百十三萬二千元，被告除可就此金額主張抵銷外，尚可對就剩餘之金額請求賠償，不料被告尚未對原告請求，原告反而先訴請被告給付尾款，實無理由，故請求駁回原告之訴等語，資為抗辯。
三、經查，關於Ａ、原告與訴外人林金海於八十八年四月七日就前揭七筆土地中該二人之各該應有部分即系爭土地，與被告簽訂系爭土地買賣契約，第四條第二款約定「第三次款新台幣壹仟萬元整，於土地過戶完成，由甲方（按即被告）自行向銀行辦理融資，並於融資核撥後三日點交土地完成，支付於乙方（按即原告與林金海）。」第七條約定：「點交土地規定：本買賣不動產如僅為土地，乙方（按即原告與林金海）應於前開期日（按指依第六條所定土地所有權移轉登記之日）前申請地政機關鑑界點交，如發現土地有被人占用時應由乙方於移交日前負責清理，鑑界費用由甲方負擔。」Ｂ、被告與原告復於同日另行簽訂協議書，約定：「．．．為貼補乙方（即原告）土地費用，甲方（即被告）同意給付乙方新台幣壹仟零壹拾參萬貳仟元整，付款方式條件亦比照土地買賣合約比率處理，即第一次款支付新台幣參佰萬元整，第二次款支付新台幣參佰萬元整，第三次款（尾款）待貸款核撥點交土地完成後支付新台幣肆佰壹拾參萬貳仟元整，惟如乙方或其爺爺林金海和其繼承人違約，乙方應依違約罰則加參倍返還甲方並負擔損害賠償．．．」Ｃ、林金海與被告簽訂之八十八年七月七日協議書，約定：「（一）林金海對八十八年四月二十八日北市中地一字第八八六０六六七六號異議案，同意撤銷異議。（二）乙○○同意按約定將台北市○○區○○○段）貳小段一九七等地號土地過戶完成後給付土地尾款價金新台幣壹仟萬元整予林金海。」Ｄ、原告已依系爭土地買賣契約給付第一、二次買賣價金予原告與林金海，依八十八年七月七日協議書付清第三次價金尾款一千萬元予林金海，及依八十八年四月七日協議書給付第一、二次貼補費用予原告，但尚未付清第三次費用尾款一千萬元予原告。系爭土地之所有權已於八十八年七月九日移轉登記予被告等事實，為兩造所不爭執，且與原告提出之證物一系爭土地買賣契約書、證物二之八十八年四月七日協議書、證物四土地登記謄本，被告提出之被證一系爭土地買賣合約書及付款支票、被證二之八十八年四月七日協議書、被證四土地登記謄本、被證六之八十八年七月七日協議書互核相符，堪認真正。
則原告並非上揭Ｃ所述八十八年七月七日協議書之當事人。依其所述，原告於本件係依上述Ｂ之八十八年四月七日協議書之約定，訴請被告給付貼補費用尾款（該協議書稱為「第三次款（尾款）」）四百十三萬二千元、而被告是否應為給付涉及上述Ａ之系爭土地買賣契約書之約定，在此先為說明。
四、次查，依八十八年四月七日協議書，被告應付貼補費用尾款四百十三萬二千元予原告之條件為：「貸款核撥點交土地完成後」，所謂「點交土地完成」，應與系爭土地買賣契約第四條第二款所稱「點交土地完成」作同一解釋、即依該契約第七條關於點交土地之約定解釋之，應由原告、林金海於土地所有權移轉登記之日前，申請地政機關鑑界點交，如發現土地有被人占用時應由原告、林金海於移交日前負責清理，鑑界費用由被告負擔。
原告指稱已點交完成，被告則提出被證七之現場照片六張為證、辯稱系爭土地尚未點交，由林金海租予他人種植使用等語，就此爭執，應由主張有此事實存在之原告舉證責任。原告雖稱：依系爭土地買賣契約第四條第二款之約定，價金尾款一千萬元須俟土地過戶完成，由被告所辦融資核撥後三日點交土地完成，支付於原告與林金海。而該筆價金尾款業已給付，足見土地已完成點交等語。然土地是否點交，為事實問題，原告上開指述，要屬推測。原告雖稱：依系爭土地買賣契約第七條約定之點交方式為由出賣人即原告及林金海申請地政機關鑑界，然事後因有林金海異議之事，乃改約定由買受人即被告申請為之等語，此經被告否認後，原告並未舉證以實其說。原告雖稱：依上揭契約第七條之約定祇需鑑界，即屬完成點交等語。然土地之關係人會同地政機關人員為單純鑑界，與買賣契約當事人間就土地為點交、涉及其實際占有之移轉，要屬二事，於處理上雖可同時分別為之，但其目的、方法、法律性質、效果等，全不相同，該約定明載：「．．．申請地政機關鑑界點交，如發現土地有被人占用時應由乙方（按即原告與林金海）於移交日前負責清理」即足佐證。至原告稱：系爭土地確已經鑑界完成點交，因鑑界資料均存於地政機關，如加調閱，即得明瞭等語。然經本院依原告之聲請，向台北市中山地政事務所調取八十八年四月至九月間系爭土地之鑑界資料結果，據覆：關於系爭七筆土地於八十八年四月至九月間曾申請鑑界之資料，經查僅其中台北市○○區○○段二小段一九七地號之土地曾於八十八年七月八日申辦鑑界等語，有該地政事務所八十九年十一月三十日北市中地二字第八九六二一八００００號函及所附土地複丈申請書在卷可稽（見本院卷第一九一、一九二頁），是系爭土地顯未全部鑑界完成。
綜上所述，原告不能證明已點交系爭土地予被告，從而原告依八十八年四月七日協議書之約定，訴請被告給付貼補費用尾款四百十三萬二千元及遲延利息，為無理由，應予駁回。
五、本件判決之基礎已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，均經斟酌，核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
六、原告之訴已經駁回，其假執行之聲請失所依附，併予駁回。
七、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 一 月 十二 日
民事第五庭法 官 陳惠生右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀> 中華民國日期<－~B法院書記官 魏淑娟