臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度訴字第三八五四號
原 告 丁 ○
丙 ○己○○戊○○共 同訴訟代理人 黃丁風律師複代理人 黃雅羚 住被 告 甲○○ 住兼右一人訴訟代理人 乙○○ 住右當事人間請求確認買賣關係不存在事件，本院判決如左：
主 文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）確認原告丁○與被告乙○○於民國七十五年八月七日就附表一所示土地所為之買賣法律關係不存在。
（二）被告乙○○應將附表一所示土地，臺北縣瑞芳地政事務所七十五年七月二十二日登記瑞字第一九一二號本金最高限額新臺幣（下同）十五萬元之抵押設定予以塗銷。
（三）確認原告丙○、己○○、戊○○與被告甲○○於七十六年十月三日就附表二所示土地所為之買賣法律關係不存在。
（四）被告甲○○應將附表二所示土地，臺北縣瑞芳地政事務所七十六年十月二十八日登記瑞字第二一四七號本金最高限額四十五萬元之抵押設定予以塗銷。
二、陳述：
（一）原告丁○與被告乙○○，於七十五年八月七日就如附表一所示土地簽訂買賣契約，原告丙○、己○○、戊○○與被告甲○○於七十六年十月三日就如附表二所示土地簽訂買賣契約，系爭土地屬農牧用地，依土地法第三十條規定，私有農地之移轉，以承受人能自耕為限，否則依民法第二百四十六條第一項規定，係以不能給付為契約標的，買賣契約無效。被告不否認與原告簽訂上開買賣契約時無自耕能力，又未約定承買人得指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，買賣契約無效甚明。買賣契約既有無效之原因，其買賣法律關係自不存在，不因原告已非土地所有權人而有不同，原告訴請確認買賣法律關係不存在，自有法律上實益。又原告為附表一、二所示不動產抵押設定之債務人及設定義務人，被告亦不否認與原告間不存在任何債權債務關係，原告訴請塗銷，自亦有保護之必要。
（二）查坐落臺北縣○○鎮○○○段三爪子小段一、五、八、一三、二九二、「二九四」、三０七、三０九、三一一、三一四、三二四、三三０、三三四、三三七、三三八地號等十五筆土地，原為原告等四人與訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜共有，原告丁○於七十四年七月二日以其所有上開十五筆土地之應有部分設定抵押，向被告乙○○借款十五萬元，約定屆期無法清償，原告丁○應無條件按照公告地價，將其所有上開土地之應有部分出售予被告乙○○。原告丁○屆期無力償還上開借款，被告乙○○旋於七十五年八月七日與原告丁○簽訂土地預定買賣契約書，除上開二九四地號土地所有權應有部分外，均已登記為被告乙○○所有。嗣於七十六年十月三日，被告甲○○再與原告丙○、己○○、戊○○及訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜簽訂不動產買賣契約書，買受渠等所有上開土地之應有部分，亦除上開二九四地號土地所有權應有部分外，均已移轉登記被告甲○○所有。
（三）上開二九四地號土地，地目為旱，屬農業用地。關於耕地之買賣，其承受人以能自耕者為限，違反此項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條定有明文，其立法目的，在扶植自耕農，避免農地被壟斷，故其所有權移轉之承受人以能自耕者為限，倘承買人無自耕能力，且未為「指定登記與任何有自耕能力之第三人」或「具體約定登記與有自耕能力之特定第三人」之約定，即係以不能之給付為契約之標的，自難認其契約有效。本件原告丁○與被告乙○○間簽定之不動產買賣預定契約第九條雖約定：甲方（按即被告乙○○）於產權過戶時其產權者名義得由甲方自由指定．．
．等語；原告丙○等人與被告甲○○簽定之不動產買賣預定契約第四條第四項雖約定：乙方（按即原告丙○、己○○、戊○○）應負責協同甲方（按即被告甲○○）辦理產權登記義務，甲方登記名義人聽從甲方指定乙方不得異議，第七條第二款雖約定：前述土地辦理地目變更或移轉他人名義，乙方不得異議，．．．等語，惟參之前述實務見解與說明，既非「約定移轉登記任何有自耕能力之第三人」，復非「具體約定登記與有自耕能力之特定第三人」，兩造間就系爭農地之買賣契約，確屬以不能之給付為契約標的，買賣契約無效，所為之買賣關係不存在，灼然甚明。
（四）再者，共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格或單獨優先承購，土地法第三十四條之一第四項定有明文，前開規定，雖未有如土地法第一百零四條規定具有物權效力，然如簽約後，尚未移轉所有權前，他共有人援引首開優先承購之規定，主張優先承購，非不得對抗購買人。本件被告乙○○與原告丁○於七十四年八月七日簽約買賣系爭農地所有權應有部分四分之一，簽約時，並未通知他共有人丙○等人行使優先購買權與否，被告甲○○與原告丙○等人於七十六年十月三日簽約買受系爭農地所有權應有部分四分之三，簽約時，亦未通知尚為系爭農地共有人之原告丁○行使優先購買權與否，丙○等人與丁○均未放棄願以同一價格優先承購權，被告乙○○與原告丁○間、被告甲○○與原告丙○等人間之系爭農地所有權應有部分之買賣合約，均不得對抗他共有人即丙○等人或丁○，兩造間之買賣關係亦屬不存在，併為敘明。
（五）承前述，兩造所為系爭農地之買賣無效，原告收受之價金已構成不當得利，應予返還，而兩造間並無任何借貸或其他債權或債務，此經被告自認在卷，抵押權係擔保物權，從屬於債權而存在，原告與被告間既無債權債務關係，所為系爭農地之抵押權設定當然歸於消滅，原告請求塗銷抵押權，依法並無不合。
三、證據：提出新、舊土地登記簿謄本、抵押權設定（借款）契約書、不動產買賣預定契約、不動產買賣契約書、抵押權設定契約書、他項權利證明書等件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）關於原告丙○、己○○、戊○○與被告甲○○間之買賣契約，該等買賣契約之出賣人尚有訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜等，原告未併以林英、蘇榮樹、蘇天賜為原告，係屬當事人不適格。
（二）契約為法律關係之發生，非即法律關係之本身，契約之有效與否，本屬一種法律問題，不得為確認之訴之標的，本件原告起訴請求確認上開二九四地號土地之買賣關係不存在，其訴訟標的係以兩造之不動產買賣契約無效為事實及理由，核與民事訴訟法第二百四十七條規定不符。
（三）按民事訴訟法第二百四十七條所謂受確認判決之法律上利益，須因法律關係之存否不明確，致原告在私法上之地位有侵害之危險，而此項危險得以對於被告之確認判決除去之者，始為存在。本件原告業於八十七年八月、九月間將渠等之應有部分出賣予訴外人陳定買，現均非系爭土地之共有人，渠等請求確認系爭買賣契約不存在及塗銷系爭抵押權登記，欠缺起訴利益。
（四）私有農地之買受人雖無自耕能力，惟如當事人約定，買受人得「任意換名登記」或「任意指定登記名義人」或「自由指定人員登記」者，買賣契約即非以不能之給付為標的，應為有效。系爭土地除上開二九四地號土地外，均已過戶完竣，惟被告已支付全部價金，原告並將上開兔地之所有權狀交原告收執，兩造申請地政機關鑑界後，原告業將全部土地點交被告，故系爭土地係被告信託登記在原告名下。
（五）縱不能認系爭土地為被告信託登記在原告名義之下，惟兩造簽訂買賣契時，雙方均知被告無自耕能力，無法辦理移轉登記，故雙方乃約定將該土地設定抵押權，原告將權狀交付被告，系爭土地則暫不過戶，並於不動產買賣預定契約書第九條約定產權過戶時，其產權者名義由被告自由指定，不動產買賣契第四條第四項約定原告不得就被告指定登記名義人異議，其客觀上意義及兩造主觀上之認知當係有自耕能力之人甚明。
（六）系爭抵押權係為擔保系爭土地移轉而設定，依民法第三百二十條新債務不履行，舊債務不消滅之規定，兩造自不能謂無債權債務關係，系爭抵押權仍有存在之實益。
三、證據：提出土地登記謄本、土地所有權狀、丁俊文律師事務所八十八年八月二十一日（八八）文字第二００號函、掛號郵件收件回執、地籍圖等件為證，並聲請訊問證人賴世南、陳頂隆。
理 由
一、按所謂當事人適格，係指當事人就特定訴訟標的有實施訴訟之權能而言，此項權能之有無，係依當事人與特定訴訟標的之關係定之。本件關於原告丙○、己○○、戊○○與被告甲○○間之買賣契約，其出賣人固尚有訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜等人，惟查上開買賣既僅針對丙○、己○○、戊○○、林英、蘇榮樹、蘇天賜等人所有土地之應有部分所為，且參諸上開買賣契約關於買賣不動產標示之記載，上開買賣契約除臚列各筆土地之明細外，各該出賣人之應有部分為何亦經明載於該等買賣契約之中，顯見各該出賣人均係以處分其應有部分之意思與被告甲○○簽訂上開買賣契約，是各出賣人與被告甲○○間均係獨立之買賣契約，僅係將各獨立之買賣契約書寫於同一契約書而已，依此，原告丙○、己○○、戊○○起訴請求確認渠等與被告甲○○於七十六年十月三日就附表二所示土地所為之買賣法律關係不存在，自無當事人不適格之問題。
二、次按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去之者，即得依民事訴訟法第二百四十七條之規定提起確認之訴，最高法院五十二年臺上字第一九二二號著有判例。本件原告出賣予被告，坐落臺北縣○○鎮○○○段三爪子小段二九四號土地，地目為「旱」，且被告於簽訂系爭買賣契約時，並無自耕能力，為兩造所不爭，原告主張依土地法第三十條第一項規定，系爭買賣係以不能給付為契約標的，應為無效，被告則抗辯依系爭買賣契約第九條、第四條第四項約定，產權過戶時，其產權者名義由被告自由指定，原告不得異議，系爭買賣契約並非無效，是以兩造間關於上開二九四地號土地之買賣法律關係是否存在，無法明確，對原告自有法律上之利益，從而，本件原告就系爭買賣法律關係提起本件確認之訴，應認有訴之利益存在。
三、原告起訴主張：坐落臺北縣○○鎮○○○段三爪子小段一、五、八、一三、二九
二、二九四、三０七、三０九、三一一、三一四、三二四、三三０、三三四、三
三七、三三八地號等十五筆土地，原為原告丁○、丙○、己○○、戊○○等四人與訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜共有，嗣於七十五年八月七日，原告丁○因積欠被告乙○○借款未還，乃依照公告地價，將其所有上開土地之應有部分出售予被告乙○○，迨至七十六年十月三日，被告甲○○再與原告丙○、己○○、戊○○及訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜簽訂不動產買賣契約書，買受渠等所有上開土地之應有部分，惟查上開土地中之二九四地號土地，地目為旱，屬農業用地，依土地法第三十條第一項規定，其承受人應以能自耕者為限，被告就渠等於簽訂上開買賣契約時無自耕能力既不否認，依民法第二百四十條第一項規定，上開關於二九四地號土地之買賣，係以不能給付為契約標的，其契約應為無效。系爭契約既屬無效，兩造間又無任何借貸或其他債權或債務，則兩造關於上開二九四地號所為之抵押權設定自無擔保之債權，為此提起本件訴訟等語。
四、被告則以：私有農地之買受人雖無自耕能力，惟如當事人約定，買受人得「任意換名登記」或「任意指定登記名義人」或「自由指定人員登記」者，買賣契約即非以不能之給付為標的，應為有效。系爭土地除上開二九四地號土地外，均已過戶完竣，惟被告已支付全部價金，原告並將上開兔地之所有權狀交原告收執，兩造申請地政機關鑑界後，原告業將全部土地點交被告，故系爭土地係被告信託登記在原告名下。縱不能認系爭土地為被告信託登記在原告名義之下，惟兩造簽訂買賣契時，雙方均知被告無自耕能力，無法辦理移轉登記，故雙方乃約定將該土地設定抵押權，原告將權狀交付被告，系爭土地則暫不過戶，並於不動產買賣預定契約書第九條約定產權過戶時，其產權者名義由被告自由指定，不動產買賣契第四條第四項約定原告不得就被告指定登記名義人異議，其客觀上意義及兩造主觀上之認知當係有自耕能力之人甚明，系爭買賣契約自非以不能給付為契約標的。又系爭抵押權係為擔保系爭土地移轉而設定，依民法第三百二十條新債務不履行，舊債務不消滅之規定，兩造自不能謂無債權債務關係，原告自不得訴請塗銷上開抵押權之登記等語資為抗辯。
五、本件原告主張坐落臺北縣○○鎮○○○段三爪子小段二九四地號土地，原為原告丁○、丙○、己○○、戊○○等四人與訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜共有，嗣於七十五年八月七日，原告丁○因積欠被告乙○○借款未還，乃依照公告地價，將其所有上開土地之應有部分出售予被告乙○○，迨至七十六年十月三日，被告甲○○再與原告丙○、己○○、戊○○及訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜簽訂不動產買賣契約書，買受渠等所有上開土地之應有部分，因上開土地係屬農業用地，而被告二人又均無自耕能力，故而未辦理移轉登記，並由原告及訴外人林英、蘇榮樹、蘇天賜等提供渠等所有之應有部分，設定最高限額抵押權予被告之事實，已據其提出新、舊土地登記簿謄本、抵押權設定（借款）契約書、不動產買賣預定契約、不動產買賣契約書、抵押權設定契約書、他項權利證明書等件為證，且為被告所不爭，原告此部分主張應堪信為真實。
六、按關於耕地之買賣，承買人雖係無自耕能力之人，惟如約定由承買人指定登記與任何有自耕能力之第三人，或具體約定登記與有自耕能力之特定第三人，即非民法第二百四十六條第一項以不能之給付為契約之標的，難認其契約為無效。又在立約當時承買人雖無自耕能力，而約定待承買人自己有自耕能力時方為移轉登記，或約定該項耕地之所有權移轉與無自耕能力之特定第三人，待該第三人有自耕能力時再為移轉登記者，依同條項但書規定，其契約仍為有效，最高法院七十三年度第五次民事庭會議決議意旨諭示甚明，是以私有農地出售予無自耕能力之人者，其買賣契約原則上固因有客觀上給付不能而無效，惟如約定可登記予買受人所指定有自耕能力之人者，則此約定，亦非法律所不禁，即難謂係以不能之給付為標的而認其契約自始無效。
七、查本件原告主張上開二九四地號土地，地目為旱，屬農業用地，被告二人於簽訂上開買賣契約買受該等土地時並無自耕能力等節，固為被告所不爭。惟查原告與被告簽訂之不動產買賣預定契約第九條、不動產買賣契約書第四條第四款及第七條第二款分別約明：「甲方（按即被告乙○○）於產權過戶時其產權者名義得由甲方自由指定．．．」、「乙方（按即原告丙○、己○○、戊○○）應負責協同甲方（按即被告甲○○）辦理產權登記義務，甲方登記名義人聽從甲方指定乙方不得異議」、「前述土地辦理地目變更或移轉他人名義，乙方（按即原告丙○、己○○、戊○○）不得異議．．．」等語，有系爭不動產買賣預定契約、不動產買賣契約書在卷可憑。而系爭二九四地號係屬農地，兩造於簽訂系爭買賣契約時即約定暫以設定抵押權之方式解決上開問題，待被告取得自耕能力後再辦理移轉登記，又因買賣價金已全部付清，故設定抵押權以擔保買賣價金，同時擔保被告將來取得自耕能力或覓得有自耕能力者，得以辦理移轉登記，亦據承辦原告丙○、己○○、戊○○與被告甲○○間買賣事宜之代書賴世南到庭結證屬實。矧兩造為解決上開二九四地號土地無法移轉登記之問題，除約定被告得自由指定任何人為承受系爭土地之移轉登記名義外，並預先以設定抵押權之方式，擔保被告將來取得自耕能力或覓得有自耕能力者，得以辦理移轉登記，顯見兩造於簽訂上開買賣契約時，就上開二九四地號土地係屬農地無法立即辦理移轉登記一事即已知之甚詳，渠等於訂約當時早已預期於不能之情形除去後再為給付，兩造並約明於原告未為給付前，暫以設定抵押權之方式擔保被告之移轉登記請求權，上開不動產買賣預定契約第九條、不動產買賣契約書第四條第四款及第七條第二款等約定，應係兩造詳加討論後合意之內容，否則兩造買賣之土地共計十五筆，何以單就上開二九四地號土地另為抵押權之設定登記？是本件情形要與兩造於訂約時，均不知買賣土地為農地，亦未就無法辦理移轉登記一事另為約定，僅援用內載「買方得自由指定登記名義人」條款之制式契約之案例事實不同，自難僅憑系爭買賣契約亦有上開制式條款，即遽論系爭契約係屬無效。按本件關於上開二九四地號土地買賣契約之履行，既屬可能，並無客觀上自始永久給付不能情事，揆諸前揭說明，自難謂系爭買賣契約係以不能之給付為標的，其契約應屬有效。
八、又系爭買賣契約並非無效，既如前述，依民法第三百四十八條第一項規定，原告對被告自負有交付上開二九四地號土地於買受人，並使渠等取得該物所有權之義務，則以上開二九四地號土地現尚未移轉登記為被告所有，且原告提供上開二九四地號土地設定抵押權，目的又在於擔保被告對原告上開移轉登記請求權觀之，系爭抵押權所擔保之債權自未消滅，從而，原告主張系爭買賣法律關係不存在，兩造並無任何債權債務關係，抵押權應予塗銷云云，亦非可採。
九、綜上所述，兩造關於上開二九四地號土地之買賣契約係屬有效，抵押權所擔保之債權亦未消滅，原告起訴請求確認買賣之法律關係不存在及塗銷系爭抵押權登記，為無理由，應予駁回。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，併予敘明。
十一、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 九 月 一 日
民事第六庭法 官 陳秀貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 九 月 十八 日~B法院書記官 林秀妙