臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第三九一二號
原 告 乙○○訴訟代理人 甲○○被 告 丙○○訴訟代理人 甘義平律師
楊永成律師李漢鑫律師右當事人間履行契約事件，本院判決如左：
主 文被告應於原告給付新台幣伍萬元之同時，將坐落台北市○○區○○段三小段00000000地號土地萬分之五百五十七之持分移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣柒拾伍萬元供擔保後，得假執行，但被告如於假執行程序實施前，以新台幣貳佰貳拾柒萬玖仟柒佰陸拾肆元為原告供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：（一）被告應將座落於台北市○○區○○段三小段00000000地號土地萬分之五百五十七之持份移轉登記予原告。（二）原告願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告與訴外人林進富於民國（下同）六十七年十二月十一日簽訂不動產買賣契約，由被告將現門牌號碼為「台北市○○區○○街六時六巷二弄二之二號二樓」之房屋暨該屋之基地「莒光段三段一三二號地號」（即今之台北市○○區○○段三小段00000000地號），經地政機關建物測量後應分擔持分額，以新台幣（下同）一百萬元售予原告。詎原告依約給付價金九十萬元後，被告僅將房屋移轉登記予原告，土地部分雖經原告屢次催告，被告仍藉詞推拖，拒不辦理移轉登記，甚或在其上分別設定總額一百八十萬元之抵押權予訴外人合作金庫及張榮森，以阻撓原告行使權利。迄至七十四年十月一日，被告向原告稱願於系爭土地與鄰地完成合併登記後即辦理過戶，並塗銷其上之抵押權，但須由原告先交付五萬元尾款。原告交付後，並有被告所立之切結書為憑，但被告並未依約履行，竟於七十九年三月二十二日再將系爭土地設定一千五百萬元之抵押權予訴外人尤啟明。由於被告之惡意違約，致使二十餘年來，原告無法出售房地，或用以貸款融資，並為此日夜焦慮，經濟及心神上之損害無可估計。原告為此甚至曾兩度向台北市萬華區調解委員會申請調解，詎被告雖已出席並承認原告之權利，惟竟無故拒絕簽署調解筆錄，甚至奚落原告，原告眼見時期限即將屆至，被告卻猶不肯給予最基本之保障，迫於無奈，不得不依法提起本訴。
（二）被告否認證物所陳切結書為真正，惟該切結書乃係七十四年十月一日雙方辦理房屋過戶時，被告在原告要求之下，於土地代書處所立具，其執以用印之印章，並經被告提出印鑑證明書，向原告證明為其在戶政事務所登記之印鑑，且翌日向地政事務所送件申請過戶之所有文件，被告亦怭以該印鑑用印，故該印文及切結書之真正實毋庸置疑，被告臨訟飾辯，不足採。退步言之，縱該切結書無法證明為真正，原證一之契約書之真正，及被告乃係依該契約於七十四年十月二日將房屋過戶於原告，亦雙方所不爭執，可見原告之債權已於七十四年十月二日為被告所承認，其時效之計算自當中斷，豈有罹於時效之情形。查系爭買賣契約簽立迄今，被告非但已先取得價金，更多次將系爭土地設定抵押權以取得融資，二十餘年來其使用價金及系爭土地所得之利益不知凡幾，遠逾系爭土地現值，因其遲延給付所致土地增值稅之增加，於情理於法，自皆當由被告負擔、又因被告拒不依約移轉系爭土地，原告無法以系爭房地辦理融資，致原告之子事業因而倒閉，如今原告需以微薄之退休俸扶養多名兒孫，生活極端清苦，棲身之所尚不能保，何能負擔龐大之土地增值稅，反觀被告住於原告樓下，生活優渥，卻拒不依約履行債務，何來鄰里之情？原告迄未向被告請求損害賠償，被告反而主張履行契約對其不公平云云，實令人心寒。
（三）被告於起訴前之兩次調解，到場均不否認原告之權利，甚至揚言其認識的人很多，要原告儘管去告云云，詎一經原告依法起訴，被告頃而主張時效抗辯，頃而主張切結書係偽造，最後乾脆主張其行為未經其夫同意，依法無效云云，極盡扭曲之能事。實則雙方於六十七年締約之時，因系爭房屋尚未完工，且被告又已在系爭土地上設定抵押權，故原告依約給付九十萬元以後，仍保留尾款十萬元擬俟完成全部過戶及塗銷抵押權之手續後再行給付，惟被告得款後竟藉詞拒不辦理抵押權塗銷及過戶手續，及七十四年十月一日被告因需錢孔急，方才偕同其夫蔡連宗，邀集原告至代書處，哭訴其無力清償債務以塗銷抵押權，但求原告之同情，先支付尾款，其願先將房屋過戶，並保證儘速塗銷抵押權，辦理土地過戶云云，由於被告夫妻二人之表演聲淚俱下，悽婉動人，原告於心不忍，乃於彼等簽下切結書後，又給付被告五萬元，並當場委託代書辦理房屋之過戶手續。前述之被告行為，從頭到尾皆係由被告與其夫蔡連宗二人共同為之，無論被告夫妻當時係採行何種夫妻財產制，抑或民法有關夫妻財產之規定如何演變，被告對原告所為之出賣、移轉、承諾及承認等法律行為，於法皆屬有效，不容被告否認，且雙方皆住在同一棟樓，被告夫妻於一樓，原告住二樓，被告主張其夫蔡連宗不知樓上之屋售予原告，普天之下，孰能相信？而被告之切結書確經原告要求，當場提示印鑑證明書證明其所蓋用之印章確為印鑑章後，才由蔡連宗親手執章用印。
（四）被告雖否認原證二之切結書上所蓋印章為其所有，惟經鈞院調閱被告在萬華區戶政事務所登記之印鑑紀錄，業已證明該印章確為被告所持有之印鑑，被告已無從遁形，從而該切結書之真正已不言可喻，原告之權利已於當時為被告所承認，自生中斷時效之效果，退而言之，即便被告欲主張系爭切結書係被告之夫蔡連宗未經其授權而擅自製作，並冀由此卸責，但依當時民法第一千零十八條規定：「聯合財產由夫管理，其費用由夫負擔。」，故蔡連宗依原告雙方所簽訂之契約，為被告於七十四年十月一日收取五萬元之買賣價金債權、履行移轉房屋所有權之債務，及立具證物二之切結書承認原告債權之行為，於法亦屬有據，不待被告另行授權。再退萬步言，縱如被告所言，蔡連宗為收取價金、移轉房屋及立具切結書時，被告並未在場，惟被告名下房屋過戶予原告，被告並無不知之理，其於其後十五年間從未對此表示無效、撤銷或其他異議，亦可證明被告確曾授予蔡連宗代理權，否則被告至少應負表見代理之責，不容被告飾卸。
（五）系爭買賣契約簽立迄今，被告非但已先取得價金，更多次設定抵押權取得融資，二十餘年來所得之利益遠逾系爭土地之價值，因其遲延給付所增加之土地增值稅，自應由被告負擔。
三、證據：提出下列證據為證，並聲請法院命被告提出印鑑證明書，及聲請訊問證人蔡連宗。
原證一：不動產買賣契約書影本一份。
原證二：切結書影本一份。
原證三：土地登記謄本影本一份。
原證四：被告之戶籍謄本一份。
乙、被告方面：
一、聲明：（一）原告之訴駁回。（二）如受不利判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）按消滅時效，自請求權可行使起算，又請求權因十五間不行使而消滅，民法第一百二十八條、第一百二十五條分別定有明文，職是，兩造系爭契約簽訂於六十七年十二月十一日，故原告之請求權當自該日時起即可行使，從而，按上開規定，原告之請求顯已罹於時效，為此，被告援引時效抗辯拒絕原告之請求。
（二）原告所提原證切結書，非被告所為或授權他人代理為之：１查原告曾到庭表示：伊雖與被告住上下樓層，但不曾與被告接洽七十四年之
切結書事宜云云，又證人土地代書到庭結謂：因時久遠，不記得被告丙○○有無到事務所辦理，但切結書應該是我代筆，再由雙方當事人蓋章，切結書上手印是蔡連宗所按云云，又問：兩造當事人若均在場，何以須第三人蔡連宗按手印？答：時間已久我不記得，應該丙○○沒在場，由蔡連宗代蓋印鑑章，故須再由蔡連宗按捺手印云云，準此，顯見被告未親自於切結書上簽名，係可能由第三人代理為之。
２按代理人代理權之有無，涉及法律行為是否生效，故應由主張法律行為生效之一方，負舉證之責。
３按最高法院七十年台上字第六五七號判例：「我國人民將自印章交付他人，
委託該他人辦理特定事項者，比比皆是，倘持有印章之該他人，除受託辦理之特定事項外，其他以本人名義所為之任何法律行為，均須由本人負表見代代理之授權人責任，未免過苛。原審徒憑上訴人曾將印章交付與呂某之事實，即認被上訴人就保證契約之訂立應負表見代理之授權人責任，自屬率斷。
」準此，原告欲徒以印鑑相符率爾主張被告應負法律之責，揆諸上開判例，實屬無稽，再者，原被告上下樓層，終年相見，惟不曾原告問及被告有無授權蔡連宗或有無同意蔡君之表示，足見被告並無為任何行為使原告有所信賴授代理權與他人，或知他人表示為代理人而不為反對，被告不應負青見代理人責任。
４綜上所言，原告未能證明七十四年切結書，被告有授權蔡君為法律行為，故
無權代理人所為代理之法律行為，對本人不生效力，故原告不得據以主張七十四年切結書有中斷時效，實堪無誤。
（三）退步言之，鈞院如認定七十四年切結書對被告生拘束力，則被告引用民法第二百六十四條主張同時履行抗辯。
１查原告自認系爭買賣尚有尾款五萬元未支付被告，且該尾款係為保留作增值
稅支出云云，從而，由於六十七年間系爭土地增值應繳金額略計為五萬元左右，惟買賣成立迄今二十年有餘，期間因物價指數波動，股市狂狂飆帶動地價暴漲，此乃不可歸責雙方當事人之事由，依民事訴訟法第三百七十九條、民法第二百二十七條之一規定之情事變更原則，原告應增加給付價金，經查，兩造對系爭土地法增值稅當今應繳納金額為一百二十餘萬元不爭執，從而，被告爰依情事變更原則，就尾款五萬元部分，請求鈞院依職權酌定尾款增至一百萬元，以符公義。
２復查，原告尾款增至一百萬元迄未給付，被告爰依民法第二百六十四條主張
同時履行抗辯，即原告應先給付被告一百萬元後，被告始應移轉系爭土地所有權。二指印、印章、及切結書之真正，蓋該切結書上之印章與買賣契約書所用者不同，且定契約時也沒有印鑑證明書，是原告所提之切結書非被告所為或授權他人代理為之，被告亦否認原證二之付款。
理 由
一、本件原告起訴主張，原告與被告於六十七年十二月十一日簽訂不動產賣賣契約，由被告將系爭房地出售予原告，買賣價金一百萬元，詎被告於收售價金九十萬元後，僅將房屋移轉登記予原告，土地部分則拒不辦理，迄七十四年十月一日被告需款孔急，雙方立下切結書，謂被告俟該筆土地與鄰地完成合併登記後即辦理過戶並塗銷其上之抵押權，原告則先交付五萬元尾款，該切結書並蓋有被告於戶政事務所登記之印鑑及其夫蔡連宗之手印，惟被告迄八十八年八月十二日起訴時仍未依約履行，茲據買賣契約及切結書之約定，請求被告移轉系爭土地所有權。被告則以兩造買賣契約於六十七年十二月十一日簽訂，原告之請求權早罹於時效，爰提出時消滅時效抗辯，又原告與被告未達成協議，原告提出之七十四年十月一日之切結書，非被告所為及授權他人代理為之，又縱認切結書對被告生拘束力，被告援引民法第二百六十四條主張同時履行抗辯，另原告積欠之尾款係保留作增值稅支出者，由於二十餘年間物價波動，為不可歸責於雙方當事人之事由，爰依情事變更原則，就尾款五萬元，依職權酌增至一百萬元等語，資為抗辯。
二、原告主張雙方訂有不動產買賣契約，由被告出售系爭房地，總價一百萬元，業據其提出不動產買賣契約書為證，系爭房屋坐落之基地迄今未過戶予被告，另設有最高限額一千五百萬元抵押權存在，有原告提出之土地登記謄本可證，被告對上開買賣契約及未將基地過戶予被告之事實，均不爭執，堪信為真實。惟被告以上開契約於六十七年十二月十一日訂立，而抗辯原告之請求權已罹時效，並否認原告另提出之七十四年十月一日由被告簽立之切結書及買賣契約附註條款（下稱系爭條款）真實性。
三、經查前開切結書記載：「立切結書人丙○○出售台北市○○區○○段三小一三二、一三五地號（即現今一三一地號）等土地及地上建號五九六八號門牌興寧街六六巷二弄二之二號二樓建物全部之買賣價款尾款新台幣壹拾萬元正，雙方同意按照前開（下列）方法支付之：１具切結書人先將建物移轉登記書類文件交與買者乙○○先辦移轉登記，先收新台幣伍萬元正無訛，另不立收據。２．．具切結書人名義之土地．．抵押設定應辦塗銷後移轉本房屋土地持分移轉與買主乙○○．．進行至增值稅繳款書開出時尚有殘款五萬元正出補足繳納增值稅用（現概算如核准自用住宅時本層出約六萬多元）．．故具切結書人自願在限繳日內交出不足款全部繳納將收據交與買主辦理土地移轉登記絕無推諉拖延事實無訛特立本切結書付執為據，此致買主乙○○先生，具切結書人（賣主）丙○○」等語，被告雙方簽訂之不動產買賣契約書上之系爭條款記載：「74年10月1日乙方先將建物所有權移轉登記與甲方指定名義乙○○土地因尚在辦理合併手續中，俟辦妥合併時負責將土地持分移轉給乙○○，其增值稅不論以自用住宅或一般用之稅率，不論多少，均由乙方（指被告）全部負擔繳納移轉給與甲方指定名義是實無訛。」，而系爭條款與切結書上所蓋被告「丙○○」之印文，經原告聲請本院向台北市萬華區第二戶政事務所調閱被告於七十四年八月十九日留存於該機關之印鑑證明，以肉眼仔細比對該印鑑與兩造所爭執之印文，認二者係屬相同，又據證人陳添即當時承辦此系爭條款與切結書之土地代書證稱：本件爭執之文件確係伊所承辦，雖不記得被告是否到場，惟當時是用被告丙○○於戶政事務所申請之印鑑蓋印其上，並由其夫蔡連宗蓋指印，至蔡連宗為何蓋指印之確切原因已不記得，但依推斷，乃因蔡連宗未帶印章之故，且原被告住樓上樓下，當時印鑑證明書等都有一起帶來等語，基上事證，足認前開切結書及系爭條款被告之印文係屬真正，並無任何偽造或變造之情事。
四、次查，被告之夫蔡連宗雖經本院多次傳訊無著，惟其不僅持有被告申請為印鑑之印章，更持有該印章於戶政事務所之印鑑證明，此與一般僅將非作為印鑑使用之便章交付他人，或僅交付印鑑章之情形相較，已明顯慎重許多，且本件係作為土地移轉相關權利之用，此種在日常生活中被評價為重要權益之事項，一般人無不小心謹慎、考慮周全，始將印鑑證明及印鑑章交付自己所信任之人，以便將重要手續辦理周全，並期以他人難以取得或仿製之方式保護自己之權利，並與他人之行為相區別。況本件不動產交易早已成立，原告於簽訂系爭條款及切結書時只剩十萬元尚未交付，而本件買賣契約既為兩造所不爭執，被告對於本契約之內容及履行狀況並無不知之理，又細繹所附條款及切結書之內容，主要乃對於被告應移轉登記系爭不動產及原告應交付剩餘價金做約定，並未變更原買賣契約之實質內容，而其約定之事項與當時履行之狀況及原買賣契約並無任何齟齬之處，再據證人陳添之上開證言及兩造係上下樓鄰居之特殊關係，堪認被告明知系爭條款及切結書之簽訂一事，且於其夫蔡連宗為前揭行為時，已默示授與代理權，是依民法代理之法律效果，系爭條款及切結書之效力及於被告本人，被告應依兩造之約定履行。系爭條款既經本院認為係被告與原告之約定，足見被告已於七十四年十月一日承認原告之債權，時效自應由該時起算，而本件原告於八十八年八月十二日起訴，距七十四年十月一日尚不滿十五年，故原告之契約請求權並未罹於時效。
五、依切結書及系爭條款內容可知，原告尚有五萬元尾款未給付，此亦為兩造所不爭執，而該筆尾款原係作為繳納增值稅之用，被告援引同時履行之抗辯，並認為因物價指數波動、股市狂飆帶動地價暴漲，此乃不可歸責於雙方當事人之事由，而有情事變更原則之適用，是原告應增加給付至新台幣一百萬元等語。但查，民法第二百二十七條之二規定：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」是為情事變更原則。又我國之情事變更原則，須符合不可歸責於當事人且非當時所得預料之要件，考其立法精神，在於社會發生災難事件時，透過司法程序採行緊急救助措施，以此授權法規避免應由社會大眾共同承擔之重大損失，在個案中因平時法律之僵硬規定，而生由個人全部承擔之不公平結果，是必為影響社會全體或局部之情事，在不考慮原來法律行為成立時為其基礎或情境之下，於絕對不可抗力事變中適用，例如因戰爭、地震、通貨膨脹所引起的物價上漲、幣制轉換、能源危機引起物資短缺而導致物價上漲等「社會災難」事變始屬之，若因國家法令變更、社會經濟情況改變等一般不可抗力事變，而未造成社會災難者，與情事變更之要件尚有未合，故若非通貨膨脹性之物價上漲，仍非得依情事變更請求增減給付。本件被告抗辯因物價上漲而致土地增值稅增至一百萬元左右，請求依情事變更原則調高原告應給付之尾款數額，惟本件原告迄未給付尾款五萬元，實係因被告將系爭不動產設定抵押，遲未能辦理移轉登記所致，有上開切結書○○○區○○段○○段○○○○號土地登記謄本上「土地他項權利部」中，被告於七十九年三月二十二日設定新台幣一千五百萬元之最高限額抵押權與訴外人尤啟明之登記可證。又被告所抗辯之物價上漲，其性質係因社會時代與時俱進而自然產生之物價上揚，並非因社會災難、通貨膨脹有以致之，與情事變更原則之法律規定不合，無從准許。從而，依本院斟酌被告同時履行抗辯之結果，認被告應依雙方契約之約定，於原告給付新台幣五萬元尾款之同時，負移轉登記系爭土地所有權之給付義務。
五、兩造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條後段，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 十九 日
民事第民三庭 法 官 李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十 日
院書記官林梅珍