臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第三九二六號
原 告 丙○○訴訟代理人 乙○○律師被 告 甲○○訴訟代理人 陳俊宏律師被 告 信義房屋
仲介股份有限公司 設臺北市○○○路○段○○號十三樓法定代理人 周俊吉訴訟代理人 王建智律師複代理人 蘇美妃律師右當事人間請求返還價金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告甲○○應給付原告新臺幣（下同）壹佰貳拾萬元正，及自民國八十八年七月廿五日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告信義房屋仲介股份有限公司應給付原告捌萬肆仟元正，及自八十八年八月十三日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
（三）願就前開二項聲明，願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣坐落於○○區○○段○○段○○○○號、應有部分四分之一之土地及其上門牌號碼○○○區○○街○○巷○○號四樓房屋為被告甲○○所有，委託被告信義房屋仲介股份有限公司（下簡稱信義房屋）銷售，原告基於現居住房屋狹窄空間不足，擬購買面積較寬敝之房屋，以便與年邁婆婆同居就近照料，原告於被告信義房屋製作之廣告中得悉系爭買賣標的物要出售，乃於八十八年七月二十一日下班後（傍晚）前往現場看屋，當時負責銷售者為被告信義房屋大安店之林幸琪，林女於得悉原告之意願後，不待原告仔細觀察房屋之現況，亟力向原告表示：前開房屋使用面積有七十坪，頂樓加蓋部分與四樓大小一樣，且完全合法，而且已經有人出價一千二百四十萬元，如果原告願意買，我們願意優先考慮等諸如此類不實之話語，至於房屋其他的問題則未置一詞。由於林女之煽惑，原告表示願出一千二百萬元，林女要求原告先付斡旋金，林女願代向屋主徵詢意願。翌日（七月二十二日）早上，原告之夫薛海瑞準備現金十萬元交付林女，林女表示：依照其公司規定，斡旋金要五十萬元云云，於是原告乃於二十三日另開一紙四十萬元之支票，由林女親往原告辦公室索取，當天中午以前林女即以電話告知原告已成交，乃約原告於次日早上十時至被告信義房屋總公司簽約。簽約當日，被告信義房屋乃以所屬信義代書事務所之游錦賢為本件簽約代書，簽約之不動產買賣合約書為其內部擬定之定型化契約書，原告根本無法細看契約條款，且代書於第十九條其他約定事項加註三至六項，尤其其中三、四項事關原告權益及買賣標的物瑕疵，原告簽約前毫不知情，簽約時賣方約略提及，原告對此無從表示意見，只有依約定簽名於契約上，原告先前給付之五十萬斡旋金轉為定金，另交付賣方七十萬元價金。契約簽訂後，經原告返家詳閱契約內容，發覺賣方與仲介者未詳實告知買賣標的物之狀況，該買賣標的物根本不值那麼高之價錢，隔日原告夫婦陪同婆婆約賣方再去看屋，此次經仔細察看，該房屋之牆壁破舊不堪且已龜裂，次日即委託律師於八十八年七月二十八日以台北興大郵局第一六八二號存証信函通知被告甲○○解約，並請求返還價金，則本契約當已解除。被告甲○○收受存証信函後，來函要求原告於函到三日內給付第二次款，原告收受後再次委託律師函覆，重申解約及請求返還價之旨，被告亦來函表示解約之旨，並沒收原告已付價金一百二十萬元。雙方契約既已解除，則被告信義房屋於簽約時所收受原告服務費捌萬肆仟元已失法律上原因，因此原告亦委託律師去函被告信義房屋，要求返還服務費，為此提起本訴。
（二）被告甲○○為系爭買賣標的物之出賣人，對於買受人應擔保其物依民法第三百七十三條之規定危險移於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保証之品質，為民法第三百五十四條第一、二項所明定。然在本件買賣中系爭買賣標的物之土地中，地號三三０為計劃道路，日後有被徵收之虞，且建物基地坐落依測量成果圖所示，與建物謄本登錄不符（合約書第十九─四），除此之外，系爭買賣標的物價金一千二百萬元，高售價理應具有與售價相當之品質，然系爭房屋乃屋齡三十幾年之老屋，室內牆壁已呈現龜裂，不具安全之保障，房屋品質如此，何人能擔保房屋得居住幾年，此與一般房屋交易觀念係買受品質無虞、安全有保障之居家觀念難謂契合。就以上諸瑕疵而言，系爭房屋以其售價與其品質相比較，實不具有該當之價值及出賣人保証房屋結構安全無虞之品質，原告自得依民法第三百五十九條之規定解除契約。又被告信義房屋乃受被告委託代理銷售業務之人，對於房屋之一切狀況有明白告知買受人，以使其對於買賣標的物有全盤了解，以判斷其價值之義務，但被告信義房屋之職員林幸琪，其對於系爭房屋之頂樓乃加蓋之違章，不具合法使用之權源，且頂樓乃一─四樓房屋所有權人之公共設施，以其為大學法律系畢業生而言，應知之甚稔，林女卻告以頂樓加蓋絕對合法，且面積與四樓一樣大，面積加起來有七十坪左右，就算以一千二百萬計算，每坪不過十七萬多而已，且已經有人出價一千二百四十萬元等話語，明顯以不實之資訊誤導原告，使原告誤認為違建具有與合法建物相當之價值，使原告因此陷入錯誤，而以一千二百萬元為應買之要約，依民法第八十八條之規定，原告自得將其意思表示撤銷，因此原告解除買賣契約，依法有理。按契約解除時，當事人雙方互負回復原狀之義務，其受領之給付為金錢者，應附加自受領時起之利息償還之，為民法第二百五十九條第二款所明定，故原告有權請求被告甲○○返還受領之價金一百二十萬元，且其受領日為八十八年七月廿四日，故請求自七月廿五日起算之法定利息。
（三）退步言之，若 鈞院審理結果，認為原告解除契約並不合法，則請斟酌以下事由：
１原告於七月廿一日看屋，七月廿四日簽約，先則給付五十萬元斡旋金，繼
於簽約日另付七十萬元，及至發現買賣標的物有嚴重瑕疵等原因，於七月二十八日發函給被告甲○○，其間不過數日時間，被告非不得將系爭房屋另行出售，對被告而言並無任何損失，在此種情形下，若准予沒收一百二十萬元價金，顯失公平，請准依民法第二百五十二條規定減至相當數額。
２在一般房屋買賣情形，買方已支付定金而違約不買者，賣方不過沒收其定
金而已（民法第二百四十九條第二款），更何況本件乃銷售人員未詳實告知原告有關本件買賣標的物之實情，而陷原告於錯誤，致訂立本件合約，若允賣方得沒收定金五十萬元，亦顯然過高，更何況除定金五十萬元外，尚有七十萬元價金，仍請 鈞院准在五十萬元範圍內仍依民法第二百五十二條規定酌減違約金。
３依公平交易法第二十四條規定：「除本法另有規定外，事業亦不得為其他
足以影響交易秩序之欺罔或顯失公平之行為」，對此，公平交易委員會曾作成決議，建商銷售預售屋時，在與客戶簽約前，應提供充分之契約審閱期間，審閱期間至少五天，否則可能構成本條所謂「顯失公平」之情形。
就本件而言，出賣人甲○○雖非該條所謂之「事業」，但衡諸現今台灣社會出售成屋率皆委由仲介公司銷售之情形，該仲介公司有其一貫之銷售制度，對合約書都預定使用同類契約之條款（定型化契約）（參民法第二百四十七條之一），難謂該等仲介公司非本條所謂之「事業」，在此種情形下，仲介公司既使用定型化契約約束買方，而買方在未能有充分時間審閱契約之情形下簽訂契約，對買受人而言，難謂無顯失公平之情形，因此本件應可類推適用公平交易法第二十四條之規定，依據公平公交易委員會之決議，因賣方及其委託之仲介公司（被告信義房屋）未提供買方（原告）五天以上之契約審閱期間，對原告而言顯失公平，原告自得主張本契約無效，而請求被告甲○○返還全部價金，至少 鈞院得斟酌右揭法條之規定及公平會之決議，認定被告甲○○及信義房屋既未提供五日以上契約審閱期間，而得予酌減過高之違約金，對原告始有公平性可言。
（四）至被告信義房屋而言，若房屋成交，其除向被告甲○○收取成交價百分之四之服務費（仲介費）外，另向買受人（原告）收百分之一之服務費，此乃以買賣成交順利過戶及點交為其取得服務費之條件，本件買賣既已解約，其收受之八萬四千元為無法律上之原因，依民法第一百七十九條後段規定，被告信義房屋自應返還其不當得利予原告，且原告於八十八年八月十二日收受，故原告請求自次日起算之法定利息。
三、對被告答辯之陳述：
（一）被告信義房屋於答辯狀主張：其依據買方給付服務費承諾書之約定，只要買賣雙方簽訂書面買賣契約，被告公司即得向買方收取服務費，至事後買賣契約是否因故解除或撤銷，均非所問云云，似有誤會。蓋被告信義房屋於買賣成交時同時得向買方及賣方收取服務費，似本件契約既已解除，被告是否仍得向另一被告甲○○收取成交價百分之四之服務費？若其答案為否定，何以被告信義房屋得向原告收取服務費？另依承諾書之記載：「支付定（斡旋）金以後至『簽立書面買賣契約前』，買賣任何一方因故解除買賣契約時，則信義房屋不得向買方收取本服務費用」，依此約定，買賣契約雖已簽立，嗣後若契約解除時，法律關係回復至未簽約狀態，被告信義房屋自應將服務費返還買受人。
（二）另被告甲○○之準備書狀中援引買賣契約第九條第二項約定，認其沒收價金非無理由，且認為原告主張違約金過高，顯非適當云云，顯然忽略原告在法律上及契約上應有之權利。本件買賣合約書第九條第二項之約定，因被告信義房屋所使用之不動產買賣合約書為定型化契約書，其第九條第二項之約定非僅加重買受人（原告）之責任，且對買受人有重大不利益，依民法第二百四十七條之一第二、四款規定：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：二、加重他方當事人之責任者。四、其他於他方當事人有重大不利益者」，本買賣合約書第九條第二項約定不論在買受人繳付多少價金之情形下，均沒收買受人之價金，顯然牴觸右揭法條之規定而無效，被告甲○○自不得執此而主張沒收原告之價金。此外，被告購買文昌街房地乃在本件買賣合約簽立前，不論本件買賣合約簽訂與否，被告均須依約給付價款，難謂原告之解約造成其損失；又不論被告現出售本件房地與第三人訂立之契約是否真正，尚有疑問，即使為真正，其買賣價金為壹仟零伍拾萬元，足証其房屋價值不若被告信義房屋銷售員林幸棋吹噓之價值高，被告空言損失，為無理由。
四、證據：提出：
（一）買賣合約書一份；
（二）原告委託律師所發第一六八二號存証信函一件；
（三）被告來函：
（四）原告委託律師所發信函一份；
（五）被告來函：
（六）被告信義房屋收受服務費收據一紙；
（七）原告委託律師通知信義房屋之信函及回執；
（八）公平會印製之案例類型等為證。
乙、被告方面：
壹、被告甲○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回；如受不利益判決，願供擔保請免為假執行。
二、陳述：
（一）被告因妻丘麗安罹患腳膝蓋退化型關節炎，原住瑞安街31巷11號4樓公寓不符生活需要，遂將所住公寓委託信義房屋仲介公司銷售，以資籌措資金，被告於八十八年七月二十二日以壹仟貳佰貳拾萬元另購台北市○○街一樓房屋，原住房屋並於八十八年七月二十四日簽約售予原告，但原告給付第一期一百二十萬元後即未再給付，經被告分別以台北信維郵局一八六六號及台北郵局九三八一號存證信函催告及解約，並依兩造合約第九條第二項沒收已付價金，此均有契約及存證信函可憑，原告於法並無不符。
（二）就原告主張撤銷其所為之買賣意思表示，請求被告返還一百二十萬元部分，經查：
１證人林幸琪證稱：「我只告訴他們 (頂樓)可以繼續使用，暫緩拆除，我
不可能告訴他們合法」，原告之夫薛海瑞證稱「見過產權調查表」，該表上記載建物面積約三四．０七坪，並非約七十坪，顯見林幸琪並無欺瞞之處，縱有欺瞞，該產權調查表書面資料明確，原告亦無受詐欺可能。２依證人林幸琪所述「原告之夫薛海瑞於八十七年七月二十一日下班後來看
系爭房屋後，晚上原告夫妻又來看屋」，原告對此並未否認，其已二度看屋，竟稱「林幸琪不待原告仔細觀察房屋狀況」，顯與事實有違。
３原告之夫薛海瑞於庭訊證稱「 (林幸琪)說有人出一千二百萬元，很多人
競爭」，並非起訴狀所稱之一千二百四十萬元，且原告夫妻交付五十萬元斡旋金，必是有心購買系爭房屋所致，如果原告夫妻無以一千二百萬元購買之意願，不論林幸琪告知他人如何出價，原告亦不可能交付五十萬元，原告顯不可能因他人開價若干而為錯誤意思表示。
４原告交付斡旋金後，售方同意降價為一千二百萬元，雙方要約承諾合致成交，此為當然之理，薛海瑞稱覺得過程太快有違誠信，實屬無稽。
５代書游錦賢證稱：「簽約約四、五十分鐘，有針對契約內容約定說明，房
屋增建（頂樓加蓋）部份契約第十條亦有記載」、「徵收補償問題由雙方協談」，顯見縱然該定型化契約由信義房屋仲介公司提出，但已有足夠時間及解說使雙方明瞭契約內容，原告稱：「無法細看」、「事先不知第十九條加註條款」云云，均非真實。況第十九條加註條款第三項土地徵收及第四項建物謄本與實際測量圖是否相同之問題，於證人薛海瑞自承看過之「產權調查表」下方之注意事項中均有記載，而今原告起訴狀中稱「對此均不知」，顯非事實，若真簽約前不知，簽約時仍可仔細討論，但原告仍簽立契約，顯為已知詳情，自無任何受詐欺之處。
６本件交易為特定物買賣，雙方契約第十八條亦用手寫方式載明「依固定物
交屋」，且原告夫婦看過系爭房屋兩次及產權調查表，原告之夫薛海瑞自承被告售屋前並無特予裝潢掩飾房屋情形，一切品質均以特定房屋現況為準，如原告認為品質不符需求，本即不應簽約購買，卻於購置後反稱價金太高房屋並無應具品質，進而主張解除契約，於法顯無依據。
（三）起訴狀中另稱依公平會曾決議「建商銷售預售屋時，應有至少五天契約審閱期」，類似本案原告自看屋至簽約不到五天，顯有失公平云云：
本件被告甲○○並非公平法所規範之事業，定型化契約非甲○○提出，契約內容亦無偏袒任何一方，況本案為既成房屋，非預售屋之建築尚未完成情形，原告欲類推適用公平會對其他事項之決議，顯於本案情節不符。
（四）起訴狀中主張：「原告迅速解約，被告可迅速售屋，並無損失，沒收一千二百萬元，亦嫌過高」云云：
惟查被告計劃售屋所得款項乃作另購文昌街房屋付款使用，此見被告所提證一可憑，被告驟遇原告違約，依法尚須完成催告通知後方可解除契約，否則反成被告違約，被告無法因原告不合法解約而立即轉售房屋，至為顯然。且因被告所購文昌街不動產須按期繳款，於完成對原告之履約催告及解約通知後，被告須依最快速度將系爭瑞安街房屋售出以求取得款項支付文昌街價款，情急之下再次銷售價格為一千零五十萬元，低於原告價格達一百五十萬元，此為被告因原告違約被告須另行緊急籌款所致之現實損害，尚高於被告所沒收原告所付之一百二十萬元，原告狀稱被告並無損失或損失輕微，並非事實，被告依法沒收原告之一百二十萬元價金，尚不足以彌補緊急另售所受之損害，於法顯無不當。
三、證據：提出：
（一）被告購買文昌街房屋契約；
（二）系爭瑞安街房屋買賣契約書一份；
（三）台北信維郵局第一八六六號存證信函一件；
（四）台北郵局第九三八一號存證信函一份；
（五）系爭標的物八十八年八月二十三另行出售契約一件等為證。
貳、被告信義房屋部分：
一、聲明：原告之訴及假執行之聲請駁回；如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）查被告公司經紀人林幸琪於原告簽訂系爭買賣契約前，共陪同原告及其夫薛海瑞至系爭房地現場查看房屋現況兩次，且原告於看屋時，林女及出賣人即被告甲○○均有明確告知：陽台（露台）外推及陽台與主臥室外推部份之隔間牆有輕徵裂痕等事實，業經林幸琪及薛海瑞於 鈞院作證屬實在卷可稽。是被告公司並無原告所稱：未將系爭房屋有陽台（露台）外推，及隔間牆有輕微龜裂等情詳實告知之情事，應堪認定。
（二）次查原告指稱：其對於系爭買賣合約書第十九條第三項、第四項所加註之事宜，於簽約前毫不知情云云，顯非事實。蓋查被告公司經紀人林幸琪於原告之夫薛海瑞簽訂系爭買賣斡旋金收據前，即已提供被告公司針對系爭房地所製作之不動產說明書供薛海瑞查看，業經林女及薛海瑞於 鈞院證述屬實。而該不動產說明書中之「產權調查篇」第二頁「產權調查表」之注意事項欄明確記載：「以下地號為計劃道路，日後有被徵收之虞，但謄本登錄之建物範圍未座落其上不受影響；另若過戶前已公告徵收禁止移轉者，則本筆土地不列入移轉範圍，但價金是否增減或補償費用處理問題，買賣雙方須事先明定。地號是三三０，徵收持分面積約為六．七五平方公尺」、「本物件建物基地座落依建物測量成果圖所示，與建物謄本登錄不符，過戶前請屋主至地政機關辦理基地號勘測或變更」。此外，原告之夫薛海瑞代理原告所簽訂之系爭「買方給付服務費承諾書」上，對於上開情事亦有明確記載。是原告指稱其對於系爭買賣合約書第十九條第三項、第四項所約定之事項，於簽約前從未知悉云云，顯非事實，要無可採。
（三）第查關於林幸琪從未向原告表示：系爭房屋頂樓加蓋部份絕對合法一事，亦經林女及簽約代書游錦賢於 鈞院證述屬實。是原告此部份之主張亦非事實而無可採，亦堪認定。
（四）末查原告係經由被告公司之居間仲介而向同案被告甲○○買受系爭房地此一事實，為原告所自認。是被告公司於買賣雙方簽訂系爭不動產買賣合約書時，依系爭買方給付服務費承諾書之約定：「：：：本人承諾給付信義房屋依房地成交總價額的1%（含稅）之費用，絕無異議。支付時期：訂定書面買賣契約之同時支付70%：：：」，而向原告收取服務費新台幣八萬四千元整（12,000,000元×1%×70% =84,000元），自屬有據。原告雖以被告公司得向其收取服務費，以買賣成交、順利過戶及點交，為被告公司取得服務費之條件，而謂被告公司所收取之系爭服務費，已因系爭買賣契約業經解除而失法律上原因，而有不當得利之情形云云，惟查原告上開主張顯無理由，蓋依系爭買方給付服務費承諾書之約定，只要「買賣雙方簽訂書面買賣契約」，被告公司即得向買方收取服務費，至事後買賣契約是否因故解除或撤銷，均非所問，此由系爭買方給付服務費承諾書之記載：
「；；：但支付定（斡旋）金以後至『簽立書面買賣契約前』，買賣任何一方因故解除買賣交易時，則信義房屋不得向買方收取本服務費用」之反面解釋，即可得證。是原告指稱被告公司有何不當得利云云，顯無理由，要無足採。
三、證據：提出：
（一）不動產買賣合約書一件；
（二）原告給付服務費承諾書一紙；
（三）系爭不動產之不動產說明書一份等為證。
丙、本院依職權訊問證人林幸琪、薛海瑞及游錦賢等人。理 由
一、原告起訴主張門牌臺北市○○街○○巷○○號四樓房地為被告甲○○所有，委託被告信義房屋銷售，適原告欲購買面積較寬敞之房屋，原告於八十八年七月二十一日下班後（傍晚）前往現場看屋，當時負責銷售者為被告信義房屋大安店之林幸琪，不待原告仔細觀察房屋之現況，亟力表示：前開房屋使用面積有七十坪，頂樓加蓋部分與四樓大小一樣，且完全合法，有人出價一千二百四十萬元，如果原告願意買，我們願意優先考慮等不實話語煽惑，原告遂表示願出一千二百萬元，林女要求原告先付斡旋金，原告即交付斡旋金五十萬元，七月二十三日中午林女即電話告知已成交。翌日早上十時至被告信義房屋總公司簽約，不動產買賣合約書為其內部擬定之定型化契約書，原告根本無法細看契約條款，且代書游錦賢於第十九條其他約定事項加註三至六項，其中三、四項事關原告權益及買賣標的物瑕疵，原告簽約前毫不知情，簽約時賣方約略提及，原告對此無從表示意見，只有依約定簽名於契約上，原告先前給付之五十萬斡旋金轉為定金，另交付賣方七十萬元價金。迨其後，原告返家詳閱契約內容，始知賣方與仲介未詳實告知買賣標的物之狀況，再去仔細察看系爭房屋，牆壁破舊不堪且已龜裂，原告若知系爭房屋實際情況如此即不欲購買，故爰依民法第八十八條撤銷所為之意思表示，且系爭房屋有瑕疵，欠缺出賣人保證之品質，被告甲○○應負物之瑕疵擔保責任，原告於八十八年七月二十八日委託律師發函通知被告甲○○解除契約請求返還價金。原告與被告甲○○間之買賣契約業已解除，則被告信義房屋於簽約時所收受原告服務費八萬四千元亦失法律上原因，原告爰基於民法一百七十九條之規定請求被告信義房屋返還服務費。退步言，若認原告解除契約不合法，本件被告甲○○將原告所繳納之價金一百二十萬元均沒收，亦顯過高，法院應在五十萬元範圍內予以酌減。
二、被告甲○○自認與原告簽訂系爭房地之買賣契約書，收受原告所繳價金一百二十萬元等事實，惟以：原告曾來看屋，對於系爭房屋之屋況及權屬均知悉，故其主張撤銷其所為買賣意思表示及解除契約，顯然無據；被告甲○○並非公平交易法中之事業，系爭買賣契約之定型化契約條款並非被告甲○○所提出，自無適用公平交易法中五天之契約審閱期。本件因原告其後未再付款，經被告甲○○發函催告及解除契約，並依兩造合約第九條第二項約定沒收已付價款一百二十萬元，此違約金並無過高情事，因被告甲○○計劃將出售系爭房屋所得款項作為另購文昌街房屋付款之用，由於原告未再繳款，致被告甲○○情急下將系爭房屋以一千零五十萬元再行出售，低於原告價格達一百五十萬元，此為被告因原告違約被告須另行緊急籌款所致之現實損害，高於被告沒收原告所付之一百二十萬元等語資為抗辯。
另被告信義房屋雖自認收受原告交付之仲介服務費八萬四千元之事實，惟辯稱：
被告信義房屋之經紀人林幸琪於原告簽約前，陪同原告及其夫薛海瑞至系爭房地現場查看房屋現況兩次，明確告知原告：系爭房屋之陽台（露台）外推及陽台與主臥室外推部份之隔間牆有輕徵裂痕等事實；又林幸琪於收受原告之夫薛海瑞簽訂系爭買賣斡旋金收據前，即已提供被告公司針對系爭房地所製作之不動產說明書供薛海瑞查看，不動產說明書中之「產權調查篇」第二頁「產權調查表」之注意事項欄均已明確記載有關系爭地號為計劃道路，日後有被徵收之虞情事；且林幸琪從未表示系爭房屋頂樓加蓋部份絕對合法一事。原告係經由被告信義房屋之居間仲介而與被告甲○○買受系爭房地，並簽訂書面買賣契約，被告信義房屋依買方給付服務費承諾書之約定，向原告收取服務費八萬四千元，至於事後此買賣契約是否因故解除或撤銷，均非所問云云。
三、原告起訴主張其交付五十萬元為斡旋金五十萬元，經由被告信義房屋之居間介紹，於八十八年七月二十四日與被告甲○○簽訂買賣契約書，約定由原告向被告甲○○買受前開房地，價金一千二百萬元，前所繳納之斡旋金五十萬元轉為定金，另再給付七十萬元價款等事實，業據提出不動產買賣合約書及服務費確認單各一份為證，並經被告一致自認屬實，應堪信為真正。又原告主張其代理人薛海瑞於八十八年七月二十一日下班後前往現場看系爭房屋，被告信義房屋之經紀人林幸琪即表示：前開房屋使用面積有七十坪，頂樓加蓋部分與四樓大小一樣，完全合法，令原告受到煽惑而表示願意出價一千二百萬元；嗣於同年七月二十四日早上十時至被告信義房屋總公司簽訂契約書，原告無法細看契約條款，且代書游錦賢於第十九條其他約定事項加註三至六項，且原告於簽約前對於其中三、四項事關原告權益及買賣標的物瑕疵均不知情，簽約時僅約略提及，使原告無從表示意見，其後原告詳閱契約內容，始知賣方與仲介均未詳實告知買賣標的物之狀況，再去仔細察看系爭房屋，竟牆壁破舊不堪且已龜裂，原告若知系爭房屋實際情況如此即不欲購買，爰依民法第八十八條撤銷所為之買賣意思表示云云，業經被告二人當庭否認，是在此爭執之重點即在於：本件買賣是否符合民法第八十八條之要件，致原告得以撤銷其意思表示？經查：
（一）本件買賣契約書於八十八年七月二十四日簽訂之前，係由原告之夫薛海瑞代理原告在被告信義房屋之經紀人林幸琪之陪同之下，於同年月二十一日前往觀看系爭房屋，薛海瑞當天大致看了房間隔局，林幸琪有提及陽台打出去，惟薛某並無多大意見，林幸琪並交付房屋之說明書與薛某查看，嗣後因林幸琪提及有許多人競爭，薛某因而表示願出價一千二百萬元，並交付斡旋金五十萬元及簽立服務費承諾書一節，業據證人即原告配偶薛海瑞到庭證述綦詳（見本院八十八年十二月二日言詞辯論筆錄）；核與證人林幸琪證陳：「我聯絡原告，後當天與她先生聯絡下班時間去看，當時原屋主還住那邊，原告晚上又來看第二次，有問及房子之相關問題，我告訴她權狀、坪數、屋齡、格局，甚至告訴她陽台外推，所以陽台與主臥房隔牆有一些裂痕：：：該棟是四樓建物，加蓋五樓：：：原告還要我在第二天將該房地之權狀、登記謄本等相關資料準備給她：：：我只告訴他們可以繼續使用、暫緩拆除，我不可能告訴他們是合法的」等情大致相符（見本院八十八年十一月四日言詞辯論筆錄）。可知，原告及其代理人前往觀看系爭房屋時，即知悉房屋之陽台外推及陽台與主臥房間有裂痕等情事甚明。
（二）再觀被告信義房屋提出有關系爭不動產說明書，其中之「產權調查表」該頁確經原告代理人薛海瑞觀看之情，業據證人薛海瑞證述在卷。觀之該頁記載：「建物總面積共計112.64平方公尺，約34.07坪，主建物約28.75坪，露台約5.32坪；建物建築完成日期為五十九年六月五日」、「建築物共四樓，本物件位於第四樓」；另於「注意事項」中亦載明：「以下地號為計劃道路，日後有被徵收之虞，但謄本登錄之建物範圍未座落其上，不受影響；另若過戶前已公告徵收禁止移轉者，則本筆土地不列入移轉範圍，但價金是否增減或補償費用處理問題，買賣雙方須事先明定（地號是330，徵收持分面積約為6.75平方公尺」等語，可知此頁產權調查表中已就系爭買賣標的物中之建物，已表明系爭買賣標的物中之建物為第四層，面積三四坪餘（包括主建物二八坪餘，露台五坪餘），並未述及有第五層加蓋建物；且衡諸社會常情，一般民眾對於建屋加蓋增建有無權屬之問題，通常以所有權狀上並無記載，即應知悉並無所有權，此乃買主對於購買房屋應具備之基本知識，買主不能解免此種探求基本知識之義務。另就系爭買賣標的物之臺北市○○區○○段二小段三三０地號土地，日後有可能被徵收之情況記述綦詳，原告亦應知之甚明方是。
（三）原告另指：其對於不動產買賣合約書之定型化契約條款，並無公平交易法所定五天審閱期間云云。惟查本件出賣人被告甲○○並非公平交易法規範之「事業」，應無公平交易法之適用。而本件被告信義房屋乃原告及被告甲○○之代理人進行買賣之磋商，尚難謂被告信義房屋僅為出賣人甲○○之代理人，雖本件買賣契約簽訂之契約書確屬定型化契約條款，尚難逕謂此即為出賣人被告甲○○使用定型化契約條款拘束原告。
（四）又本件買賣契約簽訂時，代書游錦賢曾就標的、價款、交屋方式、付款情形、違約金等約定予以說明，另就未登記之增建部分有提到契約第十條第五項內容，可能有被拆除疑慮及解決方式，沒有告訴他們絕不會被拆除的話語等情，業據證人游錦賢到庭結證明確（見本院八十八年十二月二日言詞辯論筆錄），雖原告否認證人游錦賢證詞為真正，惟觀之卷附兩造均自認真正之不動產買賣合約書，於第一條第一款中對於頂樓及露台之增建而未登記部分已記載明確；於第十條第五項中，已就建物增建部分於簽約後至交屋前若發生通知被拆除或被拆除之情況，應如何解決予以訂明；再於第十九條第三項附註記載有關三三０地號可能有被徵收之情形綦詳。原告對於記述明確之契約條款諉為不知，顯不可採。
（五）至原告於簽約後變更購買心意之主要原因，係由於原告及其配偶薛海瑞偕同婆婆前往看屋時，始感覺屋況不好，不值一千二百萬元之價值之情，業經證人薛海瑞證陳在卷。可見本件原告於簽訂契約前，對於系爭房屋之情況均已知悉，惟未經深思熟慮逕行決定購買，簽約後對於系爭房屋之成交價格認為過高而翻悔，而非對於前述之對於系爭標的物有所不知陷於錯誤。而商品於市場交易價格之高低，本因人而異，並無絕對可言，原告對於系爭不動產之評估錯誤係由於自己之過失所致，則依民法第八十八條第一項但書之規定，不得撤銷意思表示。
四、原告另主張系爭房屋有牆壁破舊不堪及龜裂之瑕疵，認被告甲○○應負瑕疵擔保責任，原告爰基於民法第三百五十九條規定解除本件買賣契約一節。惟查原告於簽訂契約前已由其代理人薛海瑞及自己本人前往看屋，當時對於系爭房屋之陽台外推及陽台與主臥房間牆壁裂痕之情事，早已知悉，已如前述；而原告之配偶薛海瑞於簽約後翌日再帶同母親前往系爭房屋觀看時，系爭房屋並無任何新的裝璜或對裂痕予以修補一節，亦經證人薛海瑞證述明確（見本院八十八年十二月二日言詞辯論筆錄）。本件既係屬於特定標的物之買賣，而非房屋狀況不明之預售屋買賣型態，即出賣人被告甲○○係以房屋之現狀出售與原告，原告於簽約前既對於系爭房屋狀況知之甚稔，自不得再執系爭房屋之現狀為瑕疵。職故，原告以系爭房屋為牆壁破舊不堪及龜裂之瑕疵，被告甲○○應負物之瑕疵擔保責任為由，主張解除契約，顯屬無據，為無理由。
五、本件原告於交付定金五十萬元及第一次價款七十萬元（共計一百二十萬元）與出賣人被告甲○○後，即未再依約給付任何價款，嗣經被告甲○○於八十八年七月三十日催告於三日內依約履行給付價款之義務，原告仍未為之，被告甲○○遂再於八十八年八月三日依約解除雙方間之買賣契約，並將原告前所繳納之價款一百二十萬元沒收作為違約金等情，業據被告甲○○提出存證信函二份為證，並為原告所不爭執，應堪採信。依兩造簽訂之契約書第九條第二項約定：「甲方（按指原告）全部或一部份不按本約第三條付款約定付款時：：：如經乙方（按指被告甲○○）通知限期繳納，逾期仍不履行時，乙方得解除本契約，並沒收甲方已繳價款作為違約賠償」等語，堪認被告甲○○業已合法有效解除其與原告間之買賣契約，依約得沒收原告所繳價款為違約金。茲應再予審酌者，係被告甲○○沒收原告前所繳納之一百二十萬元作為違約金，有無過高情事？本件違約金之性質，依前開第九條第二項之「違約賠償」用語，並參照民法第二百五十條第二項前段之規定，應認係因不履行而生損害之賠償金額。另按損害賠償，應以填補債權人所受損害及所失利益為限，民法第二百十六條第一項規定甚明。經查本件出賣人被告甲○○本以一千二百萬元之價格與原告簽訂買賣系爭房地之契約，嗣因原告未依約續付價款，經被告甲○○解除契約後，再與訴外人許嘉玲於八十八年八月二十三日以一千零五十五萬元之價格簽訂買賣契約一節，業據被告甲○○提出其與許嘉玲簽訂之不動產買賣合約書一件在卷可參，原告未予爭執，應堪採信，是被告甲○○因原告違約未付價款而解除契約，因而所受之損害即有一百四十五萬元之價差，職故被告甲○○沒收原告所繳價款一百二十萬元為違約金，並無過高可言。
六、至於原告主張其與被告甲○○間之買賣契約業已解除契約，爰基於民法不當得利之法律規定，訴請被告信義房屋返還服務費八萬四千元云云，業據提出服務費確認單一紙為憑，並有被告信義房屋提出之買方給付服務費承諾書一紙附卷可參。
惟觀之由原告代理人薛海瑞與被告信義房屋間簽訂之「買方給付服務費承諾書」，其上載明：「本人承諾給付信義房屋依房屋或交易價額的百分之一之費用，絕無異議：：：但支付定（斡旋）金以後至簽立書面買賣契約前，買賣任何一方因故解除買賣交易時，則信義房屋不得向買方收取本服務費用」等語，可知原告與被告信義房屋間仲介契約約定：於原告與出賣人簽訂書面契約前，若有任何一方解除契約者，原告即毋庸負房地價款之百分之一服務費與被告信義房屋；亦即，以買賣雙方簽訂書面契約，為原告給付被告信義房屋服務費之條件。惟若原告與出賣人簽訂書面契約後，始有一方解除契約者，則因被告信義房屋業已促成買賣雙方簽約，其後始因故解除契約者，即與被告信義房屋無涉。本件原告已與出賣人即被告甲○○於八十八年七月二十四日簽訂書面買賣契約，原告於簽約後始提起本訴主張撤銷或解除其與被告甲○○間之買賣契約，則依前開說明，核與原告得訴請被告信義房屋返還服務費之要件不符。況原告主張撤銷或解除其與被告甲○○間之買賣契約，均非合法，已如前述，則原告基於其與被告信義房屋間之仲介契約，給付服務費八萬四千元，被告信義房屋非屬無法律上原因而受有利益。
從而，原告訴請被告信義房屋返還服務費八萬四千元及自八十八年八月十三日起算之法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
七、綜上所述，原告基於錯誤而撤銷系爭買賣意思表示，及基於被告甲○○應負出賣人之瑕疵擔保責任云云，因而訴請被告甲○○返還價金一百二十萬元及法定遲延利息，洵非正當，不應准許。而原告其後未依約給付剩餘價款，經被告甲○○催告及解除契約，並沒收原告已付價款一百二十萬元為違約金，本院審酌此違約金並無過高情事，被告甲○○並無再予返還之義務。另原告與被告甲○○業已成立買賣契約並簽訂買賣契約書，則原告基於與被告信義房屋間之契約約定，即負有給付服務費八萬四千元與被告信義房屋之義務，為有法律上理由，況原告主張撤銷或解除其與被告甲○○之買賣契約，均非正當，從而原告基於不當得利之法律規定，訴請被告信義房屋給付服務費八萬四千元及法定遲延利息，為無理由，應予駁回。
八、本件原告之訴為無理由，其假執行之聲請失所附麗，爰併予駁回。
九、據上論結：本件原告之訴為無理由，並依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 一 月 十三 日
民事第二庭法 官 林金吾右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 一 月 十九 日~B法院書記官 林碧華