臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度訴字第四一九五號
原 告 乙○○訴訟代理人 洪梅芬律師
郭家祺律師許紅道律師複 代理人 施介元律師被 告 東盟開發實業股份有限公司法定代理人 甲○○訴訟代理人 黃世芳律師複 代理人 林怡芳律師右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新臺幣（下同）九十二萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日即民國八十八年八月二十六日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告前承購被告興建，坐落臺南市○區○○段一二二四、一二二八地號土地上「花與綠大樓」Ｃ棟九樓編號三號房地一戶，因原告特重樓層內高度，乃特意詢問之，經被告公司銷售人員李秀美提出建築主管機關核准之設計圖說保證系爭房屋之樓層高度為三公尺（即依該圖示本棟大樓第一層至第九層高度為二九一０公分，至第十層為三二一０公分，故所購第九層之高度為三二一０公分減去二九一０公分為三００公分，即三公尺），原告始願承買之。詎原告依約給付買賣價金九十二萬元後，竟發現系爭房屋內樓層高度未裝修前僅為二七八公分不足三００公分，且樓梯淨寬不足一百二十公分、樓梯階級高度不一，部份級高逾二十公分即高達二十三公分，經原告通知被告，均未獲置理。
二、查原告預定樓層高度為三公尺，被告擔保履行之，然嗣其高度僅為二七八公尺，尚不足三公尺。另依系爭買賣合約書第六條工程設計與完工標準條款第一項約定「本房屋悉依建築主管機關核准之設計圖說及本契約附件四建材設備表為施工建造」。且依建築技術規則第三十三條樓梯構造規定「建築物樓梯及平臺扶手之淨寬、梯級之尺寸，地面層以上每層之居室樓地板面積超過二００平方公尺或地下層面積超過二００平方公尺者。樓梯及平台淨寬一．二０公尺以上，級高尺寸二十公分以下。是系爭房屋之樓梯淨寬不足一點二公尺（即一百二十公分），且其級高為二十三公分，逾越二十公分以下之限制，則被告顯未依系爭買賣合約書第六條之約定，依建築主管核准之設計圖說施工建造，此參見其樓梯淨寬及梯間尺寸業已違反建築技術規則第三十三條樓梯構造之限制規定即明。從而，被告因可歸責於伊之事由，未依債務本旨給付，應負不完全給付之債務不履行責任，且因被告違反義務，背於買賣雙方訂約時之要素，並危及房屋居住安全之契約目的，則對於契約目的業生重大妨礙之情事，原告爰依民法第二百五十六條之規定，以本訴狀之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，是契約既已解除，被告自應將原告原已給付之買賣價金九十二萬元返還之。
三、又樓層高度不足業已生滅失契約預定效用之瑕疵，另房屋首重居住安全，樓梯亦為房屋之重要部份，系爭房屋之樓梯淨寬不足，且其級高過高，已危及日常生活之起居安全性與阻止危難逃離之安全性，是系爭房屋已生滅失其通常效用與契約預定效用之瑕疵，被告亦應負買賣物之瑕疵擔保之責，因其契約目的已不能達成，原告爰依民法第三百五十九條第一項前段規定，併以本訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，是契約既經解除，被告亦應返還原告所繳之買賣價金九十二萬元。
參、對被告抗辯之陳述：
一、樓高部分：被告以八十八年十二月十七日答辯狀謂：系爭房屋之樓高已達三公尺云云，然查：
㈠依兩造於八十九年一月四日至現場丈量結果，房屋泥作完成後室內實高度多為二
七四至二七五公分而已，則再加上系爭房屋頂板（即其直上層地板面）之厚度十五公分，是樓高僅為二八九或二九０公分，皆不足三００公分︵即三公尺︶，故被告謂樓高已達三公尺，顯非實情。
㈡被告又稱系爭房屋加計頂板之厚度十五公分及地板磁磚厚度及鋪設地板之水泥
底座，系爭房屋樓高應已達三公尺云云，惟至今尚未提出實據，自仍應由被告負舉證之責。
㈢又依右揭現場丈量結果，其Ｈ處為二七七公分，而Ｄ處為二七四．五公分，則Ｈ
、Ｄ處同位於主臥室內，其同一空間之頂板竟有近三公分之差數，形成偏斜狀態，亦見被告不依債之本旨履約，且為減少房屋之價值，蓋如此偏斜狀態，自生影響買受人之交易價格。
二、樓梯寬度部分：被告謂：依主管機關核准之設計圖應為七十五公分即可，實際興建完成之樓梯淨寬為一０七．五公分云云，然查：
㈠依系爭合約書附圖一房屋平面配置圖所示，系爭房屋，其內客廳與主臥室間為「
臥室」，尚非為「儲藏室」，是如右所謂建築執照設計圖竟改為「儲蓄室」，顯有違系爭合約之約定。
㈡次依建築技術規則第三十三條關於樓梯構造之規定，其第三款規定「地面層以上
每層之居室樓地板面積超過二００平方公尺者，樓梯及平臺淨寬為一．二０公尺以上」。是被告將原約定為「臥室」用途，變更為「儲藏室」用途，使「儲藏室」不須計入「居室樓地板面積」，而致居室樓地板面積少於二００平方公尺，規避此限制，成為樓梯淨寬在七十五公分即可。故系爭合約就樓梯淨寬應以兩造約定之內容，即以「臥室」計入居室樓地板面積，始符契約債之本旨。
㈢基右，被告所提出之「建築執照設計圖」上載樓梯寬度檢討，居室樓地板為一九
九．五四平方公尺之面積小於二００平方公尺，係不符系爭合約之約定。從而，將「儲藏室」之面積：「4.11×3.84」約為一五．七八二四平方公尺計入居室樓地板面積，自大於二百平方公尺，系爭房屋之樓梯淨寬應為一二０公分以上，始符規定。
㈣依如前兩造現場丈量結果，公共樓梯泥作完成後所量寬度為一一七．五公分，顯
小於一二０公分。況該一一七．五公分尚包括樓梯扶手位置之寬度在內，亦見梯寬顯然小於一二０公分。
㈤故系爭房屋之樓梯寬度，顯違反規定，不足一二０公分。
三、樓梯級高部分：被告謂：樓梯級高未逾二十公分云云。然依兩造現場丈量結果，由二十公分以上至二十三公分不等，亦證其顯未逾二十公分。
四、被告謂：伊於八十八年六月十五日發函請求原告給付期款，逾期原告仍未繳納，伊依約解除契約，買賣關係已不存在，原告再為解約，於法不合云云。然查：
㈠按出賣人應負物之瑕疵擔保責任或不完全給付之債務不履行責任者，買受人非不
得行使民法第二百六十四條規定之同時履行抗辯權（最高法院七十七年四月十九日七十七年度第七次民庭會議決議參照）。
㈡本件中，系爭房屋既因有樓高、梯寬、級高不足等物之瑕疵發生，及被告未依債
之本旨履行等情事，業經原告函請改善，是原告自得行使同時履行抗辯權，以拒絕再為付款，故被告以原告遲延付款逕為解約之表示，應無理由，亦即被告不得行使解約權。因之，系爭合約未因被告為前揭解約函而致消滅系爭契約關係。
五、依建築技術規則第三十三條關於樓梯構造之規定：樓梯級高尺寸二十公分以下。被告抗辯雖部份梯階高度逾二十公分，惟此係就每層樓樓梯最後一階為丈量，惟每層樓公共樓梯最後一階為上層樓之樓地板，因樓地板鋪設花崗石，於丈量時將此花崗石之厚度計入階梯高度致逾二十公分等語，然查前揭建築技術規則第三十三條之規定，對樓梯級高之尺寸並未區分有無計入地板石材厚度，而是一律二十公分以下，被告之抗辯，自難認有理由。再者，被告八十九年七月七日被告所量樓梯級距，其中八樓至九樓之樓梯，第九、第十及最後一級皆逾二十公分，九樓至十樓之樓梯其第二、第四、第十二級皆逾二十公分，亦違反建築技術規則之規定。
六、依系爭契約房屋平面配置圖所示，並無「儲藏室」之配置，惟在建築執照設計圖卻將其一臥室改為儲藏室，惟房屋平面配置圖既為契約之一部份，被告竟將臥室擅改成儲藏室而減少樓梯寬度，自是未依債務本旨而給付，應負債務不履行責任，且其給付亦有瑕疵，亦應負瑕疵擔保責任。綜合以上各項情節，從而原告依民法第二百五十六條之規定或依民法第三百五十九條第一項前段之規定，解除系爭買賣契約，並請求返還價金，即非無理由。
七、被告謂原告於八十八年六月十七日發函予伊，僅以瑕疵存在為由，表示拒絕給付買賣價金，並未以系爭房屋有未依債之本旨履行之情事為由，主張同時履行抗辯，是原告縱有此權利，於伊八十八年六月十五日發函請求原告給付買賣價款時，並未行使，其逾期未繳款，仍可發生遲延給付之責任，伊因此解約，於法並無不合云云。然查：原告於八十八年六月十七日所發存證信函，其末段已載「以上缺失請貴公司改善完成再行通知繳款。」等語，業以系爭房屋有瑕疵存在，並未依債之本旨履行而為同時履行抗辯之表示，已行使同時履行抗辯權，被告謂原告未行使，顯屬誤解。
八、按因不可歸責於債務人之事由，致未為給付者，債務人不負遲延責任，民法第二百三十條定有明文。系爭買賣契約係依工程進度分期付款者，有買賣合約書內附件一房地買賣分期付款表可稽。而被告出賣之房屋既存在瑕疵及未依債之本旨履行，此情顯屬不可歸責於原告之事由，從而被告未為給付續期之買賣價金，應不負遲延責任，故被告以原告因發生遲延給付之責任，據以解約，於法不合。
九、退萬步言，縱被告得解約，並沒收原告已繳價金作為違約金，然依民法第二百五十二條規定，約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。
㈠依被告所提之八十六年度營利事業各業所得額同業利潤標準及另又提出之八十八
年度營利事業各業所得額同業利潤標準而言。乃是一般標準，並不證明被告有此利潤，縱得推算被告出賣不動產之利潤，然系爭房地於被告表示解約後，即已另行出賣予第三人，則就系爭買賣，被告並未因之受有損失出賣不動產利潤之損害，是如上利潤標準不得為判斷違約金額之參考依據。
㈡就被告出賣所生之控管費用而言，系爭契約於八十六年九月二十五日訂立，至八
十八年六月十五日經被告解約，則此一年餘月之期間，被告所支出之控管費用應不致有高達九十二萬元，為此懇請 鈞院酌減違約金，命被告返還適當之價金。
肆、證據：
一、買賣合約書。
二、設計圖說。
三、八十八年六月十七日仁德車路乾郵局第六支局第七四號存證信函。
四、建築技術規則解說資料。
五、現場雙方丈量紀錄。
六、房屋平面配置圖。
七、繳款通知單。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及其假執行之聲請。
二、如受不利之判決，願供擔保請免為假執行。
貳、陳述：
一、原告起訴主張其購買被告興建，坐落臺南市○區○○段之「花與綠大樓」Ｃ棟九樓三號房地一戶，惟系爭房屋屋內樓層高度未裝修前僅為二七八公分，與建築主管機關核准設計圖說標示樓層高度三公尺不符，且樓梯淨寬及梯間尺寸，亦未依設計圖說施工建造，違反建築技術規則第三十三條樓梯構造之限制規定，從而，被告未依債之本旨給付，應負不完全給付之責任及物之瑕疵擔保之責，故依民法第二百五十六條及第三百五十九條第一項前段規定，解除系爭買賣契約，並請求返還買賣價金云云。惟查：
㈠樓高部分：
所謂樓層高度，依建築技術規則第一條第十款之規定，係指自室內地板面至其直上層地板面之高度而言，是除能證明當事人於訂約時另有特別之約定外，否則解釋樓層之高度，自應依上開建築技術規則之規定為之，始不違反建築及交易之習慣。本件系爭房屋之樓高依建築主管機關核准之設計圖為三公尺，而實際興建完成之樓高，依上開建築技術規則規定之標準已達三公尺。兩造於八十九年一月四日至現場丈量樓高結果，依丈量記錄所載，房屋泥作完成後實高度為二百七十四公分至二百七十七公分。而依前開建築技術規則規定，樓層高度係指自室內地板面至其直上層地板面之高度，因此，丈量結果應加計系爭房屋頂板之厚度十五公分，則為二百八十九公分至二百九十二公分。惟上開丈量之基準係以泥作完成後之狀況為之，因系爭房屋室內地板面已鋪設磁磚地板，故再加計地板磁磚厚度及鋪設地板之水泥底座，系爭房屋之樓高應已達三公尺。是原告以系爭房屋室內高度計算樓層高度，並主張樓高不足應負不完全給付及物之瑕疵責任，顯無理由。
㈡梯寬部分：
依系爭買賣契約書第六條工程設計與完工標準條款第一項約定：「本房屋悉依建
築主管機關核准之設計圖說及本契約附件四建材設備表為施工建造」，有關系爭房屋樓梯寬度依主管機關核准之設計圖應為七十五公分即可，實際興建完成之樓梯淨寬為一○七‧五公分，是原告主張系爭房屋樓梯淨寬不足，並非事實。依前開丈量記錄所載，公共樓梯寬度為一一七‧五公分，若扣除樓梯扶手位置之寬度十二‧五公分，可供通行之樓梯寬度亦有一○五公分，亦符合建築主管機關核准之設計圖所定樓梯寬七十五公分之規定。原告主張被告將原約定為「臥室」用途，變更為「儲藏室」用途，使儲藏室之面積不計入居室樓地板面積，依合約約定應將此面積計入樓地板面積，則樓地板面積大於二百平方公尺，依法樓梯淨寬應為一‧二公尺以上云云。惟依系爭買賣契約書第六條工程設計與完工標準條款第一項約定：「本房屋悉依建築主管機關核准之設計圖說及本契約附件四建材設備表為施工建造」，有關系爭房屋樓梯寬度依主管機關核准之設計圖即為七十五公分，原告自行認定樓梯應有之寬度，顯不恰當，且與合約約定不符。
㈢樓梯級高部分：
依前開丈量記錄所載，部分梯階高度逾二十公分，惟此係就每層樓樓梯最後一階為丈量，惟每層樓公共樓梯最後一階為上層樓之樓地板，因樓地板鋪設花崗石，於丈量時將此花崗石之厚度計入梯階之高度，致丈量結果部分梯階高度逾二十公分，若扣除花崗石之厚度，系爭房屋之上、下樓層樓梯階高度均未逾二十公分。㈣綜右所述，本件系爭房屋並無原告所主張之不完全給付及物之瑕疵情事，其據以解除契約，於法顯無理由。
二、原告購買系爭房屋後並未按買賣契約所附「房地買賣分期付款表」所定付款期別繳款，被告於八十八年六月十五日發函請求原告給付第十五至二十期款，逾期原告仍未繳納，被告乃依買賣契約第十七條第一款之約定，於八十八年七月六日發函解除契約，系爭買賣契約既因原告違約而為被告解除，買賣關係已不存在，原告嗣後再為解除契約，於法不合。
三、原告主張系爭房屋既因有樓高、梯寬、級高不足等物之瑕疵發生，及被告未依債之本旨履行（原告應係指約定為臥室之房間卻為儲藏室）等情事，業經原告函請改善，是原告自得行使同時履行抗辯權，拒絕再為付款，故被告以原告遲延付款逕為解約之表示，應無理由云云。惟查：
㈠如右所述，系爭房屋並無原告所指樓高、梯高、級高不足等瑕疵存在，原告以此為由主張同時履行抗辯，拒絕付款，並無理由。
㈡最高法院五十年臺上字第一五五○號判例：「債務人享有同時履行抗辯權者，在
未行使此抗辯權以前，仍可發生遲延責任之問提，必須行使後始能免責。」原告於八十八年六月十七日發函通知被告，僅以系爭房屋有樓高、梯高、級高不足等瑕疵存在為由，表示拒絕給付買賣價金，並未以系爭房屋有未依債之本旨履行之情事為由，主張同時履行抗辯，是原告縱有此權利，於被告八十八年六月十五日發函請求原告給付買賣價款時，並未行使，其逾期未繳款，仍可發生遲延給付之責任，被告因此解除契約，於法並無不合。
四、原告主張縱被告得解除契約，並沒收原告已繳價金九十二萬元作為違約金，然依民法第二百五十二條規定：「約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額。」，因此請鈞院酌減違約金，並命被告返還適當之價金云云。惟查：
㈠按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切
利益為衡量之標準，而非僅以約定一日之違約金額若干為衡量標準；另當事人約定契約不履行之違約金是否過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權酌減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院五十一年臺上字第一九號及同院四十九年臺上字第八○七號判例著有明文。本件被告因原告違約所受損害及所失利益如下：⑴房屋買賣利潤損失：
原告因系爭不動產買賣成立可獲得一定之利潤，因原告違約而致買賣契約解除，此利潤為被告因契約解除所失之利益。系爭買賣契約於八十六年九月二十五日簽訂，依財政部賦稅署核定之八十六年不動產買賣同業利潤標準，其純利潤為百分之十七，而財政部每年均就營利事業各種同業核定利潤標準作為課徵所得稅之依據，其核定之同業利潤標準係依據各業抽樣調查，並徵詢各該業同業公會之意見而為核定（所得稅法第八十條規定參照），可謂依統計及經驗所定之標準，自已涵蓋同業客觀事實經濟狀況在內，而得為本件核減違約金之標準。本件系爭不動產總價為六百七十二萬元，而依前開同業利潤標準即百分之十七計算，被告因出售系爭不動產可得利潤為一百一十四萬二千四百元，此部分自為被告解除契約所失之利益。
⑵房地再行出售價跌損失：
臺灣房地產自八十一年、八十二年起進入不景氣時期，此為眾所周知之社會經濟狀況，原告於八十六年購買系爭不動產後，房地價格仍持續逐漸下跌，因此，被告於解除系爭買賣契約後，再將系爭不動產出售予第三人，所出售之價格自較原出售予原告之價格為低，此價跌損失自為被告所受之損害。本件被告於解除契約後將系爭不動產另出售予陳崇明，買賣總價五百三十萬，較出售予原告之價格價跌一百四十二萬元，此為被告所受之損害。
⑶綜上所述，被告因原告之違約所受之損害及所失之利益，總計二百五十六萬二千
四百元（114.24萬+142萬=256.24萬），超過原告已繳之價金，是原告主張違約金過高，自屬無據。
參、證據：
一、建築技術規則。
二、建築執照設計圖。
三、八十八年六月十五日汐止郵局第四八八號存證信函。
四、八十八年七月六日汐止新昌郵局第二四三七號存證信函。
五、丈量樓高照片。
六、丈量樓梯級高照片。
七、樓梯級高丈量紀錄。
八、八十六年度營利事業各業同業利潤標準。
九、八十八年度營利事業各業同業利潤標準。
十、不動產買賣合約書。
十一、土地及建物所有權狀。
十二、房屋土地買賣契約書。
十三、活期存款存摺。理 由
一、原告起訴主張：原告前承購被告興建，坐落臺南市○區○○段一二二四、一二二八地號土地上「花與綠大樓」Ｃ棟九樓編號三號房地一戶，因原告特重樓層內高度，乃特意詢問之，經被告公司銷售人員李秀美提出建築主管機關核准之設計圖說保證系爭房屋之樓層高度為三公尺（即依該圖示本棟大樓第一層至第九層高度為二九一０公分，至第十層為三二一０公分，故所購第九層之高度為三二一０公分減去二九一０公分為三００公分，即三公尺），原告始願承買之。詎原告依約給付買賣價金九十二萬元後，竟發現系爭房屋內樓層高度未裝修前僅為二七八公分不足三００公分，且樓梯淨寬不足一百二十公分、樓梯階級高度不一，部份級高逾二十公分即高達二十三公分，經原告通知被告，均未獲置理。被告因可歸責於己之事由，未依債務本旨給付，應負不完全給付之債務不履行責任，且樓層高度不足業已生契約預定效用之瑕疵，被告亦應負買賣物之瑕疵擔保之責，爰依民法第二百五十六條、第三百五十九條第一項前段規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，為此，提起本件訴訟請求被告返還原告已給付之買賣價金九十二萬元等語。
二、被告則以：㈠依建築技術規則規定，樓層高度係指自室內地板面至其直上層地板面之高度，是丈量結果應加計系爭房屋頂板之厚度十五公分，且丈量之基準應以泥作完成後之狀況為之，因系爭房屋室內地板面已鋪設磁磚地板，故再加計地板磁磚厚度及鋪設地板之水泥底座，系爭房屋之樓高應已達三公尺。㈡次依系爭買賣契約書第六條工程設計與完工標準條款第一項約定：「本房屋悉依建築主管機關核准之設計圖說及本契約附件四建材設備表為施工建造」，有關系爭房屋樓梯寬度依主管機關核准之設計圖應為七十五公分即可，實際興建完成之樓梯淨寬為一０七‧五公分，是原告主張系爭房屋樓梯淨寬不足，並非事實。㈢又依丈量紀錄所載，部分梯階高度逾二十公分，惟此係就每層樓樓梯最後一階為丈量，每層樓公共樓梯最後一階為上層樓之樓地板，因樓地板鋪設花崗石，於丈量時將此花崗石之厚度計入梯階之高度，致丈量結果部分梯階高度逾二十公分，若扣除花崗石之厚度，系爭房屋之上、下樓層樓梯階高度均未逾二十公分。系爭房屋並無原告主張不完全給付及物之瑕疵情事，原告據以解除契約，於法顯無理由等語資為抗辯。
三、原告主張其以六百七十二萬元之價格，向被告承購，坐落臺南市○區○○段一二
二四、一二二八地號土地上「花與綠大樓」Ｃ棟九樓編號三號之房、地、車位，已繳納買賣價金計九十二萬元，嗣於八十八年六月十五日，經被告以汐止郵局第四八八號存證信函催告原告於七日內依約繳納價金，原告旋於八十八年六月十七日以仁德車路乾郵局第六支局第七四號存證信函，告知被告系爭房屋有樓層高度、樓梯寬度不足之瑕疵，於未改善前，將拒絕給付價金，被告則於八十八年七月六日以汐止新昌郵局第二四三七號存證信函解除系爭買賣契約，並將原告上開繳納之買賣價金全數充作違約金等情，為兩造所不爭，並有買賣合約書、八十八年六月十七日仁德車路乾郵局第六支局第七四號存證信函、繳款通知單、八十八年六月十五日汐止郵局第四八八號存證信函、八十八年七月六日汐止新昌郵局第二四三七號存證信函在卷可證，自堪信為真實。
四、又原告主張其業以系爭房屋有樓層高度、樓梯寬度不足之瑕疵，爰依民法第二百五十六條、第三百五十九條第一項前段規定，以起訴狀繕本之送達，為解除契約之意思表示，並請求返還前所繳納之價金，經查：
㈠系爭房屋於房屋泥作完成後，經丈量結果，室內實際高度為二七四公分至二七七
公分，均不足三公尺，固有屋況現場丈量紀錄在卷可憑。惟上開丈量係於泥作完成後進行，既有丈量樓層高度照片附卷可參，則自系爭房屋室內地板面業已鋪設磁磚地板以觀，上開丈量結果自應加計地板磁磚厚度及鋪設磁磚之水泥底座。且依建築技術規則第一條第十款規定，所謂樓層高度，係指自室內地板面至其直上層地板面之高度而言，而上開丈量紀錄丈量之範圍復僅及於系爭房屋屋頂，則計算系爭樓層之高度，自應依上開建築技術規則規定，加計系爭房屋頂板厚度，方不致與建築規則、交易習慣等有所違背。矧系爭房屋泥作完成後實際高度既為二七四公分至二七七公分，則於加計系爭房屋地板磁磚、鋪設磁磚之水泥底座、房屋頂板等厚度後，系爭房屋之樓層高度應已達三公尺，原告以系爭房屋室內高度計算樓層高度，主張系爭房屋樓層高度不足，尚非可採。況依上開丈量紀錄所載，系爭房屋泥作完成後實際高度為二七四公分至二七七公分，與三公尺僅有二十餘公分之差異，縱加計地板磁磚、鋪設磁磚之水泥底座、房屋頂板等厚度後，樓層高度仍未達三公尺，衡情亦應與三公尺相去不遠，而為合理之誤差，既不妨礙系爭房屋之使用，自難視為瑕疵。
㈡次依上開丈量紀錄所載，其Ｈ處為二七七公分，Ｄ處為二七四．五公分，二者固
有二．五公分之差距，惟上開高度既為地面磁磚與房屋頂板間之距離，該等高度難免因磁磚、鋪設磁磚水泥底座、房屋頂板水泥粉光層之厚度，及地面磁磚鋪設、房屋頂板水泥粉光工程之進行產生些微誤差，是縱認上開二．五公分之差距有減少系爭房屋通常效用情事，惟減少之程度既無礙建物本身之安全，應認無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵，原告以系爭房屋形成偏斜狀態，減少房屋之價值，尚不足採。
㈢又原告主張被告將原約定為「臥室」用途，變更為「儲藏室」用途，使儲藏室之
面積不計入居室樓地板面積，依合約約定應將此面積計入樓地板面積，則樓地板面積大於二百平方公尺，依法樓梯淨寬應為一‧二公尺以上，系爭樓梯寬度確有不足云云。惟系爭房屋悉依建築主管機關核准之設計圖說及本契約附件四建材設備表為施工建造，系爭買賣契約書第六條工程設計與完工標準條款第一項約定甚明，是關於居室樓地板面積之計算及其建築物樓梯淨寬，均應以建築主管機關核准之設計圖說為據，原告主張以系爭合約房屋平面配置圖為系爭房屋樓梯淨寬之計算依據，核與上開約定不符，自非可採。按依主管機關核准之建築執照設計圖所示，系爭房屋之居室樓地板面積並未大於二００平方公尺，則依建築技術規則建築設計施工編第三十三條規定，其樓梯淨寬達七十五公分以上即可，本件公共樓梯寬度，經丈量結果，其總寬度為一一七‧五公分，扣除樓梯扶手位置寬度十二‧五公分，可供通行之樓梯淨寬為一０五公分，既有上開丈量紀錄附卷可參，揆諸前揭說明，系爭房屋之樓梯淨寬已符合建築技術規則相關規定，原告主張系爭房屋樓梯淨寬不足，核與事實不符，亦非可採。
㈣另依上開丈量紀錄所載，部分梯階最後一階之實際高度固逾二十公分，惟查系爭
房屋八樓至十樓間公共樓梯之每一階梯，其高度均未逾二十公分，且其中除部分階梯有０．一公分至０．二公分之誤差外，餘均為二十公分，有屋況現場紀錄附卷可憑。況上開丈量紀錄，既係針對各樓層樓梯最後一階進行丈量，而各樓層公共樓梯最後一階之表面材質為花崗石，復為原告所自承，則於加計花崗石之厚度後產生些微誤差亦在所難免。是縱認上開情事有減少系爭房屋通常效用，惟其產生誤差之梯階既均在最後一階，且誤差之程度不大，減少之程度無礙於公共樓梯之使用，而無關重要，依民法第三百五十四條第一項但書之規定，自不得視為瑕疵。
㈤從而，本件系爭房屋並無原告主張之不完全給付及物之瑕疵情事，其據以解除契約，並無理由。
五、另原告主張其業行使同時履行抗辯權，被告於八十八年七月六日解除系爭買賣契約並不合法，是本件尚應審酌者為被告上開解除契約之意思表示是否合法有效，茲論述如下：
㈠按出賣人就其交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立
後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任，買受人就此買賣標的物之瑕疵，可否行使同時履行抗辯權，應就買受人主張之法律關係如何定之，買受人得行使同時履行抗辯權者，限於買受人依民法第三百六十條規定請求不履行之損害賠償及依民法第三百六十四條規定請求另行交付無瑕疵之物二種情形，倘買受人主張出賣人應負物之瑕疵擔保責任，依民法第三百五十九規定解除買賣契約或請求減少其價金者，尚無行使同時履行抗辯權之餘地，蓋因契約解除或減少價金後，互負之債務，得否行使同時履行抗辯權，係屬另一問題。
㈡查被告於八十八年六月十五日，以汐止郵局第四八八號存證信函催告原告於七日
內依約繳納價金，原告則於八十八年六月十七日以仁德車路乾郵局第六支局第七四號存證信函，告知被告系爭房屋有樓層高度、樓梯寬度不足之瑕疵，於未改善前，將拒絕給付價金，已如前述，被告抗辯原告並未行使同時履行抗辯權，固非可採。惟縱系爭房屋有被告應負擔保責任之瑕疵，然原告所主張者既係依民法第三百五十九規定解除買賣契約，揆諸前揭說明，原告尚無行使同時履行抗辯權之餘地，是原告仍難免於違約之責，被告依系爭買賣契約書第十七條第一項約定，解除系爭買賣契約，並將原告前所繳納之買賣價金九十二萬元予以沒收，充作違約金，即屬有據，原告主張被告於八十八年七月六日解除系爭買賣契約並不合法等語，委無可採。
六、再原告主張縱被告得解除契約，並沒收原告已繳價金九十二萬元作為違約金，然依民法第二百五十二條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，因此請求酌減違約金等語。按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，而是否相當，法院仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受之損害情形以為酌定，最高法院四十九年度臺上字第八０七號判例明揭斯旨。茲就違約金是否過高，予以斟酌如下：
㈠查兩造固係於八十六年九月二十五日簽訂系爭買賣契約，惟本件既屬預售屋之買
賣，且同時期購買系爭大樓者，其貸款核撥之時點約為八十八年六月間，復有房屋土地買賣契約書、存摺資料等在卷足憑，足徵被告得以取得系爭買賣價金，實踐其興建上開房地之利益，應係在原告完成貸款手續、被告取得買賣價金之八十八年間方是。次按關於違約金之約定，雖不因契約之解除而隨同消滅，惟依民法第二百六十條規定意旨推之，其因契約解除所生之損害，諸如：將轉售可能之跌價損失、重新出售之佣金、增值稅、代書費等未來可能遭受之損失，均不再斟酌之列，最高法院八十六年臺上字第一０八四號著有判決，本件被告罹受轉售之跌價損失一百四十二萬元，既屬因契約解除後所受損害，核屬民法第二百六十條規範之範疇，揆諸前揭判決意旨諭示，此部分自不在斟酌之列。被告以八十六年度營利事業各業同業利潤標準計算房屋買賣利潤損失，並以系爭房屋轉售後之跌價損失斟酌違約金之高低，尚非有據。
㈡本院審酌系爭房、地、車位買賣，其總價款為六百七十二萬元，原告繳納之價金
約為買賣總價金之百分之十三，且倘原告依約履行，依財政部核定之八十八年度營利事業各業同業利潤標準表，被告原可得預期之利潤為買賣總價金之百分之十四等兩造間之利益損害，並衡以房地產價格自七十九年、八十年間高峰期以來，迄今價格普遍下跌，此為眾所週知之事實，倘容任購買預售屋者恣意解約，亦非社會經濟健全之道等社會經濟狀況，再參酌系爭買賣契約第十七條第一項所定得沒收依房地車位總價款百分之二十計算之違約金額，與內政部預售屋買賣契約書範本第二十二條規定得沒收之違約金金額相符等節，認本件兩造約定違約金依房地車位總價款百分之二十計算，並無過高情事，原告主張應依民法第二百五十二條規定酌減違約金，亦非可採。
七、綜上所述，原告依民法第二百五十六條、第三百五十九條第一項前段規定，以起訴狀繕本之送達為解除系爭買賣契約之意思表示，請求被告返還原告已給付之買賣價金九十二萬元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為無理由，應予駁回。原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併予駁回。
八、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦及舉證，核與判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
九、結論：本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 十 月 二十 日
民事第六庭法 官 陳秀貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十 月 三十一 日~B法院書記官 林秀妙