臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度訴字第四一○五號
原告即反訴被告 榮美開發股份有限公司法定代理人 丙○○訴訟代理人 甲○○被告即反訴原告 乙○○訴訟代理人 孫銘豫律師右當事人間請求給付買賣價金等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
反訴被告應於反訴原告將座落台北市○○區○○段一小段五地號，面積為六百七十四平方公尺、權利範圍萬分之十四；及同地段二十四地號，面積為二十二點九六平方公尺、權利範圍萬分之十四；及同地段二十五地號，面積為四四六點○四平方公尺、權利範圍萬分之十四之土地所有權及同地段一七九八建號建物即門牌台北市○○○路○段○○○號地下一層之四五所有權全部移轉登記與反訴被告時，給付反訴原告新台幣叁拾貳萬肆仟元。
反訴原告其餘之訴駁回。
反訴訴訟費用由反訴被告負擔百分之五十四，餘由反訴原告負擔。
事 實原告即反訴被告方面：
甲、聲明：
一、本訴部分：被告應給付原告新台幣貳佰肆拾陸萬元整，並自中華民國（下同）八十八年八月五日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，並願供擔保請准宣告假執行。
二、反訴部分：請求駁回反訴原告之訴。
乙、陳述：
壹、被告於八十四年四月廿二日訂購座落於台北市文山區，原告所建售之「台大金站」編號Ｅ４６－Ｂ１房地一戶，雙方訂有房屋土地預定買賣契約書為憑。查前揭建售工地於八十七年三月業已完工，原告並將不動產移轉登記並交付予被告。詎料原告屆期向被告請求付款，嗣迭次催索，仍未獲置理。
貳、對被告答辯之陳述兼反訴之答辯陳述：
一、被告於八十七年十二月九日撤銷受詐欺而為之意思，於法不合，查：
（一）被告興建座落台北市○○區○○段一小段五、二四、二五地號土地上之「台大金站」（下稱系爭大樓），並無被告所言規劃草率、動線窒礙、未依廣告圖設置座椅區....等，蓋系爭契約於八十四年四月二十二日簽立，並於八十六年十一月二十七日移轉登記於被告所有，於八十七年三月四日交付於被告點收，惟迄今被告仍未依約給付銀行貸款計貳佰肆拾陸萬元整，迭經原告催索，被告均置若罔聞，已嚴重違約且於法不合，至為明顯。
（二）被告又稱原告未依約於地下一樓加裝排煙濾清設備，垃圾冷藏室、洗滌室....等，標的現場均有施作，被告上開主張，均經行政院公平交易委員會調查，而為不處分，並經台北地檢署歷一年餘調查後，獲不起訴處分，由此即知，被告所稱因受詐欺而為意思表示，並撤銷意思表示，於法不合，亦不合雙方買賣契約之內容，本件買賣契約並無撤銷或解除之事由，而仍屬有效。
（三）系爭買賣標的已於八十七年三月四日交付於被告，並有被告交屋點收單為憑，原告亦已將權狀等相關文件交付予被告，何來不能交付乙事？顯見被告意圖毀棄買賣契約，而於房地產跌價時，亟思解套的說辭，則其欲藉「受騙」等理由，遂其拒絕給付買賣價款之目的，至為彰顯。
二、被告於八十八年十二月三十一日提起反訴之理由，主張因撤銷意思表示契約自始無效，而請求原告返還陸拾萬元，或依民法第二百五十二條規定，求為命原告酌減總價之百分之十二即約四十二萬元，其餘部分則返還之，原告亦認不合理，蓋查：（一）本件買賣契約並無被告所主張意思表示受詐欺之情事，已如前述，因此被告主張原告應返還買賣價金，並無理由。
（二）被告即便認系爭房地買賣契約業經解除，不願繼續履約而請求酌減違約金，然依最高法院四十九年台上八○七號判例，當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條之職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害賠償情形....以為酌定標準。原告依上揭判例意旨所示，依銷售當時（即八十四年）之預期利潤及成本，茲列舉如后：
⒈依財政部所頒八十四年度營利事業各業同業利潤標準，房屋興建投資之淨利率為百分之十四，即原告銷售系爭房地應可得新台幣肆拾捌萬柒仟貳佰元正。
⒉原告已支出成本為：
①已給付予預售時，按銷售總價百分之五，即新台幣壹拾柒萬肆仟元予負責銷售之甲山林廣告股份有限公司。
②系爭房地因被告不履行給付買賣價款，系爭標的按現行市價，已無預售時
平均每坪為伍拾參點玖萬之價格，現今系爭房地之跌價損失每坪至少達新台幣伍萬元以上，合計達參萬元以上。
③如系爭房地原告被迫收回，而須再度銷售，則須給付予仲介公司之費用約須總價之百分之四，即約十四萬元。
④其他如行政管理成本等，綜合以上損失已達新台幣壹佰壹拾參萬壹仟元，則顯然被告同意依總價百分之十二約四十二萬元沒收，其餘之六十萬元，應返還被告，仍不足以填補原告所受之損害及所失利益。
⒊參照內政部發布實施之定型化契約範本規定，亦應以總價百分之二十為雙方解約建方可沒收之金額，即本案原告可沒收新台幣陸拾玖萬陸仟元正。
三、又按最高法院八十六年台上字第二三○○號判決：「按契約解除，雙方互負回復原狀之義務，依同法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定，於他方未為對待給付前，得拒絕自己之給付。又約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，同法第二百五十二條定有明文。」即認被告於解除契約後以違約金過高請求法院酌減，原告亦併此請求被告應將不動產所有權移轉登記返還予原告。則經法院核減其金額者，超過經法院核減金額之部分仍屬已付之價金，與不動產所有權請求移轉登記，兩者係立於對待給付之關係，因此，於被告訴請酌減違約金，原告以被告應將不動產所有權移轉登記以回復原狀，主張同時履行抗辯，法院於認違約金過高予以酌減時，亦應為同時履行之判決。
四、本件原告已將系爭買賣之土地所有權（座落台北市○○區○○段一小段五地號，面積為六百七十四平方公尺、權利範圍萬分之十四；及同地段二十四地號，面積為二十二點九六平方公尺、權利範圍萬分之十四；及同地段二十五地號，面積為四四六點○四平方公尺、權利範圍萬分之十四；與同前地段一七九七號建號建物所有權全部移轉登記予原告，是若鈞院認本件違約金過高予以核減，超過核減金額之部分命原告返還時，被告亦負有將上開土地及建物返還原告之義務，原告則依民法第二百六十一條準用第二百六十四條之規定主張同時履行抗辯，於被告未返還（移轉登記）上開土地及建物前，拒絕返還價金。
丙、證據：提出房屋土地預定買賣契約書影本乙份、土地及建物登記謄本影本各乙份
、交屋點收單及遷入點交單影本各乙份、存證信函影本參份、公平交易委員會函文影本乙份、台北地院檢察署不起訴處分書影本乙份、同業利潤標準影本乙份、業務企劃合約書影本乙份、定型化契約範本影本乙份為證。
被告即反訴原告方面：
甲、聲明：
一、本訴部分：原告之訴及假執行之聲請均駁回，如受不利判決，願供擔保請准予免假執行。
二、反訴部分：反訴被告應給付反訴原告陸拾萬元。
乙、陳述：
壹、本訴部分：
一、兩造原約定之房地預定買賣契約，業於八十七年十二月九日，因被告銷銷受詐欺而為之意思表示，而自始無效：
（一）原告公司明知所推出系爭座落臺北市○○區○○段一小段五、廿四、廿五地號土地及其上興建建物即『台大金站大樓』（下稱系爭大樓）整體規劃草率，設計之出入口及座位安排，顧客動線等，均有問題待解決；仍有部分基地被他人侵占尚未理清；分割成眾多小坪數之攤位出售，將來勢必整合困難等；竟仍於民國八十四年四月廿二日，以下實銷廣告等資料向被告詐稱：榮美公司所推出之系爭大樓整體規劃完善、賣場明亮大方、動線流暢且設置舒適座椅區，產權清楚，完工交屋即可開店，因人潮多、地段好，投資報酬率可達一點四倍，投資者如不自行開店保證可順利代為出租，不買會後悔云云，致被告陷於錯誤而以顯不相當每坪約五十四萬元之高價簽約購買系爭大樓地下一樓Ｅ４６號陸點肆陸坪（含分擔之公設肆點壹肆坪），並陸續因錯誤而交付定金（含簽約金）、開工款及各期工程款等。嗣於八十七年三月間，原告通知承購戶交屋並經多次開會、協調後，被告始陸續發現（一）榮美公司對系爭大樓根本未作妥善之整體規劃，導致地下一樓賣場狹小幽暗、動線窒礙難行且未依廣告圖設舒適座椅區；共有人眾多，事前又未疏通各種意見；未依約於地下一樓加裝排煙濾清設備、垃圾冷藏室、洗滌室、及裝設安全系統，以致賣場根本無從開店營業，遑論營業收益及出租。（二）違約將屬於戲院售票口之區域，變更為一般零售使用及陽台，嚴重影響地下一樓之出入。（三）銷售前即明知系爭大樓座落基地，有三平方公尺為鄰地侵佔，非但未於簽約時告知，且迄今仍未理清。（四）地下一樓丙梯出口之落地門較竣工圖小，影響顧客進出量及便利性。（五）主建物隔牆高度不足，且亦未按平面圖說設立鐵捲門。等事實，至此，本人始知受騙。
（二）按為避免企業經營者以不實之廣告致侵害消費者權益，消費者保護法關於認定契約責任及廣告內容，特於該法第二十二條明定企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。是預售屋之購屋人與建商訂定不動產買賣契約時，既無任何成品供購屋人決定是否欲承購該屋，衡諸常情，購屋人於訂約當時自當信賴購屋後之房屋品質將如同廣告上所載；準此，預售屋之建商以廣告內容誘發客戶預購房屋之動機，且進而以廣告內容與建商洽談該屋之性質時，除非建商另為特別之說明，否則該廣告之說明即應成為契約內容之一部。是原告就前述各事項，基於出賣人之義務及誠信原則，自有詳實告知之義務，今原告非但未予告知，卻又在廣告傳單上明示上揭不實事項，則原告顯然有為求以較高價位出售，而利用該不實廣告為違反告知義務並故意隱匿前開本件買賣之重要事實，以向被告行詐欺之情事，至為明確。
（三）按因被詐欺或被脅迫，而為意思表示者，表意人得撤銷其意思表示，民法第九十二條第一項定有明文。為此，被告乃於八十七年十二月八日委請代理人向原告撤銷因受詐欺而與原告所為本件房地預定買賣合約之意思表示，原告於次（九）日收受被告通知，因而本件系爭買賣契約，當然自始無效。
二、如前所述，系爭買賣契約既然自始無效，是原告仍本於該無效之買賣契約訴請被告給付價金，其無理由至明。
三、原告另於八十七年十一月廿五日自行以台北一一二支局第三三七號存證信函解除系爭契約，是其仍本於已解除之契約，起訴請求被告再給付買賣價金，為無理由甚明。
四、被告原買受之房地，房屋為陸點肆陸坪，其中公共設施肆點壹肆坪及其所座落之土地持分，原告迄今仍不能交付，因而本件自有因可歸責於債務人即原告之事由致給付一部不能，而其他部分之履行於債權人即被告無利益之情形，依民法第二百二十六條及二百五十六條之規定，被告自得解除系爭買賣契約，是若認被告前揭撤銷意思表示之通知無效，被告則以本答辯狀為解除系爭契約之意思表示，是原告亦不能再請求被告給付價金，其不能請求而訴請被告給付，亦屬無理由至明。
貳、反訴部分：
一、兩造原約定之系爭房地預定買賣契約，業於八十七年十二月九日，因反訴原告撤銷受詐欺而為之意思表示，而自始無效：此部分理由，反訴原告已於本訴之答辯狀詳陳，茲不再贅。
二、反訴被告已收受反訴原告為履行系爭契約而繳價金計壹佰零貳萬元，因系爭契約自始無效，反訴原告自得請求反訴被告返還：
按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。民法第一百七十九條定有明文，本件系爭契約反訴原告業已交付反訴被告一百零二萬元，為反訴被告所自認，是反訴被告因而受有利益一百零二萬元及反訴原告因而受有損害一百零二萬元，均甚明確，參之前述，系爭契約業因反訴原告撤銷受詐欺之意思表示而自始無效，是反訴被告受利益之法律原因自已不再存在，揆之前揭法旨，反訴原告自得請求反訴被告返還一百零二萬元，茲反訴原告僅請求其中之六十萬元，其餘部分捨棄。
三、反訴被告曾於八十七年十一月廿五日自行以台北一一二支局第三三七號存證信函以反訴原告違約為由解除系爭契約，並沒收反訴原告已繳價金一百零二萬元，作為違約金，此有該存證信函可稽，是若認反訴原告前揭撤銷受詐欺之意思表示不合法，則反訴被告沒收反訴原告已繳價金一百零二萬元，已達系爭契約總價三百四十八萬元之約百分之卅，亦顯然過高，應予酌減：
按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額。民法第二百五十二條定有明文。又「違約金本視為損害賠償之預約，當事人約定之違約金額如超過其實際損害額，有顯失公平之情形時，得由法院減至相當之數額。」最高法院亦著有五十九年台上字第六三二號判決及七十三年台上字第二八四七判決可參，查系爭契約總價為三百四十八萬元，反訴原告已繳一百零二萬元，反訴被告沒收之違約金為總價之百分之卅，超出市場行情甚多，又反訴被告實際損害除代銷費用約百分之四；另反訴被告為本件買賣而支出之行政費用顯然低於代銷之百分之四，此外，即查無反訴被告尚有其他損失。準此，參之（一）反訴被告售予原告系爭房地之價格每坪約五十四萬元，相較鄰近房地價格明顯偏高。（二）本件反訴被告是以不實廣告誘引反訴原告陷於錯誤而購買。（三）系爭房地，因反訴被告規劃失當，迄今完工近二年均無法依原定效用使用。等情，反訴被告將全部已繳價金均沒收，顯失公平，至為明確，揆之前旨，本件違約金若酌減至總價之百分之十二即約四十二萬元，其餘之六十萬元應返還反訴原告，衡情論理，均甚洽當。
四、不論反訴原告不當得利或酌減違約金之請求與本訴原告即反訴被告起訴本訴被告即反訴原告給付價金之請求，均由同一法律關係即系爭買賣契約而發生；甚且本訴乃反訴之先決問題，即系爭契約已合法解除乃反訴能否成立之先決條件；反訴原告之防禦方法適為反訴原告之攻擊方法，因而，反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，自甚明確，被告得提起本件反訴，當無疑義，併敘明之。
丙、證據：提出廣告單影本一張、存證信函影本一件、回執影本一件、存證信函影本一件為證。
理 由程序方面：
本件原告起訴主張依買賣契約請求被告給付買賣價金餘款二百四十六萬元，被告則以系爭買賣契約已由其主張受詐欺而撤銷意思表示或因原告已自行解除契約而契約失其存在，原告不得請求給付價金餘款，並以如原告解除契約為有效，則其沒收已繳價金一百零二萬顯然過高，請求酌減同並返還部分違約金為由提起反訴，經核反訴之標的與本訴之標的及其防禦方法相牽連，反訴應予准許，合先敘明。
實體方面：
甲、本訴部分：
一、原告起訴之主張二造間訂立系爭房地買賣契約，總價三百四十八萬元，原告已辦理交屋及移轉所有權登記予被告，而被告已付一百零二萬元尚有餘款二百四十六萬元未付，為此訴請被告給付等情，被告則以系爭契約因被告係受詐欺而為之意思表示，被告已於八十七年十二月九日撤銷該意思表示，契約自始無設，另原告另於八十七年十一月廿五日以存證信函解除系爭契約，原告本於無效或已解除之契約請求給付買賣價金，顯無理由，如認被告之撤銷意思表示之通知無效，則主張因原告迄不能交付公共設施四．一四坪及其坐落之土地持分，而本件買賣房屋為六．四六坪，原告一部給付不能，其他部分之履行於被告無利益，被告亦依民法第二百二十六及第二百五十六條規定解除買賣契約，原告亦不得再請求給付買賣價金為辯。
二、經查二造就系爭買賣契約業已交付標的物並辦理所有權移轉登記與被告，而被告尚有原告所主張之餘款未付之事實，為被告所不爭執，是本件所需審究者，為原告得否請求被告給付價金餘款之問題。經查原告因交付房屋交付後，被告遲未依約給付餘款致給付遲延，原告曾多次向被告函催給付價金，業據提出八十七年六月二日、同年十月廿二日、同年十一月廿五日之存證信函三份為證，其中八十七年十一月廿五日之存證信函內並已載明以該函再次催告，限函至五日內繳納積欠之買賣價款，逾期依契約第十三條第一款約定，解除買賣契約並沒收已繳之價金，不再另函知，是則本件買賣契約，已因被告未依該函所定期限繳清欠款，而已為原告合法解除在案，則原告自不得本於已解除之買賣契約再請求被告給付買賣價金餘款，又被告於其後之十二月九日再為撤銷契約之意思表示及於審理中為解除契約之意思表示，均因原告合法解除契約在先，而無契約可資撤銷致不生效力，併此敘明。
三、從而原告起訴請求被告給付買賣價金餘款二百四十六萬元及遲延利息之請求為無理由應予駁回，其假執行之聲請亦因而失所依附，應併予駁回。
乙、反訴部分：
一、反訴原告主張因受詐欺而訂立系爭契約而為撤銷受詐欺之意思表示，已因原告為合法解除契約在先，而不生撤銷意思表示之效力，已如前述，則反訴原告基此而為返還不當得利之請求，即為無理由。
二、關於反訴原告以反訴被告解除契約沒收已付價金一百零二萬元顯然過高，請求法院酌減，並請求反訴被告給付六十萬元部分，按約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。反訴原告主張反訴被告沒收之金額達一百零二萬為買賣價金之百分之卅，顯然過高，為有理由，本院斟酌反訴被告提出依財政部八十四年度營利事業房屋興建投資之同業利潤標準淨利為百分之十四，為反訴被告原可獲得之利潤，尚屬合理；另反訴被告主張其預售時支付銷售總價百分之五予銷售公司部分，因前述同業利潤為淨利，顯已扣除原買賣時之各項成本、費用支出，故反訴被告此部分主張顯無可採，至反訴被告主張解除契約後其再出售時，須給付仲介公司約總價百分之四部分，尚與市場行情相當；另反訴被告辯稱因近年房也產不景氣，如再出售，每坪至少損失達五萬元以上之差價部分，本有待於送請鑑定公司鑑定，惟二造鑑於送請鑑定除花費時間，不利訴訟終結外，另亦需支付相當之費用，於二造俱均不利，而同意依內政部頒行預售屋買賣契約書範本第廿二條第二款約定以房地總價款百分之二十作為違約金，本院斟酌一般客觀事實，目前社會經濟狀況及前述反訴被告所受損害情形，認以總價之百分之二十即六十九萬六千元為違約金數額尚屬相當，爰依法予以酌減之；從而反訴原告請求反訴被告給付三十二萬四千元部分為有理由，超過部分之請求則不應准許，應予駁回。
綜上，原告之訴為無理由，反訴原告之訴為部分有理由，部分無理由，至本件買賣契約既經反訴被告何法解除生效，則契約解除後依民法第二百五十九條規定，雙方本負回復原狀之義務，而反訴被告應負返還經核減違約金後之金額即三十二萬四千元部分與反訴原告應負返還不動產所有權登記與反訴被告間，互立於對待給付之關係，從而，反訴被告主張同時履行抗辯，為有理由，應予准許。
據上論結，原告之訴為無理由；反訴原告之訴為部分有理由，部分無理由，依民事訴訟法第七十八條、第七十九條但書，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 八 日
民事第三庭法 官 黃清光右正本證明與原本無異。
如不服本判決，得於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
書記官 陳素卿中 華 民 國 八十九 年 三 月 十三 日