臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第四一一九號
原 告 乙○○訴訟代理人 丙○○被 告 富華建設股份有限公司法定代理人 甲○○ 住訴訟代理人 毛英富律師右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）八十八萬二千六百九十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告於民國八十六年四月八日、同年六月十四日分別向被告訂購坐落台北市○○區○○段二小段八三八、八三九、八四０、八四三地號土地上所興建之「理查麥爾」第二棟「梵谷」Ａ戶房屋，即門牌號碼台北市○○路○○巷○○號一、二樓（以下簡稱梵谷房屋）；「高更」Ａ戶房屋，即門牌號碼台北市○○路○○巷○號二樓及同巷六號二樓（以下簡稱高更房屋），及各該房屋之坐落基地應有部分。依兩造所簽訂之房屋土地預定買賣契約書第二條第二款約定「系爭梵谷房屋房屋面積：本戶房屋面積共約三十六點二七坪，包括主建物面積約二六點０九坪，附屬建物面積如陽台、屋突之樓梯間或瞭望台、雨遮等約二點七八坪，公共設施面積含約定共同部分：包括屋頂水箱、地下室水箱、公共樓梯間等；以及全體共同部分：包括地下層之防空避難室兼停車空間、發電機房及泵浦室、台電配電室、垃圾集中室等共約七點四０坪」、「系爭高更房屋房屋面積：本戶房屋面積共約三十二點九六坪，包括主建物面積約二五點一四坪，附屬建物面積如陽台、屋突之樓梯間或瞭望台、雨遮等約三點五一坪，公共設施面積含約定共同部分：包括屋頂水箱、地下室水箱、公共樓梯間等；以及全體共同部分：包括地下層之防空避難室兼停車空間、發電機房及泵浦室、台電配電室、垃圾集中室等共約四點三一坪」。
二、惟依糸爭梵谷房屋登記簿謄本所示，登記之「主建物面積為七九．四六平方公尺，附屬建物面積為八．八六平方公尺」，其中登記之主建物面積僅為七九．四六平方公尺，經換算僅為二四．０四坪（小數點後第二位採四捨五入），較諸前開買賣契約書第二條第二款所示之主建物面積為二六．０九坪明顯短少，縱扣除同買賣契約書第三條第二款所示合理之最大容許誤差百分之一即主建物登記面積應為二五．八三坪（二六．０九×０．九九＝二五．八三），總計仍短少一．七九坪（二五．八三－二四．０四＝一．七九）。又依糸爭高更房屋登記簿謄本所示，登記之「主建物面積為四二．一四平方公尺，附屬建物面積為三．一二平方公尺」、「主建物面積為四一．五二平方公尺，附屬建物面積為三．０三平方公尺」，其中登記之附屬建物面積僅為六．一五平方公尺，經換算僅為一．八六坪，較諸前開買賣契約書第二條第二款所示之附屬建物面積為三．五一坪明顯短少，縱扣除合理之最大容許誤差百分之一即附屬建物登記面積應為三．四七坪（三．五一×０．九九＝三．四七），總計仍短少一．六一坪（三．四七－一．八六＝一．六一）。
三、按「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用，或契約預定效用之瑕疵。」「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依其情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」，民法第三百五十四條第一項前段、第三百五十九條分別定有明文，次按買賣標的物如係特定物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該特定物之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之瑕疵則依瑕疵擔保規定負其責任，尚不構成不完全給付問題，僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同時發生不完全給付之債務不履行責任。
四、查一般購屋者重視及需要者，乃房屋可供使用部分之主建物、附屬建物面積，而公共設施，則為必須分攤之負擔，且日後之管理費及土地稅之計算亦將公共設施併計在內，對於購屋者有弊無利，故主建物面積或附屬建物面積如有短少，違反購屋者原先對房屋之預期及規畫，勢必減少該房屋之效用及價值，自已構成物之瑕疵。次查本件預售屋之買賣，標的物於締約時，雖尚不存在，但有關其位置、隔間、方位、公共設施所在，以及建物面積與公共設施面積配置比例，均於締約時即已固定，亦即乃依政府主管機關所核准之設計圖定之，因此，本件應屬將來可得確定之特定物之買賣。因此系爭梵谷、高更房屋因配置之主建物面積、附屬建物面積坪數不足，存有瑕疵，而此一瑕疵係於締約時即已存在，則被告自應就該瑕疵依民法第三百五十四條規定負物之瑕疵擔保責任，惟原告倘因主建物面積短少一．七九坪、附屬建物面積短少一．六一坪，遽主張解除契約顯失公平，原告自得請求被告減少因坪數短少之價金，因此被告應就系爭梵谷、高更房屋分別短少一．七九坪、一．六一坪部分，按本戶房屋及其土地總價款除以房屋買賣面積之平均單價計算之價額返還原告四十八萬零一百九十五元、四十萬二千五百元，其計算方式如次：【 (七、三００、０００＋二、四三０、０００)÷三六．二七×一．七九＝四八０、一九五】、【(
六、一八０、０００＋二、０六０、０００)÷三二．九六×一．八二＝四０
二、五００】，合計被告應返還原告八十八萬二千六百九十五元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止按年息百分之五計算之法定遲延利息，為此本於物之瑕疵損害賠償請求權，提起本訴。
五、被告係一建築公司就建築物之規劃、設計、營造有其堅強之經營團隊，對於其規劃設計及登記時之相關證據之取得及解說自應較一般常人為易，因此被告應該提出規劃設計時及登記時之平面設計圖、建築圖、建物面積分析表、公共持分計算表、建物測量成果圖等證據並就各提出之書證予以詳細說明以證明被告原先在買賣契約書內所約定之主建物、附屬建物、公共設施面積各係依據何種數據所計算出來，後來又何以登記之主建物、附屬建物、公共設施面積又與原規劃設計之面積有所出入，否則其所辯之無瑕疵之情無法舉證以實其說。
六、系爭梵谷、高更房屋買賣契約書第三條第一款固約定：「本戶房屋面積以地政機關複丈、核准登記面積為準（登記面積）」，惟所謂本戶房屋面積以實際登記面積為準，依文義解釋，當然係指本戶房屋所應有之主建物面積、附屬建物面積及其所應分擔之公共設施面積之權利範圍以實際之登記面積為準，簡言之，凡屬本件買賣契約標的權利範圍者始稱之為登記面積，則非屬本件買賣契約標的權利範圍者即應自所謂之登記面積剔除，因此並非凡是登記之坪數面積即屬買賣契約標的權利範圍之坪數面積，同理，系爭買賣契約書同條第二款找補之約定係指被告在本件買賣權利範圍內於合理情形下誤計、誤算主建物、附屬建物及公共設施面積，以致彼此坪數互有出入而為之補救措拖，以符公平，因此找補之前提應係在買賣標的物權利範圍內，因合理之誤計、誤算以致登記面積互有出入之情形始有其適用，倘非屬買賣標的物權利範圍內，則應按其他法律關係以求解決，因此倘為系爭梵谷、高更房屋所應負擔之公共設施面積，其登記之結果較諸所約定之面積為多，自有找補之適用，惟如其中部分之公共設施面積係系爭梵谷、高更房屋所不應負擔者，即係屬買賣範圍外之公共設施，自應扣除該部分之公共設施，以決定是否找補及其範圍，而非概以全部登記之公共設施面積為準即認得以主張找補。而以其中系爭梵谷房屋所約定應負擔之公共設施面積為七．四０坪，而登記之結果卻高達十四．一二坪，已逾原約定之一倍，公設比高達百分之三十四，且與其他戶相比其公共設施之比例亦失衡，以建商之精算規劃，超過之部分顯非買賣標的物合理之誤差，原告亦否認全部登記之公共設施面積均為系爭梵谷、高更所應負擔者，因此主張找補權利之被告自應就系爭梵谷、高更房屋所登記之公共設施面積尤其是超出原約定一倍之公共設施面積均屬系爭梵谷、高更房屋所應負擔之公共設施面積應負舉證責任，始得依找補之約定主張抵銷。
七、被告所興建之理查麥爾房屋，係屬五層樓之重疊式別墅，即一、二樓為一單位稱之為下疊，門前有樓梯進入一樓，一、二樓間互有室內梯相通，三、四、五樓為一單位稱之為上疊，需借由房外所興建之由一樓直達三樓之室外梯進入上疊即三樓，三、四、五樓間互有室內梯相通，系爭梵谷、高更房屋即均屬下疊房屋，門前自有台階進入一樓，而上疊房屋，需借由房外所興建之由一樓直達三樓之室外梯，始可進入三樓，無室外梯無從出入，因此室外梯之興建完全係為上疊房屋住戶之出入而設，系爭梵谷、高更房屋毫無使用室外梯之必要，因此依照合理之推估，上疊房屋所應負擔之公共設施面積應較諸下疊房屋為多，至少亦應與下疊房屋所負擔之公共設施面積相當，然原告亦向被告購買系爭梵谷房屋（下疊房屋）之上疊房屋（稱塞尚房屋），依照該上疊房屋建物所有權狀所示，其所登記之主、附屬建物面積合計為三十．五六坪（一０一．０二平方公尺），公共設施面積為十二點七二坪，而依系爭梵谷房屋建物所有權狀所示，其所登記之主、附屬建物面積合計為二六．七二坪（八八．三二平方公尺），公共設施面積為十四．一二坪，該上疊房屋之主、附屬建物面積遠大於系爭梵谷房屋，且又有室外梯，衡情其分擔之公共設施面積應不亞於系爭梵谷房屋，惟系爭梵谷房屋所登記之公共設施面積竟較該上疊房屋多近二坪，倘換算為相同之主、附屬建物面積其差距豈非愈形擴大，則同一棟房屋僅係上、下疊之分，何以二者所負擔之公共設施面積竟有如此大之差距，益徵系爭梵谷、高更房屋所登記之公共設施面積非全屬系爭買賣契約範圍內所負擔之公共設施之面積，原告自有合理之懷疑主張被告係灌水公共設施坪數藉找捕之約定而解免其坪數不足之瑕疵責任。衡情同一棟上、下疊房屋所應負擔之公共設施面積應相若或有些微之差距，然彼此間之差距竟近二坪（倘換算為相同之主、附屬建物面積其差距更大），顯違常理，則被告自應就此變態之事實，即下疊房屋應較上疊房屋負擔更多之公共設施，因而系爭梵谷、高更房屋所登記之公共設施面積均屬系爭買賣契約範圍內之面積之事實應舉證責任。
八、系爭梵谷房屋房地買賣契約書第三條第二項明載：「二、本約房屋買賣面積與登記面積誤差在百分之一以內（含）時，雙方同意不增減買賣價款；如誤差超過百分之一以上時，應就超過百分之一之部分，按本戶房屋及其土地總價款除以房屋買賣面積之平均單價計算相互無息找補。」等語，觀諸該條項找補約定所稱之「本約房屋面積」與「登記面積」，並未就主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積分別予以區分，依其文義當然係指本約房屋總面積與登記總面積而言，否則倘容許主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積分別計算其誤差，則最大容許誤差勢將有百分之三不得找補之範圍，而非僅止於百分之一，豈符該條項找補之本旨。況且系爭梵谷房屋之買賣總價係以每坪單價乘約定總面積之合，因此在約定總面積與登記總面積互有出入之情形下，超出百分之一之面積部分，當然亦以每坪單坪為計算基準，否則倘分別按主建物面積、附屬建物面積及公共設施面積分別計算其誤差，其主建物、附屬建物面積係指實際使用面積，公共設施係屬應負擔之面積，其價值本有不同，此為公眾周知之事實，豈有可能未予區分此不同之三種登記面積之價值而均籠統以每坪單價為找補之基準，此豈得事理之平。因此依照契約找補約定之文字及論理解釋，其係指本約房屋總面積與登記總面積互有出入之情形而言，至為明確。系爭梵谷房屋、高更房屋登記面積與契約約定之面積雖有些微誤差，但逾百分之一之範圍，無從依找補約定，單就短少之主建物面積主張，本件原告係以物之瑕疵擔保請求權為請求之依據，無庸扣除百分之一以下部分。
九、依被告提出之之各住戶公共設施分攤表所示，各住戶之公共設施比率不一，差距高達百分之二十五，足證原告所主張之被告將非屬梵谷房屋所應負擔之公共設施灌入導致公共設施虛坪增加，而冀藉找補約定解免其瑕疵責任。
十、若認被告得以增加之公共設施面積據以找補主張抵銷，則依約不區分主建物、附屬建物面積與公共設施面積之屬性，一概以每坪單價為找補之計算基準，被告以二坪之公共設施面積換取原告短少之二坪主建物面積，違反日常生活經驗法則，顯違誠信原則。被告亦知此一計算基準有違常情，乃私下與原告協調，以主建物面積與公共設施面積四比六之比率相互找補，因原告堅決主張至少應以七比三之比率相互找補，雙方因而未能達成協議而涉訟。本於定型契約應為有利於消費者解釋之原則，認定找補之計算基準為無效。
參、證據：提出㈠房屋土地預定買賣契約書一份、㈡房屋土地預定買賣契約書一份、㈢建物所有權狀一份、㈣建物所有權狀一份、㈤建物所有權狀一份、㈥建物所有權狀一份、㈦講義一份、㈧找補試算表一份為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：
一、依房地買賣契約書第三條第二項約定：「：：：如本約房屋買賣面積與登記面積誤差在百分之一以內者，雙方同意不增減買賣價款；如誤差超過百分之一以上時，應就超過百分之一之部分，按本戶房屋及其土地總價款除以房屋買賣面積之平均單價計算相互無息找補。」，梵谷房屋契約約定面積為三十六點二七坪（主建物面積二十六點零九坪、附屬建物面積二點七八坪、公共設施七點四坪），權狀登記面積則為四十點八五坪（層次面積二十四點零四坪、附屬建物二點六八坪、公共設施十四點一三坪），因原告買受平面式停車位編號第九號車位一個，面積為四點五四坪（六公尺×二．五公尺＝十五平方公尺，約四點五四坪），併登記在共同使用部分即建號一一三四號內，原告權狀上登記之面積為十四點一三坪，扣除車位後，尚餘九點五九坪。扣除契約記載之七點四坪後，尚多出二點一九坪，以每坪二十六萬八千二百六十六元計算，原告應找補被告五十八萬七千五百零三元。則原告主張被告應找補四十八萬零一百九十五元，與前開原告應找補金額互相抵銷後，原告尚應給付被告一十萬七千三百零八元，原告請求顯無理由。
二、高更房屋契約約定面積為三十二點九六坪（主建物面積二十五點一四坪、附屬建物三點五一坪、公共設施四點三一坪），權狀登記面積為三十二點九八坪（層次面積二十五點三一坪、附屬建物一點八六坪、公共設施五點八一坪），並無契約約定應找補之情形。
三、前開契約書所約定之房屋面積，包含主建物面積、附屬建物面積、公共設施面積三項，原告買受梵谷房屋、高更房屋係以總價買受，價金並無區分主建物、附屬建物、公共設施面積計算而有不同價格，公共設施之價格與主建物、附屬建物之價格並無不同。政府機關之房屋評定現值亦是就房屋全部坪數加以核定，亦無分別主建物、附屬建物或公共設施面積。且公共設施為全體住戶共有，集合住宅住戶使用次數多寡，就權利而言，並無差異。
四、按買賣契約書第三條第二項規定之房屋面積與登記面積誤差超過百分之一以上時，始有找補之規定，無非係就房屋面積與登記面積誤差所存在之物之瑕疵當事人雙方意思表示合致同意在百分之一內之誤差不互相找補，此找補規定，無非係上開面積誤差當事人特約之法律效果，原告豈能將房屋面積中主建物面積另依物之瑕疵擔保請求權規定另行主張找補。
五、公共設施之比例，一以主建物面積、附屬建物面積、公共設施面積三者總和為分母，以公共設施面積為分子，予以計算所得，此為眾人週知之事。非如原告所述，單以主建物面積、附屬建物面積總和為分母，以公共設施面積為分子所計算。則以一般計算公設比之方式計算，梵谷房屋Ａ、Ｂ、Ｃ棟之公設比分別為百分之二十六、百分之二十一、百分之二十七，非如原告所稱彼此差距過大，高達百分之十。且公設比之差別，係因各戶格局、面積不同所致，並無如原告所述虛灌坪數。
參、證據：提出㈠預定車位土地建物買賣契約書、㈡所有權狀一份、㈢面積分配明細表一份、㈣公設比試算表一份為證。
理 由
一、原告主張向被告購買梵谷房屋、高更房屋，被告移轉登記之主建物面積，扣除買賣契約約定之不找補之百分之一範圍後，仍分別短少一點七九坪、一點六一坪，自屬有瑕疵，依買賣契約約定之每坪價金各為二十六萬八千二百六十六元、二十五萬元，被告應減少價金八十八萬二千六百九十五元，因依物之瑕疵擔保規定，求為命被告返還前開金額並加計法定利息之判決。
被告則以買賣契約約定之找補約定，並不區分主建物、附屬建物、公共設施面積，被告移轉登登記予原告之梵谷房屋、高更房屋面積，與契約約定之面積比較，誤差在百分之一內，依買賣契約之約定屬互不找補之範疇。又梵谷房屋登記總面積為四十點八五坪，其中公共設施面積為十四點一三坪，扣除停車位面積四點五四坪後，尚有九點五九坪，較契約約定之七點四坪，多出二點一三坪，倘原告主張就主建物面積部分被告應找補，則原告就此多給部分亦應按每坪單價給付被告五十八萬七千五百零三元，亦得與原告主張之主建物面積短少一點七九坪，應給付之金額相抵銷，本件原告請求並無理由等語置辯。
二、經查，原告於八十六年四月八日、同年六月十四日分別向被告訂購坐落台北市○○區○○段二小段八三八、八三九、八四０、八四三地號土地上所興建之「理查麥爾」第二棟「梵谷」Ａ戶房屋，即門牌號碼台北市○○路○○巷○○號一、二樓（即梵谷房屋）；「高更」Ａ戶房屋，即門牌號碼台北市○○路○○巷○號二樓及同巷六號二樓（即高更房屋），及各該房屋之坐落基地應有部分。依兩造所簽訂之房屋土地預定買賣契約書第二條第二款約定「系爭梵谷房屋房屋面積：本戶房屋面積共約三十六點二七坪，包括主建物面積約二六點０九坪，附屬建物面積如陽台、屋突之樓梯間或瞭望台、雨遮等約二點七八坪，公共設施面積含約定共同部分：包括屋頂水箱、地下室水箱、公共樓梯間等；以及全體共同部分：包括地下層之防空避難室兼停車空間、發電機房及泵浦室、台電配電室、垃圾集中室等共約七點四０坪」，「系爭高更房屋房屋面積：本戶房屋面積共約三十二點九六坪，包括主建物面積約二五點一四坪，附屬建物面積如陽台、屋突之樓梯間或瞭望台、雨遮等約三點五一坪，公共設施面積含約定共同部分：包括屋頂水箱、地下室水箱、公共樓梯間等；以及全體共同部分：包括地下層之防空避難室兼停車空間、發電機房及泵浦室、台電配電室、垃圾集中室等共約四點三一坪」。
被告移轉登記予原告之面積其中梵谷房屋為四十點八五坪，其中層次面積二十四點零四坪、附屬建物二點六八坪、公共設施十四點一三坪，公共設施內含原告買受平面式停車位編號第九號車位一個，面積為四點五四坪，扣除車位之面積為九點五九坪，合計房屋部分為三十六點六一坪。高更房屋面積為三十二點九八坪，主建物面面積為二十五點三一坪、附屬建物一點八六坪、公共設施五點八一坪等事實，有卷附之房屋土地預定買賣契約書、建物所有權狀在卷可稽，並為兩造所不爭執，堪信為真實。
三、按房屋面積之短少，致房屋之價值減少，為物之瑕疵。而預售屋之買賣，因購買當時屬未完成者，於興建完成過程存在可能之誤差，移轉登記面積與約定面積可能有出入，因之預售屋買賣契約內就面積誤差多作找補之約定，係就面積短少之特別約定，自有排除民法買賣章節中關於物之瑕疵擔保之規定之適用，兩造應受契約所約定者拘束。是被告移轉登記之房屋面積如與契約約定之面積不符，原告得主張瑕疵擔保之規定，惟應依契約第三條之約定為之，不得單方請求被告短少給付之面積應予減少價金，就多給付之面積則拒絕依絯規定找補。依房屋土地預定買賣契約書第三條約定：「一、本戶房屋面積以地政機關複丈、核准登記面積為準（登記面積），：：：二、：：：如本約房屋買賣面積與登記面積誤差在百分之一以內（含）時，雙方同意不增減買賣價款；如誤差超過百分之一以上時，應就超過百分之一之部分，按本戶房屋及其土地總價款除以房屋買賣面積之平均單價計算相互無息找補。」，同約第二條房地面積及認定標準約定之「房屋面積」係包含主建物面積、附屬建物面積、公共設施面積，第四條約定之房屋價款，係以總價約定，並不區分主建物、附屬建物、公共設施而有不同之計價，有前開買賣契約在卷可憑。從而被告移轉予原告房屋之登記面積與契約約定之面積之誤差如在百分之一範圍內，即應依契約約定互不找補。查被告移轉登記予原告之梵谷房屋面積為三十六點六一坪，高更房屋面積為三十二點九八坪，均較契約約定之面積三十六點二七坪、三十二點九六坪多，已如前述，而此多出之面積均在誤差百分之一範圍內，依前開說明，為合理之誤差，屬互不找補範疇，原告自無排除契約約定，請求被告負瑕疵擔保規定之責任。
四、再按公共設施之比例，一般以主建物面積、附屬建物面積、公共設施面積三者總和為分母，以公共設施面積為分子，予以計算所得，此為眾所週知之事。而以被告移轉登記予原告之面積計算，梵谷房屋、高更房屋之公設比均在百分之二十六以下，尚屬合理之範圍，並無如原告所述虛灌坪數之情，原告主張被告藉公共設施面積虛灌坪數一節亦不可採。
五、綜上所述，系爭梵谷房屋、高更房屋移轉登記面積與契約約定面積固有不符，惟誤差面積在百分之一範圍內，屬互不找補者，原告主張單以短少之主建物面積、附屬建物面積部分找補，拒絕多受領之公共設施面積之找補，有違兩造買賣契約關於房屋坪數因誤差之找補特約，所為請求尚無依據，應予駁回。原告減少價金請求既受敗訴之判決，其假執行之請求即失所依附，應併駁回。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 二 月 二十九 日
民事第五庭法 官 林麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 十七 日
法院書記官 王宜玲