臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第四六七五號
原 告 周買即祭祀公業周可安管理人訴訟代理人 陳德聰 律師
送達代收人 陳德聰 律師被 告 內政部警政署 設台北市○○○路○段○號法定代理人 甲○○ 住台北市○○○路○段○號訴訟代理人 羅明通 律師
賴以祥 律師陳素雯 律師張炳坤 律師右當事人間調整租金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣二百零八萬六千四百一十元，並自本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償之日止按週年利率百分之五計算之利息。
二、被告向原告承租座落台北市○○區○○段六小段一六四地號土地面積二五六平方公尺，其租金應自民國八十八年七月一日起調整為每月新台幣八萬四千三百二十元，並應於每月一日給付原告。
三、原告願提供擔保，請准宣告假執行。
四、訴訟費用由被告負擔。
貳、陳述：
一、被告於民國五十四年間為興建台北市○○街二十八戶宿舍時（申請台北市政府營柒廈○○八號建造執照及使字第○三五號使用執照），因需合併原告所有之原重測前座落台北市○○段○○○號及同所一六四─一地號（重測後合併為河堤段六小段一六四地號），面積二五六平方公尺之土地為其建築基地，乃向原告訂立土地租用契約書，由原告出具土地使用權同意書等文件並計入基地面積核算建蔽率，以供被告興建二十八戶宿舍。原訂租期自五十四年七月一日起至七十年六月三十日止，計十六年，期滿後未再訂立書面租約，承租人仍為租賃物之使用收益，依民法第四五一條之規定，視為以不定期限繼續土地租賃契約。
二、本件土地租賃契約，其租金當初約定是以申報地價年息百分之五計收，但被告自六十二年七月一日起至八十五年六月三十日止之土地租金積欠未清，經原告向被告催討並請求調整租金，被告於八十年十一月十五日開會協商，未獲結論，以致延誤土地租金之給付。迄八十四年十二月六日原告暫且保留二十四戶對被告為地租之請求，先申請被告應就其現所經管之四戶應分擔之地租先為清償，（即七分之一土地租金），經被告同意核定自六十二年七月一日起至八十五年六月三十日止四戶應負擔之該部分地租計一百十六萬四千四百十二元。
三、被告於系爭承租土地上興建二十八戶之宿舍，任由其中二十四戶轉讓與第三人占有使用，惟此被告與原告間之土地租賃關係仍為繼續，不因所租土地上部分建物之轉讓而受影響，被告不能以因其與二十四戶現住戶間就土地租金內部協商如何共同分擔迄無法達成協議為由，而就其餘七分之六之積欠地租，拒絕給付。因八十三年六月三十日以前欠租部份之請求權已罹於請求權時效。惟自八十三年七月一日起至八十七年六月三十日止其餘該七分之六欠租部份計二百零八萬六千四百一十元，被告應予給付。
四、土地價值於五十四年訂約時，租地計八一點八六一坪，原租金每月僅為六七四元四角，惟以三十年來政府迭經調整公告地價，依目前之土地「公告現值」尚無法完全反映土地之實際價值，而土地法第九十七條之規定核定租金，係依所有地價標準（即公告現值、公告地價、申報地價）中以最低之「申報地價」計算租金，而本件系爭土地位於都市○○○段，且原告每年應支付高額之「地價稅」，係按一般土地以公告地價按千分之十五繳納地價稅，且需負擔租賃所得稅，由此益見原約定每月租金僅為六七四元四角之租金額及被告雖已於八十二年七月起按申報地價年息百分之五計算調整之，惟仍偏低遠甚，顯不合理，爰依民法第四四二條之規定請求被告自八十八年七月一日起應按實已偏低之「申報地價」以年息百分之十調整計付租金，以維公平並維原告權益。
参、證據：
一、土地登記簿謄本乙筆。
二、土地租用契約書及台北市政府工務局⒊⒊之書函影本各乙紙。
三、被告⒒⒖以八十警後字第一一二五二七號開會通知單影本乙紙。
四、原告⒓⒍提出之申請書、被告⒍⒊八十五警後字第六九○六一號書函及台灣省省庫支票⒎⒖支票號碼0000000號面額六萬九千五百四十七元支票影本各乙紙。
五、系爭土地八十七年度地價稅繳款書影本乙紙。
六、台北市中正區公所⒍⒚發文北市正民字第五五八八號核發祭祀公業周可安管理人周買之同意備查函影本乙份。
乙、被告方面：
壹、聲明：如主文所示，及願供擔保免為假執行之宣告。
貳、陳述：
一、租地建屋之契約，除當事人間有禁止轉讓之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，是以原告再向被告請求另外七分之六之租金，應無理由：
㈠、租地建屋之契約，除當事人間有禁上轉該房屋之特約外，應推定出租人於立約時，已同意租賃權隨房屋而為移轉，是以當承租人嗣後將房屋該與第三人時，租賃權隨同移轉，租賃關係即存在於出租人與第三人之間。
㈡、被告於民國五十四年間與原告所簽定之土地租用契約，係用以興建二十八戶宿舍，並由原告出具土地使用權同意書，以並計基地面積核算建蔽率，核其契約之性質，應屬租地建屋之契約。俟房屋建成後，被告已陸續移轉二十四戶於第三人，而由被告自已經管四戶，原告於立約當時既未訂定特約禁止轉該房屋，是以當被告將房屋該與第三人時，租賃權即隨同移轉，是以原告與被告間現存之租賃關係，僅為原租賃之七分之一（即二十八戶中之四戶）。
二、原告於訂約時及民國八十年間召開協調會時，即已知悉被告將土地上之房屋讓售於員工，惟自始皆未表示優先購買之意思，顯已拋棄優先購買權：
㈠、優先購買權人，除於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄外，若優先購買權人於知悉基地或房屋出賣後，於一定期間經過，可認為係默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力。
㈡、兩造於締約時，原告已知悉被告係為興建宿舍之用，將來有轉售予員工之可能，竟仍與被告簽訂租賃契約，足徵原告於訂約時，即有於日後房屋出售時，不行使優先購買權之意思，殊不得於今再主張優先購買權。再者，原告於八十一年間與被告協商時，即知悉被告業將二十四戶房屋讓售於他人，原告並未提出異議而為優先購買之表示，顯屬默示表示拋棄該優先購買權。
㈢、土地法第一百零四條第二項所謂「不得對抗優先購買權人」者，係指當優先購買權人主張優先購買權時，出賣人不以其與第三人訂立之買賣契約，對抗優先購買權人，惟此時優先購買權人亦負有給付該所有人（即出賣人）與第三人所約定代價之義務。原告既以默示拋棄優先購買權，自不生得否「對抗優先購買權人」之問題。
二、本件租金已按申報地價百分之五機動調整，殊無民法第四百四十二條規定之適用：
㈠、當事人間就約定之租金已按土地申報地價之比例，隨不動產價值之昇降而機動調整，殊無民法第四百四十條規定之適用，且稅金不敷納稅，亦非請求調整租金之事由。
㈡、本件土地租用契約書第三調規定：「租用期中甲方（按指原告）如應賦稅之增加其租金由甲方通知乙方（按指被告）調整之，己方不得異議。」且租金當初約定條依中報地價年息百分之五計收，可知雙方當時預料賦稅之問題，而對於租金之調整已預作規定，且其調整之比例係隨申報地價而調整，租金以自申報地價年息百分之五計收再者，本件租金亦已按申報地價年息百分之五而調整，原告之請求顯無理由。
参、證據：
一、土地租用契約。
二、被告八十五年六月三日(八十五警後字第六九０六)號函。
三、八十七年七月十五之支票乙張。
四、最高法院八十三年度台上字第三一九號判決。
五、民法債編第二百二十七之二條修正文說明。
六、最高法院八十三年度台上字第三一九號判決。
七、民法第二百二十七條之二修正條文說明。
八、最高法院七十三年五八日第五次民事庭會議決議。理 由
一、原告起訴主張：被告於五十四年間為興建台北市○○街二十八戶宿舍時向原告訂立土地租用契約書，由原告出具土地使用權同意書等文件並計入基地面積核算建蔽率，以供被告興建二十八戶宿舍。租期自五十四年七月一日起至七十年六月三十日止，計十六年，期滿後未再訂立書面租約，視為以不定期限繼續土地租賃契約，本件土地租賃契約，其租金當初約定是以申報地價年息百分之五計收，但被告自六十二年七月一日起至八十五年六月三十日止之土地租金積欠未清。被告於系爭承租土地上興建二十八戶之宿舍，任由其中二十四戶轉讓與第三人占有使用，惟此被告與原告間之土地租賃關係仍為繼續，不因所租土地上部分建物之轉讓而受影響，自八十三年七月一日起至八十七年六月三十日止其餘該七分之六欠租部份計二百零八萬六千四百一十元，被告應予給付。又三十年來政府迭經調整公告地價，爰依民法第四四二條之規定請求被告自八十八年七月一日起應按實已偏低之「申報地價」以年息百分之十調整計付租金，以維公平並維原告權益等語；被告則以：租地建屋之契約，除當事人間有禁止轉讓之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，是以原告再向被告請求另外七分之六之租金，並無理由。蓋除當事間有禁上轉該房屋之特約外，應惟定出租人於立約，已同意租賃權隨房屋而為移轉，且原告於訂約時及民國八十年間召開協調會時，即已知悉被告將土地上之房屋讓售於員工，惟自始皆未表示優先購買之意思，顯已拋棄優先購買權，況土地法第一百零四條第一項所謂之「優先購買權」，指當優先購買權人主張優先購買權時，出賣人不以其與第三人訂立之買賣契約，對抗優先購買權人，惟此時優先購買權人亦負有給付該所有人（即出賣人）與第三人所約定代價之義務。茲本件原告早已默示拋棄優先購買權，自不得再行主張；又本件租金已按申報地價百分之五機動調整，殊無民法第四百四十二條規定之適用等語資為抗辯。
二、查原告主張被告於五十四年向渠租用重測前坐落台北市○○段○○○號及同所一六四─一地號（重測後合併為河堤段六小段一六四地號），面積二五六平方公尺之土地為做為其建築基地，租期自五十四年七月一日起至七十年六月三十日止，計十六年，惟期滿後未再訂立書面租約，此為被所不爭執，復有土地登記簿謄本、土地租用契約書及台北市政府工務局⒊⒊之書函在卷可證，堪信為真。按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第四百五十一條定有文，是本件兩造間之租賃期限，依前開規定，即視為不定期租賃。是原告請求被告給付租金，主張被告出售前開租地建屋之房屋享有優先承買權，被告未告之讓售之買賣行為，依法不得對抗原告，租賃契約仍存在兩造是否具有據。
三、按「租地建築房屋除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人。」、「租地建屋之契約如無相反之特約，自可推定出租人於立約時，即已同意租賃權得隨房屋而為移轉，故承租人仍有租賃關係之存在，所謂相反之特約，係指禁止轉該基地上所建房屋之特約而言。」最高法院四十三年臺上字第四七九號判例、四十八年臺上字第二二七號分別定有明文。揆諸前揭判例可知租地建屋之契約，除當事間有禁上轉該房屋之特約外，應推定出租人於立約，已同意租賃權隨房屋而為移轉，是以當承租人嗣後將房屋該與第三人時，租賃權隨同移轉，租賃關係即存在於出租人與第三人之間。查兩造於五十四年間所簽定之土地租用契約，係以興建二十八戶宿舍，並由原告出具土地使用權同意書，以並計基地面積核算建蔽率，核其契約之性質，應屬租地建屋之契約，此有原告所不爭執之租賃契約書在卷可按。次按「基地出賣時，承租人有依同樣條件優先購買之權，土地法第一百零四條第一項有明定，而此項優先購買權，除基地承租人不於接到出賣通知後十日內為表示，依同法第二項前段規定外，應視為放棄外，若基地承租人於知悉土地買賣後，曾明示或默示表示拋棄之該優先購買權者，自仍生拋棄效力，亦即優先購買權人，除於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先權視為放棄外，若優先購買權人於知悉基地或房屋出賣後，於一定期間經過，可認為係默示表示拋棄該優先購買權者，自仍生權利拋棄之效力。次查，八十年間原告曾向被告申請發給土地使用費及土地價購案召集原告與二十四戶宿舍現住戶共同協商解決，有原告不爭執之臺灣省政府警務處八十年十一月十五日以八十警後字第一一二五二七號開會通知單在卷可參，原告亦自認於八十年十一月十五日開會時即知承購（被告出售房屋）之事等語，足認原告於八十年十一月十五日已知悉被告業將二十四戶房屋讓售於他人，惟原告並未提出異議而為優先購買之表示，復未於相當之時間內為意思表示，自認係屬默示拋棄該優先購買權，足認原告起訴主張以土地法第一百零四條第二項所謂「不得對抗優先購買權人」者，係指當優先購買權人主張優先購買權時，出賣人不以其與第三人訂立之買賣契約，對抗優先購買權人，惟此時優先購買權人亦負有給付該所有人（即出賣人）與第三人所約定代價之義務。則如前所述，原告並無行使優先購買權之意思，自不得主張「對抗優先購買權人」而認租賃契約仍存在兩造間。是本件被告租地建屋，被告已陸續移轉二十四戶於第三人，而由被告自已經管四戶，兩造締約當時既未訂定特約禁止轉該房屋，是以當被告將房屋讓與第三人時，依前揭最高法院判例之見解，租賃權即隨同移轉，兩造間現存之租賃關係，僅為原租賃之七分之一（即二十八戶中之四戶）。又被告已依租賃關係姶付租金，此有被告八十五年六月三日八十五警後字第六九○六一號函及八十七年七月十五日之支票可證，且為原告所自認，是以原告再起訴請求另外七分之六之租金云云，尚乏依據。
四、按「城市地方之土地租金，以不超過土地申報總價額年息百分之十為限」，為土地法第一○五條準用同法第九十七條之規定。而租賃物為不動產者因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，土地法第一○五條、民法第四四二條固分別定有明文。查兩造間土地租用契約書第三調規定：「租用期中甲方（按指原告）如應賦稅之增加其租金由甲方通知乙方（按指被告）調整之，己方不得異議。」，足見兩造就租金之調整已預為評估為為調整之依據作約定，其調整之比例係隨申報地價而調整，租金以自申報地價年息百分之五計收。且原告曾於八十四年十二月六日向被告提出為增租請求之申請，被告則給付土地使用費一百十六萬四千四百十二元，計算期限為六十二年七月一日至八十五年六月三十日止，標準則依國有土地出租之租金為據，此有原告⒓⒍提出之申請書、被告⒍⒊八十五警後字第六九○六一號書函、台灣省省庫支票⒎⒖支票號碼0000000號面額六萬九千五百四十七元支票為憑，足見兩造間之租金亦非無依契約調整之情事。而民法第四百四十二條固規定「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金」，是不僅租金不敷納稅非法定政策原因，則如所約定之租金係隨不動產價值之昇降而機動調整，自無再依民法第四百四十二條規定聲請法院調整之必要，是原告爰以前開規定請求調整租金亦無所據。
五、從而，原告之訴均無理由，應予駁回。原告受敗訴判決，其假執行之聲請即失所依據，應併予駁回。又因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十一 日
民事第四庭法 官 洪于智右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 一 月 二十一 日
法院書記官 林佳蘋