臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度訴字第四七○九號
原 告 東京現代居管理委員會法定代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求返還共用部分建物事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰肆拾萬肆仟零貳拾玖元，及其中新台幣捌拾伍萬肆仟肆佰捌拾玖元自民國八十八年十月二十六日起至清償日止；其中新台幣壹拾捌萬參仟壹佰捌拾元自民國八十九年四月二十六日起至清償日止；其中新台幣參拾陸萬陸仟參佰陸拾元自民國九十年五月十二日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之六，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新台幣肆拾陸萬捌仟元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣壹佰肆拾萬肆仟零貳拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應給付原告新台幣（下同）二百二十二萬一千九百六十元，及其中一百六十七萬二千四百二十元自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十月二十六日起至清償日止；十八萬三千一百八十元自追加訴狀繕本送達之翌日即八十九年四月十六日起至清償日止；三十六萬六千三百六十元自追加訴狀繕本送達之翌日即九十年五月二十日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
（二）願提供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）緣原告係依公寓大廈管理條例組織成立，並於八十七年七月十七日向台北市政府報備成立，依法具有當事人能力。本件被告係於八十八年七月十五日辦理所有權移轉登記，取得東京現代居公寓大廈門牌號碼台北市○○街○○○號、二十一之一號、二十一之二號及二十一號房屋地下層共計四戶房屋暨應有部分之所有權。
（二）另本件原告係於八十八年九月四日區分所有權人大會依管委會組織章程，選出乙○○等十一人為管理委員後，再由當選之管理委員推舉乙○○擔任主任委員，及其他職務之分配，故原告法定代理人乙○○之代表權限並無疑義。又原告八十八年九月四日區分所有權人大會有過半數股東出席，已達法定最低出席人數，並無問題：查原告之戶數約有一百戶，八十八年九月四日召開之區分所有權人大會出席者有六十一位，已過半數，此有住戶名冊及會議簽到簿可稽，故已達公寓大廈管理條例法定最低出席人數，並無問題。退萬步以言，當日既有召開區分所有權人大會做成決議並選舉管理委員，進而由管理委員互選出主任委員一人，則縱使有不足法定出席人數之問題，亦僅屬得否撤銷而已，並非無效甚明，何況原告確已達法定最低出席人數，被告自無由異議。
（三）按「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務。」公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。查被告之前手聯合投資股份有限公司（下幾稱聯合公司）自八十七年十月即未曾繳納管理費，原告曾發函催繳亦無效果，被告依法應繼受其前手依規約之權利義務。查原告管理費之收取係以每戶按坪數（按乃所有權狀上記載之面積為準）為計價單位，自八十三年二月起調整為每坪以八十元計算。被告在東京現代居公寓大樓擁有四戶房屋，即台北市○○街○○○號一樓、二十一之一號一樓、二十一之二號一樓及二十一號房屋地下室。上開四戶房屋之權狀坪數依序為六三點七七坪、九點一五坪、八六點一八坪及二二二點七坪，依每坪每月八十元計算，合計每月應繳管理費為三萬零五百三十元（如附表所示）。
（四）被告應給付積欠之管理費新台幣九十七萬六千九百六十元：查原告原起訴請求命被告給付八十七年十月至八十八年十一月，計十四個月之管理費，每月為三萬零五百三十元，合計為四十二萬七千四百二十元，由於自本案起訴後迄八十九年五月止被告又積欠六個月之管理費計一十八萬三千一百八十元，故原告前於八十九年五月擴張原告訴之聲明，命被告給付六十一萬零六百元（算至八十九年五月）予原告。茲因被告自八十九年六月迄今（九十年五月），又已十二個月未繳管理費，故被告管理費之債務又增加三十六萬六千三百六十元，爰一併擴張請求之。請鈞院判令被告應給付管理費九十七萬六千九百六十元及其利息予原告。
（五）被告應賠償一百二十四萬五千元予原告：被告在取得四戶房屋之所有權後。立即大肆進行改建工程（造成大樓由原先一個出口變成二個出口），並擅自將本大樓之電動大門及管理員室拆除殆盡，迄今毫無著落，致本大樓應重新裝設二扇電動門、管理員服務台及支出公共管線遷移費用。查原告在被告擅自動工破壞大樓之公共設施時，即在八十八年八月十七日曾召開區分所有權人會議，會中決議有：（９）推派代表參與與被告之協商，（１○）委請律師催繳被告積欠之管理費及公共設施之歸還及（１）被告應回復原狀.... 其進行個項工程及相關事宜所生之費用應由被告負擔，（６）管線遷移應使之保有可用之狀態等項，故原告提起本件訴訟，於法有據。又依原告大樓管理規則第二十一條及第二十六條「公共設施如欲改變或移動、更改使用目的，須經管理委員會決議通過，並經公布全體住戶，於十天內無異議者，始得行之」。且公寓大廈管理條例第六條第一項第四款及第三項，以及第十一條：「共用部分及其相關設施之拆除、重建修繕或改良，應依區分所有權人之決議為之。」針對本件被告均有適用。公寓大廈管理條例第二十一條亦明定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」乃被告不繳管理費，又無視於法令、管委會、區分所有權人會議決議、大樓管理規則之規定，逕自動工破壞大樓之公用設施，又不復原，自應負給付管理費及損害賠償之責任。故綜上所陳，本件原告訴請被告給付管理費用九十七萬六千九百六十元及損害賠償一百二十四萬五千元自屬有理，故被告應給付如本辯論意旨狀之原告訴之聲明，至為明灼。
（六）關於被告所辯稱原告使用其地下室，應負損害賠責任云云，查該地下室部分早在起造人興華建設興建完工，成立管委會後即沿用，嗣後亦經原告與聯合公司協商准許原告使用約兩坪大小之面積做為大樓垃圾清運前暫時堆放之用，上情經證人張仕騏（原告前任總幹事）證述明確。迨系爭建物之所有權移轉登記予被告後，因被告進行改建工程，且有反對意見，原告即未再使用，既然被告之前手均無異議，故被告無權以此為由拒繳管理費甚明。
三、證據：提出公寓大廈管理組織報備證明影本一份、建物登記謄本影本四份、竣工圖（一樓平面圖）影本一份、律師函影本一份、住戶規約（部分）及修正第三十六條條文影本各一份、區分所有權人會議記錄及管理委員會投票統計表影本一份、簽到表及管理委員會名冊影本各一份、伯泯公司工程單價分析表影本一份、管理費計算表影本一份、八十八年九月四日區分所有權人會議記錄影本一份、八十八年八月十七日區分所有權人大會會議記錄影本一份、大樓管理規則第二十一條至二十六條影本一份、住戶名冊影本一份、照片二十六張為證。添
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，請准供擔保免為假執行。
二、陳述：
（一）按大廈管理委員原則上需由區分所有權人會議選舉產生。原告至今對於八十八年九月四日之區分所有權人會議是否於開會前已合法通知各區分所有人，會議是不合於法定開會人數，即是否合於公寓大廈管理條例第二十八條、第二十九條之規定，迄未詳細說明。依原告所提之資料，無法認定該區分所有權人會議之合法性，即新管理委員會是否合法產生，即原告之當事人能力，仍然存疑。退一步言，按原告所提東京現代居大樓第四次區分所有權人會議紀錄之內容，並未授權管理委員會即原告提起本件訴訟。
（二）按原告即東京現代居管理委員會長期以來將被告之前手所擁有之地下室充為垃圾集中場，並為管理人員之方便而使用，而騎樓部分則任由住戶停放機車，則管理委員會本身應負侵權行為損害賠償責任，並無理由反向被告請求所謂前手積欠之管理費。況原告目前仍繼續將被告所擁有之騎樓做為機車停車場使用，並將一樓通往地下室之樓梯間做為垃圾堆積場，嚴重妨害被告之所有權。按東京現代居管理委員會長期以來將大樓地下室充為垃圾集中場，並為管理人員之方便使用，除前呈之照片可以證明外，東京現代居第七屆委員會八十八年八月十一日緊急會議記錄內主持人報告內容有：「．．．並要求管理委員會將地下室之垃圾集中地遷走」等文字，可以證明。
（三）按原告在被告擁有之地下停車場之汽車昇降機口，私設電動門，嚴重妨害被告所有權，並無理由反而向被告提出鉅額之工程款請求。退一步言，目前被告所提供之服務台比舊有的服務台美觀大方，被告願無償供為使用，原告並無需花費鉅款再重新按裝服務台。
（四）按原告長期以來佔有被告之地下室、騎樓等對於被告應負擔損害賠償責任，自無權利反而向被告請求給付管理費，詎原告竟於八十九年七月二十八日帶同證人張仕騏到庭作證供稱：「我擔任期間沒有人佔用，地下室原來是興華公司蓋的，當時有同意原告使用約兩坪的面積作為大樓垃圾清運前暫時堆放之用」云云。按證人為前管理委員會之總幹事與本身有利害關係即本身為侵權行為人，當然偏坦原告，又其供詞避重就輕，且有推卸責任之情形，應不足採。被告之前手及被告至今未正式使用建物，而又有前述為原告長期佔用之情形，依情、依理、依法似無命被告支付鉅額管理費之理。退而言之，依上情形原告所請求管理費之金額亦應予以相當之核減，或抵銷原告請求之一半金額，始為合理。
三、證據：提出律師函影本一份、照片九張、緊急會議記錄影本一份為證。
丙、本院依職權履勘現場並委請台北市土木技師公會對於台北市○○街二十一、二十一之一號、二十一之二號進行改建所造成大樓共用部分損害之修復工程進行估價鑑定；又向台北市政府調取「東京現代居大樓管理委員會」申請報備之相關資料。
理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張應受判決事項之聲明或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款、第七款分別定有明文。本件原告起訴請求被告應將如卷附圖所示Ａ（橙色部分）、Ｂ（綠色部分），即分屬門牌號碼台北市○○街二十一之二號及二十一之一號房屋部分地上物拆除，並將所占用之共用部分建物返還予原告及全體區分所有權人；被告應給付管理費四十二萬七千四百二十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；被告應負擔裝設二扇電動門、管理員服務台及公共管線遷移之費用，或給付其裝置費用四十萬元交予原告。復於八十八年十二月十四日具狀變更請求被告應給付管理費四十二萬七千四百二十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；被告應負擔裝設二扇電動門、管理員服務台、天花板、鋪設花崗岩牆面、地面及磚牆（八吋）費用及公共管線、燈具遷移之費用，或給付其裝置費用一百二十四萬五千元予原告。復於八十九年四月二十五日具狀變更請求被告應給付管理費六十一萬零六百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息；被告應負擔裝設二扇電動門、管理員服務台、天花板、鋪設花崗岩牆面、地面及磚牆（八吋）費用及公共管線、燈具遷移之費用，或給付其裝置費用一百二十四萬五千元予原告。復於八十九年七月二十八日具狀變更請求被告應給付一百八十五萬五千六百元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。復於九十年五月十一日具狀變更請求被告應給付二百二十二萬一千九百六十元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止按週年利率百分之五計算。復於九十年七月三十一日當庭變更請求被告應給付二百二十二萬一千九百六十元，及其中一百六十七萬二千四百二十元自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十月二十六日起至清償日止，十八萬三千一百八十元自追加訴狀繕本送達之翌日即八十九年四月十六日起至清償日止，三十六萬六千三百六十元自追加訴狀繕本送達之翌日即九十年五月二十日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。核原告先後所為，有關請求給付管理費部分，係屬擴張應受判決事項之聲明；有關請求給付損害賠償部分，雖為訴之變更，但主張爭點均在於被告擅自動工破壞大樓公共設施，則屬相同，且仍援用原請求之訴訟資料及證據，無礙被告之防禦及訴訟之終結，依訴訟經濟原則，自宜利用同一程序審理，藉以一次解決本件之紛爭，揆諸上述說明，應予准許，合先敘明。
二、按公寓大廈建築物所有權登記之區分所有權人達三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上時，起造人應於六個月內召集區分所有權人召開區分所有權人會議訂定規約，並向地方主管機關報備，公寓大廈管理條例第二十六條第一項定有明文。查原告主張其係依上開規定合法組織成立，並於八十七年七月十七日向台北市政府報備成立，依法具有當事人能力乙節，業據其提出公寓大廈管理組織報備證明為證，復經本院向台北市政府調閱原告當初申請報備資料查核無誤，有台北市政府工務局建築管理處九十年七月九日北市工建寓字第九○六六○五四八○○號函及所檢附東京現代大樓居管理委員會申請報備相關資料（包括申請書檢查表、區分所有權人名冊、大會會議紀錄、會議出列席單位及人員附冊、管理委員選舉名冊及當選明單、管理委員會組織章程等），堪認為真實，被告空言質疑原告是否合法成立具有當事人能力云云，要非可採。又，原告主張現任管理委員會主任委員乙○○係經合法選任乙節，亦據提出八十八年九月四日東京現代居大樓第四次區分所有權人會議紀錄、管理委員會投票統計表、出席人員簽到表、委託書、各樓各戶名冊及管理委員會名冊在卷可稽，難謂於法不合。何況公寓大廈管理條例對區分所有權人會議決議違法之法律效果如何，並未明文規定，然按本條例未規定者，適用其他法令之規定，該條例第一條第二項定有明文，且公寓大廈之區分所有權人會議，主要係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開，其決議性質上係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致之合同行為，而發生一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議，利益狀態類似，基於相同之法律理由，自得類推適用民法有關撤銷社團總會決議之第五十六條規定；再者總會決議之召集程序或決議方法，違反法令或章程時，社員得於決議後三個月內請求法院撤銷其決議；總會決議之內容違反法令章程者，無效，民法第五十六條定有明文。是縱認上開區分所有權人會議未依該條例規定（第二十九條第一項或第三十一條第一項）或未依東京現代居大樓管理規約、管理委員會組織章程選任系爭管理委員及主任委員，亦僅屬上開區分所有權人會議之召集程序或決議方法違反公寓大廈管理條例及具規約性質之章程而得否訴請撤銷而已，並非謂決議內容違反法令或章程而無效。故被告辯稱現任主任委員乙○○當選無效，係未經合法選任不具法定代理人身分云云，亦難採取。
三、本件原告起訴主張：被告係於八十八年七月十五日辦理所有權移轉登記，取得東京現代居公寓大廈門牌號碼台北市○○街○○○號、二十一之一號、二十一之二號及二十一號房屋地下層共計四戶房屋暨應有部分之所有權，詎料被告拒絕繳交管理費，又被告之前手聯合公司自八十七年十月即未繳交管理費，經原告發函催繳亦無效果，依公寓大廈管理條例第二十四條規定，被告應繼受其前手依規約之權利義務，亦即被告應負責繳交其前手聯合公司未繳之管理費。查原告管理費之收取係以每戶按坪數（按乃所有權狀上記載之面積為準）為計價單位，自八十三年二月起調整為每坪以八十元計算，被告在東京現代居公寓大樓擁有上開四戶房屋，其權狀坪數依序為六三點七七坪、九點一五坪、八六點一八坪及二二二點七坪，依每坪每月八十元計算，合計被告每月應繳管理費為三萬零五百三十元（如附表所示），算至九十年五月，被告尚欠管理費九十七萬六千九百六十元未繳。
又被告取得上開房屋所有權後，未經管理委員會同意、未經區分所有權人會議決議、無視法令及大樓管理規則之規定，擅自進行改建工程（造成大樓由原先一個出口變成二個出口），將大樓之電動大門及管理員室拆除，致社區應重新裝設二扇電動門、管理員服務台及支出公共管線遷移費用。嗣八十八年八月十七日原告召開區分所有權人會議決議推派代表參與與被告之協商、委請律師催繳被告積欠之管理費及公共設施之歸還、被告應負責回復原狀及負擔所生費用等事項，原告根據上開會議決議屢催被告履行，惟被告仍置之不理，逕自動工破壞大樓之公用設施，又不復原。為此，訴請被告給付尚欠管理費九十七萬六千九百六十元及損害賠償一百二十四萬五千元，合計二百二十二萬一千九百六十元及法定遲延利息。被告則以：被告並未使用系爭房屋，原告所請管理費過高，並不合理；又原告長期以來占用被告之地下室、騎樓等，對被告應負擔損害賠償責任，主張抵銷原告請求之一半金額等語，資為抗辯。
四、原告主張被告於八十八年七月十五日自前手聯合公司買受取得東京現代居公寓大廈門牌號碼台北市○○街○○○號、二十一之一號、二十一之二號及二十一號房屋地下層共計四戶房屋暨應有部分之所有權（權狀坪數依序為六三點七七坪、九點一五坪、八六點一八坪及二二二點七坪），及被告迄至九十年五月份均未繳交管理費，及被告於取得上開房屋所有權後，未經管理委員會同意或區分所有權人會議決議，擅自進行改建工程（造成大樓由原先一個出口變成二個出口），破壞大樓公共設施，將大樓之電動大門及管理員室等拆除，屢經催告繳交管理費及回覆原狀未獲置理之事實，業據提出建物登記謄本、竣工圖（一樓平面圖）、律師函、照片為證，且為被告所不爭執，復經本院先後於八十九年三月九日、八十九年十月十八日履勘現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可參，自堪信為真實。本件應予審究者，厥為原告主張被告應給付管理費九十七萬六千九百六十元及損害賠償一百二十四萬五千元，有無理由？經查：
（一）按公寓大廈之共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。又共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。公寓大廈管理條例第十條第二項、第三項分別定有明文。又該條例第十八條規定，公寓大廈應設置「公共基金」，其來源有四種，其中第二款即為「區分所有權人依區分所有權人會議決議繳納」，再者該條例第二十一條亦明定：「區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。」，此乃公寓大廈管理條例公布施行後，一般所謂區分所有權人應分擔或負擔管理費用之法源依據，而該管理費用除有特別約定，一般係由管理負責人或管理委員會向住戶收取。本件依台北市東京現代居管理委員會組織章程及管理規則第二十四條規定：「本會為推展業務，使大樓公共設施所消耗之經費有所著落，承住戶大會通過經本會委員會決議：向大樓全體住戶收取管理費用，以維持公共設施之消耗支出及管理支出。第一款：收取標準，以每戶按坪數為計算單位，....。第二款：收取金額：每戶無論住人與否（無空屋之議）住家戶每戶每坪暫訂新台幣柒拾元正......。第三款：管理費之調降：以三年一度為原則，視當時物價情況及管理費之盈虧而定，是否需要調降或維持現狀，皆由委員會討論決定之。... 」，有台北市東京現代居管理委員會組織章程及管理規則在卷可稽。又原告主張上開每坪暫訂七十元計收管理費之價格，業於第三屆委員會於八十二年十二月八日召開第三次委員會議決議通過自八十三年二月份起調整為私人住宅每坪八十元計算乙節，亦據提出被告所不爭執其真正之住戶規約（部分）及修正第三十六條條文在卷可稽。足見東京現代居大樓住戶管理費之收取方式，係採不論每戶住人與否，均以每坪八十元計算，並由管理委員會向住戶收取。則被告既為東京現代居大樓之住戶，自應遵守上開規約按期繳交管理費。查原告主張被告於八十八年七月十五日買受取得東京現代居公寓大廈門牌號碼台北市○○街○○○號、二十一之一號、二十一之二號及二十一號房屋地下層共計四戶房屋，迄至九十年五月份均未繳交管理費，屢經催告置之不理之事實，業據提出系爭建物登記謄本、律師函為證，且為被告所不爭執，則依上開四戶房屋權狀坪數分別為六三點七七坪、九點一五坪、八六點一八坪及二二二點七坪，按每坪八十元計算，合計每月被告應繳管理費為三萬零五百三十元（計算方式如附表所示）。從而，原告主張被告應給付起訴時及於本件訴訟進行中陸續到期（訴訟中追加二次請求）之管理費，即請求（一）自八十八年七月十五日起至八十八年十一月止計四個半月管理費十三萬七千三百八十五元（30530×4.5＝137385）及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十月二十六日起至清償日止之法定遲延利息。（二）自八十八年十二月起至八十九年五月止計六個月管理費十八萬三千一百八十元（30530×6＝183180）及自追加訴狀繕本送達之翌日即八十九年四月十六日起至清償日止之法定遲延利息。（三）自八十九年六月起至九十年五月止計十二個月管理費三十六萬六千三百六十元（30530×12＝366360） 及自追加訴狀繕本送達之翌日即九十年五月二十日起至清償日止之法定遲延利息，即屬有據，應予准許。至於原告依據公寓大廈管理條例第二十四條規定「區分所有權人之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切權利義務」，請求被告給付其前手聯合公司積欠自八十七年十月起至八十八年七月十五日前之管理費部分，查該條文所謂「本條例或規約所定之一切權利義務」，立法之主要目的應是避免特定繼受人於繼受後主張未參與規約之訂定不受規約（契約合意）之拘束，使規約對於繼受人亦有拘束力，至於具體發生之管理費給付義務不在規範範圍內。換言之，公寓大廈管理條例第二十四條應屬契約地位之繼受規定，亦即後手對其繼受後所應生權利義務悉依原相關條例及規約定之，並非繼受前手已發生之債務。果爾，原告請求被告繼受其前手聯合公司所積欠之管理費，即屬無據，原告就此部分所為之請求，不應准許。
（二）次按公寓大廈管理條例第八條第一項規定：「公寓大廈周圍上下、外面牆、樓頂平台及防空避難室，非依法令規定並經區分所有權人會議之決議，不得有變更構造、顏色、使用目的、設置廣告物或其他類似之行為。」、第九條第二項前段、第三項規定：「住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之。」「住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。如有損害並得請求損害賠償。」、第十一條第一項規定：「共用部分及其相關設施之拆除、重建修繕或改良，應依區分所有權人之決議為之。」，且公寓大廈之重大修繕或改良，應經區分所有權人會議特別決議始可為之，亦為同條例第三十一條第一項第二款所明定。又依東京現代居大樓管理規則第二十一條規定：「本大會公共區域為大樓外牆、騎樓、一樓走廊、地下室、頂樓、各層樓走道、各走道天花板、樓梯（安全梯）等均屬公共財產，私人不得擅自佔為已有。」、第二十六條規定：「公共設施如欲改變或移動、更改使用目的（非違章、私人霸佔），須經管理委員會決議通過，併經公布全體住戶，於十天內無異議者，始得行之」，有東京現代居大樓管理規則在卷可稽。原告既為東京現代居大樓之區分所有權人，自應遵守上開規約，不僅不得將公共財產佔為己有，且未經區分所有權人會議之決議，或未經管理委員會決議通過，並經公布全體住戶，於十天內無異議者，不得就共用部分及其相關設施之拆除、重建修繕或改良，或將公共設施改變或移動或更改使用目的。另按故意或過失，不法侵害他人權利者，負損害賠償責任；又土地上之建築物或其他工作物，因設置或保管有欠缺，致損害他人之權利者，由工作物之所有人負賠償責任；又不法毀損他人之物者，應向被害人賠償其物因毀損所減少之價值；又不能回復原狀或回復原狀顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害；又損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受之損害及所失之利益為限。民法第一百八十四條第一項前段、第一百九十一條第一項本文、第一百九十六條、第二百十五條、第二百十六條分別定有明文。查原告主張被告於取得上開房屋所有權後，未經管理委員會同意、未經區分所有權人會議決議、無視法令及大樓管理規則之規定，擅自進行建物改建工程，不僅將大樓一樓公共設施由原先一個出口變成二個出口，破壞大樓公共設施，且將大樓之電動大門及管理員室等拆除之事實，業據提出竣工圖（一樓平面圖）、律師函、照片為證，且為被告所不爭執，復經本院先後於八十九年三月九日、八十九年十月十八日履勘現場屬實，製有勘驗筆錄在卷可參。則本件被告既破壞大樓共用部分侵害全體住戶之所有權，自應負損害賠償責任，原告為該大樓之管理委員會，就該共用部分具有管理權，且依公寓大廈管理條例第三十五條、第三十七條之規定，具有當事人能力，自得代表全體住戶對被告求償，是原告請求被告損害賠償，依法並無不合。又原告進行建物改建所造成大樓共用部分之損害，經本院委請台北市土木技師公會就修復工程進行估價鑑定結果，認為修復工程估價費用為七十一萬七千一百零四元，有該會復工程估價鑑定報告書附卷可稽，被告對此金額亦不爭執，是本院認原告請求損害賠償數額於七十一萬七千一百零四元之範圍內，為屬正當，逾此範圍之請求，尚非可採。至於被告主張原告長期占用被告之地下室、騎樓等，主張損害賠償抵銷原告請求金額之一半云云，為原告所否認，並辯稱系爭地下室部分早在起造人興華建設興建完工，成立管委會後即沿用，嗣後亦經原告與被告之前手聯合公司協商准許原告使用約兩坪大小之面積做為大樓垃圾清運前暫時堆放之用，之後系爭建物所有權移轉登記予被告後，因被告進行改建工程，且有反對意見，原告即未再使用等語，核與證人即管理委員會前任總幹事張仕騏到庭證稱：伊擔任總幹事期間並無占用情事，地下室原本是華興公司蓋的，當時有同意原告使用約兩坪大的面積作為大樓垃圾清運前暫時堆放之用等情（見本院八十九年七月二十八日言詞辯論筆錄）大致相符，則被告既無法舉證證明原告有無權占用地下室之情事，亦無法證明其受有何損害、損害額為多少，僅空言泛稱損害賠償抵銷云云，為不足採。
五、綜上所述，原告請求被告給付管理費六十八萬六千九百二十五元（000000＋183180＋366360＝686925）及損害賠償七十一萬七千一百零四元，即屬正當。從而，原告本於管理公約及損害賠償之法律關係，請求被告給付一百四十萬四千零二十九元，及其中八十五萬四千四百八十九元自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十月二十六日起至清償日止；十八萬三千一百八十元自追加訴狀繕本送達之翌日即八十九年四月十六日起至清償日止；三十六萬六千三百六十元自追加訴狀繕本送達之翌日即九十年五月二十日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
六、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所依據，併予駁回。
七、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十七 日
民事第二庭法 官 曾部倫右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十七 日
法院書記官 柯月英