臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第四八四一號
原 告 甲○○訴訟代理人 張慶帆律師複代 理人 乙○○被 告 中華電信股份有限公司 設台北市○○○路○○○號法定代理人 丙○訴訟代理人 張廼良律師
蔡亞寧律師右當事人間請求返還無權佔有土地事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將新店市○○段木柵小段第一五四地號如附圖所示斜線部分之土地地上物拆除並返還土地予原告。
二、被告應自民國八十八年九月一日起至將前項土地返還之日止，每年應給付原告新臺幣（下同）五十四萬元。
三、願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣原告前於八十五年七月一日將新店市○○段木柵小段一五四地號部分土地（如附圖斜線部分）約七十坪租予被告屬雙和營運處（原交通部雙和電信局），此有租賃契約可資為憑，依前開租約第三條之約定，「租期自民國八十五年七月一日起至九十年六月卅日止，共計五年，最短租期三年，三年後雙方視需要於一年前通知對方解除（按終止之意）租約」，原告旋於八十七年九月一日及同年十月六日二度發函表明自八十八年九月一日起解除（終止）前開租約（參原證二），另於八十八年八月十三日再次函請於八十八年九月一日將前揭土地返還（參原證三），詎迄今被告仍未履行。
二、按「所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之」民法第七百六十七條前段定有明文。次按「承租人於租賃關係終止後，應返還租賃物。」民法第四百五十五條第一項前段亦定有明文。本件被告於租賃契約終止後，自應拆除附圖所示土地上地上物並返還土地予原告，爰依前揭規定請求返還。
三、再者，無權占用他人土地者，可能獲得相當於租金之利益，所有權人亦受有相對之損害。本件原告所有之土地為被告無權占用，而該土地原訂租金為每年新台幣五十四萬元（同原證一），爰依民法第一百七十九條、第一百八十四條第一項前段之規定，請求如訴之聲明第二項。
四、雖被告抗辯略以：
（一）依兩造間租賃契約第三條之規定「租期自民國八十五年七月一日起至九十年六月三十日止，共計五年，最短租期三年，三年後雙方視需要於一年前通知對方解除租約」，既云三年後，意即解除（終止）權在簽訂租約之日起三年後（即八十八年七月一日後）才發生，且須於一年前通知，故原告於八十七年九月一日及八十七年十月六日所為終止意思表示並不合法。
（二）依租約第八條之規定「乙方（即被告公司）退租時，依土地實際使用狀況歸還甲方，不予恢復土地原狀」，故被告無拆除地上物回復原狀之義務。
（三）被告之租金已付至八十九年八月三十一日並無不當得利之情形等語云云，茲為論據，惟查：
１、按兩造間租賃契約係由被告公司單方預先擬定之定型化契約條款，如有疑義，自應為有利於原告之解釋（消費者保護法第十一條第二項規定參照），被告認應為有利於被告之解釋云云，顯無足採。
２、次查，被告就租賃契約第三條之約定係解釋為租滿三年後，始有解除（終止）租約之權利，且其行使必須在終止前一年為之云云，果爾，則最短租期不啻成為四年，此與該條約定「最短租期三年」不符，顯見被告對該條款之解釋係屬曲解。實則兩造間之真意乃「最短租期三年」，如須提前解除（終止）租約，則應在解除（終止）前一年為之。本件原告於八十七年九月一日及同年十月六日二度發函表明自八十八年九月一日起終止系爭租約（參原證三），與租約第三條所訂「最短租期三年」以及「租約終止前一年通知」之要件相符，該項終止租約之意思表示自屬合法有效。
３、再者，租約第八條有關「乙方（即被告）退租時，依土地實際使用狀況歸還甲方（即原告），不予恢復土地原狀」之約定，其真意係指被告若租滿五年租期，則原告在考量拆除成本之情況下，始同意免拆除地上物，如被告未租滿五年，則被告仍應負責拆除地下物。本件兩造間之租約租期既未滿五年，被告自不得主張免予拆除地上物。
４、此外，依兩造間八十五年二月十六日租約議價會議紀錄（參原證五）之記載，原告對於租金之調整乙節，係同意以「每年公告現值調整幅度來『調漲』」，蓋當時議定之每月四萬五千元已遠低於原告主張之每月十萬元，原告斷無同意再予調降之理，被告主張依公告現值降幅調降乙節，實無足採。故原告請求被告給付相當於租金之不當得利，並以每月四萬五千元，每年五十四萬元計算，並無不當之處。
參、證據：提出租賃契約、存證信函、地價證明書等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、如受不利判決，願供擔保請准免假執行。
貳、陳述：
一、查依雙方所簽訂之租賃契約第三條規定「租期自民國八十五年七月一日起至九十年六月三十日止，共計五年，最短期租期三年，三年後雙方視需要，於一年前通知對方解除租約。」此有租賃契約影本可證（同被證一號），既云「三年後」，此即為解除（終止）權發生之限制時點，亦即應自簽訂租約之日起三年後（即八十八年七月一日後），雙方之解除（終止）權利始合法發生，則原告於八十七年九月一日及同年十月六日所為之解除（終止）意思表示，自因原告於其時尚未擁有解除（終止）權而不生任何解除（終止）效力。且查，契約既約定「於一年前通知對方解除契約」，意即解除契約之意思表示到達後，仍須有一年緩衝期，解除契約之效力始發生，則原告即使以本次起訴（八十八年十一月十日）作為（解除）終止契約之意思表示，雙方契約亦應自八十九年十一月十日起始發生解除（終止）效力。
二、次查，「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意」，最高法院十八年上字第一七二七號判例有著。經查，雙方契約第四條規定「租期內甲方（即原告）不得加租、辭租．．．」；第五條規定「租約期滿後若乙方新建機房尚未完成，需繼續租用甲方土地時，甲方同意逐年續訂租約」。則租約期限內原告既不得辭租，五年租約期滿，若被告公司仍需繼續租用時，原告復有續訂租約之義務，故該契約有關租期訂定之真意，應是以有利於承租人即被告公司之方式為之。此係因被告公司承租該地作為機房用地，係嘉惠清境地區二千多電信客戶且機房設備搬遷不易所致。職是，倘若 鈞院對契約第三條文義有所疑義致須解釋雙方真意時，亦應綜觀全文後，以有利於承租人即被告公司之方式解釋之，亦即雙方均自契約訂定後三年才有行使解除（終止）權之權利，且解除（終止）權行使後須有一年緩衝期，契約始自緩衝期滿後終止。
三、再查，原告雖抗辯兩造間租賃契約係由被告公司單方預先擬定之定型化契約條款，如有疑義，自應為有利於原告之解釋云云。惟按，依原告本身所提呈之原證五號會議紀錄影本可知，有關租期、租金等條款，均係雙方協調議價後所簽訂，絕非係被告公司所「片面」擬定之「定型化契約」至明。況查，原告既係出租人，其有權利決定是否出租予被告（原告若堅持不肯出租，被告公司亦莫可奈何），故被告公司在此租賃契約之地位上屬相對性弱勢，契約條款若有任何疑義，亦應以有利於弱勢地位一方之解釋為原則。
四、綜上所述，原告於八十七年九月一日及同年十月六日兩次發函解除（終止）契約並不合法，雙方之租賃契約仍合法有效存在。故在租賃關係存續期間內，原告尚無請求被告拆屋還地之權利。
五、次按，依雙方租賃契約第八條規定「乙方（即被告公司）退租時，依土地實際使用狀況歸還甲方，不予恢復土地原狀。」既云「不予恢復土地原狀」，則被告公司顯無拆除地上物，回復原狀之義務存在。雖原告抗辯此條款之適用前提須為被告公司已租用滿五年方有適用云云，惟契約條款既無此限縮限制，自不容原告於契約條款並無爭議之情形下，任意曲解擴張解釋。故原告起訴請求被告公司拆除地上物云云，亦屬無據。
六、再按，依雙方租賃契約第二條第一項規定，租金調整方式，應依每年公告現值漲跌幅調整之。而原告於八十五年五月三日函文中，亦有重申、強調雙方租金應按租約第二條第一項之「調整」方式為之（被證六號）。顯證，依「漲跌幅調整之」確為雙方之共識。既云「漲跌幅調整之」，是雙方租金之給付，可能因公告現值之上漲而增加，亦有可能因公告現值下跌而減少，雙方均需負擔此風險。經查，簽約第一年即八十五年七月一日至八十六年六月三十日之租金，依每平方公尺二萬三千元計價後，係新台幣五十四萬元，雙方均無爭議且原告亦已受領。惟第二年即八十六年七月一日至八十七年六月三十日之租金，若依公告現值每平方公尺六千元計算，此有地價證明書影本可證（同被證二號），第二年租金僅為一四０、八七０元，惟因被告公司原承辦之雙和營運處，未特別檢視該契約係以公告現值漲跌幅作為租金之計價標準，致誤依其他契約一般規定，以一般物價指數計算後，給付五十四萬六千一百一十元之租金予原告並經原告受領在案。此有原告領款收據影本可證（同被證三號），故依契約規定，原告事實上已溢領租金新台幣四０五、二四０元（000000-000000=405240），是被告公司亦曾於八十七年八月十三日及八十七年十月三十一日發函原告，請其退還溢領之租金，否則即將就八十七年租金（十六萬四千三百四十八元）主張抵銷後，再請求繳還溢付款，此有被告公司八十七年八月十三日及八十七年十月三十一日函文可證（同被證四號），惟原告遲至今日仍未退還溢領款，且因其片面解除契約並不合法，故被告公司亦於八十八年八月三十一日及八十八年十月四日發函重申，雙方租期至八十九年八月三十一日止，至於八十七年（八十七年七月一日至八十八年六月三十日）、八十八年（八十八年七月一日至八十九年六月三十日）之租金則於溢付款內扣除（行使抵銷權之意）之意旨，此有被告公司八十八年八月三十一日及八十八年十月四日函文各乙份可證（同被證五號）。職是，被告公司所繳付之租金，事實上已可租地至八十九年八月三十一日，亦即被告公司並未積欠原告任何租金債務甚至不當得利金，故原告請求被告應給付自八十八年九月一日起至返還土地止相當租金之不當得利金，每年五十四萬元云云，殊屬無據。
參、證據：提出租賃契約、地價證明書、收據、函件等件為證。理 由
一、原告主張伊於八十五年七月一日將新店市○○段木柵小段一五四地號部分土地（如附圖斜線部分，下簡稱系爭土地）約七十坪租予被告屬雙和營運處（原交通部雙和電信局），依系爭租約約定，租期自八十五年七月一日起至九十年六月卅日止，共計五年，最短租期三年，三年後雙方視需要於一年前通知對方解除（按終止之意）租約，原告旋於八十七年九月一日及同年十月六日二度發函表明自八十八年九月一日起終止前開租約，另於八十八年八月十三日再次函請於八十八年九月一日將前揭土地返還，詎迄今被告仍未履行，爰依民法第七百六十七條之規定請求被告返還系爭土地，並依民法第一百七十九條、第一百八十四條之法律關係請求被告自八十八年九月一日起至返還系爭土地為止每年給付原告五十四萬元云云。
二、被告則以：
（一）查依雙方所簽訂之租賃契約第三條規定「租期自民國八十五年七月一日起至九十年六月三十日止，共計五年，最短期租期三年，三年後雙方視需要，於一年前通知對方解除租約」，既云「三年後」，此即為解除（終止）權發生之限制時點，亦即應自簽訂租約之日起三年後（即八十八年七月一日後），雙方之解除（終止）權利始合法發生。
（二）次查，「解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意」，最高法院十八年上字第一七二七號判例有著。經查，雙方契約第四條規定「租期內甲方（即原告）不得加租、辭租．．．」；第五條規定「租約期滿後若乙方新建機房尚未完成，需繼續租用甲方土地時，甲方同意逐年續訂租約」。則租約期限內原告既不得辭租，五年租約期滿，若被告公司仍需繼續租用時，原告復有續訂租約之義務，故該契約有關租期訂定之真意，應是以有利於承租人即被告公司之方式為之。此係因被告公司承租該地作為機房用地，係嘉惠清境地區二千多電信客戶且機房設備搬遷不易所致。職是，倘若 鈞院對契約第三條文義有所疑義致須解釋雙方真意時，亦應綜觀全文後，以有利於承租人即被告公司之方式解釋之。
（三）依原告本身所提呈之原證五號會議紀錄影本可知，有關租期、租金等條款，均係雙方協調議價後所簽訂，絕非係被告公司所「片面」擬定之「定型化契約」至明。況查，原告既係出租人，其有權利決定是否出租予被告（原告若堅持不肯出租，被告公司亦莫可奈何），故被告公司在此租賃契約之地位上屬相對性弱勢，契約條款若有任何疑義，亦應以有利於弱勢地位一方之解釋為原則。
（四）又依雙方租賃契約第二條第一項規定，租金調整方式，應依每年公告現值漲跌幅調整之。既云「漲跌幅調整之」，是雙方租金之給付，可能因公告現值之上漲而增加，亦有可能因公告現值下跌而減少，雙方均需負擔此風險。經查，簽約第一年即八十五年七月一日至八十六年六月三十日之租金，依每平方公尺二萬三千元計價後，係新台幣五十四萬元，雙方均無爭議且原告亦已受領。惟第二年即八十六年七月一日至八十七年六月三十日之租金，若依公告現值每平方公尺六千元計算，此有地價證明書影本可證（同被證二號），第二年租金僅為一四０、八七０元，惟因被告公司原承辦之雙和營運處，未特別檢視該契約係以公告現值漲跌幅作為租金之計價標準，致誤依其他契約一般規定，以一般物價指數計算後，給付五十四萬六千一百一十元之租金予原告並經原告受領在案。此有原告領款收據影本可證，故依契約規定，原告事實上已溢領租金新台幣四０五、二四０元（000000-000000=405240），是被告公司亦曾於八十七年八月十三日及八十七年十月三十一日發函原告，請其退還溢領之租金，否則即將就八十七年租金（十六萬四千三百四十八元）主張抵銷後，再請求繳還溢付款等語資為置辯。
三、原告主張伊於八十五年七月一日將系爭土地租予被告租期自八十五年七月一日起至九十年六月卅日止，共計五年，最短租期三年，三年後雙方視需要於一年前通知對方終止租約，原告旋於八十七年九月一日、同年十月六日、八十八年八月十三日發函終止租約之事實，業據原告提出租賃契約、存證信函、地價證明書等件為證，亦為被告所不爭執，原告主張之前開事實足信為真實，然原告復陳稱伊已合法終止租約，爰伊民法第七百六十七條、第一百八十四條、第一百七十九條等法律關係請求被告返還系爭土地及給付相當於租金之損害賠償云云，則為被告所否認，並以前開情詞置辯，足見本件應審酌之爭點在於原告是否依系爭租約之約定合法終止租約，茲將本院得心證之理由敘之如后。
四、按「定有期限之租賃契約，如約定當事人之一方於期限屆滿前，得終止契約者，其終止契約，應依第四百五十條第三項之規定，限期通知」民法第四百五十三條定有明文，而依兩造租約第三條約定「租期自民國八十五年七月一日起至九十年六月三十日止，共計五年，最短期租期三年，三年後雙方視需要，於一年前通知對方解除租約。」此有原告租賃契約影本可證，兩造既約定被告租用三年後，雙方始得視需要於一年前通知對方終止租約，可知兩造之租期最短約定為三年，原告於系爭租約滿三年後始得視需要行使終止權，而該項約定既由原告昔日之員工何小棟，與被告之員工劉維憲開會協調後所決議，此觀證人何小棟到庭證稱：「（我是）中興大學都市所碩士，當時我曾在原告漢陽建設擔任副總土地開發工作．．．原本合約定三年，當時大家均有在談論被告建機房之事，被告在擔心在三年未建好或未滿三年已建好的問題工．．可詳會議紀錄，因為他們租我們地放交換機，對我們社區有互惠，所以我們才對條文沒有很計較．．．（在決議時有無在場？）我有在場，後他們將會議紀錄寄給我們，我們認為與原來意思一樣，我們就沒有意見」等語自明（見本院八十九年二月十五日言詞辯論筆錄），該證言眥核與證人劉維限之證述相符，足徵兩造已就該約款充分協商，原告因與被告有互惠條件故完全同意該約款之約定，自無原告陳稱有「定型化約款」之問題，而兩造既對按年給付租金之事實並不爭執，亦有被告提出之收據在卷可考，依前開法律規定，原告欲終止租約，亦應於一年前為之，故兩造八十八年六月三十日三年租期屆滿後，原告始得為終止租約之意思表示，此乃對原告終止權之限制，故原告八十七年今兩次終止租約並不適法，自不發生終止之效力，惟原告八十八年八月十三日終止租約之行為合於兩造之約定，原告自得於八十九年八月十二日請求返還前開土地，但本件原告於八十八年十一月十八日起訴，該租約仍屬存在，被告非無權占有，原告自無權請求被告返還系爭土地及請求相當於租金不當得利損害賠償，原告之請求為無理由，應予駁回。而原告之訴既已駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，應併駁回之，附此敘明。
五、本件判斷之基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦之方法，對本案之判斷不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
六、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 七 日
民事第四庭法 官 趙子榮右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 八 日
法院書記官 林鈴芬