臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度訴字第四八一九號
原 告 甲○○
己○○
丙 ○乙○○○共 同訴訟代理人 賴盛星 律師複 代理人 蘇美蓮 律師被 告 台鳳股份有限公司 設台北市○○○路○段○○號法定代理人 戊○○○ 住同訴訟代理人 丁○○ 住同右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告甲○○新台幣捌拾貳萬壹仟捌佰玖拾叁元、給付原告己○○新台幣捌拾貳萬陸仟陸佰玖拾叁元、給付原告丙○新台幣捌拾貳萬貳仟貳佰玖拾叁元、給付原告乙○○○新台幣捌拾叁萬肆仟叁佰貳拾伍元，及各自民國八十八年十一月二十日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔負擔五分之三，餘由原告負擔。
本判決於原告甲○○、己○○、丙○、乙○○○各以新台幣貳拾柒萬陸仟元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，各以新台幣幣捌拾叁萬元分別為原告甲○○、己○○、丙○、乙○○○供擔保後，得免為假執行。
原告其餘之假執行聲請駁回。
事 實
一、原告方面：㈠聲明：
１被告應給付原告甲○○新台幣（下同）壹佰肆拾伍萬壹仟貳佰玖拾參元，給
付原告己○○壹佰肆拾陸萬玖仟貳佰玖拾參元，給付原告丙○壹佰肆拾柒萬零貳佰玖拾參元，給付原告乙○○○壹佰肆拾捌萬貳仟參佰貳拾伍元及各自本起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息。
２請准原告供擔保宣告假執行。
㈡陳述：
１原告甲○○、己○○、丙○、乙○○○於民國八十一年十一月一日分別向被
告台鳳股份有限公司購買坐落於台北縣三重市○○○段過圳小段一六二之二地號內土地上所興建之「超躍巔峰」大廈，其中原告甲○○購買編號Ｃ棟十七樓一戶及編號號之停車位，價款合計一千零四十九萬元，已繳價款合計二百四十八萬元。己○○購買編號Ｃ棟十九樓一戶及編號號停車位，價款合計一千零七十一萬元，已繳價款合計二百五十二萬元。丙○購買編號Ｃ棟二十樓一戶及編號號停車位，價款合計一千零八十萬元，已繳價款合計二百五十三萬元。乙○○○購買編號Ｂ棟二十樓一戶及編號號停車位，價款合計一千零八十萬元，已繳價款二百五十四萬元。上揭事實，除有房地預定買賣合約書可稽外，於原告另案請求返還價金事件訴訟中，被告並不爭執。
查本件因被告所興建之房屋，經原告發現有樓高不足、客廳有橫樑及面積短少等瑕疵存在而無法改善，原告等催告被告解決未果，經原告寄發存證信函解除契約，被告則以原告等遲延給付數期買賣價金，依房地預定買賣契約書第十四條第一項第一款之規定解除該房地預定買賣契約，並主張沒收原告所繳之各期款項全部作為懲罰性違約金（按原告甲○○已繳計二百四十八萬元己○○已繳二百五十二萬元、丙○已繳二百五十三萬元、乙○○○已繳二百
五十四萬元），故被告即依據該房地預定買賣合約書第十四條第一項第一款之約定，將原告等所繳之全部價款沒收作為懲罰性違約金，而被告對原告主張曾向被告購買並已繳交上開款項之事實並不爭執，足見原告上開主張為真正。
２按約定之違約金過高者，法院得核減至相當金額，民法第二百五十二條定有
明文。查有關兩造間所簽訂之房地預定買賣合約書第十四條第一項第一款「甲方已繳價款悉數作為懲罰性違約金概不退還」之約定，核其性質，係屬買方不依約付款時應支付違約金之約定，此部分已付價金，並非任意性給付之違約金，被告既經解除系爭之買賣合約，並向原告表示沒收已付價金作為違約金，則依上開規定，於有過高之情事時，原告自得請求法院核減之。原告所繳之房地買賣價款，其中甲○○為二百四十八萬元、己○○為二百五十二萬元、丙○為二百五十三萬元、乙○○○為二百五十四萬元，其中甲○○所繳價款，占全部價款之百分之二十三．六四，己○○及乙○○○等所繳價款各占全價款百分之二三．五二，丙○所繳價款占全部價款百分之二三．四三 被告竟主張全部予以沒收。參諸中華民國消費者文教基金會所訂之「房、地
預定買賣契約書」第十六條第一款「買方除因不可抗力及可歸責於賣方之事由外，如不履行本契約第五條付款約定時，每逾一日應按所欠繳之自備價款千分之一計算違約金，於補繳各該期款時一併繳付賣方。若逾期達十日時，經賣方定十日以上期限以書面催告後，仍不繳付者，視同買方違約，賣方得解除契約。並扣除買方自備款百分之五十作為賠償，但其賠償金額，不得超出本戶房地總價款百分之十。」所示，縱違約係屬可歸責於原告等之事由時被告所得沒收作為違約金之數額，應不得超過房地買賣總價百分之十。本件
原告拒絕繳款既係因被告所興建之房屋有樓高不足、共同使用部分面積超過買賣契約附註比例等瑕疵存在，有如前述，則縱被告解除上開房地買賣契約為有理由時，依上開消費者文教基金會版本之契約，被告所得沒收怍為違約金之金額，亦不得超過總價款之百分之十，故被告依據系爭房地預定買賣合約書第十四條第一項第一款之規定，主張將原告所繳之全部價款予以沒收作為違約金，該項約定顯屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定請求將被告所為違約金之約定予以核減至總價之百分之十，即被告僅得沒收甲○○所繳之一百零四萬九千元、己○○所繳之一百零七萬一千元、丙○所繳之一百零八萬元、乙○○○所繳之一百零八萬元，原告等所繳納之其餘價款即原告甲○○所繳之一百四十三萬一千元、己○○所繳之一百四十四萬九千元、丙○所繳之一百四十五萬元、乙○○○所繳之一百四十六萬元，被告即不得主張沒收。被告收受該超過總價百分之十之價款即屬無法律上原因而受利益，致原告等受有損害，則依民法第一百七十九條不當得利之規定，被告自負有返還之義務，爰依該條之規定請求被告返還。
３又查，本件原告前於八十三年九月廿九日因向被告辦理選擇磁磚花色時，被
告曾向原告等收取磁磚選色追加款，計向甲○○、己○○、丙○，各收取二萬零二百九十三元，另向原告乙○○○收取二萬二千三百二十五元，此亦有被告所開立之統一發票為憑。原告等與被告間之房地預定買賣契約既經被告解除而不存在，被告亦無受領該款項之權利，依不當得利之法律關係，被告亦有返還該款項與原告等之義務，以上原告等所繳之房地價款及磁磚選色追加款合計為甲○○一百四十五萬一千二百九十三元、己○○一百四十六萬九千二百九十三元、丙○一百四十七萬零二百九十三元、乙○○○一百四十八萬二千三百二十五元，爰一併依不當得利之法律關係請求被告返還如應受判決事項聲明第一項所載。
４對被告抗辯之陳述：
⑴被告辯稱甲○○所購Ｃ房地及停車位，原購金額新台幣一千零四十萬
元為例，因原告違約在先，被告被迫解約收回房屋再行銷售，依目前市場行情若順利出售僅可得款八四八萬元，該屋因重新銷售之損失，價差即高達二Ｏ一萬元，加上長達數年之利息及再銷售費用，被告所沒收之甲○○已繳價款二四八萬元亦不足以抵償被告所受之損失，是原告等人竟再要求核減違約金，實屬無理云云。惟查，原告等所以拒絕再繼續繳款，實係因被告未依約定建築房屋之故，業如起訴狀所載，且依民法第二百六十條規定解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，惟債權人請求賠償損害，並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使而受妨礙，故因契約消滅所生之損害並不包括在內。
因此該條所規定之損害賠償請求權，係專指因債務人不履行之損害賠償而言，且其賠償範圍應依民法第二百十六條定之，本件被告主張原告所購上開房屋因重新銷售之價差損失利息及再行銷售之費用等縱屬實在，惟仍屬契約消滅後所生之損害，並非因原告本件之債務不履行所生之舊賠償請求權，故原告上開主張自不可採。
⑵被告又辯稱如應酌減違約金，應參酌內政部預售房屋買賣契約書範本之違
約罰責，得沒收房、地總價款百分之二十計算之金額，至於中華民國消費者文教基金會訂定之房地預定買賣契約書原即較保護消費者，並不公允，且僅供社會大眾參酌，並無實質束力云云。惟查，內政部於八十五年六月所公布之預售屋買賣契約書範本，亦僅供參酌而已，對社會大眾亦無拘束力，該範本所訂之違約金罰責訂定為按房地總價百分之二十計算，係如何計算而來，並未見其提出說明，自無從作為計算賣方損失之依據，且賣方所沒收之金額高達房、地總價款百分之二十，對消費者而言，更非公允。
蓋賣方挾其經濟上之優勢，在契約內容之訂定上，已難期公允，且預售房
屋品質之好壞，全掌握在建商之手中，居於經濟上弱勢之消費者實無從過問，消費者可能窮其一生之積蓄，卻因不滿意建商所興建之房屋造成違約之事實，致所繳之價金遭建商沒收，對消費者而言，又何嘗公允。故依現行保護消費者立法之趨勢而言，實應以中華民國消費者文教基金會版本所訂之百分之十作為賣方得沒收之上限，較為公允。況上開內政部之範本係公布在八十五年六月間，乃在被告於八十五年三月二十八日通知原告解除契約之後，依法律不溯及既往之原則，於本案亦無適用之餘地，從而亦無拘束力可言。
㈢證據：提出房地買賣預約書一份、本院八十五年度重訴字第四八五號民事判決
書一份、被告解約函四份、房地預定買賣契約書一份、統一發票三份、本院八十六年度重訴字第一一七九號判決書、本院八十七年度訴字第四八一五號判決書為證。
二、被告方面：㈠聲明：
１駁回原告之訴。
２如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
㈡陳述：
１原告等人向被告購買「超躍巔峰」大樓C17、C19、C20、B20四戶房地及、
、、號停車位，惟因原告等人未依約繳納買賣價款，業經被告依約解除兩造間預定買賣契約書，並沒收原告等人已繳納價款作為懲罰性違約金在案。至於原告等人藉詞被告興建之房屋有樓高不足、客廳有棋橫樑及面積短少等原因而請求返還價金事件，實屬無稽，此由該案業經法院審理判決原告等人敗訴確定綦明。
２被告依雙方簽訂之房地預定買賣契約第十四條第一項第一款約定解除前述房地預定買賣契約書並沒收原告等人已繳價金作為懲罰性違約金，並無違誤。
蓋按約定違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，當事人約定之違約金是否過高者，法院固得依民法第二百五十二條依職權酌減至相當之數額，惟是否相當仍須一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定標準。本件被告因原告故意違約所受損害及所失利益如下：
⑴銷售佣金之損失：系爭房屋被告委由宏群廣告股份有限公司（以下簡稱宏
群公司）銷售，於每戶成交時，須給付銷售底價百分之五為銷售佣金，以原告甲○○所購C17房地及號停車位為例，銷售佣金為四十七萬七千八百八十三元，因原告違約，被告此已支付之佣金自為損失。
⑵房屋買賣利潤損失：被告因系爭房地買賣成立可獲得一定之利潤，因原告
違約而致買賣契約解除，此利潤為被告因契約解除所失之利益。依財政部賦稅署核定之八十一年房屋興建投資同業利潤標準，其純利潤為百分之十六，此利潤標準為財政部每年就營利事業各種同業核定利潤標準作為課徵所得稅之依據，而其核定之利潤標準係依據各業抽樣調查，並徵詢各同業公會之意見而為核定，應為客觀可採。是以原告甲○○所購買之房地及車位，原購金額一千零四十九萬元，依前開同業利潤標準即百分之十六計算，被告因出售系爭房地可得利潤為一百六十七萬八千四百元。
⑶房屋跌價及再行銷售損失：台灣地區房地產自八十一、八十二年起進入不
景氣時期，迄今房價仍處低靡狀態。原告於八十一年購買系爭房地，房地價格已逐漸下跌，被告於解除系爭房地買賣契約後，必須再將系爭房地出售，所出售之價格自較原出售予原告之價格為低，此由同棟大樓於八十八年間每坪成交單價僅約十六萬七千可知。本件如以原告甲○○所購之房地及車位，原購金額一千零四十九萬元為例，如再行出售之跌價損失即高達約二百十二萬元，另再行銷售而增加之支出，均為被告所受之損失。
⑷利息損失：本件如以原告甲○○所購房地及車位為例，甲○○欠繳金額八
百零一萬元，如其按時繳清，以法定利率年息百分之五計算，自八十二年十二月原告違約拒繳起至八十五年三月被告解約之二十八個月為被告所失利益，共計九十三萬四千五百元。
⑸本件被告因原告之違約所受之損害及所失利益，已超過原告已繳之價金，原告等主張違約金過高，自屬無據。
３退萬步言，縱認應酌減違約金，亦請參酌較為公允之內政部預售屋買賣契約
書範本之違約罰則，即「買方若違反付款之約定，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額．．．」，至於中華民國消費者文教基金會所訂之房地預定買賣契約原即較為保護消費者，並不公允，且僅係供社會大眾參酌，並無實質拘束力，實不足採。
㈢證據：提出內政部預售屋買賣契約書範本一份、不動產買賣合約書一份、宏群
廣告約書一份、同業利潤標準一份、同大樓他戶買賣契約書一份、原告等人繳款紀錄為證。
理 由
一、原告起訴主張：原告等人於八十一年十一月一日分別向被告購買坐落於台北縣三重市○○○段過圳小段一六二之二地號內土地上所興建之「超躍巔峰」大廈，原告甲○○購買編號Ｃ棟十七樓一戶及編號號之停車位，價款合計一千零四十九萬元，已繳價款合計二百四十八萬元；己○○購買編號Ｃ棟十九樓一戶及編號號停車位，價款合計一千零七十一萬元，已繳價款合計二百五十二萬元；丙○購買編號Ｃ棟二十樓一戶及編號號停車位，價款合計一千零八十萬元，已繳價款合計二百五十三萬元；乙○○○購買編號Ｂ棟二十樓一戶及編號號停車位，價款合計一千零八十萬元，已繳價款二百五十四萬元。因被告所興建之房屋，經原告發現有樓高不足、客廳有橫樑及面積短少等瑕疵存在而無法改善，原告等催告被告解決未果，經原告寄發存證信函解除契約，被告則以原告等遲延給付數期買賣價金，依房地預定買賣契約書第十四條第一項第一款之規定解除該房地預定買賣契約，並主張沒收原告所繳之各期款項全部作為懲罰性違約金。按約定之違約金過高者，法院得核減至相當金額，本件甲○○所繳價款，占全部價款之百分之
二三．六四，己○○及乙○○○等所繳價款各占全價款百分之二三．五二，丙○所繳價款占全部價款百分之二三．四三，被告主張全部予以沒收，參諸中華民國消費者文教基金會所訂之「房、地預定買賣契約書」第十六條第一款所示，縱違約係屬可歸責於原告之事由時，被告所得沒收作為違約金之數額，應不得超過房地買賣總價百分之十。被告依據系爭房地預定買賣合約書第十四條第一項第一款之規定，主張將原告所繳之全部價款予以沒收作為違約金，該項約定顯屬過高，爰依民法第二百五十二條之規定請求將違約金之約定，核減至總價之百分之十，即被告僅得沒收甲○○所繳之一百零四萬九千元、己○○所繳之一百零七萬一千元、丙○所繳之一百零八萬元、乙○○○所繳之一百零八萬元，原告等所繳納之其餘價款即原告甲○○所繳之一百四十三萬一千元、己○○所繳之一百四十四萬九千元、丙○所繳之一百四十五萬元、乙○○○所繳之一百四十六萬元，被告不得主張沒收，被告沒收上開款項即屬無法律上原因而受利益，致原告等受有損害，依民法第一百七十九條不當得利之規定，被告自負有返還之義務。又查，本件原告前於八十三年九月廿九日，因向被告選擇磁磚花色時，被告曾向原告等收取磁磚選色追加款，計向甲○○、己○○、丙○各收取二萬零二百九十三元，另向原告乙○○○收取二萬二千三百二十五元，此亦有被告所開立之統一發票為憑。原告等與被告間之房地預定買賣契約既經被告解除而不存在，被告亦無受領該款項之權利，依不當得利之法律關係，被告亦有返還該款項與原告之義務。以上原告所繳之房地價款及磁磚選色追加款合計為：甲○○一百四十五萬一千二百九十三元、己○○一百四十六萬九千二百九十三元、丙○一百四十七萬零二百九十三元、乙○○○一百四十八萬二千三百二十五元，爰依不當得利之法律關係請求被告返還等語。
二、被告則以：原告等人向被告上開房地，因原告等人未依約繳納買賣價款，經被告解除兩造間之買賣契約並沒收原告等人已繳納價款作為懲罰性違約金，原告等人藉詞被告興建之房屋有樓高不足、客廳有棋橫樑及面積短少等原因而請求返還價金事件，亦由法院判決原告等人敗訴確定。按約定違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，當事人約定之違約金是否過高者，法院固得依民法第二百五十二條依職權酌減至相當之數額，惟是否相當仍須一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害，以為酌定標準。本件被告因原告之故意違約，致被告所受損害及所失利益如下：⑴銷售佣金之損失：系爭房屋被告委由宏群公司銷售，於每戶成交時，須給付銷售底價百分之五為銷售佣金，原告即受有已支付佣金之損失。⑵房屋買賣利潤損失：被告因系爭房地買賣成立可獲得一定之利潤，因原告違約而致買賣契約解除，此利潤為被告因契約解除所失之利益；依財政部賦稅署核定之八十一年房屋興建投資同業利潤標準，其純利潤為百分之十六，此利潤標準為財政部每年就營利事業各種同業核定利潤標準作為課徵所得稅之依據，而其核定之利潤標準係依據各業抽樣調查，並徵詢各同業公會之意見而為核定，應為客觀可採。原告等人違約致被告解除契約，被告自受有可得利潤之損失。⑶房屋跌價及再行銷售損失：原告於八十一年購買系爭房地，房地價格已逐漸下跌，被告於解除系爭房地買賣契約後，必須再將系爭房地出售，所出售之價格自較原出售予原告之價格為低，此由同棟大樓於八十八年間每坪成交單價僅約十六萬七千可知。⑷利息損失：以原告甲○○所購房地及車位為例，甲○○欠繳金額八百零一萬元，如其按時繳清，以法定利率年息百分之五計算，自八十二年十二月原告違約拒繳起至八十五年三月被告解約之二十八個月，被告所失利益共計九十三萬四千五百元。因此，本件被告因原告之違約所受之損害及所失利益，已超過原告已繳之價金，原告等主張違約金過高，自屬無據。退萬步言，縱認應酌減違約金，亦請參酌較為公允之內政部預售屋買賣契約書範本之違約罰則，即「買方若違反付款之約定，賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額．．．」，至於中華民國消費者文教基金會所訂之房地預定買賣契約原即較為保護消費者，並不公允，且僅係供社會大眾參酌，並無實質拘束力等語資為抗辯。
三、經查，原告主張渠等於八十一年十一月一日分別向被告購買上開房地及停車位，因原告主張被告所興建之房屋，經發現有樓高不足、客廳有橫樑及面積短少等瑕疵存在而無法改善，催告被告解決未果，經寄發存證信函解除契約，被告則以原告等遲延給付數期買賣價金，依房屋土地買賣契約書第十四條第一項第一款之約定解除該房地預定買賣契約，將原告甲○○已繳價款合計二百四十八萬元、己○○已繳價款合計二百五十二萬元、丙○已繳價款合計二百五十三萬元、乙○○○已繳價款二百五十四萬元，沒收作為懲罰性違約金之事實，業據其提出房地買賣契約書、被告解約函四份為證，並為被告所是認，自應堪信為真實。次查，被告所興建之上開房屋，並無有樓高不足、客廳有橫樑及面積短少等瑕疵存在，原告之解除契約並不合法，業於原告等人於本院另案以解除契約為由，請求被告返還價金之事件，經本院審認在案，並駁回原告之訴確定，有本院八十五年度重訴字第四八五號民事判決書在卷可稽。因此，原告等人自不得以上開情事拒絕給付分期價金，渠等拒絕給付分期價金，原告依兩造間房屋土地買賣契約書第十四條第一項第一款之約定解除契約並沒收已繳價金以之為違約金，即屬有據。從而，本件爭執之處，即在於兩造間約定之違約金是否過。
四、按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文。次按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院固得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，惟是否相當仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，而債務已為一部履行者，亦得比照債權人所受利益減少其數額（最高法院四十九年台上字第八０七號判例意旨參照）。本件兩造房屋土地買賣契約書第十四條第一項約定：「甲方（按即原告）有下列情事之一者，乙方（被告）得解除本契約，甲方已繳價金悉數作為懲罰性違約金概不退還。」，為兩造違約金之約定，原告主張上開不論已繳價金多寡，悉數作為違約金之約定過高，應參照中華民國消費者文教基金會所訂之房地預定買賣契約書範本，以房地總價款之百分之十為合理，並以此為違約金酌減之標準，被告則以本件房地買賣契約解約後，其受有銷售佣金、房屋買利潤、房屋跌價及再行銷售、利息之損失，已超過原告所繳之價金，將之全部沒收作為違約金，並無過高之情事，縱認應酌減，亦應以內政部制訂之預售屋買賣契約書範圍所定房地總價款百分之二十為酌減之標準置辯。惟查：
㈠本件兩造係於八十一年十一月一日締結房屋土地買賣契約，已如前述，而八十
一年間房地產買賣業之淨利潤，經財政部核定為百分之十六，有財政部八十一年度營利事業各業所得額同業利潤標準在卷可查，查該利潤標準為財政部每年就營利事業各種同業核定利潤標準作為課徵所得稅之依據，而其核定之利潤標準，係依據各業抽樣調查，以一般同業之收入支出成本為憑，並徵詢各同業公會之意見而核定，已涵蓋同業客觀事實、社會經濟情況在內，自得為本件違約金酌減之依據。被告據此辯稱因原告等人違約致解除兩造間之買賣契約，其有房地總價百分之十六之所失利益，即屬有據，應值採信。至原告主張依中華民國消費者文教基金會之契約範本以房地總價之百分之十，及被告所主張應參酌內政部所製訂之契約範本，以房地總價之百分之二十，為違約金酌減之標準云云。然查，上開兩種契約書範本，各有其立場，惟均屬抽象性之契約條款，於適用具體案件時，不免有所落差，與之相較，財政部所頒之利潤標準，係依當年度之具體情事而核定，自較為客觀而可採，因此兩造上開之主張，均不足採。
㈡被告辯稱其將上開房地委託宏群公司銷售，於每戶成交時，須給付銷售底價百
分之五為銷售佣金，原告違約致解除買賣契約，其受有該佣金之損失云云，固據原告提出三重「超躍巔峰」大廈廣告業務企劃銷售合約書在卷可憑，然此部分之佣金之支出，應已計入被告興建出售上開房屋之成本，而為前開計算淨利潤時所扣除，被告自不得再主張為因解除本件買賣契約所受之損害。
㈢被告再辯稱其解除契約後，因房屋跌價及再行出售受有損害云云。按解除權之
行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第二百六十條固定有明文，惟此並非積極的認有新賠償請求權發生，不過規定因其他原因已發生之賠償請求權，不因解除權之行使受妨礙，故因契約消滅所生之損害，並不包括在內，上開規定之損害賠償請求權，係專指因債務不履行之損害賠償而言（最高法院五十五年台上字第二七二七號判例意旨參照），本件被告主張之房屋跌價及再行出售之損害，係被告解除契約後所發生之事由，按諸上開說明，自不得認係原告債務不履行所生之損害，且房地產價格之昇降，涉及國內甚或國際整體經濟之枯榮，係屬不可抗力，非原告等人能力所能控制，並不可歸責於原告，被告辯稱其於解除契約後，受有房屋跌價及再行出售之損害云云，並非可採。
㈣被告另辯稱其因解除契約受有價金利息之損失云云。然查，被告並未舉證證明
其受有如何利息之損害或損失，已難採信，又其依年息百分之五計算及整筆自八十二年十二月起算之依據為何，亦未見其說明，況如原告等人如期依約履行，被告亦非必有利息之損害或損失，其辯稱受有價金利息之損失云云，亦難採信。
㈤另原告主張渠等於八十三年九月二十九日向被告辦理選擇磁磚花色時，被告曾
向渠等收取磁磚選色追加款之事實，業據其提出統一發票在卷可按，復為被告所不爭執，亦堪採信。查該部分係屬追加款，應為獨立於房地買賣契約外之另一意思表示合致，而屬另一契約關係，惟該契約並無獨立性，應伴隨著房地買賣契約之解除，而隨之消滅。因此，原告主張被告並無受領該追加款之權利，應依不當得利之法律關係返還與原告等語，應堪採信。
五、又按無法律上之原因而受利益，致他人受有損害者，應返還其利益；雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條著有明文。本件兩造間之房屋買賣契約既經解除，而違約金亦應酌減至房地總價款之百分之十六為合理，已如前述，則被告受領超過上開部分之違約金，自屬無法律上之原因而受利益，致原告受有損害，原告自得依上開不當得利之法律關係請求被告返還，而其應返還之數額如下：
㈠原告甲○○部分：其所購房屋之總價為一千零四十九萬元，被告銷售可得之利
潤為一百六十七萬八千四百元（0000000X16%=0000000），甲○○已繳之價金為二百四十八萬元，扣除一百六十七萬八千四百元之利潤，並加上磁磚選色之追加款二萬零二百九十三元，合計為八十二萬一千八百九十三元（0000000_0000000+20293=821893）。
㈡原告己○○部分：其所購房屋之總價為一千零七十一萬元，被告銷售可得之利
潤為一百七十一萬三千六百元（0000000X16%=0000000），己○○已繳之價金為二百五十二萬元，扣除一百七十一萬三千六百元之利潤，並加上磁磚選色之追加款二萬零二百九十三元，合計為八十二萬六千六百九十三元（0000000_0000000+20293=826693）。
㈠原告丙○部分：其所購房屋之總價為一千零八十萬元，被告銷售可得之利潤為
一百七十二萬八千元（0000000X16%=0000000），丙○已繳之價金為二百五十三萬元，扣除一百七十二萬八千元之利潤，並加上磁磚選色之追加款二萬零二百九十三元，合計為八十二萬二千二百九十三元（0000000_0000000+20293==822293）。
㈠原告乙○○○部分：其所購房屋之總價為一千零八十萬元，被告銷售可得之利
潤為一百七十二萬八千元（0000000X16%=0000000），甲○○已繳之價金為二百五十四萬元，扣除一百七十二萬八千元之利潤，並加上磁磚選色之追加款二萬二千三百二十五元，合計為八十三萬四千三百二十五元（0000000_0000000+22325=834325）。
從而，原告甲○○請求被告應給付八十二萬一千八百九十三元、己○○請求被告給付八十二萬六千六百九十三元、丙○請求被告給付八十二萬三千二百九十三元、給付原告乙○○○八十三萬四千三百二十五元，及各起訴狀繕本送達之翌日即八十八年十一月二十日起至清償之日止按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許，超過上開部分之請求，則為無理由，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔，請求宣告假執行，或免為假執行，就原告勝訴部分，均核無不合，茲分別酌定相當之金額，准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，即失所依據，應併予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊、防禦方法及所舉未經援用之證據，經本院斟酌後，均與判決結果不生影響，爰不予一一論駁，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴，一部為有理由，一部為無理由，依民事訴訟法、第七十九條但書、第八十五第一項、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如
主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 七 日
民事第六庭法 官 劉坤典右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 七 日
法院書記官 王朝枝