臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第四九二九號
原 告 史丹佛國際管理股份有限公司法定代理人 甲○○法定代理人 丁○○訴訟代理人 乙○○法定代理人 戊○○法定代理人 丙○○右當事人間給付管理費事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾壹萬陸仟肆佰捌拾伍元。
訴訟費用由被告負擔十分之七，餘由原告負擔。
參加訴訟費用由參加人負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：被告應給付原告新台幣（下同）壹佰陸拾玖萬玖仟玖佰貳拾陸元暨自遲延日起至民國八十六年四月三十日止按每日伍佰元計算之違約金共計柒拾玖萬伍仟元，及稅金柒萬貳仟伍佰貳拾伍元。
貳、陳述：
一、原告於八十五年一月一日與參加人昌迪建設股份有限公司（下稱昌迪公司）訂立委託管理企劃合約書（下稱系爭合約），約定自八十五年一月一日起至八十七年十二月卅一日止，由原告公司負責管理企劃鎮坂橋社區大廈之共同建物及設施，並於每月二十日收取企劃管理服務費，如有遲延未付情事，則按日收取五百元之違約金；後該大樓之管理委員會成立後，未表示反對之意示表示由原告繼續執行管理維護工作，同時該管理委員會即被告亦續行交付管理費用予原告，但卻自八十五年十一月至八十六年四月止，均未繳付管理勞務費用達壹佰肆拾伍萬捌仟伍佰元；且該合約書於被告管理委員會成立日起移轉一切之權利與義務於委員會為被告所不否認，足認系爭合約自被告社區管理委員會成立之日起，即應由被告移轉承受一切權利與義務，要屬無疑。
二、又參加人昌迪公司於前揭建物交屋予該社區住戶時，均事先與各住戶簽立鎮坂橋使用管理公約，約定自交屋日起由原告公司擔任該社區之管理工作，建設公司之管理期間為六個月，六個月後移交各住戶自選之管理委員會接管管理事務之監督責任（第一條）；管理委員會得設立管理服務中心，並委託原告公司管理社區之公共設備、衛生、水電維護、大樓管理等事項，其產生之費用由全體住戶共同分攤（第三條）等詞，亦據原告庭呈該使用管理公約為證。足認被告社區全體住戶，於交屋時，亦均有委託原告公司負責管理事宜，並共同分攤管理費用之合意。
三、再參以原告公司於管理被告社區後，在被告管理委員會尚未成立前，亦分別與該社區住戶取得繼續委任管理之同意書共一百六十一戶，有同意書一百六十一件可稽，另被告社區於八十五年九月二日十九時三十分召開第一次區分所有權人會議並選出第一屆管理委員後，旋由主任委員委由副主委李素瑛簽收原告公司與參加人昌迪公司間所簽訂之前揭委託管理企劃合約書等情，顯見系爭委託管理企劃合約書業經被告社區第一屆管理委員會簽認承受其權利義務。
四、復由被告社區第二屆管理委員會主任委員李鑫，曾於八十六年四月一日向原告公司表示中止系爭管理合約，並委由原告公司於八十六年四月十四日點交該社區各項設及物品予訴外人立穎大樓機電管理顧問公司、八十六年四月十五日移交財務帳冊及清單（八十五年七月份至八十六年四月十五日止）供該委員會核對之後，亦當場書立切結書表示俟「管委會與昌迪公司談妥後即付清欠款」，有切結書一紙附卷可稽等情以觀，益徵被告社區與參加人昌迪公司之間，確有承受系爭委託管理企劃合約書之權利義務，殆無疑問。
五、按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十八條定有明文，又契約應以當事人立約當時之真意為準，而真意何在，又應以過去事實及其他一切證據資料為斷定之標準，不能拘泥文字致失真意，最高法院著有十九年上字第四五三號判例可參。本件依前揭「使用管理公約」、「同意書」、「切結書」等文件內容，及被告社區第一屆管理委員會簽收系爭委託管理企劃合約書之行為，相互對照以觀，應認被告社區各住戶於簽立前揭使用管理公約及簽收系爭「委託管理企劃合約書」之際，即有加以承受之意思表示，則原告公司自有依系爭合約內容請求被告給付管理費用之權利。退步言之，縱認系爭委託管理企劃合約書尚未經被告明白表示承受，然依前揭「同意書」、「切結書」等資料載明「同意由原告公司繼續管理」、「切結付清欠款」等文句觀之，亦應認被告有與原告公司成立委任管理契約之默示意思表示，從而，原告公司本於前揭「同意書」與「切結書」之約定，亦得請求被告給付管理費用，應堪認定。
六、況果若鈞院認兩造之間並無任何契約關係存在，惟因原告與參加人昌迪公司之間所訂立之系爭委託管理企劃合約書，業於八十五年九月二日被告社區第一屆管理委員會成立之際，即合意終止，則原告公司既未受被告委任，而系爭管理企劃合約書復經合意終止，原告公司即無義務為被告管理社區事務，乃原告公司仍繼續為被告社區管理事務迄八十六年四月份止，核兩造間即應成立無因管理之法律關係，嗣原告既分別取得被告社區住戶簽立「同意書」及第三屆主任委員簽立「切結書」同意付清欠款等資料，足認此項無因管理事務，業經本人即被告承認無訛，則依民法第一百七十八條之規定，兩造亦應溯及於管理事務開始時，適用關於委任之規定，從而，原告公司依委任之法律關係，亦得訴請被告給付管理費用，至為明顯。
七、被告於八十五年九月二日晚上七時三十分召開第一次業戶大會暨選舉第一屆鎮坂橋管理委員會，應到戶數三百十二戶，實到戶數為二百戶，並順利選出各棟委員，於八十五年九月二日當天晚上十時由委員互推各委員之職務，主委張玉英、副主委張國樑、華明燦、財務長黃榮美、林玉霖及其他委員共二十人。於八十五年九月二日當書移轉管理合約書; 並由主委派副主委蘇國樑簽收（原Ｃ５－８樓之所有權為蘇國樑之妻李素瑛所有，因此由李素瑛代簽收）。成立後原告送呈鎮坂橋管理委員會委員之職權方章及顧問方章等共七個，由主委張文英簽收。原告於八十五年九月二日送呈相關報備資料及文件，並由副主委蘇國樑於八十五年十月十六日簽收，到市公所報備成立鎮坂橋管理委員會，因法定報備人數為二一一戶，因此於八十五年十一月十九日晚上七時召開第二次鎮坂橋管理委員會，並請板橋市後埔派出所到會。八十五年十一月十九日召開所有權人會議，並決議由第一次委員擔任召集人於各棟各自召開所有權人會議，並定八十五年十一月二十七日為Ｃ棟開會、十一月二十八日為Ｄ棟開會，十一月二十九日為Ｅ棟開會，十一月三十日為Ｆ棟開會，十二月一日為Ｂ棟開會，於八十五年二月四日順利產生第二屆鎮坂橋管理委員會，委員職務名單分別為主委李鑫，副主委蘇國樑，財務委黃榮美及其他委員共計十九人。八十六年四月十四日於現場交社區各項設施，並由主委李鑫派立穎大樓機電顧問公司現場接收各項設施及物品，主委李鑫並當場立下切結書同意支付積欠本公司之服務費。有關本社區合約部分各業戶於購買房屋時並與建設公司簽訂鎮坂橋使用管理公約第三條明定社區之管理事務委由原告管理，並同意產生之費用由全體住戶分攤，原告結束管理工作之勞務費用應由被告負擔：（一）管理委員會於成立後並由原告向各住戶代收管理費。（二）住戶依公寓大廈管理條第二十一條規定交納管理費再依同條例第三十四條第九項規定管理委員會應負擔管理公司之勞務費用。故鎮坂橋管理員會須支付管理服務費壹佰肆拾伍萬捌仟伍佰元及垃圾清運費伍拾伍萬伍仟玖佰陸拾陸元，減去清潔費收入叁拾壹萬肆仟伍佰肆拾元，實欠壹佰陸拾玖萬玖仟玖佰貳拾陸元並加計遲延利息至八十六年四月分共計柒拾玖萬伍仟元及稅金柒萬貳仟伍佰貳拾伍元。
八、關於合約部分，除各區分所有權人於購買房屋時與昌迪公司及德展公司簽訂之鎮坂橋使用管理公約外，各區分所有權人另與原告簽立同意書，同意委由原告執行管理被告之社區共計一百六十六分同意書，已超過被告社區應有所有權人數二分之一，且當時建設公司尚有多數房屋未出售或未交屋，故實際同意書之人數應不只二分之一以上，有關鎮坂橋使用管理公約。
九、詎被告自八十五年十一月間起即積欠原告管理服務費及其稅金等費未付，屢經催討，均置之不理，為特依系爭「委託管理企劃合約書」及前揭「使用管理公約」、「同意書」、「切結書」等契約之法律關係或民法委任之法律關係，請求被告給付如先位訴之聲明所示之管理費用、稅金及自遲延之日起至八十六年四月三十日止按每日五百元計算之違約金。
十、末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同，民法第一百七十九條定有明文。若認兩造間並不存在任何法律關係，則被告自原告公司受有管理社區事務之利益，即無法律上之原因，其因而致原告受有管理費用之損害，自屬不當得利，為特另依不當得利之法律關係請求。
叁、證據：提出委託管理企劃合約書、切結書、簡函、財務報表、每日管理費結算清
單、請款函、存證信函、掛號件收件回執、鎮坂橋使用管理公約、八十五年度鎮坂橋第一屆業戶大會會議紀錄、鎮坂橋第一屆住戶大會簽到名冊、出席委任書、協議書、結算清單等件（均影本）。
乙、被告方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、被告與原告未定立合約，故管理費應向建設公司請求，而非向被告請求，因合約是原告與建設公司訂立的。有協議書可證明被告並未積欠對造四個月管理費用，因當時並未認同。被告不承認原告與建商之契約，原告與住戶所簽立之合約是無效的，被告對與原告解約時，有與原告法定代理人到昌迪公司羅副總洽商，有達成初步協議，有三百多萬元回饋金給被告，由被告支付原告，但沒有達成最後協議。被告應向建商請求才是。
二、在交接前四個月我們有催告原告撤離，對於未交管理費之時間並無意見，對切結書沒有意見，被告與昌迪公司因公設上的瑕疵要求昌迪公司給付六百萬元之回饋金，才願給付原告。住戶所簽之同意書與管理委員會無關。對於管理委員會八十五年第一次業戶大會會議紀錄無意見。
三、原告所請求之金額原為壹佰肆拾伍萬元，嗣後請求多出壹佰多萬元，純屬浮編虛偽造假，意圖敲詐被告，被告在八十五年十月一日至八十六年四月十五日期間，從未有任何主任委員與原告簽訂管理契約，另指社區一百六十六戶同意原告管理或不當得利，更屬荒唐，社區本委任各棟均有委員代表，委員不簽名蓋章，並無同意管理之事，原告是告錯對象。復查原告在八十五年這段期間，請款公司全部都是德展或昌迪公司，委員會從未與原告有何金錢往來。被告與原告始終沒有契約關係，款項是由原告的總幹事與昌迪公司算帳，不是與被告結算。
叁、證據，聲請訊問證人王其文。並提出協議書原告、抗議書、鎮坂橋發電機驗收點
交單、八十六年二月二十五日公告、鎮坂橋公寓大廈管理委員會函、移交清冊、鎮坂橋公共設施點交驗收紀錄、鎮坂橋管理規約等件為證。
丙、參加人：
壹、陳述：參加人與原告間就鎮坂橋大廈之理事務，簽訂有委託管理企劃合約書，約定管理期限自八十五年一月一日起至八十七年十二月三十一日止，並約定自管委會成立日起移轉一切權利義務於管理委員會，俟鎮坂橋大廈於八十五年九月間成立管理會，原告與參加人即合意終止雙方間之前開契約關係，由原告另與被告成立管理契約之關係，參加人已非系爭管理契約之當事人，兩造間之訟爭概與參加人無涉。
理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴時，聲明請求被告給付一百四十五萬八千五百元，嗣於言詞辯論時，擴張其應受判決事項之聲明為請求被告給付壹佰陸拾玖萬玖仟玖佰貳拾陸元暨自遲延日起至八十六年四月三十日止按每日伍佰元計算之違約金共柒拾玖萬伍仟元，及稅金柒萬貳仟伍佰貳拾伍元，依前開說明，應予准許，合先敘明。
乙、實體方面：
一、本件原告起訴主張：原告於八十五年一月一日與參加人昌迪公司訂立委託管理企劃合約書，約定自八十五年一月一日起至八十七年十二月卅一日止，由原告負責管理企劃被告社區大廈之共同建物及設施，並於每月二十日收取管理服務費，如有遲延未付情事，則按日收取五百元之違約金；後該大樓之管理委員會成立後，未表示反對之意示表示由原告繼續執行管理維護工作，同時被告亦續行交付管理費用予原告，惟自八十五年十一月至八十六年四月止，均未繳付管理勞務費用達壹佰肆拾伍萬捌仟伍佰元及稅金柒萬貳仟伍佰貳拾伍元、垃圾清運費貳拾肆萬壹仟肆佰貳拾陸元，合計壹佰柒拾柒萬貳仟肆佰伍拾壹元及自遲延日起至八十六年四月三十日止按每日伍佰元計算之違約金，爰依委託管理企劃合約書、管理公約或不當得利請求權請求等語；被告則以：本件被告非契約當事人，原告應向建設公司請求，而非向被告請求，至於原告與住戶所簽立之合約是無效的，被告對與原告解約時，有與原告法定代理人到昌迪公司羅副總洽商，有達成初步協議，有三百多萬元回饋金給被告，由被告支付原告，但沒有達成最後協議，又在交接前四個月我們有催告原告撤離，被告與昌迪公司公設上的瑕疵要求昌迪公司給付六百萬元之回饋金，才願給付原告。住戶所簽之同意書與管理委員會無關，原告所請求之金額原為壹佰肆拾伍萬元，嗣後請求多出壹佰多萬元，純屬浮編虛偽造假，意圖敲詐被告，被告在八十五年十月一日至八十六年四月十五日期間，從未有任何主任委員與原告簽訂管理契約，另指社區一百六十六戶同意原告管理或不當得利，更屬荒唐，社區本委任各棟均有委員代表，委員不簽名蓋章，並無同意管理之事，原告是告錯對象。復查原告在八十五年這段期間，請款公司全部都是德展或昌迪公司，委員會從未與原告有何金錢往來。被告與原告始終沒有契約關係，款項是由原告的總幹事與昌迪公司算帳，不是與被告結算等語置辯。另參加人則以：參加人與原告間就鎮坂橋大廈之理事務，簽訂有委託管理企劃合約書，惟約定自管委會成立日起移轉一切權利義務於管理委員會，俟鎮坂橋大廈於八十五年九月間成立管理會，原告與參加人即合意終止雙方間之前開契約關係，由原告另與被告成立管理契約之關係，參加人已非系爭管理契約之當事人，兩造間之訟爭概與參加人無涉等語資為辯解。
二、查：原告主張其與參加人昌迪司訂立委託管理企劃合約書，約定自八十五年一月一日起至八十七年十二月卅一日止，由原告公司負責管理企劃鎮坂橋社區大廈之共同建物及設施，並於每月二十日收取管理服務費；嗣鎮坂橋社區於八十五年九月二日召開第一次業戶大會暨選舉第一屆鎮坂橋管理委員會。原告仍繼續管理該社區，嗣於八十六年四月十四日移交社區各項設施及物品予立穎大樓機電管理顧問公司，並於同年月十五日移交財務帳冊及清單，而撤出該社區，惟該社區自八十五年十一月至八十六年四月止之管理勞務費用未獲支付等情，為被告及參加人所不爭執，復有原告所提出之委託管理企劃合約書影本、八十五年度鎮坂橋第一屆業戶大會會議紀錄、簽到名冊、出席委任書、簽收單、通知單、切結書、簡函影本等件為證，自足認為實在。
三、本件原告主張鎮坂橋社區之管理委員會成立後，未表示反對之意示表示由原告繼續執行管理維護工作，同時被告亦續行交付管理費用予原告，又該合約書於被告管理委員會成立日起移轉一切之權利與義務於委員會為被告所不否認；再參加人昌迪公司於交屋予該社區住戶時，均事先與各住戶簽立鎮板橋使用管理公約，約定自交屋日起由原告公司擔任該社區之管理工作，建設公司之管理期間為六個月，六個月後移交各住戶自選之管理委員會接管管理事務之監督責任；管理委員會得設立管理服務中心，並委託原告公司管理社區，其產生之費用由全體住戶共同分攤等詞，足認被告社區全體住戶於交屋時，亦均有委託原告公司負責管理事宜，並共同分攤管理費用之合意；且原告於管理該社區後，在被告尚未成立前，亦分別與該社區住戶取得繼續委任管理之同意書共一百六十一戶，另鎮坂橋社區於八十五年九月二日三十分召開第一次區分所有權人會議並選出第一屆管理委員後，由主任委員委由副主委李素瑛簽收原告公司與參加人昌迪公司間所簽訂之前揭委託管理企劃合約書；況被告社區第二屆管理委員會主任委員李鑫，曾於八十六年四月一日向原告表示終止系爭管理合約，並委由原告公司於八十六年四月十四日點交該社區各項設及物品予訴外人立穎大樓機電管理顧問公司、八十六年四月十五日移交財務帳冊及清單供該委員會核對之後，亦當場書立切結書表示俟「管委會與昌迪公司談妥後即付清欠款」等情而主張被告承受系爭委託管理企劃合約書之權利義務等語，被告則否認有承受系爭合約之權利義務，經查：
（一）系爭合約原係昌迪公司與原告所訂立，已如前述，依契約之相對性，對其契約當事人以外之他人，固不受該契約之拘束，然參加人昌迪公司即該社區之建物建造之建設公司，於出售該建物予各該訂購戶時，已事先與各該訂購戶簽立使用管理公約，有原告所提出之鎮坂橋使用管理公約影本可查，而被告就該使用管理公約亦不爭執，自足信原告主張各該住戶立有上開使用管理公約一節為真正。上開鎮坂橋使用管理公約第一條約定：本大廈為推行本公約，自交屋日起由史丹佛國際管理股份有限公司擔任本大廈之管理工作，建方其管理期間為六個月，六個月後移交各住戶自選之管理委員會接管管理事務之監督責任。第三條則約定：本管理委員會得設立管理服務中心，並委託史丹佛國際管理股份有限公司管理本大廈之公共設備、衛生、水電維護、大樓管理等事，其產生之費用由全體住戶共同分攤，依此原告管理鎮坂橋社區之管理費用，自應由全體住戶共同分攤。
（二）原告與昌迪公司所簽訂之合約第三條1a項後段約定：「本合約書於管委會成立日起移轉一切之權利與義務於管委會」，有原告所提出之委託管理企劃合約書可參，該約定雖不能直接拘束被告而對之發生效力，惟按管理委員會一般係由所有區分所有權人所組織之區分所有權人會議選舉組成，為該社區之意思機關，管理委員會之權力既係來自所有區分所有權人，則該所有或多數區分所有權人所訂立之上開使用管理公約，除非經嗣後之區分所有權人所訂之之規約更改，否則亦應受其拘束。本件被告所屬社區公寓大廈之區分所有權人既已簽訂前開使用管理公約，表明同意由原告管理該社區及由全體住戶共同分攤其管理費用，被告鎮坂橋管理委員會既已於八十五年九月二日成立，而管理委員會成立之目的，即係管理維護全社區之公共設備、衛生、水電維護及大樓管理，其費用係向全體住戶收取，是被告自應繼受系爭合約，始符事理之平。
四、被告雖稱伊非系爭合約之當事人，然依前所述，被告應繼受系爭合約，且被告就原告有管理鎮坂橋社區一節亦不爭執，自應依約給付管理費。至被告另稱：我們要與原告解約時有與原告代表人到昌迪公司羅副總去洽商，有達成初步之協議，有三百萬元回饋金給我們，由我們支付給原告，但沒有達成最後協議等語，惟被告與參加人昌迪公司間之協議如何，均不影響被告應支付原告管理費用之結果，被告以兩造與昌迪公司間未達成協議而拒絕給付之抗辯，尚無足採。又證人王其文證稱：其於八十六年間擔任守衛，當時是原告有派主任、會計在被告處。管理費是管理公司收後交給建設公司，我不知道他們管理費如何處理。我有買被告的房子。第一次選委員時我沒有參加，有選但是沒有用。再選時我沒有去開會，我不知道情況。我擔任警衛有一年多時間，知道主委是李鑫。我做到原告撤退該社區，我管停車場，不知道交接的情形。我只收停車場的收費，收後交給原告派駐之主任，他有簽收等語，益證原告確實依約管理鎮坂橋社區，就原告聲稱欲證明兩造間無契約關係一節並無法作何證明，被告上開辯解亦不足採。
五、查：系爭合約書附件四、費用預估約定之費用為主任一人月薪三萬八千元；管理員六人，每人月薪二萬八千元，六人合計為十六萬八千元；清潔員二人，每月月薪二萬七千五百元，二人合計為五萬五千元，清潔費每月二萬元，行政規劃費每月二萬元。上開費用合計每月為三十萬一千元，加上稅金一萬五千零五十元，總計每月管理費用為三十一萬六千零五十元。而依原告所提出之財務總表，其八十五年十一月管理服務費為三十萬九千元（稅金一萬五千零五十元），同年十二月為二十九萬五千元（稅金一萬四千七百五十元），八十六年一月及二月均為二十八萬一千元（稅金一萬四千零五十元），八十六年三月為二十一萬一千五百元（稅金一萬零五百七十五元），八十六年四月為八萬一千元（稅金四千零五十元），其每月所請求之數額，均未超過上開預估之費用，其請求之數額應屬合理。另垃圾清運費部分：環境清潔係原告為管理社區之業務之一，此觀之原告所提出之合約書附件列有環境清潔業務，並列有清潔員及清潔費之項目為每月管理服務費之一。本項請求如係原告額外之費用支出而另行請求該項費用，自應提出該項之費用收據，經本院命提出支出收據，原告仍僅列出財務報表及結算清單，惟此僅係原告自行製作之文書，既為被告所否認，原告復無法舉出其他收費據以資證明，自難信此部分主張為真正。上開八十五年十一月至八十六年四月之管理服務費加上約定之稅金合計為一百五十三萬一千零二十五元，扣除原告所自承之清潔費收入三十一萬四千五百四十元，此部分得請求金額為一百二十一萬六千四百八十五元。至原告另請求依合約書第六條第一項給付每日五百元合計七十九萬五千元之違約金，查：依系爭合約書第六條第一項約定：「．．．支付日期約定為提供管理服務當月之第二十日，若甲方未依約定日期付款，經乙方催告後仍不給付，甲方除須支付已發生之實際費用外，每日並應支付新台幣伍佰元為違約金（按遲延之總日數計算）．．．。」是該違約金之請求，須原告定期催告後仍不給付始起算違約金，原告就此雖有提出存證信函一紙為憑，然原告所請求之違約金係自遲延日起至八十六年四月三十日止之違約金，而該存證信函係於八十六年十二月二十六日始對被告之主任委員發函，其催告在後，自難據此起算在此之前之違約金，則原告據此請求，自屬無據。是原告請求被告給付一百二十一萬六千四百八十五元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求為無理由，應予駁回。
結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、八十六條第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 八 月 十七 日
民事第四庭法 官 蔡政哲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 八 月 二十 日
法院書記官 官碧玲