臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第五○二八號
原 告 景綸通商大樓管理委員會法定代理人 甲○○訴訟代理人 沈明癸律師被 告 乙○○ 住台北市○○路○段○○○號十二樓被 告 戊○○共 同訴訟代理人 李永然律師
黃淑華律師徐鈴茱律師丁○○ 住台北市○○路○段○○○號丙○○ 住台北市○○○路○段○號七樓之二右當事人間請求拆除工作物等事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將坐落台北市○○區○○段三小段七四四、七四七、七四八、七四九、七
五０地號之土地上如附圖所示兩部份，面積七四點七七平方公尺地上工作物應予拆除。
㈡被告應自民國八十三年九月十五日起至右開工作物拆除之日止，給付原告新台幣（下同）八十六萬零七百九十元。
㈢願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠坐落於台北市○○區○○段三小段七四四、七四七、七四八、七四九、七五０地
號土地，已興建有十四層樓高之景綸通商大樓。被告乙○○係台北市○○路○段○○○號景綸通商大樓一樓之三房屋所有權人震隆興業股份有限公司（下稱震隆公司）負責人，與其夫戊○○均明知該大樓一樓公共走道及該大樓一樓後側通往地下停車場斜坡道旁之機車停車場係全體大樓住戶所共有，為擴充上開一樓之三房屋之使用面積，於八十三年六月二十六日將該大樓大一樓公共走道及牆壁結構體，予以拆毀破壞，另築玻璃門堵塞該男廁之出入通道，而加竊佔，又於同年九月十五日，在該大樓一樓後側通往地下停車場斜坡道旁之機車停車場部分，設置大型電機設備及冷卻水槽等工作物，竊佔供其等承租戶使用而排除全體大樓住戶之共同使用，被告竊佔事實，業經住戶洪慶忠、謝赫民、黃炤嘉、王建耀、甲○○、余河德、劉振陪、王應田、李清泉等人提出告訴，案經 鈞院以竊佔罪判處被告兩人有期徒刑四月均緩刑三年在案。被告所竊佔者，計有三處：
１甲部分：八十三年九月十五日被告等竊佔該大樓一樓後側通往地下停車場斜坡
道旁之原大樓機車停車場部分，該停車場係大樓共用部分，面積達十三平方公尺如已呈附圖所示甲部分，地上設置一大型發電機設備及冷卻水槽等工作物，供自己使用排除全體大樓住戶使用。
２乙部分：被告明知該大樓一樓公共走道如已呈附圖所示乙部分，先為擴充上開
一樓之三房屋使用面積，於八十三年六月二十六日將該大樓一樓公共走道及牆壁結構予以拆毀、破壞，另築玻璃門及夾板堵塞男廁之出入公共通道，而加以竊佔，迄今該男廁不堪使用，竊佔面積達十一點一四平方公尺，通道亦堆滿紙箱等廢棄物，妨害公共走道通行。
３丙部分：該大樓二樓之一建築物亦屬被告所有，為擴充其建築物室內面積，亦
於八十三年六月二十六日，將連通數個專用部分公共走道侵占，將花台拆掉，使其房內面積延伸至走道及花台，共竊佔公共走道七四點七七平方公尺，如附圖所示部分，如已呈附圖及照片所示，被告所有二樓之一部分，二樓與三樓比較，三樓花台仍在，其二樓之一之公共走道花台早已為被告拆除佔用，其以玻璃門窗圍起來，擴充室內面積，按大樓二樓有二戶，即二樓和二樓之一，二樓屬於李欽益所有，二樓之一則屬被告所有，出租給富邦證券公司和富邦銀行（下統稱富邦公司），自電梯出口左轉，即可發覺公共走道二二點五公尺被告將整個公共走道圍起來，出租給富邦工等作為證券行貴賓室，將二樓室內連同室外公共走道一併出租給證券公司、公共走道圍起來，前有玻璃門，後有木板門，將公共走道佔為己有，妨礙通行。
㈡按連通數個專有部份之走廊或樓梯及其通往室外之通路或門廳，係公寓大廈共同
部份，不得獨立使用供作專有部份，公寓大廈管理條例第七條第二款定有明文。又同條例第九條規定：各區分所有權人按其共有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權。住戶對共用部分之使用應依其設置目的及通常使用方法為之不得違反本條例，區域計劃法、都市計劃法及建築法令之規定，住戶違反第二項規定，管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害，並得請求損害賠償。上開大廈停車場、公共走道，係公寓大廈共同部分供住戶共同使用，被告在共同部分所設置之工作物，包括大型電機設備、冷卻水槽、玻璃門、鐵捲門、花台門窗，排除全體大樓住戶使用與通行，為維護公共利益及大樓公共走道之通行，自得依法請求拆除。㈢被告無權占用上揭甲、乙、丙部份應可獲得相當於租金之利益致原告受有相當於
租金之損害，原告自得依不當得利法則求被告返還所受利益，而城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限，是依前述甲、乙、丙之公告地價、房屋現值及其面積，依土地法第九十七條規定，以申報現值年息百分之十計算土地房屋之租金每年應為一四三、三四０元。茲因被告自八十三年九月十五日無權竊佔甲、乙、丙部分之大樓共用部分，擴充被告所有乙部分（即三樓之一）、丙部分（即二樓之一）室內面積租與他人收取租金，甲部分（即機車停車場），全部佔為己用，被告受有相當租金利益，並致原告受有損害，自八十三年九月迄今已逾五年，原告僅請求五年之租金，即如訴之聲明之數額。（甲部分：即大樓後側機車停車場，甲部分每平方公尺公告地價為七七、四五一元，實測面積為十三平方公尺，公告地價計一、００六、八六三元。乙部分每平方公尺房屋現值為一０、一九四元，實測面積為一一、一四平方公尺，房屋現值計一
一三、五六一元，丙部分每平方公尺現值為八、０四０元，實測面積為七四、七七平方公尺，房屋現值為六０一、一五一元，以上甲、乙、丙部分土地房屋申報現值總計為一、七二一、五七五元，依土地法第九十七條規定以申報年息百分之十計算土地房屋之租金每年應為一七二、一五八元）。
三、證據：提出本院八十四年度訴字第一九八三號刑事判決乙份、甲部份竊占圖乙份、乙部分占圖乙份、照片二張（走道堆積物品）、丙部份竊占圖乙份、照片二張（花台已被拆除擴充為室內使用）、照片二張（堆放重機具、水塔、冷卻槽等物）、土地及建物登記謄本各乙份、松山地政事務所勘驗成果表乙份、土地及建物登記謄本及地籍圖各乙份、竊占公設區域圖乙份及甲部分現場照片五張（除照片外，以上均為影本）為證。並聲請履勘現場。
乙、被告方面：
一、聲明㈠原告之訴及假執行之聲請。
㈡如受不利之判決，被告願供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：㈠按管理委員會依公寓大廈管理條例第三條第八款之規定，係指住戶為執行區分所
有權人會議決議事項暨公寓大廈管理維護工作，互選管理委員若干人設立之組織。復參同法第三十四條對其職務所為之規定，足見管理委員會之職權在執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，而其得提起訴訟者亦必與此有關，徵之該法第六條第三項、第九條第四項、第十四條第一項、第二十條第二項、第二十一條、第二十二條第一項、第二項就管理委員會得提起訴訟之規定更為顯然。是上開條文並未規定管理委員會得代住戶為不當得利之請求權，則管理委員會自無此權利。查本件原告為景綸通商大樓之管理委員會，依法僅得就前揭法規規定之事項代住戶為請求，然今原告卻以不當得利為本件之請求權基礎，依前揭公寓大廈管理條例之精神，原告自不得以自己之名義為本件之請求，故原告之請求，自為無據。
㈡原告訴請被告等拆除之工作物並非被告所設置，原告之請求自屬無據：
查原告訴請拆除之甲部分即景綸大樓一樓後側通往地下停車場斜坡道旁之原大樓機車停車場部分，地上設置一大型發電機設備及冷卻水槽等工作物（即甲部分），乃係前承租人土地銀行及漢登公司自行設置使用，嗣後土地銀行租期屆滿搬離租賃物時，並未將冷氣設備拆除、搬離，由續租人繼續使用，是系爭標的物並非被告所設置、使用，自與被告無涉。有關原告指稱乙部分，當初係因承租人漢登公司承租一樓部分時，自行設置使用，完全與被告無涉，況目前該通道業無木板搭建情形，已保持該通道之暢通（詳八十九年五月二十三日之現場勘驗筆錄），並無妨害公共走道通行。有關原告指稱丙部分，乃為承租人富邦證券股份有限公司自行設置使用，與被告無涉，又二樓之一富邦公司雖於室內及走道間設有活動鐵捲門，以示區隔，惟並未妨礙他人通行（此詳八十九年四月十一日現場勘驗筆錄之勘驗結果二樓之一室內即Ｄ部分，均設有鐵捲門以資區隔，Ｄ部分之走廊全部連接貫通即明），且經勘驗證實走廊（Ａ部分）則屬私人所有，並非公共走道，原告之請求自為無據。
㈢復按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。」民法第一
百七十九條定有明文、復「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。」民事訴訟法第二百七十七條定有明文規定。查本件原告無非係以不當得利為請求權基礎，惟查，系爭台北市○○路○段○○○號一樓之三及同段號二樓之二之建物所有權人乃為震隆公司，該建物之出租亦為震隆公司，而非被告，租金之收取自然係由震隆公司收取，故被告等何來受有利益？今原告訴請被告返還不當得利，其應先舉證證明被告受有利益，且致其受有損害，若原告無法舉證以實其說，原告之請求自屬不當。退步言之，縱認被告有占用系爭土地，惟此亦係因被告等與建商景綸企業股份有限公司（下稱景綸公司）間訂有「分管契約」，而取得系爭土地之使用權：按共有物之管理，依民法第八百二十條第一項之規定，應先依共有人之契約定之，如契約未有訂定時，始由共有人共同管理之，此觀以民法第八百二十條第一項規定：「共有物，除契約另有訂定外，由共有人共同管理之。」即明。而共有人間對於共有物管理之約定，即稱之為「分管契約」，此種分管契約，實務上為避免共有人於訂定分管契約後，任意將應有部份轉讓他人，致破壞原有分管之狀態與效力，遂認為共有人與他共有人約定分管之特約後，縱將其應有部份讓與第三人，其分管契約於受讓人仍繼續存在，此稽諸最高法院四十八年台上字第一０六五號判例即明。查本件因被告於六十八年間提供所有坐落信義路及基隆路交叉路口，即興雅段四七六之一、四七一之二、一０一五之一
九九、四七一之三等四筆地號土地與景綸公司合建景綸通商大樓，雙方並於六十八年八月十二日簽訂協議書，其中第二條約定：「：地面層之空地及屋頂之使用權除公共設施外，其面積依提供之土地持分比例計算以鄰接甲方（乙○○）所得部份歸甲方所有。」，是以，依該協議書內容即明鄰接被告等所得部份（即信義路四段四一五號之三）之地面層空地使用權屬被告等所有，因系爭機車停車場空地鄰接被告所有房屋部份，被告等依分管契約就系爭空地自有使用權。再者，有關原告主張被告竊佔系爭土地業經住戶提出告訴，案經鈞院以竊佔罪判處被告兩人有期徒刑四月均鍰刑三年在案云云，惟查：
１有關前開台灣台北地方法院之判決，被告因不服前揭判決曾向台灣高等法院提
出上訴，業經台灣高等法院八十五年度上易字第一四二五號刑事判決：「原判決撤銷。：戊○○無罪。」該判決理由亦詳載：「卷附戊○○之出入境資料，其自民國八十年起至八十三年止，每年出入境之次數，多則二十餘次，少則十餘次，堪信其所陳長年在國外執業，：，一樓中庭男廁如何整修，上開空地如何設置冷卻水塔或其他機電設備之經過，伊均不知情，亦未參與。」，即明被告戊○○長年居住國外，且既非房屋所有權人，亦非房屋使用人或出租人，依常情自無占用系爭土地之必要，又上開判決亦判決被告戊○○無罪確定在案，是原告之請求自為依法無據。
２另查前開台灣高等法院雖判處被告乙○○有期徒刑肆月，緩刑參年。惟查被告
乙○○於該案審理時亦積極主張系爭一樓房屋於七十七年至八十二年出租予土地銀行時，因一樓未設計中央空調設備，承租人未徵得被告之同意即自行於上開法定空地裝設水槽及相關電器設備，嗣土地銀行租期屆滿遷離時，上開設備並未拆除，長江公司續租時，延續使用上述設備。是以，該設備確實係承租人自行設置，並非被告所設置。又因斯時被告乙○○為震隆公司之負責人，而震隆公司為出租人，為維持與承租人間之關係，被告乙○○並未堅持該案之答辯，故而竟獲判有罪確定在案。
㈣綜上析陳，經查系爭建物之所有權人為震隆公司，該建物之出租亦為震隆公司，
而非被告；是以，被告均非房屋之所有權人、亦非使用人或出租人，租金之收取自非被告，故被告何來受有利益？故原告訴請被告返還不當得利，自為無理。
三、證據：提出照片三張（因竊占所置之工作物已拆除）、建物登記謄本、協議書、台灣高等法院八十五年度易上字第一四二五號刑事判決各乙份（除照片外，以上均為影本）為證。
丙、本院依職權調八十四年度訴字第一九八三號刑事卷宗。理 由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款、第七款分別定有明文。本件原告原本於公寓大廈管理條例第九條第四項規定及不當得利法律關係訴請被告排除侵害及返還因違反建築物共有部分設置目的及通常使用方法之所受利益，嗣訴訟進行中，茲就不當得利部分變更為依據公寓大廈管理條例第九條第四款規定，請求所受損害之賠償責任，經核原告所訴均本於被告是否違反對建築物共有部分設置目的及通常使用方法，而請求排除侵害，並就所受損害請求損害賠償，原告請求之基礎事實要屬同一，僅為法律請求依據之變更，實無礙被告之防禦及訴訟之終結，揆之首開法條規定，應予准許，被告辯稱不同意此請求權基礎之變更，容有誤會。
二、原告起訴主張被告乙○○係台北市○○路○段○○○號景綸通商大樓一樓之三房屋所有權人震隆公司負責人，與其夫戊○○竟共同於八十三年六月二十六日、同年九月十五日竊佔附圖甲、乙所示全體大樓住戶共有部分，嗣經本院以竊佔罪判處被告有期徒刑四月均緩刑三年在案。另被告又將上開大樓二樓之一房內面積延伸至走道及花台，共竊佔公共走道七四點七七平方公尺（如附圖丙所示），且將公共走道圍起來出租予富邦公司，已明顯妨礙通行。為此，本於公寓大廈管理條例第九條第四項規定，訴請判決如聲明所示等情；被告則以公寓大廈管理條例並未規定管理委員會得代住戶為不當得利之請求權，又附圖甲、乙、丙所示部分均非被告所設置，原告之請求顯屬無據。再被告戊○○涉嫌竊佔罪部分，已經台灣高等法院判決無罪確定，原告復請求被告戊○○負損害賠償責任亦乏依據。況被告與景綸公司合建時即有分管約定，原告請求拆除附圖甲部分所示地上建物為無理由等語，資為抗辯。
三、原告主張被告於景綸大樓一、二樓共用部分加蓋工作物等情，業據提出照片、建物登記謄本、竊佔簡圖、本院八十四年度訴字第一九八三號刑事判決為證，復經本院囑託台北市松山地政事務所人員測量屬實，並製有勘驗筆錄及複丈成果圖附卷可稽，而被告雖否認該等工作物為伊等所加蓋，但對於該等工作物確曾存在之事實，則不予爭執，是附圖甲、乙、丙所示部分土地確有工作物搭建之事實堪可認定。
四、按各區分所有權人原則上得按其共有部分之應有部分比例，對建築物之共用部分及其基地有使用收益之權，公寓大廈管理條例第九條第一項定有明文。而住戶對共用部分之使用方法，依同條例第九條第二項、第三項規定，則應依其「設置目的及通常使用方法」為之，或依不違反公寓大廈管理條例、區域計畫法、都市計畫法及建築法之約定方法為之。又「住戶」如違反上開使用方法，公寓大廈管理負責人或管理委員會應予制止，並得按其性質請求各主管機關或訴請法院為必要之處置，如有損害並得請求損害賠償，同條例第九條第四項復有明定。附圖甲、
乙、丙所示土地乃景綸大廈全體住戶共用部分，且非約定專用部分，已據原告提出土地登記謄本為證，並為被告所不爭，全體住戶應按設置目的或約定方法加以使用，始符合公寓大廈管理條例關於共用部分使用之規範。原告雖以被告於附圖
甲、乙、丙所示土地上加蓋工作物已違反設置目的或約定方法使用公寓大廈共用部分，訴請被告拆除附圖丙部分土地上工作物及請求損害賠償，然公寓大廈管理條例已於第三條第十款就「住戶」特別加以定義，亦即區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者，方為公寓大廈管理條例第九條第四項規範之對象。準此，不論被告是否有違反公寓大廈管理條例第九條第二項之情事，首應探究則實為被告是否為景綸大樓之住戶。經查：
㈠台北市○○區○段○○○號景綸大樓一樓之三、二樓之一之所有權人為震隆公司
，被告乙○○乃震隆公司法定代理人，不惟有建物登記謄本附卷可稽，原告亦不加以爭執，是被告辯稱景綸大樓一樓之三、二樓之一之區分所有權人為「震隆公司」，並非被告乙○○等情，尚非無稽。至被告乙○○於八十三年六月二十六日、同年九月五日築玻璃門堵塞通道及設置大型電機設備及除水槽等工作物竊佔附圖甲、乙所示土地等情，雖經台灣高等法院八十五年度上易字第一四二五號判決竊佔他人不動產有罪確定，但景綸大樓二樓之一及一樓之三於八十三年八月五日、同年十月二十日已經震隆公司分別出租予富邦公司及長江公司，迄今亦有他承租人在使用，不僅有租賃契約書附於台灣台北地方法院檢察署八十三年度偵字第二四二七一號卷第一二七至一三０頁）為證，且為兩造所不爭，足見被告乙○○並非景綸大樓一樓之三、二樓之一區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分使用之人。故而，不論附圖甲、乙、丙所示土地上工作物為何人所搭建，原告既堅持訴請被告乙○○拆除附圖丙部分工作物，及賠償附圖甲、
乙、丙部分共用部分土地遭竊佔所生損害（見本院八十九年十一月二日言詞辯論筆錄，原告訴訟代理人陳述區分所有權人為震隆公司，但我們只告負責人乙○○等語），於法未合，不能准許。
㈡景綸大樓一樓之三、二樓之一基地所有權人乃被告戊○○，有土地登記謄本可參
，但被告戊○○自八十年起至八十三年止出入境之次數，多則二十餘次，少則十餘次，且八十三年六月二十五日出境至同年八月三十日始入境，對於附圖乙部分工作物搭建無從參與；至八十三年九月十五日附圖所示甲部分工作物之搭建，則乏積極證據足以認定是由戊○○授意、與乙○○共謀，或參與實施行為，殊難僅因戊○○與乙○○為夫妻，即推定戊○○與乙○○兼有犯意聯絡與行為分擔等情，則經台灣高等法院刑事庭以八十五年度上易字第一四二五號判決被告戊○○無罪確定，原告主張被告戊○○亦經為竊佔之有罪判決，與事實不符，是原告僅以被告戊○○是乙○○的配偶，一直認為他們夫妻共有一、二樓系爭建物及土地（見本院八十九年十一月二日言詞辯論筆錄），即認被告戊○○亦負有排除侵害及損害賠償責任，稍嫌速斷。況原告迄未提出被告戊○○居於景綸大樓一樓之三、二樓之一使用人地位搭建附圖甲、乙、丙所示共用土地上工作物之證據，被告戊○○雖為基地所有權人，但原告所為被告戊○○亦有違法使用附圖甲、乙、丙共用部分土地之主張，仍乏依據，殊無足採。
五、綜上，原告本於公寓大廈管理條例第九條第四項規定訴請被告拆除附圖甲、乙、丙土地上工作物，並請求給付八十六萬零七百九十元，於法難謂有據，應予駁回。而原告之訴既為敗訴判決，則其假執行之聲請即失所附麗，併駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核與判決結果均無影響，爰不再一一論述，附此敘明。
據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 十一 月 九 日
民事第一庭法 官 許純芳右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 十一 月 九 日
法院書記官 劉碧輝