臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第五一四五號
原 告 王竣民（即祭祀公業王五祥管理人）被 告 Ｏ○○
丁○○丙○○Ｒ○○○鄭德構被 告 蔡富美
宇○○Ｔ○被 告 宙○○
辰○○Ｆ○○天○○Ｈ○○Ｗ○○○庚○被 告 Ａ○○
Ｍ○○戌○○酉○○被 告 黃○○
Ｕ○○被 告 Ｇ○○
子○○Ｎ○○戊○○○Ｋ○○亥○○卯○○Ｓ○○玄○○被 告 未○○
申○被 告 Ｐ○○
Ｑ○○訴訟代理人 Ｂ○○被 告 癸○○被 告 Ｉ○○
辛○○Ｅ○○甲○○Ｄ○○被 告 丑○
地○○Ｊ○○被 告 Ｌ○○
Ｃ○○巳○○右當事人間請求給付租金等事件，本院判決如左：
主 文被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、Ｒ○○○、午○○○應協同原告就各承租坐落台北市○○區○○段○○段第四四號土地（地目：建，面積三百六十一平方公尺）之地上權（應有部分各八分之一、十六分之一、十六分之一、八分之一、八分之一，收件字號分別為民國六十一年景美字第○一七○六號、六十一年景美字第○一七一二號、八十年文山字第二八七六四號、六十一年景美字第○一七一○號、六十一年景美字第一七一號）之年地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之五．五計算，於當年七月一日乙次給付」。
被告宇○○、Ｔ○就坐落台北市○○區○○段壹小段第四七號土地（地目：建，總面積三百六十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第○三三八二號、六十八年景美字第○三九○八號）之應付年租金應自民國八十八年八月十九日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
被告宇○○、Ｔ○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○就坐落台北市○○區○○段壹小段第四八號土地（地目：建，總面積二百九十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第○三三八二號、五十九年景美字第○三三八二號、六十九年景美字第○七五八六號、八十二年文山字第○三五五三號、八十二年文山字第○九一六九號、八十七年文山字第二九八四一號）之應付年租金，被告Ｗ○○○應自民國八十八年八月十七日，被告庚○、Ｍ○○應自民國八十八年八月十九日，被告戌○○應自民國八十八年八月二十日，被告酉○○、Ｕ○○應自民國八十八年八月十七日起分別調整為依「該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算於當年七月一日給付」。
被告Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○就坐落台北市○○區○○段壹小段第四九地號土地（地目：建，總面積二百九十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、六十八年景美字第００一八九號、八十五年文山字第二０七五九號、八十六年文山字第００六七七號）之應付年租金，被告子○○應自民國八十八年八月十七日，被告Ｎ○○、戊○○○應自民國八十八年八月十九日，被告Ｋ○○應自民國八十八年八月二十日，被告亥○○應自民國八十八年八月十八日，被告卯○○應自民國八十八年八月十九日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
被告子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○就坐落台北市○○區○○段壹小段第五十號土地（地目：建，總面積三百六十二平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，設定面積各為一百十二二平方公尺及二百四十平方公尺，收件字號分別為六十六年景美字第０一四一四號、七十一年景美字第０五五四七號、七十八年景美字第一一六六０號、八十四年文山字第二０八七四號、八十六年文山字第０九八七六號）之應付年租金，被告Ｓ○○應自民國八十八年八月十七日，被告玄○○應自民國八十八年八月十八日，被告申○應自民國八十八年八月十九日，被告癸○○、Ｑ○○應自民國八十八年八月十七日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算於當年七月一日給付」。
被告Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○就坐落台北市○○區○○段壹小段第五五號土地（地目：建，總面積三百四十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、六十五年景美字第一０六六八號、六十七年景美字第一一六八０號、七十四年景美字第０四四二三號、七十五年景美字第０八０四七號）之應付年租金應自民國八十八年八月十七日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
被告Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告Ｊ○○就坐落台北市○○區○○段壹小段第五六號土地（地目：建，總面積六十一平方公尺）之地上權（應有部分四分之一，收件字號七十五年景美字第０五九八二號）之應付年租金應自民國八十八年八月十七日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
被告Ｊ○○應依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告Ｃ○○、巳○○就坐落台北市○○區○○段壹小段第五八號土地（地目：建，總面積一百十七平方公尺）之地上權（應有部分均各四分之一，收件字號分別為六十七年景美字第０二七六０號、六十七年景美字第０二七六０號）之應付年租金，被告Ｃ○○應自民國八十八年八月十七日，被告巳○○應自民國八十八年八月十九日起分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
被告Ｃ○○、巳○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、Ｒ○○○、午○○○、宇○○、Ｔ○、Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、申○、Ｑ○○、癸○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、甲○○、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｃ○○、巳○○負擔四十五分之三十二，餘由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、Ｒ○○○、午○○○應協同原告就各承租坐落台北市○○區○○段壹小段第四四號土地（地目：建，面積三百六十一平方公尺）之地上權（應有部分各八分之一、十六分之一、十六分之一、、八分之一、八分之一，收件字號分別為民國六十一年景美字第０一七０六號、六十一年景美字第０一七一二號、八十年文山字第二八七六四號、六十一年景美字第０一七一０號、六十一年景美字第０一七一０號）之年地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之五．五計算，於當年七月一日乙次給付」。
（二）被告宇○○、Ｔ○各承租坐落台北市○○區○○段壹小段第四七號土地（地目：建，總面積三百六十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、六十八年景美字第０三九０八號）之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
（三）被告宇○○、Ｔ○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
（四）被告宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○應協同原告就坐落台北市○○區○○段壹小段第四七號土地（地目：建，總面積三百六十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為六十八年景美字第０九三一七號、七十四年景美字第０一七七九號、七十九年景美字第０一四七二號、八十一年文山字第三三一三七號、八十六年文山字第二０六八三號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
（五）被告Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○各承租坐落台北市○○區○○段壹小段第四八號土地（地目：建，總面積二百九十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、六十九年景美字第０七五八六號、八十二年文山字第０三五五三號、八十二年文山字第０九一六九號、八十七年文山字第二九八四一號）之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起均分別調整為依「該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算於當年七月一日給付」。
（六）被告Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
（七）被告Ａ○○、黃○○應協同原告就坐落台北市○○區○○段壹小段第四八號土地（地目：建，總面積二百九十平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為六十九年景美字第０五五九０號、八十四年文山字第三四一三六號、）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
（八）被告子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○各承租坐落台北市○○區○○段○○段第四九地號土地（地目：建，總面積二百九十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、五十九年景美字第０三三八二號、六十八年景美字第００一八九號、八十五年文山字第二０七五九號、八十六年文山字第００六七七號）之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
（九）被告子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
（十）被告Ｇ○○應協同原告就坐落台北市○○區○○段壹小段第四九號土地（地目：建，總面積二百九十一平方公尺）之地上權（應有部分八分之一，收件字號為五十九年景美字第０三三八二號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
（）被告Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○各承租坐落台北市○○區○○段壹小段第五十號土地（地目：建，總面積三百六十二平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，設定面積各為一百十二二平方公尺及二百四十平方公尺，收件字號分別為六十六年景美字第０一四一四號、七十一年景美字第０五五四七號、七十八年景美字第一一六六０號、八十四年文山字第二０八七四號、八十六年文山字第０九八七六號）之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算於當年七月一日給付」。
（）被告Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
（）被告未○○、Ｐ○○應協同原告就坐落台北市○○區○○段壹小段第五十號土地（地目：建，總面積三百六十二平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為七十五年景美字第一三０一號、八十三年文山字第一三八三六號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
（）被告Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○各承租坐落台北市○○區○○段壹小段第五五號土地（地目：建，總面積三百四十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為五十九年景美字第０三三八二號、六十五年景美字第一０六六八號、六十七年景美字第一一六八０號、七十四年景美字第０四四二三號、七十五年景美字第０八０四七號）之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
（）被告Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
（）被告Ｒ○○○、丑○、地○○應協同原告就坐落台北市○○區○○段壹小段第五五號土地（地目：建，總面積三百四十一平方公尺）之地上權（應有部分均各八分之一，收件字號分別為七十九年景美字第一五二０七號、八十四年文山字第二八二二七號、八十七年文山字第一四五一四號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
（）被告Ｊ○○承租坐落台北市○○區○○段壹小段第五六號土地（地目：建，總面積六十一平方公尺）之地上權（應有部分四分之一，收件字號分別為七十五年景美字第０五九八二號）之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
（）被告Ｊ○○應依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
（）被告Ｌ○○應協同原告就坐落台北市○○區○○段壹小段第五六號土地（地目：建，總面積六十一平方公尺）之地上權（應有部分四分之一，收件字號為六七年景美字第０七五一五號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
（）被告Ｃ○○、巳○○各承租坐落台北市○○區○○段壹小段第五八號土地（地目：建，總面積一百十七平方公尺）之地上權（應有部分均各四分之一，收件字號分別為六十七年景美字第０二七六０號、六十七年景美字第０二七六０號）之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起均分別調整為「依該土地當年度每平方公尺申報地價年息百分之七計算，於當年七月一日給付」。
（）被告Ｃ○○、巳○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容，協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
二、陳述：
（一）祭祀公業王五祥為坐落台北市○○區○○段一小段第四四、四七、四八、四九、五十、五五、五六、五八地號土地（下稱系爭土地）之所有權人，原告則為祭祀公業之管理人，被告所有之建物現則均占有於系爭土地上，並有地上權之設定，且被告宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｐ○○、寅○○、Ｒ○○○（就系爭五十五地號土地部分）、丑○、地○○、Ｌ○○另與原告訂有租賃契約。
（二）原告與被告宇○○、Ｔ○、Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○、乙○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｃ○○、巳○○間請求調整租金部分：依民法第二百二十七條之二及第四百四十二條規定、司法院院字第九八六號解釋、最高法院四十八年十二月二十九日四十八年度第六次民刑庭總會會議決議，及民事訴訟法第三百九十七條規定，被告承租系爭土地時，曾依租賃契約辦理地上權登記，約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，然當時係因系爭地為農地，價值不高所致，故約定租金數額甚低，故以稻穀作為計算租金數額之方式，然給付之種類仍屬金錢（單位新台幣），此亦為被告過去繳租之方式。但系爭土地業經編為建地，且位居台北市○○○路（北往南之主要幹道）旁，近鄰萬隆捷運站及環河南路、快速道路，地處台北市○○○段，交通亦甚便利，八十六年度七月份之公告地價每平方公尺即分別高達新台幣（下同）二萬五千餘元至三萬八千餘元，均與五十三年間被告之前手承租系爭土地時每平方公尺公告地價僅二十四元相去甚遠，顯見系爭土地升值甚鉅，而原告每年須繳納之累進地價稅稅率則已高達系爭土地每平方公尺申報地價年息百分之五．五，致原告入不敷出。原告於起訴前即依「系爭地附近普遍為申報地價百分之七之租地行情」以口頭方式向被告表示自八十八年七月一日起依其承租地面積之每年度每平方公尺申報地價百分之七計算年租金，惟未經被告同意。為此依上開法條及實務見解，起訴請求將兩造間地上權年租金約定調高改依系爭土地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算，並請求此等被告協同辦理地上權地租變更登記。
（三）原告請求被告協同辦理租金變更登記部分：⒈依土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定，地上權之地租，係
地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，被告應付之地租既已判決調整或應判決調整，原告乃請求被告就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記。
⒉被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○
、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｐ○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○承租系爭土地，業已分別於原告起訴前與原告另立租賃契約改約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」，或另案已判決此等被告應給付租金確定，惟其等迄今尚未就系爭土地之地上權地租內容協同原告辦理變更登記，為此請求前開被告十五人協同辦理地上權地租內容變更登記。
⒊另按「土地法第一百零二條所定請求協同辦理地上權設定登記之請求權，有民
法第一百二十五條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算。」（最高法院著有六十八年台上字第一六二七號判例參照），是原告請求被告宙○○等十五人協同辦理地上權租金數額之變更登記，並無不合。
（四）對被告抗辯所為之陳述：⒈原告就系爭土地每年應繳納之地價稅數額相當於土地申報地價年息百分之三點
四六。系爭土地沿景福街兩側店家林立，出景福街口於羅斯福路六段沿路四處商家更顯繁榮。附近建物出租行情租金約每月二萬七千元至三萬一千元，每年即約三十二萬元至三十七萬元左右，故原告以申報地價年息百分之七請求調整租金，應屬適當。
⒉原告前起訴請求被告寅○○依原告與楊志強之租賃契約第四條約定給付租金，
經鈞院判決被告寅○○因承受楊志強之地上權租約權義而應給付原告十萬九千一百七十元之租金確定在案（鈞院八十九年度簡上字第一四九號），是原告自得請求被告寅○○協同辦理變更地上權地租內容登記。
⒊被告Ｐ○○部分係繼受前手訴外人Ｂ○○之地上權，而Ｂ○○承租原告所有坐
○○○區○○段○○段第五○地號之土地，訂有百分之七租率及另份百分之三租率之租約（此部分為被告Ｑ○○所繼受）。Ｂ○○告訴原告前任管理人王樹木涉嫌偽造百分之七租約之刑事案件已判決無罪確定，故被告Ｐ○○之前手地上權人Ｂ○○確於不同時期與原告分別簽訂百分之三及百分之七租率之租約，且Ｂ○○亦於本件起訴前依該租約內容向原告繳納欠租，足證上開租賃契約為真正。
⒋被告乙○○於五十六年間係就一千二百坪之土地以每坪四百五十元之權利金設
定地上權而支付共五十四萬元之地上權取得權利金，是該五十四萬元確實係被告乙○○向原告設定地上權以供建築整片基地房屋之權利金，而非購買土地之價金。況原告同意由被告乙○○建屋使用，勢必長期無法使用系爭土地，則以收取地上權權利金及約定按年付租之方式為使用對價，亦無不合，故非如被告所辯原告係賣斷土地。
⒌原告與被告乙○○間租賃契約第四條並非約定：「政府如有調整地價或稅率時
，雙方『不』得協議調整租金。」，此已經另案臺灣高等法院八十五年度上更㈠字第一六三號確定判決理由第四點認定應為「政府如有調整地價或租率時，雙方『亦』得協議調整租額」，。至於被告壬○○所提之租賃土地建屋契約書繕影本，其上並無任何人簽署或用印，無非為被告壬○○自行繕打杜撰，並無證據能力。
三、證據：提出土地登記簿謄本、台灣高等法院八十五年度上更㈠字第一六三號民事判決書、最高法院八十七年度台上字第六五八號判決書、台灣高等法院八十五年度上字第一五六九號民事判決書及確定證明書、土地租賃契約書、地價證明書、臺灣臺北地方法院八十六年度訴字第三八三七號民事判決書、臺灣高等法院八十五年度上字第一七二五號判決書、臺灣臺北地方法院八十五年度訴字第二八四九號判決書、臺灣臺北地方法院八十五年度訴字第三四一號判決書、臺灣高等法院八十五年度上字第一三二八號判決書、最高法院八十六年度台上字第三二九一號判決書、台灣省糧食局谷價明細表、臺灣臺北地方法院八十一年度訴字第二二七九號民事判決書、臺灣高等法院八十二年度上字第六八七號民事判決書、最高法院八十三年度台上字第三一九號民事判決書及判決確定證明書、Ｖ○○房屋租賃契約書、被告所有建物門牌明細、地籍圖及地價稅課稅明細表、臺灣臺北地方法院新店簡易庭八十八年度店簡字第五○九民事判決書、拍賣鑑價報告書、萬隆自救會決議錄、系爭土地坐落街道圖、現場照片、房屋租賃契約書、臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第四二八九號民事判決書、臺灣臺北地方法院八十八年度訴字第五二六七號判決書、臺灣臺北地方法院八十九年度簡上字第一四九四號判決書、原告五十六年十一月十五日與被告乙○○間租約暨地籍圖、土地登記簿謄本、臺灣臺北地方法院新店簡易庭八十一年度店簡民字第三四九號判決書、臺灣臺北地方法院八十二年度店簡上字第二八七號判決書、臺灣臺北地方法院八十二年度簡上字二八七號民事裁定書、最高法院八十六年度台簡抗字第五七號裁定書、臺灣臺北地方法院新店簡易庭八十八年度店簡字第五○一號判決書及確定證明書、Ｂ○○租賃契約書、臺灣高等法院八十四年度上訴字第九五五號刑事判決書、租金收據存根、臺灣臺北地方法院新店簡易庭八十一年度店簡字第三四九號判決確定證明書、計算表、臺灣高等法院八十九年度上字第八九四號判決書，另聲請勘驗現場，並聲請向台北市古亭地政事務所函詢建物登記相關事項。
乙、被告方面：
壹、被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、未○○、丑○、地○○、Ｌ○○未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為聲明或陳述。
貳、被告Ｄ○○、Ｉ○○、Ｅ○○、酉○○、戌○○、Ｍ○○、羅承維、Ｗ○○○、呂萬全、王大偉、子○○、亥○○、卯○○、Ｋ○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｃ○○、Ｊ○○、巳○○、宇○○、Ｔ○、Ｓ○○、申○、玄○○、癸○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）兩造間並無租賃契約關係，被告等所有坐落系爭土地上之房屋乃是為向被告乙○○購買，購買時己設定有地上權，故被告等使用系爭土地係本於地上權之權源，而非租賃契約關係。
（二）原告未能舉證證明租賃關係：原告所提出之其他事件判決書不足做為兩造間有租賃契約關係之證明，況該等事件中原告所提出承租人為被告乙○○之租賃契約屬影本，文字模糊，是否偽造尚有異議，且承租人並非被告等。添
（三）原告不得請求調整租金：縱鈞院認為被告等應繼受被告乙○○與原告間之土地租賃契約關係，惟被告乙○○於簽訂租賃契約時以每坪四百五十元，總價五十四萬元之代價，向原告取得系爭土地之使用權，此為租賃土地之代價，亦即租金之支付，依據五十六年當時系爭土地地價為每平方公尺二十四元，折合每坪約八十元，被告乙○○支付每坪四百五十元，已遠超過土地之價值，原告既於當時一次收得高額租金，自不能再以物價調整為由主張調整租金。且被告乙○○所支付之代價，實屬購買土地之價金，衡諸情理，原告豈有收受價金後又再要求租金調整之理。另原告於其他訴訟中就租賃契約第四條文字內「雙方『不』得調整租額」一點有所爭執，但一直未能提出租約原本供鑑定，則依據該租賃契約書，原告本不得請求調整租金。㮀
三、證據：提出系爭土地四週環境簡圖及現場照片。
叁、被告己○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：被告所有之建物並未占用系爭五八號之土地，而係坐落系爭五六地號、五七地號之土地上，其中五七土地為被告己○○所有，至於系爭五六地號則就面積六一平方公尺、應有部分四分之一設定有地上權，但設定義務人係被告乙○○。
三、證據：提出計算表、土地登記簿、建築改良物登記簿、買賣不動產契約書、建築改良物所有權狀、土地所有權狀。
肆、被告庚○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）原告調高租金與地上權登記之內容不符，被告不同意原告調高租金。
（二）八十二年、八十三年、八十四年租金二千六百五十元，八十六年三月二十五日提存於法院；八十五年、八十六年之租金於八十六年四月九日以存證信函寄給原告，原告拒收；八十八年三月十日再寄八十五年、八十六年、八十七年、八十八年四年之租金共三千六百元以存證信函寄給原告，已查收。原告稱租金已調高，並請求被告偕同辦理登記，於法無據。
三、證據：提出他項權利證明書、提存書、存證信函、雙掛號回執及匯票。
伍、被告Ｐ○○、Ｑ○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：
（一）Ｂ○○買受台北市○○街○○巷○弄○號二樓房屋時，並未與原告簽訂租賃契約，嗣將房屋贈與被告Ｐ○○，但被告Ｐ○○亦未曾與原告簽訂租賃契約。
（二）原告曾於其他訴訟中請求確認與Ｂ○○之租賃契約關係。
（三）Ｂ○○係因原告查封前述房屋，為避免遭拍賣才繳納租金，並非承認有租賃契約關係存在。
三、證據：提出土地及建築改良物贈與所有權移轉契約書、贈與稅免稅贈明書、契稅及監證費繳納通知書、土地及建築改良物他項權利移轉契約書、土地登記謄本、地上權讓渡契約、租賃土地建屋契約書。
陸、被告午○○○部分：
一、聲明：同意原告之請求。
柒、被告Ｒ○○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：對於前案訴訟判決調整租金比例之結果無意見。
捌、被告Ｇ○○部分：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述：被告Ｇ○○就系爭土地部分並未與原告簽訂過任何書面資料、成立任何契約關係。
丙、本院依職權⑴向古亭地政事務所函調臺北市○○區○○段一小段四四、四七、四
八、四九、五十、五五、五六、五八號土地關於地上權設定相關文件；⑵調閱最高法院八十七年度台上字第六五八號調整租金事件歷審卷宗。
理 由
甲、程序方面：
一、依民事訴訟法第二百零四條規定：「當事人以一訴主張之數項標的，法院得命分別辯論；本訴及反訴亦同。」，本院爰就原告對被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、Ｒ○○○、午○○○、宇○○、Ｔ○、宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ｗ○○○、庚○、Ａ○○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、黃○○、Ｕ○○、Ｇ○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、未○○、申○、Ｐ○○、Ｑ○○、癸○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、甲○○、Ｄ○○、丑○、地○○、Ｊ○○、Ｌ○○、Ｃ○○、巳○○起訴主張之部分，為辯論、判決，合先敘明。
二、本件被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、未○○、丑○、地○○、Ｌ○○經合法通知，未於最後言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，爰依原告之聲請，由其對上開被告部分一造辯論而為判決。
乙、得心證之理由：
一、原告起訴主張：坐落台北市○○區○○段一小段第四四、四七、四八、四九、五
十、五五、五六、五八地號土地均為祭祀公業王五祥所有，原告則為祭祀公業管理人，被告所有之建物占有使用系爭土地，並均有地上權登記。㈠原告與被告宇○○、Ｔ○、Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｃ○○、巳○○在辦理地上權登記，固約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，但嗣後系爭土地業經編為建地，且位居台北市交通方便、商業活動繁榮之處，土地升值甚鉅，依民法第二百二十七條之二及第四百四十二條規定、司法院院字第九八六號解釋、最高法院四十八年十二月二十九日四十八年度第六次民刑庭總會會議決議，及民事訴訟法第三百九十七條規定，乃起訴請求判決調整租金並請求被告協同辦理地上權地租變更登記。㈡被告宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｐ○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○承租系爭土地，業已分別於原告起訴前與原告另立租賃契約改約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」，或另案已判決此等被告應給付租金確定，惟其等迄今尚未就系爭土地之地上權地租內容協同原告辦理變更登記，為此請求前開被告十五人協同辦理地上權地租內容變更登記。為此請求判決如聲明所示等語。
二、被告Ｄ○○、Ｉ○○、Ｅ○○、酉○○、戌○○、Ｍ○○、羅承維、Ｗ○○○、呂萬全、王大偉、子○○、亥○○、卯○○、Ｋ○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｃ○○、Ｊ○○、巳○○、宇○○、Ｔ○、Ｓ○○、申○、玄○○、癸○○則以：兩造間並無租賃契約關係，被告等所有坐落系爭土地上之房屋乃是向被告乙○○購買者，就系爭土地之使用僅設定地上權。況被告乙○○就系爭土地與原告簽訂租賃契約時，以總價五十四萬元之代價向原告取得系爭土地之使用權，此已屬租金之支付，更屬購買土地之價金；另該租賃契約第四條已約定「雙方『不』得調整租額」，故依據原告與被告乙○○間租賃契約約定，原告並不得請求調整租金等語置辯。被告己○○則抗辯：其所有建物坐落之部分基地為系爭五六地號土地，其上之地上權設定義務人係被告乙○○。被告庚○則抗辯：原告調高租金與地上權登記之內容不符，其不同意原告調高租金；且其均有繳納租金等語。被告Ｐ○○、Ｇ○○則均否認其與原告間有租賃契約關係等語。
三、原告主張坐落台北市○○區○○段一小段第四四、四七、四八、四九、五十、五
五、五六、五八地號土地均為祭祀公業王五祥所有，原告則為祭祀公業管理人，被告所有之建物占有使用系爭土地之事實，有土地登記謄本為證，並為被告所不否認，自堪信為真實。
四、原告另請求就祭祀公業王五祥與被告宇○○、Ｔ○、Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○、乙○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｃ○○、巳○○間地上權設定部分，判決調整地租並主張被告應依調整後之地租內容協同辦理變更地上權登記。又請求被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｐ○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○依據租賃契約或前訴訟確定判決之租金內容，協同辦理地上權地租變更登記等，然被告則分別以右開情詞置辯。是以，本件即分此二部分說明。
五、首先，就原告依土地法登記規則第五條、第二十七條及第一零二條規定，請求被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｐ○○、寅○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○依據租賃契約或前訴訟確定判決之租金內容，協同辦理地上權地租變更登記部分：
（一）按債權法與物權法乃財產法之二個主要領域，債權與物權具有功能上的關係及互補之作用，在物權關係上訂立債權契約者有之，如：共有物分管契約、不得分割之約定等。甚者，具有互換作用，例如：依民法第八百四十二條規定，永佃權之設定，定有期限者，視為租賃，適用關於租賃之規定；租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約成立後二個月內，聲請該管市縣地政機關為地上權之登記（土地法第一百零二條規定參照）。又關於土地的利用，除設定用益物權外，尚得成立債權之利用權（尤其是土地租賃），而發生所謂的土地利用二元體系。用益物權係屬物權，受類型強制及內容固定的限制（物權法定主義）。土地租賃等債權利用權則有較廣泛私法自治的空間，惟不具有物權性（但參閱民法第四百二十五條規定，使租賃權具有物權化性質）。當事人究竟採用何者，乃選擇之問題，此均取決於當事人主觀需要、客觀情事、稅捐、交易成本、法律文化等因素。土地在物權及債權的二元使用，體現於地上權與土地租賃。地上權為物權、其成立須依民法第七百五十八條、第七百六十條物權行為要式規定為之，具有追及效力、優先效力等，並得準用相鄰關係規定，存續期間依當事人約定，得為永久，地租則依當事人約定，可為有償或無償等等。至於租用土地之租賃關係，則為債權性質，原則上乃不要式、不需登記，具有民法第四百二十五條、第四百二十五條之一、第四百二十六條、第四百二十六條之一等物權化效力，僅得類推適用相鄰關係，存續期間法律設有規定，且承租人使用收益土地需支付租金。是地上權與土地租賃權在其性質、成立、物權效力、相鄰關係、內容等頗為不同。
（二）為強化租用基地建築房屋，土地法第一百零二條乃規定：「租用基地建築房屋，應由出租人與承租人於契約訂立後二個月內，聲請該管直轄巿或縣（巿）地政機關為地上權之登記。」，基地承租人如未依此規定為地上權登記，僅不得取得地上權，其租賃契約不因此而生影響，仍可適用關於租賃之規定（最高法院四十三年台上字第四五四號判例意旨參照）。此項地上權之登記，法律既明定應由出租人與承租人共同為之，故除有相反特約外，出租人負有與承租人同為聲請登記之義務，最高法院四十一年台上字第一一七號判例參照。依此推之，當可認為契約當事人於訂立基地租賃契約之債權行為，亦同時為設定地上權之物權行為，如無書面契約，亦已有訂立該項地上權物權契約之約定，據此而可請求出租人共同為登記。茲有疑義者乃，若出租人、承租人聲請為地上權登記後，其地上權與基地租賃處於何種法律關係？在最高法院六十四年七月八日、六十四年度第五次民事庭庭推總會議決議認為，同一物上債權與物權，各別獨立存在，除依法有混同原因外（如民法第七百六十二條規定），不能使之消滅，亦即債權與物權關係並存。嗣最高法院六十九年度台上字第三九七一號判決：「系爭土地中之五一點四四坪，既已為地上權登記，則租賃關係，已為此地上權登記之物權關係吸收。雙方如就地上權之面積或是否隨房屋而移轉有所爭執，乃係地上權登記應否為一部塗銷或移轉登記之問題，而非復為租賃關係是否一部不存在之問題。：：：」等，可見最高法院就此問題並未有確定見解。
（三）按土地法上開條文係用基地租用之文字，而其規定內容亦均以租賃契約關係為中心，是土地法第一百零二條以下規定涉及者為租賃契約債權關係甚為明顯，僅因法律為保護基地承租人之地位，方規定承租人可為地上權之登記，以適用民法關於地上權規定，加強當事人間租賃之效力，換言之，並未因地上權之設定而改變承租人與出租人間之租賃關係。但此種說法仍未處理在地上權設定登記之後，租賃關係與地上權關係間如何適用之問題。本院認為，當事人依土地法第一百零二條規定設定地上權後，即發生法律關係轉換之效果，亦即，租賃因登記而轉換為地上權，在地上權存續期間，應適用地上權之規定（參酌前述最高法院六十九年度台上字第三九七一號判決之意旨，但本院不採「吸收」之用語，而代之以「轉換」）。在地上權消滅後，鑒於此項法律關係之轉換係在加強租賃關係，租賃契約當事人均可本於原租賃契約主張民法、土地法關於租賃規定之權利義務等。反之，若當事人間之意思，並非本於土地法第一百零二條規定，基於加強租賃效力之本意而設定地上權登記者，此際，依前述關於債權、物權關係性質本即有異之論述，自難認租賃之債權關係與地上權物權關係間得以相互影響或應轉換法律關係而適用民法地上權之規定，捨租賃規定之適用。
（四）原告主張被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、Ｒ○○○承租系爭四四地號土地，前曾經臺灣高等法院八十五年度上字第一五六九號判決調整租賃契約租金為「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之五點五計算，於當年七月一日乙次給付」之事實，有該調整租金事件民事判決書及確定證明書在卷可稽，被告Ｏ○○、丁○○、丙○○未到場爭執，被告Ｒ○○○則表示對於前案訴訟判決調整租金比例之結果無意見等語而為自認（見本院九十年三月八日言詞辯論筆錄），被告午○○○則對原告之請求為認諾。
⒈按依判決之宣告得使法律關係發生、變更、消滅者謂之為判決之形成力；判決
之形成力，惟形成判決有之。而租金之給付，為租賃契約之要素，提高租金額，乃租賃契約給付租金之權利義務內容之變更，故調整租金之訴，為形成之訴（最高法院七十一年度台上字第五○七九號判決意旨參照），故前開調整租金事件確定判決自有形成力。
⒉又原告與被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、Ｒ○○○係在六十一年間
成立基地租賃契約關係，約定租金按每年每坪蓬萊谷六台斤一當年七月一日時價折合現款收取之，同年並辦妥地上權設定登記，地上權地租內容亦與租賃契約租金約定相同，有該判決可參，並有土地登記謄本在卷可稽。顯見，原告與被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、Ｒ○○○就系爭四四地號土地所為之地上權設定，乃係本於土地法所規定之基地租賃契約而來，依前述說明，兩造間法律關係轉換為地上權關係。嗣該租金約定內容既經臺灣高等法院八十五年度上字第一五六九號判決調整為「按當年申報地價年息百分之五點五計算」，本於形成判決之形成力，其等間關於地上權地租約定內容因之發生變更。
⒊按地上權內容變更應辦理登記；且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應
由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利如有移轉或內容變更時，應於其權利取得或移轉變更後申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，茲既原告與被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、Ｒ○○○間地上權地租已如上述經判決調整，則原告請求被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、Ｒ○○○就調整後之地租協同辦理租間數額之變更登記，自無不合。
⒋依民事訴訟法第三百八十四條規定：「當事人於言詞辯論時為訴訟標的之捨棄
或認諾者，應本於其捨棄或認諾為該當事人敗訴之判決。」，被告蔡林富美對原告訴訟標的為認諾，本院自應本於其認諾而為其敗訴之判決。
（五）原告主張被告就使用系爭四七、四八、五十、四九、五五、五六地號土地，亦設定有地上權，且原告與被告宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○間更訂有租賃契約，約定租金「每年每坪地租依該地號土地當年度申報地價年息百分之七計算，地租於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」乙節，除有土地登記謄本可證外，土地租賃契約書以佐。但查，原告與被告宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○間之租賃契約固然約定租金應按上開方式計付，但此等被告在與原告成立租賃契約前，系爭土地上均已設定地上權完畢，有台北市古亭地政事務所八十九年三月二十日北市谷地三字第八九六○二八六一○○號函及其附件土地登記簿謄本、土地登記謄本可按。又被告宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○受讓地上權，均非以重新設定方式，而係以地上權讓與、買賣、贈與之方式受讓地上權為之者。再者，地上權地租內容則均設定登記為「年租每坪蓬萊谷六台斤按當年七月一日時價折合現款」，而與土地租賃契約約定之租金內容有異。況依土地登記簿及原告所提出其與被告等土地租賃契約書所載，前開土地租賃契約之簽約日均在地上權設定申請之收件日前（含當日），並非如原告所主張係於地上權登記後另立租約改定地租；又原告並未舉證證明其與被告等在地上權設定後有任何變更租賃契約租金之約定，姑不論土地租賃契約上租金之約定與地上權設立時地租之約定不同之理由為何（或，當事人間係基於稅捐考量而未在受讓地上權時一併變更登記地租內容，使與土地租賃契約約定之租金內容一致），原告並不得以地上權設立登記前之土地租賃契約請求被告協同辦理地上權變更登記。綜前，其等間關於租賃、地上權間關係，顯與上開㈣所列被告有間。加以，原告與上述被告間土地租賃契約中，並未約定租賃契約約定租金之內容為地上權地租內容。則本於債權、物權相互獨立之本質，遂難認前述租賃之債權關係與地上權物權關係間得以相互影響或應轉換法律關係；換言之，原告與前述被告間地上權關係，非屬土地法第一百零二條所定本於基地租賃契約而請求辦理地上權設定登記之情形。至於原告又援引本院新店簡易庭八十八年度店簡字第五○一號、八十一年度店簡字第三四九號、本院八十二年度簡上字第二八七號確定判決，而認為得以等判決內容調整地上權租金內容等。但觀諸卷附此等確定判決，均屬給付判決，其主文均係命被告給付租金，非如前揭臺灣高等法院八十五年度上字第一五六九號確定判決為形成判決，故該等判決效力並無從變更地上權地租內容，原告亦不得以此等判決而請求變更地上權地租登記。準此，原告請求被告宙○○、辰○○、Ｆ○○、天○○、Ｈ○○、Ａ○○、黃○○、Ｇ○○、未○○、Ｒ○○○、丑○、地○○、Ｌ○○協同辦理地上權變更登記，即無理由。
（六）原告另主張被告Ｐ○○部分係繼受前手Ｂ○○之地上權及系爭五十地號土地上建物之所有權，故被告Ｐ○○應繼受Ｂ○○與原告間租賃契約，而依租賃契約租金內容請求被告Ｐ○○協同辦理地上權地租變更登記等語。但被告Ｐ○○則抗辯其未曾與原告簽訂租賃契約等語。首先，原告對於被告Ｐ○○何以須繼受其與Ｂ○○間之土地租賃契約關係乙節，並未提出法律上理由，亦未舉證以實其說。又被告Ｐ○○係在八十三年間取得系爭土地上建物所有權，斯時並無修正後民法第四百二十六條之一：「租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。」規定適用餘地。況如前㈤所述，原告本即不得依據租賃契約請求被告等辦理地上權變更登記，依此相同理由，原告此部分請求，亦屬無據，不應准許。
六、其次，就原告依據民法第二百二十七條之二及第四百四十二條規定、司法院院字第九八六號解釋、最高法院四十八年十二月二十九日四十八年度第六次民刑庭總會會議決議及民事訴訟法第三百九十七條規定，請求調整地上權租金，並辦理地上權地租變更登記部分：
（一）原告主張被告宇○○、Ｔ○、Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｃ○○、巳○○使用系爭土地，皆設定地上權乙節，有土地登記謄本可按，並為被告所不爭執，自堪信為真實。
（二）原告主張地上權登記固約定地租以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，但嗣後系爭土地業經編為建地，且位居台北市交通方便、商業活動繁榮之處，土地升值甚鉅，遂請求判決調整租金並請求被告協同辦理地上權地租變更登記等語；但被告則分別以右開情詞置辯。故本件應審酌者應為：
⒈共同乙○○設定地上權時所支付之五十四萬元是否屬購地之價金？乙○○與原
告所簽訂之租賃土地建屋契約是否約定租金不得調整？⒉原告請求調整被告宇○○等之地上權地租，其基礎是否不當？又地租應如何調
整？⒊被告宇○○等應否就地上權地租調整內容協同原告辦理地上權變更登記？
（三）原告於五十六年間並未將系爭土地售與乙○○，被告宇○○等之前手乙○○設定地上權時所支付之五十四萬元係屬設定地上權之權利金，又乙○○與原告為此所簽訂之租賃土地建屋契約第四條並未明文約定租金不得調整：
⒈被告宇○○等固然抗辯：原告於五十六年間已將系爭土地售與乙○○，惟因受
限當時祭祀公業相關法令及原告內部問題，無法辦理所有權移轉登記，故原告與乙○○形式上採地上權設定方式，並締結租賃土地建屋契約書，乙○○並依該契約第五條約定，支付原告每坪四百五十元，總價五十四萬元之代價，此五十四萬元實屬購買系爭土地之價金，原告於收受價金後即無由再要求調整租金等語。
⒉原告陳稱其已無法提出與乙○○間租賃土地建屋契約書原本，雖原告對於其與
乙○○訂約時收取五十四萬元乙節不爭執。惟查，該金額雖已逾系爭土地當時之公告現值，然原告否認該金額為出賣系爭土地之價金，而主張此為設定地上權提供土地建屋之權利金。參酌原告因將系爭土地以不定期限設定地上權方式，由乙○○建屋使用，勢必長期無法使用系爭土地，則其以收取權利金方式為使用土地對價，尚符情理，被告空言原告係賣斷土地等語，卻未舉證以實其說，自不足採。
⒊又被告抗辯該契約第四條約定：「政府如有調整地價或稅率時，雙方『不』得
協議調整租金。」，是原告不得主張調整租金等語。惟查，臺灣高等法院八十五年度上更㈠第一六三號民事確定判決理由第四點明載：「查兩造提出之契約書經本院前審送請內政部警政署刑事警察局鑑驗，其結果認影印本租約第一頁反面第一行各字之型體、位置與曬印本上之該行各字之型體位置均相同，曬印本第一頁反面第一行倒數第八字之字跡與該曬印本上其他之『不』字字跡不同，惟因其筆劃模糊是否即為『亦』字歉難認定，有該局八十三年三月二日刑鑑字第五六００號鑑驗通知書在卷可稽，且依其所附照片所示，晒本上其餘『不』之字跡一致，而『不』得調整租金之『不』字，與其他『不』顯有不同，其他『不』字之右點，係較接近中間『ｌ』之位置，有爭執之『不』字，其右點則較接近上面『一』筆劃，而兩造提出之契約均係以打字之方式作成，而同時打字作成之契約，實無可能發生字跡不同之情形，由照片上之該『不』字之字形判斷，實較接近上訴人提出契約所載之『亦』字；何況，依文句之上、下文觀之，雙方既已約定租金之計算方式，如認於政府調整地價或稅率時，不得調整租金，顯係限制出租人一方之權利，其文義應記載『出租人不得調整租金』，實無可能載成『雙方不得協議』調整租額，且必於調整租金時，始有『雙方協議』可言，故依其上下文，應以每年每坪支付蓬萊谷六台斤（按當年七月一日依時價折合現款一次付清與甲方，但政府如有調整地價或稅率時，雙方『亦』得協議調整租額，稅捐由甲方負責繳納，較為通順合理。」等語，以上並經本院依職權調閱最高法院八十七年度台上字第六五八號調整租金事件歷審卷宗（含臺灣高等法院八十五年度上更㈠第一六三號卷）查閱綦詳，本院亦同此認定。
⒋況原告係本於地上權之法律關係，請求判決調整租金，並非本於租賃契約關係
而為主張，則被告Ｄ○○、Ｉ○○、Ｅ○○、酉○○、戌○○、Ｍ○○、羅承維、Ｗ○○○、呂萬全、王大偉、子○○、亥○○、卯○○、Ｋ○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｃ○○、Ｊ○○、巳○○、宇○○、Ｔ○、Ｓ○○、申○、玄○○、癸○○以其與原告間不存在租賃契約關係而為抗辯，顯與地上權法律關係無涉。
（四）次應審究者，乃原告請求調整地上權地租之標準應以若干為適當：⒈按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法
第四百四十二條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其（因使用土地而支付金錢為）對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用，亦有司法院院字第九八六號解釋足資參照。再者，未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，亦有最高法院四十八年十二月二十九日之四十八年度第六次民、刑庭總會會議決議可參酌。又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，此有最高法院二十年上字二八三號判例足稽。而契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果，民法第二百二十七條之二第一項亦定有明文。
⒉經查，系爭土地已自田地改編為建地，有土地登記簿謄本可按；系爭土地為農
地時公告地價僅每平方公尺二十四元，然現今系爭土地早業經編為建地，八十六年度七月份之公告地價最高每平方公尺四萬一千五百元，有台北市地價證明書足憑，顯見均與五十三年被告之前手承租系爭地時每平方公尺公告地價僅二十四元相去甚遠，堪認系爭土地升值甚鉅。且核系爭土地價值之遽漲，係緣自社會進步所致，顯非締結契約當時所得預期，依上開說明，原告自得類推適用民法第四百四十二條請求調整租金規定及依民法第二百二十七條之二第一項情事變更原則，請求調整地上權地租。
⒊又原告主張當初依租約辦理地上權登記時約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按
當年七月一日依時價折合現款（給付）」，而原告現今每年須繳納之地價稅稅率已高達系爭土地每平方公尺申報地價年息百分之五點五等情，乃被告所不否認者。次查，系爭土地已自田地改編為建地，有土地登記簿謄本可按。又系爭土地係由台北市○○街○巷、二一巷三弄、二一巷四弄、景福街二一巷二弄、景福街二一巷一弄等四條街道圍繞者，鄰近志清國小、水源快速道路、羅斯福路六段，而羅斯福路六段上有公共汽車交通路線、捷運新店線經過，離捷運新店線萬隆站約四、五百公尺；而被告所有坐落於系爭土地上之建物，均為自用住宅，未做商業使用；景福街上一樓則有店面經營，亦有純住宅使用者，但二樓以上均為住家使用，以上現場情狀業經本院於八十九年五月二十三日至現場勘驗屬實，並製有勘驗筆錄可參，且有兩造提出之現場照片、系爭土地四週環境簡圖、系爭土地坐落街道圖為證。綜上情狀，本院斟酌系爭土地繁榮之程度，認原告請求被告宇○○、Ｔ○、Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○、乙○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｃ○○、巳○○將系爭地上權地租金約定，調高改依系爭土地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算，尚稱允當。
⒋按地上權內容變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應
由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，而地上權人即被告等應支付之地租既如上所述應予調整，則原告請求被告等就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。⒌末按，聲請法院增減其租金，在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額
，仍有拘束雙方當事人之效力，法院為調整租金之判決時，僅得准自起訴時起算，而不得溯及的為調整。故原告請求自起訴狀繕本送達被告時起為調整，應可准許。
七、從而，原告請求㈠被告Ｏ○○、丁○○、丙○○、午○○○、Ｒ○○○就調整後之地租協同辦理租間數額之變更登記，㈡依民法第二百二十七條之二及第四百四十二條規定、司法院院字第九八六號解釋、最高法院四十八年十二月二十九日四十八年度第六次民刑庭總會會議決議及民事訴訟法第三百九十七條規定，請求被告宇○○、Ｔ○、Ｗ○○○、庚○、Ｍ○○、戌○○、酉○○、Ｕ○○、乙○○、子○○、Ｎ○○、戊○○○、Ｋ○○、亥○○、卯○○、Ｓ○○、玄○○、申○、癸○○、Ｑ○○、Ｉ○○、辛○○、Ｅ○○、王大偉、Ｄ○○、Ｊ○○、Ｃ○○、巳○○間地上權設定部分，判決自起訴狀繕本送達時起調整地租，並依調整後之地租內容協同辦理變更地上權登記，如主文所示，為有理由，應予准許。
至超逾部分，則難謂有據，應予駁回。
八、因本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌與本院上開論斷結果無違，爰不予一一贅述。
丙、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第八十五第一項前段，判決如主文。
中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十四 日
民事第三庭法 官 賴錦華右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十一 年 一 月 二十八 日
法院書記官 葛映嵐