臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度訴字第五二六七號
原 告 王竣民(即祭祀公業王五祥管理人)訴訟代理人 王振志律師複 代理人 鄭淑婉律師被 告 丙○○ 住台北市○○街○○○巷○弄○號二樓訴訟代理人 詹文凱律師被 告 丁○○ 住台北市○○街○○○巷○弄○號三樓訴訟代理人 詹文凱律師
蔡寧 住台北市○○街○○○巷○弄○號三樓被 告 乙○○ 住台北市○○街○○○巷○弄○號
甲○○ 住台北市○○街○○○號
送台北市○○街○○○巷○弄○號右當事人間請求調整租金事件，本院判決如左：
主 文被告丙○○、丁○○各承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第五四號土地（地目：建，總面積二八○平方公尺）地上權應有部分各三分之一之應付年租金，應自民國八十九年四月六日起均分別調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算、並於當年七月一日給付。
被告丙○○、丁○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權權利內容（地上權應有部份各三分之一，收件字號分別為：民國六十九年一月十六日景美字第00562-0號、民國七十八年三月十一日景美字第02561-0號），協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
被告乙○○、甲○○應協同原告就座落台北市○○區○○段一小段第五四地號地上權（持分各六分之一，收件字號為民國八十五年一月十二日文山字第00505-0號）之地租約定內容辦理變更登記為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開比率收受租金」。
被告丙○○應給付原告新台幣肆仟貳佰柒拾玖元，及其中新台幣壹仟陸佰捌拾陸元部分自民國八十六年七月二日起至清償日止、其中新台幣壹仟柒佰貳拾玖元部分自民國八十七年七月二日起至清償日止、其中新台幣捌佰陸拾肆元部分自八十八年七月二日起至清償日止，均按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣捌佰陸拾肆元及自民國八十八年七月二日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告丙○○負擔百分之四十、被告丁○○負擔百分之四十、被告乙○○負擔百分之十、被告甲○○負擔百分之十。
本判決第四項、第五項得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：先位訴之聲明
一、如主文第一、二、三項所示。
二、被告丙○○、丁○○應各給付原告如附表所示之金額及利息。備位訴之聲明
一、被告丙○○、丁○○各承租原告所有坐落臺北市○○區○○段壹小段第五四號土地（地目：建，總面積二八○平方公尺）地上權應有部份各三分之一之應付年租金應自起訴狀繕本送達被告之日起均分別調整為依該土地當年度申報地價年息百分之七計算之金額換算當年度蓬萊稻穀時價再折合現款於當年度七月一日給付。
二、被告丙○○、丁○○應各依前項調整後之年租金數額就前項土地所登記取得之地上權利內容（地上權應有部份各三分之一，收件字號分別為：民國69年01月16日景美字第00562-0號、民國78年03月11日景美字第02561-0號），協同原告辦理有關租金數額之變更登記。
三、被告丙○○、丁○○應各給付原告如更正後附表所示之金額暨其利息。
四、第三項聲明請依職權宣告假執行。
貳、陳述：
一、 緣系爭坐落臺北市○○區○○段一小段第五四地號（重測前為萬盛段溪子口小
段第一六二之六六地號）建地（總面積為二八○平方公尺）為原告所有，有土地登記簿謄本（詳証一）可稽，被告丙○○、丁○○二人則分別於民國六十九年、七十八年向原告承租上開土地，並自第三人江偉琳受讓移轉登記取得地上權權利應有部份各三分之一（其中被告丙○○之地上權應有部份應為三分之一，而非全部，應屬謄本登記上之顯然錯誤，古亭地政事務業已更正函覆｜詳證十四），而延續其前手之地上權租金約定之權義內容，茲先陳明。
二、 就請求調整租金部分：
（一）按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金；但其租賃訂有期限者，不在此限民法第四百四十二條著有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其（因使用土地而支付金錢為）對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，亦應類推適用，亦有司法院院字第九八六號解釋文可稽，再者，未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，亦有最高法院四十八年十二月二十九日之四十八年度第六次民、刑庭總會會議決議可稽，又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準，亦有最高法院二十年上字二八三號判例可稽，另房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算，亦有最高法院四十八年臺上字第五二一號判例︵詳證二︶可稽。再者，法律行為成立後因不可歸責當事人之事由，致情事變更非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，法院應依職權公平裁量，為增減給付或變更其他原有效果之判決，民事訴訟法第三百九十七條亦定有明文，茲先敘明。
（二）本件，被告丙○○、丁○○二人所分別承租原告所有前開土地之範圍，早於當初依租約辦理地上權登記時雖約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，然當時係因系爭地為農地，價值不高所致，故約定租金數額甚低，故以稻穀作為計算租金數額之方式，然給付之種類仍屬金錢（單位：新臺幣）此亦為被告過去繳租之方式，而現今系爭地早業經編為建地，且位居臺北市○○○路（北往南之主要幹道）旁，地處臺北市○○○段，交通亦甚便利，八十六年度七月份之公告地價每平方公尺即高達新臺幣（下同）四一五００元，均與五十三年其前手承租系爭地時每平方公尺公告地價僅二十四元相去甚遠（詳原證一所載），顯見系爭地升值甚鉅，而原告每年須繳納之地價稅稅率則已高達系爭地每平方公尺申報地價年息百分之五．五（詳原證三所載）。然揆諸前述，原告向被告丙○○、丁○○得收取之每年地租則甚微，致時而入不敷出，不惟毫無收益，抑且無法按時完納地價稅稅捐，致常受裁罰或土地被稅捐機關移送拍賣（詳原證三所載），按系爭地價值之升漲，已如前述，而其變更之原因則緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期，而為期原告得以就系爭地有所收益並敷供養族人及繳納地價稅捐，原告於提起本訴之前即依系爭地附近普遍之租地行情曾以口頭向被告表示自本（八十八）年七月一日起依其承租地面積之每年度每平方公尺申報地價百分之七計算年租金，惟未經被告同意，為此原告乃本於出租人之地位依前揭司法院院字第九八六號解釋文類推適用民法第四百四十二條之規定及民事訴訟法第三百九十七條之規定聲請鈞院准許自原告聲明所示日期，將兩造之地上權年租金約定調高改依系爭地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算每年地上權地租給付原告，以符公平原則，而鄰地承租人大多數目前納租予原告情形不惟亦悉如此，抑且與被告情形完全相同之鄰地承租人（距系爭土地位置約僅十公尺遠），且均有法院確定判決可稽（詳證三），而法院為期調租訴訟因地價波動而頻繁，亦向准許原告聲明方式，亦有另案確定判決可稽（詳證四）。從而原告依地上權關係聲請鈞院調整年地租，自無不合。
（三）另查，系爭土地坐落位置東行約一百米即與南北幹道約三十米寬之羅斯福路六段交接，而羅斯福路六段與景福街口適為公車萬隆站，約十多公車線路集聚於此，再沿羅斯福路六段北行一百多公尺即為新店｜淡水線捷運萬隆站。再者；系爭土地沿景福街西行約二百米即銜接水源快速道路景美匝道，沿水源快速道路可直達台北市東區、北區等地，交通四通八達即為便捷，有系爭土地街道圖暨地籍圖（詳證十六）可稽。
（四）另系爭土地沿景福街兩側店家林立，其出景福街口於羅斯福路六段沿路四處商家更顯繁榮，此均有照片為證（詳證十七），且往南約一公里即至景美市場，該處即為新興之景美商圈，有遠東愛買購物中心、漢神百貨、巨星全球影城等及多處著名料理店聚集於此。而系爭土地於景福街二十一巷內即為志清國小，且方圓一公里內即有四、五間中小學，均足證被告所承租之系爭土地地處交通便利、坐落位置繁榮之區。
（五）另查；系爭土地附近建物出租行情每月約新台幣二萬七千元整至三萬一千元整，每年即約有三十二萬元至三十七萬元租金收入，亦有房屋租賃契約書（詳證十八）足資為憑，是扣除該房屋所占土地每年地租約五萬元左右之後，房屋所有人尚可獲取二十七萬至三十二萬元之淨利，亦為不爭之事實！足證系爭土地坐落位置甚為繁榮，且附近之土地承租人亦確以申報地價總價年息百分之七承租土地，從而原告依上開標準請求調整地上權年租金，並無過高情事，原証九之調租判決併請 鈞院參酌。
（六）特須說明者，即原証三、原証四之調租判決（即系爭地附近之43、44地號），判決當時系爭地之羅斯福路地下捷運工程新店線尚未完工，迄至八十八年十一月才完工使用，且附近之國宅完工使用亦於八十八年始人潮擁入，佐以頃近鈞院八十八年訴字第四二八九號判決（詳証十九，89.05.16吉股宣判）對於系爭地附近之土地占有人（其上建物門牌為景福街十八號二樓、三樓）亦認該土地占有人所受利益亦相當該占有土地申報地價總價年息百分之七之租金利益，從而原告主張確有實據，其理殊明。
三、備位聲明之敘明：設被告丙○○、丁○○抗辯系爭土地租金種類為「蓬萊稻穀」而非通用貨幣，然此抗辯實非有據，已有前開原證三確定判決書可稽，退一步言，縱認此抗辯可採，然原告亦已為備位聲明之請求，亦無不合。
四、有關追加請求被告丙○○、丁○○給付租金訴之聲明之陳述：
（一）緣被告丙○○、丁○○於原告起訴前均未依原約定之地上權地租約定繳納租金予原告，是原告一併請求被告丙○○、丁○○給付所欠之八十四、八十五、八
十六、八十七及八十八年上半年（至八十八年六月三十日為止，有原告所提糧食局之穀價明細表可稽，詳證十）之地租，並無不合。
（二）另被告丙○○、丁○○業已將所欠原告公業之八十三年地租辦理提存，是就此部分之地租原告依法減縮如更正後附表所示之金額（詳更正後附表、計算表），併此聲明。
五、有關請求被告協同辦理地租變更登記聲明之陳述：
（一）地上權變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，本件地上權人即被告丙○○、丁○○支付之地租既應調整，原告請求被告就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合（亦有原證三之確定判決可稽）。
（二）另被告乙○○、甲○○二人承租原告公業所有系爭土地，業已於七十八年二月十三日與原告訂立租約約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率收受租金」，有租約可稽（詳證五，該租約之真實性業經另案判決確認無誤｜詳證十一）。惟被告乙○○、甲○○二人遲遲未就系爭土地之地上權地租內容協同原告辦理變更登記。是承前所述，原告一併訴請被告乙○○、甲○○二人協同辦理系爭土地地上權地租內容變更登記，依法並無不合。另按「土地法第一百零二條所定請求協同辦理地上權設定登記之請求權，有民法第一百二十五條所定消滅時效之適用，其請求權時效應自基地租賃契約成立時起算。」，最高法院著有六十八年台上字第一六二七號判例可稽（詳證六），是本件原告訴請被告乙○○二人協同辦理地上權變更登記，依上開最高法院判例意旨亦未罹於時效，在此一併敘明。
參、證據：提出附表一份、計算表二紙及下列證物為證。並聲請勘驗現場。證一：第五四地號土地登記簿謄本影本。證二：院字第九八六號解釋、四十八年度第六次民、刑庭總會會議二十年上字第二八三號、四十八年臺上字第五二一號判例。
證三：台灣高院八十五年度上更（一）字第一六三號判決書、最高法院八十七年度台上字第六五八號判決書影本各乙份。
證四：台灣高院八十五年度上字第一五六九號判決書、確定證明書影本各乙份。
證五：土地租賃契約書、判決書影本各乙份。
證六：最高法院六十八年台上字第一六二七號判例乙則。
證七：地價證明書影本乙紙。
證八：原證三起訴調租繳費收據影本乙紙。
證九：（１）台灣台北地院八十六年度訴字第三八三七號判決書影本乙份（判決依租率百分之十計不當得利）。
（２）台灣高等法院八十五年度上字第一七二五號判決書影本乙份（判決依租率百分之七調租）。
（３）台灣台北地院八十五年度訴字第二八四九號判決書影本乙份（判決依租率百分之七計不當得利確定）。
（４）台灣台北地院八十五年度訴字第三四一號判決書影本乙份（判決依租率百分之六加稻穀調租）、台灣高院八十五年度上字第一三二八號（確定）判決書影本乙份。
（５）最高法院八十六年度台上字第三二九一號判決書影本乙份（判決依租率百分之七計租）。
證十：台灣省糧食局穀價明細表影本乙份。
證十一：台灣台北地院八十六年度簡上字第三四八號判決書影本乙份。
證十二：被告四人之戶籍謄本正本。
證十三：律師函影本乙份。
證十四：台北市古亭地政事務所八十八年八月十二日北市古地一字第八八六一○二四二○○號函影本乙份。
證十五：鈞院八十六年簡上字第三四八號裁定書影本乙份。
證十六：系爭土地坐落街道圖。
證十七：照片十九幀。
證十八：房屋租賃契約書影本三份。
證十九：台北地院八十八年度訴字第四二八九號民事判決影本。
乙、被告丙○○、丁○○方面：
壹、聲明：駁回原告之訴。
貳、陳述：
一、原告不得請求調整租金
１、被告等之地上權係自江偉琳受讓，而江偉琳又係向朱浦堂受讓，故本件地上權關係之約定，應追溯至朱浦堂與原告間之關係，朱浦堂為被告等房屋之建造人，原本係向原告購地建屋，因受限五十六年當時祭祀公業相關人之法令及原告內部問題，無法辦理土地所有權移轉登記，故形式上採地上權設定方式。但有關土地使用之代價，朱浦堂仍以高於當時市價方式支付。據朱浦堂與原告間之租賃契約（證一）第五條約定，朱浦堂於簽約時以每坪四百五十元，總價五十四萬元之代價，向原告取得土地之使用權。此為租賃土地之代價，亦即租金之支付。依據五十六年當時系爭土地地價為每平方公尺二十四元，折合每坪約八十元，朱浦堂支付每坪四百五十元，已遠超土地之價值，租金之支付，有按期給付者，亦有一次給付者，只要屬有權之利用行為均屬租賃。原告既於當時一次收得高額租金，自不能再以物價調整為由主張調整租金。且當時因土地為祭祀公業所有，移轉需得全體派下員之同意，事實上有困難，始以租賃方式，但以朱浦堂所支付之代價，實屬購買土地之價金，衡諸情理，原告豈有收受價金後又再要求租金調整之理？
２、依據前開租金租賃合約第四條之約定：「政府如有調整地價或稅率時，雙方不得協議調整租金。」已明白限制租金不得調整。雖然原告曾於 鈞院八十三年訴字第二０八六號案件中提出另一契約影本，上載為「雙方亦得協議調整租額」，但該文件為影本，無法判斷其真偽。而鈞院八十八年度訴字第五一四五號事件曾向地政機關調閱系爭土地上登記資料，內亦附有契約之影本，就所爭議之第四條文字究為「不」或「亦」字，雖不甚清楚，但至少可辯認沒有亦字之筆劃第一點，顯非「亦」字。 鈞院可向承審股仁股借借閱可辯。故依當時約定，原告不得主張調整租金。
二、被告歷年均已給付租金原告追加聲明中請求被告等給付八十三年以後租金，惟被告均已繳納，有郵寄之支票及提存書可證（證二），故原告追加之請求為無理由。
參、證據：提出租約一份、存證信函一份、提存書二份（均影本）為證。
並聲請調取本院八十年訴字第五一四五號民事案卷。
丙、被告乙○○、甲○○方面：該二被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明或陳述。
理 由
壹、程序方面：被告乙○○、甲○○未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條所列各款情形，此部分應依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、得心證之理由：
一、原告主張之事實，已據其提出前揭證據為證，核屬相符。被告丙○○、丁○○雖辯稱：（一）被告等之地上權係自訴外人江偉琳受讓，而江偉琳又係向訴外人朱浦堂受讓，朱浦堂為系爭房屋之建造人，原本係向原告購地建屋，因受限五十六年當時祭祀公業相關人之法令及原告內部問題，無法辦理土地所有權移轉登記，故形式上採地上權設定方式。但據朱浦堂與原告間之租賃契約第五條約定，朱浦堂於簽約時以每坪四百五十元，總價五十四萬元之代價，向原告取得土地之使用權。此為租賃土地之代價，亦即租金之支付。五十六年當時系爭土地地價為每平方公尺二十四元，折合每坪約八十元，朱浦堂支付每坪四百五十元，已遠超土地之價值。原告既於當時一次收得高額租金，自不能再以物價調整為由主張調整租金。且當時因土地為祭祀公業所有，移轉需得全體派下員之同意，事實上有困難，始以租賃方式，但朱浦堂支付之代價，實屬購買土地之價金，原告豈有收受價金後又再要求租金調整之理？又依租賃契約第四條約定：「政府如有調整地價或稅率時，雙方不得協議調整租金。」已明白限制租金不得調整。故依當時約定，原告不得主張調整租金。（二）被告均已繳納八十三年以後租金，故原告請求積欠之租金部分亦為無理由。然查：本件相關之租賃契約係約定為出租人與承租人雙方得於訂約後協議調整租額；及原告並非賣斷土地予朱浦堂等事實，迭據台灣高等法院八十五年度上更（一）字第一六三號、八十五年度上字第一五六九號民事判決認定在案（見原告所提證三），（二）原告對被告所提存證信函、支票及提存書（見本院卷第一三五頁至一四五頁）之真正並不爭執，依該等文件所示，被告丙○○已提存應付予原告之八十一年、八十二年、八十三年之租金，已以支票給付八十四年、八十五年之租金，被告丁○○已提存應付予原告之八十一年、八十二年、八十三年及八十六年、八十七年之租金，已以支票給付八十四年、八十五年之租金。則原告對被告丙○○請求積欠租金部分，其中八十四年、八十五年之租金請求為無理由，應予駁回；原告對該被告得請求者，為八十六年、八十七年、八十八年之積欠租金及各該遲延利息。原告對被告丁○○請求積欠租金部分，為八十八年之積欠租金及遲延利息無誤。爰准駁如主文第四項、第五項、第六項所示。就此租金給付之請求部分，依民事訴訟法第三百八十九條第一項第三款、第四百二十七條第一項第八款，並應依職權宣告假執行如主文第八項所示。
二、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條前段定有明文。又地上權之地租與租賃契約之租金固屬不同，然就其（因使用土地而支付金錢為）對價之點言之，則二者實相類似，故關於民法第四百四十二條之規定，於地上權地租之增加，應類推適用，亦有司法院院字第九八六號解釋可稽，再者，未定租賃期限之不動產，如遇稅額增加致所收租金不敷納稅時，如稅額之增加與不動產價值之騰漲有關係者，可以請求增加租金，亦有最高法院四十八年十二月二十九日之四十八年度第六次民、刑庭總會會議決議可稽，又租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所增加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準（最高法院二十年上字二八三號判例參照），另房屋或土地出租人依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人為調整租金之意思表示時起算（最高法院四十八年臺上字第五二一號判例參照）。查被告丙○○、丁○○分別承租原告所有之系爭土地，於當初依租約辦理地上權登記時雖約定以「每年每坪蓬萊稻穀六台斤按當年七月一日依時價折合現款（給付）」，然現今系爭地早業經編為建地，且位居臺北市南北方向之主要幹道羅斯福路之附近，交通便利，八十六年度七月份之公告地價每平方公尺四一五００元，均與五十三年該等被告之前手承租系爭地時每平方公尺公告地價僅二十四元相去甚遠，顯見系爭地升值甚鉅，而原告每年須繳納之地價稅稅率則已高達系爭地每平方公尺申報地價年息百分之五．五，系爭土地價值之升漲，緣自社會進步之情勢所致，顯非兩造締結租賃契約當時所得預期。故原告請求將其與被告丙○○、丁○○間之地上權年租金約定，調高改依系爭土地每年度每平方公尺申報地價之百分之七計算等，核無不合，應予准許如主文第一項所示。
三、有關請求被告協同辦理地租變更登記部分：
（一）按地上權變更應辦理登記，且土地登記，除土地登記規則另有規定外，應由權利人及義務人會同申請之。又已登記之他項權利內容如有內容變更時，應於其權利變更後一個月內申請登記，此觀土地登記規則第五條、第二十七條、第一百零二條規定自明。而地上權之地租，係地上權人使用土地而支付之對價，為地上權之內容，本件地上權人即被告丙○○、丁○○支付之地租既應調整，原告請求被告就調整後之地租協同辦理租金數額之變更登記，自無不合。
（二）另被告乙○○、甲○○二人承租原告公業所有系爭土地，業已於七十八年二月十三日與原告訂立租約約定地租為「每年每坪依該地號申報地價百分之七計算地租，於當年七月十五日乙次付清，如地價變更，按照地價變更後之前開此率（按應為比率之誤）收受租金」。惟該二被告遲未就系爭土地之地上權地租內容協同原告辦理變更登記。是原告一併訴請該二被告協同辦理系爭土地地上權地租內容變更登記，亦無不合。
（三）爰分別准許如主文第二項、第三項所示。
參、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十九條但書、第三百八十九條第一項第三款，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 六 月 二十八 日
民事第五庭法 官 陳惠生右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀> 中華民國日期<－~B法院書記官 魏淑娟