臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第一八四五號
原 告 萬協實業股份有限公司法定代理人 乙○○被 告 甲○○右當事人間請求給付買賣價金事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新台幣玖佰捌拾貳萬元，及自民國八十八年七月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣叁佰貳拾柒萬肆仟元或同面額之台北國際商業銀行中山北路分行可轉讓定期存單供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣玖佰捌拾貳萬元供擔保後，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）如主文第一項所示。
（二）原告願供現金或同面額之台北國際商業銀行中山北路分行可轉讓定期存單為擔保，請求准予宣告假執行。
二、陳述：
（一）被告於下列日期先後向原告購買房屋三戶、地下停車位四位及該等建物基地應有部分，詳細買賣情形如左：
１、被告於民國八十六年十月七日向原告購買坐落台北市○○區○○段一小段第三
四九、三五二、三五四、三五五、三五六、三五七、三五八、三五九、三六一、三六二、三六四、三六五等十五筆地號土地（現已合併為同小段三四九地號土地）由原告興建之「台大文豪」大樓八樓Ｂ三號房屋一戶，其門牌為台北市○○街○○號八樓之七號、建號為台北市○○區○○段一小段五六五九號（以下簡稱八樓Ｂ三號）、價金為四百七十六萬八千元，地下三層編號三三一、三三二號停車位二位，價金為一百四十四萬元，及前開建物坐落基地應有部分，價金為一千三百十九萬二千元，合計一千九百四十萬元。
２、被告於八十六年十月七日向原告購買原告坐落於同上基地興建之「台大文豪」大樓九樓Ａ一號房屋一戶，其門牌號碼為台北市○○街○○號九樓、建號為台北市○○區○○段一小段五六六二號（以下簡稱九樓Ａ一號）、價金為七百零四萬元，地下三層編號三三四、三三五號停車位二位，價金為一百六十萬元，及前開建物坐落基地應有部分，價金為一千八百三十六萬元，合計二千七百萬元。
３、被告於八十七年十二月一日向原告購買坐落同上基地之「台大文豪」大樓九樓Ｂ一號房屋一戶，門牌台北市○○街○○號九樓之一、建號為台北市○○區○○段一小段五六六三號房屋一戶（以下簡稱九樓Ｂ一），價金為五百三十六萬元，及前開建物之基地應有部分，價金一千一百三十九萬元，合計一千六百七十五萬元。
（二）原告出售與被告之前開不動產，經原告於八十八年三月十九日，將其所有權移轉登記為被告名義，前開不動產並早在八十八年一月八日全部點交被告。依房屋預定買賣契約書第三條、土地預定買賣契約書第四條、不動產買賣契約書第三條之約定，被告應於八十八年一月八日原告交屋時將買賣價金全部付清，詎被告至今尚欠左列買賣價金未付，計：
１、編號八樓Ｂ三號房屋、坐落基地應有部分及停車位價金計五百四十四萬元。
２、編號九樓Ａ一號房屋、坐落基地應有部分及停車位價金計二百七十萬元。
３、編號九樓Ｂ一號房屋及坐落基地應有部分計一百六十八萬元。被告尚未給付原告之買賣價金，合計九百八十二萬元。原告於八十八年六月四日發函催告被告應於文到七日內，將積欠前開價金一次付清，被告仍未清償。原告業於八十八年一月八日交屋，同年三月十九日將買賣不動產所有權移轉登記為被告所有，已履行出賣人之義務。爰依買賣契約法律關係訴請被告給付買賣價金九百八十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年七月二十八日起至清償日止按週年利率百分之五計算之利息。
（三）原告否認交付被告之建物有被告八十八年八月四日所列之瑕疵。原告對於應修補部分，均已修補完畢。況被告抗辯之瑕疵，縱為屬實，然該瑕疵均屬大樓「大公」公共設施部分之附屬設備，被告對於大樓「大公部分」公共設施之應有部分僅有一萬分之七一一 (7.11％)而已，其超過權利部分，不無使用他人之權利作為自己抗辯之嫌，依法不能允許。況有關公共設施部分之瑕疵，業經原告依該大廈住戶管理委員會之決議修繕完成，並經該管理委員會驗收完畢，被告不得以與伊無關之事項，作為拒絕自己給付買賣價金之論據。關於二樓公共電機間牆面少數鋼筋被剪，惟該牆係普通隔牆，並非承重牆牆，結構安全上無危險，更不影響被告購買八、九樓房屋之安全，並經台北市建築師公會指派鑑定人陳富山、涂秀瑋、陳明志等建築師共同鑑定，略以：「查台北市○○街○○○號二樓RC牆面鋼筋被剪掉牆壁開口裝置電錶箱，依結構技師詹立仁現場勘查的說明書，認為該牆壁屬普通牆，並非剪力牆，結構安全上無慮。」系爭大廈歷經八十八年九月二十一日之大地震後，並無任何損壞發生，可見其結構安全絕無危險，並無被告所稱之瑕疵。
（四）關於九樓屋頂設置冷卻水塔有無噪音之爭執部分：
１、被告購買之八樓之七號房屋，中間隔有九樓房屋，完全聽不到冷卻水塔運轉聲音，不得主張有冷卻水塔噪音之瑕疵。
２、被告於八十七年九月間購買編號九Ａ一建物時明知其屋頂有冷卻水塔，曾要求原告改善，於同年十月間完成，被告滿意完成交屋並給付價金一千零八十萬元，不得再主張有冷卻水塔噪音之瑕疵。
３、八十七年十二月一日，明知九樓屋頂有冷卻水塔，仍再向原告購買相鄰之九Ｂ一戶同意按現狀買賣，被告不得再主張其屋頂有冷卻水塔運轉噪音之瑕疵問題。
４、況經台北市電機技師公會鑑定，該等冷卻水塔依工程合約設計安裝，並取得正式使用執照，並非擅自變更，其設備與施工良好。於八十八年十一月十二日，使用噪音表實際測試水塔運轉時噪音，與屋外噪音近似，人身感覺不大，振動微弱，可見九樓屋頂之冷卻水塔運轉聲音，不構成房屋之瑕疵。且本件買賣契約並無不許原告在九樓屋頂裝設冷卻水塔之約定，而大樓之冷卻水塔裝置於大樓屋頂，為一般大樓設計及住戶容忍之方法，又為公知之事實，被告不得指為房屋之瑕疵。
（五）被告以原告尚有多項公共設施未臻完善，並於原告未改善前，主張同時履行抗辯權。惟被告於八十八年一月八日完成交屋，依交屋內容單內容所示，系爭買賣標的物業經被告依合約驗收及接管完畢，是以，被告對原告出售之系爭建物已依兩造簽定之合約驗收及接管完成，自不待言。姑不論被告拒不付款所抗辯之理由是否係依其與原告間之契約關係，抑或被告基於管理委員之身分，與原告公司就公共設施點交事宜所為之協商關係，被告所抗辯之理由，已不復存在。被告個人部分業依合約驗收及接管完畢，完成房地之點交，而公共設施部分，被告亦以管理委員會主委之身分與原告於八十八年十月六日簽立備忘錄，就台大文豪（系爭建物）大樓部分工程及公共設施達成五點共識，其中第二點相當清楚載明，甲、乙雙方同意依現況使用設置完成之各項公共設備及必須經過本大樓之管線設施，但違反建築相關法令不在此限。被告於私以承購人之身分完成交屋在前，復以主任委員之身分簽署備忘錄於後，在在都顯示被告於本訴中所為之抗辯，均屬臨訟杜撰之藉詞，不足採信。依兩造訂立之房屋預定買賣契約書第三條付款辦法約定，買方應依付款明細表所列期別、金額繳付賣方。其最後一期繳款期限為交屋時（八十八年一月八日交屋），即應將價金全部付清。系爭編號八樓Ｂ三號建物買賣契約書末頁「客戶變更確認書」第五條約定：「買方要求於使用執照取得後，並取得正式供電後，及先行交屋，並同意結清所有款項，僅保留二十五萬元，待房屋及土地之所有權狀交予買方時，買方應無條件付清」。系爭不動產之所有權狀業於八十八年三月二十三日交付被告，是被告有先為給付價金之義務。被告所抗辯者，皆屬大樓公共設施大公部分之枝節，不影響本件不動產正常使用之事項，而被告就該公共設施僅有七‧一一％之權利，該大樓管理委員會對被告抗辯之瑕疵（原告未予承認）僅要求原告給予一百餘萬元，由該管理委員會依其自己意思及計畫自行修補完成而已，依被告七．一一％之權利計算被告僅得主張其中七萬餘元之補償金而已，豈得以此作為拒絕給付尾款價金九百八十二萬元之理由。至於編號九樓Ｂ一之建物，依兩造訂立不動產買賣契約書第一條、第八條約定，兩造同意依現狀買賣，買方同意按現狀點交，即依已建造完成之現狀為買賣標的，如有瑕疵買方亦不得要求修補，被告自不得再以買賣標的物之公共設施有瑕疵為理由，拒絕給付買賣尾款。
三、證據：原告提出左列證物為證，並聲請履勘現場、命行鑑定，及聲請訊問證人楊維楨、江長樹、謝文傑、楊淵慶及高炳恆。
原證一：房屋預定買賣契約書影本二份。
原證二：土地預定買賣契約書影本二份。
原證三：不動產買賣契約書件影本乙份。
原證四：建物及土地登記簿謄本影本四份。
原證五：交屋證明書影本乙份。
原證六：八十八年六月四日催告函影本乙份。
原證七：八十八年三月二十六日備忘錄影本乙份。
原證八：土地所有權狀影本二份。
原證九：建物所有權狀影本二份。
原證十：簽收權狀影本乙份。
原證十一：台北市電機技師公會鑑定報告書乙份。
原證十二：台北市電機技師公會八十九年四月二十四日北市電技男字第0000-000函乙份。
原證十三：照片三十張。
原證十四：臺灣士林地方法院民事庭通知書影本乙份。
原證十五：陳貞彥建築書之說明書影本乙份。
原證十六：系爭台大文豪大樓加做工程完工報告書（附備忘錄、估驗計價單、請
款單、工程合約、估價單、完工證明、保固切結書、本林工程行）影本乙份。
原證十七：屋頂平面圖影本乙份。
原證十八：八十八年十月六日屋頂平面圖影本乙份。
原證十九：八十八年六月八日自備屋內線設計圖審查結果影本乙份。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）被告於本件主張同時履行抗辯權、物之瑕疵、不完全給付而解除契約及原告給付遲延應為損害賠償，並以該賠償金額抵銷價金等點，茲詳述於后。
（二）被告購買系爭大廈房屋總價金六千三百一十五萬元中，有包括購買公共設施部分之價金，而被告購買系爭房產之公共設施之比例，約佔總坪數之百分之二十七點三三（編號八樓Ｂ三之面積為五十、一五坪，公共設施為十一、七七坪，約佔百分之二十三、三十。編號九樓Ａ一之購買面積為五十八、六七坪，其公共設施為十七、六一坪，約佔百分之三十。編號九樓Ｂ一之購買面積為四十四、八一坪，公共設施為十二、八五坪，約佔百分之二十八、六七。三者平均約為百分之二十七、三三〉，則依其比例換算總價金，被告購買公共設施所支出之價金約為一千七百二十五萬餘元，則此金額遠大於被告尚未給付之尾款九百餘萬元，現被告因原告公共設施未完成而主張同時履行抗辯權，自屬合法有據，故原告主張被告不得主張同時履行抗辯，顯屬無理。本件依 鈞院向台北市建設局函調本件建物之建造執照及使用執照之卷宗，可清楚看出本件建照原先在九樓屋頂避難平台，並無設置系爭兩座冷卻水塔，而原告公司卻於八十七年三月份自行辦理變更而加以設置，故原告公司違反原建造執照內容而設置兩座水塔，且又變更原公共電機設備位置而另行破壞牆壁設置於他處，於客觀上顯已無法依契約內容為給付而屬給付不能，故被告抗辯原告給付不能而解除契約。
（三）原告公司之各項未完成部分，雖有陸續施作，如一樓花園園藝造景未施作、大樓七、八樓休憩區裝設無關鐵門、建築物綠化未依使用執照、入口警衛平台未依約定採用大理石施作，地下室消防灑水系統非依約定使用泡沫式灑水系統、一樓花圃遭不明電機錶箱違法占用、大廈庭園燈及大門燈未施作、大門入口對講機設備錯誤致遭與淋損壞、無端管線四處穿鑿大樓牆壁破壞建築物及美觀，但依本件台北市電氣技師公會、台北市建築師公會之鑑定報告內容及原告公司之承諾，原告公司尚有缺失仍未完成，公共電機設備未依原設計圖面設置，而設置於二樓處所，原二樓ＲＣ牆面及鋼筋被打除及剪掉。原告公司擅將大廈外牆出租予他人吊掛大型招牌。逃生梯、地下室及地下室停車位地面滲水。另依台大文豪大廈管理委員會於八十八年五月十七日給原告公司函明第二點第四項及原告公司與台大文豪大廈管理委員會於八十八年十月六日簽署之備忘錄第一點，原告公司應將七、八樓挑空之防煙鐵捲門美化及增設固定鋁窗，原告公司仍未依約施作。再加以原告公司持續至八十八年十二月三十一日仍在修復其施作缺失。契約本有其約束性，契約雙方本即應依約履行，現原告無法依約給付，已違約，更遑論及原告為何當初申請建造執照時未為冷卻水塔之設置及公共電機設備設置地點違法，而後卻要增加設置及變更設置地點，可證原先即有設計錯誤。又公共電機設備違反原設計而設置於二樓乃因原設計錯誤，而此兩者重大問題，更涉及複雜之電氣管路及供水排水管路之設計及舖設而涉及原設計錯誤之問題，實在斷非如原告輕言毫無影響即可卸責者。台北市結構工程工業技師公會陳伯炤結構技師之鑑定報告應屬有誤，蓋該鑑定報告第九點鑑定結果第一項Ｃ點認定系爭牆面與結構圖不同，卻又於鑑定報告第九點鑑定結果第二項ab點認為系爭牆面非結構牆，顯有錯誤。
（四）原告公司設計錯誤，且客觀上又無法依原契約為給付，顯屬給付不能，被告以本件八十九年五月二十四日書狀繕本之送達原告，作為向原告公司為解除買賣契約之意思表示，故原告無權再請求給付價金。又若 鈞院認被告無權解除契約，則因原告公司遲延給付，被告除對完成部分行使同時履行抗辯外，並主張依土地法第九十七條，按系爭房地款總價六千三百十五萬元按週年利率百分之十計算無法使用房屋之損失（相當於租金），日期依原告主張之八十八年三月二十日起算，並以此抵銷尾款。
三、證據：提出下列證物為證。被證一：照片三十五張。
被證二：被告致原告公司存證信函影本乙份。
被證三：二層平面圖原設計圖圖示影本乙份。
被證四：地下一層平面圖原設計圖圖示影本乙份。
被證五：原建照執照九樓屋頂平面圖圖示影本乙份。
被證六：台大文豪大廈管理委員會函文影本乙份。
被證七：八十八年十月六日備忘錄影本乙份。
被證八：原建照執照設計圖影本乙份。
被證九：原告變更設計申請函影本乙份。
被證十：台大文豪大廈管理委員會函文影本乙份。
被證十一：存證信函影本乙份。
被證十二：建造執照所設計圖影本乙份。
被證十三：八十七年三月四日併案辦理變更設計申請書影本乙份。
被證十四：被告八十八年四月十九日函影本乙份。
被證十五：被告八十八年四月二十六日函影本乙份。
被證十六：被告八十八年五月十七日函影本乙份。
被證十七：被告八十八年六月一日函影本乙份。
丙、本院依職權調取台北市政府工務局建築管理處八十二年度建字第八七九號建造執照卷宗。
理 由
一、原告起訴主張被告於八十六年十月七日分別向原告購買坐落於台北市○○區○○段一小段三四九、三五二、三五三、三五四、三五五、三五六、三五七、三五八、三六０十五筆地號（現合併為三四九地號）土地，原告興建之「台大文豪」大樓編號八樓Ｂ三號、建物坐落基地應有部分及地下三層編號三三一、三三二停車位二位、價金計一千九百四十萬元；坐落同上基地台大文豪大樓編號九樓Ａ一號、坐落基地應有部分及地下三層編號三三四、三三五號停車位二位、價金計二千七百萬元。被告嗣於八十七年十二月一日向原告購買坐落同上基地、編號九樓Ｂ一及建物坐落基地應有部分、價金計一千六百七十五萬元。原告已於八十八年一月八日將上開不動產交付被告，被告亦為受領，嗣於八十八年三月十九日將上開建物、基地應有部分及停車位所有權移轉登記與被告，並於八十八年三月二十三日將上開不動產所有權狀交付被告。原告業已履行出賣人之義務，被告應於八十八年一月八日原告交屋時給付買賣價金，然被告就編號八樓Ｂ三號建物、坐落基地應有部分及停車位價金尚有五百四十四萬元未付；就編號九樓Ａ一建物、建物坐落基地應有部分及停車位尚有買賣價金一百六十八萬元未付；編號九樓Ｂ一號房屋、坐落基地應有部分，買賣價金尚有一百六十八萬元未付。總計被告尚未給付之價金九百八十二萬元，爰依兩造系爭不動產買賣契約法律關係，訴請被告給付九百八十二萬元及自起訴狀繕本送達翌日即八十八年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等語。
二、被告則以原告所興建之台大文豪大廈施工品質不良，有多項瑕疵；一樓花園園藝造景未施作；建築物綠化未依使用執照施作；入口警衛平台，未依約定採用大理石施作；地下室消防灑水系統非依約定使用泡沫式灑水系統；一樓花圃遭不明電機（錶）箱違法佔用；大廈大樓外牆遭無端管線占用；無端管線四處穿鑿大樓牆壁、破壞建築物結構及美觀；大廈庭園燈大門燈未施作；大門入口對講機設備錯誤致遭雨淋損壞之瑕疵，經原告修補後仍有未經大廈住戶同意擅將大廈外牆出租他人吊掛大型招牌；地下樓機電間遭無端電機設備占用經被告補正後現尚有多樓層之逃生梯、地下室及地下室停車位漏滲水；大樓七、八樓挑空應將裝設之防煙鐵捲門美化並裝設固定鋁窗；大廈九樓屋頂平台遭擅自申請變更放置巨型冷卻水塔兩座，影響結構安全、安寧及住戶權益；電機設備未依原設計圖設置，原二樓ＲＣ牆面及鋼筋被打除及剪掉之缺失，故原告交付之上開不動產顯與兩造買賣契約約定不符而有不完全給付、瑕疵給付之情事，且已不能補正，被告自得以原告給付不能為由，以八十九年五月二十四日書狀繕本送達原告作為解除契約之意思表示，系爭買賣契約既經解除，原告自不得依系爭買賣契約訴請被告給付買賣價金；如認被告不得解除系爭買賣契約，被告亦得行使同時履行抗辯權，於原告未補正上開瑕疵前，拒絕給付買賣價金，如認被告不得行使同時履行抗辯權，然原告未依債之本旨提出給付，不生提出效力，被告遲延提出給付，被告自得依土地法第九十七條規定訴請原告賠償遲延損害等語，資為抗辯。
三、原告主張被告於八十六年十月七日分別向原告購買坐落於台北市○○區○○段一小段三四九、三五二、三五三、三五四、三五五、三五六、三五七、三五八、三六０（現合併為三四九地號）十五筆地號土地，原告興建之「台大文豪」大樓編號八樓Ｂ三號建物、坐落基地應有部分及地下三層編號三三一、三三二停車位二位，價金計一千九百四十萬元；坐落同上基地台大文豪大樓編號九樓Ａ一號、建物坐落基地應有部分及編號三三四、三三五號停車位二位，價金計二千七百萬元。被告嗣於八十七年十二月一日向原告購買坐落於同上基地編號九樓Ｂ一及坐落基地應有部分，價金合計一千六百七十五萬元。原告已於八十八年一月八日將上開不動產交付被告，被告亦為受領，並於八十八年三月十九日將上開建物、基地坐落應有部分及停車位所有權移轉登記與被告，嗣於八十八年三月二十三日將上開被告購買之不動產所有權狀交付被告。被告就編號八樓Ｂ三建物、坐落基地應有部分及停車位，尚有五百四十四萬元買賣價金未付；就編號九樓Ａ一樓建物、坐落基地應有部分及停車位價金尚有一百六十八萬元未付；編號九樓Ｂ一及坐落基地應有部分，尚有買賣價金一百六十八萬元未付。總計被告尚未給付之價金為九百八十二萬元，被告應於原告交付上開不動產及該不動產所有權狀時給付買賣價金之事實，為被告所不爭執，復據原告提出被告自認為真正之房屋預定買賣契約書二份、土地預定買賣契約書二份及不動產買賣契約書乙份為證，堪信為真實。茲本件應予審究者為被告可否以原告給付之物有瑕疵、不完全給付為由解除系爭買賣契約；被告可否行使同時履行抗辯權；被告可否請求遲延損害賠償。
四、關於被告抗辯原告交付之上開不動產，有不完全給付或瑕疵給付，並以此為由解除系爭不動產買賣契約部分，經查：
（一）被告抗辯原告交付之不動產有上開多項瑕疵，不符系爭不動產買賣契約約定之本旨云云，惟原告既已於八十八年一月八日將上開不動產交付被告，並經被告受領，自應由被告就原告交付之不動產有瑕疵、不符兩造契約約定乙節，負舉證責任，最高法院著有七十七年台上字第一九八九號判決可資參照。茲就被告抗辯之各項不完全給付及瑕疵給付情形，分別敘述。
（二）被告抗辯系爭大樓公共電機設備占用二樓升降機旁公共門廳，原ＲＣ牆面及鋼筋被打除及剪掉，與圖面不符云云。經本院履勘現場，系爭大樓二樓確有電機設備之設置，此有勘驗筆錄乙份在卷可按。據兩造簽定之房屋預定買賣契約書第四條約定：「本房屋係依台北市政府工務局核准之建照圖說施工，建築結構及設備建材說明如附件二，並以該工務局核發之建築物（房屋）使用執照為合格標準，：：：。」系爭建物業經台北市政府工務局核發八十七年度使字第二０一號號使用執照，業據本院調取台北市政府八十二年度建字第八七九號建築執照卷宗核閱無訛。再據台北市電機技師公會鑑定報告書第三頁第八項「鑑定現場勘查說明」第一項，關於高壓表箱等設備原設於一樓室外庭園公共開放區，於八十八年六月八日辦理移至二樓樓梯間，並經台灣電力公司核准後施工，此有電機設備位置圖及建物所有權狀附於台北市電機技師公會鑑定報告書（附件二、附件三）可資佐證。依系爭預定買賣契約書第四條約定，原告僅需依照工務局核准之建照圖說施工，即與系爭房屋預定買賣契約之約定相符，則原告將公共電機設備移至二樓樓梯間，雖與兩造簽立系爭房屋預定買賣契約書時約定之圖面不同，然原告係依經台灣電力公司核准之圖面設置，並已取得使用執照，依系爭房屋預定買賣契約書第四條約定，自符合格標準。被告再抗辯原告為將公共電機設備設於二樓，乃將牆面打除，影響大樓結構安全云云。上開牆壁為十五公分鋼筋混凝土牆，該牆未連續築至基礎層，地下三層及地下二層並無該處牆壁，三樓以上該處為窗戶及外牆，故該牆壁為非結構牆及承重牆，由於該牆非結構牆，且拆除之強量不大，故該牆之拆除對系爭大樓之原設計抗震能力並無影響（見台北市結構工程工業技師公會鑑定報告第九項鑑定結果）。被告雖抗辯該鑑定報告既稱該牆面既與結構圖不符，為何又稱非結構牆。惟觀之附於台北市結構工程工業技師公會鑑定報告之系爭台大文豪建築結構圖，該圖係記載各樑柱、牆面之位置，台北市結構工程工業技師工會既以該牆面未連續至基礎層，三樓以上未有該牆面之設置，認定該牆面非結構牆，則台北市結構工程工業技師工會並無矛盾之處。原告主張系爭大樓二樓為所有，被告對此亦不爭執，則原告在其所有之建物內設置公共電機設備，並無違約之處。
（三）被告抗辯系爭台大文豪大樓九樓屋頂平台遭原告公司出售後擅自申請變更，放置巨型冷水塔造成噪音，影響結構安全安寧及住戶權益云云。經本院履勘現場，系爭大樓屋頂平台確有二座巨型水塔之設置，此有勘驗筆錄在卷可查。然據兩造簽立之房屋預定買賣契約書第四條約定：「本房屋係依台北市政府工務局核准之建照圖說施工，並以該工務局核發之建築物（房屋）使用執照為合格標準。」是原告僅需依台北市政府工務局核准之建照圖說施工，並取得使用執照，即可認為合格，已如前述。現系爭大樓屋頂平面圖確有冷卻槽及受水槽之設計（見台北市建築師公會鑑定報告第四頁第七大項第十五項、台北市電機技師公會鑑定報告書第四頁第八大項標的項目十五）。台北市電機技師公會鑑定人員楊維楨、江長樹亦到庭證稱，冷凍水塔之設置與現在圖面相符（見八十九年三月二十二日言詞辯論筆錄）。原告申請變更現場設計圖，經台北市政府工務局於八十七年六月二十五日發照同意變更，業據本院調取台北市政府八十二年度建字第八七九號建造執照卷宗核閱無訛。則原告在屋頂平台設置兩座巨型冷水塔，是依台北市政府工務局核准之建照圖說施工，系爭台大文豪大樓復已取得使用執照，是原告於屋頂平台放置兩座冷卻水塔，並無違約之處。原告復爭執該兩座巨型冷水塔會產生噪音云云。經台北市電機技師公會鑑定人員至現場鑑定，現場共有ＬＢＣ-二００型冷卻水塔（空調用）及ＬＢＣ-一二五ＬＮ型冷卻水塔（發電機用），台北市電機技師公會鑑定人員以LURTRON（SL-4001型、編號G079609）儀器測試，本次僅測試ＬＢＣ-二００型運轉、ＬＢＣ-一二五ＬＮ不運轉時之噪音，因為ＬＢＣ-一二五ＬＮ型冷卻水塔平時不運轉，緊急發電機運轉時才會運轉，台北市電機技師公會於八十八年十一月十二日測量時其運轉之噪音與屋外噪音近似，人身感覺不大，震動微弱（見台北市電機技師公會鑑定報告書第五頁附件十一、第八頁參照）。此與原告自行委託台北市電機技師公會所為之噪音鑑定結果相同（見原告提出之台北市電機技師公會鑑定報告第三頁）。依八十一年二月一日公告之噪音管制法、八十六年一月十日環保署公告之噪音管制區劃分原則、八十五年一月三十一日環保署發布之環保音量標準，系爭建物係屬第三類管制區，其環境音量標準（均能音量）日間為六五ｄＢ。台北市電機技師公會於八十八年六月七日測量係在室內區（＃六＃七）點日間為五八＋－二ｄＢ，符合標準，至於室外部分（七二＋－三ｄＢ）因背景值過高，無法據以判定，此有台北市電機技師公會八十九年五月二十四日北市電技男字第八九０五-０六號函乙份在卷可稽。況被告於辦理交屋前曾至系爭台大文豪大樓查看，向原告表示緊急發電用的小水塔很吵，要求原告應加隔音板，原告亦依約定加隔音板，被告亦接受並辦理交屋，業據當時陪同被告辦理交屋之被告公司職員謝文傑到庭證述屬實（見八十九年六月九日言詞辯論筆錄）。謝文傑亦將此情形向其主管楊淵慶報告，亦據楊淵慶到庭證述明確（見八十九年六月九日言詞辯論筆錄）。再者，關於影響公共危險方面，系爭台大文豪大樓之建物結構安全及施工均由專業技術人員負責，此有台北市政府工務局建築管理處八十九年五月三日北市工建字秘字第八九六三五四一五００號函乙份在卷可參。則系爭台大文豪大樓加設冷卻水塔是否符合規定，係屬建築師簽證負責項目。系爭台大文豪大樓負責設計、監造建築師陳貞彥經檢討及分析後，確認系爭台大文豪大樓設置之冷卻水塔皆符合現行法令規定，經結構計算後該樓板之結構無安全之顧慮，此有原告提出被告不爭執真正之陳貞彥建築師建築師說明書乙份在卷可參。系爭大樓屋頂兩座冷卻水塔，既依建照圖說施工，經噪音測試後亦符和標準，並經設計監造建築師確認結構安全無虞，則被告抗辯此系爭大樓屋頂兩座冷卻水塔係原告擅自變更、產生噪音影響大樓安寧及安全，並未舉證以實其說。
（四）被告抗辯關於系爭台大文豪大樓七、八樓休憩區裝設之防煙鐵捲門未美化，並應增設固定鋁窗云云。惟系爭不動產買賣契約並未約定防火鐵捲門應如何美化及應增設固定鋁窗之約定。至於被告提出八十八年十月六日之備忘錄，訂約之當事人為被告與台大文豪大廈管理委員會，原告僅是代表台大文豪管理委員會與原告簽立備忘錄，被告自無由抗辯原告未依約美化鐵捲門及應增設固定鋁窗。被告再抗辯原告未經大廈住戶同意擅將大廈外牆出租予他人吊掛招牌，經本院履勘現場，系爭大樓外牆確有掛吊「松青超市」大型招牌，此有勘驗筆錄附卷可參，原告主張該吊掛大型招牌乃係一樓超商所為，被告對此亦不為爭執，是系爭大廈外牆吊掛大型招牌既為是一樓超商之行為，自與原告無涉，此部分原告並無違約之處。
（五）被告抗辯系爭台大文豪大樓之多層樓逃生梯、地下室滲水及地下室停車場漏水，台北市建築師公會雖鑑定。系爭大樓多層樓逃生梯及地下室有二十處滲水、地下室停車位漏水七十二平方公尺，然原告就此部分已經修復，此有被告提出之照片四張在卷可參。原告與台大文豪管理委員會於八十八年十月六日簽署備忘錄，此有原告提出八十八年十月六日備忘錄乙份在卷可稽。原告同意重新施作地下二、三樓停車場柏油路面，並已施作完畢，此於被告不爭執為真正之本林工程行估價單上已記載明確。應認系爭房屋多層樓逃生梯、地下室滲水及地下室停車場漏水原告已盡補正之責。
（六）被告抗辯關於未依約定設置地下室消防灑水系統部分，據系爭房屋預定買賣契約書附件二之建材設備說明，兩造係約定停車場應設置自動式泡沫灑水設備。原告亦依工程合約書內之消防圖Ｆ-０一、Ｆ-十六、十七、十八、十九、二十設置自動式泡沫灑水設備（見台北市電機技師公會鑑定報告書第三頁第八大項鑑定現場勘查說明標的項目三），並有現狀照片可參（見台北市電機技師公會鑑定報告書附件四），是此部分原告亦無違約之處。被告抗辯系爭台大文豪大樓外牆遭無端管線占用云云，經本院履勘現場，系爭大樓外牆確有管線，然大樓外牆管線並無違反建築技術規則之規定，對安全亦無虞（見台北市建築師公會鑑定報告書第三頁第七大項第（五）項）。況原告已將上開大樓管線拆除，此有原告於八十九年五月十二日提出之照片二紙為證，被告對此亦為自認。被告抗辯無端管線四處穿鑿大樓牆壁破壞建築物結構安全及美化部分云云。經本院履勘現場，系爭大樓地下一樓部分確有管線穿鑿，然根據原設計建築師提供之樑開孔配筋，樓板高低差處理標準圖，其上確有開孔配筋補強處理圖，該管線為空調用冰水管線（見台北市建築師公會鑑定報告書第四頁第七大項第（九）項、鑑定報告書附件七）。該管線穿鑿牆壁有損美觀，原告就此部分已將之美化，業據原告八十九年五月十二日提出照片乙張在卷可稽，被告亦自認原告就此部分已經補正。被告抗辯關於大樓庭園門燈未施作，依系爭房屋預定買賣契約書合約圖說（圖號Ｅ四一）應有十一盞庭園門燈，經台北市電機技師公會派員現場勘查，現場亦有十一盞庭園燈，竣工圖亦有十一盞庭園門燈，均已依合約附圖施作（見台北市技師公會鑑定報告第四頁第八大項鑑定現場勘查說明第十點、台北市電機技師公會八十九年四月二十四日北市電技男字第0000-000號函）。被告抗辯大門入口處對講機設備場所錯誤致遭雨淋損害云云。經台北市電機技師公會鑑定人員至現場鑑定，現場所設置之對講機位置，雨大時有淋雨受損之虞，然原告於八十八年十月二十二日已施作「雨庇」改善（見台北市電機技師公會第四頁第八大項標的項目十五及附件八）。被告抗辯關於一樓花圃園藝造景未施作部分云云。系爭不動產買賣契約並未詳細約定一樓花圃應如何施作，現系爭台大文豪一樓花圃有六株茶花、九株桂花，並鋪設草皮，與竣工圖相符（見台北市建築師公會鑑定報告第三頁第七大項第（六）項），難認原告此部分有何違約之處。被告抗辯系爭台大文豪大樓未依使用執照施作綠化工程云云。然經台北市建築師公會鑑定，系爭台大文豪大廈之綠化工程已依竣工圖施作（參此有台北市建築師公會鑑定報告第七大項第（十三）項），原告此部分已依竣工圖說施做，並無違約之處。被告再抗辯關於入口警衛平台未依約定採大理石施作。經本院履現場，警衛平台確非大理石材質施作，此有勘驗筆錄在卷可稽，然系爭預定買賣契約並無入口平台應採大理石材質之約定（見台北市建築師公會鑑定報告書第四頁第七大項第（十四）項），原告現已將該警衛平台美化，業據原告於八十九年五月十二日提出照片為證，並為被告所不爭執，應認此部分原告亦無違約。至於被告抗辯一樓花圃遭不明電機（錶）箱違法佔用乙節，經本院履勘現場，現該設備已經移至二樓樓梯間，此有履勘筆錄乙份在卷可參，此部分亦無違約之處。
（七）從而，被告所抗辯之上開項目，原告均已依約施作，至少亦於八十九年五月十二日以前即已補正完畢，原告既均已依約施作系爭建物完畢，移轉系爭不動產所有權並交付被告，被告自無以不完全給付不能補正為由解除契約，被告以八十九年五月二十四日書狀繕本送達被告為解除契約之意思表示，自無理由。又原告均以依約施作完畢，被告復未證明原告交付系爭不動產時，系爭不動產有何滅失或減少其價值之瑕疵、滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，被告抗辯原告應負物之瑕疵擔保責任為由，解除系爭不動產買賣契約，為無理由。
五、被告再抗辯原告履行系爭不動產買賣契約有不完全給付之情形，被告關於價金之給付自得為同時履行抗辯權之抗辯。然原告已依約移轉系爭不動產所有權並交付被告，所有權狀亦依約交付，被告並未證明原告有何不完全給付之情事，被告自無由以原告給付之系爭建物有不完全給付之情形行使同時履行抗辯權。被告復抗辯原告有不完全給付之情形，應依給付遲延賠償損害，自八十八年三月二十日依土地法第九十七條計算遲延損害云云。惟被告並未證明原告有不完全給付之情形，且據系爭編號八Ｂ三、編號九Ａ一建物之房屋預定買賣契約第四條約定，系爭建物將於七百八十個工作天完工，並以使用執照取得日期視為完工日期，原告已於八十八年一月八日將系爭不動產交付被告，被告並未證明其受有相當於租金之損害，被告此部分抗辯亦無理由。
六、綜上所述，原告已依約移轉系爭建物、坐落基地應有部分及停車位之所有權並交付完畢，被告自應依約給付尾款，就編號八樓Ｂ三號房屋、坐落基地應有部分及尾款計五百四十四萬元；編號九樓Ａ一號建物、坐落基地應有部分及停車位價金部分計有二百七十萬元尾款給付；編號九樓Ｂ一號建物及坐落基地應有部分，未付尾款計一百六十八萬元，合計九百八十二萬元。兩造關於遲延利息之利率亦未約定，自應依民法第二百零三條規定，以週年利率百分之五計算。原告請求被告給付九百八十二萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即八十八年七月二十八日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，為無理由，應予准許。
七、原告雖聲請訊問證人高炳恆，然原告聲請訊問證人之待證事實，業經謝文傑、楊淵慶到庭證述屬實，本院認應無再通知訊問高炳恆之必要。因本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
八、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。
九、據上論結，原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條規定，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十一 月 十九 日
民事第三庭法 官 黃書苑右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十一 月 十九 日
書記官 陳俐妙