臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度重訴字第一八○二號
原 告 台聯貨櫃通運股份有限公司法定代理人 乙○○訴訟代理人 石宜琳律師被 告 甲○○ 住台北市○○區○○○路○段二一八之二號十二樓訴訟代理人 邱晃泉律師右當事人間請求讓與補償金請求權事件，本院判決如左：
主 文被告應將對基隆市政府關於基隆市○○區○○○段第四九、五○、五一、五八號土地徵收補償金新台幣柒佰貳拾壹萬壹仟叁佰肆拾元之給付請求權，及對台灣省北區水資源局關於上開土地徵收而配合施工之獎勵金新台幣叁萬捌仟陸佰貳拾元之給付請求權讓與原告。
訴訟費用由被告負擔。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：
（一）原告於民國七十七年七月間，向被告買受其所有坐落於基隆市○○區○○○○段五六七－七、五七０－二、五七一－六、五七一－九號土地之應有部分（詳如附表所示，下稱系爭土地。又系爭土地於重測後業已分別變更為基隆市○○區○○○段第五八、五一、四九、五○地號），約定買賣價金共計新台幣（下同）一百三十七萬五千八百八十二元，另補償二十萬二千九百零五元，雙方訂有土地買賣契約書可稽，按原告業已依約付清上開買賣價金及補償費，惟買賣雙方嗣均未預期上開土地將可能被基隆市政府徵收，是迄今均未辨理所有權移轉登記予原告，只交付原告占有管領使用，合先敘明。
（二）蓋基隆市政府為配合「基隆河治理工程初期實施計劃百褔護岸○○○區○○道整理工程」之施作進行，業已於八十八年四月間將前開土地徵收，土地徵收補償金共計七百二十一萬一千三百四十元，配合施工獎勵金共計三萬八千六百二十元，基隆市政府已分別通知上開被徵收土地之登記名義人應於八十八年六月一日前去領取上開土地徵收補償金；而台灣省北區水資源局亦已通知被徵收土地之登記名義人應於八十八年六月一、二日前去取上開配合施工獎勵金。
（三）按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。債務人因前項給付不能之事由，對第三人有損害賠償請求權者，債權人得向債務人請求讓與其損害賠償請求權，或交付其所領之賠償物，民法第民法第二百二十五條定有明文。查前揭系爭買賣土地既已為基隆市政府徵收，被告（即出賣人）應移轉前揭系爭土地所有權予原告（即買受人），即已陷於給付不能，按八十年八月二十日最高法院八十年度第四次民事庭會議決議（一）之見解，買受人（即原告）自得依上開民法第二百二十五條第二項之法理行使代償請求權，請求出賣人（即被告）交付或讓與前開徵收補償金及配合施工獎勵金之債權請求權。惟原告依上開民法規定，請求被告讓與基隆市政府及台灣省北區水資源局關於前開徵收補償金及配合施工獎勵金之債權請求權予原告，然被告竟皆置之不理，是原告於不得已下，乃提起本件訴訟。
（四）對被告抗辯所為之陳述：
１、按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。查系爭買賣土地，雖兩造於訂立系爭土地買賣契約時地目為田，係屬農地，惟兩造於系爭土地買賣契約書上，尚有特別約定：「於將來辨理地目變更為非農地時，再為所有權移轉登記。」（參卷附之土地買賣契約書「前言」及第四條「特別約定事項」【一】），是兩造於訂立系爭土地買賣契約時，並已預期於不能之情形除去後為給付，是上開系爭土地買賣契約仍為有效，殆無疑義，再予敘明。
２、本件系爭土地買賣契約成立後，原告即尋求各方管道，向主管機關或聲請或陳情就系爭土地為變更地目，歷經幾番波折後，目前系爭土地亦已變更地目為非「農地」，即土地使用分區已變更為「河川區」（參卷附基隆市都市計畫土地使用分區証明書，按系爭土地原為○○○區○○○○段」，現於土地重測後業已變更為「台五線段」），是被告辯稱原告迄未依約聲請地目變更，洵與事實未符，蓋系爭土地變更為「非農地」後，原告要求被告為所有權移轉登記，而被告未能配合，致系爭土地目前已遭基隆市政府徵收，是原告依民法第二百二十五條第二項代償請求權之規定，請求判決如訴之聲明，自有理由。
３、關於被告辯稱系爭土地依法不得移轉予原告一節，顯有違誤，原因如下：⑴按解釋意思表示，應探求當事人之真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第九十
八條定有明文。查原告與被告訂立系爭土地買賣契約時，原告並無自耕能力，受限於土地法第三十條之規定，是兩造方特別約定：「：：乃合意待將來辦理地目變更後再為所有權移轉登記事宜。」其真意在於將來系爭買賣土地變更為非農地，而不再受土地法第三十條限制，可移轉系爭土地所有權登記時，即再辦理所有權移轉登記予原告，殆無疑義，⑵依內政部下列函釋，足徵原告得請求被告移轉系爭土地之所有權：
①土地登記規則第八十七條規定：「申請農地所有權移轉登記，除法令另有規
定外，應提出承受人自耕能力證明書。」②修正前土地登記規則第八十二條第一項規定：「申請農地所有權移轉登記，
應提出下列文件之一：一、承受人自耕能力證明書。但由依法辦妥租約登記之承租人承買時，免予提出。二、工業用地證明書。三、省市地政機關核准之文件。」第二項並規定：「依法編定為建築用地或公共設施用地之農地，其移轉免受前項之限制。」③內政部七十三年八月三十一日台內地字第二五四Ｏ四Ｏ號函釋：「關於土地
法第三十條之執行範圍乙案，前經本部70、03、20台內地字第一Ｏ四Ｏ九號函明釋，都市計畫行水區內田、旱目土地，並未列入前開函示之執行範圍，故其移轉自應免受土地法第三十條規定之限制。」④內政部六十九年六月十日台內地字第一六九一四號函釋：「都市計畫綠帶或
綠地土地之移轉，應依土地登記規則第八十二條第二項規定辦理，免受土地法第三十條暨農業發展條例第二十二條規定限制。」⑤內政部六十六年六月八日台內地字第七二三六Ｏ一號函釋：「實施區域計劃
地區之農牧用地，經依法變更編定為交通用地、特定目的事業用地、或其他非供農牧用者，縱其地目為田或旱，其所有權之移轉，不受土地法第三十條之限制。」⑶緣本件系爭土地，早於徵收前，基隆市都市計畫土地使用分區已編定為「河川
區」，已非農地，已如前所述，雖現行土地登記謄本仍載為「田」地目，惟依前述，系爭土地所有權之移轉，自不受土地法第三十條之限制。
⑷土地法第十四條第一項第四款固規定○○○鎮區○○○道湖澤及其沿岸一定限
度內之土地，不得為私有。」惟並未規定「已為私有者，不得移轉」，僅於上開法條第二項規定：「前項土地已為私有者，『得』依法徵收之」而已，是依前揭內政部函釋意旨：「：：都市計畫行水區內田、旱目土地，其移轉自應免受土地法第三十條規定之限制。」本件系爭土地尚無不能移轉之限制，況系爭土地並非在水道湖澤及其沿岸一定限度內，被告之主張洵不足採。
４、原告起訴狀固載：「：：因買賣雙方嗣預期上開土地將可能被基隆市政府徵收：：」，係因繕打時漏載「均未」二字，原告於第一次準備程序時，即已即時更正；另本件系爭土地於徵收前，都市計畫土地使用分區已編定為非農地，地目顯已變更，均係屬實，是原告所述「均未預期系爭土地將遭徵收」與「徵收前，系爭土地已成非農地」，兩者間並無相互矛盾或互為斥異之情事；蓋本件系爭土地，既已變更為非農地，已不受土地法第三十條之限制，已如前述，是原告依系爭買賣契約之約定，於系爭土地變更為非農地而得移轉登記時，始發生原告移轉登記請求權，現上開請求權尚未喪失，亦未罹於時效，原告何時為移轉登記之請求，自係原告之權利，只是系爭土地目前已遭徵收，被告已陷於「給付不能」，是原告依民法第二百二十五條第二項代償請求權之規定，而為訴之聲明之請求，自無不當。
三、證據：提出土地買賣契約書、收據、轉帳傳票、基隆市政府八十八年五月十八日八八基府地用第○四六三四二號徵收通知函、台灣省北區水資源局八十八年五月二十六日八八北水工字第○六二一三號通知函、台灣基隆地方法院執行命令、台灣桃園地方法院執行命令、土地登記謄本、基隆市都市計畫土地使用分區証明書、基隆河治理工程初期實施計劃（百褔護岸第二工區、○○○區○○道整理）工程土地之被徵收土地資料為證。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）本件無民法第二百二十五條之法理或類推適用，茲分述如下：
１、系爭土地之地目為「田」，原告並非自耕農，依雙方簽訂之土地買賣契約書前言明載：「因本買賣標的物之土地目前登記之地目為田，乃合意待將來辦理地目變更後再為所有權移轉登記事宜。」並於第四條「特別約定事項」（一）詳細約定：「本買賣標的之地目為田，現尚劃定為農業保護區，依土地法第卅條甲方（即原告）因無自耕農身份不能立即辦理所有權移轉登記，甲乙雙方合意由乙方委任甲方（甲方並得另行指定承辦人員）以乙方名義向主管機關代理提出變更地目之聲請待將來核准變更地目後可辦理所有權移轉登記與甲方時乙方一經甲方通知應立即配合提出相關證件資料辦理所有權移轉登記與甲方，不得延誤。」是依上開約定，於系爭土地辦理地目變更後，原告通知被告時，被告方有移轉所有權予原告之義務。
２、被告迄未移轉所有權予原告，係因原告迄未依約辦理地目變更聲請：原告起訴狀載稱：「惟因買賣雙方嗣（均未）預期上開土地將可能被基隆市政府徵收，是迄今均未辦理所有權登記予原告」云云，並不實在。事實上，於訂約時，系爭土地所有權之移轉，即自始主觀不能。如前所述，系爭土地之地目為「田」，而原告為「貨櫃通運公司」，並無自耕農身分，且不可能取得自耕農身分，依買賣契約書之特別約定，原告應以被告名義，代理被告，向主管機關聲請變更地目，待核准變更地目後且可辦理所有權移轉登記予原告時，經原告通知，被告應即（才有義務）辦理所有權移轉登記予原告。惟兩造自七十七年七月訂約迄今，原告並未辦理聲請變更地目，更未經核准並通知被告，因此，迄今被告自無從也無義務辦理所有權移轉登記予原告。
３、被告迄未移轉系爭土地所有權予原告，實因可歸責於原告之事由所致：依買賣契約，原告應以被告名義，代理被告，向主管機關聲請地目變更。惟訂約後逾十年間，原告從未依約辦理地目變更之聲請，故系爭土地地目迄未變更，仍為「田」地。假若原告於訂約後儘早著手辦理聲請地目變更，則經核准並通知被告，被告即可早日移轉所有權予原告。是縱設無徵收之事，事實上，因原告迄未依約辦理地目變更之聲請（遑論經核准並通知被告），被告無論如何亦無從移轉所有權予原告。是被告迄今未移轉所有權予原告，實因原告自己之怠惰遲延所致。
４、如上所述，依「土地買賣契約書」約定，於原告以被告名義聲請地目變更且經核准後，並通知被告時，被告始應（也才可能）移轉所有權予原告，在此之前，被告並無義務（也不可能）移轉所有權予原告。換言之，於原告以被告名義聲請地目變更，且經核准，並通知被告前，被告並無移轉所有權予原告之給付義務。而自七十七年訂約後，至八十八年基隆市政府通知徵收時為止，原告迄未以被告名義辦理聲請地目變更，是被告尚無移轉所有權予原告之給付義務，應可認定。又民法第二百二十五條固規定：「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。債務人因前項給付不能之事由，對第三人有損害賠償請求權者，債權人得向債務人請求讓與其損害賠償請求權，或交付其所受領之賠償物。」惟該條文，或其法理，是否可當然適用於因徵收而致給付不能之不動產買賣事件，本有爭議。何況，被告迄未移轉所有權予原告，實因可歸責於原告之事由所致－原告應辦理聲請地目變更，卻遲誤十一年迄未依約辦理－是本件已不符合第二百二十五條之前提要件。更何況，迄至徵收時，被告尚無移轉所有權予原告之給付義務，自無所謂給付不能之情事。要之，本件被告之未能移轉所有權予原告，並不符合民法第二百二十五條第一項所定「因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者」之情形，原告主張得依同條第二項之法理行使代償請求權，並無理由。
（二）原告所稱：系爭土地已變更地目為非「農地」，即土地使用分區已變更為「河川區」，系爭土地變更為「非農地」後，原告要求被告為所有權移轉登記，而被告未能配合，致系爭土地目前已遭基隆市政府徵收等語，與事實、法律及其先前說詞都不符合，應不可採：
１、原告於起訴狀原主張：「……因買賣雙方嗣預期上開土地將可能被基隆市政府徵收，是迄今均未辦理所有權移轉登記予原告……」起訴後，於八十八年八月三日準備程序，原告訴訟代理人稱：應增加「均未」二字，變為主張：「……因買賣雙方嗣均未預期上開土地將可能被基隆市政府徵收，是迄今均未辦理所有權移轉登記予原告……」依八十八年九月二十七日準備（一）狀，原告又改主張：於訂約後即尋求各管道聲請變更地目，歷經波折後，目前地目已變更云云。原告前後三種主張（除被告迄未辦理所有權移轉登記予原告一點為真實外），互相矛盾，互斥互異，而且都不是事實。本件根本無所謂「雙方嗣預期：：：是：：：」或「雙方嗣均未預期：：：是：：：」之事，更無所謂原告尋管道聲請變更地目之事，遑論因此而變更了地目！
２、其次，系爭土地，於公告徵收時，地目仍然為「田」。此有基隆市政府八十八年五月十九日八八基府地用字第○四六三四二號函、八十八年七月十二日八八基府地用字第○六六六七二號函及土地登記謄本可以證明。依土地法第三十條規定，原告非自耕農，仍然無法受讓系爭土地。
３、原告將「地目」與「土地使用分區」混為同一，也不恰當，且於本件不免顛倒因果，混淆爭點。由土地登記謄本上分別列記「地目」與「使用分區」，可知兩者本非一事。另依土地法第二條、三十條、第九十一條及都市計畫法第三十二條至四十一條及四十二條等相關規定亦可知，「地目」與「土地使用分區」，並非相同規範。依「都市計畫法」將地目為「田」之土地劃定為「河川區」，不表示該土地之地目即變更為「非田」，更不表示該土地即可移轉為非自耕農所有。再者，依「土地法」第十四條第一項第四款規定○○○鎮區○○○道湖澤及其沿岸一定限度內之土地」，不得為私有；已為私有者，依同條第二項，得依法（即「都市計畫法」）徵收之。系爭土地，位於基隆市七堵區，屬城鎮區域內土地，且既被劃為「河川區」，自為「水道湖澤及其沿岸一定限度內之土地」，依土地法第十四條規定，只能由政府徵收，自不得更移轉為原告私人所有。何況系爭土地是因被基隆市政府依「都市計畫法」限定其使用分區為「河川區」，並予徵收，系爭土地之被徵收及其使用分區之劃定為「河川區」，與其地目是否為「田」，並無等同或因果關係。事實上，地目為「田」，被劃為「河川區」，在土地法第三十條及第十四條之雙重限制下，使得系爭土地更不可能合法、有效移轉為原告私人所有。易言之，被告實更無移轉所有權予原告之義務。
（三）原告固主張依民法九十八條、土地登記規則第八十七條、修正前土地登記規則第八十二條第一項及內政部函等，系爭土地已編定為河川地，故已非農地，故其移轉自不受土地法第三十條之限制云云，於法亦多違誤，亦不足採：
１、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號判例可資參照。本件土地買賣契約書之前言明載：「因本買賣標的物之土地目前登記之地目為田，乃合意待將來辦理地目變更後再為所有權移轉登記事宜」；第四條「特別約定事項」（一）並詳細約定：「本買賣標的之地目為田，現尚劃定為農業保護區，依土地法第卅條甲方（即原告）因無自耕農身份不能立即辦理所有權移轉登記，甲乙雙方合意由乙方委任甲方（甲方並得另行指定承辦人員）以乙方名義向主管機關代理提出變更地目之聲請待將來核准變更地目後可辦理所有權移轉登記與甲方時乙方一經甲方通知應立即配合提出相關證件資料辦理所有權移轉登記與甲方，不得延誤。」顯然，契約文字已明白表示雙方真意，即於系爭土地地目變更後，再辦理所有權移轉登記，故本件實無所謂另行探求真意之事。
２、土地法第三十條規定：「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限：：：違反前項規定者，其所有權之移轉無效。」土地登記規則第八十七條從而規定；「申請農地所有權移轉登記，除法令另有規定外，應提出承受人自耕能力證明書。」原告主張依修正前同規則第八十二條第二項之例外規定，依法編定為建築用地或公共設施用地之農地，其移轉不必提出承受人自耕能力證明書云云。惟查，系爭土地是否為所謂依法編定為公共設施用地之農地，尚待釐清。且該修正前第八十二條第二項之例外規定，於現行土地登記規則已不復存在，已非法律，自非現行土地登記規則第八十七條所指之「法令另有規定」。且從現行土地登記規則不復保留修正前第八十二條第二項之例外規定可知，系爭田地，縱屬所謂依法編定為公共設施用地之農地，其申請移轉登記，亦應提出承受人自耕能力證明書，仍受土地法第三十條之限制。
３、原告另舉之內政部七十三年八月三十一日台內地字第二五四○四○－號函、六十九年六月十日台內地第一六九一四號函及六十六年六月八日台內地字第七二三六○一號函等，只是內政部（地政司）之意見耳，並非法律。其所載情形，與系爭土地亦均不相同。其函示意見，都出於現行土地登記規則發布之前，與現行土地法第三十條及土地登記規則第八十七條，更顯然違背。上開內政部函，均不應引用於本件。
（四）綜上所述，系爭土地之地目為「田」，原告非自耕農，依七十七年七月所訂之土地買賣契約書約定，於系爭土地辦理地目變更後，被告再為移轉所有權予原告，惟兩造訂約後已逾十年，被告迄未移轉所有權予原告，係因原告迄未依約聲請地目變更；被告迄未移轉系爭土地所有權予原告，實因可歸責於原告之事由所致，至八十八年基隆市政府通知徵收時為止，被告尚無移轉所有權予原告之給付義務，故本件實無民法第二百二十五條之法理或類推適用。原告請求讓與補償金請求權，應無理由。
（五）事實上，本件初因原告自始不能合法有效受讓系爭田地，嗣又因政府徵收系爭田地為河川地，自始至終，被告尚無移轉系爭田地所有權予原告之給付義務。則無移轉土地所有權之給付義務既已確定，被告前所受領之土地買賣價金，性質上即屬不當得利，應附加自受領時起算之利息，償還原告，且被告亦誠願返還，如此結果，對原告而言，並無不公。
三、證據：提出基隆市政府八十八年五月十九日八八基府地用字第○四六三四二號函、八十八年七月十二日八八基府地用字第○六六六七二號函、土地登記謄本為證。
理 由
一、本件原告主張：原告於七十七年七月間向被告買受其所有之系爭土地，約定買賣價金共計一百三十七萬五千八百八十二元，另補償金二十萬二千九百零五元，原告業已依約付清上開買賣價金及補償費，惟迄今尚未辨理所有權移轉登記，只交付原告占有管領使用。嗣基隆市政府為配合「基隆河治理工程初期實施計劃百褔護岸○○○區○○道整理工程」之施作進行，已於八十八年四月間將前開土地徵收，土地徵收補償金共計七百二十一萬一千三百四十元，配合施工獎勵金為三萬八千六百二十元，基隆市政府、台灣省北區水資源局已分別通知上開被徵收土地之登記名義人應於八十八年六月一日去領取上開土地徵收補償金、施工獎勵金。
又系爭土地既已為基隆市政府徵收，被告應移轉系爭土地所有權予原告之義務即已陷於給付不能，爰依民法第二百二十五條第二項之法理行使代償請求權，請求被告讓與前開徵收補償金及配合施工獎勵金之債權請求權。
二、被告則以：系爭土地之地目為「田」，原告並非自耕農，依雙方簽訂之土地買賣契約書前言及第四條特別約定事項（一）之約定，於系爭土地辦理地目變更後，原告通知被告時，被告方有移轉所有權予原告之義務。惟兩造自七十七年七月訂約迄今，原告並未辦理聲請變更地目，更未經核准並通知被告，因此，迄今被告自無從也無義務辦理所有權移轉登記予原告，況被告迄未移轉所有權予原告，實因可歸責於原告遲未辦理聲請地目變更之事由所致，是本件並不符合民法第二百二十五條第二項之前提要件。又「地目」與「土地使用分區」本不相同，依都市計畫法將地目為「田」之土地劃定為「河川區」，並不表示該土地之地目即變更為「非田」，更不表示該土地即可移轉為非自耕農所有。且系爭土地既被劃為「河川區」，依土地法第十四條第一項第四款之規定，只能由政府徵收，自不得更移轉為原告私人所有，是系爭土地更不可能合法、有效移轉為原告私人所有。易言之，被告實更無移轉所有權予原告之義務，故本件實無民法第二百二十五條第二項法理或類推適用之情形，原告請求讓與補償金請求權，應無理由等語置辯。
三、本件原告主張其於七十七年七月間向被告買受系爭土地，約定買賣價金共計一百三十七萬五千八百八十二元，另補償金二十萬二千九百零五元，原告業已依約付清上開買賣價金及補償費，惟迄今尚未辨理所有權移轉登記，只交付原告占有管領使用。嗣系爭土地業經基隆市政府都市計劃編為「河川區」，且基隆市政府為配合「基隆河治理工程初期實施計劃百褔護岸○○○區○○道整理工程」之施作進行，於八十八年四月間將前開土地徵收，土地徵收補償金共計七百二十一萬一千三百四十元，配合施工獎勵金為三萬八千六百二十元，基隆市政府、台灣省北區水資源局已分別通知上開被徵收土地之登記名義人應於八十八年六月一日去領取上開土地徵收補償金、施工獎勵金等情，業據其提出土地買賣契約書、收據、轉帳傳票、基隆市政府八十八年五月十八日八八基府地用第○四六三四二號徵收通知函、台灣省北區水資源局八十八年五月二十六日八八北水工字第○六二一三號通知函、土地登記謄本、基隆市都市計畫土地使用分區証明書、基隆河治理工程初期實施計劃（百褔護岸第二工區、○○○區○○道整理）工程土地之被徵收土地資料為證，復為被告所不爭執，自堪信為真實。原告另主張系爭土地已被基隆市政府徵收，被告應移轉系爭土地所有權予原告之義務即已陷於給付不能，符合民法第二百二十五條第二項規定之法理等語，為被告所否認，並以前開情詞置辯。是本院應審酌者厥為系爭土地之買賣契約是否有效？都市計劃內之田地，經編定為非農業用地，但地目尚未變更，其所有權之移轉是否仍受土地法第三十條之限制？及本件是否可類推適用民法第二百二十五條第二項之規定？茲分述如下
（一）按以不能之給付為契約標的者，其契約為無效。但其不能情形可以除去，而當事人訂約時並預期於不能之情形除去後為給付者，其契約仍為有效，民法第二百四十六條第一項定有明文。次按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條第一、二項分別定有明文。故約定出賣私有農地與無自耕能力人之買賣契約，除有民法第二百四十六條第一項但書及第二項之情形外，依同條第一項前段規定，其契約應屬無效。如此項契約當事人訂約時並無預期買賣之農地變為非農地後再為移轉之情形，縱令契約成立後該農地已變為非農地，亦不能使無效之契約成為有效，最高法院六十六年台上字第二六五五號判例可資參照。查系爭土地於兩造訂立土地買賣契約時地目為田，係屬農地，惟因原告不具自耕能力，依土地法第三十條之規定，被告不得移轉系爭土地之所有權予原告，故兩造乃於土地買賣契約書之「前言」載明：「因本買賣標的物之土地目前登記之地目為田，乃合意待將來辦理地目變更後再為所有權移轉登記事宜。」並於第四條「特別約定事項」（一）詳細約定：「本買賣標的之地目為田，現尚劃定為農業保護區，依土地法第卅條甲方（即原告）因無自耕農身份不能立即辦理所有權移轉登記，甲乙雙方合意由乙方委任甲方（甲方並得另行指定承辦人員）以乙方名義向主管機關代理提出變更地目之聲請待將來核准變更地目後可辦理所有權移轉登記與甲方時乙方一經甲方通知應立即配合提出相關證件資料辦理所有權移轉登記與甲方，不得延誤。」是依上開約定，顯然兩造於訂約時即預期於不能之情形除去後為給付，即待將來可辦理所有權移轉登記予原告後為給付，揆諸前揭說明，兩造訂立之土地買賣契約仍為有效。
（二）第按私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限，並不得移轉為共有。違反前項規定者，其所有權之移轉無效，土地法第三十條定有明文。又就土地法而言，其第二條第一項既將農地、林地、漁地、牧地等併列為「直接生產用地」，且參照第一百零六條之規定，則第三十條之所謂農地似指狹義而言，即僅指水田、旱田，與實施耕者有其田條例之「耕地」同其意義（參照最高法院六十三年台上字第一五二九號判例）。惟依農業發展條例第三條第十一款規定，所謂耕地，係指農業用地中依區域計劃法編定之農業用地，或依都市計劃法編為農業區、保護區之田、旱地目土地，或依土地法編定之農業用地，或未依法編定而土地登記簿所記載田、旱地目之土地而言。再按都市計畫如依法公布，則都市計畫內之土地，除農業區外，均屬非耕地，其分割最小面積，亦不受實施耕者有其田條例台灣省施行細則第十條之限制（參照台灣省政府五十五年三月七日府民地乙字第一一五九六號令）。故都市計畫範圍內之耕地，除農業區綠帶者外，應不受農業發展條例第二十二條（舊法) 規定不得分割之限制，最高法院六十四年度第五次民庭庭推總會議決議 (二)可資參照。另土地法第三十條之規定，原在避免農地由不能自耕者取得，以配合農地農有政策之實施，至農地所有權之移轉，如係政府基於公共事業之需要，依法變更為非農業使用，即與該條規定有別（行政院七十六年七月十一日台七十六內字第一五四八四號函參照）。查系爭土地於兩造訂立買賣契約時，故屬農地，惟嗣後經基隆市政府都市計劃編為「河川區」，則依前揭說明，系爭土地既已依法變更為非農業使用，即屬非耕地，自不受土地法第三十條規定之限制。是被告辯稱地目與土地使用分區本不相同，依都市計畫法將地目為「田」之土地劃定為「河川區」，並不表示該土地即可移轉為非自耕農所有云云，尚不足採。
（三）復按因不可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債務人免給付義務。債務人因前項給付不能之事由，對第三人有損害賠償請求權者，債權人得向債務人請求讓與其損害賠償請求權，或交付其所受領之賠償物，民法第二百二十五條定有明文。末按解釋私人之契約應通觀全文，並斟酌立約當時之情形，以期不失立約人之真意；又政府徵收土地與出賣人之補償地價，雖非侵權行為之賠償金，惟係出賣人於其所負債務陷於給付不能發生之一種代替利益，此項補償地價給付請求權，買受人非不得類推適用民法第二百二十五條第二項之規定，請求讓與，最高法院十八年上字第一七二七號、八十年台上字第二五○四號判例可資參照。本件原告是否可類推適用民法第二百二十五條第二項之規定行使代償請求權，茲分述如下：
１、經查，因系爭土地於兩造訂立土地買賣契約時地目為田，係屬農地，惟因原告不具自耕能力，依土地法第三十條之規定，被告不得移轉系爭土地之所有權予原告，故兩造於土地買賣契約之「前言」及第四條「特別約定事項」（一）約定，於將來辨理地目變更後，再為所有權移轉登記。考其訂約當時無非因兩造受法令之限制，不得移轉系爭土地之所有權予原告，方為上開將給付義務延後履行之約定，故只須系爭土地不受土地法第三十條規定之限制，被告可移轉系爭土地之所有權予原告時，不問系爭土地之地目有無變更，原告均可依上開約定請求被告為移轉系爭土地所有權之給付義務，方符兩造訂約時之真意。次查，依兩造訂定土地買賣契約書第四條「特別約定事項」固約定：「：：待將來核准變更地目後可辦理所有權移轉登記權移轉登記與甲方時乙方一經甲方通知應立即配合提出相關證件資料辦理所有權移轉登記與甲方，不得延誤。」惟其僅是避免被告不配合提出相關證件辦理所有權移轉登記及相關遲延責任歸屬之約定，尚非指原告須於通知後方可行使所有權移轉登記請求權。況不論原告是否即時通知被告辦理移轉登記，亦不論原告是在基隆市政府徵收系爭土地之前或之後通知，原告之所有權移轉登記請求權並未因基隆市政府之徵收行為而消滅（僅是陷於給付不能）。是被告辯稱原告並未辦理聲請變更地目，更未經核准並通知被告，因此迄今被告並無辦理所有權移轉登記予原告之義務，洵無足採。
２、再查，系爭土地因被基隆市政府徵收，被告已無從移轉所有權予原告，易言之，此乃因不可歸責於債務人即被告之事由致給付不能，依前開規定，債務人即被告即免給付義務。被告雖稱被告迄未移轉所有權予原告，實因可歸責於原告遲未辦理聲請地目變更之事由所致縱然屬實，惟被告迄今未積極聲請地目變更，亦僅是請求被告辦理移轉系爭土地所有權之權利無從行使，尚與本件給付不能之原因無涉。況縱原告已聲請地目變更，而可請求被告移轉系爭土地之所有權，則系爭土地之所有權如因原告之請求而移轉登記予原告，嗣後基隆市政府將系爭土地徵收，所發放之地價補償金更應由原告領取，是以，被告辯以本件係可歸責於原告之事由致給付不能，與民法第二百二十五條第二項之前提要件不符等語，要無足採。
３、至被告又稱：系爭土地已被劃為「河川區」，依土地法第十四條第一項第四款之規定，只能由政府徵收，自不得更移轉為原告私人所有，是系爭土地更不可能合法、有效移轉為原告私人所有等語。然查，依土地法第十四條第一項第四款固規○○○鎮區○○○道湖澤及其沿岸一定限度內之土地，不得為私有，已為私有者，依同條第二項，得依法徵收之。惟姑不論系爭土地是否符合土地法第十四條第一項第四款規定○○○鎮區○○○道湖澤及其沿岸一定限度內之土地」，惟系爭土地既已為私有，政府亦僅能依法徵收之，尚非否認在政府徵收前，不得為所有權之移轉，是被告以前開規定作為免負所有權移轉登記之義務之依據，並認本件並無民法第二百二十五條第二項之法理或類推適用之情形，洵無理由。
（四）綜上所述，原告向被告買受系爭土地，在未辦妥所有權移轉登記前，經基隆市政府依法徵收，是本件被告之所有權移轉登記義務因基隆市政府之徵收行為致給付不能，被告並因而免給付義務。揆諸首開判例所示，政府徵收土地與出賣人之補償地價給付請求權，原告自得類推適用民法第二百二十五條第二項之規定，請求讓與。從而，原告請求被告應將對第三人基隆市政府關於系爭土地徵收補償金七百二十一萬一千三百四十元之給付請求權，及對第三人台灣省北區水資源局關於系爭土地徵收而配合施工之獎勵金三萬八千六百二十元之給付請求權讓與原告，即有理由，應予准許。
四、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十五 日
民事第五庭法 官 林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 七 月 二十五 日
法院書記官 林蓮女