臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第二一七二號
原 告 庚○○○
辛○○○壬○○戊○○己○○共 同訴訟代理人 張家聲 律師被 告 乙○○ 住台北縣中和市○○街○○○巷○弄七之三號
丁○○ 住台北市○○○路○○○號共 同訴訟代理人 馬在勤 律師
許高山 律師被 告 丙○○ 住台北市○○○路○○○號
甲○○ 住台北市○○○路○○○號共 同訴訟代理人 許高山 律師右當事人間返還無權佔有土地事件，本院判決如左：
主 文被告乙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示黃色面積六十五平方公尺之建物拆除，將土地返還予原告及其他共有人。
被告乙○○應給付原告庚○○○新台幣參萬肆仟捌佰柒拾壹元，原告辛○○○、壬○○、戊○○、己○○各新台幣參萬零伍佰壹拾貳元，及均自民國八十八年九月九日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○、丙○○、甲○○應自坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示黃色部分之建物遷出。
訴訟費用由被告乙○○負擔十分之九，餘由被告丁○○、丙○○、甲○○負擔。
本判決第一項至第三項於原告以新台幣捌佰貳拾捌萬或同額之台灣省合作金庫可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行，但被告乙○○如於假執行程序實施前，以新台幣貳仟肆佰捌拾參萬元，被告丁○○、丙○○、甲○○如於假執行程序實施前，各以新台幣壹萬伍仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告乙○○應將坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示黃色面積六十五平方公尺之建物（以下簡稱系爭房屋）拆除，將土地返還予原告及其他共有人。
（二）被告乙○○應給付原告庚○○○新台幣（下同）參萬肆仟捌佰柒拾壹元，原告辛○○○、壬○○、戊○○、己○○各參萬零伍佰壹拾貳元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）被告丁○○、丙○○、甲○○應自坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地上如附圖所示黃色部分之建物遷出。
（四）訴訟費用由被告負擔。
（五）願以現金或等額之台灣省合作金庫可轉讓定期存單提供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）查坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號土地係原告與訴外人林朝雄等人所共有，有土地登記謄本可稽，詎被告乙○○無正當權源竟於其上建有門牌號碼台北市○○○路○○○號違章房屋，屢經原告議請拆除，均未獲允准，爰依民法第八百二十一條、第七百六十七條之規定，訴請被告朱大源拆除上揭無權占有系爭土地之建物，並返還土地予全體共有人。
（二）次查前揭房屋，除有被告丁○○設籍其內外，另有被告丙○○、甲○○及朱庭儀三人設籍，惟被告乙○○既係無權占有系爭土地，則被告丁○○、丙○○、甲○○及朱庭儀自亦無正當權源占有系爭土地，而朱庭儀年僅三歲，為丙○○、甲○○之長女，顯屬丙○○、甲○○之輔助占有人，是僅依民事訴訟法第二百五十六條第四款規定追加丙○○、甲○○為被告。
（三）再者，系爭土地位處台北市甚為繁華之地段，八十八年七月公告現值即高達每平方公尺三十八萬二千元，被告乙○○即因無權占有系爭土地而獲有相當於租金之利益，致原告受有相當於租金之損害，則被告乙○○自應依侵權行為法律關係賠償原告所受損害，或依不當得利之法律關係返還所受利益予原告，另參據土地法第一百零五條、第九十七條規定及系爭土地公告現值，並自民國（下同）八十八年八月三十一日起回溯五年計算被告朱大源所受利益及原告所受損害如后：
１被告乙○○自八十三年九月一日起至八十八年八月三十一日止，五年來所受利益為五百四十九萬二千三百元。
⑴八十三年九月一日起至八十四年六月三十日止：
360000X30X10/12X10%=900000⑵八十四年七月一日起至八十五年六月三十日止：
361100X30X10%=0000000⑶八十五年七月一日起至八十六年六月三十日止：
361200X30X10%=0000000⑷八十六年七月一日起至八十七年六月三十日止：
364000X30X10%=0000000⑸八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止：
380000X30X10%=0000000⑹八十八年七月一日起至八十八年八月三十一日止：
382000X30X2/12X10%=191000⑺90000+0000000+0000000+0000000+0000000+191000=00000000原告庚○○○（應有部分三一五分之二）所受損害為三萬四千八百七十
一元：0000000X2/315=34871３原告辛○○○、壬○○、戊○○、己○○（應有部份各為一二六０分之
七）所受損害各為三萬零五百一十二元：0000000x7/1260=30512
（四）對被告抗辯之陳述：１按所有人對於無權占有其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權
者，得請求除去之，民法第七百六十七條定有明文，又以無權占有為原因，請求返還所有物之訴，被告以非無權占有為抗辯者，原告於被告無權占有之事實，無舉證責任，被告應就其取得占有，係有正當權源之事實證明之，如不能證明，則應認原告之請求為有理由（最高法院七十二年度台上字第一五五二號判決參照），第查本件被告主張系爭房屋係由訴外人葛束蕙珍於五十年十一月十日向林金和租地興建，而葛束蕙珍於六十一年五月三日再將系爭房屋售予被告乙○○，並舉葛束蕙珍與林金和間租約、系爭房屋買賣契約及租金收據為證，惟原告否認該文書之真正，被告依民事訴訟法第三百五十七條規定自應負舉證之責。
２次查系爭土地於台灣光復後三十五年總登記時，標示為松山區三張犁四
四八地號，嗣於五十三年七月七日實施都市土地平均地權改為台北市○○區○○○段○○○○號，又於六十七年六月二十三日實施地籍圖重測改標示為台北市○○區○○段一小段六八四地號，稽諸被告所主張林金和與葛束蕙珍締立租約之五十年十一月十日，系爭土地登記之共有人為林登秋、林金旺、劉良同、林田土、林東、林選、林恭平等七人，而其中林田土已於四十八年七月二十九日過世，應有部分由林金龍等六人繼承，林東山於四十三年十一月二十一日過世，應有部分由林三民等六人繼承，林登秋於三十五年八月七日過世，其應有部分由原告等十一人於六十五年四月十四日辦畢繼承登記，並未見有林金和取得系爭土地任何權限，足徵葛束蕙珍縱曾向林金和承租系爭土地，惟林金和對系爭土地既無出租權限，則葛束蕙珍本於伊與林金和間租約占有系爭土地仍屬無權，更遑論承繼葛束蕙珍後手之被告乙○○。
３末查原告提出土地法第一百零五條、第九十七條規定及系爭土地公告現
值，僅係為提供本院參酌認定本件被告所受利益及原告所受損害之資料，系爭土地面臨光復南路，臨近信義路、為台北市區內甚為繁華地段，而公告地價為國家認定系爭土地價值以課稅之基準，自有相當之衡量土地價值之準確性，據之而為認定基準實無失當之處，再參酌最高法院四十七年台上字第一八二七號判例所揭示「實施都市平均地權條例施行後，固有公告地價與目行報申地價之分，但法院斟酌實情認公告地價較自行報價為準確，爰在土地法第一百零五條準用同法第九十七條，訂定年息百分之十限度內為調整租金，與命為給付之判決，仍非租約當事人所得爭多論寡」之意旨，被告主張關於伊所得利益及原告所受損害應依申報地價計算，自非有理。
三、證據：提出系爭土地登記謄本四份、地價謄本乙份、戶籍謄本乙份、本院八十八年度重訴字第二八二號民事判決書乙份等影本為證，並聲請至現場履勘。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
（二）訴訟費用由原告負擔。
（三）如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）按租地建築房屋，除當事人間有禁止轉讓房屋之特約外，應推定出租人於立約時即已同意租賃權得隨建築物而移轉於他人」，此觀諸最高法院四十三年台上字第四七九號、四十八年台上字第二二七號判例意旨自明，查本件系爭房屋係訴外人葛束蕙珍於五十年間為建築房屋向地主承租並興建，葛束蕙珍並均按期繳納地租及房屋稅，嗣後，葛束蕙珍於六十一年五月三日又將上開系爭房屋連同土地租賃權轉讓予被告乙○○，被告乙○○並按期繼續繳納地租予林金和，故被告等居住現址達三十餘年土地所有權人均無異議（原告等姓氏各不相同，卻都於六十五年四月十四日以繼承為原因辦理所有權登記，且原因發生日為三十五年八月九日，其所有權之登記似有疑義），故原告請求被告拆屋還地，顯無理由，被告係有權占有，當然不構成不當利，亦不構成侵權行為，原告此部分之請求亦無理由。
（二）被告乙○○既有權占有該土地，而被告丁○○、丙○○、甲○○為其子、媳，既經被告乙○○同意而居住上址，自為有權占有，亦無侵權行為及不當得利，原告之請求之無理由。
（三）依土地法第九十七條、第一百零五條之規定，租地建屋之城市地方之房屋租金，以超過土地及其建築物「申報總價額」年息百分之十為限，而非如原告所主張以系爭土地「公告現值」為準，且公告地價每三年調整一次，然原告以八十八年之公告現值為估定受損害之價額，亦有違誤。
三、證據：提出基地租約乙份、收據十頁、房屋稅單乙份、買賣契約乙份、收據二十六頁（以上均為影本）為證，並聲請傳訊證人葛束蕙珍、林金和。
丙、本院依聲請勘驗系爭土地並囑託台北市大安地政事務所就系爭建物占用系爭土地之位置、面積測繪複丈成果圖，及依聲請傳訊證人葛束蕙珍。
理 由
甲、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但經被告同意或不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者或請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項定有明文，經查原告起訴時係以「物上請求權及不當得利請求權」之法律關係請求被告乙○○、丁○○各如訴之聲明第一項至第三所示拆屋還地、遷出建物，嗣後追加設籍於被告丁○○戶籍內即被告丙○○、甲○○，各請求判決如訴之聲明第三項所示，惟前揭原告所提起之訴訟與追加被告之訴，均係以「無權占有及不當得利」為其原因事實，又原告追加之訴係在本院前往現場履勘後所為，而追加之被告對於前揭原有之訴及追加後之訴訟資料均得以共用，基於訴訟經濟之原則，亦不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，是揆諸前開說明，原告此部分之追加被告即應以准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號之土地為渠等與其他共有人所共有，為被告乙○○無正當權源竟於其上建有門牌號碼台北市○○○路○○○號違章房屋，並允許由其子、媳即被告丁○○、丙○○、甲○○等設籍該處，從而提起本訴請求被告乙○○應將如附圖所示黃色部分建物之房屋拆除，並返還原告五年間相當於租金之不當得利，被告丁○○、丙○○、甲○○應自前述建物遷出等語。
二、被告乙○○則以：系爭房屋係訴外人葛束蕙珍於五十年間為建築房屋向地主承租並興建，葛束蕙珍並均按期繳納地租及房屋稅，嗣後，葛束蕙珍於六十一年五月三日又將上開系爭房屋連同土地租賃權轉讓予被告乙○○，是系爭建物對於系爭土地有租賃使用權存在，非無權占有，況原告數十年來坐視系爭土地由他人建屋使用，從未出面加以阻止等語置辯；被告丁○○、丙○○、甲○○則以：被告乙○○既有權占有該土地，而被告丁○○、丙○○、甲○○為其子、媳，既經被告乙○○同意而居住上址，自為有權占有等語，資為抗辯。
三、經查原告起訴主張坐落台北市○○區○○段一小段六八四地號之土地為其與其他共有人所共有之事實，業據原告提出土地登記謄本為證，此部分事實堪信為真實，次查系爭房屋係訴外人葛束蕙珍所興建嗣後出售予被告乙○○等情，而被告丁○○、丙○○、甲○○均設籍該處之事實，業據證人葛束蕙珍到庭陳述屬實，並有被告提出之基地租約乙份、收據十頁、房屋稅單乙份、買賣契約乙份、收據二十六頁及戶籍謄本等影本為證，被告對此情狀亦不爭執，復經本院履勘屬實，並囑託台北市大安地政事務所就系爭建物占用系爭土地之位置、面積製成複丈成果圖附卷可參，自堪認被告此部分之主張為真實，茲兩造有爭議者，為被告是否就如附圖所示黃色建物所占有之基地是基於合法權源？分述如下：
（一）按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文，又原告於起訴原因已有相當之證明，而被告於抗辯事實並無確實證明方法，僅空言爭執者，當然認定其抗辯事實之非真正，而應為被告不利之認定，又原告對於自己主張之事實已盡證明之責後，被告對其主張，如抗辯其不實，並提出反對之主張者，則被告對其反對之主張，亦應負證明之責，此為舉證責任分擔之原則，另民事訴訟法如係原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其舉證尚有疵累，亦應駁回原告之訴，有最高法院十七年上字第九一七０號、十八年上字第一六七九號、同年上字第二八五五號判例及七十二年台上字第四二二五號判決意旨可資參照。
（二）再查系爭土地於台灣光復後三十五年總登記時，標示為松山區三張犁四四八地號，嗣於五十三年七月七日實施都市土地平均地權改為台北市○○區○○○段○○○○號，又於六十七年六月二十三日實施地籍圖重測改標示為台北市○○區○○段一小段六八四地號，此有系爭土地台北市土地登記簿影本附卷可稽，揆諸被告所主張訴外人林金和與葛束蕙珍締立租約之五十年十一月十日，惟系爭土地登記之共有人為林登秋、林金旺、劉良同、林田土、林東、林選、林恭平等七人，而其中林田土已於四十八年七月二十九日過世，應有部分由林金龍等六人繼承，林東山於四十三年十一月二十一日過世，應有部分由林三民等六人繼承，林登秋於三十五年八月七日過世，其應有部分由原告等十一人於六十五年四月十四日辦畢繼承登記，足見並未有訴外人林金和取得系爭土地任何權限，顯見訴外人葛束蕙珍縱曾向訴外人林金和承租系爭土地，惟訴外人林金和對系爭土地既無出租權限，是訴外人葛束蕙珍本於伊與林金和間租約占有系爭土地仍屬無合法權源，故縱使被告乙○○向訴外人葛束蕙珍購買系爭房屋為真正，惟亦無法從前手即訴外人葛束蕙珍取得使用該系爭土地之合法權源。
（三）第查被告另辯稱原告數十年來坐視系爭土地由他人建屋使用，從未出面加以阻止云云，惟按默示之意思表示，須表意人以一定之行為或有特定之事實，足以認為表意人確有該意思為必要，於法單純沈默要非得與默示之意思表示同視，查本件原告縱如被告所陳，於數十年間坐視系爭土地由他人建屋使用從未出面加以阻止，於法亦僅屬單純沈默，尚非得認原告等對於被告之建屋使用有默示之同意；被告乙○○既無權在原告所有之系爭土地上建屋使用，則被告丁○○、丙○○、甲○○，對於原告所有之系爭土地亦屬無權占有，均足證被告等前述所辯要無可採。
（四）基此，被告等對於原告所有之系爭土地既無任何權源，從而原告本於物上請求權，請求被告乙○○將如附圖所示黃色部分建物之房屋拆，將土地返還予原告及其他共有人，請求被告丁○○、丙○○、甲○○自前述建物遷出，於法即屬有據，應予准許。
四、次按無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常之觀念，最高法院六十一年台上字第一六九五號著有判例可參照；再參以土地法第九十七條第一項，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限之規定，及系爭土地係位於台北市商業繁華之地段，是本院審酌系爭土地利用之主、客觀因素及建築物結構、使用期間等，認系爭房屋相當於租金之數額應以年息百分之十為當，查本件系爭土地每平方公尺於八十三年七月之公告現值為三十六萬元，於八十四年七月為三十六萬一千一百元，於八十五年七月為三十六萬二千元，於八十六年七月為三十六萬四千元，於八十七年七月為三十八萬元，於八十八年七月為三十八萬二千元，此均有台北市○○區○○段一小段地價證明在卷可考，是以下就原告得請求被告分別按月給付之不當利之金額（詳細金額之計算，詳如附表所示）；查本件被告乙○○無權占有原告所有之系爭土地，已如前述，從而原告本於不當得利之法律關係，請求被告乙○○於起訴前之五年內，即自八十三年九月一日起至八十八年八月三十一日止，按原告各自之應有部分，返還原告相當於租金之利益，即被告乙○○應返還原告庚○○○三萬四千八百七十一元、返還原告辛○○○、壬○○、戊○○、己○○各三萬零五百一十二元，於法洵屬有據，應予准許。
丙、假執行之宣告：原告及被告均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰酌相當擔保金額，分別准許之。
丁、結論：原告之訴有理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第八十五條第一項，第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 三十 日
民事第四庭法 官 陳 博 文右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 三十 日
書記官 蘇彥宇
一、被告乙○○占有原告所有之系爭土地面積為六十五平方公尺；
二、系爭土地每平方公尺之公告現值：八十三年七月為三十六萬元；八十四年七月為三十六萬一千一百元；八十五年七月為三十六萬二千元；八十六年七月為三十六萬四千元；八十七年七月為三十八萬元；八十八年七月為三十八萬二千元；
三、原告庚○○○就系爭土地之應有部分為三一五分之二；原告辛○○○、壬○○、戊○○、己○○就系爭土地之應有部分各為一二六○分之七。
四、系爭土地相當於租金之不當得利以年息百分之十計算。
五、各年不當得利相當租金之計算：⑴八十三年九月一日起至八十四年六月三十日止：
360000X65X10/12X10%=0000000⑵八十四年七月一日起至八十五年六月三十日止：
361100X65X10%=0000000⑶八十五年七月一日起至八十六年六月三十日止：
361200X65X10%=0000000⑷八十六年七月一日起至八十七年六月三十日止：
364000X65X10%=0000000⑸八十七年七月一日起至八十八年六月三十日止：
380000X65X10%=0000000⑹八十八年七月一日起至八十八年八月三十一日止：
382000X65X2/12X10%=413833（四捨五入）⑺195000+0000000+0000000+0000000+0000000+413833=000000000原告庚○○○（應有部分三一五分之二）所受損害為三萬四千八百七十
一元：00000000X2/315=75522（四捨五入）３原告辛○○○、壬○○、戊○○、己○○（應有部份各為一二六０分之
七）所受損害各為三萬零五百一十二元：00000000x7/1260=66082（四捨五入）