臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第二一七五號
原 告 太平洋倉庫股份有限公司法定代理 人 丙○○訴訟代理 人 辜郁雯律師
林永頌律師施淑貞律師甲○○被 告 美力堅精密工業股份有限公司 設台北縣新莊市○○路○○○號兼法定代理人 丁 ○ 住同訴訟代理 人 黃鴻圖律師
乙○○ 住台北市○○路○段○○號五樓右當事人間返還無權佔有土地事件，本院判決如左：
主 文被告美力堅精密工業股份有限公司應將座落桃園縣○○鎮○○段地號九一七－ A 九二－一內如附圖所示紅色部分之地及其上建物遷讓返還予原告。
被告應連帶應連帶給付原告如附表一、二所示之金額及利息。
訴訟費用由被告連帶負擔。
本判決於原告以新台幣貳仟零陸拾貳萬元供擔保後，得假執行，被告如於假執行程序實施前以新台幣陸仟壹佰捌拾陸萬元預供擔保，免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
一 聲明：如主文第一項所示，及為以供擔保為條件之假執行宣告。
二 陳述：
（一）原告於民國（下同）八十七年八月十二日將座落於桃園縣○○鎮○○段九一七－ A 九二－一號內如圖所示紅色部分之土地及其建物，出租予被告，租期一年，自八十七年八月十四日至八十八年八月十三日止。原告於期屆滿前，曾先後於八十八年七月三十日以台北敦南郵局第四一二號存證信函、八十八年八月十一日以台北郵局第九七七一號存證信函通知被告於租期屆滿後不再續租，請其依約搬遷，詎於八十八年八月十三日租期屆滿後，猶未見被告有任何搬遷之行為，原告不得已，乃提起本件訴訟。
（二）被告應將系爭房地遷讓返還於原告：依原告與被告所訂租約第七條第一項規定：「乙方（即被告）於租賃期限屆滿或合法終止時，應將租賃物騰空返還甲方（即原告）」，第二條則規定：「租賃期間自八十七年八月十四日起至八十八年八月十三日止」。是本件租約租期於八十八年八月十三日已行屆滿，被告自應依前開租賃契約第七條之規定遷讓返還系爭房地予原告。又租期屆滿後，被告對系爭房地之占有構成無權占有，併依民法第七百六十七條規定請求返還所有物予原告。
（三）被告美力堅公司與被告丁○應連帶給付原告如附表一所示之相當於金損害賠償或不當得利及利息：
１被告美力堅公司自八十八年八月十四日起即無權占有房地，原告自得請求被
告美力堅公司給付相當於租金之損害賠償或不當得利，而系爭房地一個月租金為五十一萬五千五百元，原告自得按月請求五十一萬五千五百元及其利息。
２被告丁○就此應與被告美力堅公司負連帶給付之責：
按依本租約第十一條之規定：「乙方（即被告美力堅公司）之保證人（即被告丁○）應保證乙方切履行本租約，並對乙方基於本租約所負之一切義務及債務負連帶保證責任，並放棄先訴抗辯權。」，今被告美力堅公司依約既應將系爭房地返還予原告而不返還，則其連帶保證人，即被告丁○，自應就其前開不返還爭房地所生之損害賠償或不當得利依租約第十一條之規定負連帶給付之責至明。
（四）被告美力堅公司與被告丁○應連帶給付原告如附表二所示之違約金及利息（即訴之聲明第三項）：
１按原告與被告美力堅公司之約第七條第二項規定：「乙方（即被告美力堅公
司）應返還租賃物予甲方（即原告）而不返還時，在其遲延期間內，乙方應以每日新台幣捌萬元給付予甲方作為懲罰性之違約金」。今被告美力堅公司於本件租期屆滿後，既不依約將系爭房地返還予原告，．則其自應依前揭租約第七條第二項之規定按日給付原告八萬元之違約金及其利息。
２被告丁○就違約金及利之給付亦應與被告美力堅公司負連帶給付之責：
如前所述，被告丁○依租約第十一條應對被告美力堅公司基於本件租約所負之一切義務及債務負連帶保證之責。今被告美力堅公司既依租約第七條第二項應按日給付原告八萬元之違約金及利息，則連帶保證人，即被告丁○自應就違約金及利息之給付與被告美力堅公司負連帶給付之責。
（五）對被告抗辯之陳述：１本件租約簽訂之初，被告已無權占有系爭房地，原告無奈始與之簽訂本件租
，根本無被告所指：原告為吸引被告租用系爭範圍之土地及建物設廠，於系爭合約簽訂之初，即向被告稱系爭土地廠房一定繼續租予被告，到期續約絕無問題云云之情事，惟本件租約簽訂之初，被告即已無權占有系爭房地，原告係因無奈，始與之簽訂本件租約，被告前揭所辯實為子虛烏有，至不足採：
⑴本件系爭地號上房地之全部，於伊始，原告係出租予訴外人堃晉工業股份有限公司，有租賃契約在卷可憑。
⑵嗣於八十五年九月四日堃晉工業公司更名為邦德工業股份有限公司（下稱
邦德公司），於八十六年邦德公司並將本件系爭地號上房地之一部分（即現今被告所佔用之部分）分租予訴外人帝欣企業股份有限公司（下稱帝欣公司）。
⑶嗣邦德公司將其機器 廠房設備及其對本件系爭地號上房地之賃契約概括
轉由另一公司擎揚科技股份有限公司（下稱擎揚公司）承受，而帝欣公司則由其股東再找人增資，另成立被告公司，繼續佔有使用原帝欣公司向邦德公司所分租之部分，及被告公司之工廠登記，早在本件租約簽訂之前，即已登記在本件系爭地號上門牌號○○○鎮○○路○○○號之房地一事可證。然其等卻均未將此承受或轉讓租約一事，依約告知原告並徵得原告公司之同意，直至八十七年二月間，原承租人邦德公司前所開立予原告，用以給付租金之支票陸續退票，經原告公司追查下，始發現上情。
⑷原告公司發現後，就前擎揚公司所佔用之部分，原告乃以租約為執行名義
，逕向台灣桃園地方法院聲請強制執行，並經該院執行處遷讓返還該部分房地在案。至於被告公司所佔用之部分，原告公司一方面因已對擎揚公司進行執行，不想另滋生訴訟，橫生枝節，增加負擔與困擾，二方面則因被告公司已無權佔用在原告房地上，既被告公司表示其極有誠意要承租本件系爭地號上房地全部，僅係因擎揚公司所佔用之部分，尚未收回，無法承，原告石於無奈情況下，為減少公司損失，只得同意先將被告公司無權佔用之部分出租予被告公司，另再以協議書訂明待擎揚公司所佔用之部分，已遷讓返還予原告後，就該部分被告公司有優先議約承租之權。
⑸嗣於原告收回擎揚公司所佔用之部分後，原告即依前開協議書之約定，與
被告公司就系爭地號上之房地之全部進行議約，雙方議定後，並約定於八十八年五月二十八日備妥簽訂租約所須之各式文件
三 證據：提出
乙、被告方面：
一 聲明：駁回原告之訴，如受不利之判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
二 陳述：
（一）被告為生產電腦機殼之廠商，登記資本額三億元，原告為吸引被告租用系爭範圍之地及建物設廠，於系爭合約簽訂之初，即向被告稱系爭土地廠房一定繼續租予被告，到期續約絕無問題，只是礙於原告公司內部之規定，形式上只能先簽一年，且系爭合約上期限及關於違約金之約定均為形式上所必須，被告毋庸疑慮，大可放心簽約。有原告信誓旦旦之口頭保證，被告不疑有他，遂於系爭合約上簽字，並放心大膽地投入鉅資，購買機具建設廠房，另於地雇用員工接受訓練，使其具備嫻熟之技術以投入生產線，而以現址接單產生，進行生意上之往來，苦心經營，業務漸入佳境。總計被告公司現有員工二百餘人，每月營業額達二千萬元。
（二）原告見被告之業務已上軌道，遂於形式上簽訂之期限屆滿前夕，突然通知被告，要求被告必須以租用全部範圍之土地及建物為條件與原告續約，否則原告即不再續約。被告突如其來之舉甚感不解，蓋被告現租用之地及建物尚不及原告要求全部範圍之一半，租用全部範圍之土地及建物絕非現今被告剛起步之業務量所能負擔，且租用偌大之範圍，以被告現今之業務量亦無必要，除閒置外並無其他用途。惟被告已於系爭廠房投入鉅資，人員與物料全部上線，訂單交期接續，進退兩難，故全力與原告進行協商，無奈原告此時態度硬，更以簽訂之系爭契約為要脅，分別於八十八年七月三十日及八十八年八月十一日寄發存證信函，佯稱不再續租並以違約金逼迫被告就範。抑有甚者，原告更馬上於八十八年八月十七日提起本件訴訟，意圖不言可喻。
（三）次查原告以增加不必要之擔作為與被告續約之條件，實陷被告進退維谷，蓋廠房搬遷，龐大機具設備固勿論，已經技術嫺熟之員工，因工作地點之變更可能須全部更換，資遣費之負不可避免，人員必須全部重新訓練，而已排訂之交期勢必展延，造成客戶及商機之損失難以估計，尤其於另覓新地點後，一切必須從頭來過，然而租用全部範圍之土地及建物，又絕非現今被告剛起步之業務量所能負擔。只因被告過度相信原告當初之口頭續約保證，簽下不合理之契約，造成今日任由原告予取予求，有苦難言。現原告竟稱被告曾向其表示願承租全部範圍，根本子虛烏有，完成不實。
（四）若鈞院認原告之主張有理由，被告亦絕無不搬遷之理，只是廠房遷移牽涉甚廣，考量現實狀況完成搬遷需時約十個月，請鈞院定履行期間十個月，被告當仍按月給付原約定之租金至搬遷完成日止，以另覓生路。末查因被告受有原告之口頭保證，亦按月給付租金，斷無違約之情事，故無違約金之問題，縱然，鈞院認定被告應給付違約金，原告所請求者亦屬過高，蓋雙方約定之租金額為每月五十一萬五千五百元，換算每日租金約為一萬七千一百八十三元，而原告於其自身設定之系爭合約中，竟另要求懲罰性違約金達八萬元，顯然過高，按民法第二百五十二條規定，約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，系爭房地每日租金僅約一萬七千餘元，懲罰性違約金竟達每日八萬元，請鈞院減至相當之數額，以維公平正義。
理 由
一、程序方面：本件被告，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第三百八十六條各款所列情形，爰依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
二、得心證之理由：
（一）原告主張之事實，已據其提出與所述相符之__ __ __為證，原告之主張為可採信。
（二）原告據以提起本訴，請求______，即無不合，應予准許。
三、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
四、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第三百八十五條第一項前段、第七十八條、第八十五條第二項，第三百九十條第二項判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 三 月 十八 日
民事第三庭法 官 李維心右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 十八 日~B法院書記官 林梅珍