臺灣臺北地方法院民事判決 八十八度重訴字第二四四二號
原 告 新燕實業股份有限公司法定代理人 甲○○法定代理人 乙○○右當事人間請求損害賠償事件，本院判決如左：
主 文被告應給付原告新臺幣壹億元，及自民國八十八年十二月一日起至清償日止，按年息百分之八．五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣叁仟肆佰萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣壹億元為原告預供擔保，得免為假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：除假執行擔保金額外，如主文第一項所示。
貳、陳述：
Ａ、起訴事實：
一、原告於民國八十七年十月十三日與被告簽訂不動產買賣契約書，買受被告所有，坐落臺北縣三重市○○○段五谷王小段第九九地號等如附表所示之四十九筆工業區用地。而依據都市計劃法臺灣省施行細則第十八條規定之使用限制，一般工業區與乙種工業區使用性質上有著極大之差距，一般工業區僅得作工業廠房、辦公室、員工單身宿舍及倉庫使用，而乙種工業區則係供公害輕微之工廠使用，則可設立餐飲業、金融業、商務中心、展示中心、物流倉儲批發業、游泳池、三溫暖、溜冰運動遊戲場、有線無線廣播業、診所、區域醫療院所、幼兒教育及老人安養機構等工商、文教、育樂設施發展，是其開發價值及利潤明顯高於一般工業區。原告係為作乙種工業區之使用而買受系爭土地，惟因兩造簽約時，系爭土地尚屬一般工業區，乙種工業區之變更程序尚在進行中，猶未完成，被告為促使原告簽約，乃向原告強調其將請立法委員曾永權、謝章捷等人協助，促成系爭土地在八十八年一月底前辦妥編定為乙種工業區，並願於契約中明文對此期限負保證之責，逾期未完成變更原告得解除契約。原告因信任其保證，乃同意簽約，並就被告所承諾之八十八年一月底再給予十天之寬裕期間，而於系爭契約第一條第二項開宗明義約定：「上列土地乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前變更其使用分區為乙種工業區，雙方同意買賣價款以每坪新臺幣（下同）三十六萬二千元計算，買賣總價暫定為六十四億九千零四十七萬元整，乙方明瞭甲方（按即原告）之購買前提係上述買賣標的係乙種工業區。」，另系爭契約第六條第三項第四款復約明：「乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區，並且其地質乃屬適宜建築．．．若與上述保證不符，甲方（按即原告）得選擇解除本契約」。嗣於八十七年十二月十九日雙方就本約買賣尾款給付擔保事項另行加簽之補充協議書第四條，亦本此意旨再為重申，其內容為：「第一條抵押權設定後，乙方（按即被告）依本約應履行之事項，如有任一事項未如期完成或未履行，例如：乙方應於民國八十八年二月十日前完成變更本約土地使用分區為都市計劃內乙種工業區．．．等，或違反本協議書任一條款或甲方（按即原告）已依約給付買賣尾款時，甲方始得辦理塗銷前開抵押權，乙方並應無條件配合辦理。」。揆諸前開契約規範意旨以觀，雙方一再重申被告保證本約土地之使用分區應變更為乙種工業區，並特別強調辦妥編定之期限，顯見如期於八十八年二月十日前完成變更系爭買賣土地使用分區為都市計劃內之乙種工業區，當屬本件買賣之重大必要之點，係為原告購地之前提，亦屬被告應履行之重大保證事項，屬特約加重出賣人之擔保責任，洵堪認定。職是，被告應於約定期限前完成土地使用分區變更之全部法定程序，其給付始無遲延，並符債之本旨。
二、按系爭變更案之法定程序，須變更計畫經臺灣省政府核定後，再轉報內政部備案，此明白規定於都市計畫法第二十條第一項第三款，且亦為被告自認之事。該法第二十條第一項第三款規定「縣政府所在地及縣轄市之主要計畫由省政府核定，轉報內政部備案」，另同條第三項本文亦規定「第一項所定應報請備案之主要計畫，非經准予備案，不得發布實施」。換言之，系爭變更案非經內政部准予備案，並發布實施，則法定程序不算完成。職是，上述「保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」約定之保證事項是否如期完成，唯一之認定標準，即係該變更案是否於約定期限前完成內政部備案並依法發布實施。若期限屆滿而該變更案尚未發布實施，則無論係進行至何階段，其法定程序既未完成，原告即無法依乙種工業區之允作項目進行規劃，向政府機關申辦相關手續，並對外進行招商，對原告毫無實益可言，自不屬於變更完成。
三、經查本件買賣契約簽訂後，原告業已陸續給付價金四十五億元（含承受被告原銀行貸款四十億元）。詎於雙方約定之變更期限八十八年二月十日屆至，被告卻未能依約將系爭買賣土地依約辦妥編為都市計劃內之乙種工業區，導致原告亦因此遲遲未能依最初購地之規劃送件申請建造執照變更設計，進行招商開發計劃。為此，原告基於購地規劃之前提目的不達，遂於八十八年二月十一日以臺北郵局三四支局第000000－0號存證信函定期促請被告依約辦理此一重大保證事項，但無效果，嗣為昭慎重，復又再度委請陳國雄律師於八十八年二月二十六日代函以八十八瑞國字第二０二五號律師函向被告重申前旨，並於律師函中為定期催告，逾期即解除買賣契約之意思表示，卻仍未蒙被告於催告期限內履行給付義務，原告因被告之違約遲延以致開發計劃停擺，業已蒙受鉅額之損失，是以，原告在不堪損失持續擴大下，乃於八十八年三月二十六日去函被告解除契約，並以起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示。
Ｂ、解除契約之法律上依據：原告契約解除權行使之依據，包括系爭契約第六條第三項末段、第七條第二項有關保留解除權之約定，及民法第二百五十四條有關給付遲延、同法第三百五十四條第一項、第二項及第三百五十九條第一項有關瑕疵擔保責任等法定解除權之規定。茲就各該權利行使之依據分別說明如後：
一、系爭契約第六條第三項之約定解除權：該項約定全文為：
「（三）乙方（按即被告）保證下列事項：
１標的一土地：業已於八十六年八月十三日，由乙方委託沈祖海建築師事務所向臺北縣政府提出建築執照申請，並取得掛照號碼四一三八號。乙方保證該部份土地所申請之建築樓地板面積地上十層總計不低於七七六六五坪，地下四層樓地板面積總計不低於三九一七二坪，容積每一地坪約可興建六坪建坪（詳附件：乙方所提供執照申請之「面積計算表」）；地下一層並得作為廠房附屬空間、辦公室、研究室、餐廳、勞工福利設施等及其他機電設備、昇降、樓梯間等之使用。標的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０％，容積率為二一０％。乙方保證本約買賣標的（標的一、標的二）之平均允建容積不得低於四．九六坪。
２標的一基地應指定重新路二十二公尺寬之建築線；建築物高度限制不低於三十九公尺高。
３標的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０％，容積率為二一０％。
４乙方保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區並且其地質乃屬適宜建築。
５本約土地內無都市○○道路穿越（包含未開闢之計劃道路）。
本約土地經乙方申請建照後若容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符時，甲方得選擇解除本約或依樓地板面積減少之比例減少買賣價金。」依前開約定，被告之「保證」事項共有一至五款，故同項末段所謂「與上述保證不符」，當然是指包含第四款變更期限在內之第一至第五款中之任何一款有不符之情形而言。職是，八十八年二月十日前本約土地未能辦妥編為都市計劃內之乙種工業區，原告即得依該項約定選擇解除契約，毫無疑義。
二、系爭契約第七條第二項之約定解除權：該條約定：「甲、乙雙方之一方對其應履行之事項未履行時，如經他方當事人催告而仍未履行時，除依前項支付違約金外，他方並得要求解除契約及要求對方因解除契約所發生之損害賠償」。被告既經原告多次催告，猶未履行其依限完成變更之義務，原告依該約定自得解除契約。
三、民法第二百五十四條給付遲延之法定解除權：按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責任。」、「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」，民法第二百二十九條第一項及民法第二百五十四條分別定有明文。本件兩造契約中重複約明被告保證系爭土地應於八十八年二月十日前辦妥編為其使用分區為乙種工業區，而事實上系爭變更案直迄起訴止均未完成變更程序，已屬遲延，應無疑義。故依此規定，原告於多次催告其履約而未果後主張解約，於法有據。
四、民法第三百五十四條第一項、第二項及第三百五十九條第一項瑕疵擔保責任之法定解除權：
民法第三百五十四條第一項、第二項及第三百五十九條第一項本文分別規定：「㈠物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危險移轉於買受人
時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。」、「出賣人並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質」、「買賣因物有瑕疵而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金」，此為法定解除權發生之原因。而「所謂物之瑕疵係指存在於物之缺點而言。凡依通常交易觀念，或依當事人之決定，認為物應具備之價值、效用或品質而不具備者，即為物有瑕疵」，最高法院七十三年臺上字第一一七三號判例著有明文。
㈡本件兩造不動產買賣契約第一條末段已約明「乙方（按即被告）明瞭甲方（按即
原告）之購買前題係上述買賣標的係乙種工業區」，足證被告明確知悉乙種工業區為原告買受系爭土地之大前題，亦為契約預定之效用，被告保證之品質。而同法第三百七十三條規定之危險移轉原則上固以「交付」為時點，但「契約另有訂定者，不在此限」。另依學者之見解，「所保證品質之欠缺，亦以危險負擔移轉時為準。但當事人亦得另定時點」。職是，基於私法自治及契約自由之原則，當事人得自行約定買賣標的物應於何時具備預定效用或保證品質，要無疑義。本件兩造契約一再約定被告保證系爭變更案在八十八年二月十日前辦妥，可見此時間乃兩造特別重要之意思表示。系爭土地既未能依限辦妥編為乙種工業區，即屬欠缺契約預定效用及被告保證之品質，被告應負瑕疵擔保責任，原告得主張解約。
Ｃ、解除契約後，原告行使請求權之依據：
一、價金及利息部分：按民法第二百五十九條之規定，解除契約時，當事人雙方互負回復原狀之義務，由他方所受領之給付物應返還之，所受領之給付為金錢者，並加計自受領時起之利息償還之。另本件買賣契約第八條亦約定：「甲乙雙方確認本約土地買賣若生解約情事，則乙方（按即被告）同意於甲方（按即原告）通知日起七日內退還甲方已支付之全額買賣價金，依年利率百分之八點五加計利息，向甲方買回本約所有土地，因產權移轉所產生之一切規費、稅費、代辦費皆由乙方負擔。另本約土地買賣若生買回情事，則乙方同意於甲方通知日起三十日內完成所有之土地產權移轉及價金支付，不得藉故拖延」。稽此，本件買賣契約既經原告依法解除，原告自得依民法第二百五十九條、第一百七十九條及契約第八條之約定，請求被告返還原告已繳之全額買賣價金四十五億元，並加計年利率百分之八點五之利息。
二、違約金部分：系爭買賣契約第七條第一項約定：「本約一經簽立，甲、乙雙方均不得反悔或不履行，如有違反任一條款概以違約論。倘甲方（按即原告）違約則乙方（按即被告）得沒收甲方已付價款，其已過戶於甲方名下之產權應即無條件歸還乙方；如乙方違約，乙方除應退還已收全部價款予甲方外，甲方並得請求乙方給付所收價款同額之懲罰違約金」。是以，本件買賣契約於被告違約之情況而解除，原告除請求被告退還已繳價款外，尚得請求同額四十五億元之懲罰性違約金。
三、綜此，原告所得請求之價金本息、違約金先以本訴一部起訴請求各五千萬元，合計一億元，其餘金額暨損害賠償之部分原告爰暫保留。
參、對被告抗辯之陳述：
Ａ、事實答辯部分：
一、工商綜合區之聲請與乙種工業區之變更無關：被告早已自認工商綜合區之聲請與本件爭點無關，其嗣後有關兩造已經合意以工商綜合區取代乙種工業區為本件土地之用途，故其就乙種工業區之保證即已免除之主張，與民事訴訟法第二百七十九條之規定有違，且該嗣後更異之主張亦完全與事實不符，理由如下：
㈠按「當事人主張之事實，經他造於準備書狀內或言詞辯論時或在受命法官、受託
法官前自認者，無庸舉證」民事訴訟法第二百七十九條第一項著有明文。又「債務人於審判上所為不利於己之自承（自認），一經對於債權人表示之後，即生拘束之效力，不得隨意撤銷」、「兩造主張一致者，法院應即以一致之主張為裁判之基礎，勿庸更為何項之調查」、「當事人於訴訟上所為自認，於辯論主義所行之範圍內有拘束法院之效力，法院自應認當事人自認之事實為真，以之為裁判之基礎」，最高法院十八年上字第二五一二號、十九年上字第三三０二號及二十六年上字第八０五號等諸多判例迭揭是旨。
㈡兩造契約或協議書中有關變更工商綜合區之約定，及原告八十七年十二月二十九
日有關工商綜合區之通知書，究竟有無免除被告就乙種工業區保證責任之效果，係屬當事人契約真意之事實問題，而事實問題依前述法律規定及判例意旨，若兩造已為一致之主張者，即可信為真實，雙方不得再為爭執，且該主張亦生拘束法院之效力，應以該事實為判決之基礎。
㈢被告於其八十九年四月七日答辯三狀中，業已自認「原告來函通知被告『本公司
謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件申請變更為工商綜合區』與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關」、「工商綜合區之申請與否，根本與本件爭點無關」。嗣原告於八十九年四月二十八日準備三狀中，就被告此一主張亦正式回應「按工商綜合區之申請與否，確與本件爭點無關」。被告繼又於其八十九年五月十九日答辯七狀中再次強調「工商綜合區之申請與否，確與系爭土地是否變更為乙種工業區用地無關，亦非屬本件約定解除權即系爭契約第六條第三項末段與第七條第二項約定之範圍」。可證，兩造契約或協議書中有關工商綜合區申請之約定，及原告嗣後八十七年十二月二十九日致被告之通知書，與乙種工業區之變更，係屬毫不相干之兩回事，亦與契約中原告之約定解除權無關，此為兩造於訴訟中已經一致之主張，不得再行爭執。被告嗣後翻異其詞，改稱工商綜合區之申請，足使其乙種工業區之「保證」責任自動消失或免除等語，與其原先自認之事實相悖，依前述法規明文及判例意旨，為無可採。
㈣再者，工商綜合區之申請與乙種工業區之變更二者是否相關，可從兩個不同層面
來觀察。就法令面而言，工商綜合區之申請，依工商綜合區設置方針第六條之規定，係由土地所有權人擬具開發計劃後，依相關程序自行向有關主管機關申辦，其申請權在土地所有權人。而系爭土地乙種工業區之變更案，則係臺灣省政府命臺北縣政府依「都市計劃定期通盤檢討辦法」之規定辦理專案檢討變更，係政府主動辦理，二者程序並不相同，可同時分別進行。而且，工商綜合區之申請並不以土地應屬或不屬某種特定之使用分區為前提要件。換言之，本案「乙種工業區」之變更與「工商綜合區」之申請，法定程序上並無任何互相排斥無法併存或先後順序之關係，此為被告所肯認。再就兩造契約真意而言，如前所述，被告在其八十九年五月十九日答辯七狀中稱「工商綜合區之申請與否．．．非屬本件約定解除權即系爭契約第六條第三項末段與第七條第二項約定之範圍」，而契約第六條第三項末段，即係針對包括乙種工業區之變更等保證事項未能完成時，所約定之法律效果，亦為原告主張解約之法律依據之一。被告既肯認工商綜合區之申請與否，非屬該約定解除權條款之範圍，則原告行使該條款約定之解除權，自不受工商綜合區申請與否之影響，「兩者並不相關」，自不待言。
㈤被告嗣後發現其原先之主張對其不利，乃再將其所謂「工商綜合區之申請與否」
，割裂為「決定」及「申請」兩階段，進而解釋其所謂無關者，僅指嗣後之「申請」而已，未包含事前之「決定」在內，改稱原告「決定」申請工商綜合區並通知被告時，即已免除其原乙種工業區之保證責任。惟查，被告此番辯詞，根本係玩弄文字遊戲，違反論理法則之說詞。蓋所謂「工商綜合區之申請與否」，本來就應包含「決定」及提出「申請」兩部分在內，二者係屬前後順序之階段行為，殊無強行分割而異其效果之理。而且依被告答辯三狀第十二頁所載，其當時主張「原告來函通知被告『本公司謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件申請變更為工商綜合區』與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關．．．工商綜合區之聲請與否，根本與本件爭點無關，完全繫諸原告本身之決定並應自行承擔後果之行為」。依該文字語意，顯見被告所謂「聲請與否」，所指者即為「原告本身之決定」，而非指「申請」之行為。其主張「原告來函通知」乙事，「與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關」，而「原告來函通知」之內容，係「本公司謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件申請變更為工商綜合區」，因當時尚未實際送件申請，故而該通知函最末又特別說明「送件日期及結果另行通知」。換言之，該函之重點在於原告將「決議」之內容通知被告，而不是通知「申請」之行為。原告將此「決議」內容「通知」被告，而被告主張此「通知」根本「與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關」，則其嗣後翻異其自認，改稱原告將此「決定」（等同於「決議」）「通知」予伊時，即已免除其應將系爭土地之地目變更為乙種工業區用地之保證責任，殊與事實及其原先之自認相悖，應無可採至明。
㈥按一般工業區土地之經濟效益劣於乙種工業區之土地，原告已列表說明甚詳。而
乙種工業區為原告買受系爭土地之大前題，且此一品質至遲在八十八年二月十日前須具備，此均於契約第一條及第六條第三項約定極明。另有關工商綜合區之申請，原告則係於契約第六條第六項中保留評估及提出申請之權利。換言之，一般工業區之土地原告根本不願買受，乙種工業區品質之土地始為原告購買系爭土地之最基本要求，被告對此並保證限期完成。而工商綜合區之變更，則係在此基本要求以外，為進一步追求系爭土地更大之經濟效益，而由原告評估其可行性。是以一般常理而言，無論是否申請工商綜合區之變更，或此變更是否獲准，均不可能對作為原告購買土地大前提（即基本要求）之乙種工業區變更案造成任何影響。
㈦再以買賣價金數額而言，原告所付價款係與乙種工業區品質之土地居於對價關係
，工商綜合區之申請既屬曠日費時，又非必然通過，而其程序又與乙種工業區之變更並不互斥，則原告豈可能任意免除被告就乙種工業區之「保證」責任。蓋原告若因申請工商綜合區之變更即免除被告之上述保證責任，則若變更未獲許可，被告豈非即以乙種工業區之較高價格，購買一般工業區較差品質之土地。原告既在契約第一條中明定非屬乙種工業區即無購買意願，則斷不可能免除被告之保證責任，實不待言。
㈧再依契約文字而言，有關工商綜合區變更之評估及其成否之效果，兩造在買賣契
約第六條第六項中即已有約定，並非簽約後新生而再行協議之事項。亦即，乙種工業區與工商綜合區之變更案，本來即於訂約當時即併存於原買賣契約中，並無前後約之關係。而按乙種工業區之變更，係原告買受系爭土地之大前提（契約第一條末段），如未能如期變更通過，則原告得選擇解約（契約第六條第三項第四款及同項末段），並請求被告賠償同額違約金及損害賠償（契約第七條）。而第六條第六項有關工商綜合區之變更，僅係原告得「進行評估」之事項，若原告選擇申請但未通過，則依原契約約定，原告得要求被告加計利息「買回」（性質上屬另一新約之成立，與解除契約不同）。該項之內容，並無隻字片語提及在任何情況下有免除被告就同條第三項約定之保證責任之意。可見，乙種工業區之變更及工商綜合區之申請，二者目的並不相同，完全是不相干的兩回事，在本契約中之重要性亦有別，其未能完成之效果更有差異，並非屬於特別條款及一般條款之關係甚明。至於兩造嗣於八十七年十一月十六日就工商綜合區申請一事即原契約第六條第六項再為補充協議，但其內容亦僅係將申請未能通過之法律效果由原來之「買回」改為補貼利息而已，其餘部分並無任何不同。亦即，無論係原契約第六條第六項之約定，或嗣後補充之協議，均無任何免除被告乙種工業區變更責任之意思在內，與原買賣契約第六條第三項第四款並無一般條款與特別條款或前約與後約之關係，洵不容疑。被告上開乙種工業區責任業已免除之主張，顯然係無中生有之詞。
㈨至於兩造就工商綜合區變更完成之時限約定為八十九年十二月三十日一事，並不
影響原告於被告未能履行其他契約義務時，所得主張之契約上或法律上之權利。按就一般交易契約而言，當事人在不同的時間有不同之給付義務，此乃極為平常之事。任何階段義務之履行，當然以契約仍繼續存在為前提。任何階段之違約行為，其效果均應獨立判斷，與契約是否已全部履行完畢，或其他義務是否已屆清償期無關。殊不能以後面尚有給付或約定未完成為由，而謂先前之違約行為即不能解約。被告辯稱因工商綜合區之完成時限為八十九年十二月三十日，故在此之前原告不能行使解除權，倘若此辯詞可採，則縱被告並未違約，原告豈非亦可拒付買賣尾款十三億餘元，而以相同理由主張在該期日前被告不得主張解約？被告如此答辯實有桀謬甚明。
㈩原告於八十八年二月十一日去函被告，要求於文到五日內提出乙種工業區變更案
已依約定期限完成之證明文件。而被告嗣於同月二十六日覆函稱「（兩造）簽訂不動產買賣契約書，約定本公司於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」、「本公司就前揭土地之使用分區變更事宜均已辦妥」、「本公司業已履行本件買賣契約之約定」。繼於同年三月十二日，被告再委請黃泰鋒律師來函，又稱「本公司應於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」、「本公司洵已履行本件買賣契約之約定無誤」。甚至於本件起訴後，被告於其八十九年元月十八日之答辯狀，亦未否認其上開義務，而仍以「系爭土地已於八十八年二月十日以前之八十七年九月二十三日業經權責機關之臺灣省政府核定變更為乙種工業區，被告原無違約之可言」等語置辯。換言之，被告於其嗣後之來函中均一再自承其就乙種工業區之保證責任。可見被告是項保證責任根本未因原告八十七年十二月二十九日之通知函而免除，事理至明。八十七年十一月十六日補充協議書之內容大致為「雙方同意甲方（按即原告）於
簽約後至八十七年十二月三十日止，得就本約土地進行評估，並發文通知乙方（按即被告）本約土地是否申請變更為工商綜合區，甲方若決定申請變更為工商綜合區，且於八十九年十二月三十日前完成變更程序，則乙方得選擇．．．（參與投資開發）。若本約土地於上述期間內無法完成工商綜合區之變更程序或有關申請遭退件情事，乙方同意．．．補貼利息）」。申言之，該補充協議書內容係以「甲方決定申請變更為工商綜合區」為大前提，而在此大前提下，進而依其變更程序所須時間之久暫或其結果之成否區分為不同之小前提，再按各小前提分別約定被告係參與投資開發或應補貼利息等不同之結論（法律效果）。既然如此，顯然原告不僅要「決定」變更，而且還須提出「申請」，才能符合上開大前提之要件。蓋原告倘未提出「申請」，則不可能有任何一個小前提之產生，更遑論要適用如何之結論（法律效果）。本件原告實際上並未提出申請已如前述，是退萬步言，縱認上開補充協議書是不動產買賣契約書第六條第三項第四款之特別約定，亦因其大前提之不具備，而無適用之餘地。此由原告致被告之通知函雖載明「送件日期及結果另行通知」，但嗣後原告非但並未通知被告已送件聲請工商綜合區，反而三度去函通知被告，要求其履行乙種工業區變更之保證責任，而被告之覆函亦均承認其辦妥編為乙種工業區之義務，並稱「已履行本件買賣契約之約定無誤」，即可得證。被告是項保證責任及契約有關該責任之約定，並未因原告八十七年十二月二十九日之通知函而免除，事理至明。
按一般土地交易完成後，土地因任何原因所增加之負擔或利益均歸買受人，此乃
事理之常。但因本件交易是否申請變更為工商綜合區僅屬原告之評估事項而已，且雙方就買賣價金亦係以乙種工業區品質之土地為計算之基準。故若工商綜合區變更通過，致系爭土地經濟價值有所提昇，則原告亦同意被告得分享其利益，是兩造無論於原契約中第六條第六項或嗣後之補充協議書中，均約明被告得以工商綜合區開發成本之百分之二十參與投資，享受開發利益。反之，若未能通過，則被告亦須以補貼利息予原告之方式分擔因申請所生之相關開銷。由此約定亦可證明有關工商綜合區之申請，係屬雙方為提升系爭土地經濟效益之一種嘗試而已，與契約前題之乙種工業區無關，實不容疑。
綜上所陳，兩造雖就工商綜合區申請成就與否之效果有所約定，但絕無因此申請即免除被告任何「保證」責任之意，被告此部分之主張殊屬無據。
二、建造執照之保證與乙種工業區變更之保證無關：㈠有關建造執照之取得時限，兩造係約定於不動產買賣契約書第六條第四項「乙方
（按指被告）充份了解本約標的一土地需於民國八十七年十二月三十日前取得建造執照．．．若乙方無法於上述時限內取得建照，則甲方（按指原告）得選擇解除本契約」。原告要求被告為此保證，係因兩造簽訂買賣契約時，系爭變更案尚未依法公布實施，原告固係以乙種工業區之使用目的買受系爭土地（載明於契約第一條），但因恐系爭變更案公布實施後，政府法令對攸關開發效益之容積率、建蔽率等建築條件有不利益之變動，乃要求被告限期取得建造執照，以依當時合法有效之規定，保有契約約定之容積率及建蔽率等利益。被告自認「原告迫切要求被告履行者為取得一般工業區之建造執照。因在八十七年十二月三十日取得此項執照，可享有較優惠之之容積率、建敝率等等建築條件，原告認為此項條件非常重要，所以要求被告為特別保證」，顯然是知悉原告此項要求之目的。
㈡另有關辦妥編為乙種工業區之時限，則約定於同條第三項第四款「乙方（按即被
告）保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區並且其地質乃屬適宜建築。．．．若與上述保證不符，甲方得選擇解除本契約」。原告要求此項保證，則與實際進行開發之時間有關，蓋因系爭土地營建案投資金額龐大，若能盡快以乙種工業區之允作項目進行招商及辦理建造執照之變更設計，縮短開發時程，即可減少原告之成本負擔。被告自認「原告按其訂約之目的，．．．待其變更為乙種工業區用地後，再變更設計施工，以爭取商機併減輕銀行貸款壓力」，可證被告對原告要求系爭變更案限期完成之目的亦知之甚詳。
㈢兩造就建照取得及辦妥編定之時限，分別於不同條款各有約定，任何一項之遲延
，原告皆得依各該項之約定解除契約，二者間並無被告所謂之「首要目標」及「第二目標」之區別。換言之，被告知悉原告要求取得建照之保證與限期變更之保證二者目的並不相同，其以建照已按時取得等語為辯，實與本件爭點無關。
三、乙種工業區未如期完成變更為約定解除權發生之原因：被告辯稱兩造未將乙種工業區變更完成之期限約定為其義務，亦未以之作為約定解除權發生之原因云云，並不足採，理由如下：
㈠如前所述，被告於變更期限屆滿後之來函中，均一再自承「（兩造）簽訂不動產
買賣契約書，約定本公司於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」、「本公司應於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」，可見被告根本自始即知悉並承認如期辦妥系爭變更案為其無可推卸之契約義務。
㈡兩造原於八十七年八月間，即曾討論系爭土地之交易事宜，但因當時土地仍為一
般工業區，與原告購買乙種工業區之本意不符，且被告又未能為任何承諾，故未達成合意。嗣至次（九）月，因臺灣省政府都市計畫委員會審議通過臺北縣政府就系爭土地所提出之通盤檢討案，系爭變更案稍有進展，被告乃再邀約原告，重提交易事宜。但因依都市計畫法之規定，僅臺灣省政府都市計畫委員會審議通過，尚非系爭變更案之法定程序業已完竣，故被告乃一再向原告保證限期完成，並表示願於契約中註明逾期未完成則原告得要求解約，此即契約第一條第二項及第六條第三項第四款約定之由來。既然兩造簽約時系爭土地尚屬一般工業區，但原告係為作乙種工業區之使用，以乙種工業區為買受之前提，此為被告所明知，並載明於契約中。而系爭土地價金高達五十八億餘元，若以年息百分之七點五計算，每月光利息支出即高達三千六百餘萬元。則系爭變更案之法定程序一日不完成，原告即一日無法按訂約之目的，依乙種工業區之允作項目進行規劃，辦理變更設計，並對外進行招商。每延宕一天，對原告而言即是一百二十萬元以上之利息支出。被告自己亦自認「原告按其訂約之目的，本應於系爭土地．．．變更為乙種工業區用地後，再變更設計施工，以爭取商機併減輕銀行貸款壓力」，可證其對原告要求系爭變更案限期完成之目的知之甚詳。按系爭變更案之完成時間既為嚴重影響投資效益之不確定因素，而被告對原告之訂約目的又早有認識，且願於契約中明文對其完成期限負保證之責，則依一般經驗法則判斷，亦可知原告絕不可能任憑系爭變更案毫無期限地拖延，而未就其不能如期完成之法律效果預作約定。
㈢買賣契約第六條第三項第四款有關保證限期變更完成之約定係約定解除權發生之原因，非僅為注意事項而已，理由如下：
⒈依契約第六條第三項約定，被告「保證」之事項共有一至五款，故同項末段所謂
「與上述保證不符」而得解除契約者，當然包含第四款變更期限之保證在內。亦即，解釋該項末段有關約定解除權發生之事由，根本不能與被告之五款「保證」事項割裂觀察。蓋就條文編排而言，二者前後相連併列，構成契約第六條第三項之全部內容；而且該末段「容積、建蔽率、建築線低於上述標準」中所謂之「上述標準」，亦須參酌前述保證事項之內容，始能明瞭其意，單單觀察該末段文字，尚無從得知「標準」何在；「上述標準」既然須參酌前述保證事項之內容，則「上述保證」當然亦係指前述一至五款之保證事項而言。
⒉被告辯稱：本項約定為「容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符
」，既有註明「容積、建蔽率、建築線」，則僅限於與「容積、建蔽率、建築線」有關之第一至三款之約定，屬於「上述標準或與上述保證」之範疇，而得為約定解除權發生之原因，不含第四款之期限保證在內。被告如此主張，實係謬解契約條文，且與其先前之主張大相逕庭。蓋被告在其八十九年四月二十八日答辯四狀第三頁第五行起，即已自認該「上述保證」之約定，係包含第五款「本約土地內無都市○○道路穿越」此一保證事項在內，而該第五款之保證事項同樣未於本項未段文字中予以表明，被告既然自認該款事由亦在「上述保證」之列，豈有獨獨排除第四款之理。被告稱兩造未就系爭變更案限期違反乙事於契約中明定其法律效果，殊非事實。
⒊至於本項後段所約定「甲方得選擇解除本約或依樓地板面積減少之比例減少買賣
價金」之法律效果，當然係指原告得依被告所違反保證事項性質之不同，而決定係選擇解除契約或減少價金，殊不得謂被告所違反之保證事項性質上須同時得適用解除契約或減少價金之約定，始負保證之責（例如依民法規定，買受人行使瑕疵擔保請求權，可請求解除契約、減少價金、另行交付或損害賠償，但並不表示瑕疵必須同時可以該四種方式中之任何一種方式請求，出賣人始負擔保之責），被告以系爭變更案未如期完成乙事，無法「依樓地板面積減少之比例減少買賣價金」，而以此反論該限期保證之未達成亦不得解除契約，實屬無稽。
四、八十七年十二月十九日之不動產買賣補充協議書，未變更原告得選擇解約之法律效果：
㈠兩造八十七年十二月十九日所簽訂之不動產買賣補充協議書，業於前言中開宗明
義載明：「茲甲乙雙方同意就雙方於八十七年十月十三日簽立之不動產買賣契約書買賣尾款給付擔保約定，補充協議如下」，可證該協議書係針對本約第六條第十一款有關買賣尾款給付擔保事項所為之補充協議。再進一步細察該補充協議書內容，第一條係關於抵押權設定時點及金額之約定，第二條係關於尾款結算之約定，第三條則係關於買賣價金請求權讓與限制之約定，第四條及第五條則係關於抵押權塗銷之約定。上開條文中並無隻字片語免除被告之任何保證責任，或有原告之解約權會因何種原因而消滅之敘述。故依該協議書第六條「本補充協議書未約定之事項，悉依本約條款內容辦理」之約定，系爭變更案未如期完成之法律效果，當然仍依本約之約定為準，而不能認為原告於本約之任何權利業已消滅。
㈡雖上開協議書第四條約定被告未如期完成變更案時，原告得塗銷其抵押權，但原
告依本約第六條第三項之約定，係得選擇解除契約，並非契約自動解除。亦即，倘系爭變更案未依期限完成，原告固得選擇解除契約，請求回復原狀，但亦得不解除契約，而依補充協議書之約定塗銷被告之抵押權，而使其價金尾款失去擔保。換言之，上開協議書之約定與本約第六條第三項之約定，二者非但並無互相排斥或變更之關係，甚至是再次重申被告之義務，且對其義務之未完成，課以更不利之法律效果（依本約約定，原告若不選擇解除契約，亦不能塗銷被告之抵押權）。被告辯稱上開協議書第四條，係有意排除解約回復原狀之法律效果之特別約定云云，非但不足採信，而且，被告忽而主張有關變更期限之約定並非解除權之保留，忽又主張解約回復原狀之法律效果業經排除。前後顯然矛盾，純係為求卸責之詞至明。
五、保證事項未能如期完成，原告損失甚鉅：㈠土地營建開發時程之長短，事涉成本負擔及投入資金之回收速度，尤其本件交易
金額高達五十八億餘元，每月單單利息支出至少即高達三千萬元以上（暫以已付價款四十五億元年息百分之八計算，月息即為三千萬元）。原告因事前慮及此一鉅額資金長期積壓所生之負擔必對原告造成重大影響，故為爭取開發時效，乃要求在八十八年二月十日前辦妥編為乙種工業區，俾得盡速按乙種工業區之允作項目，就已取得之建築執照規劃辦理變更設計，並進行招商作業，若逾此期限，即與原告初衷有違。而被告願就此時限作出保證，並承諾「若與上述保證不符，甲方（按即原告）得選擇解除本契約」，亦係知悉並同意此事之故。換言之，系爭變更案完成時程之延宕，絕對會對原告造成重大之影響，其理至明。
㈡事實上，兩造簽訂契約後，因被告限期保證系爭土地可辦妥編定為乙種工業區，
故不斷有相關行業之廠商向原告洽詢系爭土地之開發計畫。其中以大型量販業務享譽業界之萬客隆股份有限公司，甚至已由其經營管理處處長白霍華親自具名致函原告之母企業百年建設股份有限公司，表示對系爭土地「開發為量販賣場及停車位具有極高度之興趣」、「全力支持此計劃，並全力追求此契約之簽訂」。但因嗣後系爭變更案遲遲未能如期公布實施，致使洽詢廠商因疑慮而裹足不前，原告之招商計畫亦因此受拙停擺，徒然背負土地貸款每月高達數仟萬元之沈重利息負擔，至本件起訴時止，已至少支出二億餘元，卻仍無法順利推展業務，豈能謂原告並無損失。
六、原告於解約後未曾同意與被告會同鑑界，解約之意從未變更，且依法亦不能變更：
㈠被告所提之土地複丈聲請書，係原告與被告協議鑑界事宜時，因土地已移轉於原
告名下，須由原告具名聲請，故先蓋妥印章交付被告，此由該申請書並未記載日期，即可得證。原告嗣後雖發函解約，但被告方面仍自行委任郭堂源代書以該申請書送件聲請複丈，實非原告之意。更何況，鑑界不過為確定土地狀況而已，本非必然為履約之準備。尤其，鑑界當天之相關文件，原告亦無任何人員簽名表示承認其事。若原告有繼續履約之意，豈有鑑界而不點交土地之理，被告以鑑界乙事主張解約並非原告真意等語，實有桀謬。
㈡原告二度委請陳國雄律師去函被告為解除契約之意思表示，且又於起訴狀繕本之
送達再度重申是旨。解除契約之表示，甚為明白，毫無疑義。而且依民法第二百五十八條第三項之規定，解除契約之意思表示亦不得撤銷。故無論上開鑑界之原因為何，均無礙於原告解除契約之真意，洵不容疑。
Ｂ、法律答辯部分：
一、所謂「辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」，係指完成包括「核定」、「備案」及「發布實施」在內之全部法定程序而言：
㈠依各級都市計畫委員會組織規程第二條規定，內政部所設都市計畫委員會（以下
稱內政部都委會）之職掌，包括「都市計畫擬定變更之審議事項」。而依被告所提內政部覆臺灣省政府函所示，系爭變更案呈送內政部備案，並未獲核准，而遭內政部將該案之計畫書、圖退回，要求「依決議辦理後再行報備」，理由係內政部都委會審議決議要求：「１有關工業區土地之建蔽率、容積率、綠化植栽、退縮建築等規定，應納入計畫書中『土地使用分區管制要點』規定，以確保環境品質與景觀，並利執行。２前項土地使用分區管制要點，應比照省都委會八十七年六月九日第四四○次會議審決之共通性決議文之規定」。依此事實可知，系爭變更案須經內政部都委會依其職掌，對計畫書、圖內容進行實質之審議，而內政部是否准予備案，亦繫於審議之結果而定，被告辯稱：系爭變更案經臺灣省政府都市計畫委員會（下稱省都委會）於八十七年九月二十三日審竣核准變更為乙種工業區，已屬實質定案云云，顯然於法不合。
㈡再如前所述，系爭變更案依都市計畫法第二十條第一項第三款及第三項之規定，
須經臺灣省政府核定，並轉報內政部准予備案後，始得發布實施。此與同條第一項第四款所規定「鎮鄉之主要計畫由省政府核定，並送內政部備查」者，並不相同。亦即上開條文依都市計畫擬定機關之不同，分別規定應送內政部「備案」或「備查」。而且應送「備案」者，非經內政部核准，不得發布實施。應送「備查」者，則無此限制。顯見，「備案」與「備查」並不相同。系爭變更案非經內政部准予備案，並發布實施，則法定程序不算完成。被告主張內政部之「備案」手續僅屬「備查」性質等語，自非可採。
㈢另外，最高法院八十五年臺上字第三０八三號判決明示：「系爭土地變更商業區
都市計畫一案，於臺灣省政府於七十九年四月二十三日核定前，尚難謂已確定發生效力」（按此案為應送內政部「備查」之案件，無准否備案之問題）、「變更都市計畫案既未經核定准予備案，屬未確定案」，依此判決意旨，亦可證被告之主張不可採。
㈣若依被告之辯詞，系爭變更案在兩造簽約前之八十七年九月二十三日省都委會審
竣時即已完成，雙方就此保證事項之真意，不包含內政部之備案手續在內。則試問，兩造八十八年十月十三日所立契約約定八十八年二月十日前被告保證完成之事項，究係何指？兩造於不動產買賣契約書中重複約明該保證事項，嗣於不動產買賣補充協議書再度敘明是事，難道竟是毫無意義之贅詞？㈤更何況，被告負責系爭變更案之經理張道松曾於八十七年十二月間製作「臺北縣
『乙種工業區專案』呈報流程」表一份，向原告說明進度。依該表所示，系爭變更案當時僅進行至省都委會要求臺北縣政府補圖之階段，其後尚有向內政部報備、內政部准予報備、轉准予報備文予臺北縣政府，及公布實施等諸多程序，均劃以虛線，表示「尚未進行」。顯見被告根本自始即知悉保證期限內應完成之事項包含公布實施在內。否則，何來「尚未進行」之可言。而且上開「尚未進行」之事項直至約定之八十八年二月十日，大多仍無進展，被告焉得辯稱系爭土地已「辦妥編為」乙種工業區。
二、本件無顯失公平之問題：㈠就法律面而言，約定解除權之行使除有法律特別規定以外，原則上不能以顯失公平之理由予以排除：
⒈按「私法自治」乃民事法律最高之指導原則，而「契約自由」原則乃「私法自治
」在經濟活動規範上之具體表現。依此原則，當事人得依自由意思決定與何人以何種方式締結何種內容之契約，從而對契約雙方發生一定之拘束力，享受或負擔其法律效果。此「契約自由」原則為私法之基本原則，受到憲法之承認與保護，故法院亦應予以尊重，除非當契約自由原則之實質基礎－「平等」未被落實，而於具體個案契約正義未能獲致實現之情形，法院始得介入外，原則上法院不能擅以「監護者」自居，以自己的價值判斷，變更契約之內容，尤其不能將「契約自由」原則棄之不顧，過度干預契約當事人私經濟生活之安排，以致影響當事人於締約當時之風險損益評估，破壞契約雙方於意思合致時之「主觀平衡」，甚至給予惡意違反契約者討價還價、套利之空間。
⒉遍查目前現行有效之法律規定，法院得以「顯失公平」之理由介入當事人自由決定之契約內容，進而變更其效果者，僅有以下數種情形：
民法第七十四條第一項：「法律行為，係乘他人之急迫、輕率或無經驗，使其為財產上之給付或為給付之約定，依當時情形顯失公平者，法院得因利害關係人之聲請，撤銷其法律行為或減輕其給付。」⑴民法第二百二十七條之二第一項：「契約成立後，情事變更，非當時所得預料，
而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增、減其給付或變更其他原有之效果。」⑵民法第二百四十七條之一：「依照當事人一方預定用於同類契約之條款而訂定之
契約，為左列各款之約定，按其情形顯失公平者，該部分約定無效：一免除或減輕預定契約條款之當事人之責任者。二加重他方當事人之責任者。三使他方當事人拋棄權利或限制其行使權利者。四其他於他方當事人有重大不利益者。」⑶信託法第三十八條：「受託人係信託業或信託行為訂有給付報酬者，得請求報酬
。約定之報酬，依當時之情形或因情事變更顯失公平者，法院得因委託人、受託人、受益人或同一信託之其他受託人之請求增減其數額。」⑷保險法五十四條之一：「保險契約中有左列情事之一，依訂約時情形顯失公平者
，該部分之約定無效：一免除或減輕保險人依本法應負之義務者。二使要保人、受益人或被保險人拋棄或限制其依本法所享之權利者。三加重要保人或被保險人之義務者。四其他於要保人、受益人或被保險人有重大不利益者。」⑸消費者保護法第十二條：「定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公
平者，無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一違反平等互惠原則。二條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難以達成者。」⑹消費者保護法第十六條：「定型化契約中之一般條款，全部或一部無效或不構成
契約內容之一部者，除去該部分，契約亦可成立者，該契約之其他部分，仍為有效。但對當事人之一方顯失公平者，該契約全部無效。」⑹上開各條文之規定，均係雙方當事人於主觀或客觀之地位已失其平等之情形。蓋
「顯失公平」原則之適用，係「契約自由」原則之例外，既屬例外，適用時自應從嚴解釋，以為節制。若當事人間之地位並無不平等之情事，且在法無明文之下，法院逕以「顯失公平」之理由以變更當事人之約定，應已危及「私法自治」及「契約自由」原則之基礎，實非妥適。
⒊按本件兩造俱為上市公司，資本額數十億元，股東上千人，均有相當規模，並無
任何地位強弱之不平等情事存在。系爭買賣契約亦係雙方逐條討論商議，慎重思考後始簽訂。所有契約條文，均係兩造基於自由意願，有意使其發生一定法律效果之產物。就系爭變更案之審議程序而言，縱其非被告所能控制，但亦非原告所能控制。被告於議定契約內容時，對原告保證限期完成之要求有決定接受與否之權，其於評估風險損益後，既同意承擔遲延完成之風險，於契約中明文保證辦妥變更之限期，並以此作為原告約定解除權發生之原因，則嗣後遲延情事果真發生時，自應依約負責，而不得將該遲延之風險推由同樣對變更程序無掌控能力之原告承擔，否則即對原告「顯示公平」。
⒋最高法院八十八年度臺上字第二二八三號損害賠償事件，汽車出賣人以其交付之
汽車為0000年六月下旬所出廠，與契約「一九九七年七月以後出廠」之約定僅相差數日，應屬無關緊要之瑕疵，而為解除契約顯失公平之抗辯，惟最高法院判認兩造契約既已約定汽車規格不符且無法改善時，買受人得解除契約，是買受人依此約定解除契約，自屬有據，出賣人有關顯失公平之抗辯為不可採。另外，最高法院八十八年臺上字第一一五二號判決，亦明示「上開約定倘係兩造間關於保留解除權之特別約定，則上訴人於被上訴人確有違約之情事時，依上開約定解除契約，請求返還價金及給付約定違約金，尚非法所不許」，並因而廢棄原審有關瑕疵非屬重大，解除契約顯失公平，不應准許之判決。可見約定解除權之發生原因是否有顯失公平之問題，當事人於商議契約內容時，即應慎重考量。殊無同意保留解除權在先，嗣於他方取得並行使解除權時，再以顯失公平為抗辯之理。本件被告就是否將其保證事項作為約定解除權發生之原因，事前既有完全之決定權，嗣後再以顯失公平為抗辯，應為法所不許。
㈡就事實面而言，系爭變更案未如期通過，原告因訂約目的不能達成而解除契約，無顯失公平之問題：
⒈「所謂顯失公平，謂瑕疵對於買受人所生之損害與解除對於出賣人所生之損害，
有失平衡。因有瑕疵不能達契約之目的或因有瑕疵而於買受人已無利益，自可解除契約。雖未至此程度，如不合買受人預定之使用，亦可解除契約。出賣人之特別約定或買受人之期求，均應予以考慮」。
⒉原告購買系爭土地既係作乙種工業區使用，且契約亦一再重複約明系爭變更案之
完成期限，加以被告復自認「原告按其訂約之目的，本應於系爭土地．．．變更為乙種工業區用地後，再變更設計施工，以爭取商機併減輕銀行貸款壓力」，可見原告係以土地在約定期限內完成變更，得以乙種工業區之允作項目進行廣告招商，以減輕銀行貸款壓力為訂約之目的，此為原告身為買受人之特別期求，此特別期求應為是否有失公平之重要考量。
⒊依行政院公平交易委員會有關「處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則」第
三章「違法行為之類型化」之第二十三條規定，有關不動產之表示或表徵，若有「廣告中有關『建築物用途』之宣傳，與建築或使用執照不同」之情形，即屬公平交易法第二十一條所稱虛偽不實或引人錯誤，依同法第四十一條規定，最重得按次連續處罰新台幣五仟萬元以下之罰鍰，直至停止或改正為止。因此，就廣告招商方面而言，原告非待系爭變更案已依法公布實施，不得按乙種工業區之允作項目規劃辦理變更設計，並進行招商作業，否則顯然違法，應受重罰。系爭變更案未於被告保證之期限前公布實施，系爭土地根本即「欠缺」兩造契約所預定之效用及被告所保證之品質，絕非僅為「減少」價值或效用之瑕疵而已。原告「變更設計施工，以爭取商機併減輕銀行貸款壓力」此一簽約目的之特別期求不能達成，原告主張解除契約，要無顯失公平可言。
⒋被告雖辯稱原告得先興建工程，只要在法定完工日前變更完成，得作為乙種工業
區使用，即無礙於原告之目的。惟按就營建投資角度而言，被告所取得之建造執照乃「一般工業區」之建造執照，係依一般工業區之允作項目，即工業廠房、辦公室、員工單身宿舍及倉庫之使用目的而設計。而「乙種工業區」之允作項目除「一般工業區」之項目外，至少又包括餐飲業、金融業、商務中心、展示中心、物流倉儲批發業、游泳池、三溫暖、溜冰運動遊戲場、有線無線廣播業、診所、區域醫療院所、幼兒教育及老人安養機構等。上述各種行業對硬體設設之需求截然不同，試問，以一般工業廠辦設計規劃興建之建物，能滿足「乙種工業區」各式各樣允作項目之需要嗎？能供作如餐飲業、物流倉儲業、運動休閒業及醫療業等硬體須求各不相同之行業使用嗎？本件土地成本加計營建、管銷等開發金額恐逾一五０億元，相關開發計劃審慎應對猶恐不及，豈能輕率。被告稱原告可先以「一般工業區」之建造執照興建工程，俟完工後再作為乙種工業區使用云云，豈非兒戲。而且，依一般常理而言，在系爭土地未公布實施確定為「乙種工業區」以前，縱無上開公平交易法之限制，原告亦不可能貿然以「乙種工業區」之允作項目進行招商，而甘冒將來無法變更通過（或至少不知何時始能通過），致對投資者負違約賠償責任之風險。又縱使原告不顧法令禁止及違約風險而進行招商，試問，又豈有人敢於此不確定之因素除去前，即進行鉅額投資。被告稱先以「一般工業區」之設計規劃興建，再依「乙種工業區」之允作項目使用，並未違反原告訂約之目的，其謬誤之處，不言可喻。
⒌又如前所述，所謂顯失公平，係以買受人所生之損害，與解除對於出賣人所生之
損害，二者相互比較，有失平衡之意。至於買賣價金之多寡，則非衡量顯失公平與否之依據。被告辯稱本件價金高達數十億元，故原告之解約顯失公平云云，殊無足採，灼然明甚。
⒍如前所述，因系爭變更案遲遲未能如期公布實施，致使原告之招商計畫因此受拙
停擺，徒然背負每月高達數千萬元之沈重利息負擔，卻仍無法順利推展業務，原告損失甚鉅，實不待言。被告宣稱原告依八十七年十二月十九日補充協議書第二條之約定，自被告處獲得一億一千二百餘萬元之利息補貼云云，根本不實。按依該協議書約定可知，該利息係因工商綜合區之變更程序而來，與系爭乙種工業區之變更案無關。而且，該利息係約定將來自尾款扣除，並非被告已為任何實際之支出，實對原告之貸款利息負擔毫無裨益，被告如此抗辯，純係意圖混淆事實而已，不得不察。
⒎反觀被告方面，除所稱已繳之土地增值稅外，其就本件契約之解除，究竟受有何
損害，則完全未見舉證說明。而土地增值稅之繳納係所有土地出賣人應盡之義務，若能以此為由主張顯失公平，則豈非所有之土地買賣契約均不能主瑕疵擔保責任之解約權。更何況，兩造契約解除後，本件交易即溯及失效，已為之移轉登記亦應塗銷恢復為被告名下，且被告依法亦得向稅捐機關申請退還已繳之土地增值稅，實難謂有任何損害可言，被告主張本件解約有顯失公平之問題云云，應無可採。
三、約定解除權之發生或消滅，純依契約內容及趣旨定之，除非當事人有所約定，否則其發生之原因並不以當事人所能控制為必要：
㈠基於私法自治及契約自由之原則，除有違反公序良俗及強制或禁止規定外，當事
人若願承擔其所不能掌控之風險，法律亦無禁止之規定。甚至，基於風險控制之目的，契約當事人將雙方均不能控制之事由所造成之結果，於契約中預先約定其法律效果，安排其損益歸屬，更可謂係私法自治及契約自由原則之重要目的之一。實務上當事人將不能控制或不能歸責之事項在契約中約明其效果之例，在所多有。例如內政部所制定之預售屋買賣契約範本中，即有「因天災地變人力不可抗力之事由，致賣方不能施工」之期間，不計入完工期限之約定，而將此工程延宕之不利益歸由買受人承擔。又如人壽保險契約之被保險人是否病故亦非保險人所能控制或屬可歸責，但保險事故發生時，保險人卻不能據此拒絕理賠。職是，約定解除權發生之原因並不以當事人對之有控制能力或有無可歸責之事由為必要，應無疑義。最高法院八十七年度臺上字第二０九二號返還價金事件，出賣人於買賣契約約定「本案土地保證於民國八十四年公告為工業用地」，「如無法完成，雙方無條件應由乙方退還所受之款項，甲方應退還乙方之過戶土地」，嗣期限屆至土地未公告為工業用地，最高法院亦判認解除條件成就，買受人請求出賣人退還所受價金應予准許，並未因該公告變更程序非出賣人所能控制，即認出賣人之「保證」為無效，亦屬是例。上開事件除係將變更完成之時間約定為解除條件，與本件係作為約定解除權發生之原因稍有不同外，其餘事實與本件爭執可謂如出一轍。該判決於本件具有重要之參考價值，自不待言。
㈡被告一再辯稱前揭第四款系爭變更案程序之進行係屬政府職權，非其所能掌控或
保證。然查，前述一至五款保證事項中，第一款及第三款係關於容積率、建蔽率及樓地板面積最低下限之保證，第二款係建築線及建物最低高度下限之保證，而第五款則係關於無計劃道路穿越系爭土地之保證。此等保證事項均屬政府通盤實施之政策內容，依都市計劃法第三十九條規定，係授權各省市政府於都市計劃法中作必要之規定。亦即，該第一、二、三及五款保證事項與第四款系爭變更案之完成時限一樣，皆屬政府職權而非被告所得掌控。何以被告承認該第一、二、三及五款保證事項之未達成，原告即得採取解除契約或減少價金之救濟措施，獨獨對同項第四款有關變更完成期限之約定不能保證，而將之曲解為注意規定。被告如此解釋契約，論理法則豈非前後矛盾。
四、約定解除權之其行使，與是否能達訂約之目的、有無可歸責事由、是否受有損害及誠實信用原則均無關：
㈠約定解除權發生效力與否，端視有無約定解除原因之存在，而「約定解除權之消
滅原因，應依成立約定解除權之契約決定之，而該契約是否為定期行為（非於一定時期為給付，不能達契約之目的者），則非所問。申言之，約定解除權不因債務人為給付或給付之提出而當然消滅，其消滅與否，應依解除權成立之契約之內容及趣旨決定之」，最高法院八十八年臺上字第一四二九號及七十八年臺上字第二一七七號判決分別著有明文。是據該判決意旨，原告是否取得約定解除權，僅就被告於契約第一條第二項及第六條第三項第４款所約定之保證事項是否完成，即系爭土地是否已於八十八年二月十日前辦妥編為都市計劃內之乙種工業區為判斷，即為已足。至於原告是否非於該約定期限前完成變更，不能達簽訂契約之目的，或系爭變更案嗣後是否已公告實施等情均非所問。本件無就原告訂約目的為審酌之必要，且系爭變更案縱於本件訴訟程序進行中完成，但對原告已取得並行使之解除權亦屬無礙。
㈡至於被告於答辯五狀所舉最高法院七十九年臺上字第二二九三號判決，其內容為
「查兩造所訂工程合約第二十五條約定：『契約簽訂後，經六個月，因甲方（上訴人）原因，經認定確實尚不能開工者，乙方（被上訴人）得要求無條件解除契約．．．』」，可見該事件當事人係將歸責事由（即合約中所謂「因甲方原因」）列為解除權發生之要件。而本件契約無論第六條第三項或第七條第二項，均未約定以「違約之一方具有可歸責事由」為其要件，該判決之事實與本件大不相同，自不得加以援用。
㈢兩造前開保留解除權之約定既不以原告受有損害為要件，則被告屢以原告未受有
損害即不得解除契約等語置辯，即無足採。更何況，如前所述，原告因系爭變更案遲遲未能如期公布實施，致無法如預定期限進行變更設計及招商作業，確實損失慘重，不容置疑。
㈣本件約定解除權之行使亦無違誠實信用原則。蓋「國有土地之承購有一定程序，
曠日費時，應為上訴人所明知，自不能將遲延取得國有土地所有權歸責於政府，而謂上訴人無庸負責，因而認解除條件尚未成就。被上訴人主張解除條件成就，亦無違背誠信原則可言」。另「被上訴人主張其依工程契約第二十五條已無條件取得約定解除權，自屬可信。此項約定解除權不因債務人（上訴人）為給付或給付之提出，亦不因其嗣後之領得建造執照歸於消滅。被上訴人於工程遲延近一年，縱依物價指數調整工程價款仍將蒙受虧損之情形下，為解除權之行使，尤不悖誠信原則」，臺灣高等法院七十八年度上更一字第三五七號、最高法院八十六年臺上字第一七四六號判決分別著有明文。被告簽約時若不願承擔其無掌控能力之風險，大可拒絕原告有關限期完成變更之要求，而由原告自行評估該變更程序之風險。乃被告同意承擔風險在先，同意以此作為原告約定解除權發生之原因，嗣未如期完成則推卸責任在後，難道這竟是被告所謂的誠信原則？本件變更案遲延近一年至原告已解約並起訴後始公布實施，原告無法及早進行招商，開發系爭土地之能力，早已被鉅額之利息負擔所拖垮，原告為解除權之行使，要無違反誠信之可言。
五、契約第七條第二項係約定解除權，原告據以主張解約，無得被告同意之必要：㈠兩造契約第七條第二項約明「甲、乙雙方之一方對其應履行之事項未履行時，如
經他方當事人催告而仍未履行時，除依前項支付違約金外，他方並得要求解除契約及要求對方因解除契約所發生的損害賠償」，無論民法第二百五十四條之規定與該約定是否相同，均無礙其屬約定之解除權之本質（最高法院八十八年度第一一五二號判決參照）。
㈡解約權係屬形成權，解約權人得單方解除契約使契約溯及歸於消滅，不須他方之
同意。本項「他方並得要求解除契約」中之「要求」，實為「請求」，即行使權利之意。民法第十八條第二項規定「（人格權受侵害之情形），以法律有特別規定者為限，得請求損害賠償或慰撫金」；又同法第三百六十條規定「買賣之物，缺少出賣人所保證之品質者，買受人得不解除契約或請求減少價金，而請求不履行之損害賠償」，可見所謂「請求」，絕非「要約」之意，否則「請求」損害賠償竟須違約之一方同意，豈非荒謬。被告辯稱本項「要求解除契約」之約定係屬「解除契約之要約」，須待他方承諾，始生「合意解除契約」之效果云云，殊無足採。被告保證變更完成時限而未能履行，原告主張解除契約，自無得其同意之必要。
六、系爭變更案之遲延是否違反原告訂約目的，及原告是否受有損害，均非行使民法第二百五十四條法定解除權之要件，而且被告亦未舉證證明其對該遲延無可歸責之事由：
㈠觀諸民法第二百五十四條之規定，給付遲延法定解除權之行使，本不以解除權人
訂約之目的不能達成，或已受有損害為要件。更何況，原告訂約之目的確實已因變更案之遲延而不能達成，並因此受有損害，此已於前綦詳。被告辯稱原告不因系爭土地未於保證期限前變更為乙種工業區而受到損害，即不得解除契約云云，非但與事實不符，亦顯然與此解除權之法定要件有違。
㈡按「給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起當然負遲延責任，其因不可歸責
於債務人之事由致未為給付者，債務人雖不負遲延責任，但不可歸責於債務人之事由，應由債務人負舉證之責」最高法院二十一年上字第一九五六號判例著有明文。原告既對被告為限期變更完成之承諾及保證，自當積極戮力，以成其事。但事實證明被告簽約收受四十餘億元鉅額價金後，根本未為任何促使本變更案如期公布實施之行為，其既消極而不為任何作為，怎知其若有作為，亦無法完成該保證事項。被告主張其無可歸責，依前開判例意旨所示，自當由其舉證說明其已盡如何之努力，仍無效果，否則從未嘗試，豈能以無可歸責一詞卸責。被告要求原告舉證證明其有故意過失而致變更案之遲延，顯與舉證責任分配法則不符，實無足採。
㈢再按「上訴人未確定可否取得溫泉供應，即遽以廣告炫示其為溫泉別墅之品質，
並保證有此品質，而與被上訴人約定，上訴人就上開債務之履行自有可歸責之原因」最高法院八十三年臺上字五七號判決著有明文。同理，被告若自始知悉系爭變更程序非其所能掌控，但因該變更案完成之時間為原告決定簽約與否之重要考量因素之一，故被告為求原告順利簽約，乃保證在八十八年二月十日前變更完成，並約明於契約中，以此作為誘使原告同意簽約之重要條件，則被告就此債務之不履行，自有可歸責之原因，不容推諉。
七、交付土地之義務與乙種工業區之變更無關，且被告縱為交付土地之提出，亦與債務本旨不符而難免其給付遲延之責：
㈠按被告依約應於八十八年二月十日前辦妥編定系爭土地為乙種工業區，此為本件
重要關鍵之所在。而此一「辦妥編定」之義務與「交付土地」之義務給付時間點並不相同，就「辦妥編定」之義務而言，被告是否給付遲延，應單純以該土地是否已如期完成變更手續為判斷之標準，而與被告「交付土地」之時間無關。被告未在八十八年二月十日前提出「辦妥編定系爭土地為乙種工業區」之給付，即屬遲延，要無疑義。至於其所稱已在八十八年六月三十日前為點交之提出，不生遲延之問題云云，係屬「交付土地」之義務，與如期「辦妥編定」之義務無關，亦非本件之重點所在。
㈡至於被告所辯「物之瑕疵擔保責任並非債務不履行之責任．．．，出賣人將買受
人所購買之買賣標的物交付予買受人時，其債務已經履行，並無給付遲延之問題」乙節，無論其理論是否正確，至少係以買賣標的物已「交付」予買受人收受為要件，但本件系爭土地既未如兩造特別重要之意思表示，於特定之時點具有約定之效用及保證之品質，則被告縱為交付土地之提出，亦因與債務本旨不符，而依民法第二百三十五條之規定，不生提出之效力。原告拒絕受領給付，被告難免其給付遲延之責。
八、系爭土地是否已點交，與被告應否負物之瑕疵擔保責任無關：兩造契約一再約定系爭變更案應在八十八年二月十日前辦妥，此乃兩造就系爭土地應具備約定品質之時間所為特別重要之意思表示，故系爭土地是否具有乙種工業區之效用或品質，自應以該時間點為判斷之基準，而與交付日期無關。而且，只要系爭變更案如期通過，原告即得辦理變更設計並進行招商，亦不以土地業以點交為必要。被告以本件土地未「交付」前，其即不負物之瑕疵擔保責任等語，實有謬誤。「兩造契約真意既注重於溫泉別墅之溫泉品質，上訴人拘泥契約所用文字，而認附有始期約定，須俟交屋後才負給付義務，亦屬不合。」，最高法院八十三年臺上字五十七號判決意旨，可供參考。
九、瑕疵擔保責任係屬法定無過失責任，系爭變更案之程序是否被告所能掌控，或其延宕可否歸責於被告，均無礙原告行使該法定解除權「物之瑕疵擔保係為保障交易安全，若買受人知其瑕疵即不為購買或僅願出較低價格購買，即應認有瑕疵，以免買受人受不測之損害。至出賣人有無過失，則在所不問」、「出賣人所負關於瑕疵擔保責任，係屬一種法定責任，不以出賣人對於瑕疵之發生，有故意或過失為必要」，最高法院八十七年臺上字第二九０七號及七十年度臺上字第四二二號判決明示其旨。出賣人之瑕疵擔保責任既屬法定無過失責任，則無論系爭變更程序是否為被告所能掌控，或其延宕可否歸責於被告，均無礙其瑕疵擔保責任之成立，原告解除契約之權利亦不受影響，自不待言。
十、保證之品質係出賣人之給付義務，欠缺保證品質之給付，即非依債務本旨之給付，買受人得解除契約「上訴人公司確有向被上訴人保證系爭房屋具有自來溫泉之品質，並就此特別註明於契約中。且就此項約定係以手寫方式附加在契約上，益徵被上訴人主張伊因特別注重溫泉之供應，並經上訴人公司保證確有溫泉始願購買等語非虛。系爭房屋已因無法具有溫泉別墅之品質，自屬欠缺約定之品質，則被上訴人據以通知上訴人解除系爭房地買賣契約，依民法第三百五十四條第二項、第三百五十九條前段規定，自屬有據。．．．系爭房屋欠缺所保證之品質，被上訴人據以解約，自無不合」、「又兩造不爭之買賣合約書特約條件三約明：『乙方（按指被上訴人）保證本筆土地為工業區用地』（見一審卷第六頁反面），上訴人又主張買地係為設廠之用（見一審卷第四頁正面）。是上訴人指稱，其設廠計畫受影響，．．．，土地價值驟降，而蒙受重大損失云云，其真意何在，如係指摘系爭土地有減少通常效用或契約預定效用之瑕疵，則上訴人以此項瑕疵為原因，對被上訴人解除買賣契約而請求返還價金及附加之利息，似與民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款第二款之規定無違。原審概未詳查研求，遽為上訴人不利之判決，亦難謂當」，最高法院八十三年臺上字五七號及八十五年臺上字第一四七一號判決分別著有明文。依此判決意旨，亦可證有關保證品質之約定，係屬出賣人之給付義務，毫無疑義。欠缺保證品質之給付，即非依債務本旨之給付，買受人並得解除契約，此於我國民法之前開條文中規定甚明。被告援引所謂德國學說，主張保證品質並非給付義務，出賣人亦不負有排除瑕疵之義務云云，根本與我國民法規定相悖，依民法第一條「民事，法律所未規定者，依習慣，無習慣者，依法理」之規定，即知被告之主張毫無可採至明。
十一、契約第七條第一項係關於「違約金」而非「解約金」之約定，且此約定不以被告有可歸責之事由為必要，亦不因契約解除而消滅：
㈠按違約金之目的，旨在確保契約之履行，由當事人約定於債務不履行時，所應
支付之金錢。而解約金則為保留解除權之代價，旨在消滅契約，二者性質有別。兩造契約第七條第一項約定「本約一經簽訂，甲、乙雙方均不得反悔或不履行，如有違反任一條款概以違約論。倘甲方違約則乙方得沒收甲方已付價款，其已過戶於甲方名下之產權即無條件歸還乙方；如乙方違約，乙方除應退還已收全部價款予甲方外，甲方並得請求乙方給付所收價款同額之懲罰性違約金」。此約定顯然係針對當事人有「違反任一條款」之違約情形為約定；且係未違約之一方得沒收已付價款或請求給付同額之違約金，而非違約之一方有得主張解除契約之權利，可見上開條文係屬「違約金」之約定而非「解約金」之約定，極為明白。
㈡又依前開約定，被告若有違約情事，即應給付已收價款同額之違約金，並不以
其有可歸責之事由必要。而且，所謂債務不履行包含給付不能、給付遲延及不完全給付三種態樣，不完全給付則又包括瑕疵給付及加害給付二種類型。而瑕疵給付之擔保責任如前所述係屬無過失責任，亦不以債務人具有可歸責之事由為必要。職是，被告以其並無故意過失致違反契約第六條第三項第４款之約定，不必給付違約金等語置辯，即無可採。
㈢「違約罰性質之違約金，於有違約情事時其請求權即已發生，不因其後契約之
解除而謂並無違約情事，自無因契約解除而隨同消滅之理」最高法院六十一年臺上字第二九二二號判例著有明文（八十八年臺上字第四九六號及八十六年臺上字第三七三０號判決同旨）。前揭契約條文已載明本件違約金係屬「懲罰性違約金」之性質，是依前揭最高法院判例（決）意旨，自不因解除契約而消滅。被告所引據之最高法院二十三年上字第三九六八判例，經查根本與上開法律問題無關（附件一），另五十三年台上字第五一三號判決暫不論其是否確實存在，亦因與前述具法定拘束力之判例意旨相悖而不足採。是被告辯稱主契約解除，違約金契約亦隨之消滅等語，與實務見解有違，應不足採。
十二、違約金並無過高：按兩造既對違約金之數額有所約定，則一但被告有違約情事發生，原告即得按約定金額請求支付，本不待證明所受損害係因債務不履行所致及損害額之多寡。況縱依被告所承認之百分之七點五年息計算，原告已付價金四十五億元，每年即為三億三千七百五十萬元之利息支出，直至目前為止，原告仍繼續負責該利率之利息，並未免除。契約經解除而溯及消滅，原告平白負擔該利息支出，豈能謂未受有損害。更何況，原告目前就違約金部分，僅一部請求五千萬元，約為已付價款四十五億元的百分之一強，甚至遠較原告已支付之利息為少，實難謂有過高之問題。至於其餘保留暫未作請求之部分，既非本件審理範圍，應無於本件訴訟程序中斟酌之必要。
十三、本件土地已無查封之情形存在：至於被告所稱系爭土地遭人假扣押乙事，非但係屬將來回復原狀對待給付之問題，而與原告解除權之行使無涉。而且，原告亦已提供反擔保撤銷執行，查封登記業已塗銷，此有臺灣板橋地方法院函可稽。
Ｃ、綜上所陳，原告主張解除契約，依法有據。
肆、證據：
一、不動產買賣契約書。
二、不動產買賣補充協議書。
三、一般工業區與乙種工業區使用業種比較表。
四、八十八年二月十一日臺北郵局三四支局第000000－0號存證信函。
五、八十八年二月二十六日八十八瑞國字第二０二五號律師函。
六、使用分區證明書。
七、八十八年三月二十六日八十八瑞國字第三０二三號律師函。
八、被告製作之「臺北縣『乙種工業區專案』呈報流程表」。
九、萬客隆股份有限公司傳真函。
十、臺北市政府捷運工程局八十九年五月十七日北市捷權字第八九二一一六０四００號函。
十一、八十八年二月二十六日汐止新昌郵局第二九一號存證信函。
十二、八十八年三月十二日（八八）律函字第０００八號律師函。
十三、臺灣板橋地方法院八十九年五月十九日八十八年度民執火字第三二一三號函。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、陳述：被告爰就原告之主張逐項檢討說明其主張並非有理由：
Ａ、根據契約之約定：
一、原告不得根據本契約第六條第三項末段之約定主張解除系爭契約：㈠本契約第六條第三項末段之約定為：「本契約土地經乙方（按即被告）申請建照
後若容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符時，甲方（按即原告）得選擇解除本契約或依樓地板面積減少之比例減少價金。」，按此約定，得依本段約定解除本契約之事由限於被告於申請建照後，於容積、建蔽率、建築線有低於本契約第六條第三項第一、二及三等款規定之標準或與其保證不符之情形。
從而，其非屬申請建照後之容積、建蔽率、建築線等事項，當然無本段之適用。㈡詳言之，本契約第六條第三項約定：「乙方（按即被告）保證事項」共列有下列五項：
「１標的一土地：業已於八十六年八月十三日，由乙方委託沈祖海建築師事務所向臺北縣政府提出建築執照申請，並取得掛照號碼四一三八號。乙方保證該部分土地所申請之建築樓地板面積地上十層總計不低於七七六六五坪，地下四層樓地板面積總計不低於三九一七二坪，容積每一地坪約可興建六坪建坪（詳附件：乙方所提供執照申請之「面積計算表」）。地下一層並得作為廠房附屬空間、辦公室、研究室、餐廳、勞工福利設施等及其他機電設備、昇降、樓梯間等之使用。標的二土地：乙方保證該部分土地可申請之最大建蔽率為七０﹪，容積率為二一０﹪乙方保證本契約買賣標的（標的一、標的二）之平均允建容積不得低於四．
九六坪。
２標的一基地應指定重新路二十二公尺寬之建築線；建築物高度限制不低於三十九公尺高。
３標的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０﹪，容積率為二一０﹪。
４乙方保證於八十八年二月十日前本契約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區並且其地質乃屬適宜建築。
５本契約土地內無都市○○道路穿越（包含未開闢之計劃道路）。」在上述五項保證事項之後，加列一項「解除契約」或「減少價金」條款。該條款之文字為：「本契約土地經乙方申請建照後容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符時，甲方得選擇解除本契約或依樓地板面積減少之比例減少買價金。」上述「解除契約」或「減少價金」條款開宗明義指稱「本契約土地經乙方（按即被告）申請建照後若容積率、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符時，．．．」，充分顯示所謂之「標準」與「保證」，均應與被告申請取得一般工業區之建造執照上顯現之容積率、建蔽率、建築線有關。茲將本契約第六條第三項關於上述建造執照之容積率、建蔽率、建築線之「標準」及「保證」分析如下：
⒈標的一土地：業已於八十六年八月十三日，由乙方（按即被告）委託沈祖海建築
師事務所向臺北縣政府提出建築執照申請，並取得掛照號碼四一三八號。乙方保證該部分土地所申請之建築樓地板面積地上十層總計不低於七七六六五坪，地下四層樓地板面積總計不低於三九一七二坪，容積每一地坪約可興建六坪建坪（詳附件：乙方所提供執照申請之「面積計算表」）；地下一層並得作為廠房附屬空間、辦公室、研究室、餐廳、勞工福利設施等及其他機電設備、昇降、樓梯間等之使用。標的二土地：乙方保證該部分土地可申請之最大建蔽率為七０﹪，容積率為二一０﹪乙方保證本契約買賣標的（標的一、標的二）之平均允建容積不得低於四．九六坪。
⒉標的一基地應指定重新路二十二公尺寬之建築線，建築物高度限制不低於三十九公尺高。
⒊標的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０﹪，容積率為二一０﹪。上述文字顯示：
⑴就被告申請取得之建造執照關於容積率、建蔽率必須具備之「標準」部份，原告係以「保證」之文字表示要求：
①「保證」標的一土地建築樓地板面積地上十層總計不低於七七六六五坪，地下四
層樓地板面積總計不低於三九一七二坪，容積每一地坪約可興建六坪建坪。又平均允建容積不得低於四．九六坪（見本契約第六條第三項第一款）。
②「保證」標的二土地可申請之最大建蔽率為七０﹪，容積率為二一０﹪（見本契
約第六條第三項第三款）。又平均允建容積不得低於四．九六坪（見本契約第六條第三款第一小項）。
⑵就被告申請取得之建造執照關於建築線必須具備之「標準」部份，原告則未以「
保證」之文字表示要求，此觀本契約第六條第三項第二款規定「標的」基地應指定重新路二十二公尺寬之建築線，建築物高度限制不低於三十九公尺高，並未冠上「保證」之文字自明。
㈢綜上分析，本契約第六條第三項關於被告申請取得之一般工業區建造執照之容積
率、建蔽率部份，除列有「標準」外，並以「保證」之文字規定被告之責任，就建築線部份，則只列「標準」，未再以「保證」之文字規定被告之責任。由此觀之，關於上述建造執照之容積率及建蔽率，被告應「保證」達到約定之「標準」，關於建築線，則僅以「標準」表示。又依本契約第六條第三項之標題「乙方（按即被告）保證下列事項」等文字觀之，被告仍應「保證」建築線達到系爭契約規定之「標準」。總之，本契約第六條第三項之事由，應僅限於被告之「違反」其就建造執照之容積率、建蔽率及建築線所為「保證」之「標準」事項。至於同條項之第一款關於「地下一層並得作為廠房附屬空間、辦公室、研究室、餐廳、勞工福利設施等及其他機電設備、昇降、樓梯間等之使用。」、同條項之第四款關於「乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前本契約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區並且其地質乃屬適宜建築。」及同條項第五款關於「本契約土地內無都市○○道路穿越（包含未開闢之計劃道路）」均與建造執照之容積率、建蔽率及建築線無關，即不在上述「解除契約」或「減少價金」條款約定範圍之內。質言之，對於上述不在「解除契約」或「減少價金」條款約定範圍內之三款約定，被告縱有「違反」，既未規定原告得予「解除契約」或「減少價金」，原告亦僅得根據民法相關規定主張權利。原告以被告「違反」被告必須於八十八年二月十日前將本契約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區用地之「保證」為由主張解除本契約，揆諸上述說明，並無根據。
㈣本契約對於被告無法如期取得標的一建造執照所為「甲方（按即原告）得選擇解
除本契約或雙方另行協議取得建照之期限」之約定觀之，原告對於藉以達成其殷切期望之建造執照，明確保留有「違反」約定之解除權。反之，本契約並未特別對「違反」系爭土地變更為乙種工業區用地期限之約定時，原告亦保留其解除權。又本契約提及土地變更案之第一條第二項、不動產買賣補充協議書第四條等約定，亦均未明定原告針對被告遲延變更系爭土地為乙種工業區用地乙事，保留解除權。
㈤況自構成要件觀察，系爭契約第六條第三項末段係就乙方（按即被告）申請建照
後，「容積率」、「建蔽率」、「建築線」低於同條項前段約定之標準或與同條項前段之保證不符時所為之約定。因此，僅關於容積率、建蔽率、建築線之事項，才有適用此段約定之機會，反之，若與容積率、建蔽率、建築線無關之事項，則無此段適用之餘地。原告主張本約第六條第三項末段所約定之「上述標準」與「上述保證」，並非均指容積、建蔽率、建築線而言，但均指前段第一款至第五款之保證事項等語，顯然不正確。假設本約之真意如原告所主張，則本段之構成要件僅須約定：「本約土地低於上述標準或與上述保證不符時」即可，毋須約定「經乙方申請建照後，若容積、建蔽率、建築線」。本段既約定「經乙方申請建照後，若容積、建蔽率、建築線」，即表示「上述標準」與「上述保證」均與申請建照後之容積、建蔽率、建築線有關；否則，即不符合本段之構成要件。系爭契約第六條第三項前段第四款之約定，與申請建照後之容積、建蔽率、建築線無關，故不適用同條項末段之約定。
㈥再自法律效果觀察，若容積率、建蔽率、建築線低於同條項前段約定之標準或與
同條項前段約定之保證不符時，甲方（按即原告）得選擇解除本約或依樓地板面積減少之比例減少買賣價金，固無問題。但若認為系爭土地未於八十八年二月十日前變更為乙種工業區時，原告得選擇解除本約或「依樓地板面積減少之比例減少買賣價金」，則有問題。因系爭土地未於八十八年二月十日前變更為乙種工業區，與容積率、建蔽率、建築線無關，故原告顯然無法選擇依樓地板面積減少之比例減少買賣價金。由此足證系爭土地若未於「八十八年二月十日前」變更使用分區為乙種工業區，並無適用本約第六條第三項末段之餘地。
㈦又依原告與被告於八十七年十二月十九日簽訂之不動產買賣補充協議書第六條約
定，上開協議書之效力優於本約條款，兩者並非立於同等地位供原告選擇。因此，系爭土地若未於「八十八年二月十日前」變更使用分區為乙種工業區，縱使如原告所主張得適用本約第六條第三項約定（純屬假設），原告亦僅得請求被告無條件配合塗銷抵押權，不得解除本約，是以，被告若未於八十八年二月十日前完成變更本約土地為乙種工業區，其法律效果僅係無條件配合原告塗銷抵押權，不適用本約第六、七條約定。蓋：
⒈「本補充協議書未約定之事項，悉依本約（按指兩造八十七年十月十三日簽立之
不動產買賣契約書）條款內容辦理」，兩造八十七年十二月十九日簽訂之不動產買賣補充協議書第六條約定甚明，是依此約定之反面解釋，上開補充協議書有約定之事項，即逕依補充協議書之約定辦理，不適用本約條款。依後法優於前法及特別法優於普通法之原理，上開協議書之約定，效力優於本約條款之約定，上開協議書有特別約定特定情形之法律效果者，即無再適用本約條款之餘地。
⒉上開補充協議書第四條明確約定，被告應於八十八年二月十日前完成變更本約土
地使用分區為都市計劃內乙種工業區，未如期完成時，應無條件配合原告辦理塗銷抵押權。因此，被告若未於八十八年二月十日前完成變更本約土地為乙種工業區，其法律效果僅係無條件配合原告塗銷抵押權，使原告取得無第二順位抵押權負擔之所有權。縱使原告主張本件得適用本約第六條第三項末段之約定解除契約，亦因協議書第四條之約定，而排除本約第六條第三項末段解約回復原狀之法律效果。
⒊原告主張上開協議書係針對買賣尾款給付擔保而約定，與被告應於八十八年二月
十日前完成變更本約土地為乙種工業區無關等語，顯然有誤。蓋原告之主張顯然與上開協議書第四條之約定不符，依上揭補充協議書第四條，被告未於八十八年二月十日前完成變更本約土地為乙種工業區時，係要求被告無條件配合塗銷抵押權，而使原告取得無第二順位抵押權負擔之所有權，與原告主張其得解除本約，原告與被告雙方互負回復原狀之義務，由被告取回系爭土地所有權，顯然不同。㈧綜上所述，本契約第六條第三項第四款關於系爭土地於八十八年二月十日前變更
為乙種工業區用地之約定，與同條項末段約定之申請建照後之容積、建蔽率、建築線等事項乃完全無關之兩件事，當然無本契約第六條第三項末段之適用。
二、原告不得根據本契約第七條第二項之約定主張解除系爭契約：㈠原告主張系爭變更案未如期完成，係被告對其應履行之事項未履行，經原告催告
而仍未履行，原告自得依本契約第七條第二項之規定主張解除契約；約定解除權之行使與有無可歸責事由、是否顯失公平及誠實信用原則均無關等語。
㈡本契約第七條第二項約定：「甲、乙雙方之一方對其應履行之事項未履行時，如
經他方當事人催告而仍未履行時，除依前項支付違約金外，他方並得要求解除契約。」，觀諸上述文字「．．．他方並得要求解除契約．．．」，再比對本契約第八條「甲乙雙方確認本契約土地買賣若生『解約』情事．．．」，不難發現本契約之真意乃於發生約定之事由時，未違約之一方得提出解除契約之「要求」即要約，待他方「確認」而承諾而互相意思表示一致時，即以第二次契約解除第一次契約。蓋約款既明定「要求」解除契約及雙方「確認」生解約情事，足見除應具備約定之事由外，尚須他方當事人「確認」承諾之，應屬於「合意解除契約」行使要件之約定甚明，與為形成權之契約解除權，並非相同，本契約若賦與原告得以單方意思表示而解除契約之形成權，即不必「要求」解除契約，此觀諸本契約第六條第三項後段「甲方得選擇解除本契約．．．」即可明瞭。進而言之，原告若具有解除契約之形成權，即不須與被告「確認」本契約土地買賣之是否生解約情事，既須與被告「確認」本契約是否生解約情事，實即指須徵得被告之同意始得解除契約，此乃屬一種合意解除契約之約定。準此，被告並不同意解除契約，原告片面解除契約之主張，即不生解除契約之效力。
㈢退而言之，縱認本契約第七條第二項之約定乃解除權之約定，然觀其意旨，乃民
法第二百五十四條規定：「契約當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限，催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。」之重申。解除權之構成要件仍然必須一方當事人負有給付義務，卻未履行其給付義務，經他方當事人催告，仍未履行時，始足當之。反之，倘一方之當事人並不負有給付義務，或縱經催告亦無法履行其給付義務，即不生本條約定之解除權。
㈣本契約關於保證系爭土地於八十八年二月十日前變更為乙種工業區用地之約定，
本質上，不屬於為出賣人之被告之契約給付義務，蓋系爭土地之是否變更為乙種工業區用地乙事，屬政府之職權，只有政府始得並始能為之，被告無法以任何「給付行為」將系爭土地變更為乙種工業區用地，此為兩造所明知，亦為明確之客觀事實。買賣雙方當事人殊無將其作為被告契約給付義務之意思，亦無此可能。從而，被告即無「負有給付義務卻未履行」之情形。甚至，原告縱為催告，系爭土地之地目種類亦無法經由被告之給付行為而變更，益證被告不負有此項契約給付義務。由此可見，系爭土地縱有無法於八十八年二月十日前變更為乙種工業區用地之情形，原告亦不得依本契約第七條第二項約定主張解除本契約。
㈤再者，系爭契約第七條第二項約定之構成要件，為甲、乙雙方之一方對其應履行
之事項未履行時，如經他方當事人催告而仍未履行。此項約定之重點，在於甲、乙雙方之一方未履行之事項，得因他方當事人催告而履行，但經催告而仍未履行。換言之，本約第七條第二項約定之催告，其目的在於促使未盡履行義務之當事人履行義務，即促使其提出給付之行為（Handlung）。但被告保證買賣標的物即系爭土地於八十八年二月十日前變更為乙種工業區，此為保證品質責任，而非給付義務。而且，系爭土地於八十八年二月十日前是否變更為乙種工業區，係一種事實狀態（Zustand），僅有「已變更為乙種工業區」或「尚未變更為乙種工業區」二種可能之狀態，而此確定之事實狀態無法因催告而變更。因此，本約第七條第二項所指「催告」，對被告保證系爭土地於八十八年二月十日前變更為乙種工業區一事，並無任何意義，足資證明本約第七條第二項並非為本件而約定，於本件並無適用餘地。
㈥至原告主張：「解約權人得單方解除契約，使契約溯及歸於消滅，不須他方之同
意」等語，則適足以證明本約第七條第二項所約定「他方並得要求解除契約」，並非表示原告有片面解約之權利。蓋解約權人既得單方片面解約，使契約溯及歸於消滅，不須他方之同意，則亦毋須「要求」；本約既約定他方並得「要求」解除契約，顯然表示不是一般解除權之行使。何況，解除權係屬形成權，而損害賠償請求權並非形成權，兩者不同，原告顯然引喻失義。
三、原告引用之判決均不足以支持其所謂具有約定解除權之主張：㈠按八十八年臺上字第一四二九號判決所揭櫫者乃「約定解除權之消滅原因，應依
成立約定解除權之契約決定之．．．其消滅與否，應依解除權成立之契約之內容及趣旨決定之」之原則，被告所爭執者乃系爭約定之性質、適用範圍、及其法律效果，亦即本契約針對所謂未於期限內變更系爭土地為乙種工業區用地事項是否約定保留解除權，殊與是否具有消滅約定解除權之原因無關。原告欲以前揭判決意旨支持其主張，洵屬偏離爭點之無益論述。
㈡最高法院七十八年臺上字第二一七七號判決雖亦與上述判決同其意旨，但該案發
回後之二審判決之七十八年上更（一）字第三五七號判決，卒經最高法院以七十九年臺上字第二二九二號判決予以廢棄，其理由為「查兩造所訂工程合約第二十五條約定：『契約簽訂後，經六個月，因甲方（上訴人）原因，經認定確實尚不能開工者，乙方（被上訴人）得要求無條件解除契約．．．』，似係以全部可歸責上訴人之原因，為被上訴人行使約定解除權之條件，而非謂於可歸責雙方之情形下，被上訴人仍得行使上開約定解除權。原審既認定系爭工程之遲延未能開工，兩造均有可歸責之原因，且上訴人之遲延責任僅有「三成」（被上訴人有「七成」責任），則遲延責任顯非全屬於上訴人，被上訴人是否尚得行使前開約定解除權，殊非無疑。原審未探究兩造約定之真意，遽為有利被上訴人之判斷，自非允洽。」。本契約第七條第一項、第二項亦以「違約之一方具有可歸責事由」為其要件，與上述判決之情形相同。今被告既非「反悔」或「不履行」辦妥系爭土地編為乙種工業區乙事，亦無「經他方催告仍未履行」之情形（蓋系爭土地變更案早已於八十七年九月二十三日經台灣省政府准予變更，嗣後並於各級政府機關間層遞進行行政程序，非屬「不履行或未履行」之情形），則被告不具可歸責事由甚明。縱認原告具有「約定解除權」，惟被告並無符合約定解除權之可歸責事由發生，原告即不得解除本契約。
㈢原告所舉人壽保險及最高法院八十七年臺上字第二０九二號判決，亦不足以支持
其所為「原告是否得行使約定解除權，與被告對該變更程序能否控制或有無可歸責事由無關」之主張：
⒈按保險契約乃為分散風險及填補損害而設，保險人本須承擔其無法控制之保險事
故之發生風險，而於保險事故發生時，給付被保險人或受益人保險金。惟買賣契約之債務不履行責任係以債務人具有可歸責事由為其成立要件，此由民法第二百二十五條、第二百二十六條及第二百二十七條等規定即可得知。準此，原告以人壽保險所適用之原理原則，套用於採取可歸責原則之債務不履行事件，洵有謬誤。
⒉至於最高法院八十七年臺上字第二０九二號判決，其事實與本件顯有不同。該案
之當事人乃明文約定「本案土地保證於八十四年公告為工業用地」，而本契約所使用之文字為「辦妥編為．．．」。「公告」甚為明確，而「辦妥編為．．．」是否包括「發布實施」之三個程序即權責機關臺灣省政府「核定」准予變更，加上內政部之「備案」及臺北縣政府之「發布實施」在內，仍屬不明，究竟如何，必須進一步探究當事人真意。又該案對於無法如期完成土地變更案之情形明文約定其法律效果，與本件之未於系爭買賣契約本契約中約定法律效果之情形，亦屬截然不同，兩者不能相提並論。
Ｂ、根據法律之規定：
一、原告不得根據民法第二百五十四條之規定主張解除系爭契約：㈠原告主張系爭變更案未如期完成，被告具有可歸責事由，且原告受有重大損害，原告自得依民法第二百五十四條規定解除本契約等語。
㈡本契約關於系爭土地變更為乙種工業區用地之期限之八十八年二月十日，並非被告應為履行本契約之契約義務之期限，與給付之是否遲延無關：
⒈所謂給付遲延，乃指債務人負有給付之義務而且已屆給付期，因可歸責於債務人
之事由而未為給付而言。從而，債權人得依民法第二百五十四條給付遲延之規定行使法定解除權者，僅限於債務人負有給付義務，且已陷於遲延之情形，倘若一造之當事人並無給付之義務，既不生給付遲延之問題，自無解除契約之可言，已論述如上。買賣標的物之是否具有瑕疵，與買賣契約給付義務之是否遲延履行，本質上，屬於不同範疇之法學概念。
⒉本件原告起訴主張被告必須擔保買賣標的物於某時點具備某一特定品質，性質上
，應屬於物之瑕疵擔保責任之問題。至被告保證於八十八年二月十日前變更系爭土地使用分區為乙種工業區，其真意係保證系爭土地於八十八年二月十日前具有乙種工業區之品質，並非保證被告本身於八十八年二月十日前從事變更之動作。蓋系爭土地變更為乙種工業區，係臺灣省政府為執行「都市計劃法台灣省施行細則」之規定，要求各縣市政府依都市計劃定期通盤檢討辦法第七條第四款之規定辦理專案檢討變更，並非被告所申請，亦非被告個人所得變更，被告本身不可能從事此項變更之動作。故保證系爭土地於八十八年二月十日前具有乙種工業區之品質，係保證系爭土地之品質狀態（Zustand），並非保證被告提出給付之行為（Handlung），所以八十八年二月十日並非給付之期限。因此，縱使 鈞院認為系爭土地未於八十八年二月十日前具有乙種工業區之品質，被告亦非「不遵守給付期限」。而備案、發布實施等行政程序，係行政作業之問題，並非被告所能控制，故非「被告給付可能，因可歸責於被告之事由而未為給付」。
㈢出賣人為交付買賣標的物而提出之物，縱有瑕疵，仍無礙其為依債務本旨之提出，不生給付遲延之問題：
⒈我國債編買賣節有關物之瑕疵擔保規定，係繼受自德國民法第四百五十九條以下
之規定。因此，以德國債法教科書就物之瑕疵擔保責任之論述，來釐清物之瑕疵擔保制度之本質，似乎有助本案之瞭解。
⑴德國民法並未規定出賣人負有排除買賣標的物瑕疵之義務。出賣人往往只是商人
（Handler），並非手工業者（Handwerker）或商品製造人（Hersteller），無法控制買賣標的物之品質，如果一定要出賣人給付品質無瑕疵之物，並以此作為其清償債務之標準，對出賣人之要求似乎過苛。因此，法律並未規定確保品質是出賣人之給付義務（Das Gesetz statuiert daher keine Pflicht zurQualitatseinhaltung ls Leistungspflicht）。世界各地之交易，普遍均不認為排除瑕疵是出賣人之義務，因為這是無法要求的，也是不可能的。依德國民法之設計，物之瑕疵擔保責任並非債務不履行之責任（Keine Haftung wegenNichterfullung）；出賣人將買受人所購買之買賣標的物交付與買受人時，其債務已經履行，並無給付遲延之問題（Mit Lieferung des als gekauftidentifizierbaren Objektes ist zunachst erfullt. Der Verkaufer istnicht im Verzug.），有德國民法權威學者Josef Esser著債法第二冊第三十頁以下可稽。
⑵依德國民法權威學者Karl Larenz之見解，德國民法第四百三十三條（相當我民
法第三百四十八條）並未課予出賣人交付「無瑕疵之物」之義務，德國民法第四百三十四條就權利瑕疵擔保雖規定：「出賣人負除去第三人就買賣標的物對於買受人所得主張之權利，使其取得該物之義務」（相當我民法第三四九條），但於物之瑕疵擔保，則並無課予出賣人排除物之瑕疵之義務之類似規定。甚至買受人亦無「瑕疵排除請求權」，與承攬契約之定作人亦不同。故於特定物買賣，出賣人僅就買賣標的物目前之狀況，負交付之義務（Zu leisten hat der Verkaufer
die Sache nur so,wie sie nun einmal tatsachlich ist.），並無交付「無瑕疵之物」於買受人，並使其取得該物所有權之義務。因此，縱使出賣人所交付之物有瑕疵，其法律效果並非給付義務之不履行（nicht teilweiseNichterfullung der Leistungspflicht），亦非違反次要的給付義務（auchnicht Verletzung einer Nebenleistungspflicht），而是已履行其契約上之義務（So habe der Verkaufer seine vertragliche Verpflichtung erfullt,auch wenn die Sache fehlerhaft sei）。但買受人於訂立買賣契約時，期望買到無瑕疵之物，買受人之期望因出賣人交付瑕疵之物而落空，這使得買受人主觀上認為其給付與出賣人之相對給付缺少等價的均衡（Die Haftung desVerkaufers aus§§459ff.BGB beruhe vielmehr auf dem Umstand, das dieErwartung des Kaufers, eine mangelfreie Sache zu erhalten, enttauschtwerde, was dazu fuhre, das die subjektive Gleichwertigkeit vonLeistung und Gegenleistung fehle.）法律在出賣人履行債務後，為維持買受人主觀上給付與對待給付之等價均衡，才使出賣人負物之瑕疵擔保責任，這就是物之瑕疵擔保責任之法律本質（die Rechtsnatur der Sachmangelhaftung）。
因此，出賣人負物之瑕疵擔保責任，並不是因為出賣人不履行債務（WegenNichterfullung），而是出賣人雖然已經履行債務（trotz Erfullung），但因買賣標的物之瑕疵，而使買受人主觀上認為其給付與對待給付之對價關係失去平衡。因此，司法院大法官王澤鑑先生留學德國時期之指導教授Karl LARENZ認為給付義務之不履行與物之瑕疵擔保責任係兩種不同的法律制度（Nichterfullung
der Leistungspflicht und Gewahrleistung fur Sachmangel sind zweierlei.），有被證三十三號可稽。故買賣標的物具有瑕疵或缺少保證品質，並非違反給付義務，亦無給付遲延之問題。
⒉我國實務及學說之立場：
⑴最高法院八十九年臺上字第九五三號判決指出：「按物之瑕疵擔保尚不構成出賣
人之給付義務，出賣人給付之物有瑕疵時，買受人於未就出賣人之瑕疵擔保，依民法第三百六十條、第三百六十四條規定行使其請求權前，自不得為同時履行之抗辯」，又黃茂榮氏所著買賣法第三百五十四頁、三百六十頁亦分別指出：「為給付而提出有瑕疵之買賣標的物，仍屬依債務本旨之提出，實際上為國內學說與實務所肯定」及「當然必須將出賣人所作之提出，定性為符合債務本旨，否則，買受人當得以民法第三百五十九條、第三百六十條、第三百六十四條以外之規定，例如給付遲延之規定，請求給付無瑕疵之物，或請求遲延損害的賠償，從而逸出民法所明白肯認之物的瑕疵擔保範圍」。綜合上述判決意旨與法學者之見解，倘若出賣人已為給付而提出買賣標的物，雖然提出之標的物具有瑕疵，仍應被認已依債務本旨之提出，不生給付遲延之問題，至於其是否具有物之瑕疵問題，則另當別論。被告既已依約於八十八年六月三十日前為點交之提出，自屬已依債之本旨為提出，不生給付遲延之問題。
⑵退而言之，縱認本件被告交付之買賣標的物具有瑕疵，原告僅得遵循物之瑕疵擔
保之相關規定請求救濟，原告所稱「被告縱為給付之提出，亦因與債務本旨不符．．．被告難免其給付遲延之責」等語，顯與上述判決意旨及學者之見解意旨有違，殊不足採。準此，縱認被告仍具有品質保證之責任，由於物之瑕疵擔保責任並不屬於被告之給付義務，被告即無「遲延履行給付義務」之可言。
⑶此外，原告主張：「依最高法院八十三年臺上字第五十七號及八十五年臺上字第
一四七一號民事判決之意旨，亦可證有關保證品質之約定，係屬出賣人之給付義務，毫無疑義。」等語，惟查最高法院上開二個判決並未論及保證品質與給付義務之關係，原告顯然曲解最高法院之意旨。
㈣被告不具有可歸責之事由：
⒈臺灣省工業區之劃分係政府之職權，亦為其所明示之政策，早在七十八年即已開
始執行，惟因部分工業區尚未完成分類，臺灣省政府乃於八十五年間再次行文各縣市政府，要求其依「都市計畫定期通盤檢討辦法」第七條第四款之規定，辦理專案檢討變更工業區，以配合「都市計劃法台灣省施行細則」之執行。由上可知，臺灣省工業區之變更乃各級政府之職權範圍，全程由各級政府機關配合執行，包括土地圖文資料之層轉、變更之審核、完成備案、發布實施等等，殊無政府機關以外之其他私人行為得以介入之空間與可能。
⒉職此，系爭土地之變更為乙種工業區之時程既完全繫諸於各級政府機關之行政行
為，法律上或事實上均非任何私人所得介入與干預，實乃眾所週知之客觀事實。是以，被告固可期待或臆測買賣標的物之系爭土地可能於何時變更為乙種工業用地，然而究於何時變更，斷非被告所能控制與尚掌握，法律得課被告以干預公權力行使之責乎？從而原告以系爭土地未於某一時點變更為乙種工業用地為可歸責於被告，誠屬無稽。
㈤綜上所述，被告並未構成給付遲延責任之成立要件，原告即不得依民法第二百五十四條法定解除權之規定解除本契約。
二、原告不得根據民法第三百五十四條及第三百五十九條之規定主張解除系爭契約：㈠系爭土地並無不符品質保證之瑕疵：
⒈原告與被告於八十七年十月十三日簽訂本契約時，同時考量工商綜合區之開發方
式，而非以乙種工業區為惟一之開發方式，稽之本契約第六條第六項即明。嗣後原告與被告於八十七年十一月十六日簽訂之補充協議書第一條進一步定明變更及未變更為工商綜合區之法律效果，原告更於八十七年十二月二十九日通知被告，決定將本件不動產買賣標的物即系爭土地向主管單位送件申請變更為工商綜合區。至此，原告確定從上述二種開發方式選擇以工商綜合區之方式予以開發。從而系爭土地雖未於八十八年二月十日前變更為乙種工業區，即無所謂契約約定效用之瑕疵之問題。
⒉退而言之，縱使原告並未免除被告上述保證責任，惟「減少之程度無關重要者，
不得視為瑕疵。」，民法第三百五十四條第一項後段著有明文，原告既與被告於八十七年十二月三十日簽訂協議書，同意將系爭土地之點交時點延至八十八年六月三十日，而被告數次通知原告配合鑑界，原告卻遲不受領系爭土地之交付，事實證明原告確無非於八十八年二月十日前使用系爭土地不可之急迫需要，從而，系爭土地雖未於該日期之前變更為乙種工業區用地，對原告而言，亦屬非關重要，不應視為瑕疵，詳述如下：
⑴按兩造八十七年十一月十六日簽訂之補充協議書第一條約定「本契約第六條第六
款原條文變更如下：雙方同意甲方（按即原告）於簽約後至八十七年十二月三十日止，得就本契約土地進行評估，並發文通知乙方（按即被告）本契約土地是否申請變更為工商綜合區，甲方若決定申請變更為工商綜合區，且於八十九年十二月三十日前完成變更程序，則乙方得選擇以甲方投入本案開發所有成本百分之二十參與投資（含本契約土地買賣總價並以年利率百分之八．五加計利息及甲方提供之建物規劃、設計、興建、管銷等之支出相關費用），亦即乙方得享有本契約土地變更為工商綜合區後之百分之二十開發利益。若本契約土地於上述期間內無法完成工商綜合區之變更程序或有申請遭退件情事，乙方同意按本契約尾款金額計算八月之利息（年利率百分之八．五）補貼予甲方，補貼金額得由尾款扣減，或於九十年元月五日前或申請遭退件後三日內退還甲方」。
⑵依上述約定，系爭土地若於八十九年十二月三十日前完成工商綜合區之變更程序
，被告即有選擇參與投資之權利。反之，被告必須按本契約尾款金額計算八月之利息補貼予原告。換言之，原告已同意，系爭契約關於系爭土地之用途部份予以變更，亦即如於八十九年十二月三十日以前獲准申請變更為工商綜合區，被告即得享有一定之利益，如不能於上述日期以前獲准申請變更為工商綜合區，被告則應被課以一定之不利益。
⑶原告隨即於八十七年十二月二十九日函知被告，決定就系爭土地向相關主管單位
送件申請變更為工商綜合區。由此可見，原告於上述補充協議書中所稱「若決定申請（本件土地）變更為工商綜合區．．．」等語之「若決定．．．」業已落實為「決定」。換言之，原告擬將本件買賣標的之土地「變更」為工商綜合區，已由「假定」落實為「肯定」。原告為上述通知被告之後，原告即已確定將本件買賣土地變更為工商綜合區。
⑷查工商綜合區之土地開發利用方式，其利益遠大於乙種工業區，此稽之工商綜合
區開發設置管理辦法第四條之規定：「工商綜合區得視實際需要，再劃分為左列一種或數種使用分區：
綜合工業分區：指提供予科技研發試驗、公害輕微之零件組合裝配或與商業、服務業關聯性較高之輕工業使用之分區。
物流專業分區：指提供倉儲、運輸及物流業者從事商品之研發、加工、處理、倉儲、配送等使用之分區。
工商服務及展覽分區：指提供設置金融、工商服務、旅館、會議廳及商品展覽場等使用之分區。
修理服務業分區：指提供汽車修理服務、電器修理服務及中古貨品買賣等行為使用之分區。
購物中心分區：指提供設置結合購物、休閒、文化、娛樂、飲食、展示、資訊、旅館等設施於一體之大型購物中心或結合倉儲與賣場於一體之倉儲量販中心使用之分區。」，即可得證。
準此，原告選擇對其較為有利之工商綜合區土地開發利用方式，符合其購買系爭土地獲致利益之目的，此乃無庸置疑之事實。復查工商綜合區之變更係採申請開發許可制，並無地目之限制，不須以土地屬於乙種工業區用地為其申請及獲准申請之前提要件，此由工商綜合區開發設置管理辦法第六條之規定：「商業主管機關、事業興辦人、公民營投資開發事業或土地所有權人（以下簡稱開發人）得依工商綜合區設置方針，勘選一定地區土地，擬具開發計畫，並與當地直轄市、縣（市）政府簽訂協議書，於取得中央商業主管機關推薦後，向當地直轄市、縣（市）政府依左列程序辦理．．．」即可明瞭，由此益證本件土地並無於八十八年二月十日前變更為乙種工業區用地之必要性與迫切性。
⑸兩造於八十七年十一月十六日之補充協議書及後來於同年十二月二十九日之通知
顯示，原、被告已變更本契約關於系爭土地用途部份之內容。申言之，原告原先在本件買賣契約強調之系爭土地必須變更為乙種工業區用地之意圖已予放棄，取而代之者為工商綜合區之用途，此由原、被告為此變更之上述補充協議書對於本件土地變更為工商綜合區後，原、被告雙方權利之增減變動已為具體之約定，益證原、被告對上述補充協議書就原買賣契約之變更乃係經過認真仔細考量之結果。換言之，原、被告既經合意以工商綜合區取代乙種工業區為本件土地之用途，被告在本件買賣契約所為本件土地變更為乙種工業區之「保證」亦即隨之自動消失，乙種工業區不復屬於「重要品質」之保證事項，從而，本件土地縱使於八十八年二月十日不具備乙種工業區用地之性質，亦無不符品質保證之瑕疵之可言。總之，原告因上述之約定及決定申請工商綜合區之行為，已構成被告是項保證責任之免除。
⑹綜上所述，原告業已發文通知被告，本件土地將申請變更為工商綜合區，而變更
本件土地作為乙種工業區用地之訂約目的。至此，原、被告雙方已達成合意：被告不復對系爭土地於八十八年二月十日前變更為乙種工業區用地乙事負保證責任。被告既無保證系爭土地具備某特定之品質，何來成立「不符品質保證」之瑕疵擔保責任？顯見原告之主張殊無可採。
㈡系爭土地尚未交付，危險並未移轉，物之瑕疵擔保責任，尚未發生：
⒈物之瑕疵擔保責任以危險已移轉為成立要件，民法第三百五十四條第一項定有明
文。而所謂「危險移轉」係指因不可歸責於雙方當事人之事由，致標的物毀損滅失時，其危險由誰負擔而言。本件當事人間對於買賣標的物之危險移轉之時點並無有別於民法一般規定之特別約定，尤其本契約第三條後段規定：「本買賣標的於點交前如有受人佔用或因天災地變及其他不可抗力事故而致甲方受有損害者，概由乙方（按指被告）負責排除或修復之。」，益見本契約危險移轉之時點與民法第三百七十三條規定完全相同，均以「交付」之時點為危險移轉之時點。原告雖主張八十八年二月十日為危險移轉之時點，惟依原告起訴狀所載，上述日期乃系爭土地應具備乙種工業區用地「品質」之時點，然上述時點決定並非系爭土地因不可歸責於雙方當事人之事由致毀損滅失時，其危險由誰負擔之時點。詳言之，「危險移轉」之時點，原則上依照民法第三百七十三條規定決定之，即以物之「交付」時點為「危險移轉」之時點，例外情形得由當事人另行約定之。惟八十八年二月十日乃本件土地「辦妥編為」乙種工業區用地之期限，假設被告在上述期限內完成上述乙種工業區用地之變更，在變更之後，點交之前，本件土地為洪水沖失殆盡而不復存在，此時，原告是否仍負給付本件價金之義務？換言之，此時本件土地由洪水沖失之危險究由原所有人之被告負擔？抑或由買受人之原告負擔？按「危險移轉」乃買賣契約之重要事項，涉及買賣標的物全部價值之利害關係，當事人之哪一造應於何時承擔此一危險，如不依法律規定，即應以明確之文字另行約定之。原告謂被告保證本件土地於八十八年二月十日變更為乙種工業區用地之約定，為本件土地﹁危險移轉﹂時點之特別約定，就文字表達之內容觀察，二者並不相干，殊極明顯。所謂本件土地應於八十八年二月十日變更為乙種工業區，屬本件土地應具有某種特定品質之時間起點，本件土地不論是否具有此種特定品質，與其由於不可歸責於雙方之事由導致買賣標的物滅失之危險究應由誰負擔，乃係完全不同之兩件事。由此可見，本契約所定之八十八年二月十日與買賣標的物即本件土地之「危險移轉」問題無關，不屬民法第三百七十三條但書規定之範圍，至為顯然。
⒉揆諸上述說明，買賣標的物應具備一定之品質之時點並非其危險移轉之時點。從
而，原告主張當事人得自行約定買賣標的物應於何時具備預定效用或保證品質等語，即無可採。原告既主張系爭土地迄今尚未交付，則系爭土地之危險即未移轉，不生物之瑕疵擔保責任之問題。
⒊按最高法院八十七年臺上字第二五一六號判決：「買受人之物之瑕疵擔保請求權
，依民法第三百五十四條第一項規定，係以買賣標的物於危險移轉時有瑕疵存在為要件，在危險移轉以前，其物縱有瑕疵，如該瑕疵並非不能除去，出賣人亦未確定的拒絕擔保，買受人尚不得依民法第三百五十九條前段規定解除契約」。又按最高法院八十七年臺上字第一七一二號判決：「按民法第三百五十四條規定，出賣人應擔保其物在危險移轉於買受人時，無瑕疵之存在。故在交付前，除非瑕疵已確定不能除去，或出賣人明確表示拒絕擔保者外，買受人尚不得依瑕疵擔保之規定行使權利。本件原審既認系爭土地及其上建物有瑕疵存在，且尚未交付與被上訴人，惟並未說明其法律依據，即認定被上訴人得行使物之瑕疵擔保權利，自屬可議」等意旨，可見危險移轉前必須瑕疵確定不能除去，或出賣人確定的拒絕擔保，買受人始得行使物之瑕疵擔保權利。基此，縱認系爭土地於危險移轉前業已具有瑕疵，如該瑕疵並非確定不能除去，被告亦未確定地拒絕擔保，即不生瑕疵擔保責任之問題。事實上，系爭土地業已完成變更為乙種工業區用地之全部行政程序，瑕疵業經補正。
⒋核諸上述司法實務之一貫見解，原告不得主張物之瑕疵擔保權利甚明。
㈢退步而言，原告縱得主張瑕疵擔保責任，其依民法第三百五十九條規定主張解除契約，亦然顯失公平：
⒈按最高法院八十九年臺上字第二七八號判決：「所謂解除契約顯失公平，係指瑕
疵對買受人所生之損害，與解除契約對出賣人所生之損害，有失平衡而言。原審雖認定系爭房屋有上述之瑕疵，惟就該等瑕疵對李瑞霞所生之損害，及解除契約對重豪公司、林美智所生損害，是否有失平衡，未予調查審認，遽認李瑞霞得解除契約，尚嫌速斷」。又按最高法院八十八年臺上字第一九四七號判決：「惟按一般人購買房屋係以供居住為主要目的，游泳池部分應屬休閒育樂設施之範疇，本件游泳池被拆除封閉部分，就上訴人所買受之系爭房地及停車位整體而言，其價值或通常效用或有減少，惟其減少之程度，並不影響主建物本身之效用，當可認定。且力霸湖濱大廈於八十三年二月二十八日即已完工，並於同年九月十五日取得使用執照，就整棟建築物言，被上訴人已可為絕大部分之給付，上訴人以系爭不動產游泳池部分，因係違建致遭臺北市政府工務局勒令拆除封閉為由，主張此為無法補正之重大瑕疵，而據以解除契約，顯失公平，依民法第三百五十九條但書之規定，上訴人即買受人僅得請求減少價金，而不得解除契約」等司法實務見解，可知解除契約是否顯失公平應考量之因素包括：瑕疵是否重大、瑕疵是否可補正、買受人因瑕疵所受之損害與解約後對出賣人所生之損害是否平衡等等，其中瑕疵是否重大又涉及當事人之訂約目的。
⒉審諸本件情形，原告購買本件土地之目的歷經轉折，最後確定以工商綜合區之開
發方式予以開發利用，前已述及。職此，縱認本件土地於八十八年二月十日之時不具備乙種工業區用地之品質屬於物之瑕疵，由於此項「瑕疵」並未影響工商綜合區之變更申請，即不屬致原告訂約目的不達之重大瑕疵。又該「瑕疵」亦非不能補正，事實上，本件土地之變更為乙種工業區用地，在八十八年二月十日以前已經確定，只是「備案」及「發布實施」之程序尚未全部完成而已。何況至八十九年元月二十五日本件土地業已完成「核准」、「備案」及「發布實施」之全部三項行政程序，不復有任何「瑕疵」之可言。原告雖一再主張其因無法辦理招商及變更設計，致受損害，原告只是空言主張，迄未提出任何實質證據，予以證明。果若確有其事，原告何不提出包括招商計劃、建築師事務所製作之變更設計規劃、以及八十八年二月十日以後之財務狀況等等必要證據，證明原告確有開發本件土地為乙種工業區之資力及計劃，以為證明？⒊原告主張其受有每月利息負擔之損害，亦非真實。原告實際支付予被告之買賣價
金僅有五億元，而被告卻於八十七年十二月二十四日之際即已將本件價值近六十億元之土地所有權移轉登記予原告。又利息支付本屬買賣交易中買受人應自行負擔買賣價金之成本，何能主張為其損害？何況原告早因經營不善導致財務困難，而於八十八年五月間即向法院申請重整，距離八十八年二月十日之乙種工業區變更日期僅有二、三個月之時間，益見縱使本件土地如期完成變更，原告亦難解其申請重整一途而無力在本件土地上興建房屋。詎原告仍稱其開發本件土地之能力，因被鉅額利息負擔所拖垮，均屬虛言！⒋以目前景氣之低迷，本件土地目前之市價可能不及三十六億元，比諸兩造雙方訂
約時之價值，相差近二十四億元之多。原告因產業不景氣、土地價值驟降，而主張解除契約，如因此獲准，無異使被告承擔訂約後因不可抗力因素導致之買賣標的物價值減損之風險，豈止顯失公平而已。買賣標的物之交易價值係按訂約當時之社會客觀狀況所決定，並經雙方當事人審慎考量始達成合意，豈可因嗣後不可抗力因素所導致之標的物價值驟降，而回過頭來主張解除契約，將此部分之﹁損失﹂歸由出賣人負擔？⒌綜上，縱認本件土地具有「瑕疵」，該項「瑕疵」既非重大且不影響原告訂約之
目的。更何況該項「瑕疵」業經補正，解除契約對被告所生之損害又遠超過該項「瑕疵」對原告所生之損害，符合民法第三百五十九條但書之情形，原告即不得主張解除本契約。原告所舉實例，一為瑕疵無法補正之情形；一為針對約定解除權行使之判斷，兩者比諸本件之情形，均屬南轅北轍，不能相提並論。
三、原告不得根據民法第二百二十七條之規定主張解除系爭契約：㈠原告於起訴狀、準備四狀主張行使解除權之依據，為系爭契約第六條第三項末段
、第七條第二項、民法第三百五十四條第一項、第二項及第三百五十九條第一項，並未主張不完全給付。故原告於準備十狀主張不完全給付等語，顯有追加他訴之嫌，被告謹表示不同意原告為訴之追加。
㈡退步言之， 鈞院倘認原告並未為訴之追加，則被告亦不負不完全給付之責任，理由如下：
⒈最高法院七十七年四月十九日、七十七年度第七次民事庭會議決議（一）：「出
賣人就其交付之買賣標的有應負擔保責任之瑕疵，而其瑕疵係於契約成立後始發生，且因可歸責於出賣人之事由所致者，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完全給付之債務不履行責任。」依此決議，出賣人構成不完全給付，其要件有⒈買賣標的物已經交付，出賣人應負瑕疵擔保責任。⒉買賣標的物之瑕疵係於契約成立後始發生。⒊買賣標的物之瑕疵係因可歸責於出賣人之事由所致者。惟查：
⑴原告既自認系爭土地尚未交付，被告赤不必負物之瑕疵擔保責任，當然亦不構成不完全給付之債務不履行責任。
⑵系爭土地原為一般工業區，並非乙種工業區。因此，系爭土地不具有乙種工業區之品質，係自始存在，並非買賣契約成立後始發生。
⑶系爭土地變更為乙種工業區，係台灣省政府為執行「都市計劃法臺灣省施行細則
」之規定，命台北縣政府依「都市計劃定期通盤檢討辦法」第七條第四款之規定辦理專案檢討變更，故為政府主動辦理。系爭土地未於八十八年二月十日前完成備案、發布實施等行政程序，係政府行政效率之問題，不可歸責於被告。
㈢綜上所述，被告並無負不完全給付責任之事由，原告之主張顯無理由。
Ｃ、原告主張解除契約，有違誠實信用原則，並顯失公平：
一、按最高法院八十六年臺上字第一七四六號判決雖認定該案被上訴人之主張解除條件成就，無違誠信原則，惟其事實係「該案之上訴人出售系爭土地時，並未告知被上訴人有四筆基地為國有，尚未取得所有權；依兩造房屋買賣合約書第十八條及土地買賣合約書第十一條之約定，該兩契約不得單獨成立，應共同履行，始生法律效力。是被上訴人於土地無法辦理所有權移轉登記時，拒絕辦理房屋之所有權移轉登記，與誠信原則並無違背」，其事實與本件事實不同，不應相提並論，作為推論本件解除權之行使無違誠信原則之依據。
二、原告稱本件土地未於八十八年二月十日前完成「發布實施」變更為乙種工業區用地，致其無法依乙種工業區用地建築房屋出售，導致重大損失，並非真實：
㈠被告業已履行本契約所約定之所有義務，包括辦理系爭土地之指明界址、騰空系
爭土地辦理建物滅失登記、辦理所有權移轉登記予原告、取得符合原告要求之一般工業區建造執照、與金融機構洽定本件之土地貸款、依公司法規定完成本件土地之相關處分程序等等，此為原告所不爭執之事實。系爭土地雖未於八十八年二月十日前完成「發布實施」之行政程序，惟被告為履行系爭契約之所有義務，已盡全力，花費無數之人力、金錢、及時間，例如建照申請費、申報開工費、空污費、土地仲介費、土地增值稅等費用，初步估計，共約耗資十二億元。反之，原告除具有給付買賣價金之義務外，無須為履約支出其他費用。
㈡原告自始即無於八十八年二月十日進行出售房屋或按乙種工業用地興建工程之行
為與意思，此觀本契約第六條第三項前段明定系爭土地之用途乃廠房附屬空間、辦公區、研究室、餐廳、勞工福利設施等，及其他機電設備、昇降、樓梯間等一般工業區之允作項目，而非乙種工業區之允作項目，可見原告明知並意欲將系爭土地以一般工業區所允作之項目開始興建工程。原告雖謂「原告勢必待系爭變更案已依法公布實施，始得按乙種工業區之允作項目規劃辦理變更設計並進行招商作業」等語，然原告既尚未亦無意取得乙種工業區之建造執照，縱其事後按乙種工業區用地變更設計，亦在原告原來計畫之範圍內，亦即先按一般工業區所允作之項目予以興建，再於適當時機「變更設計」為乙種工業區所允作之項目。被告之履行契約與原告之計畫本意並無不符，原告竟仍執意解除契約，可見其有違誠信原則。
㈢復按行政院公平交易員委會有關「處理虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵原則」
第三章「違法行為之類型化」第二十三條規定，有關不動產之表示或表徵，若有「廣告中有關『建築物用途』之宣傳，與建築或使用執照不同」之情形，即屬公平交易法第二十一條所禁止之行為。被告為原告取得之建照既屬一般工業區之建築執照，原告據之作為廣告之內容，完全合法，反而若依原告所言，以乙種工業區之允作項目作為建築物用途之廣告內容，則屬「與一般工業區建築執照不同」之情形，依法應予處罰，原告可得為乎？如認同原告之主張，無異鼓勵違法，顯非法律所應為之解釋。
三、至於原告主張其無法及早進行招商，開發系爭土地之能力，早已被鉅額之利息負擔拖垮云云，尤屬無稽。原告自八十七年十二月十五日起始承受被告之銀行貸款，為原告所不爭，在上述日期之前，原告並無利息「損失」之可言。原告公司本已經營不善，有嚴重之財務危機，原告不得將其經營不善之後果盡卸責於無辜之被告。
四、又解除契約具有最後手段（Ultima ratio）之性質，係屬於一種破壞性的權利，其存在有礙交易之安全，故法律就解除權之行使，設有多項限制，以免買賣契約輕易地被推翻，例如：民法第二百五十六條、第二百二十六條解除契約以可歸責於債務人之事由為限，第二百五十七條、第三百六十一條解除權行使之期限，第三百五十九條解除契約不得顯失公平。故當事人有決定締結契約之自由，但卻無任意解約之自由，此即法諺所言「結約在己，解約不在己」之原則（Meum estpromittere non dimittere）。最高法院七十六年臺上字第二一六七號判決謂：
「解除契約以債務人對於構成契約要素之對價關係之債務有不履行，並因此不能達契約之目的時為限，始得解除契約」，即物之瑕疵在客觀上特別重大，導致當事人主觀上訂約之目的無法達成，依其他方法如減少價金，亦無法彌補債權人因瑕疵所造成之損失時，始得解約。否則，以大砲射擊麻雀（mit Kanonen aufSpatzen schiessen），不但輕重失衡，而且有權利濫用之嫌。
五、末按買受人依民法第三百五十九條規定解除契約是否顯失公平，其判斷之標準並非約定解除權之發生原因是否公平，而係「瑕疵對於買受人所生之不利，與因解約後對出賣人所生之不利顯失平衡時，則似不當再予買受人解約之權利」，此有黃茂榮所著之買賣法第三百三十一頁影本可稽。故應視具體情況，斟酌交易習慣以決定買受人是否得行使契約解除權。準此，原告以最高法院八十八年臺上字第二二八三、一一五二號判決主張其解除契約並無顯失公平之問題，不僅誤解「顯失公平」之衡量標準，亦忽略具體個案之特殊性，實屬無據。
Ｄ、原告不得主張其於解除本契約後，得請求被告給付違約金及損害賠償：
一、原告主張本契約第七條第一項係關於「違約金」而非「解約金」。又違約金數額並無過高等語。
二、謹先就本契約第七條第一項之約定，探討其性質及效力如下：㈠本契約第七條第一項約定：「本契約一經簽訂，甲、乙雙方均不得反悔或不履行
，如有違反任一條款概以違約論。倘甲方（按即原告）違約則乙方（按即被告）得沒收甲方已付價款，其已過戶於甲方名下之產權應即無條件歸還乙方；如乙方違約，乙方除應退還已收全部價款予甲方外，甲方並得請求乙方給付所收價款同額之懲罰性違約金」。
㈡上述約定之正確解釋應為：
⒈上述約定應屬一般不動產買賣契約所常見之「解約金」條款，即約定當事人不買
或不賣而違反買賣契約之主給付義務時，違約之一方得支付一定之金額以取得解除買賣契約之權。按系爭約定所稱「甲、乙雙方均不得反悔或不履行」，即指買方反悔而不買、或不履行支付買賣價金義務之情形，以及賣方反悔而不賣、或不履行交付買賣標的物及移轉買賣標的物所有權義務之情形。而其所謂「倘甲方違約．．．其已過戶於甲方名下之產權應即無條件歸還乙方；如乙方違約，乙方除應退還已收全部價款予甲方外．．．」實即指解除契約後，原、被告雙方所負之回復原狀義務而言。職此，系爭約定既已明定雙方當事人違反主給付義務時之「解除契約」此一重大法律效果，其性質應為「解約金」無疑。
⒉實務上與系爭約定類似而常見於不動產買賣之契約條款例如「本契約簽訂後，倘
甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本契約，如乙方不賣或不照約履行應盡義務時亦應將已收價款如數退還與甲方外，另加倍賠償所收價款同額之損害金與甲方後，本契約方得解除，各無異議」，其雖謂「違約金」及「損害金」，應均指違約之一方取得解除權所須支付之代價，亦即「解約金」。換言之，該約定係賦與當事人以支付一定之金額為條件之契約解除權，當事人如同意支付一定之金額即得解除契約。此項解除權專由不履行契約之一方所發動並支付解約金，而非由不履行契約之對造所發動。此與本件由原告以被告不履行契約而發動解除契約之情形有別。準此，原告依系爭買賣契約第七條第一項請求被告給付違約金，顯非有理由。
㈢本契約第七條第一項所規定者縱屬「違約金」，原告亦不得請求：
⒈民法第二百五十條規定「當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金」
。又最高法院八十年臺上字第二二九號判決亦指出「依其約定內容，尚可分為因給付不能、拒絕給付、或因遲延給付，或因不完全給付時，應支付之違約金」。退而言之，縱認系爭約定仍屬違約金性質，然而細究兩造違約金約定之「甲、乙雙方均不得反悔或不履行，如有違反任一條款概以違約論」內容，係以拒絕給付或給付遲延為其違約金債權發生之原因，而系爭土地變更案於八十八年二月十日前完成乙事，並非被告之給付義務，而係政府之職權行為，咸與所謂之拒絕給付或遲延給付無涉，前已述及。是原告強指系爭變更案未能如期完成係被告「不履行」本契約等語，殊屬無稽。基此，被告並不具有本條項所定課處違約金之事由甚明。原告空言主張被告應給付高達五千萬元之違約金，顯無理由。
⒉主契約之主債權消滅，從契約之從債權之違約金亦當消滅。
按最高法院二十三年上字第三九六八號判例指出：「債權人只得依民法第二百六十條請求損害賠償，不得請求違約罰，蓋因主契約之解除，主債權消滅，從契約之違約金債權亦隨之消滅」。又最高法院五十三年臺上字第五一三號判決亦指出：「．．．今契約既已合法解除，而違約金之約定，又似以強制債務之履行為目的，而非以預定不履行之損害賠償為目的，則買受人於契約解除後，應不得為此項違約金之請求」。復稽之學者鄭玉波所著民法債編總論第三百四十五頁指出：「通說認為債權人因債務不履行而解除契約時，懲罰性違約金應失其效力，債權人僅得依民法第二百六十條請求損害賠償」。
㈣準此，原告主張系爭約定屬於懲罰性違約金性質，被告予以否認，被告認為其屬
「解約金」之約定。退步而言，縱認系爭約定屬於違約金之性質，則原告既主張解除本契約之主契約，依照實務及學者通說之見解，從屬之違約金契約即已隨之消滅，原告不得請求被告給付違約金。
三、謹就違約金之數額，探討如下：㈠民法第二百五十一條規定：「債務已為一部履行者，法院得比照債權人因一部履
行所受之利益，減少違約金」，同法第二百五十二條規定：「約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額」。
㈡違約金是否過高，實務採取下列標準衡量：
⒈最高法院四十九年臺上字第八０七號判例指出「違約金．．．是否相當，仍須依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形以為酌定標準」。
⒉最高法院五十年臺上字第十九號判例則謂「約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準」。
⒊最高法院五十三年臺上字第一一五八號判決言之「．．．債權人因債務人違約所享之損害與債務人違約所獲之利益，均在應行斟酌之列」。
㈢原告主張之損害不實：
⒈退萬步言，縱認原告得請求被告給付違約金，然而本件系爭土地未於八十八年二
月十日前變更為乙種工業區用地乙事，原告並未因此受如何之損害。蓋原告承受銀行貸款所負擔之年利息僅為四十億元之百分之七點五，其中百分之三為實貸，百分之四點五掛帳，亦即每月實際支付之利息充其量亦僅為一千萬元左右，顯見原告稱其每月須負擔五千多萬元利息，致其公司財務困難面臨重整，實為虛言。何況系爭土地之建造執照早經依約取得，原告不予開工建造，被告何咎之有？⒉再觀之被告八十八年六月二十三日臺北東門郵局存證信函第八五一號之內容「因
本件不動產買賣契約訂立後七個月發生有 貴公司以財務困難為由，向法院聲請重整事件．．．」，益見原告公司營運狀況不佳、財務困難係存在已久之事實，而其聲請重整之時間為八十八年五月間，距契約所載變更系爭土地為乙種工業區之日期僅僅三個月，則三個月之利息負擔如何能導致原告受有公司整體財務困難之重大損害？⒊核諸原告系爭土地延後點交之事實，原告最快在八十八年六月三十日之後始能開
始興建工程，則原告所謂負擔原本非屬其應負擔之利息，至多亦僅能從八十八年七月份之後開始計算，而非自八十八年二月份即行起算。
㈣衡諸目前社會經濟狀況，以及房地產景氣低落之客觀社會事實，所謂約定違約金
四十五億元，顯然無稽，遑論過高！
Ｅ、退步言之，本件原告主張解約請求返還所付價金，應與其返還所受領之買賣標的物義務同時為對待給付，惟目前原告所受領之買賣標的物事實上已遭他人查封而無法回復原狀，被告於原告提出回復原狀義務之給付前，自亦得拒絕自己之給付。
Ｆ、關於工商綜合區部分之說明如下：㈠原告稱被告就工商綜合區部分已為自認，不得再為主張，誠非有據：
被告答辯狀中之陳述並未排除兩造就工商綜合區之「約定」於爭點之外，反之，工商綜合區之「約定」原已含在爭點之中：
⒈按被告八十九年四月七日答辯狀，係針對「原告主張系爭土地未依約辦妥編為都
市計劃內之乙種工業區用地，導致其因此遲遲未能依最初購地之規劃作為工商綜合區之開發，送件申請建造執照、進行開發計劃」等語而為答辯，指出「綜觀上述規定，原告來函通知被告『本公司謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件申請變更為工商綜合區』與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關，原告不得據之解除買賣契約。．．．系爭土地之是否變更為乙種工業區用地並不影響原告之申請工商綜合區之開發，原告既得申請工商綜合區之開發而遲未送件申請工商綜合區之建造執照，其責任在原告本身，豈可歸咎於毫不相關之被告所謂『遲延』變更系爭土地為乙種工業區用地？有如上述，工商綜合區之申請與否，本與本件爭點無關，完全繫諸原告本身之決定，並應自行承擔後果之行為。職故，原告以其未能送件申請工商綜合區之建造執照，進行開發系爭土地之計劃為理由，作為解除契約之依據，實屬無稽」。
⒉被告前揭陳述，旨在表明系爭土地是否變更為乙種工業區是一件事，而原告之是
否決定送件申請變更為工商綜合區，又是另外一件事，因為決定送件申請變更為工商綜合區並不以系爭土地已變更為乙種工業區用地為其前提條件，兩者並不相關。原告是否申請變更系爭土地為工商綜合區之用，並不需系爭土地之先變更為乙種工業區用地。職故，原告執乙種工業區之變更遲延導致其無法送件申請變更為工商綜合區，作為其解除契約之理由，實與原告之可否以系爭土地尚未變更為乙種工業區用地為由行使解除權無關。被告上述陳述，旨在強調此點而已，何自認不利於己之事實之有？㈡被告答辯㈦狀中之陳述：
⒈按被告八十九年五月十九日答辯㈦狀丁、二、指出「工商綜合區之申請與否，確
與系爭土地是否變更為乙種工業區用地無關，亦非屬本件約定解除權即系爭契約第六條第三項末段與第七條第二項約定之範圍」，旨在表明：
⑴無論原告是否申請（即「申請與否」）系爭土地變更為工商綜合區，均與系爭土地是否變更為乙種工業區用地無關，已如上述，不再贅述。
⑵又本件約定解除權即第六條第三項末段與第七條第二項之約定，固在規範兩造違
反特定契約義務時之法律效果，亦即特定解除權發生之要件。然而，上述解除權之約定，並不適用於本件原告主張之情形，已詳述如前。退萬步而言，縱認其有本件情形之適用，然按原告「決定」將系爭土地作為工商綜合區之使用，與原告之「申請」系爭土地變更為工商綜合區，係屬原告前後之兩個行為：「決定」在先，並通知被告。「決定」之後，方有「申請」之行為。原告「決定」將系爭土地作為工商綜合區之使用，並將其「決定」通知被告，已「免除」被告應將系爭土地之地目變更為乙種工業區用地之「保證責任」。質言之，原告一旦「決定」申請變更為工商綜合區，原告基於契約所生之解除權即受到限制，原告不得復依其所謂為解除權規定之本契約第六條第三項末段與第七條第二項之約定，解除契約，因而兩造當事人之關係即逸出前揭契約關於約定解除權之條文之範圍，被告前揭陳述之意旨在此。申言之，原告於「決定」申請變更為工商綜合區之後縱未為﹁送件申請﹂系爭土地變更為工商綜合區，亦與系爭土地之是否變更為乙種工業區用地無關，但因原告已免除被告前揭「保證責任」，即不再可得行使原告所謂之契約解除權。因此，非但工商綜合區之「申請與否」不屬本件原告所謂之約定解除權即系爭契約前揭約定適用之範圍，即原告於「決定」變更系爭土地為工商綜合區之後，兩造當事人之關係亦不再受前揭原告所謂之約定解除權所規範，當然亦不再屬於前揭解除權相關規定之範圍，要極明確。
㈢被告上述兩次陳述分別為「原告來函通知被告『本公司謹決議就前開不動產買賣
標的向相關主管單位送件申請變更為工商綜合區』與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關。『及』工商綜合區之申請與否，根本與本件爭點無關，完全繫諸原告本身之決定並應自行承擔後果之行為。『與』工商綜合區之申請與否，確與系爭土地是否變更為乙種工業區用地無關，亦非屬本件約定解除權即系爭契約第六條第三項末段與第七條第二項約定之範圍」，均在強調工商綜合區之「申請與否」與系爭土地是否變更為乙種工業區用地乙事無關，非謂兩造當事人間關於系爭土地之用途得由乙種工業區用地變更為工商綜合區用地之「約定」與本件爭點無關，或與本契約關於解除權之約定無關，因為工商綜合區之「申請與否」，與原告之「決定」將系爭土地變更為工商綜合區用地之用途，與兩造當事人於補充協議書「約定」原告得將系爭土地變更為工商綜合區用地之用途，分別屬於三個行為，亦分別屬三件事，已如上述，不可不察。
㈣又被告答辯㈢、㈦狀之陳述均屬法律上之主張，無適用民事訴訟法第二百七十九條之餘地：
⒈按民事訴訟法第二百七十九條舉證責任之例外僅適用於「事實上之主張」，亦即當事人之一方承認不利於己之事實，他方對該項事實即毋庸舉證，合先敘明。
⒉按原告指被告自認之事實，係被告答辯及狀之陳述「原告來函通知被告『本
公司謹決議就前開不動產買賣標的向相關主管單位送件申請變更為工商綜合區』與本件系爭土地變更為乙種工業區用地乙事完全無關」、「工商綜合區之申請與否，根本與本件爭點無關」、「工商綜合區之申請與否，．．．非屬本件約定解除權及系爭契約第六條第三項末段與第七條第二項約定之範圍」。被告上述關於工商綜合區之陳述，旨在表明原告不得據工商綜合區之申請與否問題為理由主張解除本契約。換言之，被告前揭陳述乃係針對原告在法律上可否主張解除本契約之爭點陳述意見，應屬法律上之主張。申言之，被告乃就原告八十七年十二月二十九日之通知書所產生之法律效果，以及工商綜合區申請與否乙事究否屬於原告解除權之範圍，提出法律上之意見。又前揭陳述中，被告並未觸及兩造契約或協議書中有關變更系爭土地工商綜合區之「約定」乙事，何來原告所云「究求當事人契約真意」及「屬於事實問題」之有？⒊申言之，「工商綜合區之申請與否」問題雖與系爭土地之是否變更為乙種工業區
用地無關，但因原告之「決定」變更系爭土地為工商綜合區而「免除」被告就系爭土地變更為乙種工業區用地之保證責任，導致兩造當事人不再受本契約關於原告所謂之約定解除權之規範而不在其規範範圍之內。退萬步而言，本件縱有解除權之約定，則此項約定解除權，亦已隨之喪失。原告此項陳述顯屬法律上之意見，此與單純之事實陳述完全不同。是以原告主張被告已就前揭「事實」為不利於己之承認，不得再行主張系爭土地變更為工商綜合區之約定等語，實乃曲解被告陳述之真意，殊非可取。
參、證據：
一、臺灣省政府八十五年十月十六日八五府建四字第一六七七七六號函。
二、臺北縣政府八十七年八月十日八七北府工都字第二四八二四七號函。
三、臺灣省都市計劃委員會八十七年十月九日八七臺省都字第五００五號函。
四、臺北縣政府工務局八七重建字第壹零參陸號建造執照。
五、原告公司八十八年六月二十二日八八新字第八八０六二二號函
六、內政部八十八年一月二十日臺（八八）內營字第八八七二一二九號函。
七、內政部八十八年五月五日臺八十八內營字第八八七三一二一號函。
八、臺北縣政府八十八年十二月九日八八北府城規字第四六八四二一號函。
九、臺北廠標的（一）拆除協調會記錄。
十、八十七年十二月三十日協議書。
十一、土地複丈申請書、複丈成果圖、複丈通知書。
十二、臺灣板橋地方法院囑託查封登記八十八年十二月十三日八十八年度民執全火字三二一三號函。
十三、臺北縣政府變更三重都市計畫（工業區分類專案通盤檢討）案計畫書。
十四、臺北縣政府八十八年六月二十九日八八北府工都字第二三九六七九號函。
十五、臺北縣政府八十九年元月二十日八九北府城規字第四四六０號函。
十六、臺北縣政府八十八年元月五日八八北府工都字第八五三八七號函。
十七、沈祖海建築師事務所函。
十八、臺北縣政府八十八年三月五日號函。
十九、原告收受建造執照收據。
二十、被告速件送文單。
二一、原告八十七年十二月二十九日通知書。
二二、系爭四十三筆土地地號一覽表。
二三、補充協議書。
二四、八十八年三月三十日八八年明文字第００三八號律師函。
二五、八十八年六月二十二日汐止新昌郵局第二二六三號存證信函。
二六、八十八年六月二十三日臺北東門郵局第八五一號存證信函。
二七、不動產買賣契約書。
二八、八十八年六月十日經濟日報第十七版及工商時報第二十二版剪報資料。
二九、各種用地變更使用之條件比較表。
三十、不動產買賣補充協議書。
三一、Jose Esser,Schuldrecht,Band II , Teil I, S. 3 off。
三二、八十九年六月十八日經濟日報第十版剪報資料影本。
三三、Karl Larenz, Lehrbuch des Schuldrecht, S. 66ff., Esser/Weyer,Schuldrecht, S.32f.,Gerhard Walter,Kaufrecht,S.135.
三四、Mitteis-Lieberich, Deutxches Privatrecht, S.154。
三五、八十八年六月四日工商時報第三版剪報資料。
三六、八十八年六月四日中國第二十二版剪報資料。
三七、原告八十九年七月十二日新字第八九０七一二０一號函。
三七、原告公司八十八年度年報。理 由
甲、程序方面：
一、本件原告公司法定代理人已變更為甲○○，有原告公司九十年八月九日九十年度第七次董事會議事錄、公司執照在卷可憑，其聲明承受訴訟，核無不合，應予准許。
二、按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有明文。本件原告係以民法第二百五十九條、第一百七十九條規定及系爭買賣契約第八條約定為其訴訟標的，是其於訴狀送達後，另主張不完全給付亦為其解除權行使之依據，應係補充法律上之陳述，而與訴訟標的之追加有別，按之上開規定，原告所為補充法律上之陳述，應予准許。
三、另按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第二百五十五條第一項第二款定有明文。本件原告於訴狀送達後，追加民法第一百七十九條為請求權基礎（九十年五月二十九日言詞辯論筆錄參照），核屬訴之追加，被告雖表示不同意原告所為訴之變更，惟原告主張之原因事實既均係被告未依限完成使用分區之變更等節，其請求之基礎原因事實即屬同一，依上開規定，原告所為之訴之追加，即應准許。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張：其於八十七年十月十三日與被告簽訂不動產買賣契約書，以六十四億九千零四十七萬元之價格，買受被告所有，坐落臺北縣三重市○○○段五谷王小段第九九地號等如附表所示之四十九筆土地，因依據都市計劃法臺灣省施行細則第十八條規定之使用限制，一般工業區與乙種工業區使用性質上有著極大之差距，一般工業區僅得作工業廠房、辦公室、員工單身宿舍及倉庫使用，而乙種工業區則係供公害輕微之工廠使用，則可設立餐飲業、金融業、商務中心、展示中心、物流倉儲批發業、游泳池、三溫暖、溜冰運動遊戲場、有線無線廣播業、診所、區域醫療院所、幼兒教育及老人安養機構等工商、文教、育樂設施發展，開發價值及利潤明顯高於一般工業區，原告擬買受者即為作乙種工業區使用之土地，被告為促使原告簽約，乃保證於八十八年二月十日前將簽約時仍係一般工業區之系爭土地變更其使用分區為乙種工業區，原告並已依約陸續給付買賣價金四十五億元，詎被告屆期竟未能依其保證將系爭土地變更使用分區為乙種工業區，致原告未能進行招商開發計劃，原告基於購地規劃之前提目的不達，遂於八十八年二月十一日以臺北郵局三四支局第000000－0號存證信函定期促請被告依約辦理此一重大保證事項，惟無效果，為昭慎重，原告復委請陳國雄律師於八十八年二月二十六日代函以八十八瑞國字第二０二五號律師函向被告重申前旨，並於律師函中為定期催告，逾期即解除買賣契約之意思表示，被告竟仍未於催告期限內履行給付義務，原告在不堪損失持續擴大下，乃於八十八年三月二十六日委請陳國雄律師以八十八瑞國字第三０二三號律師函解除契約，嗣並以起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示。系爭買賣契約既經原告合法解除，兩造即互負回復原狀之義務，原告自得依民法第二百五十九條、第一百七十九條規定及系爭買賣契約第八條約定，請求被告返還原告已繳之全額買賣價金四十五億元，並加計年利率百分之八點五之利息，並另依系爭買賣契約第七條第一項約定，請求同額之四十五億元懲罰性違約金，為此提起本件訴訟，先就原告所得請求之價金本息、違約金，各一部請求五千萬元等語。
二、被告則以：㈠自系爭契約第六條第三項約定之構成要件、法律效果觀之，得依系爭契約第六條
第三項末段約定解除系爭契約之事由，限於被告於申請建照後，於容積、建蔽率、建築線有低於系爭契約第六條第三項第一、二、三等款規定之標準或與其保證不符之情形，原告以系爭土地未於八十八年二月十日前變更使用分區為乙種工業區為由，主張依系爭約第六條第三項末段約定解除系爭契約，並無理由。
㈡系爭契約第七條第二項約定乃於發生約定之事由時，未違約之一方得提出解除契
約之「要求」即要約，待他方「確認」而承諾而互相意思表示一致時，即以第二次契約解除第一次契約，是除應具備約定之事由外，尚須他方當事人「確認」承諾之，應屬於「合意解除契約」行使要件之約定甚明，始得解除契約，此乃屬一種合意解除契約之約定，被告並不同意解除契約，原告片面解除契約之主張，即不生解除契約之效力。
㈢系爭契約第七條第二項約定之構成要件，為一方對其應履行之事項未履行時，如
經他方當事人催告而仍未履行。此項約定之重點，在於一方未履行之事項，得因他方當事人催告而履行，但經催告而仍未履行。換言之，本約第七條第二項約定之催告，其目的在於促使未盡履行義務之當事人履行義務，即促使其提出給付之行為（Handlung），被告保證買賣標的物即系爭土地於八十八年二月十日前變更為乙種工業區，此為保證品質責任，而非給付義務，系爭契約第七條第二項所指「催告」，對被告保證系爭土地於八十八年二月十日前變更為乙種工業區一事，並無任何意義，系爭契約第七條第二項於本件並無適用餘地。
㈣依兩造於八十七年十二月十九日簽訂之不動產買賣補充協議書第六條約定，上開
補充協議書之效力優於本約條款，是以，系爭土地若未於八十八年二月十日前變更使用分區為乙種工業區，原告亦僅得依上開補充協議書第四條約定，請求被告無條件配合塗銷抵押權，而不得解除系爭契約。
㈤縱認本件情形有上開約定解除權之適用，然按原告既已決定將系爭土地作為工商
綜合區之使用，並將其決定通知被告，自已免除被告應將系爭土地之地目變更為乙種工業區用地之保證責任。
㈥所謂給付遲延，乃指債務人負有給付之義務而且已屆給付期，因可歸責於債務人
之事由而未為給付而言，債權人得依民法第二百五十四條給付遲延之規定行使法定解除權者，僅限於債務人負有給付義務，且已陷於遲延之情形，倘若一造之當事人並無給付之義務，既不生給付遲延之問題，自無解除契約之可言，買賣標的物之是否具有瑕疵，與買賣契約給付義務之是否遲延履行，本質上，屬於不同範疇之法學概念，本件原告起訴主張被告必須擔保買賣標的物於某時點具備某一特定品質，性質上，應屬於物之瑕疵擔保責任之問題，而非給付義務有無違反之問題，於此情形，原告僅得遵循物之瑕疵擔保之相關規定請求救濟，原告主張依民法第二百五十四條規定解除系爭契約，自屬無據。
㈦系爭土地之變更為乙種工業區之時程既完全繫諸於各級政府機關之行政行為，法
律上或事實上均非任何私人所得介入與干預，乃眾所週知之客觀事實，被告固可期待或臆測買賣標的物之系爭土地可能於何時變更為乙種工業用地，然而究於何時變更，斷非被告所能控制與尚掌握，被告顯不具有可歸責之事由，本件核與給付遲延責任要件不符，原告不得依民法第二百五十四條法定解除權之規定解除本契約。
㈧兩造簽訂系爭契約時，同時考量工商綜合區之開發方式，而非以乙種工業區為惟
一之開發方式，嗣兩造並於八十七年十一月十六日簽訂之補充協議書第一條進一步定明變更及未變更為工商綜合區之法律效果，原告更於八十七年十二月二十九日通知被告，決定將本件不動產買賣標的物即系爭土地向主管單位送件申請變更為工商綜合區，顯見原告選擇以工商綜合區之方式予以開發，兩造既經合意以工商綜合區取代乙種工業區為本件土地之用途，被告在本件買賣契約所為本件土地變更為乙種工業區之「保證」亦即隨之自動消失，乙種工業區不復屬於「重要品質」之保證事項，從而，本件土地縱使於八十八年二月十日不具備乙種工業區用地之性質，亦無不符品質保證之瑕疵之可言。
㈨物之瑕疵擔保責任以危險已移轉為成立要件，八十八年二月十日乃系爭土地辦妥
編為乙種工業區用地之期限，並非危險負擔移轉之時點，系爭契約危險移轉之時點應以土地交付之時點為危險移轉之時點，本件土地既尚未交付，危險負擔並未移轉，物之瑕疵擔保責任，尚未發生。
㈩原告購買系爭土地之目的歷經轉折，最後確定以工商綜合區之開發方式予以開發
利用，是縱認本件土地於八十八年二月十日之時不具備乙種工業區用地之品質屬於物之瑕疵，由於此項「瑕疵」並未影響工商綜合區之變更申請，即不屬致原告訂約目的不達之重大瑕疵，且該「瑕疵」亦非不能補正，事實上，本件土地之變更為乙種工業區用地，在八十八年二月十日以前已經確定，只是「備案」及「發布實施」之程序尚未全部完成而已，況至八十九年元月二十五日本件土地業已完成「核准」、「備案」及「發布實施」之全部三項行政程序，不復有任何「瑕疵」之可言，原告依民法第三百五十九條規定解除契約顯失公平。
解除契約具有最後手段（Ultima ratio）之性質，係屬於一種破壞性的權利，其
存在有礙交易之安全，故法律就解除權之行使，設有多項限制，以免買賣契約輕易地被推翻，亦即依其他方法如減少價金，亦無法彌補債權人因瑕疵所造成之損失時，始得解約，否則，以大砲射擊麻雀（mit Kanonen auf Spatzenschiessen），不但輕重失衡，而且有權利濫用之嫌。
系爭契約第七條第一項約定應屬一般不動產買賣契約所常見之「解約金」條款，
即約定當事人不買或不賣而違反買賣契約之主給付義務時，違約之一方得支付一定之金額以取得解除買賣契約之權，原告不得於解除系爭買賣契約後，請求被告給付違約金。
縱認上開約定係屬違約金性質，惟違約金係以拒絕給付或給付遲延為其違約金債
權發生之原因，而系爭土地變更案於八十八年二月十日前完成一事，並非被告之給付義務，而係政府之職權行為，咸與所謂之拒絕給付或遲延給付無涉，被告並不具有上開約定所定課處違約金之事由，原告不得請求給付違約金。
系爭契約既經解除而消滅，懲罰性違約金亦應失其效力，原告僅得依民法第二百六十條請求損害賠償，而不得依上開約定請求違約金。
退萬步言，縱認原告得請求被告給付違約金，然系爭土地未於八十八年二月十日
前變更為乙種工業區用地一事，原告並未因此受如何之損害，蓋原告承受銀行貸款所負擔之年利息僅為四十億元之百分之七點五，其中百分之三為實貸，百分之四點五掛帳，亦即每月實際支付之利息充其量亦僅為一千萬元左右，顯見原告稱其每月須負擔五千多萬元利息，致其公司財務困難面臨重整，實為虛言，原告公司營運狀況不佳、財務困難係存在已久之事實，而其聲請重整之時間為八十八年五月間，距契約所載變更系爭土地為乙種工業區之日期僅僅三個月，則三個月之利息負擔如何能導致原告受有公司整體財務困難之重大損害？衡諸目前社會經濟狀況，以及房地產景氣低落之客觀社會事實，所謂約定違約金四十五億元，顯然無稽，遑論過高等語資為抗辯。
三、本件原告主張其於八十七年十月十三日與被告簽訂不動產買賣契約書，以六十四億九千零四十七萬元之價格，買受被告所有，坐落臺北縣三重市○○○段五谷王小段第九九地號等如附表所示之四十九筆土地，被告保證於八十八年二月十日前將簽約時仍係一般工業區之系爭土地變更其使用分區為乙種工業區，原告則已依約陸續給付買賣價金四十五億元，惟迄至八十八年二月十日系爭土地使用分區變更案仍未經內政部完成備案程序，原告乃於八十八年二月十一日以臺北郵局三四支局第000000－0號存證信函定期促請被告依約辦理上開保證事項，嗣於八十八年二月二十六日復委請陳國雄律師以八十八瑞國字第二０二五號律師函向被告重申前旨，並於律師函中為定期催告，逾期即解除買賣契約之意思表示，被告未於催告期限內使系爭土地使用分區變更案經內政部完成備案程序，並發布實施，原告遂於八十八年三月二十六日委請陳國雄律師以八十八瑞國字第三０二三號律師函解除契約，嗣並以本件訴訟起訴狀繕本之送達再為解除契約之意思表示，已據原告提出不動產買賣契約書、不動產買賣補充協議書、使用分區證明書、八十八年二月十一日臺北郵局三四支局第000000－0號存證信函、八十八年二月二十六日八十八瑞國字第二０二五號律師函、八十八年三月二十六日八十八瑞國字第三０二三號律師函等件為證，且為被告所不爭，原告此部分事實，應堪信為真實。
四、又原告主張系爭買賣契約既經原告合法解除，兩造即互負回復原狀之義務，原告自得依民法第二百五十九條規定及系爭買賣契約第八條約定，請求被告返還原告已繳之全額買賣價金四十五億元，並加計年利率百分之八點五之利息，並另依系爭買賣契約第七條第一項約定，請求同額之四十五億元懲罰性違約金等語，則為被告所否認，並以前揭情詞置辯，是本件所應審究者為：㈠被告是否業於八十八年二月十日前將系爭土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區？㈡原告得否本於系爭契約第六條第三項末段、第七條第二項之約定及民法第二百五十四條、第三百五十四條、第三百五十九條之規定解除系爭買賣契約？㈢系爭契約是否業經原告合法解除？㈣原告本於約定解除權解除系爭買賣契約有無違反誠信原則或權利濫用情事？㈤原告本於民法第三百五十九條規定有無顯失公平情事？㈥兩造有無關於違約金之約定？㈦約定之違約金有無過高情事？茲論述如下：
五、經查臺北縣政府於八十七年八月十日以八七北府工都市第二四八二四七號函，將系爭土地使用分區變更案函請臺灣省政府核定，經臺灣省政府都市計畫委員會於八十七年九月二十三日第五六一次委員會議審議完竣通過准予變更其使用分區為乙種工業區，固據被告提出臺北縣政府八十七年八月十日八七北府工都字第二四八二四七號函、臺灣省都市計畫委員會八十七年十月九日八七臺省都字第五００五號函等件為證。惟按都市計畫須經臺灣省政府核定，並轉報內政部准予備案後，始得發布實施，都市計畫法第二十條第一項第三款、第三項定有明文，是以，系爭契約所定「辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」，自應包括完成「核定」、「備案」及「發布實施」在內之全部法定程序。本件依被告所提內政部八十八年五月五日臺八十八內營字第八八七三一二一號函所示，系爭變更案呈送內政部備案，並未獲核准，經內政部將該案之計畫書、圖退回，要求依「１有關工業區土地之建蔽率、容積率、綠化植栽、退縮建築等規定，應納入計畫書中『土地使用分區管制要點』規定，以確保環境品質與景觀，並利執行。２前項土地使用分區管制要點，應比照臺灣省都市計畫委員會八十七年六月九日第四四０次會議審決之共通性決議文之規定」等決議辦理後再行報備，顯見系爭變更案尚未完成「備案」及「發布實施」之法定程序，依前所述，自難認被告已依兩造約定將系爭土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區，被告抗辯：本件都市計畫變更案早於八十七年九月二十三日已實質定案等語，尚非可採。
六、按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解，最高法院十七年上字第一一一八號著有判例。查兩造於八十七年十月十三日與被告簽訂不動產買賣契約書第六條第三項約定：「乙方（按即被告）保證下列事項：⒈標的一土地：業已於八十六年八月十三日，由乙方委託沈祖海建築師事務所向臺北縣政府提出建築執照申請，並取得掛照號碼四一三八號。乙方保證該部份土地所申請之建築樓地板面積地上十層總計不低於七七六六五坪，地下四層樓地板面積總計不低於三九一七二坪，容積每一地坪約可興建六坪建坪（詳附件：乙方所提供執照申請之「面積計算表」）；地下一層並得作為廠房附屬空間、辦公室、研究室、餐廳、勞工福利設施等及其他機電設備、昇降、樓梯間等之使用。標的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０％，容積率為二一０％。乙方保證本約買賣標的（標的一、標的二）之平均允建容積不得低於四．九六坪。⒉標的一基地應指定重新路二十二公尺寬之建築線；建築物高度限制不低於三十九公尺高。⒊標的二土地：乙方保證該部份土地可申請之最大建蔽率為七０％，容積率為二一０％。⒋乙方保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區並且其地質乃屬適宜建築。⒌本約土地內無都市○○道路穿越（包含未開闢之計劃道路）。本約土地經乙方申請建照後若容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符時，甲方（按即原告）得選擇解除本約或依樓地板面積減少之比例減少買賣價金。」，有上開不動產買賣契約書在卷足憑，依此約定，被告因簽訂系爭契約所應保證者，為上開第六條第三項第一至五款所列事項，而系爭土地經被告申請建照後，如容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符時，原告即得選擇解除本約或依樓地板面積減少之比例減少買賣價金，其契約文字並無辭句模糊不明之處，似無由曲解為得依系爭契約第六條第三項末段約定解除系爭契約之事由，限於被告於申請建照後，於容積、建蔽率、建築線有低於系爭契約第六條第三項第一、二、三等款規定之標準或與其保證不符之情形，而將系爭契約第六條第三項第四款所列事項排除在外，原告主張被告未如期完成乙種工業區之變更為系爭第六條第三項所定約定解除權發生之原因，自為可採。
七、雖被告以上開約定為「容積、建蔽率、建築線低於上述標準或與上述保證不符」，既有註明「容積、建蔽率、建築線」，則僅限於與「容積、建蔽率、建築線」有關之第一至三款之約定，屬於「上述標準或與上述保證」之範疇，抗辯：系爭約定解除權發生之原因，不含第四款之期限保證在內等語。惟查：
㈠系爭契約第六條第三項既已明文約定被告因簽訂系爭契約所應保證者，為上開第
六條第三項第一至五款所列事項，則同條項末段所謂「與上述保證不符」而得解除契約者，自應包括第四款變更使用分區期限之保證在內，而不應將各款事項予以割裂解釋。
㈡且系爭契約第六條第三項末段既僅概括載明：「與上述保證不符」等語，顯見所
謂「與上述保證不符」而得解除契約者，包括第六條第三項第一至五款所列事項，方為兩造訂約之真意，蓋上開約定如僅限於與「容積、建蔽率、建築線」有關之第一至三款所列事項，何以契約文字未加以區隔，而僅概括載明：「與上述保證不符」等語？㈢再通觀契約全文，並就系爭契約之主要目的及經濟價值等作一全盤之觀察，本件
原告係以購買使用分區為乙種工業區之前提購買系爭土地，故系爭土地為乙種工業區乃為系爭契約之主要目的，此參諸系爭契約開宗明義即約明：「上列土地乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前變更其使用分區為乙種工業區，．．．，乙方明瞭甲方（按即原告）之購買前提係上述買賣標的係乙種工業區。」等語即明，則自使用分區變更之期限為上開第六條第三項所列被告應保證之事項，系爭土地若未變更為乙種工業區，系爭契約之主要目的將無法達成等節以觀，亦足徵上開所謂「與上述保證不符」而得解除契約者，確包含上開第四款變更使用分區期限之保證在內。
㈣至其後段所定之法律效果另包括依樓地板面積減少之比例減少買賣價金，應僅係
兩造針對被告其他應保證事項所為之約定，其真意自係指原告得依被告所違反保證事項性質之不同，而決定選擇解除契約或減少價金，尚難僅因兩造就被告其他應保證事項另有減少價金之約定，即遽論上開所謂「與上述保證不符」而得解除契約者，僅限於與「容積、建蔽率、建築線」有關之第一至三款所列事項。從而，被告抗辯：系爭約定解除權發生之原因，不含第四款使用分區變更期限之保證在內等語，尚非可採。
八、被告另抗辯：依兩造八十七年十二月十九日簽訂之不動產買賣補充協議書第四條約定，系爭土地若未於八十八年二月十日前變更使用分區為乙種工業區，原告僅得請求被告無條件配合塗銷抵押權，而不得解除系爭契約等語。查兩造八十七年十二月十九日簽訂之不動產買賣補充協議書，其效力優於兩造八十七年十月十三日簽訂不動產買賣契約書，固有兩造所不爭之不動產買賣補充協議書第六條足憑，惟查：
㈠上開不動產補充協議書之前言既已載明：「茲甲乙雙方同意就雙方於八十七年十
月十三日簽立之不動產買賣契約書買賣尾款給付擔保約定，補充協議如下」等語，顯見上開協議書係針對系爭契約第六條第十一項關於買賣尾款給付擔保事項所為之補充協議，而細繹上開補充協議書內容，第一條係關於抵押權設定時點及金額之約定，第二條係關於尾款結算之約定，第三條則係關於買賣價金請求權讓與限制之約定，第四條及第五條則係關於抵押權塗銷之約定，其間並無隻字片語免除被告之保證責任，亦未提及原告依系爭契約第六條第三項、第七條第二項得行使之解除權因上開協議書之簽訂而消滅之記載，足證上開補充協議書並未變更被告未依限完成使用分區變更之法律效果。
㈡另互核系爭契約第六條第十一項、上開協議書第一條、第四條約定之內容，上開
協議書第一條係就系爭契約第六條第十一項所未約定之「抵押權設定時點」、「抵押權設定金額」、「尾款給付金額計算依據」加以補充，上開協議書第四條則係就系爭契約第六條第十一項約定之「抵押權塗銷原因」予以補充，亦即除系爭契約第六條第十一項所定「被告收到尾款」外，「被告依系爭契約應履行之事項，如有任一事項未如期完成或未履行（例如被告應於八十八年二月十日前完成變更系爭契約土地使用分區為都市計劃內乙種工業區，八十八年六月三十日前系爭契約標的二土地確實完成遷廠騰空交地及員工資遣安置事宜．．．等）或違反上開補充協議書任一條款」等項，亦屬系爭抵押權塗銷之原因，是以，上開補充協議書僅係就系爭契約尾款之擔保、抵押權之設定、抵押權之塗銷等加以約定而已，該等約定既未提及解除權行使之事，自難僅以兩造加列「被告未於八十八年二月十日前完成使用分區之變更」為塗銷抵押權之事由，即遽論上開補充協議已排除系爭契約第六條第三項約定之適用，被告抗辯：原告僅得依上開補充協議書第四條約定，請求被告塗銷抵押權，而不得解除系爭契約等語，容有誤會。
九、又被告抗辯：原告既已決定將系爭土地作為工商綜合區之使用，並將其決定通知被告，自已免除被告應將系爭土地之地目變更為乙種工業區用地之保證責任等語。查兩造於八十七年十一月十六日簽訂補充協議書將系爭契約第六條第三項約定，變更為：「雙方同意甲方（按即原告）於簽約後至八十七年十二月三十日止，得就本約土地進行評估，並發文通知乙方（按即被告）本約土地是否申請變更為工商綜合區，甲方若決定申請變更為工商綜合區，且於八十九年十二月三十日前完成變更程序，則乙方得選擇以甲方投入本案開發所有成本百分之二十參與投資．．．，亦即乙方得享有本約土地變更為工商綜合區後之百分之二十開發利益。若本約土地於上述期間內無法完成工商綜合區之變更程序或有關申請遭退件情事，乙方同意按本約尾款計算八個月之利息（年利率百分之八．五）補貼甲方，．．．」，固為兩造所不爭，並有兩造於八十七年十一月十六日簽訂之補充協議書在卷可稽。惟查：
㈠工商綜合區之申請，係由土地所有權人擬具開發計劃後，依相關程序自行向有關
主管機關申辦，其申請權為土地所有權人，參諸工商綜合區設置方針第六條規定即明。而使用分區之變更，則係臺灣省政府命臺北縣政府依「都市計劃定期通盤檢討辦法」之規定辦理專案檢討變更，係由政府主動辦理之，二者程序並不相同，可同時分別進行，且工商綜合區之申請亦不以土地應屬或不屬某種特定之使用分區為要件，本件「乙種工業區」之變更與「工商綜合區」之申請，法定程序上並無任何互相排斥無法併存或先後順序之關係，依此，自難謂原告決定為工商綜合區之申請，即當然免除被告將系爭土地使用分區變更為乙種工業區用地之保證責任。
㈡且參諸系爭契約第六條第六項、系爭八十七年十一月十六日補充協議書之內容，
系爭八十七年十一月十六日補充協議書既係取代系爭契約第六條第六項，顯見關於工商綜合區變更之評估及完成與否等節，兩造早於八十七年十月十三日簽訂系爭買賣契約即已加以約定，並非迄至簽訂八十七年十一月十六日補充協議書始另行協議之事項，則自兩造簽訂系爭買賣契約時，即分就「乙種工業區」之變更與「工商綜合區」之申請於不同條項加以約定，且兩造嗣於八十七年十二月十九日簽訂上開不動產補充協議書，就系爭契約尾款之擔保、抵押權之設定、抵押權之塗銷為補充協議時，又再次重申被告應於八十八年二月十日將系爭土地變更為乙種工業區之義務等節以觀，亦足徵兩造訂約之真意，確無以工商綜合區之申請取代乙種工業區之變更之意思，否則兩造何以簽訂系爭契約之初即分就工商綜合區之申請及乙種工業區之變更於不同條項加以約定？嗣簽訂八十七年十一月十六日補充協議書又僅提及系爭契約第六條第六項原條文作廢，而未明文免除被告變更系爭土地使用分區之義務？甚或於八十七年十二月十九日簽訂上開不動產補充協議書時，再次重申被告負有於八十八年二月十日將系爭土地變更為乙種工業區之義務？㈢再觀之兩造關於工商綜合區申請之法律效果所為之約定，兩造原於系爭契約第六
條第六項約定：如原告未於上述期間內無法完成工商綜合區之變更程序，且「未依目前使用分區申請建照興建」，原告有權要求被告以系爭買賣金額，以年息百分之八．五加計利息「買回」系爭土地，嗣於八十七年十一月十六日簽訂上開補充協議書時，則將「未依目前使用分區申請建照興建」之要件排除，並以「補貼八月利息」取代「買回」之約定，則自上開約定變更前後均未提及使用分區之變更，變更後之約定更將與工商綜合區申請無關之「依目前使用分區申請建照興建」之要件予以剔除一節以觀，即堪認系爭工商綜合區之申請與系爭土地使用分區之變更確屬無涉，從而，被告抗辯：原告既已決定為工商綜合區之申請，自已免除被告變更使用分區之保證責任等語，自不足採。
㈣況兩造如合意以原告決定為工商綜合區之申請，免除被告變更使用分區之保證責
任，何以於原告去函要求被告提出完成使用分區變更之證明文件時，被告非惟未表明該公司無此義務，甚且先後於八十八年二月二十六日、八十八年三月十二日，以汐止新昌郵局第二九一號存證信函、黃泰鋒律師（八八）律函字第０００八號律師函，函覆：「本公司就前揭土地之使用分區變更事宜均已辦妥」、「本公司業已履行本件買賣契約之約定」「本公司應於八十八年二月十日前就前開土地辦妥編為都市計畫內之乙種工業區」、「本公司洵已履行本件買賣契約之約定無誤」等語，凡此，益證被告變更使用分區之義務尚未因八十七年十一月十六日補充協議書、原告八十七年十二月二十九日通知書而免除。
十、按約定解除權之發生與否，應依成立約定解除權之契約決定之，至該契約是否為定期行為（非於一定時期為給付，不能達契約之目的者），約定事項是否為當事人所能掌控，則均非所問，申言之，約定解除權之發生與否，應依解除權成立之契約內容及趣旨決定之（最高法院八十八年臺上字第一四二九號、七十八年臺上字第二一七七號、八十七年臺上字第二０九二號判決意旨參照）。查系爭土地經被告申請建照後若容積、建蔽率、建築線低於系爭契約第六條第三項所示標準或與系爭契約第六條第三項保證之事項不符時，原告得選擇解除系爭契約或依樓地板面積減少之比例減少買賣價金，系爭契約第六條第三項末段約定甚明，揆諸前揭判決意旨諭示，原告是否取得約定解除權，僅就被告於契約第六條第三項第四款約定之保證事項即於八十八年二月十日前辦妥編為都市計劃內之乙種工業區是否完成一節加以決定，即為已足，至原告是否非於該約定期限前完成變更不能達簽訂契約之目的，或系爭變更案被告得否掌控等情，則均非所問。本件被告未依系爭契約第六條第三項第四款約定，於八十八年二月十日前將系爭土地之使用分區變更為乙種工業區，已如前述，按之系爭契約第六條第三項約定，系爭約定解除權已因被告未於八十八年二月十日前將系爭土地之使用分區變更為乙種工業區而成就，原告即得行使該等約定解除權解除系爭契約，尚不因系爭土地使用分區之變更係屬政府職權，或原告是否非於該約定期限前完成變更，不能達簽訂契約之目的而有不同，否則系爭買賣契約第六條第三項第四款：被告保證於八十八年二月十日前辦妥系爭土地編為乙種工業區之約定將失其意義，從而，原告主張依系爭第六條第三項末段之約定解除權解除系爭契約，即無不合。
十一、又按債權人催告定有期限而不相當（過短）時，若催告後經過相當期限，債務人仍不履行者，基於誠實信用原則，應認債權人已酌留相當期限，而取得契約解除權（最高法院七十四年第一次民事庭會議決議㈠、六十九年臺上字第二六二四號判決、六十九年臺上字第一五九０號判決、八十八年臺上字第二五八九號判決意旨參照）。本件兩造雖未明文約定一方給付遲延時，他方得不經催告逕行解除契約，且原告先後於八十八年二月十一日、八十八年二月二十六日，以臺北郵局三四支局第000000－0號存證信函、八十八瑞國字第二０二五號律師函催告被告依約辦理上開保證事項，其催告期限復僅五日、七日，迄至八十八年三月二十六日，原告委請陳國雄律師以八十八瑞國字第三０二三號律師函解除契約之日止，又僅歷時一月餘，其催告期間顯不相當，惟查自原告八十八年二月十一日第一次催告時起至原告以起訴狀繕本之送達即八十八年十一月三十日再為解除契約之意思表示時止，其間已經過八月餘，揆諸前揭說明，足認原告已酌留相當期限而取得契約解除權，從而，系爭契約業經原告合法解除，亦堪認定。
十一、再按民法第一百四十八條第一項係規定行使權利，不得以損害他人為主要目的，若當事人行使權利，雖足使他人喪失利益，而苟非以損害他人為主要目的，即不在該條所定範圍之內，最高法院八十六臺上字第二五００號著有判決。又「國有土地之承購有一定程序，曠日費時，應為上訴人所明知，自不能將遲延取得國有土地所有權歸責於政府，而謂上訴人無庸負責，因而認解除條件尚未成就。被上訴人主張解除條件成就，亦無違背誠信原則可言」。另「被上訴人主張其依工程契約第二十五條已無條件取得約定解除權，自屬可信。此項約定解除權不因債務人（上訴人）為給付或給付之提出，亦不因其嗣後之領得建造執照歸於消滅。被上訴人於工程遲延近一年，縱依物價指數調整工程價款仍將蒙受虧損之情形下，為解除權之行使，尤不悖誠信原則」，參諸臺灣高等法院七十八年度上更一字第三五七號、最高法院八十六年臺上字第一七四六號判決意旨亦明。查系爭土地使用分區變更案之審議程序固非被告所能控制，惟被告是否將此一事項列入契約條款，並作為約定解除權發生之原因，則有決定之權，本件被告既明瞭原告購買系爭土地之前提為該等土地係乙種工業區（系爭買賣契約第一條第二項參照），並願承擔此一變更程序之風險，而同意以此作為原告約定解除權發生之原因，其自可預見若未如期完成使用分區之變更，原告將解除契約一事，依前揭說明，自不能將系爭土地未如期變更為乙種工業區歸責於政府，而謂原告解除系爭契約違反誠信原則。且綜觀系爭買賣契約、八十七年十二月十九日不動產補充協議書等內容，系爭契約第一條第二項開宗明義即約定：「上列土地乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前變更其使用分區為乙種工業區，．．．，乙方明瞭甲方（按即原告）之購買前提係上述買賣標的係乙種工業區。」，另系爭契約第六條第三項第四款復約明：「乙方（按即被告）保證於八十八年二月十日前本約土地辦妥編為都市計劃內之乙種工業區，．．．」，嗣於八十七年十二月十九日兩造就系爭買賣尾款給付擔保事項另行簽訂之補充協議書第四條，又本此意旨約定：「第一條抵押權設定後，乙方（按即被告）依本約應履行之事項，如有任一事項未如期完成或未履行，例如：乙方應於八十八年二月十日前完成變更本約土地使用分區為都市計劃內乙種工業區．．．，」，顯見如期於八十八年二月十日前完成變更系爭買賣土地使用分區為都市計劃內之乙種工業區，確屬本件買賣之重大必要之點，乃原告購買系爭土地之前提，亦屬被告應履行之重大保證事項，於此情形，原告以被告未能如期完成使用分區之變更為由解除系爭買賣契約，亦屬情理之常，自無何以損害他人為主要目的之權利濫用情事。從而，被告抗辯：原告解除系爭買賣契約違背誠信原則，並有權利濫用情事，並不足採。
十二、另按民法第二百五十九條所定契約解除後之回復原狀義務，係於法律別無規定或契約另無訂定之情形下，始有其適用。於契約係出於雙方合意解除時，尤非當然得為適用，而契約之法定解除，又屬有解除權之一方所為之單獨行為，其既無待他方當事人之承諾，更不因他方當事人之不反對即成為合意解除。最高法院八十年臺上字第二二七九號著有判決。查系爭買賣契約並非出於兩造合意解除，而係原告依系爭買賣契約第六條第三項末段之約定解除權予以解除，本件雖非當然不適用民法第二百五十九條所定契約解除後之回復原狀義務，惟兩造簽訂之系爭契約第七條第一項後段既已明文約定：「如乙方（按即被告）違約，乙方除應退還已收全部價款於甲方（按即原告）外，．．．」，參諸前揭判決意旨諭示，本件即無民法第二百五十九條規定之適用，原告主張依民法第二百五十九條規定，請求被告負回復原狀之義務，固非可採。惟法院就當事人主張之原因事實，判斷其法律上之效果時，不受其所述法律上見解之拘束（最高法院八十四年臺上字第二六一六號著有判決意旨參照），且原告嗣於九十年五月二十九日復以言詞主張另依不當得利之規定有所請求，則縱原告誤引民法第二百五十九條規定為據，依上說明，其請求權之行使尚不受影響。從而，原告訴請被告返還其前所受領之買賣價金四十五億元中之五千萬元（一部請求），並自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十二月一日起至清償日止，按系爭契約第八條約定之利率即年息百分之八．五計算之利息，洵屬正當，應予准許。
十三、再者，違約金係當事人約定契約不履行時，債務人應支付之懲罰金或損害賠償額之預定，以確保債務之履行為目的。至若當事人約定一方解除契約時，應支付他方相當之金額，則以消滅契約為目的，屬於保留解除權之代價，兩者性質迥異，最高法院六十八年臺上字第三八八七號著有判決可資參照。經核本件兩造約定內容為：「倘甲方（按即買受人）違約，則乙方（按即出賣人）得沒收甲方已付價款，其已過戶於甲方名下之財產權應即無條件歸還乙方，如乙方違約，乙方除應退還已收全部價款予甲方外，甲方並得請求乙方給付所收價款同額之懲罰性違約金。」（系爭買賣契約第七條第一項參照），依此約定，兩造應係以確保債務之履行為目的，約定契約不履行時，違約者應支付之懲罰金，而非以消滅契約為目的，約定一方解除契約時，即應支付他方相當之金額，亦即兩造並非約定一方如果反悔或不履行時，僅賠償已付價款或所收價款即可解除契約，此參諸系爭買賣契約第七條第二項明定未違約之一方始有權解除系爭買賣契約即明，被告抗辯：系爭買賣契約第七條第一項約定係約定當事人不買或不賣而違反買賣契約之主給付義務時，違約之一方得支付一定之金額以取得解除買賣契約之權等語，洵非可採。
十四、末按當事人得約定債務人不履行債務時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。但約定如債務人不適當時期，或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人於債務不履行時，除違約金外，並得請求履行或不履行之損害賠償，民法第二百五十條定有明文。
本件兩造簽訂之系爭買賣契約第七條第一項約定：「如乙方（按即被告）違約，乙方除應退還已收全部價款予甲方（按即原告）外，甲方並得請求乙方給付所收價款同額之懲罰性違約金。」，已如前述，原告請求被告支付違約金，固非無據。惟按約定之違約金額過高者，法院得減至相當之數額，民法第二百五十二條定有明文，至於約定之違約金額是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準數額，而是否相當，則依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準（最高法院四十九年臺上字第八０七號、五十年臺上字第十九號判例意旨參照）。本院審酌依契約關係，當事人本均有依約履行之義務，此私法自治與契約自由原則之具體實現，設非不然，則當事人可任意遲延或拒絕給付，無疑將對債之履行造成阻力，而妨礙當事人間之意思活動等節，並考量目前房地產景氣低迷之社會經濟狀況，另衡以原告支付之買賣價金，其中五億元為現金，四十億元部分為承受被告銀行貸款，並未實際支付現金，應負擔之年利息為四十億元之百分之七點五，其中百分之三為實貸，百分之四點五掛帳，每月實際支付之利息充其量約為一千萬元，其所受損害應為法定利息及上開每月約一千萬元之利息損害等情，再參酌兩造約定若發生解約情事，退還之買賣價金係按年息百分之八．五加計利息等節，認兩造約定以被告所收價款相同金額即四十五億元為懲罰性違約金顯屬過高，應以上開金額之百分之十即四億五千萬元為適當，原告僅就其中五千萬元先為請求，其請求為有理由，應予准許。
十五、又本件原告主張依系爭第六條第三項末段之約定解除權解除系爭契約，並無不合，既如前述，而關於系爭契約解除權行使之依據，原告主張包括約定解除權（系爭契約第六條第三項末段、第七條第二項）、法定解除權（民法第二百二十七條、第二百五十四條、第三百五十九條），並請求先就約定解除權部分加以審理，復有本院八十九年五月五日言詞辯論筆錄可參，從而，關於原告得否依系爭契約第七條第二項約定及民法第二百二十七條、第二百五十四條、第三百五十九條規定解除系爭買賣契約，暨依民法第三百五十九條規定解除契約是否顯失公平部分，本院即無加以審究之必要，附此敘明。
十六、綜上所述，系爭買賣契約既經原告合法解除，原告依民法第一百七十九條規定及系爭契約第七條第二項、第八條之約定，一部請求被告給付其前所受領之買賣價金五千萬元及違約金五千萬元，並自起訴狀繕本送達翌日即八十八年十二月一日起至清償日止，按系爭契約第八條約定之利率即年息百分之八．五計算之利息，均有理由，應予准許。
十七、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核與本件判決結果不生影響，爰不另一一論述，併予敘明。
十八、兩造均陳明願供擔保聲請宣告假執行及免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當擔保金額，予以准許。
十九、結論：本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 八 日
民事第六庭法 官 陳秀貞右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 九十 年 十 月 二十二 日~B法院書記官 林秀妙