臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第二七六二號
原 告 戊○○
酉○○甲○○辰○○壬○○癸○○卯○○乙○○庚○○己○○地○○戌○○宙○○天○○未○○寅○○丙○○丑○○許淑娟申○○宇○○巳○○子○○丁○○午○○翁美玲亥○○兼法定代理人 辛○○右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主 文被告宏盛建設股份有限公司應給付原告如附表六「被告宏盛公司應給付之金額」欄所示之金額，並均自民國八十八年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告宏盛建設股份有限公司負擔百分之八十五；餘由原告酉○○負擔百分之十一、壬○○負擔百分之六、癸○○負擔百分之十一、卯○○負擔百分之八、乙○○負擔百分之六、庚○○負擔百分之八、己○○負擔百分之十三、地○○負擔百分之
六、戌○○負擔百分之五、宙○○負擔百分之五、未○○負擔百分之七、丙○○負擔百分之九、丑○○負擔百分之五。
本判決原告勝訴部分，於原告以如附表六「原告應提供擔保之金額」欄所示之金額或同面額之台灣銀行無記名可轉讓定期存單為被告宏盛建設股份有限公司供擔保後，得假執行。但被告宏盛建設股份有限公司如於假執行程序實施前以如附表六「被告宏盛公司應供擔保之金額」欄（即被告宏盛公司應給付金額欄）所示之金額或同面額之安泰商業銀行可轉讓定期存單為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應連帶給付原告如附表一、二所示之金額，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）願提供現金或台灣銀行無記名可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）本件起訴之事實部分：
１、按原告等二十七人，分別於民國八十六年三月至八十八年一月間，與被告宏盛建設股份有限公司（下簡稱宏盛公司）簽約，訂購宏盛公司於台北縣汐止市○○段社后小段六五-五、六五-六、六五-七、三九四、三九四-一、三九五、三九六- 一、三九七、四○○等地號土地興建銷售之預售屋，案名先後為「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」，均簽有「房地預定買賣契約書」。而原告等人所購買之戶別、房地總價、訂約日期、訂約時預售案名詳如附表三。其中原告二十二之巳○○及二十二- 一之子○○為夫妻，以二人名義共同簽約並各登記所有權二分之一。
２、前述預售屋之建築基地，於八十六年六月四日辦理合併，其中六五-五、六五-
六、六五-七、三九四-一地號土地合併為同段三九五地號（另分割增加三九五-一地號土地）；三九四、三九六-一、四○○地號合併為同段三九七地號（另分割增加三九七-一、三九七-二地號土地）。
３、而被告宏盛公司於預售上開房地時，對外散發其所製作之廣告中，強調該預售房地之建築規劃，有「一八○○坪藝術中庭」、「宏盛天廈一八○○餘坪中庭綠化空間...... 」、「大樹成蔭、綠茵舖地、流泉花圃植滿一八○○坪階梯式中庭...... 」、「二三○○坪湖岸珍貴基地，留一八○○坪面積給中庭...... 」、「二三○○坪基地，只蓋五○○坪留下一八○○坪的噴泉水瀑劇場、義大利式中庭花園，近二十項公共設施」。又被告宏盛公司所提供之平面圖及建築示意圖，其規劃之二十餘項公共設施均設置於Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物間之中庭，且其繪製之中庭令人感受寬闊舒適，由廣告內容以觀，平面圖所示之範圍即為該房地建築基地之範圍，且其平面圖所繪製之中庭即廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭」。
４、再，本預售房地於八十八年六月間起，陸續完工辦理交屋，而原告等人辦理交屋後，於同年八月間經其他承購戶告知建築基地有與廣告不符之問題，經參閱該房地之施工圖、地籍圖、土地登記謄本，方知本房地之建築物及中庭等公共設施（即平面圖所載之建築基地），係坐落於前揭三九五地號土地，另於建物後方之三九七地號土地亦為建築基地之範圍，惟前揭被告宏盛公司製發之廣告及平面圖均將三九七地號土地隱匿未載。而依土地登記謄本所載三九五地號土地面積為四二一○平方公尺即一二七三．五坪，扣除建築物所占之土地面積約五○○坪，中庭面積僅餘約七○○多坪，較廣告所稱之一八○○坪短少達一千餘坪；至於三九七地號土地之現況則為一山坡林地，編定為風景區，且緊鄰墳墓區，根本無法作為藝術中庭之用。足見被告確有蓄意隱瞞交易內容之重大資訊，復製作不實內容之廣告以欺瞞消費者之惡行。
５、另兩造之契約書內雖載有「本約條文經乙方詳加說明，甲方並攜回審閱五日以上...... 」（載於第二十一條後），惟實際上於簽約前，被告宏盛公司從未同意由消費者預先審閱契約，足以顯示其漠視消費者權益之心態。
（二）本件請求之理由部分：
１、附表一原告部分：
（１）詐欺之損害部分：
ａ、按民法第九十二條第一項前段規定：「因被詐欺或被脅迫而為意思表示者，表意人得撤銷意思表示。」第一百一十四條第一項明定：「法律行為經撤銷後視為自始無效。」
ｂ、本件被告宏盛公司於廣告蓄意隱瞞建築基地之實際範圍，復誇稱預售房地有一八○○坪之中庭，致原告等人陷於錯誤致簽訂買賣契約，以前述條文原告等人自得撤銷買賣之意思表示，今附表一之原告並以本起訴狀為撤銷之意思表示。而買賣契約既經撤銷而自始無效，原告所給付之房地總價金（詳附表三），依民法第一百七十九條不當得利之規定，被告宏盛公司自應返還予原告。
ｃ、又被告辛○○為被告宏盛公司之法定代理人，對於前述不實廣告之詐欺行為致原告等人陷於錯誤而與被告宏盛訂約付款，致受有損害之情（並含首次購屋貸款利息之損害及房屋裝潢之損害），依民法第一百八十四條之規定，亦應將附表一原告所受之損害即已付之價金賠償予附表一原告，而依民法第二十八條及公司法第二十三條之規定，被告宏盛公司應與被告辛○○負連帶賠償責任。
ｄ、若 鈞院認附表一原告不得以受詐欺為由撤銷買賣之意思表示，附表一原告亦主張後述（二）債務不履行之損害賠償及（三）物之瑕疵擔保之權利。
（２）債務不履行之損害賠償部分：
ａ、按民法第二百二十七條明定：「債務人不為給付或不為完全之給付者，債權人得聲請法院強制執行，並得請求損害賠償。」本件預售房地被告宏盛公司於廣告載有一八○○坪之中庭，而原告等人所付之價金即包含該一八○○坪中庭，惟實際交屋時中庭僅約七○○餘坪，而三九七地號土地亦屬無法利用之荒地，足見宏盛公司有未依廣告內容而為給付，已屬不完全給付。
ｂ、被告辛○○為被告宏盛公司之法定代理人，對於本件因不完全給付致附表一原告受有損害，被告二人依民法第二十八條及公司法第二十三條之規定，應連帶負賠償責任。
（３）物之瑕疵擔保部分：按民法第三百五十四條第一項前段規定：「物之出賣人，對於買受人應擔保其物依第三百七十三條之規定危除移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無減失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之程度無關重要者，不得視為瑕疵。」又第三百五十九條規定：「買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金。但依情形，解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金。」今本件預售房地，依廣告有一八○○坪之中庭，而實際完工之中庭嚴重縮水，且被告隱匿未告知之建築基地三九七地號部法作為中庭利用，宏盛公司所交付之房地顯與契約預定之效用有重大減損：
ａ、解除契約，並以本起訴狀為解除買賣契約之意思表示，買賣契約既經解除，依民法二百五十九條之規定，被告宏盛公司應將附表一之原告所給付之房地價金返還。
ｂ、若 鈞院認本件不得解除契約，原告依法仍得主張減少價金，附表一之原告主張因前述之瑕疵，造成所購房地減少之價值為房地總價二分之一，被告應將應減少之價金返還予原告。
ｃ、又被告公司於銷售之際，故意不告知瑕疵，原告並得依民法第三百六十條請求不履行之損害賠償。
（４）消費者保護法部分：再，消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」、第二十三條第一項規定：「刊登或報導廣告之媒體經營者明知或可得而知廣告內容與事實不符者，就消費者因信賴該廣告所受之損害與企業經營者負連帶責任。」今因被告製作不實內容之廣告欺瞞消費者，使原告陷於錯誤而與被告訂約並給付價款，致原告受有損害而提起本件訴訟，依同法第五十一條：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。」及民法二十八條、公司法第二十三條之規原告得請求被告連帶給付已付價款三倍以下計算之懲罰性賠償金。
（５）又公平交易法二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容……等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」第三十一條復明定：「事業違反本法之規定致侵害侵他人權益者，應負損害賠償責任」、第三十二條第一項又規定：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之三倍。」今被告於申請建造執照時，已明知三九七地號土地為建築基地之範圍及其現況，竟於其廣告及廣告平面圖為不實之記載，其故意以不實之廣告欺瞞消費者，並致原告受有損害，依上開公平交法第二十一條第一項、第三十一條及第三十二條第一規定，原告自得請求損害額三倍之賠償。依公平交易法而為請求，其基本之原因事實均屬同一，依新修正公布民事訴訟法第四百六十六條第一項及第二百五十五條第一項第二款之規定，原告主張依上開公平交易法之規定請求，於法並無不合。綜上所述，附表一之原告依前述（１）、（２）、（３）、（４）及（５）部分所得請求金額之計算明細詳如附表四。
２、附表二原告部分：
（１）附表二原告雖同受被告不實廣告陷於錯誤而買受房地，本得依法撤銷買賣之意思表示，惟請求前述（１）侵權行為及（２）債務不履行之損害賠償及（３）物之瑕疵擔保之權利有關減少價金以及請求不履行之損害賠償部分，並依（４）消費者保護法第二十二、二十三及五十一條之規定請求被告連帶給付懲罰性賠償金，金額之計算明細詳如附表六。
（２）按公平交易法第三十二條規定：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害。」依其立法意旨係基於被害人甚難證明其因事業違反公平交易法之行為所受之實際損害範圍，故明定由法院因被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。是究竟應給予消費者如何之損害賠償，仍應由法院斟酌實際情形定之。本件建築師公會僅鑑定短少中庭部分，判斷建商應賠償因廣告不實而購買之住戶每建坪一萬六千八百零三元，金額概計如附表五所示，惟就本件中庭因減少附表二原告景觀、視野、休憩、生活機能等諸多生活品質減損之損害並未予以列入評估。則本件自應依公平交易法之上開規定，就尚未能完全計入之損害，一併予以斟酌，以附表五之金額酌定三倍之賠償，其金額明細亦如附表五所示。
（３）另鈞院相同情事之案例，更認建築師公會之鑑定應不予以斟酌，並以本件原告等主張受詐欺而向被告買受上開房地並交付價金，該買賣價金即係其等因被告之侵害行為所受損害，原告等並無證明上之困難。是由被告宏盛公司賠償原告等業已交付之價金已足彌補其損害，無再酌定損害額以上之賠償之必要。是原告請求賠償如附表三所示其已繳之價金部份，自無不合，且上開金額已逾原告起訴聲明所主張之金額。
（４）次按，消費者保護法第五十一條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。」被告宏盛公司有故意作內容不實之廣告，使原告等人陷於錯誤而向其買受房地之情形，已如前述，而其因受詐欺而交付之買賣價金，即係因被告宏盛公司違背上開第廿二條規定所受之損害，（又即或依附表六計算之損害金額），依上開第五十一條規定，原告自得請求以上開損害額三倍之懲罰性賠償金，其金額亦已逾原告起訴聲明主張之金額。
（三）本件係因被告製作不實內容之廣告欺瞞消費者，致使原告陷於錯誤：
１、被告銷售期間所製發之廣告，均未將三九七地號土地標示於平面圖內，故原告於訂約時，從不知建築基地尚涵括建物後方之大片林地即三九七地號土地，故被告蓄意隱匿此一交易之重要內容，顯已構成詐欺消費者之行為。
２、再以被告製發之廣告載明有「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○餘坪湖畔私家中庭花園」、「一八○○餘坪綠化中庭」、「一八○○餘坪階梯式中庭」……，而被告於廣告圖中並載有三座建物之示意圖像，由該圖像所示三座建物之間寬闊之中庭即為所稱之「一八○○藝術中庭」；原證六各廣告所載一樓平面圖所示，被告並未將三九七地號土地標示於建築基地內，且於平面圖中列明「中庭公共設施建材建議表」故由平面圖內容以觀，被告於各廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭」。應包括於平面圖所示之範圍內，惟平面圖均未將三九七地號土地標示於內，其範圍僅限於三九五地號土地，而實際上三九五地號僅約千坪，故上開宏盛公司之廣告確與實際完工之狀況而極大之差距。
３、被告宏盛公司又辯稱：系爭房屋所座落之建築基地即為上開合併後三九五地號之土地，面積為一○二七．八玶，兩者相加（即建築基地）有二千三百餘坪，扣除所占之基地面積（約五百坪），尚餘一千八百餘坪，故廣告所載：「一千八百坪藝術中庭」，有關面積之記載完全符合事實，本件之建築基地包括合併後之三九五、三九七地號土地兩筆，原告僅以三九五地號之面積計算中庭面積，而完全排除三九七地號之土地面積，當然會產生面積短少之結果等語。惟查，「中庭」云者，一般無房地專業知識之人亦足知係建築物所圍成之空間，略指中間庭院之意，以與前庭、後院相區別，被告宏盛公司為建設公司，自無不知之能。由原證七、八之施工圖、地籍圖觀之，宏盛天廈建物基地約五○○坪，「實際」係在前揭三九五地號土地上，其三棟建物所圍成之中庭自亦祇只可能解為在該三九五地號土地上，而如前所述，前揭三九五地號土地面積為一、
二七三．五坪，扣除建物基地後，最多只有七百餘坪可供中庭之用，與上述「一千八百坪藝中庭」相差一千餘坪；至前揭三九七地號土地，其位置遠在宏盛天廈建物之外，且現況為山坡林地，並緊鄰墳墓，根本與「中庭」無涉。故被告宏盛公司此部分辯解，顯不足採。
４、按被告對於原告所提之廣告圖上載有「一八○○坪藝術中庭」，及建築平面圖未載明全部建築基地之範圍，亦經被告自認屬實並對於原告所提之廣告圖、建照圖、地籍圖、相片等證物之真正，及系爭「宏盛天廈」建物之建築基地包括汐止市○○段社后頂小段第三九五、三九七地號土地二筆，而三九七地號土地為一山坡林地等之事實，均不爭執。此外並有被告銷售房屋之廣告中庭現場模型圖相片及廣告錄影帶可稽。
５、又系爭「宏盛天廈」房屋完工後，社區建物及中庭座落之位置相當於三九五地號之範圍，而三九七地號上，沿社區圍牆外有一既成道路貫穿，對外聯絡汐止市○○街及第八公墓、道路未設置門禁，除既成道路外，三九七地號土地上為雜草林木叢生，業經 鈞院至現場履勘，製作勘驗筆錄附卷，另亦有相片可稽。
６、由上開廣告圖、建築平面圖、地籍圖、相片、現場勘驗筆錄等證據，可證系爭預售房地之建築基地中，以土地登記謄本所載，三九五地號之面積為四千二百一十平方公尺，即一千二百七十三坪，三九七地號之面積為三千三百九十八平方公尺即一千零二十七．九坪。而建築物及包含中庭公共設坐落之位置約與三九五地號相當，扣除三幢建物所占之土地面積約五百坪，故坐落於三幢建物間之中庭面僅七百坪。而三九七地號土地位於建物圍牆之外，雜草林木叢生，既成道路貫穿其中，對外聯絡道路及公墓，時有殯葬隊伍出入，根本無法作為社區「私家花園」、「藝術中庭」之用，足見被告之廣告與實際完工之現況有極為顯著之差距。故上訴人確有廣告不實、欺瞞消費者之行為。
７、本件相同情事之案件，分別經 鈞院八十九年重訴字第七三○號民事判決及鈞院八十八年重訴字第七九二號、台灣高等法院八十九重上字第十二號民事判決，均一致認定被告確係制作不實廣告之內容，而致原告誤陷於信之事實。
８、況本件台北巿建築師公會亦於鑑定報告結論中認定：「本案在『宏盛天廈』及『湖景花園』銷售時期之廣告，多次明確出出現『1800坪中庭』，或『中庭××』。顯與事實不符，再證諸契約內圖說，刻意隱瞞三九七地號位置、形狀之事實明顯，在『羅丹花源』銷售期之廣告，則對『1800坪中庭』的表達較不明確。但仍因未交代完整地界、地形位置或未在契約內表達完整資料，而導致購買戶錯誤印象。」並據以認定建商應賠償因廣告不實而購買住戶之損害。
９、綜上所述，足資認定：為建設公司之被告宏盛公司，明知所謂「中庭」係與前庭、後院相別，意即中間庭院，指建築物所圍成之空間，明知其所建、售之「宏盛天廈」Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物基地約五○○坪，「實際」係在面積為一、二
七三．坪之前揭三九五地號土地上，扣除建物基地後，最多只有七百餘坪可供為該等建物之中庭之用；而前揭三九七地號土地，其位置遠在該等建物之外，且現況為山坡林地，並緊鄰墳墓，根本與「中庭」無涉，竟以廣告誑稱該等建物有「一八○○坪中庭」，並以平面圖中「宏盛天廈」Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物合繪一處之各該一樓平圖、三棟建物間所夾中庭之圖樣等詐欺手段，使原告陷於錯誤，而向被告宏公司購買系爭房地。
（四）對於被告抗辯之陳述：
１、被告辯稱原證六平面圖及建築示意圖是在說明公共設施座落位置，且由尺寸比例觀之，扣除建物後之面積絕未超過千坪...... 云云。惟查，被告於銷售其廣告文字既在宣傳建物有一八○○坪中庭，而原證六之平面圖及建築示意圖上載有Ａ﹑Ｂ﹑Ｃ三座建物及由建物圍繞成之庭院，則以文字與原證六之圖合併觀之，一般消費者均會認為Ａ﹑Ｂ﹑Ｃ三座建物所圍繞之庭院既為廣告所稱之一八○○坪中庭，絕對無法想像被告所稱之「一八○○坪」竟有絕大部分係座落於社區圍牆之外﹑雜草林木叢生，且為公眾得通行並時有殯葬隊伍出入之山坡林地。而被告於平面圖並未標明尺寸，實難憑空據以估算出庭院面積，故被告所辯委無足採。
２、被告辯稱被被告未舉證中庭設有一八○○坪即不為承買之事實未予舉證說明...... 云云。惟按，本件係預售屋廣告所致之糾紛，而消費者購買預售屋時，由於建築物尚未完工，只能憑建商製造之廣告作為買賣雙方契約之內容。且消費者所購買之預售屋並非只限於房屋本身，尚包括所有廣告上所載明之公共設施、建築式樣，而建商於製作廣告時，或可有創意之表現，惟不應有欺瞞、不實之內容，否則消費者之權益何有保障。以本件言，被告之預售屋廣告自「宏盛天廈」開始，一再將一八○○坪中庭載於明顯之位置，且嗣後其他案名如「羅丹花源」、「湖景花源」之廣告，亦同強調有「一八○○坪」中庭。足認連被告亦認為以一八○○坪中庭足以作為吸引消費者購買意願之宣傳手法，故原告確有受該「一八○○坪藝術中庭」廣告之吸引而決意訂約購買，應屬無疑。
３、被告辯稱原告等人簽約時工地現場已開工及挖掘並設安全圍離，銷售現場並置有全套之建照設計圖，可供比對，消費者稍加翻閱，即可瞭解基地範圍......云云。惟查，被被告於與被告之銷售人員洽談、訂約時，被告從未提出任何建照相關設計圖。而簽約時現場雖已動工開挖，惟因設有施工圍籬，且施工現場亦未將全部基地範圍（即含三九七地號）標示清楚，則被被告何能知悉實際買賣之基地範圍，況被告於銷售現場擺設之模型屋，亦均未將三九七地號土地標示在內，甚且兩造之合約書中所附之全部圖面亦均未載有三九七地號土地。故訂約過程中，原告因受被告蓄意隱匿之行為欺瞞而未知實際基地範圍，並誤認所購買之建築物有一八○○坪私家中庭花園，被告之詐欺行為至為灼然。
４、被告以原告等已交屋多時，且經他人告知後方知面積不符，而謂一八○○坪中庭非原告決定購買之因素...... 云云。惟查，原告與被告所辦之交屋手續，僅為原告各別所購之樓層，而大庭為公共設施，依契約書第十五條第（四）項之約定係於管理委員會成立之後點交，然迄今管理委員會猶未成立，故公共設施部分尚未點交。又，被告之辯解顯為倒果為因之遁詞。蓋原告均為升斗小民，對於完工後之現場中庭是否確為一八○○坪難以一眼望而既知，惟被告從廣告﹑簽約﹑施工﹑交屋等等之過程中，從未告知原告實際之建築基地尚包括後方三九七地號土地，亦未告知完工後之中庭面積遠遠低於廣告上所宣稱之「一八○○坪中庭」，而原告於發現中庭面積嚴重縮水後，被告之犯行已彰彰明甚，豈容被告以原告受詐騙所陷於之錯誤認知，而謂為原告並未受被告欺騙之辯詞，由此足見被告迄今猶藉詞狡賴，其漠視消費者權益之心態，實應予最嚴厲之制裁。
（五）被告辯稱該公司已將買賣契約書基地地號標示清楚，且載明包括風景區之字義，並無欺瞞消費者故意之辯正：
（１）依本件買賣契約書第一條預定房地標示之土地坐落：台北縣○○鎮○○段社后頂小段六五-五、六五-六、六五-七九四、三九四-一、三九五、三九六- 一、
三九七、四○○地號，本社區使用分區屬住宅、風景區以及房屋坐落：等字義觀之，更能驗證本件應係被告恃其專業知識，蓄意欺瞞消費者，所隱藏之文字陷阱，蓋查：ａ、被告何以未將本件買賣契約，有關三九七地號風景區位置及面積特別標註明確？「風景區」於本件買賣契約之定義為何？何以被告故意將全部地號混雜一處，故意使消費者誤認全部地號係坐落於房屋及中庭之坐置？
ｂ、被告銷售時之廣告、平面圖及現場之模型及合約書附圖，何以均未標記風景區？亦未將三九七地號標示清楚。而以被告為專業建設公司而言，將基地實際範圍及中庭座落範圍與面積，實實在在列載於廣告平面圖或相關宣傳品內容標示清楚，毫無困難，又何須以莫須有之「一八○○坪」中庭來欺瞞消費者？足見被告自始即有廣告不實欺瞞消費者之意思。ｃ、且銷售現場並無被告所辯稱備置全套之建照設計圖及平面圖供消費者參閱，如被告無隱瞞重大交易內容欺瞞消費者之意，以被告為建築專業之股票上巿公司而言，理應明知有關三九七地號位置、風景區位置、面積標示標示、暨全區平面圖、建照平面圖之重要性，以及將來可能衍生之爭議性，若被告無隱瞞之意，何以買賣契約之附件僅列有房屋平面面圖、地下室平面圖，卻未將建照平面圖及上開三九七地號位置、風景區位置平面圖併為附件？
（２）又審視原告是否陷於錯誤，應依相關之事證及一般消費者通常客觀之判斷能力作為客觀之認定標準。被告卻將消費者設定為已具建設專業之程度及認知，以及原告完全熟悉被告公司運作之情境標準，作為本件原告是否陷於錯誤之論斷標準，實顯主觀。
（六）依本件房地預定買賣契約書第十五條交屋事項第四款約定，本房屋各項屋外附屬工程及各項公共設施於管理委員會成立點交。本件被告推出「宏盛天廈」等工地之各預售屋住戶，迄今仍尚未成立管理委員會，被告亦未完成系爭契約債務本旨之義務及點交，依法仍應負契約不實之責任。
三、證據：提出房屋預定買賣契約書影本二十六份、土地登記謄本影本二份、「宏盛天廈」廣告影本四份、「湖景花園」廣告影本二份、「羅丹花源」影本一份、建築平面圖影本四份、施工圖影本一份、地籍圖影本一份、相片十七張、錄影帶一捲、本院八十八年度重訴字第七九二號民事判決書影本一份、台灣高等法院八十九年度重上字第十二號民事判決書影本一份、本院八十九年度重訴字第七三○號民事判決書影本一份為證。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）如受不利之判決，願提供同面額之安泰商業銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）原告主張廣告不實部分：原告主張被告公司銷售系爭房地時，於所製作之廣告中載明系爭房地之建築規劃，有「一八○○坪藝術中庭」「二三○○坪湖岸珍貴基地，留一八○○坪面積給中庭」，唯於八十八年六月間起，原告等人陸續辦理交屋後，於八月間經其他承購戶告知建築基地有與廣告不符之問題，經參閱地籍圖等相關資料，方知本房地之建築物及中庭等公共設施，係坐落汐止市○○段社后小段三九五地號，另屬本建築基地之三九七地號土地則在建物之後方，惟前揭銷售廣告均將三九七地號隱匿未載，又三九五地號土地面積一千二百七十餘坪，扣除建物所占土地面積約五○○坪，中庭僅剩七百餘坪，較廣告所稱一八○○坪短少達一千餘坪，而三九七地號面積一千餘坪為一山坡林地，編定為風景區，且緊臨墳墓區，根本無法作為藝術中庭使用，足見被告蓄意隱瞞交易內容之重大資訊，復製作不實內容之廣告以欺瞞消費者云云，惟查：
１、兩造所簽立之房地預定買賣契約書第一條第（一）項就買賣土地之標示。載明「土地座落：台北縣汐后段社后頂小段六五-五、六五-六、六五-七、 三九四、三九四-一、三九五、三九六-一、三九七、四○○等地號，本社區使用分區屬住宅區、風景區。」上開土地嗣後合併分割為三九五、三九七地號土地，契約既已載明本建築基地包括住宅區及風景區，何來蓄意隱瞞交易內容之重大資訊？
２、本案建築基地合併後之三九五地號土地面積四二一○平方公尺即一二七三．五坪，三九七地號土地面積三三九八平方公尺即一○二七坪，扣除地上建物所占面積約五百坪，其餘約一千八百坪為空地，所謂「二三○○坪基地，只蓋五○○坪，留下一八○○坪的噴泉水瀑劇場、義大利式中庭花園、近二十項公共設施」等廣告用詞，無非強調基地面積廣達二三○○坪空地，即有一千八百坪之規劃設計，而「大樹成蔭、綠茵舖」即指三九七地號土地內既有之樹林，亦無不符事實之處。
３、原告主張，由廣告內容觀之，即平面圖所繪製之中庭即廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭」，茲勿論中庭之意義如何，銷售廣告無論為透視圖或一樓平面圖，Ａ、Ｂ、Ｃ三棟成品字型排列，廣告內容既已聲稱地上建物所占面積僅五○○坪，以圖上建物所示面積比較圖上其餘空地之相關比例，空地之面積較之建物所占面積增加無幾，自客觀言之，圖上所示之中庭面積絕無超過一千坪，更勿論達一八○○坪，原告所稱銷售廣告平面圖所繪製之中庭即廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭」，與廣告內容實不相符。
４、又由廣告之透視圖或一樓平面圖Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物成品字型排列，頂端之Ｃ棟所占面積較底部之Ａ、Ｂ二棟為小，空地或地上其他施設所占位置非僅限於三棟建物之間，並散落三棟建物之四周，併此陳明。
５、綜上說明，銷售廣告之重點在強調本案留有一千八百坪空地，已如前述，僅因有關透視圖以遠距離之建物正面繪製，致建物側後方之山坡風景區遭高樓建物阻隔未能一併表現出來，然契約書上已載有部分風景區之記載，廣告詞亦有「綠樹成蔭」之說明，自無蓄意隱瞞之情形，廣告圖面之中庭面積亦無廣達一千八百坪之表示，自無廣告內容不實之情事。
６、依私立東海大學景觀系及景觀研究所王小璘教授所著「住宅中庭設計」一文（刊載於中華民國造園學會季刊廾六期第廾七頁至四十一頁），其對中庭之意涵與機能載明為：「中庭的源流可遠溯至我國西晉和古希臘、羅馬時期，意指一個完全被建築物或建築本體之延伸所包圍的庭院，除去天花板，使之能與外界空間接觸，陽光得以直接照射，因而創造出一個有機的空間。」「中庭是建築的中介性和過渡性空間、室內空間的延伸及擴展，亦是一特殊的建築形式。它是人為化的自然空間，是在某種程度上再現自然（即藝術化了的自然）的一種建築藝術。」「就空間性質而言，中庭屬於部分居住者使用之半私密空間。就權屬而言，為同一棟或同一區域之住戶所有，為建築基地內之共同部分。就位置而言，因住宅空間位置不同，可將空間層次分為住宅外圍環境之外部空間、介於住宅群中之外部空間，建築本體延伸之外部空間及建築本體內之空間四類圖１，其中建築本體延伸之外部空間意指存在於建築基地上或在其周圍，或在建築本體上之空間，住宅中庭即屬於此類空間」「住宅中庭不僅與建築本體相互呼應，亦為生活空間中的一部分，滿足住戶之需求，其主要機能如下：一、社會的：...... 二、教育的...... 三、生態的...... 四、衛生的...... 五、實質的...... 六、心理的...... 」由上述有關中庭之意義即可知中庭係指建築基地上，建築本體所延伸及擴展之外部空間，而為居住者所共有，故其範圍非僅限制在介於建築群之空間，其前庭後院或在其週圍之空間均屬之，原告將中庭之範圍局限在位於建物中間之庭院，自屬違誤。原告認為「所謂中庭，依社會上一般之認知，係指建物所圍成立空間，略指中間庭院之意」此完全是看圖說故事，依字面文義遽作解釋，已失偏頗，且認為上述中庭涵意為社會上一般之認知，亦嫌率斷（至少與前揭大學教授之認知即不一致），查被告當初僅於廣告用詞中提及系爭社區有「一千八百坪中庭」，除此廣告用詞外，被告並無以文字搭配任何圖說誑稱系爭社區中之某空間有一千八百坪，故被告將系爭建築基地所涵蓋之空地概稱為「中庭」，依前揭說明，似尚難遽以斷定被告有以「一千八百坪中庭」之用詞以陷消費者於錯誤之故意，況被告一再陳稱買賣契約已標示系爭建築基地包括風景區，且將風景區所坐落之基地地號於買賣契約中標明，且銷售現場有放置包含基地圖之全套建造執照供消費者參閱，而工地現場已有建築雛形可了解建物間之空地大小，徒以所謂「依社會上一般之認知」為由認定「中庭」僅及於三九五地號而不及三九七地號土地，完全置簽約之過程事實及買賣契約之內容於不論，尚非確論。
７、原告主張本案房屋於八十八年六月間起，陸續完工交屋，嗣於同年八月經其他承購戶告知建築基地與廣告不符，經查閱相關資料印證，始悉受騙云云，唯查：本建築案於民國八十四年九月間取得建造執照，八十五年六月七日建築基地施設安全圍籬開始挖掘正式施工，八十六年八月間已完成地下一、二層至地下一層樓版之工程，同年九月間完成至地上四樓，十月間五樓，十一月間六、七樓，十二月間八、九樓，八十七年一月間十樓，同年二月間十一、十二樓，三月間十三、十四樓，四月間十五、十六樓，五月間十七樓及屋頂板全部結構完成，此有建造執照之勘驗記錄表可稽。原告甲○○、辰○○、乙○○、庚○○、己○○、地○○、寅○○、丙○○、午○○、亥○○（編號分別為三、四、
八、九、十、十一、十六、十七、二十四、二十六等十戶）分別於八十六年三、四、五月間簽訂買賣契約（以下簡稱宏盛天廈客戶）、許淑娟（編號十九）於八十六年十月二十三日簽約，天○○、巳○○及子○○、翁美玲（編號別為
十四、二十一及二十二、二十五號）於八十七年三月至五月上旬簽約（以上四戶簡稱湖景花園客戶），申○○（編號二十）於八十七年五月下旬簽約，戌○○、丁○○（編號十二、二十三號）於同年七月間簽約，酉○○、未○○、宇○○（編號二、十五、二十一號）於同年九月間簽約，丑○○（編號十八）於同年十月間簽約，宙○○（編號十三）於同年十一月間簽約，壬○○（編號五）於同年十二月間簽約，戊○○、癸○○、卯○○（編號一、六、七號）於八十八年一月間簽約（以上十二戶簡稱羅丹花源客戶）。謹按，本建築案係先開工再行對外銷售，原告等人簽約購屋時，工地現場已經施工挖掘並施設安全圍籬，姑不論銷售現場放置全套之建照設計圖，以供客戶參攷，購屋客戶稍加翻閱，即可瞭解基地之範圍，工地現場既已施工，購屋客戶稍加查看亦可大略認知基地之範圍，被告公司何來對之施用詐術？抑且，湖景花園及羅丹花源之客戶於簽約購屋時，其所購房屋之樓層均已興建完畢，羅丹花園之客戶更於結構體接近完成時簽約，戊○○、癸○○、卯○○等人購屋時建築物結構體及室內裝修早已完成多時，已至完工交屋階段，其等於購屋時均至所購房屋現場查視，並可實際看到基地範圍及中庭大小，何得諉為不知？次按，原告等人分別於八十八年六、七月間完成交屋手續，此有房屋接管證明書可稽，其等辦理交屋手續時，社區範圍均有明顯隔離施設，社區範圍及空地、中庭面積為若干稍加推估即可瞭解，茲勿論原告等人並未於辦理交屋手續時提出任何異議，原告於交屋多時後，猶須「經其他承購戶告知建築基地有與廣告不符之問題」，足見其等於購屋時就基地範圍及空地中庭面積之認知與交屋時所見之範圍相符，否則豈有無人發覺之理？綜上，本件買賣並無詐欺情事。復按，買賣契約書第一條既已約明買賣土地之地號筆數及土地使用分區部分為住宅區、部分為風景區，買賣雙方並為如此買賣之意思表示而簽訂契約，姑不論銷售廣告之法律上性質並非要約，而僅為要約之引誘，其實際買賣內容及條件仍以契約為準（至於消費者保護第二十二條規定企業經營者對消費者所負之義務不得低於廣告之內容，則係另一問題，不影響廣告並非要約之法律性質），茲買賣契約有關買賣土地範圍及使用分區既已記載極其詳盡，且與事實相符，自無欲陷相對人於錯誤，故意以不實之事，令其因錯誤而為意思表示之可言。更何況依前述說明，原告等人購屋時與交屋時現況之認知並無不一致之情事，原告主張因遭詐欺陷於錯誤而為買賣之意思表示，並無實據，其據以請求返還不當利得或損害賠償，均失所附麗。
（二）關於侵權行為損害賠償及不完全給付之損害部分：如上說明，被告並無詐欺情事，今之給付內容與契約約定內容亦無不同，原告主張被告須負擔侵權行為損害賠償責任及不完全給付義務，自失所附麗，又原告迄未證明其受侵害之損害額如何或不完全給付之損害為何，其請求亦無從認定。
（三）物之瑕疵擔保責任請求權部分：原告等主張本件買賣標的物存有瑕庛，乃依民法物之瑕庛擔保責任之規定請求解除買賣契約或減少買賣價金，惟按：「買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物，如發現有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能發現之瑕疵外，視為承認其所受領之物」。查原告等之交屋時間如下：戊○○：八十八年七月二十四日、酉○○：八十八年六月十一日、甲○○：八十八年六月十七日、辰○○：八十八年三月八日、壬○○：八十八年六月二十九日、癸○○：八十八年七月二十日、卯○○：八十八年七月八日、乙○○：八十八年七月十五日、庚○○：八十八年六月二十四日、己○○：八十八年七月二十四日、地○○：八十八年六月十四日、戌○○：八十八年六月二十六日、宙○○：八十八年六月十九日、天○○：八十八年六月十一日、未○○：八十八年六月十六日、寅○○：八十八年六月十七日、丙○○：八十八年六月十六日、丑○○：八十八年七月一日、許淑娟：八十八年七月三日、申○○：八十八年六月二十二日、宇○○：八十八年六月二十五日、巳○○：八十八年六月二十日、子○○：八十八年六月二十日、丁○○：八十八年六月十七日、午○○：八十八年六月十六日、翁美玲：八十八年六月十日、亥○○：八十八年六月二十六日。上述交屋時間與原告等之起訴時間（原告等於八十八年十一月二十四日起訴）已隔有四、五個月之久，四、五個月之時間足夠原告用以檢查系爭房屋之中庭大小與其等心中所想像之中庭大小是否相符，原告等於起訴前既從未向被告通知表示中庭面積不足，依上述民法第三百五十六條之規定視為其等已承認其等所受領之物，原告嗣再主張被告應負物之瑕疵擔保責任，於法自有不合，原告等對上述辯稱依買賣契約書第十五條第四項載：「本房屋
各項屋外附屬工程及各項公共設施於管理委員會成立時點交」，並主張管理委員會至今未成立，因認主張物之瑕疵擔保責任並無不妥，惟查上述買賣契約書第十五條第四項後段另載：「本約房屋基地因係持分共有，故以交屋完成同時視為一併點交」，可知基地是與房屋一併點交給原告，如上說明，原告應不得主張物之瑕疵請求權，原告斷章取義，曲解契約文字內容，其主張自無理由。
（四）關於消費者保護法、公平交易法部分：
１、按銷售廣告因繪製圖面方向所限，未能將建物後側之風景區明顯標示，然由圖面內容所載，施以人工化之中庭亦僅約七、八百坪，與現狀均相符合，契約書既已有風景區之記載，原告購屋時及購屋後所得之認知均屬相同，自無廣告不實之情形，已如前述，被告亦已依契約本旨而為給付，被告自無損害之可言。
２、原告主張以買賣價金作為損害額計算之標準，與該法條所稱之損害之意義顯不相當，併此陳明。
３、消費者保護法第五十一條及公平交易法第三十二條第一項雖然同有三倍以下損害額酌定之規定，惟查兩者應為競合之關係而非併存之關係，僅能擇一作為判決基礎不得同時適用，否則無異一行為受兩次處罰，再者上述法條所稱之損害額絕非相當於受詐欺而交付之價款（否則，被告豈非經營無本生意），此之損害額應指締約上過失之損害賠償責任，即所謂信賴利益之損害賠償責任，按價金乃取得買賣標的物之對價，付價金之人得請求出賣人交付買賣標的物，其整體財產權並無短少，無損害可言，縱契約被撤銷亦有回復原狀請求權存在（原給付義務之轉換），債權人之整體財產權亦無短少，綜上所言，買賣價金非公交法或消保法所稱之「損害額」，原告請求依已付買賣價金額當損害賠償之計算基準，自非有理。
４、退步言，原告請求依買賣價金之一倍或三倍計算損害賠償金，其請求顯屬過高，查房地產交易不景氣，房價普遍下滑，系爭房屋亦顯有跌價產生，且有折舊之問題，原告竟請求房價一倍之損害賠償金，從投資報酬率觀之，亦不可能有如此高之獲利，懇請酌減之，否則，原告無異借打官司獲取暴利。添
（五）原告主張撤銷買賣契約或解除買賣契約，則兩造各負回復原狀之義務，被告就此主張同時履行抗辯權，於原告未返還房屋前，被告得拒絕賠償損害。
三、證據：提出建照執照影本一份、房屋接管證明書影本二十六份、台北市土木技師工會安全鑑定報告書影本二份、基地面積標示圖影本一份、羅丹花源基地面積標示圖影本一份、黃茂榮著公平交易法乙書節本影本一份、私立東海大學景觀系景觀研究所王小璘教授「住宅中庭設計」專文影本一份為證。並聲請訊問證人徐博彰、張正達、張國偉、潘金燕、張國祥。
丙、本院依原告聲請委請台北市建築師公會就被告於廣告中宣稱系爭社區建物有一千八百坪中庭，亦即原告所支付之房地總價係應由被告興建具有「一千八百坪中庭」之社區為對價，就該廣告內容與現場完工實際狀況對原告所造成之損害進行鑑定。
理 由
一、原告原起訴依不當得利、侵權行為、債務不履行、物之瑕疵擔保之法律關係及消費者保護法之規定請求被告連帶給付，嗣於訴訟進行中主張被告另違反公平交易法第二十一條第一項之規定，而表明「追加」依同法第三十一條、第三十二條第一項之規定請求被告連帶賠償其損害。本院審酌原告並未變更其訴之聲明及請求之基礎事實，而公平交易法第三十一條、第三十二條係侵權行為之特別法，是原告之上開主張，僅係補充法律上之陳述，不發生訴之追加之問題，合先敘明。
二、原告主張：
（一）附表一原告主張部分：
１、原告分別於八十六年三月至八十八年一月間與被告宏盛公司簽約，訂購宏盛公司於台北縣汐止市○○段社后小段六五-五、六五-六、六五-七、三九四、三九四-一、三九五、三九六-一、三九七、四○○等地號土地【於八十六年六月四日辦理合併，其中六五-五、六五-六、六五-七、三九四-一地號土地合併為同段三九五地號（另分割增加三九五-一地號土地）；三九四、三九六-一、四○○地號合併為同段三九七地號（另分割增加三九七-一、三九七-二地號土地】興建銷售之預售屋，案名先後為「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」，而原告所購買之戶別、房地總價、訂約日期、訂約時預售案名詳如附表三。被告宏盛公司於預售上開房地時，對外散發其所製作之廣告中，強調該預售房地之建築規劃，有「一八○○坪藝術中庭」、「宏盛天廈一八○○餘坪中庭綠化空間...... 」、「大樹成蔭、綠茵舖地、流泉花圃植滿一八○○坪階梯式中庭...... 」、「二三○○坪湖岸珍貴基地，留一八○○坪面積給中庭...... 」、「二三○○坪基地，只蓋五○○坪留下一八○○坪的噴泉水瀑劇場、義大利式中庭花園，近二十項公共設施」，並所提供之平面圖及建築示意圖，其規劃之二十餘項公共設施均設置於Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物間之中庭，且其繪製之中庭令人感受寬闊舒適，由廣告內容以觀，平面圖所示之範圍即為該房地建築基地之範圍，且其平面圖所繪製之中庭即廣告所稱之「一八○○坪藝術中庭」。然系爭預售房地於八十八年六月間起，陸續完工辦理交屋後，原告於同年八月間經其他承購戶告知建築基地有與廣告不符之問題，並參閱該房地之施工圖、地籍圖、土地登記謄本，方知本房地之建築物及中庭等公共設施（即平面圖所載之建築基地），係坐落於前揭三九五地號土地，另於建物後方之三九七地號土地亦為建築基地之範圍，惟前揭被告宏盛公司製發之廣告及平面圖均將三九七地號土地隱匿未載，而依土地登記謄本所載三九五地號土地面積為四二一○平方公尺即一二七三．五坪，扣除建築物所占之土地面積約五○○坪，中庭面積僅餘約七○○多坪，較廣告所稱之一八○○坪短少達一千餘坪，原告始知受騙。足見被告確有蓄意隱瞞交易內容之重大資訊，復製作不實內容之廣告欺瞞消費者之惡行。原告既受被告之詐欺而與之訂約，依民法第九十二條之規定自得撤銷買賣之意思表示，原告茲以起訴狀繕本之送達為撤銷買賣契約之意思表示，被告宏盛公司依民法第一百七十九條不當得利之規定，應將原告已付之價款，全部返還予原告。
２、被告辛○○為被告宏盛公司之法定代理人，對於前述不實廣告之詐欺行為致原告陷於錯誤而與被告宏盛公司訂約付款，致受有損害之情，依民法第一百八十四條第一項及第二百十三條第一項之規定，亦應將原告所受之損害即前項已付之價款賠償原告，而依民法第二十八條及公司法第二十三條之規定，被告宏盛公司應與被告辛○○負連帶賠償責任。
３、若 鈞院認不得以受詐欺為由撤銷買賣之意思表示，原告亦主張後述債務不履行之損害賠償及物之瑕疵擔保之權利。債務不履行之損害賠償部分：本件預售房地被告宏盛公司於廣告載有一八○○坪之中庭，而原告所付之價金即包含該一八○○坪中庭，惟實際交屋時中庭僅約七○○餘坪，而三九七地號土地亦屬無法利用之荒地，足見宏盛公司有未依廣告內容而為給付，已屬不完全給付。被告辛○○為被告宏盛公司之法定代理人，對於本件因不完全給付致原告受有損害，被告依民法第二十八條及公司法第二十三條之規定，應連帶負賠償責任。物之瑕疵擔保部分：本件預售房地，依廣告有一八○○坪之中庭，而實際完工之中庭嚴重縮水，且被告隱匿未告知之建築基地三九七地號部法作為中庭利用，宏盛公司所交付之房地顯與契約預定之效用有重大減損：解除契約，並以本起訴狀為解除買賣契約之意思表示，買賣契約既經解除，依民法二百五十九條之規定，被告宏盛公司應原告所給付之房地價金返還。若 鈞院認本件不得解除契約，原告依法仍得主張減少價金，原告主張因前述之瑕疵，造成所購房地減少之價值為房地總價二分之一，被告應將應減少之價金返還予原告。又被告公司於銷售之際，故意不告知瑕疵，原告並得依民法第三百六十條請求不履行之損害賠償。
４、消費者保護法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」今因被告製作不實內容之廣告欺瞞消費者，致使原告陷於錯誤而與被告訂約並給付價款，致原告受有損害而提起本件訴訟，依同法第五十一條：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。」及民法第二十八條、公司法第二十三條之規定，原告得請求被告連帶給付已付價款三倍計算之懲
５、公平交易法二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容……等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」第三十一條復明定：「事業違反本法之規定致侵害侵他人權益者，應負損害賠償責任」、第三十二條第一項又規定：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償，但不得超過已證明損害額之三倍。」今被告於申請建造執照時，已明知三九七地號土地為建築基地之範圍及其現況，竟於其廣告及廣告平面圖為不實之記載，其故意以不實之廣告欺瞞消費者，並致原告受有損害，依上開公平交法第二十一條第一項、第三十一條及第三十二條第一規定，原告自得請求損害額三倍之賠償。
６、綜上，原告依前述主張請求被告連帶給付如附表一原告所請求金額，金額之計算明細詳如附表四。又原告係基於上開數個訴訟標的而聲明為同一判決，請求擇一為勝訴判決，屬重疊訴之合併。
（二）附表二原告主張部分：
１、原告雖同受被告不實廣告陷於錯誤而買受房地，本得依法撤銷買賣之意思表示，惟僅請求前述侵權行為及債務不履行之損害賠償及物之瑕疵擔保之權利有關減少價金以及請求不履行之損害賠償部分，並依消費者保護法第二十二、二十三及五十一條之規定及請求被告連帶給付懲罰性賠償金，金額之計算明細詳如附表五。另按公平交易法第三十二條規定：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害。」依其立法意旨係基於被害人甚難證明其因事業違反公平交易法之行為所受之實際損害範圍，故明定由法院因被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。是究竟應給予消費者如何之損害賠償，仍應由法院斟酌實際情形定之。本件建築師公會僅鑑定短少中庭部分，判斷建商應賠償因廣告不實而購買之住戶每建坪一萬六千八百零三元，金額概計如附表五所示，惟就本件中庭因減少原告景觀、視野、休憩、生活機能等諸多生活品質減損之損害並未予以列入評估。則本件自應依公平交易法之上開規定，就尚未能完全計入之損害，一併予以斟酌，以附表五之金額酌定三倍之賠償，其金額明細亦如附表五所示。綜上，原告請求如附表二原告
２、綜上，原告依前述主張請求被告連帶給付如附表二原告所請求金額，金額之計算明細詳如附表五。又原告係基於上開數個訴訟標的而聲明為同一判決，請求擇一為勝訴判決，屬重疊訴之合併。
三、被告則以：系爭廣告及房地預定買賣契約書內均已標明系爭建物所占之所有土地之地號，包括為中庭之三九七地號土地，且亦標明各地號內有屬風景區，嗣該中庭確亦位於前揭所屬地號內風景區之三七九地號內，另前揭資料亦未標明該中庭係在Ａ、Ｂ、Ｃ三棟建物之中間，是原告所預期購買之房地與其廣告與買賣契約書之所載情形相符，並無廣告不實。又原告與被告簽約購買時，已經施工挖掘並施設安全圍籬，姑不論銷售現場放置全套之建照設計圖可供比對，消費者稍加翻閱，即可了解基地範圍，工地現場既已施工，消費者稍加查看亦可大略認知基地之範圍，被告何來施用詐術，且湖景花園及羅丹花源之客戶簽約購屋時，其所購房屋之樓層均已興建完畢，羅丹花源之客戶更於結構體接近完成時簽約，已可查看基地範圍及中庭大小，何能稱不知「中庭」不足一八○○坪？又原告皆已完成交屋手續，交屋時社區圍籬社區範圍及空地，中庭面積為若干稍加推估即可瞭解，原告於交屋多時後，猶須經其他承購戶之告知方知建築基地有與廣告不符之問題，足見其等於購屋時就基地範圍及空地中庭之認知與交屋時所見之範圍相符，否則豈有無人發覺之理，原告並無陷於錯誤之情事。另原告主張以買賣價金作為損害額計算之標準，與公平交易法、消費者保護法所稱之損害之意義顯不相當，且消費者保護法第五十一條及公平交易法第三十二條第一項雖然同有三倍以下損害額酌定之規定，惟查兩者應為競合之關係而非併存之關係，僅能擇一作為判決基礎不得同時適用，否則無異一行為受兩次處罰，再者上述法條所稱之損害額絕非相當於受詐欺而交付之價款（否則，被告豈非經營無本生意），此之損害額應指締約上過失之損害賠償責任，即所謂信賴利益之損害賠償責任，按價金乃取得買賣標的物之對價，付價金之人得請求出賣人交付買賣標的物，其整體財產權並無短少，無損害可言，縱契約被撤銷亦有回復原狀請求權存在（原給付義務之轉換），債權人之整體財產權亦無短少，亦即買賣價金非該二法所稱之「損害額」，原告請求依已付買賣價金額當損害賠償之計算基準，自非有理。退步言，原告請求依買賣價金之一倍或三倍計算損害賠償金，其請求顯屬過高，請予酌減之。
另原告主張撤銷買賣契約或解除買賣契約，則兩造各負回復原狀之義務，被告就此主張同時履行抗辯權，於原告未返還房屋前，被告得拒絕賠償損害等語，資為抗辯。
四、查原告於八十六年三月至八十八年一月間分別與被告宏盛公司簽訂房地預定買賣契約書，訂購被告宏盛公司於台北縣汐止市○○段社后小段六五-五、六五-六、六五-七、三九四、三九四-一、三九五、三九六-一、三九七、 四○○等地號土地【嗣後八十六年六月四日辦理合併，其中六五-五、六五-六、 六五-七、三九四-一地號土地合併為同段三九五地號（另分割增加三九五-一地號土地）；三九
四、三九六-一、四○○地號合併為同段三九七地號（另分割增加三九七-一、三九七-二地號土地】興建銷售之預售屋，案名先後為「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」，所購買之戶別、房地總價、訂約日期、訂約時預售案名如附表三所示，並均已繳清價金及房地業已交付，此為兩造不爭執之事實，並有房地預定買賣契約書、土地登記謄本在卷可稽，堪信為真實。
五、原告主張被告宏盛公司銷售「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」，為詐騙購屋者，故意製作不實內容之廣告，隱匿上開三九七地號土地為建築基地之事實，並謊稱有「一八○○坪藝術中庭」，原告因誤信而與被告簽約買受上開房地等語。被告則以上開情詞置辯。查「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」之建築基地包括三九五、三九七地號土地，面積合計二千三百餘坪，扣除建物所占之基地面積約五百坪，尚餘一千八百餘坪之空間，此有建築執照在卷可稽，並為兩造所不爭執，固堪予採信。惟「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」之房屋及公共設施包括庭園，均係建築在三九五地號之土地上，而三九七號土地現況為山坡林地，被告宏盛公司並未在該土地上為如何之開發，與三九五號土地上之房屋有社區圍牆相隔，有原告所提建築平面圖、施工圖、地籍圖、相片、錄影帶在卷可稽，並為被告所不爭執，且經本院於八十九年三月一日勘驗現場結果，發現系爭三九七地號沿圍牆邊有一既成道路，自湖前街方向通往第八公墓，三九七地號土地上有一木造瞭望台及涼亭，自既成道路向上通往涼亭處有被告開闢設有木造階梯之步道，土地上除上開設施以外部分均為野生樹木及雜草。既成道路於系爭社區範圍內並未設有門禁。」，有勘驗筆錄及標示現場圖在卷可參，由此可知三九七地號土地並未位於社區三棟房屋之中庭，且雜草叢生根本無法作為中庭之用，於社區完工後，亦無如被告所稱之「一千八百坪藝術中庭」。然被告宏盛公司為銷售「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」所製作之廣告宣傳單，標明有「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○坪綠化中庭」、「宏盛天廈一八○○餘坪中庭綠化空間」、「大樹成蔭、綠茵舖地、流泉花圃植滿一八○○坪階梯式中庭」、「二三○○坪湖岸珍貴基地，留一八○○坪面積給中庭」、「二三○○坪基地，只蓋五○○坪留下一八○○坪的噴泉水瀑劇場、義大利式中庭花園，近二十項公共設施」，並繪製平面圖，繪有各層房屋及公共設施、停車場之位置，一樓平面圖部分，位於一樓房屋與社區道路間，有一庭園設計之空間，圖左註記：「中庭公共設施建材建議表，＜庭園部分＞⒈景觀水池，..... ⒉兒童遊戲場....。」有兩造不爭執之廣告宣傳單及平面圖在卷可證。而所謂「中庭」，依社會上一般之認知，係指建築物所圍成之空間，略指中間庭院之意相符，被告為社區房屋建築業者，應明知此一習慣用語對於購屋者之意義，在於其所購買者，除房屋外，尚包括可得自由使用可供娛樂休憩之社區庭園。而該廣告圖強調「藝術中庭」、「綠化中庭」、「中庭綠化空間」，尤應指經過精心設計，得以賞心悅目之庭園而言。是該「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○坪綠化中庭」、「一八○○坪中庭綠化空間」，係指坐落在三九五號土地上房屋與社區道路間之庭園設計空間，不包括三九七號未經開發之土地部分，要無可疑。再者，經本院委請台北市建築師公會對系爭建案中庭面積短少造成購買戶之損害進行鑑定，該會對系爭建案「中庭」鑑定結果，亦認『中華民國教育部出版之國語辭典，中庭之解釋為「住宅等建築物中央的露天庭院」』、『依據台灣省建築師公會編輯之「建築辭典」一書中「中庭」（ＩＮＮＥＲＣＯＵＲＴ）之解釋為「四周由建築物圍成之庭園」』、『本案採用「未實施容積管制地區綜合鼓勵辦法」之架構設計，規畫出大片開放性空地以供公眾使用，法規設計之原意旨，係在建築基地內期待設計者能夠安排較多之空地可供公眾使用，進而將私有空地位置、面積配置在公眾能利用之範圍，規畫出之開放空間地有助於都市景觀、休閒、防災等各項多重功能。開放空間，依位置、大小、型式有不同之鼓勵係數，可獲較高之樓地板面積獎勵。本案就是在於這種誘因下引用上述辦法進行設計。以住宅區為例，住宅區面積４２１０㎡建築面積約１２３０㎡，空地約２９８０㎡，而原設計使用開放空間供公眾使用範圍設計鼓勵增加樓地板面積就佔約２５９０㎡。佔空地面積近九成之強，也因而獲得約５８０㎡樓地板面積之獎勵，基本上此開放空間空地造成三棟建築物相對排列，以增加前庭空地，較無法提供中庭式建築之機能性，居民回家前沒有中介性之庭園，及半私密的領域，亦沒有建築物圍構之社區意識，而是提供開放性之供公眾使用之庭園，所以只有三棟建築物間斜線部分（詳圖一）比較具有中庭之機能亦為視覺焦點所在，具有社區半私密領域感覺，而風景區部分（指三七九地號）與全區住宅單元動線完全分離無法交集，風景區之區域也為大部分居住人視線所不及......，與「中庭」與人息息相關之庭院功能完全不合。」、「Ａ、Ｂ、Ｃ三棟住宅單元中斜線部分方為中庭範圍，此部分可屬居住者使用半私密空間，亦為三棟住宅單元中共同持有之意象空間，可滿足社會性、心理性等功能，其範圍如圖一所示，其面積為５４０㎡（１６３‧３５坪）...... 」、「依據鑑定人之判斷，本案現況實際可稱為「中庭」部分之面積為一百六十三點二五坪......。」，亦有該會鑑定報告書在卷可稽。被告所辯稱其廣告圖及契約書上均未特別標明一千八百坪之處所，該一千八百坪之「中庭」尚包括平面圖未繪製之三九七號土地部分云云，與常情不符，不足採信。至於兩造簽訂買賣契約時，「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」房屋固在建築中，但該房屋既尚未建築完成，現場仍處於半空曠之狀態，原告非建築專業者，自難期其等明瞭「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」之範圍所及並「中庭」之位置所在，被告辯稱當時「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」在興建中，原告無陷於錯誤之可能云云，亦非可採。且上開台北市建築師公會鑑定結論亦認『本案在「宏盛天廈」及「湖景花園」銷售時期之廣告，多次明確出現「一千八百坪中庭」或「中庭××」，顯與事實不符，再參諸契約內圖說，刻意隱瞞三九七地號位置、形狀之事實明顯，在「羅丹花源」銷售期之廣告，則對於「一千八百坪中庭」的表達較不明確，但仍未交代完整地界、地形、位置或未在契約內表達完整資料，而導致購買戶錯誤印象。』。綜上，原告主張其等係因上開廣告及平面圖而誤信「宏盛天廈」、「湖景花園」、「羅丹花源」有一千八百坪之「中庭」，應可採信。
六、按公平交易法二十一條第一項規定：「事業不得在商品或其廣告上，或以其他使公眾得知之方法，對於商品之價格、數量、品質、內容……等，為虛偽不實或引人錯誤之表示或表徵。」，第三十一條復明定：「事業違反本法之規定致侵害侵他人權益者，應負損害賠償責任」。按預售屋交易時，因尚無成屋，購屋者幾乎完全依售屋廣告來認識所購建物之環境、設施、外觀、坪數、隔局、配置、建材設備等條件，並作為決定交易與否之依據。因此，事業於建物銷售廣告上提供所售建物之相關資訊，以爭取交易相對人與其交易時，當負較高之注意義務妥為規畫，確保廣告之真實，以避免購屋者因其虛偽不實或引人錯誤之廣告內容，產生錯誤之認知與決定。本件被告明知其所興建之房地並無所謂之「一八○○坪藝術中庭」、「一八○○坪綠化中庭」、「一八○○坪中庭綠化空間」之環境，竟仍以此標榜於廣告宣傳單，使原告誤信被告銷售之房地有如廣告所示之環境品質，而與之簽訂買賣契約購買系爭房地。系爭廣告顯有對被告商品品質或內容為虛偽及引人錯誤之表示，自屬違反公平交易法第二十一條第一項之規定，被告辯稱並未違反該云云，為不足採。揆諸上開說明，原告依同法第三十一條規定請求被告賠償其所受損害，自非無據。關於其賠償額，同法第三十二條固規定：「法院因前條被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。但不得超過已證明損害額之三倍。侵害人如因侵害行為受有利益者，被害人得請求專依該項利益計算損害額。」惟其立法意旨係基於被害人甚難證明其因事業違反公平交易法之行為所受之實際損害範圍，故明定由法院因被害人之請求，如為事業之故意行為，得依侵害情節，酌定損害額以上之賠償。是究竟應給予消費者如何之損害賠償，仍應由法院斟酌實際情形定之，倘消費者已能證明其損害，即無酌定損害額以上之賠償之必要。本件原告主張受詐欺而向被告買受上開房地並交付價金，該買賣價金即係其等因被告之侵害行為所受損害，原告並無證明上之困難。是由被告宏盛公司賠償原告業已交付之價金已足彌補其損害，無再酌定損害額以上之賠償之必要。是附表一原告依公平交易法第三十一條規定請求被告宏盛公司給付如附表三所示其已繳之價金部分（即附表四說明欄計算方式中之房地總價之損害），及附表二原告就其已繳之價金範圍內請求被告宏盛公司給付，即原告許淑娟請求給付一百九十七萬五千五百三十元（即附表五說明欄中依公平交易法請求損害賠償金額部分，下同）、申○○請求給付一百四十八萬三千零三十二元、宇○○請求給付一百五十萬元、巳○○及子○○共同請求給付一百四十八萬四千零四十元（各二分之一）、丁○○請求給付一百十四萬二千七百七十二元，午○○請求給付二百四十五萬五千九百二十六元、翁美玲請求給付一百九十九萬四千一百八十一元、亥○○請求給付二百五十萬元，均應准許。
七、原告復主張被告作不實內容之廣告，使渠等陷於錯誤而與被告宏盛公司簽約並給付價款，受有損害，應依消費者保護法第五十一條規定給付懲罰性賠償金。惟被告宏盛公司辯稱原告等人非依消費者保護法之規定起訴，不得依該法第五十一條規定請求賠償。按消費關係，指消費者與企業經營者間就商品或服務所發生之法律關係。消費訴訟，指因消費關係而向法院提起之訴訟，消費者保護法第二條第三款、第五款定有明文。被告為建設公司，屬企業經營者，原告等向被告宏盛公司買受房屋，被告宏盛公司有提供符合契約品質之房屋及服務之義務，雙方自有消費關係存在。原告等因此關係提起本訴，自屬消費訴訟。又同法第二十二條規定：「企業經營者應確保廣告內容之真實，其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。」第五十一條規定：「依本法所提之訴訟，因企業經營者之故意所致之損害，消費者得請求損害額三倍以下之懲罰性賠償金。」，被告宏盛公司有故意作內容不實之廣告，使原告等人陷於錯誤而向其買受房地之情形，已如前述，而其因受詐欺而交付之買賣價金，即係因被告宏盛公司違背上開第廿二條規定所受之損害。則其依上開第五十一條規定，請求上訴人給付懲罰性賠償金，即非無據。關於其金額，本院審酌上訴人為建設公司，應本於專業，提供符合生活機能及現代休憩需求之房屋予消費者，乃竟以欺罔之手段，誘使消費者購買與契約品質不符之房屋，而獲不相當之利潤，並原告等人花費時間、精力，竟買受與其原來之生活計劃不合之房屋等一初情狀，認以一倍之賠償金為適當。是原告（包括附表一、二原告）依上開第五十一條規定，請求被告宏盛公司給付之金額為其所繳付價金之一倍（含）以下者，均應予准許（按附表五說明欄雖載附表二原告依消費者保護法規定請求「就賠償金額加計三倍懲罰性賠金之金額」部分，惟實際渠等請求之懲罰性賠償金額均係在其所繳付價金之一倍以下，該部分所請均應准許）。超過上開部分之請求，不應准許。
八、原告另主張被告辛○○為被告宏盛公司之法定代理人，依民法第一百八十四條第一項及第二百十三條第一項之規定，亦應將原告所受之損害即前項已付之價款賠償原告，而依民法第二十八條及公司法第二十三條之規定，被告宏盛公司應與被告辛○○負連帶賠償責任，又被告辛○○亦應依上開公平交易法、消費者保護法之規定，連帶給付原告已付價款三倍計算之懲罰性賠償金部分。經查，按公司之為詐欺行為，雖必為公司之人員為之，但非必為公司之法定代理人為之，對於公司銷售商品之廣告或提供之資料，公司之法定代理人亦非必知悉。被告辛○○否認其有於本件「買賣」過程與原告接觸過，原告指該被告有詐欺犯行，並未舉證以實其說，原告依民法侵權行為、公司法、公平交易法、消費者保護法等之規定，主張被告辛○○亦應連帶賠償，為不可採。次按民法第二十八條係以法人之有代表權之人等因執行職務造成他人損害為前提，規定法人就之應連帶負賠償責任，原告據以主張被告辛○○（為被告宏盛公司之法定代理人）就被告宏盛公司之前述詐欺犯行應連帶負損害賠償責任，顯不相侔。故原告此部分之請求，為無理由，應予駁回。
九、綜上所述，原告依公平交易法及消費者保護法之規定，請求被告宏盛公司給付如附表六所示之金額（給付戊○○六百七十五萬元、酉○○一千四百九十八萬元、甲○○七百三十六萬元、辰○○五百萬元、壬○○七百六十萬元、癸○○一千五百萬元、卯○○一千一百四十萬元、乙○○八百七十八萬元、庚○○一千一百三十四萬元、己○○一千七百五十萬元、地○○七百九十萬元、戌○○六百六十萬元、宙○○七百四十萬元、天○○一千一百二十萬元、未○○九百六十八萬元、寅○○一千二百四十二萬元、丙○○一千二百三十萬元、丑○○七百萬元、許淑娟二百九十一萬元、申○○四百七十五萬元、宇○○一百五十萬元、巳○○一百零二萬五千元、子○○一百零二萬五千元、丁○○三百五十萬元、午○○二百五十萬元、翁美玲五百四十萬元、亥○○二百五十萬元）及均自起訴狀繕本送達被告宏盛公司之翌日即八十八年十一月三十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
十、原告另依侵權行為、不當得利、債務不履行及物之瑕疵擔保之法律關係請求被告給付，因公平交易法為侵權行為之特別法，應優先適用，侵權行為部分，不予審究。而原告依不當得利之請求、依債務不履行之請求、依物之瑕疵擔保之請求與依公平交易法之請求，屬重疊訴之合併，原告依公平交易法之請求既應准許，其另依不當得利、債務不履行及物之瑕疵擔保請求部分，毋庸再予審究，併予敘明。
十一、本件為判決基礎之事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據，核於判決結果不生影響，無一一審究論述之必要，附此敘明。
十二、假執行之宣告：兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，就原告勝訴部分，經核均無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，應併予駁回。
十三、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 九十 年 十 月 五 日
民事第二庭法 官 曾部倫右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中 華 民 國 九十 年 十 月 五 日
法院書記官 柯月英