臺灣臺北地方法院民事判決 八十九年重訴字第二七八０號
原 告 甲○○訴訟代理人 陳凱平律師複代理人 李佳蕙被 告 乙○○住臺北市訴訟代理人 盧春律師右當事人間請求拆屋還地等事件，本院判決如左：
主 文被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段一九三地號，如附圖斜線所示土地之租金，自八十八年十二月四日起調整為每半年新臺幣貳拾貳萬捌仟貳佰零柒元。
被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟捌佰貳拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之一，餘由原告負擔。
本判決第二項於原告以新臺幣玖仟元為被告供擔保後得假執行。但被告如於假執行程序實施前，以新臺幣貳萬陸仟捌佰貳拾肆元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、先位聲明：
（一）被告應將坐落台北市○○區○○段二小段一九三地號如附圖斜線所示之土地上地上物拆除，並將上開土地交還原告。
（二）被告應給付原告新台幣（下同）四百三十一萬六千八百八十元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）被告應自八十八年十一月三日起，至交還系爭土地時止，按月給付原告新台幣七萬六千零六十九元。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、備位聲明：
（一）被告應給付原告幣五十萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告應自八十八年十一月三日起，租金由每半年五萬元整增加為每半年四十五萬六千四百一十四元。
（三）被告應自八十八年十一月三日起，按月給付原告新台幣七萬六千零六十九元。
（四）原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：
（一）原告所有坐落於台北市○○區○○段二小段一九三地號土地，被告明知其無占有使用之權限，竟自民國八十二年四月間，未經原告同意，擅自竊佔系爭土地全部，整地建屋，闢為「忠義停車場」，公開出租車位營利，原告屢次催請遷移，其均置之不理。
（二）依民法第七百六十七條規定，所有人對於無權占有或侵奪其所有物者得請求返還之。被告自民國八十二年四月間起即無權占有原告所有之系爭土地，依上開民法之規定，被告應將如附圖斜線所示部分之地上物拆除，並將系爭土地交還原告。
（三）按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益，民法第一百七十九條定有明文；租用基地建築房屋，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項之規定，應以不超過土地申報總價額年息百分之十為限；又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期日申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條亦定有明文。本件系爭土地地處台北市○○○段，商業繁榮，被告因無權占有原告所有之系爭土地，獲有相當於租金之利益，致使原告受損害，是爰上開規定，以土地申報總價額年息百分之十計算，原告請求返還近五年來，即以本件八十八年十月三十日起訴時起算，自八十三年十月三十一日起至八十八年十月三十日止，共四百三十一萬六千八百八十元，及自八十八年一月三十日起至拆除系爭地上物並返還土地之日止，按每月七萬六千零六十九元計算相當於租金之利益。
二、備位聲明部分：
（一）被告自八十二年四月間占有使用系爭土地，被告抗辯原告將系爭土地出租予其興建停車場，並稱每半年租金為五萬元整，惟未訂約云云，合先敘明。
（二）本件被告辯稱原告將系爭土地出租與其興建停車場，被告自應給付租金與原告。是原告請求被告給付自八十三年十月三十一日起，至八十八年十月三十日止五年間，按每半年五萬元計算，共五十萬元之租金。
（三）租用基地建築房屋，依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項之規定，應以不超過土地申報總價額年息百分之十為限；又舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期日申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，平均地權條例第十六條亦有明文。次查租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金，民法第四百四十二條本文定有明文。本件系爭土地地處台北市○○○段，商業繁榮，是依上開規定，以土地申報總價額年息百分之十計算，請求將系爭土地之租金自八十八年十一月三日起，由每半年五萬元整增加至每半年四十五萬六千四百一十四元（七萬零六十九年乘以六等於四十五萬六千四百十四元）。
參、證據：提出土地所有權狀、土地登記簿謄本、台北市地價查詢覆單、計算表、台北市中山地政事務所地籍圖謄本各一件等件為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利之判決，願供擔保請准免予假執行。
貳、陳述：
一、先位聲明部分：
（一）被告係經同意交付租金而使用土地，非無權占有：
１、兩造十幾年來相交甚篤，其家中大小事情，被告無條件且發自內心之誠意幫忙，原告瞭解當時被告事業不順，而系爭土地棄置多年未用且為火燒廢墟部分被人竊佔打官司中，願意提供給被告開闢為停車場，被告自行出資整地規劃，民國八十四年十月間其妻要求調高租金而到車場毀損物品，被告在同年十一月一日向台北地檢署提出告訴，原告始於同年十一月廿一日故意就同意被告自行出資開闢為停車場之事指稱是竊佔，而向台灣台北地方法院檢察署提出告訴，前開同意之事實，有原告在八十五年十二月十一日下午二時雙方談和解時錄音帶中亦道出原委，稱述「憑良心講，我不是為了利益，而其借用之原因，係這幾年來被告運氣不好，被人搞了不少錢，大家是兄弟，放著也是放著：：：我老婆去你那，弄得不愉快，你告她刑事所以問題就來了」，有錄音譯本為憑。
２、被告於興建停車場時，原告曾協同向該筆土地四鄰請求幫忙設立停車場事宜，並時常至該車場與被告聊天及收受租金，亦經證人陳金琪、陳三郎、周祖銘、許耀瑋、劉懷民等在本院八十五年易字第三七一六號於八十五年七月廿四日、八月七日當庭結證，原告所提出之竊佔案件雖經檢察官提起公訴，惟經本院詳予調查證據，而為無罪之諭知，嗣經檢察官上訴，亦經台灣高等法院於八十六年五月八日駁回上訴，被告無罪確定。
（二）被告係基於租賃關係而占有使用系爭土地，非無權占有，而且使用之部分未及於土地之全部，是原告以無權占有所為先位訴之聲明，請求拆屋還地，顯乏依據。另被告係支付租金而使用、收益租賃土地，非無法律上之原因而受利益，故原告依上開法律關係為先位聲明第一、二項之請求顯無理由。
二、備位聲明部分：
（一）原告主張被告自陳稱原告將土地出租予其興建停車場，並稱每半年租金五萬元，惟未訂約云云，請求給付八十三年十一月三日起至八十八年十一月二日止五年間租金，及自八十八年十一月三日起每半年調高租金為六十九萬五千零八十八元整云云，惟查：
１、被告使用系爭土地於八十二年十二月間給付原告五萬元，原告退還一萬元，八十三年租金交付十萬元，八十四年六月再給付五萬元，原告均已收受，而自八十四年十二月原告拒收租金，其原因是原告之妻要求調高租金為每年卅萬元，被告懇求無效，雙方發生爭執，自八十四年十二月以後，每次給付租金均遭原告退回，被告逼不得已自該期後迄八十八年十二月止共計九期，將之按期提存於台灣板橋地方法院提存所以代清償，故原告就被告已清償之八十三年十一月三日起至八十八年十二月三日止，每半年五萬元租金之請求乏依據（備位聲明第一項）。
２、按出租人應以合於所約定使用，收益之租賃物交付承租人，並於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，原告就備位聲明之請求，係以租賃關係存在為基礎請求給付租金及調高租金，則雙方租賃關係存續中，無權要求被告返還租賃物土地，是原告備位聲明第二項請求返還租賃土地，與法相悖，請予駁回。
（二）地政事務所複丈成果圖內記載被告使用面積為二百十八平方公尺，實際上該圖代號Ｄ部分被告沿隔離沖刷雨水之木板使用，木板與鄰地屋簷空隙約有十五平方公尺被告未使用，故實際使用二百零三平方公尺，原告請求面積與實際被告使用面積不符。
（三）租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法雖得為增租之請求（民法四百四十二條），但應增多少，則應由法院就承租人使用租賃物所受之利益，及該租賃物一般經濟狀況斷定，無任出租人要求必增若干之理（最高法院五十九年台上字第二六０九號判決參照），由是調高租金之要件以不動產之價值有昇漲為前提要件，而此際不動產一片低迷蕭條，不動產其價值不昇反降，是原告請求調漲租金之條件不存在，何況經實際履勘現場系爭土地坐落於民生大樓後面偏僻地帶，該處係由小巷進入，四鄰均為破瓦殘垣、廢墟處處及雜草欉生空地，人煙稀少，租用原告之土地供作車位大約十一個，平均出租每月約九至十個，每個停車位每月五千元，故每月平均收入約四萬元至四萬五千元，扣除人事管銷及管理費，所剩無幾，原告主張地處精華地段，商業繁榮，與事實有天壤之別，另查該地自始迄今未有如何之改變，四周環境亦未見改良，使用價值及地價未上漲，原告請求調漲租金與法定要件不符已如前述，又以申報地價百分之十為租金額，顯無理由。
參、證據：提出提存書影本九件、八十八年十二月十一日存證信函、八十五年十二
月十一日錄音譯本、起訴書、台北地方法院判決書、台灣高等法院判決書各乙件為證，並聲請調閱八十四年偵字第二五七四九號、本院八十五年度易字第三七一六號、台灣高等法院八十五年上易字第六四六○號竊占案全卷。
丙、本院依職權勘驗現場。
理 由
壹、程序部分：按訴狀送達後，原告得擴張或減縮應受判決事項之聲明，民事訴訟法第二百五十五條第一項第三款定有明文。本件原告起訴之先位聲明部分為：被告應將坐落台北市○○區○○段二小段一九三地號如附圖斜線所示，面積為三百二十二平方公尺之土地上地上物拆除，並將上開土地交還原告；被告應給付原告六百五十七萬四千三百零四元，及自本件起訴狀繕本送達被告之日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應自八十八年十一月三日起，至交還系爭土地時止，按月給付原告新台幣十一萬五千八百四十八元。備位聲明部分為：被告應給付原告幣五十萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告之日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應自八十八年十一月三日起，按月給付原告新台幣十一萬五千八百四十八元；被告應自八十八年十一月三日起，租金由每半年五萬元整增加為每半年六十九萬五千零八十八元。嗣於八十九年四月十九日言詞辯論期日變更為：先位聲明部分：被告應將坐落台北市○○區○○段二小段一九三地號如附圖斜線所示之土地上地上物拆除，並將上開土地交還原告；被告應給付原告四百三十一萬六千八百八十元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。被告應自八十八年十一月三日起，至交還系爭土地時止，按月給付原告新台幣七萬六千零六十九元。
備位聲明部分：被告應給付原告五十萬元，及自本件起訴狀繕本送達被告翌日起，至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；被告應自八十八年十一月三日起，租金由每半年五萬元整增加為每半年四十五萬六千四百一十四元；被告應自八十八年十一月三日起，按月給付原告新台幣七萬六千零六十九元。核其訴之聲明之變更僅係減縮應判決事項之聲明，依前揭規定，為法並無不合。
貳、本件原告主張：其所有坐落於台北市○○區○○段二小段一九三地號土地為被告自民國八十二年四月間，未經原告同意，無權占有系爭土地全部，整地建屋，闢為「忠義停車場」，公開出租車位營利，原告屢次催請遷移，其均置之不理。爰依民法第七百六十七條所有物返還請求權訴請被告應將如附圖所示斜線部分之地上物拆除，並將系爭土地交還原告，並依土地法第一百零五條準用同法第九十七條第一項之規定，請求相當於系爭土地申報總價額年息百分之十之租金之損害賠償，且以本件八十三年十月三十一日至本件起訴之日即八十八年十月三十日止，共新台幣四百三十一萬六千八百八十元及本件起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止之法定利息；以及自八十八年十月三十一日起至拆除系爭地上物並返還土地之日止，按每月七萬六千零六十九元整計算相當於租金之利益。若本院認為兩造間就系爭土地有不定期租賃關係，則被告自應自八十三年十月三十一日起，至八十八年十月三十日止五年間，按每半年五萬元計算，給付租金共五十萬元；並請求依民法第四百四十二條之規定，以土地申報總價額年息百分之十計算，將系爭土地之租金自民國八十八年十一月三日起，由每半年五萬元增加至每半年四十五萬六千四百一十四元等語。被告則以：被告係經同意交付租金而使用土地，非無權占有。被告使用系爭土地於民國八十二年十二月間給付原告五萬元，原告退還一萬元，民國八十三年租金交付十萬元，民國八十四年六月再給付五萬元，原告均已收受，而自民國八十四年十二月原告拒收租金，雙方發生爭執，民國自八十四年十二月以後，被告均因原告拒絕收受租金，而不得不自該期後迄八十八年十二月止共計九期，將之按期提存於台灣板橋地方法院提存所以代清償，故原告就被告已清償之八十三年十一月三日起至八十八年十二月三日止，每半年五萬元租金之請求乏依據；近年土地價值不昇反降，不符調漲租金之要件，被告實際使用之面積僅二百零三平方公尺，且系爭土地坐落於民生大樓後面偏僻地帶，被告出租系爭土地供作車位收益不高，扣除人事管銷及管理費，所剩無幾，原告請求以申報地價百分之十為租金額，顯無理由等語，資為抗辯。
参、先位聲明部分：
一、原告主張被告無權占有其所有系爭土地云云，固據原告提出系爭土地登記簿謄本為證，且被告對於系爭土地為原告所有及現由其占有使用乙節，不為爭執，惟被告抗辯兩造間有不定期租賃關係，並提出本院八十五年度易字第三七一六號、臺灣高等法院八十五年度上易字第六四六０號刑事判決、提存書、原告之郵局存證信函等件為證。查：兩造間本為熟識，被告自民國八十二年四月間起即占有使用系爭土地開闢為忠義停車場，於占有使用之初，曾商得原告之允諾，始斥資整地興建停車場，於興建停車場時，原告曾協同向該筆土地四鄰請求幫忙設立停車場事宜，並時常至該車場與被告聊天及收受租金之事實，業據證人陳金琪、陳三郎、周祖銘、許耀瑋、劉懷民等在八十八十五年七月二十四日、八月七日本院前揭刑事案件言詞辯論期日結證（本院前揭刑事卷第四十頁正面、第六十六頁正面至六十八頁正面），證人柯桂南、吳榮山、李杭周、羅滬敏，劉懷民、周祖銘於八十五年十二月十三日、十二月二十四日、八十六年一月三十一日、二月二十一日言詞辯論期日臺灣高等法院前揭刑事案件調查時結證（臺灣高等法院前揭刑事卷第四十六頁正面至第四十七頁正面、第六十頁正面至第六十一頁背面、第八十九頁正面至第九十頁背面、第一百頁）在卷，有各該筆錄可按，是兩造間就系爭土地有租賃關係，且未定有租賃期限。而被告既係基於租賃關係而占有使用系爭土地，自非無權占有，原告於八十四十一月二十一日向臺灣臺北地方法院檢察署檢察官告訴被告竊占，本院八十五年度易字第三七一六、臺灣高等法院判決八十五年度上易字第六四六０號案，判決無罪確定在案，亦同此認定。是被告抗辯係本於兩造間不定期租賃關係，占有使用系爭土地，堪信為真實。原告先位訴之聲明，本於無權占有請求被告拆屋還地，顯乏依據。
二、原告主張被告係無權占有系爭土地，故應返還自八十三年十月三十一日起至八十八年十月三十日止之不當得利四百三十一萬六千八百八十元，及自八十八年十月三十一日起至拆至還地之日止，按每月七萬六千零六十九元計算之不當得利云云。被告抗辯其係本於租賃關係占有，且均依約給付租金等語。按「無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同。」民法第一百七十九條定有明文。次按「不當得利，須以無法律上之原因而受利益，致他人受損害為其成立要件，其因時效而取得權利，民法上既有明文規定，即與無法律上之原因而受利益之情形有別，不生不當得利之問題。」（最高法院四十七年度台上字第三０三號判例意旨參照）本件被告既係基於兩造間不定期租賃關係占有使用系爭土地，自非無法律上之原因而受利益，且被告亦依約給付租金（詳后述），亦難認原告因被告之使用系爭土地受有損害，揆諸前揭說明，原告本於不當得利法律關係請求相當於租金之損害，為無理由。
三、綜上所述，原告主張被告無權占有系爭土地，使其受有相當於租金之損害，為無可採。被告抗辯其系爭本於兩造間之不定期租賃關係，占有使用系爭土地，堪可採信。是原告先位請求㈠被告應將坐落台北市○○區○○段二小段一九三地號如附圖斜線所示之土地上地上物拆除，並將上開土地交還原告；㈡被告應給付四百三十一萬六千八百八十元，及自本件起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息；㈢被告應自八十八年十一月三日起，至交還系爭土地時止，按月給付原告新台幣七萬六千零六十九元，為無理由，不應准許。原告受敗訴判決，其假執行之聲請失所附麗，應併予駁回。
肆、備位聲明部分：
一、原告主張被告積欠自八十三年十月三十日起八十八年十月三十日，每半年為乙期之租金五萬元，共五十萬元被告則以自八十三年十月三十日起至八十八年十二月間之租金伊或已給付，或因被告拒絕受領而提存法院，並無積欠之情事等語。查被告於民國八十二年十二月間，拿帳簿給原告看，並給付原告系爭土地租金五萬元，原告退還一萬元，並稱剛開始生意不好等語乙節，業據證人劉懷民於本院八十五年度易字第三七一六號案八十七年八月七日言詞辯論期日結證在卷（前揭刑事卷第六十六頁倒數第一行至第六十六頁背面第九行）。證人周祖銘復於本院八十五年八月七日言詞辯論期日證稱依其至八十四年三月間所製作之帳冊，被告有繳交租金予原告（前揭刑事卷第六十七頁正面倒數第一行至背面第一行、第六十九頁正面第四、五行）；證人吳榮山、柯桂南即與被告合夥經營系爭土地上之人，亦均證稱均有給付租金予原告，租金一年分二期，一次付五萬元（臺灣高等法院前揭刑事卷第四十六頁第正面第七行至第四十七頁正面第六行）；而原告亦陳稱：「（法官問：為何直到八十四年才告楊？）因他一直說要還給，且是好友才先未告他：：：楊也未給『稅金』，分文未給。
」「〔法官問：對帳簿有無意見？（提示帳冊作記號處）〕那是他自己的帳簿，『他給我的不夠繳稅』。」（本院前揭刑事卷第六十八頁正面倒數第一行至背面第七行）等語，再參諸被告於八十四年十一月十二日對原告之妻陳林錫連提出毀損告訴後，即同年十二月間，以第五六九號郵局存證信函給付租金，始為原告以八十四年十二月十一日中和泰和街郵局第一二三九號存證信函，退回五萬元之支票，而在八十四年十二月前，原告未曾向被告請求給付租金或相當於租金之損害等情，是被告抗辯其於民國八十二年十二月間給付五萬元，原告退回一萬元，民國八十三年間租金交付十萬元，民國八十四年六月間再給付五萬元，原告均已收受等語，足信為真實。嗣後自民國八十四年十二月原告拒收租金，雙方發生爭執，自八十四年十二月以後，每次給付租金均遭原告退回，被告逼不得已自該期後迄八十八年十二月止共計九期，將之按期提存於台灣板橋地方法院提存所以代清償，業據被告提出提存書、原告之存證信函各九份等件影本為證，自堪信為真實。是原告請求自八十三年十月三十一日起至八十八年十月三十日止之租金，被告均已清償，從而原告請求被告應給付上揭期間之租金五十萬元，自屬無據
二、原告復主張依民法第四百四十二條之規定，系爭土地之租金，應自八十八年十一月三日即本件起訴之日起將原有每半年乙期五萬元，調整為每年四十五萬六千四百十四元，且被告應自八十八年十一月三日起，按月給付租金七萬六千零六十九元等語。被告抗辯系爭土地之價值未有漲價，且地點不佳，不符調整租金之要件云云。按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限，民法第四百四十二條定有明文。次按「租賃物為不動產者，其價值如有昇漲，出租人依法本得為增租之請求，至所加租額之多寡，應以土地繁榮之程度及鄰地租金之比較等情形為標準。
」（最高法院二十年度上字第二八三號判例意旨參照）而「租金增加之多寡，應以土地繁榮程度及與鄰地租金之比較等情形為準，所謂土地繁榮程度又應以『租用土地自身』之繁榮程度為衡」（最高法院六十九年台上字第七四七號判決參照）。是出租人得否聲請法院增加其租金，端視其租賃物價值有無昇高而定。查：
（一）依台北市地價查覆單系爭土地於民國八十二年（民國八十年公告）、八十三年、八十六年之公告地價依序為四萬四千五百九十元、四萬七千零十三元、五萬二千三百四十一元，有被告不爭執之該查覆單在卷可考，是自民國八十二年至八十六年，調整幅度為百分之十七左右，堪認系爭土地之價值逐年上昇，且參諸市場之價值之漲幅往往高於公告地價之調整幅度，是原告以系爭土地之價值漲昇，依民法第四百四十二條之規定，請求本院為增加租金之判決，於法有據。
（二）本院於八十九年一月二十日履勘現場時，系爭土地繁榮程度與利用情形為「系爭土地位於民生東路與建國北路交界之建國北路二段七十五巷內，巷道寬為三點五米，系爭土地上有彩色鋼板屋二間、停車棚二間、空地做停車場使用，在外鐵皮屋停有二輛車子，彩色鋼板圍起來之後面是磚造廢墟，從巷口到占用鐵皮屋有十六米三左右，巷口是建國北路高架橋，橋下為公有停車場，被告所設停車場對面是菜圃，巷口右側係七層樓房屋」，有本院八十九年一月二十日勘驗筆錄及八十九年二月一日中山地政事務所土地複丈成果圖在卷可稽。是系爭土地位於民生東路與建國北路交界，附近有臺北大學（原中興大學）臺北校區，系爭土地位置距巷口僅十六‧三公尺，及巷口建國北路上有七層樓大廈，該巷距商業繁榮之民生東路與建國北路交叉路口亦不遠。
（三）依上開複丈成果圖指出被告占用系爭土地之實際使用面積為二百十八平方公尺，且原告亦係主張應以該面積作為調整租金計算之基準，本件自應以該面積為計算租金之標準。被告雖辯稱上開面積應扣除與鄰地屋簷間空隙約有十五平方公尺未使用，其實際使用面積應為二百零三平方公尺云云，惟縱如被告所辯該十五平方公尺雖未實際使用，然該部分乃係因被告於該等地上興建地上物利用所致，亦屬被告使用之結果，亦屬被告占有使用之範圍，是被告主張應扣除該部分，委無足採。
（四）依民國八十二年間之申報地價即公告地價百分之八十計算，系爭土地之申報地價之百分之十為七十七萬七千六百五十元，而當時約定之租金為十萬元，相當於民國八十二年申報地價之百分之一‧三，而當時所以約定之租金數額僅年租十萬元，依被告陳述第一期租金，原告尚因被告甫以系爭土地經營停車場，收益不大，以帳簿向原告說明，原告復又自動減少該期之租金一萬元，及兩造本為好友，亦為兩造所不爭執，是當時之租金金額係因該等因素而僅約定年租十萬元。惟系爭土地之公告地價漲幅高達約百分之十七，且被告於該地經營停車場業務，自民國八十二年四月間起迄今已達七年之久，而臺北市停車位乙位難求，雖被告停車場之業務有建國北路公有停車場之競爭，但二者之經營型態不同，被告係以每月四、五千元之租金出租停車位，亦為被告所自陳，與公有停車場係以臨時停車為主，二者業務自有區隔；以及國有土地及市有土地之出租，目前一律以申報地價百分之五計算租金（詳行政院八十二年四月二十三日台財字第一一一五三號函）等情，本院審酌上述情形，認以八十六年度申報地價之年息百分之五為適當，即公告地價五萬二千三百四十一元之百分之八十每平方公尺四萬一千八百七十二點八元乘以系爭租用土地二百十八平方公尺，依此計算每年租金應為四十五萬六千四百十四元，以半年為一期，每期應給付二十二萬八千二百零七元，其計算式如下[41,872.8元x 218 (平方公尺)x 5﹪÷2 = 228,207元]。是原告主張調整租金於該範圍內之數額，應予准許，超過此部分之請求，為無理由，應予駁回。
（五）復按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條聲請法院增減其租金，但在未聲請法院增減其租金以前，原約定之租金額，並不因租賃不動產價值之昇降，而失其拘束雙方當事人之效力。」（最高法院四十七年度台上字第一一五二號判例意旨參照）「房屋或土地出租人，依民法第四百四十二條提起請求增加租金之訴，如起訴前之租金並未按原約定租額付清，則法院准許增加之判決，得自出租人調整租金之意思表示時起算。故起訴前未為此項意思表示者，即不得溯及請求調整。」（最高法院四十八年度台上字第五二一號判例意旨參照）本件原告雖於八十八年十一月二日向本院提起本件訴訟，惟因原告未繳裁判費，經本院命補繳後，原告於十一月二十五日繳納，是本件起訴狀繕本於同年十二月四日始送達被告，且原告未能舉證於八十八年十二月四日前曾為調整租金之請求，是依上揭判例意旨，本件租金應自原告請求增加租金之請求送達被告時即八十八年十二月四日起，調整為按每半年二十二萬八千二百零七元計算。
（六）末按「租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人固得依民法第四百四十二條規定，聲請法院增減其租金。惟調整租金之訴，祇能增減租金之數額，不得將原約定之租金種類變更。」（最高法院七十五年度台上字第二一二六號判例意旨參照）是法院依民法第四百四十二條之規定，僅得為增減租金之裁判，不得變更租金數額外其他之原約定。本件系爭租約原約定為壹年貳付，每半年為壹期，於每半年期間末日給付租金，業如前述，則原告請求被告應改按月給付租金，於法不合。
（七）又原告請求被告自八十八年十一月三日起按調整後之租金為給付云云，惟查調整租金之起算日為八十八年十二月四日，業如前述，是原告請求自八十八年十一月三日起至十二月三日按調整後之租金給付之部分，自屬無據。又其中原告自八十八年十二月四日起至八十八年十二月三十一日止之租金，按每半年五萬元計算為七千五百三十二元（50,000÷6÷31 X 28 = 7,532），另按調整後之租金二十二萬八千二百零七元計算為三萬四千三百五十六元（228,207÷6÷31 X 28 = 34,356），而調整租金之訴，為形成之訴，於判決確定後，始生形成力，是被告依原租賃關係所為之提存，自生清償之效力，是前揭七千五百三十二元既經被告清償，則被告應再給付原告上揭八十八年十二月四日起至十二月三十一日期間調整前後之差額即二萬六千八百二十四元。
（八）另按「請求將來給付之訴，以有預為請求之必要者為限，得提起之。」民事訴訟法第二百四十六條定有明文。是將來給付之訴，於有預為請求之必要之情形，始得為之。本件原告請求自八十九年一月一日起之租金，其清償期為自八十九年六月三十一日起，每半年乙付，屬將來給付，而被告於八十四年六月以前之租金，均已給付，而八十四年七月一日以後迄八十八年十二月三十一日，依原約定之租金，均因被告拒絕受領，而提存於法院，並未有不為給付之情事，從而難認原告有預為請求之必要，是原告請求於法難謂合。
伍、綜上所述，原告主張被告無權占有部分，委無可採，另主張因不動產升值，請求調整租金為堪信為真實。被告抗辯係依兩造間之租賃關係占有使用系爭土地，為可採，另抗辯系爭土地未有升值，系爭租賃關係之租金不應調整，不可採信。從而原告依租賃法律關係請求㈠被告承租原告所有坐落台北市○○區○○段二小段一九三地號，如附圖所示土地之租金，自八十八年十二月四日起調整為每半年新臺幣貳拾貳萬捌仟貳佰零柒元；㈡被告應給付原告新臺幣貳萬陸仟捌佰貳拾肆元；為有理由，應予准許，超過此範圍部分，為無理由，應予駁回。兩造分別陳明願供擔保，聲請淮為假執行或免假執行之宣告，就原告如主文第二項勝訴部分，核無不合，爰酌定相當之擔保金額，予以准許。至本件判決主文第一項部分，屬形成判決，不得據以強制執行，自不得為假執行之宣告；以及原告敗訴部分，假執行之聲請失所附麗，均應併予駁回。
陸、本件判決事實已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，核與判決無影響，無一一審究之必要，併此敘明。
柒、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟第七十九條但書，三百九十條第二項、三百九十二條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十九 日
民事第民二庭 法 官右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十九 日~B法院書記官 林春城