臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第五八四號
原 告 乙○○訴訟代理人 李貞儀律師原 告 丙○○ 住台北縣新店市○○街○○○巷十二樓右二人共同訴訟代理人 葉大殷律師 住台北市○○路○段○○○號七樓被 告 內政部警政署警察機械修理廠
設台北市○○街○○○號法定代理人 甲○○ 住台北市○○街○○○號訴訟代理人 李富祥律師右當事人間返還無權佔有土地事件，本院判決如左：
主 文被告應將座落台北縣新店市○○段一、六、七地號土地上如附圖所示圍牆拆除並將土地返還原告及其他共有人。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳仟零玖拾陸萬元為被告供擔保後，得假執行。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應將座落台北縣新店市○○段一、六、七地號土地上如附圖所示圍牆拆除並將土地返還原告及其他共有人。
二、訴訟費用由被告負擔。
三、原告願供擔保，請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、緣座落台北縣新店市○○段第一、六、七地號土地為原告等人所共有，此有土地登記簿謄本可證。被告無權占用原告等人所共有之土地，設有圍牆，妨害原告等進入使用，被告占用之詳細位置及面積以地政機關實測為準。
二、被告無權占用原告等人所共有土地，依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，原告得本於所有權為共有人全體之利益行使，即得訴請排除被告之侵害，請求被告拆除圍牆，並將土地返還予原告及其餘共有人。爰依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定提起本件訴訟。
三、「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，土地法第三十條第一項前段著有明文。「倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。」（最高法院六四年台上字第一三五二號判例參照）。本件系爭土地為「田」（見被證一杜賣證書及附件土地登記簿謄本），而被告係「槍械車輛修理所」，並無自耕能力，縱如被告所言，係向地主承購，依前開說明，其買賣契約應為無效，被告據無效之買賣契約為抗辯，其抗辯應無理由。
四、「共有物之處分、變更及設定負擔，應得共有人全體之同意」，民法第八百十九條第二項著有明文，「共有財產非經共有人全體之同意，不得由共有人之一人或數人自由處分，若無共有人之同意而與他人締結買賣財產之契約者，則該契約自不得認為有效」（最高法院十八年上字第六七六號判例）。本件系爭土地之共有人除與被告簽立買賣契約之劉水木、劉水田及劉四全三人外，尚有周木瓜等多人，此為被告所不爭執，被告與前述三人之買賣契約，既未得全體共有人之同意，依前述說明，該買賣契約自不生效力，更不能對抗原告。
五、日據時期物權之設定及移轉，僅因當事人之意思表示一致，即生效力，惟如係未經移轉登記於台灣光復後，仍應請求為所有權移轉登記，不得逕行主張為所有權人（最高法院五十二年度台上字第一Ｏ四一號判例）。本件被告抗辯系爭土地原所有權人曾於日據時期協議分割云云，並非事實，且縱為事實，劉水田等三人仍僅是共有人，既未完成登記，自不得主張僅其三人共有。另被告抗辯四十三年間曾補簽立分割證書云云，亦非事實，且劉水田等人曾據以提起訴訟，亦遭判決敗訴在案，被告據為抗辯，亦無理由。
參、證據：提出______。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、原告之訴駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
貳、陳述：
一、查本件原告係以被告無權占有伊與其他共有人所共有之台北縣新店市○○段一六七地號土地︵以下簡稱系爭土地︶，訴請被告拆除圍牆返還土地惟查，被告並非無權占有系爭土地，原告不得訴請被告返還土地，特陳述答辯理由如下：
二、緣系爭土地分割重測前之地號為新店鎮大坪林字七張二五七之一地號，被告之前身即台灣省警務處警察槍械車輛修理所於民國四十三年間，出資向地主劉水木劉水田及劉四全購買系爭土地持二十五分之十六︵另由訴外人李佩文購買二十五分之九︶，做為工廠之基地，買賣雙方立有杜賣證書為憑︵被證一︶雖系爭土地因故尚未辦妥所有權移轉登記，惟被告已付清價金，土地出賣人於簽訂杜賣證書後，即將系爭土地交付被告占有使用，被告自買受系爭土地即興建辦公室及工廠使用，土地四周並立有圍牆，迄今四十多年來亦一直處於繼續占有使用之狀態，此為當地居民眾所周知之事實，且因系爭土地因故未辦妥所有權移轉登記，土地登記謄本其他登記事項欄並附註﹁遇有處分專案簽報﹂，以此公示效力提醒第三人注意，避免地主一物二賣致生產權糾紛
三、查系爭土地雖未依約辦理所有權移轉登記予被告，然而出賣人劉四全劉水田以及劉水木之繼承人曾於六十一年七月三十日簽立土地買賣補充契約，明示出賣人與訴外人周木瓜等共有之新店大坪林七張小段一八九等地號十五筆土地︵包括系爭土地︶，早於日據時代按五大股分割，分別管業，惟未為分割登記出賣人計分得二五七之一四三一之一以及四三一之二，三筆土地，出賣人將二五七之一號土地之二十五分之九賣與訴外人李佩文，將二十五分之十六賣與被告，且已將土地分別交付買受人管有，買受人亦已大部份建有房屋雖因出賣人不能提出全部證件，無法辦理所有權移轉登記，出賣人承認前之買賣契約確實繼續有效，決無異議，並拋棄任何抗辯此有土地買賣補充契約及分割證書可稽︵被證二︶
四、本件訴訟原告乙○○與丙○○因繼承原因登記為共有人，原土地共有人即原告之被繼承人既然於四十三年五月一日補簽立分割證書確認日據時代已就共有土地協議分割管業之事實，按台灣省在日據時期，依當時有效之法律，物權之設定及移轉，僅因當事人雙方意思表示一致，即生物權設定或移轉之效力，並不以登記為生效要件至於台灣省光復後，仍依據日據時期之土地登記簿不符真實情形之登記，亦不影響日據時期已發生之物權得喪變更之效力，最高法院著有五十二年台上字第一九二五號及六十一年台上字第二八三五號判例可資參考系爭土地由劉水木劉水田及劉四全取得所有，劉水木等三人將系爭土地出賣予被告並交付占有使用，揆之上揭說明，被告並非無權占有系爭土地縱然，系爭土地仍登記為原告與其他共有人所有，惟原告應受上開分割協議之拘束，不得否認被告因合法買賣關係占有使用系爭土地之事實，而訴請被告返還土地再依日據時期有效之分割協議，原告之前手已喪失對於系爭土地之共有權利，原告根據不符事實之土地登記謄本主張為共有人提起本訴，應屬無據。
五、末查，被告支付價金購買系爭土地，並自四十三年起占有使用至今，雖未辦妥所有權移轉登記，然而四十多年來，系爭土地登記名義之共有人明知且承認前開土地買賣之事實，從未向被告主張無權占有，原告係因繼承原因而繼受為土地登記名義人，被告仍得以原告之前手所同意之分割協議，以及依協議賦予劉水木等三人處分權限所成立之買賣關係等事由對抗原告按依民法第一百四十八條第二項規定，行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法承上所述，原告應受前揭分割協議及買賣契約之拘束經查，原告因系爭土地增值，有意將系爭土地另出售予第三人，以獲取高額利益，遂訴請被告返還土地，退萬步言之，縱然依據土地登記謄本之記載原告仍為系爭土地登記名義之共有人，而主張行使共有人之權利惟原告之前手均在前揭分割證書上簽章，同意系爭土地由劉水木等三人取得所有，原告對於劉水木等三人處分系爭土地之事實，應不得再為反對之主張準此，原告雖為系爭土地登記名義之共有人，其提起本訴，亦顯然有違誠信原則綜上所述，原告之請求為無理由，懇請鈞院依法駁回起訴，以維權益
六、按土地法第三十條規定之立法用意在於防止強豪兼併農地而為私人所壟斷，系爭土地既由政府所收購，應不受該條文規定之限制添查土地法第三十條第一項規定限制能自耕者始得承受農地所有權，其立法意旨，在於防杜土地落於非農民之手，發生壟斷投機情事，若由國家承受，則非但無此弊端，抑且可由國家以公權力加以規劃為充分之利用，如謂國家為公法人又無自耕能力，亦應受上揭規定之限制不得承受私有農地之所有權，殊與立法本旨有違添且土地法第十條第二項規定私有土地之所有權消滅者，為國有土地，對私有農地將無法貫徹適用添基此法理，內政部四十五年九月內地字第九七一八七號函謂土地法第三十條之規定，僅係對於一般人民承受私有農地所設之限制，政府機關因公使用循協議方式購買農地，不受上開法條之限制；內政部六十九年一月十一日台內地字第五四五八一號函謂政府機關為執行法令之行政主體，代表國家對土地行使最高所有權，於依法取得土地所有權時，不受任何地目限制，經核與土地法第三十條規定意旨尚無違背添此有最高法院七十二年台上字第二三八０號判決可資參照（證三）添亦有被告依奉辦理系爭土地移轉登記函請文山地政事務所（即新店地政事務所）免附私有耕地移轉保證書之公函為證（證四）添是被告承買系爭土地可不受土地法第三十條規定之限制，原告援引上揭法條主張系爭買賣契約應為無效之見解，尚不足採取添
七、查，系爭土地之共有人於民國四十三年五月一日簽立共有物分割證書（請參閱被證二），約定系爭土地由劉水木劉水田及劉四全等取得所有添原告雖然否認共有人曾簽立分割證書之事實，惟原告提出之辯論意旨狀（八十八年六月十日）所附證物二，即最高法院六十六年度台上字第一六六八號民事判決書，依據該判決書之記載，系爭土地之共有人均承認簽立分割證書之事實，另請求 鈞院向新店地政事務所調閱該分割證書查對添上揭最高法院判決理由略為，共有人依分割契約請求辦理所有權移轉登記，乃請求履行協議分割契約之權利，仍有民法第一百二十五條消滅時效之適用添惟此亦無法否定共有人間協議分割之事實添按依民法第八百十九條第二項規定：共有物之處分變更及設定負擔，應得共有人全體之同意添承上所述，系爭土地之共有人於簽立分割證書時，已同意劉水木劉水田及劉四全等三人處分系爭土地，準此，系爭買賣因共有人全體之同意而人全對全體共有人發生效力，原告亦應受系爭買賣契約之拘束，不得訴請被告返還土地添
八、查 鈞院調閱之 鈞院五十三年訴字第四六七六號及五十四年訴字第二０九０號民事判決書影本載明，系爭土地共有人之一林連登，主張依據分割證書之約定，台北縣○○鎮○○○段七張小段二五七二五七之二三八五之一及四三一之三地號土地由伊取得所有，起訴請求其他共有人辦理土地繼承及移轉登記，業已勝訴確定在案添由此足以證明系爭土地共有人確有簽立分割證書並授與劉水木劉水田及劉四全三人處分系爭土地之權限添依民法第八百十九條第二項規定，劉水木等三人既得共有人全體之同意處分系爭土地，其與被告所簽訂之系爭杜賣證書應屬合法有效，被告依據系爭杜賣證書占有使用系爭土地並非無權占有添
九、再 鈞院六十一年訴字八二九二號分割登記事件（最高法院確定判決案號為六十六年台上字第一六六八號，以下稱八二九二號事件），該確定判決認定之事實係確認系爭分割證書實在有效，惟因已罹於時效不得依分割證書請求辦理分割登記添原告依據上揭判決否認系爭土地有分割協議存在，容有誤解添查系爭土地共有人依分割證書所載之請求權縱然已罹於時效消滅，並不影響協議分割全體同意劉水木等三人處分系爭土地之事實，併此敘明添
參、證據：
一、新店地政事務所函件影本四張。
二、分割證書影本一件。
三、最高法院七十二年台上字第二三八０號民事判決全文影本一件。
四、台灣省警務處警察槍械車輛修理所四十三年六月二十五日警修總字第四九五號函影本一件。添理 由
一、原告起訴主張坐落台北縣新店市○○段第一、六、七地號土地為原告等共有人所共有，被告在該土地，設有如附圖紅色線所示之圍牆，並占用該圍牆所圍土地，妨害原告等共有人進入使用等情，業經原告提出土地登記簿謄本為證，並經本院履勘現場及囑託台北市新店地政事務所測量屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖可稽，原告上開主張自堪信為真實。
二、原告主張被告無權占有系爭土地，被告則以系爭土地︵分割重測前之地號為新店鎮大坪林字七張二五七之一地號︶之應有部分二十五分之十六，為被告之前身即台灣省警務處警察槍械車輛修理所，於民國四十三年間，出資向地主劉水木、劉水田及劉四全購買︵另由訴外人李佩文購買二十五分之九︶，買賣雙方立有杜賣證書，被告付清價金後，出賣人將系爭土地交付被告占有使用迄今，出賣人劉四全、劉水田以及劉水木之繼承人曾於六十一年七月三十日，與被告簽立土地買賣補充契約，明示出賣人與訴外人周木瓜等人共有之新店大坪林七張小段一八九等地號十五筆土地︵包括系爭土地︶，於日據時代按五大股分割，分別管業，出賣人分得二五七之一、四三一之一以及四三一之二等三筆土地，出賣人將二五七之一號土地之二十五分之十六賣與被告，出賣人承認前之買賣契約確實繼續有效，並拋棄任何抗辯，原告乙○○與丙○○係因繼承原因登記為共有人，而原土地共有人即原告之被繼承人有於四十三年五月一日，補簽立分割證書，確認日據時代已就共有土地有協議分割、管業之事實，原告自應受上開分割協議之拘束，原告否認被告因合法買賣關係占有使用系爭土地，亦有違誠信原則，再依日據時期有效之分割協議，原告之前手已喪失對於系爭土地之共有權利，原告根據不符事實之土地登記謄本主張為共有人提起本訴，應屬無據，又被告承買系爭土地可不受土地法第三十條規定之限制等語置辯，並提出杜賣證書、土地買賣補充契約及分割證書為證。
三、經查：︵一︶、被告主張系爭土地係劉水木、劉水田及劉四全，與訴外人周木瓜等人共有，
於日據時代按五大股分割，分別管業，劉水木、劉水田及劉四全分得二五七之一、四三一之一以及四三一之二等三筆土地，劉水木、劉水田及劉四全於民國四十三年將二五七之一號土地之二十五分之十六賣與被告之前身即台灣省警務處警察槍械車輛修理所等情，固據被告提出杜賣證書、土地買賣補充契約及分割證書為證。
︵二︶、惟按「私有農地所有權之移轉，其承受人以能自耕者為限」，土地法第三十條第一項前段定有明文，目的為貫徹農地農用、扶植自耕農之基本國策。
如「市公所向甲購買農地後，甲違約拒不辦理登記，市公所起訴向甲請求移轉登記，仍屬違反土地法第三十條第一項之規定，市公所之請求不應准許」︵七九年十一月三日七九廳民一字第九四0號函可稽︶。又「倘承買人並無自耕能力而竟承買私有農地，即係以不能之給付為契約標的，依民法第二百四十六條第一項前段之規定，其契約為無效。」（最高法院六四年台上字第一三五二號判例可資參照）。本件系爭土地地目為「田」，有被告所提杜賣證書及土地登記簿謄本可稽，而被告係「槍械車輛修理所」，並無自耕能力，系爭土地，縱如被告所言，係向劉水木、劉水田及劉四全承購，被告亦無與劉水木、劉水田及劉四全簽定買賣契約時，有預期於不能之情形除去後為給付之合意之抗辯，依上開說明，其買賣契約應為無效，被告自不能執此無效之買賣契約，主張有權占有。至被告所提最高法院七十二年台上字第二三八0號判決，係針對政府與人民協議收購情形，與本件係私法上買賣契約情形，並不相同，附此敘明。
四、綜上所陳，被告既不能提出其占有系爭土地之合法權源，從而，原依民法第七百六十七條、第八百二十一條規定，本於所有權為共有人全體之利益行使，訴請被告應將座落台北縣新店市○○段一、六、七地號土地上如附圖所示圍牆拆除並將土地返還原告及其他共有人，為有理由，應予准許。
五、假執行之宣告：原告陳明願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟第七十八條、第三百九十條第二項判決如
主文。中 華 民 國 八十九 年 三 月 十 日
民事第五庭法 官 李慈惠右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 三 月 十 日~B法院書記官 張麗櫻