臺灣臺北地方法院民事判決 八十八年度重訴字第九一四號
原 告 甲○○訴訟代理人 何榮源律師被 告 乙○○訴訟代理人 黃麗蓉律師
洪堯欽律師右當事人間返還價金事件，本院判決如左：
主 文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事 實
甲、原告方面：
壹、聲明：
一、被告應給付原告新台幣（下同）一千六百二十五萬元及其中四百萬元自民國七十八年九月十二日起，一百五十萬元自七十九年二月七日起，二百零八萬元自七十九年三月三十一日起，一百九十二萬元自七十九年八月一日起，一百七十六萬元自七十九年十一月二十三日起，三百七十八萬元自八十年七月二日起，八十四萬元自八十二年八月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
二、願供擔保請准宣告假執行。
貳、陳述：
一、原告之姊吳瓊華於七十八年九月十一日，向被告購買坐落台北縣○○鎮○○○段保長坑小段五三０號土地之「台北世貿中心」大廈（下稱系爭大廈）預售屋Ａ六棟七樓及基地應有部分，總價金三千萬元，自備款一千二百萬元，餘向銀行貸款，另向被告購買系爭大廈地下三層編號第二三五、二五０、二
五一、二七六、二七十號五個停車位，總價四百二十五萬元；嗣於八十一年底吳瓊華將上開買賣契約之買受人地位讓與原告承受，並將契約之買受人變更為原告，原告已陸續給付房地及停車位之價金共一千六百二十五萬元。系爭大廈已於八十二年間完工，惟被告迄未將不動產所有權移轉登記予原告，原告乃於八十七年十二月二十四日以存證信函催告被告履行義務，原告復於八十八年一月十四日再以存證信函催告被告於函到後十五日內履行給付義務，逾期即以該函為解除契約之意思表示，前揭二函均寄至契約所載之被告地址而遭退回，依買賣契約第十五條約定，已於投遞時發生催告及解除契約之效力，爰依解除契約回復原狀之法律關係請求被告給付一千六百二十五萬元及自各受領時起至至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
三、對被告抗辯所為之陳述：
（一）原告於系爭大廈完成後，即得請求被告移轉房屋所有權，依約須原告未能依被告通知期限內辦妥或自願不貸款或貸款條件、資格不符合，或金融機構銀根緊縮或政令所限致使不能核准貸款時，原告始應於使用執照領到時將擬貸金額以現金一次付給被告，且依契約第五條約定，被告應以書面通知原告繳款，被告未能證明有前揭情形，亦未以書面通知原告繳款，原告自無須於領到使用執照時一次付清款項；且不起訴處分書亦不生書面通知之效力。
（二）原告已將全部自備款繳交完畢，貸款部分又委託被告代辦，原告並無違約情事，原告得依契約第十一條請求被告交屋，被告未依限履行，原告自得解除契約，且被告雖享有同時履行抗辯權，在未行使前仍須負遲延責任；縱原告有先繳納擬貸金額之義務，惟被告亦未為原告應先為履行之抗辯，仍生遲延責任。
（三）系爭買賣契約之買受人已於八十一年底由吳瓊華變更為原告，被告於八十二年催告吳瓊華繳款對原告不生效力，且原告否認吳瓊華曾收受八十二年四月十五日之催告函。
叄、證據：提出原告付款明細、房地預定買賣契約書（含代辦貸款委託書、代刻印
章委託書、房地分期付款表）、停車位預定買賣契約書（含車位分期付款表）、台北古亭郵局第二九七一號存證信函、第一五一號存證信函為證。
乙、被告方面：
壹、聲明：
一、駁回原告之訴及假執行之聲請。
二、如受不利判決，願供現金或同面額之華南銀行可轉讓定期存單擔保，請准免為假執行。
貳、陳述：
一、本件買賣契約之總價款分為自備款及貸款二部分，依房地買賣契約第五條及第十一條分別約定，如不辦或不能辦理貸款時，原告應於使用執照領時將擬貸金額以金額一次付給被告；於原告履行買賣合約各款規定，並將合約書及連帶關係之附件、附表等交付被告，用以換取建物及土地所有權狀，並取得交屋證明書後，始得遷入；是被告之付款義務應先於原告之移轉登記所有權義務，本件原告除自備款外，並未依約繳納貸款部分之金額，原告之解約應屬無效。且縱認原告無先為給付之義務，被告仍享有同時履行抗辯權，在原告未給付全部價金前，自得拒絕為所有權之移轉登記。
二、原告陳稱系爭契約之買受人已於「八十一年底」變更為原告，應由被告負舉證之責，事實上，原告係於八十二年七月底前不久繼受吳瓊華之買受人地位。被告於八十二年四月十五日按系爭契約上吳瓊華通訊地址催告其繳納價金，依契約第十五條已於投遞時視為送達，吳瓊華已發生遲延責任，原告自應承受之。
三、原告於八十二年十二月二十四日接獲台北地方法院檢察署不起訴處分書時，應知當時系爭大廈已取得使用執照而須履行全部付款義務，足認原告就價金給付遲延已受催告，原告應付遲延責任，並無解除契約之權利。
四、地下室車位依法為共同使用部分，不得與主建物分離而為移轉，原告尚非主建物之區分所有權人，自不得請求移轉車位之所有權。
五、買賣契約第十五條對送達所為之約定違反民法到達主義之立法，應認違反強制規定而無效；又買賣契約於七十八年成立，建物於八十二年完成，原告猶於八十二年告訴被告涉嫌詐欺，原告於事隔六年之八十八年始依契約之地址發存證信函催告被告，亦有違行使權利應依誠實信用方法之原則而不生效力。
叁、證據：提出台北地方法院檢察署八十二年度偵字第一五五０三號、一六二五０
號、一七八六０號、一八四五七號、二００四六號、二０一二九號、二七六八七號不起訴處分書、建築改良物所有權狀、內政部八十年九月十八日台內營字第八０七一三三七號函、建物登記謄本、台北縣政府八十一汐使字第七二五號使用執照、台北二六支局第二三八號存證信函為證。
丙、本院依被告聲請向台北地方法院檢察署調閱八十二年度偵字第一五五０三號、一六二五０號、一七八六０號、一八四五七號、二００四六號、二０一二九號、二七六八七號卷宗。
理 由
一、原告主張：原告之姊吳瓊華於七十八年九月十一日，向被告購買系爭大廈預售屋Ａ六棟七樓及基地應有部分（下稱系爭不動產），總價金三千萬元，另向被告購買系爭大廈地下三層編號第二三五、二五０、二五一、二七六、二七十號五個停車位（下稱系爭停車位），總價四百二十五萬元；嗣吳瓊華將系爭買賣契約之買受人地位讓與原告承受，並將買受人變更為原告，原告已陸續給付價金共一千六百二十五萬元。系爭大廈已於八十二年間完工，被告迄未將所有權移轉登記予原告，原告於八十八年一月十四日以存證信函催告被告於函到後十五日內履行給付義務，逾期即以該函為解除契約之意思表示，該寄至契約所載之被告地址而遭退回，依買賣契約第十五條約定，已於投遞時發生催告及解除契約之效力，爰依解除契約回復原狀之法律關係請求被告返還已付價金及自各受領時起至至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息等情。
二、被告則以：
（一）依房地買賣契約第五條及第十一條約定，原告之付款義務應先於被告之移轉登記所有權義務，本件原告除自備款外，並未依約繳納貸款部分之金額，原告之解約應屬無效。且縱認原告無先為給付之義務，被告仍享有同時履行抗辯權，在原告未給付全部價金前，自得拒絕為所有權之移轉登記。又被告曾於八十二年四月十五日以存證信函催告變更前之原買受人吳瓊華繳納價金，吳瓊華已發生遲延責任，原告自應承受之。
（二）原告於八十二年十二月二十四日接獲台北地檢署不起訴處分書時即知系爭大廈已取得使用執照而須履行全部付款義務，足認原告就價金給付遲延已受催告；
（三）買賣契約第十五條對送達所為之約定違反民法到達主義之立法，應認違反強制規定而無效；又買賣契約於七十八年成立，原告於事隔多年後之八十八年始依契約之地址發存證信函催告被告，亦有違行使權利應依誠實信用方法之原則而不生效力等語，資為辯解。
三、原告主張原告之姊吳瓊華於七十八年九月十一日，向被告購買系爭不動產，總價金三千萬元，另向被告購買系爭停車位，總價四百二十五萬元；嗣吳瓊華將系爭買賣契約之買受人地位讓與原告承受，並將契約之買受人變更為原告，原告已陸續給付價金共一千六百二十五萬元，系爭大廈已於八十二年間完工，被告迄未將所有權移轉登記予原告等事實，業據提出付款明細、房地預定買賣契約書（含代辦貸款委託書、代刻印章委託書、房地分期付款表）、停車位預定買賣契約書（含車位分期付款表）為證，復為被告所不爭執，堪信為真。原告陳稱被告迄未將所有權移轉登記予原告，原告於八十八年一月十四日以存證信函催告被告於函到後十五日內履行給付義務，逾期即以該函為解除契約之意思表示，固據提出台北古亭郵局第二九七一號存證信函、第一五一號存證信函為證，然為被告所否認，並辯稱依約原告有先行給付價款之義務，其催告被告履約進而解除契約應屬無效，且催告函及解約函並未合法送達被告。姑不論原告催告函及解約函是否合法送達被告？本件首應審究者，在於原告是否有解除系爭買賣契約之權利？若原告並無解約之權利，縱催告函等確實送達被告，亦不生解約之效力。
四、按當事人之一方遲延給付者，他方當事人得定相當期限催告其履行，如於期限內不履行時，得解除其契約。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任，民法第二百五十四條及第二百二十九條第二項分別著有規定。經查，爭買賣契約第十一條約定，本房屋建照完成後，如甲方履行本約所列各條款規定後，甲方應將本合約書及連帶關係之附件、附表等交付乙方，用以換取建物及土地所有權狀，乙方應即開具同意交屋同意書。甲方取得交屋證明，始得遷入。第五條約定，甲方（即原告）如須辦理貸款，於訂立本約同時，另簽立代辦貸款委託書，委託乙方（即被告）代為辦理貸款。辦理貸款時所需證件及應辦手續，甲方應依乙方書面通知之時間及地點供給或協同辦理，甲方若逾期則視同放棄貸款，乙方不再做個別申貸。若甲方未能依乙方通知期限內辦妥或自願不貸款或貸款條件、資格不符合，或金融機構銀根緊縮或政令所限致使不能核准貸款時，甲方應於使用執照領到時將擬貸金額以現金一次付給乙方。依上開約定，須原告履行系爭契約所列各條款約定，並將合約書等文件交付被告，被告始須交付建物及土地所權狀及辦理交屋。本件原告自承僅繳交自備款一千六百二十五萬元，餘款則尚未以辦理貸款方式或以將擬貸金額以現金一次交付被告，揆諸前揭說明，原告既未完全履行契約條款，被告自無交付系爭不動產及移轉所有權之義務，本件原告於催告當時尚不得請求被告給付，依前揭法條規定，縱原告催告被告給付，被告亦不因此而負遲延責任，原告自不得以被告遲延給付而解除系爭買賣契約，被告所辯要為可採，原告主張系爭契約業經解除而請求返還已付價金，洵非有據。
五、本案事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，均毋庸再予審酌，附此敘明。
六、從而，原告本於契約解除回復原狀之法律關係請求被告給付一千六百二十五萬元及其中四百萬元自七十八年九月十二日起，一百五十萬元自七十九年二月七日起，二百零八萬元自七十九年三月三十一日起，一百九十二萬元自七十九年八月一日起，一百七十六萬元自七十九年十一月二十三日起，三百七十八萬元自八十年七月二日起，八十四萬元自八十二年八月一日起，均至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，即有未合，不應准許，其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
據上論結：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條，判決如主文。
中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日
民事第四庭法 官 劉又菁右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中 華 民 國 八十九 年 四 月 二十八 日
法院書記官 黃瓊滿